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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo

Registro: 2019.0000040335

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005361-85.2017.8.26.0001 e código AE210CF.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº


1005361-85.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO -
BANCOOP, é apelado ANIBAL DOS SANTOS ARAUJO.

ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de


Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JAMES ALBERTO SIANO, liberado nos autos em 31/01/2019 às 18:15 .
JAMES SIANO (Presidente), MOREIRA VIEGAS E FÁBIO PODESTÁ.

São Paulo, 30 de janeiro de 2019.

JAMES SIANO
RELATOR
Assinatura Eletrônica
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo

Voto nº 34619
Apelação nº 1005361-85.2017.8.26.0001

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Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo - Bancoop
Apelado: Anibal dos Santos Araujo
Comarca: São Paulo

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Pretensão para que


se expeça termo de quitação de imóvel adquirido pelo
autor. Sentença de procedência, para declarar ter o autor
quitado o contrato, condenando a ré a cumprir as
obrigações consistentes em regularizar o empreendimento;
emitir Termo de Quitação e Desligamento em favor do
autor e outorgar a escritura definitiva.
Apela a ré, alegando prescrição da pretensão; legalidade do

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regime da cooperativa e inaplicabilidade do CDC;
impossibilidade de regularização do empreendimento e da
outorga da escritura do imóvel.
Descabimento.
Incidência das normas do regime das cooperativas não
poderia colidir com direitos daqueles que adquirem
unidade construída sob o regime de incorporação, exigindo
interpretação não somente das regras da Lei n° 4.591/64,
como também dos dispositivos da Lei n° 8.078/90.
Aplicabilidade do CDC. Não pode a ré se eximir de
cumprir com suas obrigações. Por ocasião da negociação
obteve os bônus do negócio jurídico, devendo também
arcar com os ônus que lhe incumbe.
Recurso improvido.

Trata-se de apelação interposta contra a decisão de f.


765/772, que julgou procedente a ação de obrigação de fazer, movida por
Anibal dos Santos Araújo contra Cooperativa Habitacional dos Bancários de
São Paulo Bancoop, para declarar ter o autor quitado o contrato,
condenando a ré a cumprir as obrigações consistentes em regularizar o
empreendimento nos termos da Lei nº 4.591/64, no prazo de 30 dias do
trânsito em julgado, sob pena de multa de R$ 2.000,00 por dia de
descumprimento, até o limite de R$ 20.000,00; emitir Termo de Quitação e
Desligamento em favor do autor e outorgar a escritura definitiva no prazo de
60 dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de incidência de multa
cominatória de R$ 2.000,00, por dia de descumprimento, até o limite de R$
20.000,00. Condenada a ré na sucumbência, fixados os honorários em 15%
do valor da causa.

Apelação nº 1005361-85.2017.8.26.0001 -Voto nº 34619 DJL 2


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Apela a ré, alegando: (i) prescrição da pretensão, por

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ter decorrido mais de 10 anos entre a data em que foi entregue a última
etapa das obras (2004) e a propositura da ação (2017); (ii) legalidade do
regime da cooperativa (Lei 5.764/71) e inaplicabilidade do CDC; (iii)
investigação por parte do MP e existência de ação civil pública; (iv)
inexistência de relação de consumo; (v) observância ao dever estatutário
dos cooperados de financiar a obra em vista do preço e custo efetivo; (vi)
impossibilidade de regularização do empreendimento e da outorga da
escritura do imóvel (f. 775/795).

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Recurso respondido (f. 801/818).

É o relatório.

Improcede o inconformismo.

Nada mais há a deliberar a respeito da prescrição,


considerando que esta questão já foi decidida pelo acórdão de f. 747/750.

Aduziu o autor ter adquirido imóvel da ré, sendo sua


obrigação regularizar a situação do bem, expedindo respectivo termo de
quitação e outorgando a escritura.

Embora a apelante invoque o regime da Lei n°


5.764/71, é certo que a incidência dessa norma não poderia colidir com
direitos daqueles que adquirem unidade construída sob o regime de
incorporação, exigindo interpretação não somente das regras da Lei n°
4.591/64, como também dos dispositivos da Lei n° 8.078/90.

Nesse sentido, precedente deste Tribunal:

“Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato


de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei
5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os
cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais

Apelação nº 1005361-85.2017.8.26.0001 -Voto nº 34619 DJL 3


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do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei

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de incorporação imobiliária, atuam como referências de que,
nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são
exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e
provados - Inocorrência Provimento.” (AP. nº 636.529-4/1-00,
4ª C. D. Privado - Rel. Des. Ênio Zuliani, j. em 01/10/2009
v.u.)

Não pode a ré se eximir de cumprir com suas


obrigações. Por ocasião da negociação obteve os bônus do negócio

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jurídico, devendo também arcar com os ônus que lhe incumbe, como
constou da sentença (f. 767 e 771):

“A ré confirmou não ter concluído as obras e tampouco


regularizado o empreendimento, justificando o
descumprimento desta obrigação ante a ausência de fluxo
de caixa decorrente da impossibilidade da cobrança do rateio
ou apuração final (cláusula 16ª do contrato) conforme
sentença transitada em julgado (autos nº
0138241-44.2006.8.26.0001 que tramitou perante a 2ª Vara
Cível local )fls. 343/433, 440/451). O Código de Defesa do
Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas. Este o
enunciado da Súmula 602 do C.STJ. O alegado
inadimplemento se justifica por meio de decisão judicial
transitada em julgado. Logo, não pode a ré pretender se
escusar do cumprimento de suas obrigações apoiando-se
nesse fato. Logo, a ré deve cumprir suas obrigações
promovendo a regularização do empreendimento, nos
termos do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964”.

(...).

“Razoável se mostra o prazo de 30 (trinta) dias contados do


trânsito em julgado para cumprimento do acima disposto,

Apelação nº 1005361-85.2017.8.26.0001 -Voto nº 34619 DJL 4


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PODER JUDICIÁRIO
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sob pena de incidência de multa cominatória de R$ 2.000,00

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por dia de descumprimento, até o limite de R$ 200.000,00.
Há que se observar ainda não ter a ré impugnado a alegação
do autor quanto a ter ele pago os valores devidos menos o
judicialmente excluído (rateio ou apuração final). Diante
disso, ele faz jus à obtenção do Termo de Quitação e
Desligamento, posto que quitado o contrato. Decorre da
quitação do preço o direito do autor em obter a escritura
definitiva de sua unidade. Por esta razão a ré deve ser
condenada a outorga-la. Como tal somente é possível após

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a regularização do empreendimento, concede-se prazo de
60 (sessenta) dias, contados do trânsito em julgado, para o
cumprimento desta obrigação, sob pena de incidência de
multa cominatória de R$ 2.000,00 por dia de
descumprimento, até o limite de R$ 200.000,00”.

Majorados os honorários advocatícios para 20% do


valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.


JAMES SIANO
Relator

Apelação nº 1005361-85.2017.8.26.0001 -Voto nº 34619 DJL 5