Cálculos Financeiros e Estatísticos

• PROF: ALAN ALVES DE MACEDO

OLIVEIRA
 O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento
habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis
residenciais no Brasil. Criado em 1964 através da chamada Lei do SFH, a iniciativa
tem como grande objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo
crédito de longo prazo com juros baixos.

Ou seja, com o SFH, boa parte da população que não possui condições para
contratar um financiamento tradicional consegue adquirir sua casa própria com mais
facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das

Sistema de iniciativas que fazem parte do SFH.

Financiamento O Sistema Financeiro de Habitação utiliza principalmente os recursos do Sistema

Habitacional Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para fomentar suas operações. Sendo
assim, esse sistema é financiado, basicamente, pelo saldo das contas de Caderneta de
Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS.

De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser
destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em
operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações
realizadas a taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo.
 Como funcionam os financiamentos do SFH
Contando com a Caixa Econômica Federal como
principal intermediária, os financiamentos feitos através
do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras
estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas
regras são fiscalizadas pelo Banco Central.
Limite do FINANCIAMENTO ao valor máximo que o imóvel
pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados
de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito
Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de
R$ 950 mil.
Já nas demais unidades federativas, o valor do
imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil. Além
disso, o financiamento por meio do SFH só cobre
até 80% do valor total do imóvel .
Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo
de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o
financiamento, o interessado também precisa
passar por uma análise financeira. Além disso,
também é necessário apresentar alguma
comprovação de renda. Isso ocorre devido ao
limite estabelecido pelo programa para o valor
das parcelas, que não podem ser maiores que
30% da renda mensal de quem contrata.
o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao
comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do
prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das
prestações e amortizar a dívida. Além disso, o prazo máximo para o
pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode
chegar até a 35 anos (420 meses).
 Exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH
Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições
cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos
governamentais. Não tenha sido objeto de
Seja residencial e esteja Esteja registrado no
outro financiamento pelo
localizado em área Cartório de Registro de
Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com FGTS nos últimos três
urbana; Imóveis;
qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal anos;
não podem realizar um financiamento pelo SFH. Quanto ao imóvel a
ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo:

Além disso, o requerente

também pode utilizar os
recursos do seu FGTS
Esteja localizado na mesma para ajudar no
região onde o interessado reside financiamento.
ou trabalha há pelo menos um Entretanto, existem
ano; exigências adicionais
para quem pretende
fazer uso desse benefício.
São elas:
Não ser proprietário de
nenhum outro imóvel
Ter pelo menos três anos Não ser titular de residencial urbano, seja
de trabalho com carteira nenhum outro em construção ou
assinada sob o regime do financiamento concluído.
FGTS; imobiliário pelo SFH;
Vídeo explicativo
Tabela Price:
sistema de •  Tabela Price, ou Sistema Francês de
Amortização, é amplamente utilizada em
amortização todo o mundo ocidental por ser
com parcelas o único sistema que permite o pagamento
em parcelas iguais e periódicas ao longo do
iguais prazo do empréstimo.
 Tabela Price: sistema de amortização com
parcelas iguais

Para facilitar o entendimento, darei um exemplo. Vamos considerar um

financiamento de R$ 10.000, com taxa de juros de 1,00% ao mês, e com
prazo de 12 meses para quitação.
Utilizando uma calculadora financeira (HP 12C, por exemplo),
descobrimos facilmente que o valor da prestação será R$ 888,49 (PV =
10000, i = 1, n = 12, PMT).
 •Juros: A quantidade de juros cobrados no período;
•Amortização: O quanto da dívida foi paga após ter sido efetuado o
pagamento dos juros do período;
Tabela Price •Saldo Devedor: O quanto da dívida está pendente para ser paga.
•Como pode ser visto, com o passar do tempo os juros diminuem e a
amortização cresce, de modo que o valor da prestação permaneça
exatamente o mesmo: R$ 888,49.
Calculando o financiamento Price
 Sistema de Amortização Constante

Amortizar, no mundo das finanças, representa abater uma dívida em prestações. Como em

finanças não é possível trabalhar com valores ao longo do tempo sem considerar uma taxa, é
preciso realizar alguns cálculos de matemática financeira para calcular qual será o valor de cada
parcela.
Amortização = Parcela - Juros
Como mostra a equação acima, amortização é igual ao valor da parcela menos o juros. Essa é
uma definição conceitual válida para qualquer sistema de amortização. A diferença entre os
sistemas (SAC, PRICE, SAM, etc) está justamente na forma de chegar aos valores de cada um
dos itens da equação.
https://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm

No Sistema de Amortização Constante (SAC), como o nome induz, a amortização é sempre a

mesma ao longo do tempo, sendo o primeiro item a ser calculado. O juros, valor monetário, é
calculado em cima da taxa de juros aplicada ao valor do saldo devedor em d-1 (dia anterior). Já
a parcela, na tabela SAC, é resultado simplesmente da soma entre amortização e juros, ou seja:
Parcela = Amortização + Juros
Exemplo
Um banco libera para uma pessoa o crédito
de R$ 120 000,00 para ser pago pelo SAC
em 10 parcelas mensais. Sendo a taxa de
juros de 5% ao mês, construa a planilha.
Calculando o valor das amortizações:
120 000 / 10 = 12 000
As amortizações mensais serão fixas e
iguais à R$ 12 000,00

Observe que o juro é calculado sobre o valor

do saldo devedor do mês anterior, e as
prestações são obtidas através da soma do
juro do período com o valor da amortização
Vídeo Explicando como calcular o SAC
 O SAM é uma mistura do Sistema de Amortização constante, onde o valor das
parcelas que pagam a amortização do principal é o mesmo durante todo o
financiamento ou empréstimo, e o sistema PRICE/Sistema Francês, onde o valor
Sistema de das parcelas é fixo durante todo o prazo do financiamento ou empréstimo. O
cálculo das parcelas do SAM é feito somando as parcelas do sistema PRICE e

amortização
sistema SAC e dividindo por 2, o que dá uma parcela mais alta no começo, mas
que vai reduzindo um pouco a cada novo pagamento, mas mantendo uma
amortização mais ou menos constante do Principal devido.
misto – SAM

Em outras palavras, o valor da amortização vai crescendo a cada

novo pagamento, enquanto o valor dos juros pagos pelo
empréstimo ou financiamento vai diminuindo até a quitação total do
valor devido.
Vídeo explicativo calculando o SAM
 Sistema de amortização
Americano (SAA)
Vamos fixar nossos estudos no sistema americano de financiamentos,
no qual o pagamento do valor principal ocorre de uma única vez. De
uma forma geral os juros são pagos no período de vigência do
empréstimo, mas também podem ser capitalizados e pagos junto ao
valor principal no dia do vencimento, de acordo com o contrato
preestabelecido.

Através de um exemplo demonstraremos o funcionamento do sistema

americano de financiamentos.

Por um empréstimo de 20 000,00 dólares, uma pessoa deve devolver

o valor principal em 8 meses, pagando mensalmente os juros a taxa de
2% ao mês. Construir a planilha do empréstimo.
Observe que os juros são pagos mensalmente e somente no
oitavo mês ocorre a quitação do valor principal acrescido do
juro do mês.
Vídeo Explicando como calcular SAA
 Referências
Bibliográficas
• https://www.google.com/search?q=como+calcular+o+sistema+de+amortiza%C3%A7%C3%A3o+sac&sxsrf=ALeKk01wggjYPB_0bgBjRMTz8lECD5e6RQ
:1587159206048&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=2ahUKEwjDprbltPDoAhU-IbkGHfzVAF8Q_AUoBHoECA8QBg&biw=1366&bih=695
• https://www.wrprates.com/o-que-e-tabela-price-sistema-frances/
• https://www.proteste.org.br/dinheiro/emprestimo-consorcio-e-financiamento/noticia/saiba-como-funciona-a-amortizacao-de-um-financiamento
• https://www.sunoresearch.com.br/artigos/sfh/
• https://www.google.com/search?q=Sistema+Price&oq=Sistema+Price&aqs=chrome..69i57.19853j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8
• https://queroficarrico.com/blog/tabela-price/
• https://www.wrprates.com/o-que-e-tabela-sac-sistema-de-amortizacao-constante/
• https://fazaconta.com/financiamentos-tabela-sac.htm
• https://brasilescola.uol.com.br/matematica/sac-sistema-amortizacoes-constantes.htm
• https://www.google.com/search?q=Sistema+de+amortiza%C3%A7%C3%A3o+misto&sxsrf=ALeKk00fm3o71RyESh6L79gKerpH6uKUuw:1587160007493
&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=2ahUKEwjH08rjt_DoAhWQGbkGHUXeCVUQ_AUoAXoECA0QAw&biw=1366&bih=695
• https://www.sunoresearch.com.br/artigos/sam/
• https://mundoeducacao.bol.uol.com.br/matematica/sistema-americano-emprestimo.htm