COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO?

O financiamento bancrio representa uma importante ferramenta para aquisio de um imvel. Apesar da maioria das pessoas ainda ter receio em relao a esse tipo de operao, as mudanas que vm ocorrendo na economia proporcionam um cenrio extremamente favorvel aos potenciais compradores. Fatos como, por exemplo, a queda das taxas de juros, o controle da inflao e as medidas de regulamentao do governo contriburam para esse cenrio positivo. Diante disso, o financiamento bancrio se mostra vantajoso para ambas as partes envolvidas no processo de construo: Para os clientes representa uma oportunidade de conseguir taxas de juros mais baixas que as oferecidas pelas construtoras, alm de prazos maiores e conseqentemente, prestaes menores. J para as construtoras, representa uma oportunidade de alavancar seu capital e focar seus esforos em sua atividade fim. O QUE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO? uma linha de crdito com propsito especifico de financiar a compra de imveis, seja residencial ou comercial, podendo ser usado ou novo, este crdito esta disponvel em vrias instituies bancrias, principalmente pela Caixa Econmica Federal que a grande fomentadora de crdito imobilirio no Pas. Hoje, tornou-se muito fcil comprar a casa prpria usando deste recurso, pois h vrios planos e modalidades de crdito e opes diversas de prazo para pagamento. Esclarecemos abaixo algumas dvidas para quem deseja usar o financiamento bancrio para compra de imvel, que funciona assim: CONDIES GERAIS Confira abaixo as condies bsicas para obter um financiamento:

Ser cliente do agente financiador; Possuir cadastro aprovado; Ser maior de 18 anos ou emancipado; Comprovar rendimentos suficientes para o financiamento; Apresentar toda a documentao exigida para a operao; O imvel deve preencher as condies de financiamento.

A IMPORTNCIA DO SEGURO Os contratos possuem 02 (dois) tipos de seguro que juntos, proporcionaro tranqilidade a voc, em caso de sinistro, preservando ainda o imvel e a garantia do financiamento. Os dois tipos de seguro so:

Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), que garante a cobertura do saldo devedor, a qualquer momento do contrato, de acordo com a composio de renda que constar no mesmo. Seguro de Danos Fsicos do Imvel (DFI), que tem por finalidade repor as condies de habitabilidade do imvel, em caso de sinistro; Conforme determinao do Banco Central do Brasil, obrigatria a incluso de Aplice de Seguro em contratos de Financiamento Imobilirio.

Para que a Aplice d abrangncia ao seu contrato as Seguradoras devem acatar previamente a sua proposta, a qual deve ser preenchida por voc, de prprio punho, bem como pelo seu cnjuge ou companheiro (a) que eventualmente v compor a renda para fins de financiamento. Esta proposta dever ser feita atravs de formulrio prprio.

A IMPORTNCIA DA DOCUMENTAO COMPLETA Para obter a relao de documentos, os bancos disponibilizam via internet ferramentas que facilitam o entendimento. Trata-se do Selecionador de Documentos. Ele fornece uma lista com todos os documentos necessrios para formalizar a operao de acordo com o seu perfil. Essa lista pode ser obtida por meio da Internet, acessar Minha Lista, que disponibilizar as opes Com Identificao e Sem identificao. Recomendamos que clique na opo Com Identificao, pois, a qualquer momento voc poder entrar em sua lista personalizada e alterar qualquer informao. A informao ficar armazenada em um banco de dados para consulta por um determinado perodo. Obs.: O Selecionador de Documentos vem com um Check List para que voc confira se todos os documentos foram providenciados. Ainda, no detalhe da relao de documentos especfica, constam informaes adicionais sobre a caracterstica de cada documento, onde obt-lo, prazo de validade etc. IMPORTANTE: A AGILIDADE DA OPERAO DEPENDE MUITAS VEZES DE VOC, POIS SE TODA A DOCUMENTAO EXIGIDA ESTIVER COMPLETA E ORGANIZADA A OPERAO TENDE A SEGUIR NORMALMENTE, EVITANDO QUE O BANCO TENHA QUE ENTRAR EM CONTATO COM VOC SOLICITANDO OS DOCUMENTOS E, PORTANTO, RETARDANDO A LIBERAO DOS RECURSOS. LINHAS DE FINANCIAMENTO Veja abaixo as linhas de financiamento para imvel novo ou usado:

Carteira Habitacional SFH Carteira Habitacional Taxa de Mercado Carteira Comercial Imobiliria.

CARTEIRA HABITACIONAL SFH O Banco Central estabelece que para esta linha de crdito o valor de venda ou avaliao no pode ser superior a R$ 350 mil e que o valor mximo de financiamento no pode ser superior a R$ 245 mil. Para obter as condies de financiamento para esta linha consulte o Guia de Enquadramento e confira as condies permitidas atualmente. (prazo, taxa, % de financiamento e comprometimento de renda). Nessa linha de crdito voc pode utilizar os recursos do seu FGTS, como parte do valor de entrada do preo de venda, para reduzir o valor do financiamento. permitido tambm utilizar os recursos do FGTS para pagamento de parte do valor das prestaes mensais e realizar amortizaes extraordinrias ou liquidao do

financiamento. Atentem para o cumprimento das regras estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS, indicadas no captulo 11. TAXA DE MERCADO Para esta linha de Crdito, os Bancos estabelecem limites especiais para imveis que no se enquadram no SFH, conforme descrito abaixo: CARTEIRA HABITACIONAL*; Esta linha de financiamento visa a atender aos clientes que optaram por adquirir imveis residenciais cujo valor de venda ou avaliao sejam superiores a R$ 350 mil; CARTEIRA COMERCIAL*; Visa a atender aos clientes que desejam adquirir um imvel comercial (salas e consultrios); (*) Nestas linhas de financiamento, conforme legislao, no permitido utilizar os recursos do FGTS. TIPOS DE OPERAO

Aquisio Simples; Repasse de Plano Empresrio; Trmino de Construo (Isolada); Aquisio Vista com Utilizao do FGTS; Transferncia de Dvida; Revenda de Imveis; Aquisio de Lote urbano (Terreno)*; Neste tipo de operao, o Banco faz a intermediao de seus recursos do FGTS, junto Caixa Econmica Federal. (*) O Lote urbano (Terreno) deve possuir infra-estrutura completa, bem como sua finalidade deve ser residencial.

DEFINIO DAS OPERAES

Aquisio simples de imvel novo ou usado: Operao em que o Banco concede financiamento para complementar os recursos necessrios para aquisio de imvel residencial ou comercial; Repasse Plano Empresrio: Nessa operao, concede-se financiamento aos clientes que desejam adquirir uma unidade de um empreendimento financiado pelo prprio Banco. Trmino de Construo Isolada Muturio final Pessoa fsica: Financiamento para trmino da construo de imvel residencial, para clientes com escritura definitiva do terreno e com, no mnimo 30% dos servios executados na obra, devendo o financiamento cobrir 100% do custo faltante. Aquisio vista com FGTS: Operao em que o Banco faz a intermediao dos saques dos recursos do FGTS para a aquisio de imvel residencial, observando as regras para utilizao desses recursos. Transferncia de Dvida: Operao em que o Banco concede financiamento da dvida de um contrato existente (refinancia), do atual devedor para um

novo proponente. A transferncia de dvida est condicionada aprovao do crdito, da mesma forma que um novo financiamento. Revenda de Imveis: Operao em que o Banco concede financiamento para complementar os recursos necessrios para aquisio de imvel residencial ou comercial de sua propriedade, vendido por meio de leilo ou de forma direta. Aquisio de Lote urbano (Terreno): Operao em que o Banco concede financiamento para aquisio de Lote urbano, com infra-estrutura completa, deve ser para fins residenciais, e o mesmo pode ser individual ou pertencer a loteamento devidamente regularizado.

O QUE SO SISTEMAS DE AMORTIZAO? So modelos matemticos desenvolvidos para operaes de emprstimos e financiamentos, envolvendo desembolso peridico do principal e encargos financeiros, objetivando quitar a dvida ao final do prazo contratado.

SAC Sistema de Amortizao Constante: Trata-se do sistema adotado atualmente pela maioria dos Bancos nos financiamentos imobilirios. O processo de formao da prestao inicial leva a um encargo mensal inicial superior ao encargo mensal inicial obtido por meio da Tabela Price. Nesse sistema, ao longo do prazo da operao, a cota de amortizao (A) constante, j a parcela referente ao valor dos juros (J) decrescente, Como na sua evoluo existe uma razo de decrscimo mensal, isso faz com que, mantida a estabilidade da Taxa Referencial (TR), o encargo mensal seja decrescente, ao longo do tempo. TP - Tabela Price: Esse sistema amortiza o saldo devedor (principal = valor originalmente financiado) mensalmente, mas ser verificada a reduo do saldo devedor de maneira expressiva somente aps decorrido cerca de 50% do prazo contratado. As prestaes calculadas neste sistema so constantes, em termos reais, para todos os meses do financiamento. A utilizao da TP implica em se realizar pequenas amortizaes iniciais no saldo devedor, sendo a maior parte da prestao representada pelo pagamento de juros. Cada prestao composta de uma cota de amortizao e outra de juros, que variam em sentido inverso ao longo do prazo de financiamento, ou seja, enquanto ms a ms aumenta a cota de amortizao, decresce a cota do valor dos juros.

CONHEA AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO A relao de documentos necessrios para cada etapa do financiamento pode ser adquirida acessando o site dos bancos, de acordo com o seu perfil. CONSULTA DE CRDITO Nesse processo verificam-se as restries impeditivas nos rgos pblicos, e a capacidade de pagamento das prestaes por parte do(s) comprador(es). ATENO: Caso voc j saiba antecipadamente que possui algum restritivo de crdito, providencie a regularizao antes de solicitar a avaliao do imvel, isso evitar aborrecimentos e custos desnecessrios.

AVALIAO DO IMVEL Aps a aprovao da Consulta de Crdito, ser necessrio avaliar o imvel objeto da garantia. A avaliao uma etapa importante, pois o Banco ir verificar se o imvel preenche os requisitos do financiamento, o enquadramento respectivo e a suficincia da garantia. ELABORAO DE CONTRATO Aps a aprovao do crdito e concluda a Avaliao do imvel, providenciar toda a documentao necessria para envio agncia bancria onde possui conta corrente. A documentao ser analisada sob a tica jurdica e efetuada a conferncia dos clculos. Aps elaborao das anlises, comprador(es) e vendedor(es) sero convidados a comparecerem na agncia para as devidas assinaturas, na seqncia voc deve recolher o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis ITBI, de acordo com os prazos e percentuais fixados na legislao expedida pela Prefeitura do Municpio a que o imvel esteja vinculado, e encaminhar o contrato para registro no Servio de Registro de Imveis a que pertena o imvel. Posteriormente, quando o Servio de Registro de Imveis houver procedido ao registro, voc dever entregar uma via do contrato, devidamente registrado, juntamente com a matrcula original fornecida e uma cpia do recolhimento do ITBI, na Agncia de sua conta, para que possa liberar o recurso na conta corrente do Vendedor. IMPORTANTE: A documentao que ser entregue na agncia deve estar completa, caso no esteja, ser necessrio a interrupo do processo para regularizao, o que compromete o prazo previsto para a contratao da operao. Se toda a documentao estiver em ordem, o prazo mdio para efetivar a operao de 30 dias. Caso haja utilizao do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio) na composio do valor de entrada, o prazo poder ser prolongado. OBSERVAES:

Os prazos so estimados, no caracterizando qualquer responsabilidade por parte do Banco, caso no sejam cumpridos; O Banco, visando resguardar os direitos do cliente que esta adquirindo o imvel e a integridade da operao, poder vir a solicitar outros documentos e/ou esclarecimentos tanto dos compradores como dos vendedores, sempre que julgar prudente e essencial para a concretizao da operao; Nas operaes que envolvam recursos do FGTS o Banco age apenas como agente intermedirio e no tem qualquer responsabilidade ou poder de deciso quanto a liberar ou no estes recursos, cabendo exclusivamente Caixa Econmica Federal CEF estas decises.

CONDIES PARA UTILIZAR OS RECURSOS DO FGTS Dentro do financiamento imobilirio existem trs situaes em que permitido utilizar os recursos do FGTS, desde que a operao esteja (enquadradas/contratadas) dentro das condies permitidas pelo SFH e tambm pelo Conselho Curador do FGTS:

Na aquisio de imvel residencial urbano e concludo;

Na amortizao ou quitao do saldo devedor do contrato de financiamento imobilirio contratado nas condies mencionadas; No pagamento de parte do valor das prestaes de financiamento imobilirio contratado nas condies mencionadas.

a) Aquisio de imvel residencial urbano concludo: O trabalhador que no seja titular de financiamento ativo no mbito do SFH e que no possua moradia prpria, nem seja usufruturio de imvel residencial, nem promitente comprador ou cessionrio de imvel residencial concludo nas seguintes condies: a.1) Imvel localizado em qualquer parte do Territrio Nacional que seja objeto de financiamento ativo no mbito do SFH; a.1.1) Imvel localizado no mesmo municpio do exerccio de sua ocupao principal, incluindo os municpios limtrofes e integrantes da mesma Regio Metropolitana; e a.1.2) Imvel localizado no municpio de sua atual residncia. OBS.: No considerado promitente comprador ou proprietrio de imvel residencial, aquele que detenha frao ideal igual ou inferior a 40% de um nico imvel. a.2) O trabalhador que tenha perdido o direito de residncia em imvel de sua propriedade, em decorrncia de separao judicial devidamente homologada pelo juzo competente e que no tenha outro imvel residencial nas condies definidas acima. a.3) O trabalhador que tenha 03 (trs) anos de trabalho sob o regime de FGTS, somados os perodos trabalhados, consecutivos ou no. a.4) O trabalhador detentor de usufruto de imvel residencial urbano, desde que renuncie expressamente a essa condio, devidamente registrada no Servio de Registro de imveis, em data anterior utilizao do FGTS. b) Destinao do Imvel O imvel deve destinar-se moradia prpria do trabalhador e essa condio deve ser declarada pelo mesmo, formalmente, sob penas da Lei. OBS.: necessrio que o trabalhador resida no imvel objeto do uso do FGTS. c) Requisitos do Imvel O imvel deve atender aos seguintes requisitos: c.1) Ser de uso residencial urbano; c.2) Ter o seu valor de avaliao fixado dentro do limite mximo estabelecido para o valor de avaliao nas operaes de SFH, na data da contratao da utilizao do FGTS; c.3) Estar registrado no Servio de Registro Imobilirio de sua circunscrio; c.4) No Ter sido objeto da utilizao do FGTS em sua aquisio ou liberao de ltima parcela de construo, h menos de 03 (trs) anos; e, c.5) Ser financivel no mbito do SFH. d) Localizao do imvel

O imvel deve estar localizado: d.1) No mesmo municpio onde o trabalhador exera sua ocupao principal, incluindo os municpios limtrofes ou integrantes da mesma Regio Metropolitana; ou d.1.1) No municpio onde o trabalhador comprove residir pelo perodo mnimo de 01 (um) ano; d.2) facultado ao trabalhador que no seja titular de financiamento ativo no mbito do SFH, nem usufruturio, proprietrio, promitente comprador ou cessionrio de imvel residencial concludo ou em construo, em qualquer parte do Territrio Nacional, substituir o cumprimento s exigncias referidas nas letras d.1 e d.1.1 descritas acima, pela apresentao de comprovante de residncia no mesmo municpio onde pretenda adquirir um imvel com uso do FGTS, independente do tempo em que l resida; d.3) Para tanto, o trabalhador deve apresentar, alm da declarao de no possuir imvel nas condies impeditivas a utilizao do FGTS, os seguintes documentos; d.3.1) Declarao de bens efetuada Receita Federal, IRPF do ltimo exerccio, ou d.3.1.1) A Declarao Anual de Isento DAI, na forma exigida pela Receita Federal, e, d.3.1.2) Um comprovante de residncia no mesmo municpio onde pretenda adquirir pelo perodo mnimo de 01 (um) ano. d.3.2) Para todos os casos, devida a apresentao de um comprovante de residncia no municpio onde o trabalhador pretenda adquirir. e) Aquisio a vista de imvel residencial por mais de um trabalhador admitida a aquisio a vista (sem financiamento) de imvel residencial concludo, com o FGTS, por mais de um trabalhador, independente da existncia de grau de parentesco entre eles, desde que todos declarem a destinao do imvel adquirido, que deve ser a residncia prpria de todos os adquirentes que forem utilizar o FGTS, e desde que atendam aos demais requisitos para a operao. f) Limite de utilizao do FGTS na Aquisio de imvel concludo O valor do FGTS a ser utilizado na aquisio de imvel residencial concludo, somado ao valor do financiamento. Se houver, no pode ultrapassar o menor dos dois valores, entre: f.1) Valor da compra e venda, ou f.1.1) Valor da avaliao do imvel, efetuada pelo agente financeiro responsvel pela operao. AMORTIZAO OU QUITAO DO SALDO DEVEDOR a) O trabalhador que tenha 03(trs) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os perodos trabalhados, consecutivos ou no. a.1) O trabalhador que seja titular ou coobrigado desse contrato. a.2) O trabalhador que atenda aos requisitos do SFH, quanto titularidade de financiamento no SFH ou propriedade de outro imvel residencial, na data da concesso do financiamento a ser amortizado ou liquidado. a.2.1) Observar que a possibilidade de utilizao de FGTS por cnjuges, deve ser avaliada a partir da verificao do regime de bens adotado no casamento

e das disposies legais constantes no Cdigo Civil Brasileiro, para cada regime. b) Requisitos do financiamento O financiamento deve ser regularmente concedido no mbito do SFH, no que tange a propriedade de imvel em condio impeditiva obteno de financiamento no mbito desse sistema, bem como, pelo atendimento s condies relativas localizao do imvel e seu valor de avaliao, na data da contratao do referido financiamento, pelo trabalhador. c) Intervalo mnimo entre utilizaes do FGTS c.1) O intervalo mnimo para utilizao do FGTS em amortizao ou liquidao do saldo devedor do financiamento, de 02 (dois) anos, contados a partir da data da ltima amortizao/liquidao procedida pelo mesmo trabalhador. c.1.1) O intervalo acima diz respeito utilizao por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado de um financiamento amortizado h menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortizao/liquidao do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade. d) Liquidao do saldo devedor d.1) A liquidao do saldo devedor do financiamento, com o FGTS deve atender os seguintes requisitos: d.1.1) O financiamento a ser liquidado, deve ter sido regularmente concedido no mbito do SFH; d.1.2) O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato de financiamento a ser liquidado; e, d.1.3) O trabalhador deve contar com 03(trs) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os perodos trabalhados, consecutivos ou no. PAGAMENTO DE PARTE DO VALOR DAS PRESTAES DO FINANCIAMENTO Veja as condies para quem pode utilizar os recursos do FGTS, para pagamento de parte do valor das prestaes. a) O trabalhador que tenha 03 (trs) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os perodos trabalhados, consecutivos ou no. a.1) O trabalhador que seja titular ou coobrigado desse contrato. a.2) O trabalhador que atenda aos requisitos do SFH, quanto titularidade de financiamento no SFH ou propriedade de outro imvel residencial, na data da concesso do financiamento. a.2.1) Observar que a possibilidade de utilizao de FGTS por cnjuges, deve ser avaliada a partir da verificao do regime de bens adotado no casamento e das disposies legais constantes no Cdigo Civil Brasileiro, para cada regime. b) Requisitos do financiamento O financiamento deve ser regularmente concedido no mbito do SFH, no que tange a propriedade de imvel em condio impeditiva obteno de financiamento no mbito desse sistema, bem como, pelo atendimento s condies relativas

localizao do imvel e seu valor de avaliao, na data da contratao do referido financiamento, pelo trabalhador. c) Limites para utilizao O valor a ser movimentado na conta vinculada do FGTS, poder ser utilizado para pagamento de at 80% do valor da prestao, independente da composio da renda familiar. d) Valor do FGTS a ser utilizado O valor do FGTS a ser utilizado corresponde ao percentual mximo de at 80%, multiplicado pelo valor da prestao do ms do pedido e multiplicado pelo nmero de prestaes a serem pagas com utilizao do FGTS, limitado ao saldo da conta vinculada. e) Prazo de utilizao e.1) Os recursos debitados da conta vinculada so utilizados para pagamento de parte do valor da prestao em 12 parcelas mensais. e.1.1) Em se tratando de prazo remanescente do contrato de financiamento, quando este for inferior a 12 meses, o FGTS pode ser utilizado para o perodo faltante. e.2) A utilizao do FGTS para pagamento de parte do valor das prestaes, tem incio na primeira prestao vincenda aps a data em que foi efetuada a operao. Nota: A lista de documentos e tambm das exigncias para liberao de financiamento imobilirio, pode sofrer alteraes dependendo da instituio bancria. Abaixo os links para as mesmas*:

www.bb.com.br www.bancoreal.com.br www.bradesco.com.br www.caixa.gov.br www.hsbc.com.br www.itaubank.com.br www.santander.com.br www.unibanco.com.br

* A Leonardo Lobo no se responsabiliza pelas informaes fornecidas atravs dos links bancrios, sendo elas de inteira responsabilidade das respectivas instituies bancrias informantes.