1.

Pequenas reformas, como construir mais um banheiro na

casa ou mais um quarto, requer alvar de construo?

Sim. Qualquer alterao do projeto e concepo original da edificao requer a aprovao e autorizao perante a prefeitura (alvar de construo). Ela tem por objetivo regularizar as obras, saber o que est sendo construdo e se h um profissional habilitado responsvel. A prefeitura tambm necessita conhecer o que ser construdo para que possa fiscalizar efetivamente, evitando problemas relacionados autoconstruo, como a impermeabilizao excessiva do solo (causa enchentes) e o descarte de esgoto em guas pluviais (causa poluio dos rios), que podem demonstrar ineficincia da administrao e receber criticas da populao (que muitas vezes ajudaram a criar o problema).

2.

O que pode acarretar para o proprietrio do imvel se ele

no fizer uma obra legalizada?

Ao realizar uma obra sem alvar o proprietrio estar sujeito a ter sua obra embargada, ou seja, impedida de continuar at apresentar um engenheiro civil ou arquiteto. A dificuldade em legalizar a obra que muitas vezes ela j estava em execuo e desrespeitou parmetros que a prefeitura exige, como a ocupao mxima do solo, em que h necessidade de demolir parte do que foi feito para que viabilize-se a regularizao.

3.

Cada municpio tem uma legislao com relao a

pequenas reformas ou h uma padro para todo o pas?

No h uma lei federal que especifique como as prefeituras devem fiscalizar essa questo. H algumas prefeituras, como a de Curitiba, que facilitam a obteno de alvar para reformas simples (atravs do alvar de reforma simplificado), que rpido e simples de se obter. Porm, mesmo intervenes que no se exijam alvar podem ser fiscalizadas e notificadas pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), caso a fiscalizao entenda que h necessidade de profissional habilitado para aquela interveno. Consulte sempre um engenheiro antes de qualquer alterao.

4.

Em que casos uma interveno num imvel pode ser feito

sem que se exija alvar?

Tecnicamente qualquer alterao que modifique a concepo original deve ter autorizao da prefeitura e acompanhamento tcnico de profissional habilitado. Entende-se que reparos de menor magnitude ou influencia, como re-pintura do imvel ou substituio de um piso no necessitem de autorizao perante a prefeitura, porm deve-se consultar um engenheiro ou arquiteto para assegur-lo que a alterao no afetar de alguma forma os parmetros projetados, mesmos os estticos, que entende-se ter direito autoral das especificaes de projeto (mais comum aos arquitetos). Em qualquer caso, porm, deve-se tomar cuidado com os entulhos gerados, pois esta uma reclamao pertinente de vizinhos que pode ser fiscalizado e multado pela prefeitura.

5.

Se ocorre a construo ilegal para ampliar um imvel, ele

se valoriza ou desvaloriza?
Alm do imvel apresentar qualidade e solidez questionvel, agrava-se, no mercado imobilirio, este imvel no possuir condies de ser averbado no Registro de Imveis, ou seja, a Matrcula (o RG do imvel) constar diferente do construdo. Desta forma, ao buscar a venda atravs de financiamento bancrio, por exemplo, realiza-se vistoria pelo engenheiro de avaliaes que ir desaconselhar o financiamento ao banco, pois o que consta no RG do imvel diferente do real, evidenciando que a construo foi realizada sem acompanhamento tcnico e no considerada uma boa garantia em caso de retomada, por exemplo. Muitas vezes as pessoas acreditam poder construir por conta e que depois conseguem regularizar. Isto no verdade, pois na maioria das vezes a construo no obedeceu aos parmetros e dimenses especificados pela prefeitura, tornando reprovvel qualquer pedido de aprovao. Infelizmente um dos maiores arrependimentos de quem construiu ilegalmente, pois descobre-se na hora de negociar um imvel que ele no passvel de financiamento, tendo de desfazer a transao.

6.

O ndice de obras sem alvar ainda grandes nas

cidades? Como se fiscaliza isso?

As equipes de fiscalizao da Prefeitura, do CREA e reentemente do CAU ainda so insuficientes para a quantidade de imveis, moradores, puxadinhos, obras de fim de semana, etc.. Salienta-se, porm, que quando a Prefeitura (atravs do telefone 156) e o CREA (atravs do site www.creapr.org.br, aba Denncia) recebem a denncia de uma obra irregular sempre enviado um fiscal ao local, sendo notificado quando necessrio. No caso do CREA possvel acompanhar anonimamente como est o andamento da fiscalizao no imvel denunciado.

7.

Imagina-se que para as prefeituras a perda com

recolhimento de impostos seja grande, por causa de obras sem alvar. Por outro lado, no deveria haver uma desburocratizao para incentivar a legalizao das reformas?
A Prefeitura perde arrecadao com as taxas relacionados ao alvar e CVCO (habitese), porm mesmo quando a obra irregular eles no deixam de aumentar o IPTU, pois de tempos em tempos eles estimam a rea construda. A prefeitura de Curitiba oferece um servio de alvar simplificado para casas trreas de at 70 m, tornando o custo de legalizao e engenharia muito abaixo do mercado. No h motivo para construir ilegalmente. No considero burocrtico tirar uma licena, pois devem sim existir procedimentos, estudos, fiscalizao, aplicao de normas tcnicas e responsabilidade do profissional, a fim de melhorar as condies de uso e segurana das edificaes, para que no ocorram tragdias como a da danceteria em Santa Maria/RS. Normalmente o que sentimos no escritrio a negativa em aguardar trs meses para iniciar uma obra regularizada, pois a equipe de pedreiros e mestre-deobras j est a postos no canteiro. um vcio brasileiro tocar a obra o quanto antes, gerando erros e correes durante a execuo, estourando qualquer oramento.

8.

O Crea tem sido atuante, no sentido at de orientar da

necessidade de se construir legalmente, inclusive contratando engenheiros para projetar a reforma?

O CREA um rgo atuante junto aos profissionais, porm acredito que h pouco contato com a populao em geral, a fim de orient-los em buscar os profissionais antes de serem notificados ou multados. No exatamente esta a atribuio do rgo, porm uma maior participao junto populao poderia aumentar a quantidade de

obras legalizadas e gerar menos autuaes. Recebemos ligaes de pessoas que nem sabiam da necessidade de contratar um engenheiro para sua obra, por simplicidade ou desconhecimento. Apenas aps notificados pelo CREA descobrem que sua obra era ilegal.

9.

No ano passado, as obras de reforma foram as que mais

puxaram as vendas de material de construo, incluindo o cimento. Diante da magnitude deste mercado, j no era hora de haver uma campanha para coibir a autoconstruo?
Sim. Quem compra 100 barras de ao est construindo algo de natureza estrutural e no se sabe com que acompanhamento tcnico. As lojas de materiais de construo poderiam exigir o alvar ou ART para realizar a venda, semelhante ao que se exige do cliente em uma farmcia (a receita do mdico), coibindo grandiosas obras ilegais. No entanto, perceptvel que esta ao seria contrria aos interesses dos lojistas, que tem grande parte do lucro na autoconstruo.

10.

No caso de edifcios, quando o morador decide quebrar

uma parede para ampliar um cmodo, ele tambm precisa de um alvar? Como funciona neste caso?
Sim. Alm do alvar necessrio pedir autorizao ao condomnio, atravs do sndico, pois trata-se de uma habitao coletiva. Em alguns casos pode-se retirar a parede sem danos estrutura, porm a nica pessoa que pode estudar cada caso e permitir o engenheiro civil, que ir analisar o sistema estrutural (concreto armado, protendido, alvenaria autoportante, etc..) e verificar se a retirada do elemento no ir de alguma forma prejudicar o sistema estrutural. A sabedoria popular diz que viga e pilar no se tira. Em algumas situaes, por tcnicas construtivas ou at erro, os blocos cermicos (estes de 6 ou 8 furos) encontram-se solicitados, no sendo possvel sua retirada. Sugere-se que a demolio de uma parede supostamente no estrutural (de blocos cermicos) tenha colocado abaixo o Edificio Liberdade (Rio de Janeiro), em 2012, pois de fato ela estava solicitada estruturalmente. Apesar de entender que o imvel de propriedade privada, deve-se tomar os devidos cuidados para que uma alterao em sua unidade prejudique outros moradores.

Roger Teixeira Engenheiro Civil e perito associado ao Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (IBAPE/PR). Atua na rea de inspeo predial, vistoria cautelar, diagnstico e patologia das construes. Contato: roger@teixeiracosta.com