DA COMPRA E VENDA 1.

CONCEITO E CARACTERISTICAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA A origem histrica e remota do contrato de compra e venda est ligada a troca. Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domnio de uma coisa outra (comprador), mediante a contraprestao de certo preo em dinheiro. No contrato os contraentes apenas obrigam-se reciprocamente. Mas a transferncia do domnio depende de outro ato: a tradio, para os mveis (arts. 1226 e 1267 CC) e o registro, para os imveis (arts. 1227 e 1245). Se o alienante, que assumira a obrigao de efetuar a entrega, no a cumpre e aliena o mesmo bem posteriormente a um terceiro, procedendo este ao registro da escritura, no tem o primeiro adquirente, mesmo provando haver concludo o contrato e pago o preo, o direito de reivindic-lo, mas to somente o de reclamar perdas e danos. 2. UNIFICAO DA COMPRA E VENDA CIVIL E MERCANTIL O Cdigo Civil de 2002 revogou a primeira parte do Cdigo Comercial (art. 2045, CC), eliminado as distines legais entre os contratos de compra e venda civil e de compra e venda mercantil. Essa mudana pode ser observada, ao destacar, a primazia conferida ao comprador, mesmo que o negcio no envolva relao de consumo, com nfase para a funo social do contrato (art. 421), para o principio da boa-f objetiva (art. 422) e para o equilbrio das posies contratuais e das prestaes (423, 424 e 478). A compra e venda civil um ato de consumo, e a mercantil, de especulao, por visar a revenda em grosso ou a retalho. A venda em grosso ou por atacado relativa a mercadorias negociadas entre empresas, e a venda a retalho ou a varejo a concernente feita ao consumidor, em pequenas pores. 3. NATUREZA JURDICA DA COMPRA E VENDA A compra e venda o mais importante dos contratos e a origem de quase todo o direito das obrigaes, bem como de quase todo o direito comercial. Juridicamente caracterize-se como: a) Sinalagmtico ou bilateral perfeito, uma vez que gera obrigaes recprocas: para o comprador a de pagar o preo em dinheiro; para o vendedor, a de transferir o domnio de certa coisa. b) Consensual, em oposio aos contratos reais, porque se aperfeioa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa, disposto no art. 482,CC. c) Oneroso, pois ambos os contraentes obtm proveito, ao qual corresponde um sacrifcio. Essa onerosidade confirmada pela presena de uma remunerao que denominada preo. d) Comutativo, porque de imediato se apresenta certo o contedo das prestaes recprocas. 4. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA O contrato de compra e venda, pela sua prpria natureza, exige como elementos integrantes, a coisa, o preo e o consentimento. Desde que as partes acordem no objeto e no preo. a) O CONSENTIMENTO

O consentimento pressupe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros dois elementos: a coisa e o preo. As incapacidades genricas dos arts. 3 e 4 do Cdigo Civil no impedem, todavia, que seus portadores realizem toda sorte de negcios jurdicos, especialmente os de compra e venda, porque podem ser suprida pela representao, assistncia e pela autorizao do juiz (arts. 1634, V, 1691, 1748 e 1774,CC). No tem sido exigido o consenso na compra e venda feita por incapazes, especialmente quando estes adquirem produtos no mercado de consumo para sua utilizao pessoal. b) O PREO Sem a fixao do preo, a venda nula. Se o mesmo no for desde logo determinado, deve ser ao menos determinvel, mediante critrios objetivos estabelecidos pelos prprios contraentes. A lei permite que o preo seja fixado por um terceiro, as partes submetendo-se ao preo fixado por terceiro, implicitamente renuncia ai direito de impugnar o laudo que este apresentar. O preo pode ser fixado, tambm, em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao (art. 487, CC). Pode ser convencionada ainda, a venda sem fixao de preo ou de critrios para a sua determinao, entendo-se que neste caso, as partes se sujeitaram a preos correntes nas vendas habituais, se no houver tabelamento oficial (art. 488, CC). O preo deve ser pago em dinheiro, sendo vlido o pagamento por meio de titulo de crdito. Se for pago mediante entrega de algum objeto, teremos o contrato de troca ou permuta; se mediante prestao de servios, o contrato ser inominado. O preo dever apresentar os seguintes caracteres: PECUNIARIDADE, por constituir uma soma em dinheiro (art. 481, CC; Lei n. 8.178/91, arts. 1 a 5; Lei n. 10.192/2001; Decreto Lei n 857/69, art. 2), que o comprador paga ao vendedor em troca da coisa adquirida. SERIEDADE, pois dever ser srio, real e verdadeiro, indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestao relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que no denuncie qualquer simulao absoluta ou relativa. CERTEZA, isto , dever ser certo ou determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente. c) A COISA Refere-se certa coisa como objeto da prestao do vendedor. Podendo ser qualquer bem mvel ou imvel, material ou imaterial. A coisa, como objeto do contrato deve atender determinados requisitos: EXISTNCIA DA COISA No momento da realizao do contrato, seja ela corprea (como imveis, mveis e semoventes), seja ela incorprea (como valores cotados em bolsa, direito de inveno, crditos, direitos de propriedade literria, cientifica ou artstica). Os direitos de herana tambm podero ser objetos desse contrato, desde que se trate de sucesso aberta, uma vez que, pelo Cdigo Civil, art. 426, herana de pessoa viva no pode ser objeto de contrato, e desde que se faa por escritura publica, visto que a herana indivisa considerada imvel por determinao legal (art. 80, ll, CC).

INDIVIDUAO DA COISA O objeto da compra e venda h de ser determinado, ou suscetvel de determinao no momento da execuo, pois o contrato gera uma obrigao de dar, consistente em entregar, devendo incidir, pois, sobre coisa individuada. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo gnero e quantidade (art. 243, CC). A coisa pode ser, portanto, especifica, quando o objeto que se vende precisamente determinado, ou genrica, quando feita aluso ao gnero das coisas ou sua quantidade. Admite-se tambm a determinao por meio de comparao como amostra, prottipo ou modelo. DISPONIBILIDADE DA COISA A coisa deve encontrar-se disponvel, isto , no estar fora do comrcio. A indisponibilidade da coisa ser natural, quando ela for insuscetvel de apropriao pelo homem, pela sua prpria natureza, como o ar, o mar, a luz solar; legal, quando ela, apesar de poder ser apropriada por sua natureza, estiver fora do comercio em virtude de lei (art. 100 e 1717, CC); e voluntria, quando sua inalienabilidade for oriunda de declarao de vontade por ato inter vivos (doao) ou causa mortis (testamento) (RT, 480:107). 5. EFEITOS DA COMPRA E VENDA EFEITOS PRINCIPAIS: GERAO DE OBRIGAES RECPROCAS E DA RESPONSABILIDADE PELOS VCIOS REDIBITRIOS E PELA EVICO Os principais efeitos da compra e venda so: gerar obrigaes recprocas para os contratantes e acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e pela evico. A tradio pode ser real (ou efetiva), simblica (ou virtual) e ficta (ou tcita). Real, quando envolve a entrega efetiva e material da coisa, ou seja, quando o comprador recebe posse material, tendo a coisa em seu poder. simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a entrega das chaves do apartamento vendido, ou de documentos concernentes a coisa. E ficta, no caso do constituto possessrio ou clausula constituti, que se configura, por exemplo, quando o vendedor, transferido a outrem o domnio da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatrio. A referida clusula tem a finalidade de evitar complicaes decorrentes de duas convenes, com duas entregas sucessivas. 6. LIMITAES COMPRA E VENDA Algumas pessoas sofrem limitaes, decorrente da falta de legitimao, em razo de determinadas circunstancia ou da situao em que se encontra e no se confunde com incapacidade. S no podem vender ou comprar de certas pessoas. So pessoas maiores e dotadas de pleno discernimento, mas que, em face de sua posio na relao jurdica, isto , por serem ascendentes, condminos, tutores ou, ainda cnjuges, ficam impedidos de comprar e vender at estarem devidamente legitimadas. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE Regido pelo art. 496, CC. A lei no distingue entre bens mveis e imveis, nem probe a venda feita por descendente a ascendente. A exigncia

subsiste na venda ascendente a descendente, e no s aos descendentes que estiverem na condio de herdeiros, pois a lei referiu-se a todos os descendentes. No caso de venda ao neto, todos os filhos vivos, incluindo o pai ou a me do comprador, seus tios e os demais netos do vendedor devem anuir. A anuncia para a venda deve ser expressa. Mas o art. 496 omisso no tocante a forma. Aplicase, ento, a regra geral constante do art. 220, CC. Desse modo, ser concedida por instrumento publico, na prpria escritura, em se tratando de imvel de valor superior taxa legal, podendo ser por instrumento particular, em se tratando de bem mvel. Se um dos descendentes menor, ou nascituro, cabe ao juiz nomearlhe curador especial (art. 1.692, CC), em razo da colidncia de interesses. Aduzase que o cnjuge d descendente no precisa consentir. Legitimados para argir a anulabilidade de venda so os demais descendentes e o cnjuge do vendedor. Ainda que somente um dos interessados tenha tomado a iniciativa da ao, a anulabilidade do contrato o invalida por inteiro e no apenas em face de seu autor. J decidiu o Supremo Tribunal Federal que no ocorre ofensa lei quando o descendente readquire, sem fraude, bem alienado legitimamente pelo pai a terceiro. AQUISIO DE BENS POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELOS INTERESSES DO VENDEDOR Preceitua, com efeito, o art. 497, CC. A proibio, neste caso, absoluta. Razes de ordem tica levam o legislador a proibir os referidos negcios e, assim, enquanto ditas pessoas estiverem no exerccio dos cargos ou funes, permanecer a proibio. O testamenteiro que tambm herdeiro no est impedido de adquirir os bens, em igualdade de condies com os demais herdeiros. A proibio atinge apenas o testamenteiro estranho sucesso. No podem ser tambm comprados pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou indireta. Os membros e serventurios do Poder Judicirio so abrangidos pela proibio, bem como os que os auxiliam, como arbitradores ou peritos, que, de qualquer modo, possam influir no ato ou preo da venda. Igualmente no podem ser adquiridos pelos leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados (art. 497, IV, CC). Dispe ainda o pargrafo nico do art. 497, CC que as proibies deste artigo estendem-se a cesso de crdito. VENDA DE PARTE INDIVISA EM CONDOMNIO O condomnio, como todo proprietrio, tem o direito de dispor da coisa. Todavia, se o bem comum for indivisvel, a prerrogativa de vend-lo encontra limitao no art. 504, CC. A venda de parte indivisa a estranho somente se viabiliza quando: a) for comunicada previamente aos demais condminos; b) for dada preferncia aos demais condminos para aquisio da parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceu; c) os demais condminos no exercerem a preferncia dentro do prazo lega.

VENDA ENTRE CNJUGES Um cnjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto no da separao absoluta, s estaria legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de nus reais os bens imveis depois de obter a autorizao do outro (arts. 1.657, I, e 1.648 CC; art. 226, 5 CF). Nada mais impede, portanto, que o cnjuge aliene outros bens que estejam sob sua titularidade exclusiva, fora da comunho. Inadmissvel, todavia, a doao entre cnjuges casados no regime da separao legal ou obrigatria, por desvirtuar as suas caractersticas e finalidades. VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM O art. 500, CC apresenta regra aplicvel somente compra e venda de imveis. Trata-se da venda ad mensuram, em que o preo estipulado com base nas dimenses do imvel. Se verificada em posterior medio, que a rea no corresponde s dimenses dadas tem o comprador o direito de exigir a sua complementao. Se esta no for possvel, pode-se reclamar a resoluo do contrato ou o abatimento proporcional do preo. Na venda ad corpus a situao diferente. Nessa espcie de venda o imvel adquirido como um todo, como corpo certo e determinado, caracterizado por suas confrontaes, no tendo nenhuma influencia na fixao do preo as suas dimenses. O juiz, para decidir sobre sua natureza, se ad mensuram ou ad corpus, deve apurar a real inteno das partes, consultando o contrato.

DAS CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA O Cdigo Civil de 2002 disciplinou, em subsees autnomas, a retrovenda, a venda a contento ou sujeito a prova, a preempo ou preferncia, a venda com reserva de domnio e a venda sobre documentos. 1- DA RETROVENDA A retrovenda instituto atualmente em desuso. Constitui um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imvel que est sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preo, mais a despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias (art. 505, CC). A natureza jurdica da retrovenda a de um pacto acessrio, adjeto ao contrato de compra e venda. O prazo Maximo para o exerccio de direito de retrato ou de resgate de trs anos. Fixado pelas partes, ou presumido pela lei, o prazo sempre decadencial e, por isso, insuscetvel de suspenso ou interrupo. O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e legatrios e ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507, CC). No sistema jurdico brasileiro, o direito de retrato pode ser empenhado, arrestado, penhorado e executado, e dado em pagamento. 2- DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A PROVA A venda a contento do comprador constitui pacto adjeto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gneros alimentcios, bebidas finas e roupas sob medida. A venda no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado (art. 509, segunda parte). O aperfeioamento do negcio depende exclusivamente do arbtrio, isto , do gosto do comprador, no podendo o vendedor alegar que a recusa fruto de capricho. No pode este pretender discutir a manifestao de desagrado, nem requerer a realizao de exame pericial ou postular em juzo, visto que a venda a contento uma estipulao que favorece o comprador, subordinado o aperfeioamento do negcio a sua opinio pessoal e gosto. No est em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa. O direito resultante da venda a contento simplesmente pessoal, no se transferindo a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. 3DA PREEMPO OU PREFERNCIA Preempo ou preferncia o pacto, adjeto a compra e venda pelo qual o comprador de uma coisa, mvel ou imvel, se obriga a oferec-la ao vendedor, na hiptese de pretender futuramente vend-la ou d-la em pagamento, para que este use seu direito de prelao em igualdade de condies. , em outras palavras, o direito atribudo ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condies em que este iria adquirir a coisa. A preferncia do condmino na aquisio de parte indivisa (art. 504, CC) e a do inquilino, quanto ao imvel locado posto venda (Lei n. 8.245/91, art. 27, CC), so exemplos de preferncia ou prelao legal. O prazo para o exerccio da preempo pode ser convencionado por lapso no excedente a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel (art. 513, pargrafo nico).

A notificao pode ser judicial ou extrajudicial. licito s partes, todavia, convencionar que seja apenas judicial. O pacto de preempo depende da existncia da clusula expressa, no se admitindo preferncia tcita. O legislador inclui, no assunto ora em estudo, uma hiptese de preferncia legal, denominada retrocesso. Os tribunais tem dado a retrocesso, assim, apenas o carter de direito pessoal do ex-proprietrio s perdas e danos e no um direito de reaver o bem, na hiptese de o expropriante no lhe oferecer o bem pelo mesmo preo da desapropriao, quando desistir de aplic-lo a um fim pblico. Obra realizada e posteriormente abandonada no gera retrocesso. 4DA VENDA COM RESERVA DE DOMNIO A venda com reserva de domnio constitui modalidade especial de venda de coisa mvel, em que o vendedor tem a prpria coisa e vendida como garantia do recebimento do preo. O referido pacto adjeto, celebrado em geral nas compras e vendas a credito de bens mveis, como os eletrodomsticos, objetiva dar maior garantia aos comerciantes, enquanto o contrato de alienao fiduciria visa a garantir as financeiras, que atuam como intermediarias entre o vendedor e o consumidor. Cinco elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de domnio: a) a compra e venda a crdito; b) que recaia sobre objeto individuado, infungvel; c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador; d) pagamento do preo convencionado nas condies estipuladas, comumente em prestaes; e) obrigao do vendedor de transferir o domnio ao comprador to logo se complete o pagamento do preo. A modalidade em apreo tem a natureza de venda sob condio suspensiva, pois a aquisio do domnio fica subordinada ao pagamento da ultima prestao. O evento incerto o pagamento do preo. No h, por outro lado, impedimento legal para a transmissibilidade da posio de vendedor ou proprietrio. A cesso de crdito pode ocorrer em qualquer espcie de contrato (arts. 286 a 298, CC), salvo se neste houver clausula proibitiva expressa. Embora o domnio e a posse indireta permaneam com o alienante, os riscos da coisa passam para o adquirente, mero possuidor direto (art. 524, segunda parte, CC). A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e, para valer contra terceiros, o contrato deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domicilio do comprador (art. 522, CC). 5DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS A venda sobre documentos, ou contra documentos, disciplinada no Cdigo Civil de 2002 como clausula especial compra e venda. O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigao e tem direito ao preo; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositrio a entrega da mercadoria. H uma substituio da tradio real pela simblica. Tem o comprador o arbtrio de recusar o pagamento se a documentao no estiver em ordem. Uma vez entregue a documentao nas mos do comprador ou confiada sua entrega a pessoa fsica ou jurdica, presume-se que o vendedor se desincumbiu de sua obrigao, cabendo ao comprador efetuar o pagamento.

Achando-se a documentao em ordem, considera-se que a coisa vendida corresponde feita no contrato e conserva as qualidades nele asseguradas. Muitas vezes como se tornou habitual na vida mercantil, especialmente nos contratos internacionais, a documentao entregue por intermdio de instituio financeira, em razo de contrato de financiamento celebrado entre ela e o comprador. No cabe ao banco o dever de examinar a coisa vendida. Com o credito documentrio, ambas as partes ficam assim garantidas, pois, com a confirmao do banco de que far o pagamento ou aceitar a letra contra a entrega dos documentos, o vendedor estar protegido; em caso de aceite por parte do banco, o vendedor poder descontar a letra aceita em outro banco, obtendo assim o numerrio antecipado. Nessa consonncia, que venda contra documentos aquela em que o comprador se obriga a pagar o preo, quer no lugar e momento prprios da consignao ou da venda sob expedio, quer no lugar e momento da entrega dos documentos que lhe do direito a obter a propriedade ou a posse da mercadoria de um terceiro. Se a coisa vendida estiver coberta por aplice de seguro, a perda ou deteriorao sub-roga-se no valor segurado. Eventual prejuzo decorrente de avaria ser indenizado pela seguradora.