PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

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ACRDO

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Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigiveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia - No provimento.

Vistos,

relatados

discutidos

estes

autos

de

APELAO N 575.907-4/3-00, da Comarca de SO PAULO, sendo apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP e apelados DIRCE GONALVES DA COSTA [E OUTROS].

ACORDAM, em Quarta Cmara de Direito Privado, do Tribunal e Justia do Estado de So Paulo, por votao unnime, negar provimento ao recurso.

Vistos.

DIRCE GONALVES DA COSTA E OUTROS ajuizaram ao declaratria de inexigibilidade de dbito com pedido de tutela antecipada em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP [fls.03/38, emendada s fls.679/680]. Alegam que adquiriram imveis com a r, esses j foram quitados, sendo inexigvel a cobrana de resduo e necessria a outorga de escritura pblica definitiva.

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Foi

suscitado

conflito

negativo

de

competncia

fls.689/690, decidido s fls.1059/1063. A liminar foi deferida, em parte [fl.708]. A r contestou s fls.728/783. Foi apresentada rplica s fls. 1066/1120. Manifestao da r s fls.1274/1285. Houve audincia de tentativa de conciliao [fl.1330]. O D. Magistrado proferiu sentena de procedncia s fls.1402/1416. Foram apresentados embargos de declarao s fls.14181421, cujo provimento foi negado fl.1483.

Apela a r s fls. 1485/1499. Alega que houve error in iudicando, uma vez que a apelante demonstrou a origem dos valores do dficit com a juntada de documentos. Sustenta que explicou o funcionamento da cooperativa e inexistncia de relao de consumo entre as partes, sendo que convidou todos os cooperados a comparecer na cooperativa para analisar as contas, documentos e balanos, antes de efetuar qualquer cobrana. Aduz que a demonstrao cabal da exigncia se encontra fl.806, ata da Assemblia Geral Ordinria de fevereiro de 2005. Entende que, se necessrio, caberia ao juiz determinar a prova pericial, uma vez que foi postulada, de forma que ocorreu cerceamento de defesa. Informa que o termo de quitao no impede que seja apurado e dividido saldo na Assemblia Geral Ordinria, cuja ata ato jurdico perfeito e acabado. Defende que devem ser aplicados os dispositivos da Lei 5764/71, termo de adeso, termo de autorizao para uso antecipado de unidade habitacional e estatuto social. Por fim, entende que a procedncia foi parcial, de forma os honorrios devem ser recprocos ou reduzidos.

Contra-razes de apelao s fls.1506/1521.

o relatrio.

APEL.N0 575.907-4/3-00 - SO PAULO - VOTO 16046 - F

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Deve subsistir a r. sentena.

Embora a apelante invoque o regime da Lei n 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao no somente das regras da Lei n 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n 8.078/90.

As cooperativas no visam lucros, mas, sim, atividades fins e se revelaram eficientes para unir produtores e racionalizar fornecimentos. Est sendo vantajosa para organizao de servios profissionais, como na rea mdica, sendo exemplar a figura da UNIMED. Seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo imobilirio, sendo que aquele que se associa a uma cooperativa habitacional, visando adquirir um apartamento em construo, assume os riscos e as vantagens da construo em grupo, sendo certo que os deveres do cooperado esto previstos nos estatutos, despontando o de observncia das deliberaes sociais.

HERNANI ESTRELLA disse que o cooperado lucra com as vantagens econmicas da cooperativa e suporta as suas perdas [Curso de Direito Comercial, Jos Konfino Editor, RJ, 1973, p. 481]. O jurista gacho lembrou, tambm, que a assemblia geral o rgo supremo da sociedade cooperativa, com amplos poderes para decidir sobre distribuio de lucros e empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas vinculam os cooperados ausentes ou dissidentes. ESTRELLA adverte, por fim, que as assemblias ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de gesto, com os mesmos rigores das assemblias das sociedades annimas, exibindo,

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previamente para exame, relatrio da diretoria, parecer do conselho fiscal, balano, demonstrativo dos resultados, ressaltando "perdas ou sobras e como distribu-los".

possvel de ocorrer abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana. WALMOR FRANKE menciona os artigos 43 e 54, da Lei 5764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis [Direito das sociedades cooperativas, Saraiva, 1973, p. 143].

Da resulta que as determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando viciadas. A finalidade da cooperativa de habitao envolve a conquista de um patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja setorial [como nos bancrios] como de adeso livre. O comprador, ainda que chamado de cooperado, ser sempre o comprador tutelado pelas leis que protegem os consumidores, de modo que surge, como primeiro obstculo da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia.

Os autores no foram cientificados dos clculos que teriam sido elaborados para constatar a necessidade de cobrana de valores residuais de R$ 9.988,33 a R$ 18.389,60, aps mais de trs anos dos termos de quitao outorgados a estes, o que contrasta com os princpios da segurana contratual [artigo 6o, III e 46, da Lei 8078/90].

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A cobrana inexigvel, como muito bem declarado pela r. sentena.

A Cooperativa se limitou a juntar folhetos que nada explicam, porque desacompanhados dos elementos probatrios que dariam sustentao aos clculos que acusam dficit volumoso e que foi serodiamente apurado. A Cooperativa, que cita a especialidade do "preo de custo" no poderia ignorar que esse regime, pela Lei 4591/64, torna obrigatria a prestao de contas peridicas, com documentao a ser consultada pelos proprietrios. Os singelos papis, despidos de eficcia probante depem contra as pretenses da apelante, pois a omisso dos documentos necessrios significa admisso de que no se apurou, com a severidade exigida pelas leis dos contratos onerosos, saldo devedor de responsabilidade dos autores. O julgamento deveria ser imediato, nos termos do artigo 330, I, do CPC e no trouxe qualquer cerceamento de defesa para a r que deveria apresentar as contas devidas.

No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo dos cooperados. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato [artigo 421, do CC] e na boa-f dos contratantes [artigo 422, do CC], reclama dos participes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como um despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter

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sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu.

RUBENS REQUIO finalizou um texto sobre as diversas modalidades dos deveres tico-sociais dos dirigentes de sociedades annimas, quando destacou que um dos principais consiste no dever de informar, que foi importado do Direito norte-americano [disclosure], um fator relevante para os negcios de mercado de aes [Aspectos modernos de direito comercial, Saraiva, 2 o volume, 1980, p. 53]. Embora o dever de informar diga respeito aos propsitos dos investidores, bem mais enftica a obrigatoriedade de prestar todas as referncias ao cooperado que se sente impotente diante das cifras que lhes so exigidas periodicamente, sem uma prestao de contas documentada, como est ocorrendo. REQUIO afirma que "o acesso s informaes relevantes indispensvel para realizao de operaes honestas" e isso se aplica para o caso dos autos.

Correto o julgamento no estado da lide. A Assemblia Geral Ordinria de fls.806 no discutiu a prestao de contas final da obra com os rateios cobrados e tambm no foi convocada com esse fim, mas apenas para a prestao de contas do exerccio de 2004. Se no existe assemblia com os requintes da votao democrtica, est patente o abuso dos dirigentes em exigir dos cooperados, seguidos saldos residuais. O primeiro que foi exigido e que foi pago representa a prestao de contas, pois os estatutos no poderiam prever tantas cobranas complementares sem prvia prestao de contas. No poderia o Judicirio negar aos compradores a tutela que obteriam em outros regimes, apenas porque se cogitou de implementar o sistema cooperativo. A cobrana abusiva.

APEL.N0 575.907-4/3-00 - SO PAULO - VOTO 16046 - F

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Nesse sentido, j decidiu essa Cmara de Julgamento e esse Tribunal de Justia com relao r, sendo que nos ltimos casos em relao ao empreendimento em questo:

"Cooperativa que cobra, seguidamente, resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia No provimento". UJSP, apelao cvel n 478.060.4/0, 4 a Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator NIO SANTARELLI ZULIANI, DJ 06.03.2008]

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ao monitoria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Indeferimento de requerimento de suspenso do recurso de apelao - Discusso j abrangida em ao coletiva proposta pela associao de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC Inexistncia de bice ao julgamento prvio da ao monitoria - Mrito Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Peculiaridades do caso concreto - Cobrana, aps um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatriajcontra a boa-f objetiva, por deixar

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os cooperados em situao de eterna insegurana - Manuteno da sentena de improcedncia da ao - Recurso improvido". [TJSP, apelao cvel n 632.429.4/6-00, 4 a Cmara de Direito Privado, Desembargador FRANCISCO LOUREIRO, DJ 16.04.2009] Relator

"Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria". [TJSP, apelao cvel n 604.764.4/4-00, 9a Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator JOO CARLOS GARCIA, DJ 10.02.2009]

"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda - Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assemblias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada - Consumidor em desvantagem excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva - Recurso improvido". [TJSP, apelao cvel n 582.881.4/0-00, 8a Cmara de Direito Privado, Desembargador Relator JOAQUIM GARCIA, DJ 05.11.2008]

No h falar-se em sucumbncia recproca. Apesar de a r. sentena ter afastado alguns entre os argumentos trazidos pelos autores na petio inicial, esses no alteram o resultado da lide que foi pela procedncia,

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com a inexigibilidade da cobrana da dvida e adjudicao, e o que, de fato, importa para a fixao dos nus da sucumbncia.

Os honorrios advocatcios foram bem fixados no valor de R$ 5.000,00, conforme artigo 20 do CPC, e no devem ser reduzidos.

Nega-se provimento.

O julgamento teve a participao dos Desembargadores MAIA DA CUNHA e TEIXEIRA LEITE.

So Paulo, 16 de julho de 2009.

ENIO SANTARELLI ZULIANI Presidente e Relator

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