Manual Sindico Brasil PDF

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Manual das reas Comuns Residencial Brasil

Prezado Sndico,
A CGS ENGENHARIA E CONSTRUES com o
intuito de auxiliar os moradores do condomnio na
manuteno e uti l i zao dos apartamentos,
el aborou e di stri bui u a todos o Manual do
Proprietrio.
Da mesma forma, as reas comuns do condomnio,
tambm requerem cuidados especficos para seu
uso e conservao. Foi elaborado, ento, o Manual
das reas Comuns, onde constam as principais
aes que devem ser tomadas para a realizao da
manuteno do condomnio.
recomendvel que este manual do Sndico, faa
parte integrante da documentao do condomnio,
devendo ser repassado ao seu sucessor.
Esperamos que este manual sirva de guia para
uma melhor administrao deste condomnio.
Atenciosamente,
CGS ENGENHARIA E CONSTRUES
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1. INTRODUO................................................................... 04
Termo de Vistoria das reas Comuns - Vistoria Inicial .................... 04
Manual das reas Comuns ........................................................... 04
Programa de Manuteno Preventiva ............................................. 04
Vistoria Tcnica - Verificao........................................................ 05
Solicitao de Assistncia Tcnica ................................................ 06
Definies .................................................................................. 06
Responsabilidades Relacionadas Manuteno da Edificao .......... 08
2. TERMO DE GARANTIA - AQUISIO.................................. 10
3. USO E MANUTENO DO IMVEL...................................... 19
Elevadores ................................................................................. 19
Instalaes Hidrulicas................................................................ 21
Automatizao de Portes ........................................................... 26
Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas - SPDA............ 27
Portas Corta Fogo ....................................................................... 28
Sauna Seca ................................................................................ 29
Iluminao de Emergncia ........................................................... 30
Instalaes Eltricas ................................................................... 30
Instalaes de Gs ..................................................................... 35
Impermeabilizao ...................................................................... 36
Esquadrias de Madeira................................................................. 38
Esquadrias de Alumnio ............................................................... 38
Estruturas/Paredes...................................................................... 41
Revestimentos de Paredes e Tetos em Argamassa ou Gesso ........... 42
Revestimento Cermico ............................................................... 43
Revestimento de Pedras Naturais ................................................. 44
Rejuntes .................................................................................... 46
Piso Cimentado / Piso Acabado em Concreto / Contrapiso ............... 47
Pinturas / Vernizes (Interna e Externa).......................................... 48
Vidros ........................................................................................ 49
Quadra esportiva ........................................................................ 50
Jardins ....................................................................................... 51
Playground ................................................................................. 52
Piscina....................................................................................... 52
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5. FORNECEDORES ............................................................... 55
6. MEMORIAL DESCRITIVO DAS REAS COMUNS................... 58
7. PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA ...................... 61
Sugesto do Programa de Manuteno Preventiva .......................... 61
Planejamento de Manuteno Preventiva....................................... 61
Registros da Realizao da Manuteno ........................................ 62
Verificao da Realizao da Manuteno ...................................... 63
Recomendaes para Situaes de Emergncia .............................. 64
8. OPERAO DO CONDOMNIO............................................ 68
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1 - INTRODUO
Prezado Sndico,
Este Manual das reas Comuns foi elaborado com a finalidade de
transmitir as informaes referentes s reas comuns, estabelecendo
as condies de garantia por meio do Termo de Garantia Aquisio
e orientar, de forma genrica sobre o uso, a conservao e a
manuteno preventiva. Este instrumento tambm visa auxiliar o
Sndico/Conselho na elaborao do Programa de Manuteno Preventiva.
TERMO DE VISTORIA DAS REAS COMUNS VISTORIA INICIAL
Quando concluda a obra, ser efetuada a vistoria da rea comum com
a Administradora, Sndico e/ou seu representante, utilizando-se o
Termo de Vistoria das reas Comuns, verificando se as especificaes
constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se h vcios
aparentes de construo. Esta vistoria tambm considerada como
a Inspeo Inicial do empreendimento.
Caso se verifiquem vcios durante a vistoria, podero ser recebidas as
reas comuns do empreendimento, ressalvando-se que os vcios sero
objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora.
MANUAL DAS REAS COMUNS
Este Manual contm a indicao dos principais fornecedores, e tem
como objetivo especificar a correta utilizao e manuteno das reas
comuns de acordo com os sistemas construtivos e materiais
empregados, evitar danos decorrentes do mau uso, esclarecer quanto
aos riscos de perda da garantia pela falta de conservao e manuteno
preventiva adequadas, bem como orientar a elaborao do Programa de
Manuteno Preventiva do empreendimento.
PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA
Um imvel planejado e construdo para atender seus usurios por
muitos anos. Isto exige que se tenha em conta a manuteno do
mesmo. Esta manuteno, no entanto, no deve ser realizada de
modo improvisado e casual, ela deve ser entendida como um servio
tcnico e realizada por empresas especializadas e por profissionais
treinados adequadamente.
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Para que a manuteno preventiva obtenha os resultados esperados
de conservao e de at criar condies para o prolongamento da vida
til do imvel, necessrio, aps o recebimento do imvel, a
implantao de um Programa de Manuteno Preventiva onde as
atividades e recursos so planejados e executados de acordo com as
especificidades de cada empreendimento.
Os critrios para elaborao do Programa de Manuteno Preventiva
devem ser baseados na norma NBR 5674 Manuteno de Edificaes
e nas informaes contidas no Manual do Proprietrio e no Manual das
reas Comuns.
VISTORIA TCNICA - VERIFICAO
Constitui condio da garantia do imvel, a correta manuteno
preventiva da unidade e das reas comuns do Edifcio.
Nos termos da NBR 5674, da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas, do Manual do Proprietrio e do Manual das reas Comuns,
o proprietrio responsvel pela manuteno preventiva da sua
unidade, e co-responsvel pela realizao e custeio da manuteno
preventiva e inspees prediais das reas comuns.
Aps a entrega, a empresa construtora e/ou incorporadora poder
efetuar vi stori as nas uni dades autnomas sel eci onadas por
amostragem, e nas reas comuns, a fim de verificar a efetiva
realizao destas manutenes e o uso correto do imvel, bem como
aval i ar os si stemas quanto ao desempenho dos materi ai s e
funcionamento, de acordo com o estabelecido no Manual do
Proprietrio e Manual das reas Comuns, obrigando-se o proprietrio
e o condomnio, em conseqncia, a permitir o acesso do profissional
em suas dependncias e nas reas comuns, para proceder Vistoria
Tcnica, sob pena de perda de garantia.
O termo Vistoria Tcnica ou Verificao denominado na norma
NBR 5674 como Inspeo.
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SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA
A construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos
prazos de garantia estabelecidos, o servio de assistncia tcnica,
reparando, sem nus, os defeitos verificados na forma prevista no
Manual das reas Comuns.
Caber ao Sndico ou seu representante solicitar formalmente a visita
de representante da construtora e/ou incorporadora, sempre que os
defeitos se enquadrarem dentre aqueles integrantes da garantia.
Constatando-se na visita de avaliao dos servios solicitados que
os mesmos no esto enquadrados nas condies da garantia,
ser cobrada uma taxa de visita e no caber construtora e/ou
incorporadora a execuo dos servios.
DEFINIES
Com a fi nal i dade de faci l i tar o entendi mento deste Manual ,
esclarecemos o significado das nomenclaturas utilizadas:
Prazo de Garantia perodo em que o construtor e/ou incorporador
responde pela adequao do produto ao seu desempenho, dentro do
uso que normalmente dele se espera.
Vida til perodo de tempo que decorre desde a data do trmino da
construo at a data em que se verifica uma situao de depreciao
e decadncia de suas caractersticas funcionais, de segurana, de
higiene ou de conforto, tornando economicamente inviveis os encargos
de manuteno.
Vcios Aparentes so aqueles de fcil constatao, detectados
quando da vistoria para recebimento do imvel.
Vcios Ocultos so aqueles no detectveis no momento da entrega
do imvel e que podem surgir durante a sua utilizao regular.
Solidez da Construo, Segurana e Utilizao de Materiais e Solo
so itens relacionados solidez da edificao, e que possam
comprometer a sua segurana, nele includos peas e componentes da
estrutura do edifcio, tais como lajes, pilares, vigas, estruturas de
fundao, contenes e arrimos.
Auto de Concluso documento pblico expedido pela Prefeitura do
municpio onde se localiza a construo, confirmando a concluso da
obra nas condies do projeto aprovado.
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Manuteno conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas
partes constituintes para atender as necessidades e segurana de
seus usurios de acordo com os padres aceitveis de uso, de modo
a preservar a utilidade e seu valor. A manuteno deve ser feita tanto
nas unidades autnomas, quanto nas reas comuns.
Manuteno Preventiva compreende a Manuteno Rotineira que
caracterizada pela realizao de servios constantes e simples que
possam ser executados pela equipe de Manuteno Local e a
Manuteno Planejada cuja realizao organizada antecipadamente,
tendo por referncia solicitaes dos usurios, estimativas de
durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou
relatrios de vistorias tcnicas (inspees) peridicas sobre o estado
da edificao.
Manuteno Corretiva - caracteriza-se pelos servios no previstos
na manuteno preventiva, incluindo a manuteno de emergncia,
caracterizada por servios que exigem interveno imediata para
permitir a continuidade do uso das edificaes e evitar graves riscos
ou preju zos pessoai s e patri moni ai s aos seus usuri os ou
proprietrios.
Equipe de Manuteno Local consti tu da pel o pessoal
permanente di spon vel no empreendi mento, usual mente
supervisionada por um zelador. Esta equipe deve ser adequadamente
treinada para a execuo da manuteno rotineira.
Cdigo do Consumidor a lei 8078/90 que institui o Cdigo de
Proteo e Defesa do Consumidor, melhor definindo os direitos e
obrigaes de consumidores e fornecedores, como empresas
construtoras e/ou incorporadoras.
Cdigo Civil Brasileiro a lei 10406/02 que regulamenta a
legislao aplicvel s relaes civis.
ABNT NBR 5674 a Norma Brasileira nmero 5674 da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas, que regulamenta, define e obriga a
manuteno de edificaes.
Lei 4591, de 16 de dezembro de 1964 a lei que dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Nela so
estabelecidas as diretrizes para a elaborao da Conveno do
Condomnio e tambm contempla os aspectos de responsabilidades,
uso e administrao das edificaes.
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RESPONSABILIDADES RELACIONADAS MANUTENO DA
EDIFICAO
A Conveno de Condomnio elaborada na vigncia e de acordo com
as diretrizes da lei 4.591 estipula as responsabilidades, direitos e
deveres dos proprietrios, usurios, sndico, assemblia e conselho
consultivo. O Regulamento Interno que aprovado em assemblia
geral complementa as regras de utilizao do edifcio.
Relacionamos abaixo algumas responsabilidades com relao
manuteno das edificaes diretamente relacionadas NBR 5674.
Lembramos da importncia dos envolvidos em praticar os atos que lhe
atriburem a lei do condomnio, a conveno e o regimento interno.
Incorporadora e/ou Construtora
Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietrio e Manual das
reas Comuns contendo as informaes especficas do edifcio;
Realizar os servios de assistncia tcnica dentro do prazo e
condies de garantia;
Prestar esclarecimentos tcnicos sobre materiais e mtodos
construtivos utilizados e equipamentos instalados e entregues ao
edifcio.
Sndico e ou representante
Elaborar, implantar e acompanhar o Programa de Manuteno
Preventiva;
Supervisionar as atividades de manuteno, conservao e limpeza
das reas comuns e equipamentos coletivos do condomnio;
Administrar os recursos para a realizao da manuteno;
Aprovar os recursos para a realizao da Manuteno;
Manter o Arquivo do Sndico sempre completo e em condies de
consulta, assim como repassa-lo ao seu sucessor;
Registrar as manutenes realizadas;
Coletar e arquivar os documentos relacionados s atividades de
manuteno (notas fiscais, contratos, certificados etc.);
Contratar e treinar funcionrios para execuo das manutenes;
Contratar empresas especializadas para realizar as manutenes;
Fazer cumprir as normas de Segurana do Trabalho.
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Conselho Deliberativo
Acompanhar a realizao do Programa de Manuteno Preventiva;
Aprovar os recursos para a realizao da manuteno.
Proprietrio/Usurio
Realizar a manuteno em seu imvel observando o estabelecido no
Manual do Proprietrio;
Fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de Manuteno
Preventiva das reas Comuns.
Administradora
Assumir as responsabilidades do Sndico conforme condies de
contrato entre o Condomnio e a Administradora;
Dar suporte tcnico para a elaborao e implantao do Programa
de Manuteno Preventiva.
Zelador
Fazer cumprir os regulamentos do edifcio e as determinaes do
Sndico e da Administradora;
Monitorar os servios executados pela equipe de manuteno e
pelas empresas terceirizadas;
Registrar as manutenes realizadas;
Auxiliar o Sndico ou Administradora para coletar e arquivar os
documentos relacionados s atividades de manuteno (notas
fiscais, contratos, certificados etc.);
Fazer cumprir as normas de segurana do trabalho.
Equipe de Manuteno Local
Executar os servios de manuteno de acordo com o Programa de
Manuteno Preventiva;
Cumprir as normas de segurana do trabalho.
Empresa Especializada
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas, projetos e
orientaes do Manual do Proprietrio e do Manual das reas
Comuns;
Fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de
manuteno, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados
etc.
Utilizar materiais e produtos de primeira qualidade na execuo dos
servios mantendo as condies originais;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos.
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Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto
relacionados nas tabelas a seguir, com validade a partir da data do
Auto de Concluso do Imvel.
2 - TERMO DE GARANTIA/
AQUISIO
Esta tabela foi extrada do Manual do Proprietrio executado pelo Secovi-SP/
Sinduscon.
SISTEMA GARANTIA
Equipamentos Industrializados
Instalaes de interfone
Problemas com a instalao
Desempenho do equipamento
Automao de portes
Sistemas de
proteo contra
descargas atmosfricas
Sistema de combate
incndio
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
1 ano
1 ano
1 ano
Elevadores
Moto Bomba/ Filtro
(recirculadores de gua)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
1 ano
1 ano
1 ano
Porta Corta-Fogo
Regulagem de dobradias e
maanetas
Desempenho de dobradias e molas
No ato da
entrega
5 anos
Fabricante (*)
Problemas com a integridade do
material (portas e batentes)
Iluminao de
Emergncia
Fabricante (*)
1 ano
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Sistemas de Automao
SISTEMA GARANTIA
Voz Telefonia
Problemas com a infra-estrutura,
prumadas, cabos e fios
Vdeo - Televiso
Problemas com a infra-estrutura,
prumadas, cabos e fios
Instalaes Eltricas Tomadas/ Interruptores/ Disjuntores
Material
Espelhos danificados ou
mal colocados
Desempenho do material e
isolamento trmico
Servios Problemas com a instalao
Instalaes Eltricas Fios, Cabos e Tubulao
Material Desempenho do material e
isolamento trmico
Servio Problemas com a instalao
Instalaes Hidrulicas Colunas de gua Fria
e Tubos de queda de esgoto
Material Desempenho do material
Servio
Danos causados devido a
movimentao ou acomodaco da
estrutura
Instalaes Hidrulicas Coletores
Servio Problemas com a instalao
Instalaes Hidrulicas Ramais
Material
Desempenho do material
Servio
Problemas com as instalaes
embutidas e vedao
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
Fabricante (*)
No ato da
entrega
01 ano
01 ano
01 ano
05 anos
01 ano
01 ano
01 ano
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SISTEMA GARANTIA
Instalaes hidrulicas Louas/ Caixa de descarga/ Bancadas
Material
Quebrados, trincados, riscados,
manchadas ou entupidos
Servio
Instalaes hidrulicas Metais sanitrios/ Sifes/ Flexveis/ Vlvulas/ Ralos
Material
manchadas ou entupidos
Servio
Problemas com a vedao
Instalaes de gs
Servio Problemas nas vedaes das junes
Impermeabilizao
Sistema de Impermeabilizao
Esquadrias de madeira
Lascadas, trincadas, riscadas ou
manchadas
Empenamento ou descolamento
Esquadrias de Ferro
Amassadas, riscadas ou manchadas
M fixao, oxidao ou mau
desempenho do material
Esquadrias de alumnio
Borrachas, escovas, articu-
laes, fechos e roldanas
Perfis de alumnio,
fixadores e revestimentos
em painel de alumnio
Amassadas, riscadas ou manchadas
Problemas com a integridade do
material
No ato da
entrega
No ato da
entrega
05 anos
01 ano
01 ano
01 ano
01 ano
No ato da
entrega
Fabricante (*)
06 meses
Fabricante (*)
No ato da
entrega
No ato da
entrega
01 ano
05 anos
02 anos
Problemas com a instalao ou
desempenho do material
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SISTEMA GARANTIA
Revestimentos de parede/ piso e teto
Paredes e Tetos Inter-
nos
Fissuras perceptveis a uma distncia
superior a 1 metro
Paredes externas/
fachada
Infiltrao decorrente do mau
desempenho do revestimento
externo da fachada (ex: Fissuras que
possam vir a gerar infiltrao)
Azulejo/ Cermica
manchados, ou com tonalidade
diferente
Soltos, gretados ou desgaste excessi-
vo que no por mau uso
Pedras naturais
(Ardsia)
Quebrados, trincados, riscados ou
falhas no polimento
(quando especificado)
Soltas ou desgaste excessivo que
no por mau uso
Rejuntamento
Falhas ou manchas
Falhas na aderncia
Piso Cimentado, Piso
Acabado em
Concreto, Contrapiso
Superfcies irregulares
Falhas no caimento ou nivelamento
inadequado
Destacamento
01 ano
03 anos
No ato da entre-
ga
No ato da entre-
ga
No ato da en-
trega
No ato da entre-
ga
02 anos
02 anos
01 ano
06 meses
02 anos
inadequado nos pisos
06 meses
inadequado nos pisos
06 meses
Argamassa/ gesso liso
M aderncia do revestimento e
dos componentes do sistema
05 anos
Gesso
Quebrados, trincados ou manchados
Fissuras por acomodao dos ele-
mentos estruturais e de vedao
No ato da entre-
ga
01 ano
Forros
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Pintura / verniz (interna/ externa)
Sujeira ou mau acabamento
Empolamento, descascamento,
esfarelamento, alterao de cor ou
deteriorao de acabamento
SISTEMA GARANTIA
No ato da
entrega
01 ano
Vidros
Quebrados, trincados ou riscados
M fixao
01 ano
No ato da entre-
ga
Quadras Esportivas
Fabricante (*)
Alambrados,
equipamentos e
luminrias
Problemas com a instalao 01 ano
Jardins
Vegetao 06 meses
Playground
Desempenho dos equipamentos Fabricante (*)
Problemas em peas estruturais
(lajes, vigas, pilares, alvenaria
estrutural, estruturas de fundao,
contenes e arrimos) e em
vedaes (paredes de alvenaria)
que possam comprometer a solidez
e segurana da edificao
(*) Prazo especificado pelo Fabricante Entende-se por desempenho de
equi pamentos e materi ai s sua capaci dade em atender aos requi si tos
especificados em projetos, sendo o prazo de garantia o constante dos
contratos ou manuais especficos de cada material ou equipamento entregues,
ou 6 meses (o que for maior).
05 anos
Solidez/ Segurana da Edificao
vegetao piso em grama 06 meses
Piscina
01 ano
desempenho dos equipamentos fabricante (*)
problemas com a instalao
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Disposies Gerais
A Construtora e/ou incorporadora forneceu o Manual do Proprietrio
e Manual das reas Comuns, bem como o esclarecimento para o seu
uso correto e dos prazos de garantia e manuteno a serem feitas
no imvel;
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos prazos
de garantia, o servio de Assistncia Tcnica, reparando, sem nus,
os vcios ocultos dos servios conforme constante no Termo de
Garantia;
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar o Servio de
Atendimento ao Cliente para orientaes e esclarecimentos de
dvidas, referente manuteno preventiva e garantia;
O Sndico/Responsvel se obriga a efetuar a manuteno preventiva
do imvel, conforme as orientaes constantes neste Termo, bem
como no Manual do Proprietrio e Manual das reas Comuns, sob
pena de perda da garantia;
O Sndico/Responsvel responsvel pela manuteno preventiva do
imvel e co-responsvel pela Manuteno Preventiva do imvel,
conforme estabelecido nas Normas Tcnicas e no Manual do
Proprietrio e Manual das reas Comuns, obrigando-se a permitir o
acesso do profissional destacado pela Construtora e/ou incorporadora,
para proceder s vistorias tcnicas necessrias, sob pena de perda da
garantia;
No caso de substituio do Sndico/Responsvel, o mesmo se obriga
a transmitir as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e
garantia do imvel ao novo Sndico/Responsvel entregando os
documentos e manuais correspondentes;
Constatando-se, na visita de avaliao dos servios solicitados, que
os mesmos no esto enquadrados nas condies da garantia, ser
cobrada uma taxa de visita e no caber a Construtora e/ou
incorporadora a execuo dos servios.
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Perda da Garantia
Se durante o prazo de vigncia da garantia no for observado o que
dispe o Manual das reas Comuns e a NBR 5674 Manuteno da
Edificao, no que diz respeito manuteno preventiva correta para
imveis habitados ou no;
Se, nos termos do artigo 393 do Cdigo Civil Brasileiro atualizado
2003, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de fora maior, que
impossibilite a manuteno da garantia concedida;
Se for executada reforma no imvel ou descaracterizaes dos
sistemas com fornecimento de materiais e servios pelo prprio
usurio;
Se houver danos por mau uso, ou no respeitando os limites
admissveis de sobrecarga nas instalaes e estruturas;
Se o Sndico/Responsvel no permitir o acesso do profissional
destacado pela Construtora e/ou incorporadora nas dependncias do
imvel para proceder a vistoria tcnica;
Se forem identificadas irregularidades na vistoria tcnica e as
devidas providncias sugeridas no forem tomadas por parte do
Sndico/Responsvel ou condomnio.
Obs.: Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia
esto descritos nas orientaes de uso e manuteno do imvel
para os sistemas especficos.
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ASSISTNCIA TCNICA
Para solicitar Assistncia Tcnica na ocorrncia de defeitos nos sistemas
que compe o edifcio (alvenaria estrutural, impermeabilizao, pisos,
azulejos, pintura, instalaes eltricas, hidrulicas e gs, loua, metais,
esquadrias metlicas, madeira, ferragens etc.) dentro dos prazos de
vigncia de garantia, siga as instrues:
1 - Tire uma cpia e preencha a ficha de Solicitao de Assistncia
Tcnica (modelo na prxima pgina) da forma mais completa e
esclarecedora possvel. Encaminhe-a pelo fax: 3045-6800 ou e-mail:
sac@cgsengenharia.com.br , aos cuidados do Servio de
Atendimento ao Cliente. O envio da mesma condio mnima
necessria para o atendimento. No sero atendidas as solicitaes
verbais tanto pessoais quanto via telefone.
2 - No recebimento do seu pedido, caso no procedente, daremos um
posicionamento em relao ao mesmo imediatamente. Se
procedente, estaremos agendando uma vistoria no imvel. Neste
momento importante a sua presena, ou de outra pessoa que
possa nos mostrar os eventuais problemas e esclarecer dvidas.
3 - No ato da visita, comprovada a existncia do defeito e definido os
reparos a serem executados, faremos uma programao para a
execuo dos servios.
4 - Se, ao contrrio, na visita seja constatado que o defeito tenha sido
causado pelo uso inadequado ou inexistncia de manuteno
preventiva, ser registrada a perda da garantia, ficando o reparo e
custo a cargo do condomnio.
5 - Nossos servios sero executados em horrio comercial e de acordo
com o regulamento interno do Condomnio. A ordem de execuo ser
de acordo com a sequncia de encaminhamento das solicitaes, exceto
em caso de extrema urgncia desde que atestada pela Construtora.
6 - Terminados os reparos, nosso representante solicitar o
recebimento formal dos servios, por meio do seu aceite na
prpria solicitao ou em impresso apropriado.
Nome do solicitante: telefone p/ contato :
Local / Obra: data :
Descrio detalhada das falhas / problemas
Observaes da Construtora
Concluso:
IMPROCEDENTE
PROCEDENTE
SAT n
IMPRESSO EAT - 01/01
SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA - SAT
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___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
____________________________________________
assinatura do solicitante
___________________________________________________________________________________
____________________________________ _________________________________ _____/_____/_____
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___________________________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
Responsvel pela Assistncia Tcnica Diretor Tcnico data
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
N da OS aberta
Sistema da Qualidade Aprovado pelo RA em 15/07/02 Elaborado pela Diretoria Tcnica
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3 - USO E MANUTENO DO
IMVEL
Para que voc possa utilizar o seu imvel de forma correta,
estendendo ao mximo a sua vida til, descrevemos de forma
genri ca os pri nci pai s si stemas que o compe, contendo as
informaes e orientaes a seguir:
Orientao quanto aos cuidados de uso.
Procedimentos de manuteno preventiva.
Fatores que acarretam a perda da garantia.
ELEVADORES
Cuidados de Uso
Efetuar limpeza dos painis sem utilizar materiais abrasivos como
palha de ao, saplio etc.;
No utilizar gua para a limpeza das portas e cabines. Dever ser
utilizada flanela macia ou estopa, umedecida com produto no
abrasivo, adequado para o tipo de acabamento da cabine;
Evitar lcool sobre partes plsticas para no causar descolorao;
Apertar o boto apenas uma vez;
Observar o degrau formado entre o piso do pavimento e o piso do
elevador;
No ultrapassar o nmero mximo de passageiros permitidos e/ou
a carga mxima permitida, que esto indicados em uma placa no
interior da cabine;
No permitir que crianas brinquem ou trafeguem sozinhas nos
elevadores;
Jamais utilizar os elevadores em caso de incndio;
Em caso de falta de energia ou parada repentina do elevador,
solicitar auxlio externo atravs do interfone ou alarme, sem tentar
sair sozinho do elevador;
Jamais tentar retirar passageiros da cabine quando o elevador parar
entre pavimentos pois h grandes riscos de ocorrerem srios
acidentes. Chamar sempre a empresa de Manuteno ou o Corpo de
Bombeiros;
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Nunca entrar no elevador com a luz apagada;
No retirar a comunicao visual de segurana fixada nos batentes
dos elevadores;
No pular ou fazer movimentos bruscos dentro da cabine;
Colocar acolchoado de proteo na cabine para o transporte de
cargas volumosas, especialmente durante mudanas;
No chamar dois ou mais elevadores ao mesmo tempo, evitando o
consumo desnecessrio de energia;
Em casos de existncia de rudos e vibraes anormais, comunicar
o zelador/gerente predial ou responsvel;
No utilizar indevidamente o alarme e o interfone, pois so
equipamentos de segurana;
No deixar escorrer gua para dentro da caixa de corrida (poo do
elevador);
No obstruir a ventilao da casa de mquinas, nem utiliz-la como
depsito;
No deixar acumular gua ou leo no poo do elevador.
Manuteno Preventiva
Fazer contrato de manuteno com empresa especializada
(obrigatrio). Recomenda-se que este seja feito com o fabricante;
Seguir os termos das leis municipais pertinentes;
Somente utilizar peas originais.
Perda de Garantia
Pane no sistema eletro-eletrnico, motores e fiao, causados por
sobrecarga de tenso ou queda de raios;
Falta de manuteno com empresa especializada;
Uso de peas no originais;
Utilizao em desacordo com a capacidade e objetivo do
equipamento;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no forem feitas as
manutenes preventivas necessrias.
21
INSTALAES HIDRULICAS
Cuidados de Uso
No lanar elementos nas bacias sanitrias e ralos que possam
entupi-los;
Nunca jogue gordura ou resduo slido nos ralos das pias e dos
lavatrios, jogue-os diretamente no lixo;
No deixe de usar a grelha de proteo que acompanha a cuba das
pias de cozinha;
Nunca suba ou se apie nas louas e bancadas, pois podem se
soltar ou quebrar causando ferimentos graves. Cuidados especiais
com crianas;
Nas mquinas de lavar e tanque deve-se dar preferncia ao uso de
sabo biodegradvel, para evitar retorno de espuma;
No utilize para eventual desobstruo do esgoto, hastes, cidos ou
similares;
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos
perodos, podem ocasionar mau cheiro em funo da ausncia de
gua nos ralos e sifes. Para eliminar este problema, basta
adicionar uma pequena quantidade de leo de cozinha para a
formao de uma pelcula, evitando-se assim a evaporao;
No apertar em demasia os registros, torneiras e misturadores;
Ao instalar filtros, torneiras etc. NO atarraxe-os com excesso de
fora, pois pode danificar a sada da tubulao provocando
vazamentos;
NO permitir sobrecarga de louas sobre a bancada;
NO devem ser retirados elementos de apoio (mo francesa, coluna
do tanque etc.), podendo sua falta ocasionar quebra ou queda da
pea ou bancada;
A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode
acarretar danos como ressecamento de alguns componentes e
acmulo de sujeira, causando vazamentos ou mau funcionamento.
Caso esses problemas sejam detectados NO mexer nas peas e
acionar a assistncia tcnica do fabricante;
Limpe os metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e
cubas de ao inox em pias, com gua e sabo neutro e pano macio,
NUNCA com esponja ou palha de ao e produtos abrasivos;
O sistema de aviso e ou ladro no devem ter as suas tubulaes
obstrudas;
22
O sistema de combate a incndio no pode ser modificado e o
volume de reservao no pode ser alterado;
No utilize a mangueira do hidrante para qualquer finalidade que
no seja a de combate a incndio;
No manuseio de bombas submersas, no puxar pelo cabo de fora
para no desconect-lo do motor. O cabo deve estar solto em
relao corda de sustentao.
Manuteno Preventiva
Por longos perodos de ausncia na utilizao das reas molhadas,
deve-se sempre manter os registros fechados. As bombas (tanto de
gua limpa, quanto de guas servidas) devem funcionar em rodzio,
ou seja, alternar cada 15 dias a chave no painel eltrico fazendo
com que haja alternncia no funcionamento das bombas (quando o
quadro eltrico no realizar a reverso automtica);
A bomba de incndio deve ser ligada pelo menos a cada 60 dias
(para tanto, pode-se acionar o dreno da tubulao). Devem ser
observadas as orientaes da Companhia de Seguros do edifcio ou
do projeto de instalaes especfico;
Os registros dos subsolos e cobertura (barrilete), devem ser
completamente abertos e fechados a cada 6 (seis) meses para
evitar eventuais surpresas em caso de necessidade;
Dever ser efetuada limpeza dos reservatrios por empresa
especializada, no mnimo a cada 6 (seis) meses, ou quando
ocorrerem indcios de contaminao ou problemas no fornecimento de
gua potvel da rede pblica, exigindo-se o atestado de potabilidade;
As tubulaes que no so constantemente usadas (ladro) devem
ser aci onadas a cada 6 (sei s) meses de forma a evi tar
entupimentos, devido s incrustraes, sujeiras etc.;
As caixas de esgoto e guas pluviais devem ser limpas a cada 90
(noventa) dias, (ou quando for detectada alguma obstruo) e
tambm deve ser feita a eventual manuteno de seu revestimento
impermevel;
Efetuar manuteno preventiva nas bombas de recalque (de gua
potvel, incndio, esgoto, ou de guas pluviais) a cada 6 (seis)
meses;
23
Verificar se as bombas submersas (esgoto e guas pluviais) no
esto dentro do barro a cada 6 (seis) meses, nas pocas de
estiagem, e semanalmente nas pocas de chuvas intensas, para
evitar inundaes ou contaminaes. Em caso afirmativo, contratar
empresa especializada para limpar o poo e regular a altura de
funcionamento da bomba atravs da corda de sustentao;
Verificar a cada 6 meses os ralos e sifes das louas, tanques,
lavatrios e pias;
Verificar a cada ms, ou semanalmente em pocas de chuvas
intensas, os ralos e grelhas das guas pluviais e as calhas;
Verificar anualmente as tubulaes de captao de gua do jardim
para detectar a presena de razes que possam destruir ou entupir
as tubulaes;
Limpar a cada 6 meses os aeradores (bicos removveis) das
torneiras;
Substitua anualmente os vedantes (courinhos) das torneiras,
misturadores e registros de presso para garantir a vedao e evitar
vazamentos;
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga
periodicamente;
Verifique a cada 3 anos as gaxetas, anis e a estanqueidade dos
registros de gaveta, evitando vazamentos.
Sugestes de manuteno
Em caso de necessidade, troque os acabamentos dos registros pelo
mesmo modelo ou por outro do mesmo fabricante, evitando assim
a troca da base;
Caso os tubos flexveis (rabichos), que conectam as instalaes
hidrulicas s louas, forem danificados causando vazamentos,
substitua-os tomando o cuidado de fechar o registro geral de gua
antes da troca.
24
A seguir, procedimentos a serem adotados para corrigir alguns
problemas:
Como desentupir a pia:
Com o auxlio de luvas de borracha, um desentupidor e uma chave
inglesa, siga os seguintes passos:
Encha a pia de gua;
Coloque o desentupidor a vcuo sobre o ralo, pressionando-o
para baixo e para cima. Observe se ele est totalmente
submerso;
Quando a gua comear a descer, continue a movimentar o
desentupidor, deixando a torneira aberta;
Se a gua no descer, tente com a mo ou com auxlio de uma
chave inglesa desatarraxar o copo do sifo. Neste copo ficam
depositados os resduos, geralmente responsveis pelo
entupimento. Mas no esquea de colocar um balde embaixo do
sifo, pois a gua pode cair no cho;
Com um arame, tente desobstruir o ralo da pia de baixo para
cima. Algumas vezes, os resduos se localizam neste trecho do
encanamento, da a necessidade de usar o arame;
Coloque o copo que voc retirou do sifo. No convm colocar
produtos a base de soda custica dentro da tubulao de
esgoto;
Depois do servio pronto, abra a torneira e deixe correr gua em
abundncia para limpar bem.
Como consertar a torneira que est vazando:
Retire a tampa/ boto (quando houver) da cruzeta com a mo;
Utilizando uma chave de fenda, desrosqueie o parafuso que
prende a cruzeta;
Com o auxlio de um alicate de bico, desrosqueie a porca que
prende a canopla para poder ter acesso ao mecanismo de
vedao;
Com o auxlio de um alicate de bico, desrosqueie o mecanismo
de vedao do corpo e o substitua por um novo.
25
Como desentupir o chuveiro:
Desrosqueie a capa protetora do crivo;
Retire a proteo metlica (quando houver);
Retire o plstico ou borracha preta;
Com o auxlio de uma escova de dente, limpe o crivo desobstruindo
os orifcios que podem ter acumulado detritos.
Como regular a caixa de descarga acoplada da bacia sanitria:
1. Regulagem:
Com cuidado, abra e retire a tampa da caixa acoplada;
Com ajuda de um alicate, rosqueie a bia, deixando-a mais firme
para que, quando a caixa estiver cheia, no permita que a gua
transborde pelo ladro.
2. Substituio:
Com cuidado, abra e retire a tampa da caixa acoplada;
Desrosqueie a bia;
Leve-a a um depsito de materiais de construo para que sirva
de modelo para a compra de uma nova;
Com a nova bia em mos, encaixe-a e rosqueie-a exatamente no
local de onde a antiga foi retirada.
Perda de Garantia
Danos sofridos pelas partes integrantes das instalaes em
conseqncia de quedas acidentais, maus tratos, manuseio
inadequado, instalao incorreta e erros de especificao;
Danos causados por impacto ou perfuraes em tubulaes
(aparentes, embutidas ou requadradas);
Instalao ou uso incorreto dos equipamentos;
Danos causados aos acabamentos por limpeza inadequada (produtos
qumicos, solventes, abrasivos do tipo saponceo, palha de ao e
esponja dupla face);
Manobras indevidas, com relao a registros, vlvulas e bombas;
Se for constatado entupimento por quaisquer objetos jogados nos
vasos sanitrios e ralos, tais como absorventes higinicos, folhas
de papel, cotonetes, cabelos etc.;
Se for constatada a falta de troca dos vedantes (courinhos) das
torneiras;
Se for constatada a falta de limpeza nos aeradores provocando o
acmulo de resduos nos mesmos;
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Se for constatada a retirada dos elementos de apoio (mo
francesa, coluna do tanque etc.) provocando a queda ou quebra
da pea ou bancada;
Se for constatado o uso de produtos abrasivos e/ou limpeza
inadequada nos metais sanitrios;
Equipamentos que foram reparados por pessoas no autorizadas
pelo servio de Assistncia Tcnica;
Aplicao de peas no originais ou inadequadas, ou ainda
adaptao de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Equipamentos instalados em locais onde a gua considerada no
potvel ou contenha impurezas e substncias estranhas que
ocasionem o mau funcionamento do produto;
Objetos estranhos no interior do equipamento ou nas tubulaes
que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;
AUTOMATIZAO DE PORTES
Cuidados de Uso
Todas as partes mveis, tais como roldanas, cabos de ao,
correntes, dobradias etc., devem ser mantidas limpas, isentas de
ferrugem, lubrificadas ou engraxadas;
Manter as chaves de fim de curso bem reguladas evitando batidas
no fechamento;
Os comandos de operao devero ser executados evitando a
i nverso i nstantnea no senti do de operao do porto,
principalmente nos pivotantes;
No inverter as fases que alimentam o equipamento, o que provoca
o no funcionamento do sistema de fim de curso, causando srios
danos ao equipamento;
Contratar empresa especializada para promover as regulagens e
lubrificaes.
Manuteno Preventiva
Contratar empresa especializada para executar mensalmente a
manuteno do sistema.
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Perda de Garantia
Danos causados por colises.
SISTEMA DE PROTEO CONTRA DESCARGAS ATMOSFRICAS -
SPDA (Pra-raio)
Cuidados de Uso
Todas as construes acrescentadas estrutura posteriormente
instalao original, tais como antenas e coberturas, devero ser
conectadas ao sistema ou o mesmo dever ser ampliado mediante
consulta a profissional habilitado;
Jamais se aproximar dos elementos que compe o sistema e das
reas onde esto instalados em momentos que antecedam chuvas
ou nos perodos que elas estiverem ocorrendo;
O sistema SPDA no tem a finalidade de proteger aparelhos eltricos
e eletrnicos, recomenda-se o uso de dispositivos DPS (Dispositivos
de Proteo contra Surtos) dimensionados para cada equipamento.
Manuteno Preventiva
Devem ser feitas inspees no sistema da seguinte forma:
A) Inspeo visual do sistema deve ser efetuada anualmente,
(registrando-se esta inspeo).
B) Inspees completas conforme norma devem ser efetuadas
peri odi camente, em i nterval os de 5 anos para estruturas
residenciais.
C) Quando for constatado que o SPDA foi atingido por uma descarga
atmosfrica.
As inspees devem ser feitas por profissional habilitado que deve:
verificar todos os componentes se esto em bom estado,
conexes e fixaes devero estar firmes e livres de corroso.
verificar se o valor da resistncia de aterramento continua
compatvel com as condies do subsistema de aterramento e
com a resistividade do solo.
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OBSERVAO: Documentao Tcnica
Deve ser mantida no local ou em poder dos responsveis pela
manuteno do SPDA, atestado de medio com o registro de valores
medidos de resistncia de aterramento a ser utilizado nas inspees,
qualquer modificao ou reparos no SPDA e novos projetos se houver.
Perda de Garantia
Caso sejam realizadas mudanas em suas caractersticas originais;
Caso no sejam feitas as inspees;
PORTAS CORTA-FOGO
Cuidados de Uso
As portas corta-fogo devem permanecer sempre fechadas, com
auxlio de dispositivo fechamento automtico;
Uma vez aberta a porta, para fech-la basta solt-la, no sendo
recomendado empurr-la para seu fechamento;
terminantemente proibida a utilizao de calos ou outros
obstculos que impeam o livre fechamento da porta, podendo
danificar a mesma;
vedada a utilizao de pregos, parafusos e aberturas de orifcios
na folha da porta, o que pode alterar suas caractersticas gerais,
comprometendo seu desempenho ao fogo;
Quando for efetuada a repintura das portas, deve-se tomar o cuidado
de no pintar a placa de identificao do fabricante e do selo da
ABNT.
Manuteno Preventiva
O conjunto porta corta-fogo e o piso ao redor no devem ser lavados
com gua ou qualquer produto qumico. A limpeza das superfcies
pintadas deve ser feita com pano umedecido em gua e em seguida
utilizado um pano seco para a remoo, de forma que a superfcie
fique seca e a poeira removida;
No piso ao redor da porta no devem ser utilizados produtos
qumicos, como gua sanitria, removedores e produtos cidos, que
so agressivos pintura e conseqentemente ao ao que compe
o conjunto porta corta-fogo;
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Aplicar leo lubrificante nas dobradias e maanetas a cada 3 meses
para garantir o seu perfeito funcionamento;
Anual mente fazer a regul agem das portas com empresa
especializada antes da vistoria anual dos bombeiros.
Realizar mensalmente inspees visuais do fechamento das portas.
Perda de Garantia
Caso sejam realizadas mudanas em suas caractersticas originais;
Deformaes oriundas de golpes que venham a danificar trincos,
folhas de portas e batentes, ocasionando o no fechamento como
previsto;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no for feita a
manuteno preventiva necessria.
SAUNA SECA
Cuidados de Uso
No jogar gua diretamente na resistncia do forno;
Verificar o desligamento completo da sauna aps sua utilizao para
evitar riscos de incndio;
Nunca retirar a proteo de madeira do forno, para evitar riscos de
queimaduras;
Pessoas de idade, com problemas circulatrios, hipertensos,
hipotensos e crianas com menos de oito anos de idade no devem
tomar sauna sem aprovao mdica. No fazer sauna com estmago
cheio.
Recomenda-se no aplicar nenhum tipo de produto ou acabamento
(tinta, cera, verniz, lustra-mvel etc.) nos elementos de madeira
(paredes, teto e bancos);
Seguir as instrues de uso do fabricante dos equipamentos.
Manuteno Preventiva
Seguir as instrues de manuteno do fabricante.
Perda de Garantia
Uso incompatvel;
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ILUMINAO DE EMERGNCIA
Cuidados de Uso
Manter o equipamento permanentemente ligado para que o sistema
de iluminao de emergncia seja acionado no caso de interrupo
da energia eltrica;
Trocar as lmpadas das luminrias com a mesma potncia e tenso
(voltagem) quando necessrio;
No utilizar o local onde esto instalados os equipamentos como
depsito, principalmente no armazenar produtos combustveis que
podero gerar risco de incndio.
Manuteno Preventiva
Blocos Autnomos:
Fazer teste de funcionamento dos sistemas no mnimo a cada trinta
dias por mais de uma hora.
Verificar semanalmente o led de funcionamento de carga.
Perda de Garantia
Se for feita qualquer mudana no sistema de instalao que altere
suas caractersticas originais;
INSTALAES ELTRICAS
Cuidados de Uso
O edifcio possui vrios quadros de distribuio de circuitos (Quadro
de Luz), situados no trreo, subsolos, casa de mquinas, barrilete,
hall dos andares, etc. onde esto colocados: um disjuntor geral
diferencial e vrios disjuntores secundrios que protegem os
di versos ci rcui tos de sobrecarga el tri ca. Este quadro
rigorosamente projetado e executado dentro das normas de
segurana, no podendo ter suas chaves/disjuntores alterados por
outros diferentes das especificaes. No quadro de distribuio
existe um esquema identificando todos os circuitos e suas
respectivas tenses (voltagens). Para evitar acidentes, no
recomendvel abrir furos perto do quadro de distribuio.
31
Tambm no quadro de distribuio est instalado o interruptor DR
(Diferencial Residual). O DR funciona como um sensor que mede as
correntes que entram e saem no circuito eltrico. Com uma eventual
fuga de corrente, como no caso de choque el tri co, o DR
automaticamente se desliga. Sua funo principal proteger as
pessoas que utilizam a energia eltrica. Para sua segurana, e para
que no ocorram desligamentos no desejados do DR, utilizar
somente equipamentos que possuem resistncia blindada;
Em caso de sobrecarga momentnea, o disjuntor do circuito atingido
se desligar automaticamente. Neste caso bastar relig-lo e tudo
voltar ao normal. Caso ele volte a desligar, sinal de que h
sobrecarga contnua ou que est ocorrendo um curto em algum
aparelho ou no prprio circuito. Neste caso, preciso solicitar os
servios de um profissional habilitado, no se devendo aceitar
conselhos de leigos ou curiosos. Sempre que for fazer manuteno,
limpeza, reaperto nas instalaes eltricas ou mesmo uma simples
troca de lmpadas, desligue o disjuntor correspondente ao circuito
ou, na dvida, o disjuntor geral diferencial;
Ao adquirir aparelhos eltricos, verifique se o local escolhido para
a sua colocao provido de instalao eltrica adequada para o
seu funcionamento nas condies especificadas pelos fabricantes;
Utilizar proteo individual (ex: estabilizadores, filtros de linha etc.)
para equipamentos mais sensveis (como computadores, home-
theater, central de telefone etc.);
As instalaes de equipamentos, lustres ou similares devero ser
executadas por tcnico habilitado, observando-se em especial o
aterramento, tenso (voltagem), bitola e qualidade dos fios,
isolamentos, tomadas e plugs a serem empregados;
sempre importante verificar se a carga do aparelho a ser instalado
no sobrecarregar a capacidade de carga eltrica da tomada e a
instalao. Nunca utilize benjamins (dispositivos com que se ligam
vrios aparelhos a uma s tomada) ou extenses com vrias
tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
Em caso de incndio desligue o disjuntor geral do quadro de
distribuio;
S instalar lmpadas compatveis com a tenso do projeto (no caso
dos circuitos de 120 volts, utilizar preferencialmente lmpadas de
127 volts, a fim de prolongar a vida til delas);
Evitar contato dos componentes dos sistemas com gua;
32
Evitar sobrecarregar os circuitos eltricos para alm das cargas
previstas no projeto;
No ligar aparelhos de voltagem diferente das tomadas;
Nunca ligar aparelhos diretamente nos quadros de luz;
Os cabos alimentadores (cabos que saem dos painis de medio
e vo at os diversos quadros eltricos) no podero ser sangrados
para derivao de suprimento de energia;
S permitir o acesso s dependncias do centro de medio de
energia a profissionais habilitados ou agentes credenciados da
companhia concessionria de energia eltrica;
Permitir somente que profissionais habilitados tenham acesso s
instalaes e equipamentos. Isso evitar curto circuito, choque etc.;
No uti l i zar o l ocal do centro de medi o como depsi to,
principalmente no armazenar produtos combustveis que podero
gerar risco de incndio;
No pendurar objetos nas instalaes (tubulaes) aparentes;
Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes eltricas
(espelho, tampas de quadros etc.) somente com pano.
Informaes Adicionais
A iluminao indireta feita com lmpadas fluorescentes tende a
manchar a superfcie (forro de gesso) da qual estiver muito prxima.
Portanto, so necessrias limpezas ou pinturas constantes neste
local;
Luminrias utilizadas em reas descobertas ou externas onde existe
umidade excessiva podem ter seu tempo de vida diminudo,
necessitando de manutenes freqentes tambm com troca de
lmpadas;
Em reas comuns, onde as lmpadas ficam permanentemente
acesas necessrio observar a vida til que dada pelo fabricante,
pois pode ser necessria uma troca muito freqente devido ao uso
constante que consome rapidamente sua durabilidade.
33
Manuteno Preventiva
A manuteno preventiva das instalaes eltricas deve ser
executada com os circuitos desenergizados (disjuntores desligados);
Sempre que for executada manuteno nas instalaes, como troca
de lmpadas, limpeza e reapertos dos componentes, desligar os
disjuntores correspondentes;
Rever estado de isolamento das emendas de fios;
Reapertar a cada ano todas as conexes do Quadro de Distribuio;
Testar a cada 6 (seis) meses o disjuntor tipo DR apertando o boto
localizado no prprio disjuntor. Ao apertar o boto, a energia ser
cortada, caso isso no ocorra, trocar o DR;
Reapertar a cada 2 anos todas as conexes (tomadas, interruptores
e ponto de luz);
Verificar o estado dos contatos eltricos substituindo peas que
apresentam desgaste, quando necessrio (tomadas, interruptores e
ponto de luz).
Sugestes de Manuteno
Apresentamos a seguir os principais problemas que podem ocorrer
eventualmente nas instalaes eltricas do imvel e suas respectivas
aes corretivas:
Parte da instalao no funciona: Verificar no quadro de
distribuio se a chave daquele circuito no est desligada. Em caso
afirmativo relig-la, e se esta voltar a desarmar solicitar a assistncia
do tcnico habilitado, pois trs possibilidades ocorrem:
A chave est com defeito e necessria a sua substituio por
uma nova;
Existe algum curto-circuito na instalao e necessrio reparo
deste circuito;
Eventualmente pode ocorrer a falta de uma fase no fornecimento
de energia, o que faz com que determinada parte da instalao
no funcione. Nestes casos, somente a concessionria ter
condies de resolver o problema, aps solicitao do consumidor.
34
Superaquecimento no quadro de luz de fora e/ou luz: Verificar
se existem conexes frouxas e reapert-las, e se existe alguma
chave com aquecimento acima do normal, que pode ser provocado
por mau contato interno chave ou sobrecarga, devendo a chave ser
substituda por profissional habilitado;
As chaves do Quadro de Luz esto desarmando com freqncia:
Podem existir maus contatos eltricos (conexes frouxas) que so
sempre fonte de calor, o que afeta a capacidade das chaves. Neste
caso, um simples reaperto nas conexes resolver o problema;
Outra possibilidade de que o circuito esteja sobrecarregado com
instalao de novas cargas, cujas caractersticas de potncia so
superiores s previstas no projeto. Tal fato deve ser rigorosamente
evitado.
A chave geral do quadro est desarmando: Pode existir falta de
isolao da enfiao, provocando aparecimento de corrente para a
terra. Neste caso deve ser identificado qual o circuito com falha,
procedendo ao desligamento de todos os disjuntores at que se
descubra o circuito com problema, procedendo ento ao reparo da
isolao com falha.
Pode existir defeito de isolao de algum equipamento ou chuveiro;
para descobrir qual o est com defeito, proceda da maneira descrita
anteriormente e repare a isolao do equipamento.
Choques eltricos: Ao perceber qualquer sensao de choque
eltrico, proceder da seguinte forma:
desligar a chave de proteo deste circuito;
Verificar se o isolamento dos fios de alimentao no foi
danificado e se os fios esto fazendo contato superficial com
alguma parte metlica;
Caso isso no tenha ocorrido, o problema possivelmente est no
isolamento interno do prprio equipamento. Neste caso, repar-
lo ou substitu-lo por outro de mesmas caractersticas eltricas.
Perda de Garantia
Se for feita qualquer mudana no sistema de instalao que altere
suas caractersticas originais;
Se for evidenciada a substituio de disjuntores por outros de
capacidade diferente, especialmente de maior amperagem;
Se for evidenciado o uso de eletrodomsticos velhos, chuveiros ou
aquecedores eltricos sem blindagem, desarmando os disjuntores;
35
Se for evidenciada sobrecarga nos circuitos devido a ligao de
vrios equipamentos no mesmo circuito;
Se for verificada a no utilizao de proteo individual para
equipamentos sensveis;
INSTALAES DE GS
Cuidados de Uso
Sempre que no houver utilizao constante ou em caso de ausncia
prolongada no imvel, mantenha os registros e as torneiras
fechados;
Nunca teste ou procure vazamentos num equipamento, tubulao ou
medidor de gs utilizando fsforo ou qualquer outro material
inflamvel. recomendado o uso de espuma de sabo ou sabonete;
Os ambientes onde se situam os aparelhos a gs e os medidores
devem permanecer ventilados para evitar o acmulo de gs,
que pode provocar uma exploso. Portanto nunca bloqueie a
ventilao desses ambientes;
No utilizar o local como depsito, principalmente no armazenar
produtos combustveis que podero gerar risco de incndio;
No pendurar objetos nas instalaes (tubulaes) aparentes;
Em caso de vazamentos de gs que no possam ser eliminados com
o fechamento de um registro ou torneira, chame a companhia
concessionria;
Leia com ateno os manuais que acompanham os equipamentos a
gs;
Verificar o prazo de validade da mangueira de ligao da tubulao
ao eletrodomstico e trocar quando necessrio;
Para execuo de qualquer servio de manuteno ou instalao de
equipamentos a gs, sirva-se de empresas especializadas ou
profissionais habilitados pela concessionria e utilize materiais
(flexveis, conexes etc.) adequados.
Manuteno Preventiva
Para os equipamentos, de acordo com as recomendaes dos
fabricantes.
36
Perda de Garantia
Se for verificada a instalao inadequada de equipamentos
(equipamentos diferentes dos especificados em projeto), por
exemplo, instalar o sistema de acumulao no lugar do sistema de
passagem e vice versa);
Se for verificado que a presso utilizada est fora da especificada
em projeto;
IMPERMEABILIZAO
Cuidados de Uso
Utilizar lavagem a seco para o piso dos subsolos. As lavagens com
mangueira devem ser evitadas. Caso seja utilizada, sempre puxar
a gua para o ralo;
Evitar plantas com razes agressivas que possam danificar a
impermeabilizao ou obstruir os drenos de escoamentos;
Manter o nvel de terra no mnimo a 10 cm abaixo da borda para
evitar infiltraes indesejveis;
No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros
equipamentos sobre lajes impermeabilizadas atravs da utilizao
de buchas, parafusos ou chumbadores. Sugerimos a utilizao de
base de concreto sobre a camada de proteo da
impermeabilizao, sem remov-la ou danific-la. No fixar pregos
ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das
platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas;
Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie
impermeabilizada, deve-se solicitar a presena de uma empresa
especializada em impermeabilizao;
Manter os ralos sempre limpos nas reas descobertas;
Lavar os reservatrios com produtos de limpeza e materiais
adequados, mantendo a caixa vazia somente o tempo necessrio
para limpeza. No utilizar mquinas de alta presso, produtos que
contenham cidos nem ferramentas como esptula, escova de ao
ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel que esta
lavagem seja feita por empresa especializada;
37
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas tais como
picaretas, enxades etc. nos servios de plantio e manuteno dos
jardins, de modo a evitar danos camada de proteo mecnica
existente;
No permitir que se introduzam objetos de nenhuma espcie nas
juntas de dilatao.
Manuteno Preventiva
Inspecionar anualmente os rejuntamentos dos pisos, paredes,
soleiras, ralos e peas sanitrias, pois, atravs das falhas nos
mesmos, poder ocorrer infiltrao de gua;
Caso haja danos impermeabilizao, no executar os reparos com
os materiais e sistemas diferentes do aplicado originalmente, pois
a incompatibilidade pode comprometer o bom desempenho do
sistema;
No caso de defeitos de impermeabilizao e de infiltrao de gua,
no tente voc mesmo resolver o problema;
Inspecionar anualmente a camada drenante do jardim, verificando
se no h obstruo na tubulao e entupimento dos ralos.
Perda de Garantia
Reparo e/ou manuteno executados por empresas no
especializadas;
Danificao da manta devido instalao de equipamento ou
reformas em geral;
Produtos e equi pamentos i nadequados para l i mpeza dos
reservatrios;
38
ESQUADRIAS DE MADEIRA
Cuidados de Uso
Providenciar batedores de porta a fim de no prejudicar as paredes
e maanetas;
Manter as portas permanentemente fechadas, evitando assim o seu
empenamento ou danos devidos s rajadas de vento;
A limpeza das esquadrias como um todo deve ser feita com um pano
umedecido e logo aps um pano seco. Antes, deve-se ter o cuidado
de retirar o excesso de p com um espanador ou escova;
NO usar em hiptese alguma detergentes contendo saponceos,
esponjas de ao de nenhuma espcie ou qualquer outro material
abrasivo.
Manuteno Preventiva
Nos casos de esquadrias pintadas, proceder a uma repintura a cada
trs anos. importante o uso correto da tinta especificada no manual.
Perda de Garantia
Se forem instalados cortinas ou quaisquer aparelhos, tais como
persianas, ar condicionado, etc. diretamente na estrutura das
esquadrias, ou que nelas posssam interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de
instalao, na modificao de seu acabamento (especialmente
pintura), que altere suas caractersticas originais;
Se for feito corte do encabeamento (reforo da folha) da porta;
ESQUADRIAS DE ALUMNIO
Cuidados de Uso
As janelas maxim-ar podem ser mantidas abertas com pequena
angulao em caso de chuvas moderadas. Entretanto, em caso de
rajadas de vento, os caixilhos podem ser danificados. Portanto,
fique atento para travar as janelas nessas situaes;
As janelas devem correr suavemente no devendo ser foradas;
Os trincos no devem ser forados. Se necessrio, aplicar suave
presso ao manuse-los.
39
Manuteno Preventiva
Limpeza das esquadrias
A limpeza das esquadrias como um todo, inclusive guarnies de
borrachas e escovas, dever ser feita com soluo de gua e
detergente neutro a 5%, com auxlio de esponja macia, no mnimo,
a cada 12 (doze) meses em zona urbana ou rural.
As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores
sejam freqentemente limpos, evitando-se o acmulo de poeira, que
com o passar do tempo vo se compactando pela ao de abrir e
fechar, se transformando em crostas de di f ci l remoo,
comprometendo o desempenho das roldanas e exigindo a sua troca
precoce;
Deve-se manter os drenos (orifcios) dos trilhos inferiores sempre
bem limpos e desobstrudos, principalmente na poca de chuvas
mais intensas, pois esta a causa principal do borbulhamento e
vazamento de gua para o interior do ambiente;
NO usar em hiptese alguma detergentes contendo saponceos,
esponjas de ao de nenhuma espcie, ou qualquer outro material
abrasivo;
NO usar produtos cidos ou alcalinos, sua aplicao poder causar
manchas na anodizao ou pintura, tornando o acabamento opaco;
NO utilize objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na
limpeza dos cantinhos de difcil acesso. Essa operao poder ser
feita com o uso de pincel de cerdas macias embebido na soluo de
gua e detergente neutro a 5%;
NO utilize vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto
derivado do petrleo, pois alm de ressecar plsticos ou borrachas,
fazendo com que percam sua funo de vedao, possuem
componentes que vo atrair partculas de poeira que agiro como
abrasivo, reduzindo em muito a vida do acabamento superficial do
alumnio ;
NO utilizar jato de gua de alta presso para lavagem das
fachadas. A fora do jato pode arrancar as partes calafetadas com
silicone ou qualquer outro material protetor contra infiltrao;
NO remover as borrachas ou massas de vedao;
40
Caso ocorram respingos de cimento, gesso, cido ou tinta, remova-
os imediatamente com um pano umedecido na mesma soluo de
gua e detergente neutro a 5% e, logo aps, passe uma flanela
seca;
Todas as articulaes e roldanas trabalham sobre a camada de nylon
auto-lubrificante, razo pela qual dispensam quaisquer tipos de graxa
ou leo lubrificante. Estes produtos no devem ser aplicados s
esquadrias, pois em sua composio poder haver cidos ou
componentes no compatveis com os materiais usados na fabricao
das esquadrias.
Manuteno das esquadrias
As esquadrias modernas so fabricadas com acessrios articulveis
(braos, fechos e dobradias) e deslizantes (roldanas e rolamentos)
de nylon, que no exigem qualquer tipo de lubrificao, uma vez que
suas partes mveis, eixos e pinos so envolvidos por uma camada
deste material especial, auto-lubrificante, de grande resistncia ao
atrito e s intempries;
Reapertar delicadamente com chave de fenda todos os parafusos
aparentes dos fechos, fechaduras ou puxadores e roldanas
responsveis pela folga do caixilho de correr junto ao trilho, sempre
que necessrio;
Verificar nas janelas maxim-ar a necessidade de regular o freio. Para
isso, abrir a janela at um ponto intermedirio ( 30), no qual ela
deve permanecer parada e oferecer certa resistncia a qualquer
movimento espontneo. Se necessrio, a regulagem dever ser feita
somente por pessoa especializada, para no colocar em risco a
segurana do usurio e de terceiros.
Verificar a vedao e fixao dos vidros a cada ano.
Perda de Garantia
Se forem instalados cortinas ou quaisquer aparelhos, tais como
persianas, ar condicionado etc., diretamente na estrutura das
esquadrias ou que nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de
instalao ou na modificao de seu acabamento (especialmente
pintura), que altere suas caractersticas originais;
41
ESTRUTURAS / PAREDES
Cuidados de Uso
NO retirar total ou parcialmente nenhum elemento estrutural
(paredes), pois pode abalar a solidez e segurana da edificao;
NO sobrecarregar as estruturas e paredes alm dos limites
normais de utilizao previstos no projeto, pois esta sobrecarga
pode gerar fissuras ou at comprometer os elementos estruturais e
de vedao;
Antes de perfurar as paredes, consulte os projetos, evitando deste
modo a perfurao de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs,
nelas embutidas;
Para melhor fixao de peas ou acessrios, use apenas parafusos
com buchas especiais.
Manuteno Preventiva
Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de
inverno ou de chuva, pode ocorrer o surgimento de mofo nas paredes
decorrente de condensao de gua por deficiente ventilao,
principalmente em ambientes fechados (armrios, atrs de cortinas
e forros de banheiro);
Combata o mofo com o uso de detergente, formol ou gua sanitria
dissolvidos em gua;
As reas internas (unidades privativas e reas comuns), devem ser
pintadas a cada 3 (trs) anos, evitando assim o envelhecimento, a
perda de brilho, o descascamento, e que eventuais fissuras possam
causar infiltraes.
Nota: Toda vez que for realizada uma repintura aps a entrega da
edificao, dever ser feito um tratamento das fissuras evitando
assim infiltraes futuras de gua.
Perda de Garantia
Se qualquer um dos elementos estruturais for retirado (exemplo:
lajes e alvenarias estruturais);
Se forem alterados quaisquer elementos de vedao com relao ao
projeto original;
Se forem identificadas sobrecarregas nas estruturas e paredes alm
dos limites normais de utilizao previstos;
42
REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA OU
GESSO/ FORRO DE GESSO
Cuidados de Uso
Para melhor fixao de objetos nas paredes e tetos, utilizar
parafusos com buchas apropriadas ao revestimento. Evitar o uso de
pregos para no danificar o acabamento;
No caso de Forros de Gesso, no fixar suportes para pendurar vasos
ou qualquer outro objeto, pois os forros no esto dimensionados
para suportar peso;
Evitar o choque causado por batida de portas;
No lavar as paredes e tetos com gua e produtos abrasivos;
Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a gua faz com
que o gesso se decomponha;
Evitar impactos no forro de gesso que possam danific-lo;
Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de
bolor nos tetos de banheiros e cozinhas. Poder ocorrer o surgimento
de mofo nas paredes, principalmente em ambientes fechados
(armrios, atrs de cortinas etc.). Combata o mofo com o uso de
detergente, formol ou gua sanitria dissolvida em gua (utilizar
esponja ou pano levemente umedecidos).
Manuteno Preventiva
Repintar os forros dos banheiros anualmente;
Repintar paredes e tetos das reas secas a cada 3 anos.
Perda de Garantia
Quebras ou trincas por impacto;
Contato das paredes e tetos contnuo com gua ou vapor;
43
REVESTIMENTO CERMICO
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea deve-se consultar os projetos de
instalaes para evitar perfuraes em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
Para fixao de mveis ou acessrios, utilizar somente parafusos
com buchas especiais, evitando impacto nos revestimentos que
possam causar fissuras;
Utilizar sabo neutro para lavagem. No utilizar produtos qumicos
corrosivos tais como: cloro lquido, soda custica ou cido muritico.
O uso de produtos cidos e alcalinos podem causar problemas de
ataque qumico nas placas cermicas;
Na limpeza, tomar cuidado com encontro de paredes e tetos em
gesso;
No utilizar bomba de pressurizao de gua na lavagem, bem como
vassouras de piaava ou escovas com cerdas duras, pois podem
danificar o rejuntamento;
Evitar bater com peas pontiagudas que podem causar lascamento
nas placas cermicas;
Cuidado no transporte de eletrodomsticos, mveis e materiais
pesados. No arrast-los sobre o piso a fim de evitar riscos,
desgastes e/ou lascamentos;
No utilize objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza
dos cantos de difcil acesso, devendo ser utilizada escova apropriada
(tipo escova de dente).
No raspar com esptulas metlicas. Utilizar, quando necessrio,
esptula de PVC;
No utilizar palhas ou esponjas de ao na limpeza de cermicas;
Na rea da cozi nha l i mpar com produto desengordurante
regularmente, mas no utilize removedores do tipo limpa forno.
Manuteno Preventiva
Em reas muito midas como banheiros, deixar sempre o ambiente
ventilado para evitar fungo ou bolor nos rejuntes;
Verificar e completar o rejuntamento a cada ano, ou quando aparecer
alguma falha;
Verificar se existem peas soltas ou trincadas e reassent-las
imediatamente com argamassa colante.
44
Perda de Garantia
Manchas por utilizao de produtos cidos e/ou alcalinos;
Quebra ou lascamento por impacto ou pela no observncia dos
cuidados durante o uso;
Ri scos causados por transporte de materi ai s ou objetos
pontiagudos;
REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS
(Mrmore, Granito, Pedra Mineira, Mosaico e outros)
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea deve-se consultar os projetos de
instalaes, para evitar perfuraes em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
No usar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar
enceradeira industrial com escova apropriada para a superfcie a ser
limpa;
Utilizar sabo neutro prprio para lavagem de pedras. No utilizar
produtos corrosivos que contenham em sua composio produtos
qumicos tais como cloro lquido, soda custica ou cido muritico.
Para reti rada de manchas dever ser contratada empresa
especializada em revestimento / limpeza de pedras;
Nos procedimentos de limpeza dirio de materiais polidos, sempre
procurar remover primeiro o p ou partculas slidas com um pano
macio ou escova de plo nos tampos de pias e balces. Nos pisos e
escadarias, remover com vassoura de plo ou mop p, sempre sem
aplicar presso excessiva para evitar riscos e desgastes precoces
devido ao atrito, e em seguida aplicar um pano ou mop gua
umedecidos (sempre bem torcidos, sem excesso de gua) com gua
ou soluo diluda de detergente neutro para pedras, seguida de
aplicao de um pano macio de algodo ou raion para secar a
superfcie. Evitar a lavagem de pedras para que no surjam manchas
e eflorescncias e, quando necessrio, utilizar detergente especfico;
45
Nunca tentar remover manchas com produtos genricos de limpeza
ou com solues caseiras. Sempre que houver algum problema,
procurar consultar empresas especializadas, pois muitas vezes a
aplicao de produtos inadequados em manchas podem, alm de
danificar a pedra, tornar as manchas permanentes;
No caso de pedras naturais utilizadas em ambientes externos, em
dias de chuva, poder ocorrer acmulo localizado de gua, em
funo das caractersticas das pedras utilizadas. Se necessrio,
remover a gua com auxlio de rodo;
Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes nas entradas para
evitar o volume de partculas slidas sobre o piso;
Utilizar protetores de feltros e / ou mantas de borrachas nos ps
dos mveis;
Evitar bater com peas pontiagudas;
pesados. No arrast-los sobre o piso;
No deixe cair sobre a superfcie graxas, leo e massa de vidro;
No colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento pois
podem causar manchas;
Para a recolocao de peas, atentar para o uso correto do cimento
colante para cada tipo de pedra (ex.: para mrmores e granitos
claros use cimento cola branco, para ardsias use cimento cola
especfico etc.);
Em casos de reformas, cuidado para no danificar a camada
impermeabilizante, quando houver;
A calafetao em volta das peas de metal e louas (ex.: vlvula de
lavatrio) deve ser feita com mastique ou massa de calafetao, no
utilizar massa de vidro para evitar manchas;
No caso de fixao das pedras com elementos metlicos, no
remover nenhum suporte e, no caso de substituio, contatar uma
empresa especializada.
Manuteno Preventiva
Inspecionar e completar o rejuntamento a cada ano, ou quando
aparecer alguma falha.
Em reas muito midas como banheiros, deixar sempre o ambiente
ventilado para evitar aparecimento de fungos ou bolor e sempre
utilizar produtos de limpeza especficos para pedras que evitam a
proliferao deste agentes;
46
Sempre que agentes causadores de manchas (caf, refrigerantes,
alimentos etc.) carem sobre a superfcie, procurar limp-los com um
pano absorvente ou papel toalha;
No caso de peas polidas (ex.: pisos, bancadas de granito etc.),
recomendvel um enceramento mensal com cera especfica para
proteger a pedra de agentes agressivos. Nas reas de circulao
intensa o enceramento deve acontecer semanalmente ou at
diariamente.
Perda de Garantia
Manchas e perda do polimento por utilizao inadequada de
produtos qumicos;
Quebra por impacto;
Riscos causados por transporte de materiais ou objetos;
Utilizao de mquinas de alta presso;
REJUNTES
Cuidados de Uso
Evitar o uso de detergentes agressivos, cidos ou soda custica,
bem como escovas e produtos concentrados de amonaco que
atacam no s o rejunte como tambm o esmalte das peas
cermicas;
No utilizar mquina de alta presso para limpeza da edificao;
A limpeza e lavagem dos revestimentos podero ser feitas com
sabo em p neutro, utilizando pano mido ou esponjas com cerdas
macias.
Manuteno Preventiva
Inspecionar e completar o rejuntamento convencional (em azulejos,
cermicas, pedras) a cada ano. No caso de rejuntamento com
mastique, a cada 2 anos. Isto se faz importante para evitar o
surgimento de manchas de carbonatao (surgimento de manchas
esbranquiadas nas juntas);
Anual mente deve ser fei ta a revi so do rejuntamento,
principalmente na rea do box do chuveiro;
Para refazer o rejuntamento, utilizar materiais apropriados e mo
de obra especializada.
47
Perda de Garantia
Se forem utilizados cidos ou outros produtos agressivos, ou ainda
se for realizada lavagem do revestimento com gua em alta presso;
PISO CIMENTADO / PISO ACABADO EM CONCRETO /
CONTRAPISO
Cuidados de uso
No utilizar mquina de alta presso para a limpeza na edificao.
Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada a superfcie a
ser limpa;
No deixar cair leos, graxas, solventes e produtos qumicos
(cidos etc.);
Em caso de danos, principalmente em garagens ou reas externas,
proceder a imediata recuperao do piso cimentado sob risco de
aumento gradual da rea danificada;
No caso de demolio parcial do piso, atentar para no provocar
deformaes, destacamentos, depresses, salincias, fissuras ou
outras imperfeies, tanto no piso remanescente como no trecho novo;
Quando especificado para receber um determinado tipo de
revestimento, este deve ser colocado o mais rpido possvel para
evitar danos;
Evitar bater com peas pontiagudas;
pesados: no arrast-los sobre o piso;
No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na
limpeza dos cantos de difcil acesso;
Na limpeza, no raspar com esptulas metlicas, utilizar quando
necessrio, esptula de PVC;
Promover o uso adequado e evitar sobrecargas, conforme definido
nos projetos/memorial.
Manuteno preventiva
Verificar a integridade fsica do piso cimentado, quando utilizado em
garagens ou reas externas, recompondo-o quando necessrio;
Verificar anualmente as juntas de dilatao. Quando necessrio,
reaplicar mastiques ou substituir a junta elastomrica, nunca com
argamassa ou silicone.
48
Perda da garantia
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada;
Se forem realizadas mudanas que alterem suas caractersticas
originais;
PINTURAS / VERNIZES (Interna e Externa)
Cuidados de uso
Evitar atrito nas superfcies pintadas pois a abraso pode remover
a tinta deixando manchas;
Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfcie;
Evitar contato de produtos qumicos de limpeza, principalmente
produtos cidos;
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas
speras, buchas, palha de ao, lixas e mquinas com jato de
presso;
Evitar o contato com pontas de lpis, caneta ou hidrocor;
No utilizar lcool para limpeza de reas pintadas;
Nas reas internas com pintura, evitar a exposio prolongada ao sol
utilizando cortinas nas janelas;
Limpeza em paredes e tetos: para remoo de poeira, manchas ou
sujeiras, utilizar-se de espanadores, flanelas secas ou levemente
umedecidas com gua e sabo neutro. Deve-se tomar o cuidado de
no exercer presso demais na superfcie;
Em caso de manchas de gordura limpar com gua e sabo neutro
imediatamente.
Manuteno preventiva
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano
da parede (de quina a quina), para evitar diferenas de tonalidade
entre a tinta velha e a nova numa mesma parede.
Repintar as reas e elementos com as mesmas especificaes da
pintura original.
As reas internas (unidades privativas e reas comuns), devem ser
pintadas a cada 3 anos, evitando assim o envelhecimento, a perda
de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam causar
infiltraes.
49
Perda da garantia
VIDROS
Cuidados de uso
Os vidros possuem espessura compatvel com a resistncia
necessria para o seu uso normal. Por essa razo, deve-se evitar
qualquer tipo de batida ou pancada na sua superfcie ou nos
caixilhos;
No abrir janelas ou portas empurrando a parte de vidro, utilizar os
puxadores e fechos;
Para sua limpeza, usar apenas gua e sabo, lcool ou produtos
especiais para esta finalidade. No utilizar materiais abrasivos como
palha de ao ou escovas de cerdas duras;
No caso de trocas, trocar por vidro de mesma caracterstica (cor,
espessura, tamanho etc.);
Promover o uso adequado e evitar esforos desnecessrios;
Manuteno Preventiva
Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente a pea para
evitar acidentes;
Verificar o desempenho das vedaes e fixaes dos vidros nos
caixilhos a cada ano.
Perda da garantia
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada;
Se forem realizadas mudanas que alterem suas caractersticas
originais.
50
QUADRA ESPORTIVA
Cuidados de Uso
No utilizar a quadra para outros fins como pista de skate, patins,
bicicleta etc.;
No utilizar calados com solado de borracha preta, chuteiras ou
qualquer tipo de calado que possa deixar marcas no piso.
Recomenda-se o uso de tnis com solado de ltex;
No submeter o piso a cargas puntiformes tais como mesas,
cadeiras, escadas etc.;
Ao montar e desmontar os equipamentos esportivos, como por
exemplo os postes de voleibol, deve-se tomar cuidado para no
arrast-los, danificando o acabamento do piso;
Manter as canaletas e ralos sempre limpos e desobstrudos,
evitando-se gua represada na quadra;
No apoiar objetos ou pessoas no alambrado;
As boladas causam inevitavelmente deformaes na tela; recomenda-
se que a cada dois anos, ou em funo do uso, se faa manuteno
do alambrado, reesticando a tela onde necessrio e repintando a
tubulao;
Trocar lmpadas quando necessrio, tomando-se o cuidado com a
vedao das luminrias;
Recomenda-se guardar as redes em depsitos e somente instala-
las quando necessrio.
Manuteno Preventiva
Pintar os equipamentos esportivos anualmente ou quando a camada
de tinta for danificada, pois podero apresentar oxidaes.
Perda de Garantia
Uso inadequado da quadra;
51
JARDINS
Cuidados de Uso
O projeto de paisagismo estudado quanto ao porte, volume,
textura e cores de cada espcie vegetal a ser usada. Portanto
nenhuma troca de vegetao dever ser feita sem consulta ao
projetista;
No se troca o solo de um jardim, seja ele sobre laje ou no, e sim
incorpora-se matria orgnica no mnimo duas vezes ao ano e
aduba-se regularmente sendo que para cada tipo de vegetao h
uma poca e um tipo de adubo apropriado;
No plantar espcies vegetais cujas razes possam danificar a
camada drenante e a i mpermeabi l i zao e se i nfi l trar nas
tubulaes;
Evite o trnsito sobre os jardins;
Ao regar, no usar jato forte de gua diretamente nas plantas,
utilizar bico aspersor;
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas, tais como
picaretas, enxades etc., nos servios de plantio e manuteno, de
modo a evitar danos impermeabilizao existente.
Manuteno Preventiva
Contratar empresa especializada ou jardineiro qualificado para
proceder manuteno mensal;
Regar diariamente no vero e em dias alternados no inverno
(preferencialmente no incio da manh ou no final da tarde),
molhando inclusive as folhas;
Eliminar ervas daninhas e pragas e substituir espcies mortas ou
doentes a cada 2 (dois) meses;
Cortar a grama aproximadamente 8 (oito) vezes ao ano ou sempre
que a altura atingir 5 cm;
Executar a manuteno do paisagismo prximo quadra a cada 2
meses, para evitar problemas de drenagem e no permitir que as
razes das plantas se infiltrem sob o piso da quadra;
Afofar a terra a cada ms;
Adubar a cada 2 (dois) meses;
Incorporar matria orgnica nos meses de janeiro e agosto;
52
Verificar anualmente as tubulaes de captao de gua do jardim
para detectar a presena de razes que possam destruir ou entupir
as tubulaes.
Perda de Garantia
PLAYGROUND
Cuidados de Uso
No utilizar os equipamentos fora das especificaes do fabricante;
No utilizar brinquedos de PVC quando estes apresentarem
fissuras.
Manuteno Preventiva
Os brinquedos devem ser cuidados para que as partes metlicas no
oxidem. Devem ser lixados e pintados com zarco e tinta base de
esmalte anualmente, ou quando a camada de tinta for danificada.
No caso das partes em madeira, devem ser anualmente, lixadas e
pintadas com tinta a leo, esmalte ou verniz.
Verificar periodicamente a integridade dos brinquedos e se as peas
de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixao
esto em bom estado, com os parafusos de fixao bem apertados
e em funcionamento.
Perda de Garantia
PISCINA
Cuidados de Uso
Manter a piscina sempre cheia de gua, mantendo o nvel dgua no
mnimo a 10 cm abaixo da borda da piscina;
No utilizar a piscina com leos no corpo (bronzeadores), pois
podem ficar impregnados nas paredes e bordas;
Ligar o filtro todos os dias de 4 a 8 horas, variando em funo do
uso e relao (filtro/volume dgua da piscina);
53
Lavar o filtro pelo menos uma vez a cada 07 dias;
Verificar o pr-filtro sempre que se realizar a retrolavagem;
Verificar o PH da gua, mantendo o PH ideal entre (7,2 e 7,6) e o
nvel de cloro em 1,0 PPM, para evitar fungos e bactrias;
O uso inadequado de produtos qumicos pode causar manchas no
revesti mento e no rejuntamento e dani fi car tubul aes e
equipamentos.
Manuteno Preventiva
Passar a peneira na gua diariamente;
Aspirar o fundo da piscina diariamente durante o vero e durante o
inverno apenas semanalmente;
Limpar a cada 10 dias as bordas da piscina com produtos especficos
(limpa bordas), removendo vestgios oleosos;
Controlar o PH da gua uma vez por semana;
Adicione uma vez por semana algicida, conforme a recomendao do
fabricante, para evitar a formao de algas;
Verifique anualmente o estado do rejuntamento e se h azulejos
soltos ou trincados e proceder a manuteno.
Perda da garantia
Uso inadequado de produtos qumicos;
PISCINA - PROBLEMAS E SOLUES
A tabela a seguir tem a finalidade de servir de guia para detectar
possveis causas de problemas apresentados na gua e o mtodo
necessrio para suas correes.
54
NOTA: Uma piscina bem tratada no precisa trocar a gua, basta fazer a reposio.
PROBLEMAS SUA DESCRIO
CAUSA PROVVEL
1 - SOLUO
2 - PREVENO
ALGAS OU GUA
VERDE E TURVA
Cor verde ou marrom
espalhando-se pelas
paredes, s vezes turvando
ou esverdeando a gua.
Desenvolvimento de algas
devido ausncia ou
insuficincia de cloro.
1- Clorao de choque com
cloro granulado e escovao
das paredes para a ao do
cloro.
2 - Mantenha o residual de cloro
sempre de 1 ppm.
CHEIRO FORTE
Irritao dos olhos e cheiro
irritante.
Cloro insuficiente para
oxidar contaminaes;
formaes de cloro
combinado (cloraminas)
pela reao do cloro, urina,
suor etc.
1- superclorao com cloro
granulado.
2 - mantenha o residual de
cloro sempre de 1 ppm.
IRRITAO DOS
OLHOS E DA
PELE
Os olhos ficam vermelhos e
a pele coa.
Cloraminas (veja acima:
cheiro forte de cloro) ou
PH inadequado.
1- Analise o PH e corrija-o
com ph+mais ou ph-menos.
2 - Mantenha o PH sempre
entre 7,2 e 7,6.
GUA COLORIDA
E
TRANSPARENTE
Amarela ou marrom; preta;
verde; azulada (quando
tratada com cloro).
Presena de ferro,
mangans ou cobre.
1- Superclorao com cloro
granulado.
GUA TURVA
gua esverdeada; no se
enxerga o fundo, mesmo
aps clorao de choque;
superclorao ou com
residual adequado de cloro.
Filtrao insuficiente;
partculas em suspenso.
1- Retrolave o filtro e aplique
floculante clarificante e auxiliar
de fi l trao, segui ndo as
i nstrues da embal agem.
Filtre por 24 horas e retrolave
o filtro. Repita se necessrio.
2- Nunca uti l i ze sul fato de
alumnio.
CORROSO DE
METAIS
Metais submersos mostram
sinais de corroso e causam
manchas nas paredes ou do
cor gua.
PH baixo.
1 e 2 - Ajuste e mantenha o
PH na faixa de 7,2 a 7,6 e
alcalinidade na faixa de 80 a
100 ppm.
GORDURA NA
SUPERFCIE DA
GUA
Gordura se espalha pela
superfcie da gua e pelas
paredes acima da superfcie.
Bronzeadores e/ou
fuligem.
granulado.
ESPUMA NA
GUA
Superfcies apresentam
bolhas.
Acmulo de material
orgnico devido falta de
cloro.
Excesso de algicidas
base de quaternrio de
amnio.
granulado. Observe espao de
pelo menos 12 horas entre
aplicao de cloro granulado e
algicida.
2 - Mantenha o residual de
cloro em 1 ppm.
INFECES
DIVERSAS
Ocorrncia de micoses na
pele, conjuntivites, otites,
p-de-atleta etc.
Presena de
microorganismos na gua
devido a ausncia de
cloro.
granulado.
2 - Mantenha o residual de
cloro sempre de 1 ppm.
PRESENA DE
INSETOS
MORTOS NA
PISCINA
Insetos so encontrados
mortos na gua da piscina.
1- Clorao de choque
imediata (20 ppm) com cloro
granulado.
AUSNCIA
FREQENTE DE
RESIDUAL DE
CLORO
Anlise revela sempre
residual baixo ou inexistente.
Piscina no estabilizada
exposta ao sol perde seu
residual de cloro
rapidamente pela ao da
luz u.v.
Estabilizao com stabilclor
estabilizante de cloro.
55
4 - FORNECEDORES
REALIZAO
Construo
CGS ENGENHARIA E CONSTRUES Ltda.
R. Doutor Fadlo Haidar, 115 - Itaim Bibi
Fone: (11) 3045-6800
Incorporao
ITAJUB EMP. IMOBILIRIOS Ltda.
R. Dr. Eduardo de Souza Aranha, 153 -
11 andar - Itaim Bibi
Fone: (11) 3847-9999
Realizao
Dilogo Engenharia e Construo
Ltda.
R. Dr. Eduardo de Souza Aranha, 153 -
11 andar - Itaim Bibi
Fone.: (11) 3847-9999
PROJETOS TCNICOS
Projeto de fundao
APOIO ASS. E PROJ. DE FUNDAES
Ltda.
Av. Brig. Faria Lima, 1685 - 5 andar -
cj. 55
Fone: (11) 3814-1655
Projeto estrutural
NACCACHE ENGENHARIA S/C Ltda.
R. Neto de Araujo, 320, 7 andar
Fone: (11) 5573-5374
Projeto de Eltrica e Hidrulica
NV ENGENHARIA Ltda.
Av. Jabaquara, 299 - 3 andar
Fone: (11) 5581-4538
Projeto de Arquitetura
TITA EMPREITEIRA S/C Ltda.
R. Carlito, 446
Fone: (11) 6211-0868
Projeto de paisagismo
SILVANA SALLUM PAISAGISMO
Alameda dos Jurupis, 452 cj. 72
Fone: (11) 5051-2311
Elaborao do Manual do Proprietrio
Proconsult Engenharia Ltda.
R. Caio Prado, 267
Fone: (11) 3256-8344
INSTALAES E SERVIOS
PRINCIPAIS
Instalaes hidrulicas, eltricas e
gs
HESIL INST. ELTRICA E HIDRULICA
Ltda.
R. Barata Ribeiro, 190 - 10 andar - cj.
104
Fone: (11) 3129-3717
Impermeabilizaes
IMBRAS TNI - IMPERMEABILIZAO Ltda.
R. dos Democratas, 905
Fone: (11) 5581-4155
Pintura
REFOROS PINTURAS Ltda.
R. Jardel Filho, 395
Fone: (11) 6524-7293
Empreiteira de mo de obra civil
CONSTRUART CONSTRUES Ltda.
R. Tenente Amrico Morete, 82 - cj. 505
Fone: (11) 4426-5324
Elevadores
ELEVADORES ATLAS SCHINDLER S/A
Av. do Estado, 6.116
Fone: (11) 6120-5100
Rufos
PROJETO CALHAS COM. E SERV. Ltda.
R. Eng. Roberto Frade Monte, 86
Fone: (11) 3781-7782
56
Guarda Corpo dos Terraos
METALRGICA PHOENIX IND. E COM. Ltda.
Av. Wallace Simonsen, 2107
Fone: (11) 4332-5196
Telefonia e interfonia
SERVEL INST. E MANUTENO ELTRICA
E ELETRNICA S/C Ltda.
R. Gonalves Dias, 22
Fone: (11) 4226-3980
Corrimo Escadaria
METALRGICA ROTA Ltda.
R. Terezinha, 86 - Vila Bertioga
Fone: (11) 6601-1122
Portes Automatizados
AUTO PORT COMRCIO E INSTALAO
DE EQUIPAMENTOS ELETRNICOS Ltda.
Alameda dos Maracatins, 849
Fone: (11) 5055-9355
ESQUADRIAS DE MADEIRA E
METLICAS
Esquadrias de Alumnio e Vidros
ATLNTICA DIVISO DE ESQUADRIAS DE
ALUMNIO PADRONIZADAS Ltda.
R. Pedro Rpoli, 2370
Fone: (11) 4828-6344
Fechaduras
ALIANA METALURGICA Ltda.
R. Freire Bastos, 89
Fone: (11) 6951-1500
Portas de Madeira
HIPER CARTESCOS MADEREIRA Ltda.
R. do Gasmetro, 235
Fone: (11) 3313-5443
Esquadrias de Ferro
METALRGICA PHOENIX IND. E COM. Ltda.
Av. Wallace Simonsen, 2107
Fone: (11) 4332-5196
EQUIPAMENTOS
Equipamentos contra incndio -
extintores
POLIPEC IND. E COMRCIO Ltda.
Av. Silvestre Pires de Freitas, 1480
Fone: (11) 6404-7700
Piscina e equipamentos
AQUAVIDA IND. E COM. Ltda
R. das Antilhas, 331 - Barueri
Fone: (11) 4198-2822
Churrasqueira
O ALICERCE
Av. Pereira Barreto, 1674 - Sto. Andr
Fone: (11) 4425-2725
Luminrias externas e internas
VIT ILUMINAO Ltda.
R. dos Ecos, 10006 - SP
Fone: (11) 5929-2763
Luminrias de emergncia
KBR ELETRNICA
R. Bento Barbosa, 312
Fone: (11) 5181-5541
Sauna
TECNOSAUNAS E LAZER COMERCIAL
Ltda.
Av. Dom Pedro II, 2402 - Sto. Andr
Fone: (11) 4991-4066
REVESTIMENTOS DE PAREDES, PISOS
E TETOS
Cermicas e azulejos
CECRISA REVESTIMENTOS CERMICOS
S.A
Rodovia Luiz Rosso, 9997 Quarta Linha
Fone: (11) 4521-8601
Tampos de Granito - Material
RVG COMRCIO DE PEDRAS, MRMORES
E GRANITOS Ltda.
Av. do Rio Bonito, 2032
Fone: (11) 5666-7733
57
Revestimento Externo - mo de obra
CONSTRUART CONSTRUES Ltda.
R. Tenente Amrico Morete, 82 - conj.
505
Fone: (11) 9880-5428 / 4426-5324
LOUAS e METAIS SANITRIOS
Cuba em ao inox
RVG COMRCIO DE PEDRAS, MRMORES
E GRANITOS Ltda.
Av. do Rio Bonito, 2032
Fone: (11) 5666-7733
Metais Sanitrios
CELFIX IND. E COM. Ltda.
R. Manoel Gomes, 107
Fone: (11) 6122-4222
Louas sanitrias
ROCA BRASIL Ltda. - CELITE
Rod. MG 020 - KM 08 - Bicas
Fone: (11) 4351-3208
Carenagem (cozinha)
PEX DO BRASIL Ltda.
Av. Carlos Ferreira Endres, 454
Fone: (11) 6421-3177
APARELHOS ELTRICOS
Interruptores, tomadas de energia e
espelhos
IRIEL INDSTRIA ELTRICA LTDA
Av. Nazrio, 2.100 - Canoas - RS
Fone: (51) 478-9000 / 0800-5414151
58
5 - MEMORIAL DESCRITIVO DAS
REAS COMUNS
FACHADA
pintura texturizada cor Buenos Aires mnimo, ref. 810 AOR, marca
Ibratin, com faixa Stuttgart mximo, ref. 509 AOA, marca Ibratin.
REAS EXTERNAS / VIA DE CIRCULAO DE PEDESTRES
Piso: pedra Miracema.
HALL SOCIAL
Piso: cermica Cecrisa, linha Bolzano WH/BE, 40x40 cm;
Parede: pintura ltex, sobre gesso;
Teto: pintura ltex, sobre gesso.
SALO DE FESTAS
COPA DO SALO DE FESTAS
Piso: cermica Cecrisa, linha Petra, 30x30 cm;
Parede: azulejo Cecrisa, linha White Basic Lux, 20x20 cm;
SALA DE GINSTICA / MUSCULAO
Piso: piso tipo paviflex;
SAUNA SECA
Piso: madeira;
Parede: isolamento trmico e madeira;
Teto: isolamento trmico e madeira.
SALA DE DESCANSO DA SAUNA
Parede: pintura ltex, sobre gesso e azulejo Cecrisa, linha White Basic
Lux, 20x20 cm;
59
SANITRIOS SOCIAIS (SALO DE FESTAS / SAUNA / SALA DE
GINSTICA / SALO DE JOGOS)
COPA
DEPSITO
SALO DE JOGOS
VESTIRIOS DE FUNCIONRIOS
SALA DE MEDIDORES
Piso: cimentado desempenado;
PISCINAS ADULTO E INFANTIL
Solarium: pedra Arenito;
Piscina: fibra de vidro;
A piscina adulto climatizada com trocador de calor do tipo Maxtemp.
PLAYGROUND
Piso: gramado;
Equipamentos: brinquedos adequados ao uso infantil.
60
ESTACIONAMENTO E VIAS INTERNAS
Piso: cimentado
QUADRA
Quadra gramada
QUIOSQUE PARA CHURRASQUEIRA E FORNO PARA PIZZA
Foi instalado 01 quiosque coberto, para churrasqueira e forno para
pizza com acabamento de tijolo vista.
61
6 - PROGRAMA DE
MANUTENO PREVENTIVA
O programa consiste na determinao das atividades essenciais de
manuteno, sua periodicidade, os responsveis pela execuo e os
recursos necessrios.
A responsabilidade pela elaborao deste programa do sndico que
poder eventualmente contratar uma empresa ou profissional
especializado para auxili-lo na elaborao e gerenciamento do
mesmo.
Lembramos da importncia da contratao de empresas especializadas
e profissionais qualificados, e do treinamento adequado da equipe de
manuteno para a execuo dos servios. Recomendamos tambm a
utilizao de materiais de boa qualidade, preferencialmente seguindo
as especificaes dos materiais utilizados na construo, no caso de
peas de reposio de equipamentos utilizar peas originais.
SUGESTO DO PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA ver
pgina 72
PLANEJAMENTO DA MANUTENO PREVENTIVA
Todos os servios de manuteno devem ser definidos em perodos de
curto, mdio e longo prazo, atendendo aos prazos do Programa de
Manuteno Preventiva e de maneira a:
coordenar os servios de manuteno para reduzir a necessidade de
sucessivas intervenes;
minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da
edificao e a interferncia dos usurios sobre a execuo dos
servios de manuteno;
otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e
equipamentos.
62
O Planejamento da Manuteno deve abranger tambm uma previso
oramentria para a realizao dos servios do programa e tambm
deve incluir a reserva de recursos destinada realizao de servios
de manuteno no planejada. Lembrar que para alguns servios
especficos, tais como limpeza de fachada, o consumo de gua e
energia maior, e portanto, as contas podero sofrer acrscimo neste
perodo.
REGISTRO DA REALIZAO DA MANUTENO
So considerados registros as notas fiscais, contratos, laudos,
certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realizao
dos servios ou da capacidade das empresas ou profissionais para
execuo dos mesmos.
Os registros dos servios de manuteno realizadas devem ser
organizados de forma a comprovar a realizao das manutenes,
auxiliar no controle dos prazos e condies de garantias, formalizar
e regularizar os documentos obrigatrios (tais como renovao de
licenas etc).
Para facilitar a organizao e coleta dos dados, sugerimos a
utilizao do Livro de Registro de Manuteno, onde estaro
indicados os servios de manuteno preventiva, corretiva, alteraes
e reformas realizados no condomnio.
63
VERIFICAO DO PROGRAMA DE MANUTENO
Verificaes do programa de Manuteno ou Inspees so avaliaes
peridicas do estado de uma edificao e suas partes constituintes
e so realizadas para orientar as atividades de manuteno. So
fundamentais para a Gesto de um Programa de Manuteno
Preventiva e obrigatrias conforme preconiza a NBR 5674-1999.
A definio da periodicidade das verificaes e sua forma de execuo
fazem parte da elaborao do Programa de Manuteno Preventiva de
uma edificao que deve ser feito logo aps o auto de concluso da
obra. As informaes contidas no Manual do Proprietrio e no Manual
das reas Comuns, fornecido pela construtora e/ou incorporadora, e
o Programa de Manuteno Preventiva elaborado, auxiliam no
processo de elaborao das listas de conferncia padronizadas (check-
lists) a serem utilizadas, considerando:
LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENO
Sistema Atividade Data da realizao Responsvel Custos Observao
64
um roteiro lgico de inspeo das edificaes;
os componentes e equipamentos mais importantes da edificao;
as formas de manifestao esperadas do desgaste natural da
edificao;
as solicitaes e reclamaes dos usurios.
Os rel atri os das veri fi caes aval i am eventuai s perdas de
desempenho e classificam os servios de manuteno conforme o grau
de urgncia nas seguintes categorias:
servios de urgncia para imediata ateno;
servios a serem includos em um programa de manuteno.
A elaborao do Check-List de verificaes deve seguir modelo feito
especialmente para cada edificao com suas caractersticas e grau de
complexidade. Sugerimos a seguir um modelo para facilitar o Sndico
a realizar periodicamente as vistorias/inspees.
As verificaes peridicas permitem que os responsveis pela
Administrao da edificao percebam rapidamente pequenas
alteraes de desempenho de materiais e equipamentos viabilizando
seu reparo com maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria
na qualidade de vida e segurana dos moradores e na valorizao do
empreendimento.
RECOMENDAES PARA SITUAES DE EMERGNCIA
So recomendaes bsicas para situaes que requerem providncias
rpidas e imediatas visando a segurana pessoal e patrimonial dos
condminos e usurios.
Incndio
Princpio de incndio
1. No caso de princpio de incndio, informar a portaria aonde se
encontra o foco inicial (o porteiro deve informar primeiramente os
integrantes da brigada de incndio e na seqncia os outros
moradores).
2. Conforme as propores de incndio, acionar o Corpo de Bombeiros
(confirmar o cdigo de chamada da regio) ou iniciar o combate
fazendo o uso de extintores apropriados (vide tabela) e hidrantes.
3. Caso no seja possvel o combate, evacuar o local utilizado como
rota de fuga a escada, fechando as portas dos ambientes. Nunca
utilize os elevadores nesta situao.
65
Em situaes extremas:
No procure combater o incndio, a menos que voc saiba manusear
o equipamento de combate.
Uma vez que tenha conseguido escapar no retorne.
Se voc ficar preso em meio a fumaa, respire atravs do nariz,
protegido por leno molhado e procure rastejar para a sada.
Antes de abrir qualquer porta, toque- a com as costas da mo. Se
estiver quente no abra.
Em ambientes esfumaados, fique junto ao piso, onde o ar sempre
melhor.
Mantenha-se vestido, molhe suas vestes.
Se estiver preso dentro de uma sala, jogue pela janela tudo que
puder queimar facilmente.
No tente salvar objeto, primeiro tente salvar- se.
Ajude e acalme as pessoas em pnico.
Fogo nas roupas: no corra, se possvel envolva-se num tapete,
coberta ou tecido qualquer e role no cho.
Quando usar a escada do Corpo de Bombeiros, desa com o peito
voltado para a escada, olhando para cima.
TIPOS DE
INCNDIO
Em madeira, papel,
pano, borracha etc.
Em gasolina, leo,
tintas, graxa, gases etc.
Em equipamento
eltrico
Em metais e produtos
qumicos
MANGUEIRA
DE GUA
TIMO
CONTRA
INDICADO
espalha o
fogo
CONTRA
INDICADO
conduz
eletricidade
CONTRA INDICADO - no apaga e pode aumentar
o fogo
EXTINTORES
gua
Pressurizada
TIMO
Gs Carbnico
POUCO
EFICIENTE
BOM
TIMO
P qumico seco
SEM EFICINCIA
TIMO
BOM
pode causar danos em
equipamentos
delicados
CONTRA
INDICADO
conduz
eletricidade
CONTRA
INDICADO
espalha o fogo
66
Vazamentos em Tubulaes de Gs
Caso se verifique vazamento de gs de algum aparelho, como fogo
ou aquecedor, feche imediatamente os respectivos registros. Mantenha
os ambientes ventilados, abrindo as janelas e portas. Caso perdure
o vazamento, sol i ci tar ao zel ador o fechamento da rede de
abastecimento. Acionar imediatamente a concessionria competente
ou fornecedor.
Vazamento em Tubulaes Hidrulicas
No caso de algum vazamento em tubulao de gua quente ou gua
fria, a primeira providncia a ser tomada o fechamento dos registros
correspondentes. Caso perdure o vazamento, fechar o ramal
abastecedor da unidade. Quando necessrio, avisar a equipe de
manuteno l ocal e aci onar i medi atamente uma empresa
especializada.
Entupimento em Tubulaes de Esgoto e guas Pluviais
No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e guas pluviais,
avisar a equipe de manuteno local e acionar imediatamente, caso
necessrio, uma empresa especializada em desentupimento.
Curto-Circuito em Instalaes Eltricas
No caso de algum curto circuito, os disjuntores (do quadro de
comando) desligam-se automaticamente, desligando tambm as
partes afetadas pela anormalidade. Para corrigir, s voltar o
disjuntor correspondente sua posio original, tendo antes
procurado verificar a causa do desligamento do disjuntor, chamando
imediatamente a firma responsvel pela manuteno das instalaes
do condomnio, atravs do zelador e/ou administradora.
No caso de curto-circuito em equipamentos ou aparelhos, procurar
desarmar manualmente o disjuntor correspondente ou a chave geral.
Parada Sbita de Elevadores
Se eventualmente algum ficar preso no elevador, acionar o boto de
alarme ou interfone. O funcionrio da portaria interna lhe prestar
socorro e chamar a empresa responsvel pela conservao do elevador.
Aguarde a abertura das portas e saia observando se h degrau entre
a cabina e o pavimento.
67
No permita que nenhum funcionrio do edifcio abra a porta do
elevador em caso de pane, aguarde a manuteno chegar. Este
procedimento evita acidentes graves.
No permita que os moradores atirem lixo no poo do elevador. Esse
lixo prejudica as peas que esto na caixa do elevador, causando
danos e mau funcionamento do sistema.
Sistema de Segurana
No caso de intruso ou tentativa de roubo ou assalto seguir as
recomendaes da empresa de segurana especializada, quando
houver, ou acionar a polcia.
68
7 - Operao do
Condomnio
Elaboramos algumas sugestes com a finalidade de orientar o Sndico
na implantao e operao do condomnio.
O CONDOMNIO E O MEIO AMBIENTE
importante que o condomnio esteja atento para os aspectos
ambientais e promova a conscientizao dos moradores e funcionrios
para que colaborem em aes que tragam benefcios, tais como:
Uso Racional da gua
verifique periodicamente as contas para analisar o consumo de gua
e checar o funci onamento dos medi dores ou exi stnci a de
vazamentos. Em caso de oscilaes chamar a concessionria para
inspeo (esta prtica tambm pode ser adotada para o uso de
gs).
oriente os moradores e a equipe de manuteno local a verificar
peri odi camente a exi stnci a de perdas de gua (tornei ras
pingando, bacias escorrendo etc.).
oriente os moradores e a equipe de manuteno local no uso
adequado da gua, evitando o desperdcio.
Uso Racional da Energia
procure estabelecer o uso adequado de energia, desligando quando
possvel pontos de iluminao e equipamentos, apenas lembre-se
de no atingir os equipamentos que permitem o funcionamento do
edifcio (ex.: bombas, alarmes etc.).
para evitar fuga de corrente eltrica, realize as manutenes
sugeridas, tais como: rever estado de isolamento das emendas de
fios, reapertar as conexes do Quadro de Distribuio e as conexes
de tomadas, interruptores e ponto de luz, verificar o estado dos
contatos eltricos substituindo peas que apresentam desgaste.
instale equipamentos e eletrodomsticos que possuam selo de
conservao de energia, pois estes consomem menos energia.
69
Coleta Seletiva
Implante um programa de coleta seletiva no edifcio e destine os
materiais coletados instituies que possam recicl-los ou
reutilizados.
SEGURANA PATRIMONIAL
estabelea critrios de acesso para visitantes, fornecedores,
representantes de rgos oficiais e das concessionrias;
contrate seguro contra incndio e outros sinistros, abrangendo todas
as unidades, partes e objetos comuns;
garanta a utilizao adequada dos ambientes para os fins que
foram destinados, evitando utiliz-los para o armazenamento de
materiais inflamveis e outros no autorizados;
- garanta a utilizao adequada dos equipamentos para os fins que
foram projetados.
SEGURANA DO TRABALHO
A Norma Regulamentadora n 18 (NR 18), referente s Condies e
Meio Ambiente do Trabalho na Indstria da Construo, tambm deve
ser considerada pelo condomnio com relao aos riscos a que os
funcionrios prprios e de terceiros esto expostos ao exercer suas
ati vi dades. No caso de aci dentes de trabal ho, o S ndi co
responsabilizado, portanto de extrema importncia os cuidados com
a segurana do trabalho.
O Manual Prtico de Segurana do Trabalho em Construo e
Condomnio elaborado pelo SECOVI SP orienta como tratar da
segurana em condomnios.
MODIFICAES E REFORMAS
REFORMAS
Ateno: Caso sejam executadas reformas nas reas comuns,
importante que se tome os seguintes cuidados:
O edifcio foi construido a partir de projetos elaborados por
empresas especializadas, obedecendo a Legislao Brasileira de
Normas Tcnicas. A construtora e/ou incorporadora no assume
responsabilidade sobre mudanas (reformas), e esses procedimentos
acarretam perda da garantia.
70
Alteraes das caractersticas originais podem afetar o seu
desempenho estrutural, trmico, acstico desempenho dos sistemas
do edifcio etc., portanto devem ser feitas sob orientao de
profissionais/empresas especializados para tal fim. As alteraes
nas reas comuns, incluindo a alterao de elementos na fachada
s podem ser feitas aps aprovao em Assemblia de Condomnio
conforme especificado na Conveno de Condomnio.
Consulte sempre pessoal tcnico para avaliar as implicaes nas
condies de estabilidade, segurana, salubridade e conforto,
decorrentes de modificaes efetuadas.
DECORAO
No momento da decorao, verifique as dimenses dos ambientes e
espaos no Projeto de Arquitetura, para que transtornos sejam
evi tados no que di z respei to aqui si o de mob l i a e/ou
equipamentos com dimenses inadequadas. Atente tambm a
di sposi o das janel as dos pontos de l uz, das tomadas e
interruptores.
A colocao de redes e/ou grades em janelas dever respeitar o
estabelecido na Conveno do Condomnio e no Regulamento Interno
do Condomnio.
No encoste o fundo dos armrios nas paredes para evitar a umidade
proveniente da condensao; sendo aconselhvel a colocao de um
isolante como, por exemplo, chapa de isopor entre o fundo do armrio
e a parede.
Nos l ocai s sujei tos a umi dade (sob as pi as) uti l i ze sempre
revestimento impermevel (tipo frmica).
Para fixao de acessrios (quadros, armrios, cortinas, saboneteiras,
papeleiras, suportes) que necessitem de furao nas paredes,
importante tomar os seguintes cuidados:
Observe se o local escolhido no passagem de tubulaes
hidrulicas, conforme detalhado nos Projetos de Instalaes
Hidrulicas.
Evite perfurao na parede prxima ao quadro de distribuio e nos
alinhamentos verticais de interruptores e tomadas, para evitar
acidentes com os fios eltricos;
Para furao em geral utilize, de preferncia, furadeira e parafusos
com bucha. Atente para o tipo de revestimento, bem como sua
espessura, tanto para parede quanto para teto e piso;
71
Na instalao de armrios sob as bancadas de lavatrios e cozinha,
deve-se tomar muito cuidado para que os sifes e ligaes flexveis
no sofram impactos, pois as junes podem ser danificadas,
provocando vazamentos.
SERVIOS DE MUDANA E TRANSPORTE
Por ocasio da mudana das unidades autnomas aconselhvel que
se faa um planejamento, respeitando-se o Regulamento Interno do
Condomnio, e prevendo a forma de transporte dos mveis levando-
se em considerao as dimenses dos elevadores, escadarias, rampas
e os vos livres das portas.
AQUISIO E INSTALAO DE EQUIPAMENTOS
Os quadros de luz das dependncias das reas comuns esto sendo
entregues com o diagrama dos disjuntores.
Ao adquirir qualquer equipamento verifique primeiramente a
compatibilidade da sua voltagem e potncia, que dever ser no
mximo igual, voltagem e potncia dimencionada em projeto para
cada circuito.
Na instalao de luminrias solicite ao profissional habilitado que
esteja atento ao total isolamento dos fios.
Para sua orientao, o consumo de energia de seus equipamentos
calculado da seguinte forma:
Potncia x quantidade de horas por ms = Consumo KW/h.
72
SUGESTO DO
PROGRAMA
DE MANUTENO
PREVENTIVA
Ateno
As tabelas seguir foram extradas do Manual executado pelo Secovi-
SP/Sinduscon/SP e constam os principais itens das unidades autnomas
e das reas comuns, variando com a caracterstica individual de cada
empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo, portanto pode
conter itens que no fazem parte deste empreendimento.
SISTEMA SUBSISTEMA ATIVIDADE PERIODICIDADE RESPONSVEL DOCUMENTOS CUSTO (R$) MS 13 EM DIANTE
MODELO DE PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA
MS 12 MS 8 MS 9 MS 10 MS 11 MS 6 MS 7 MS 4 MS 5 MS 2 MS 3 MS 1
Equipamentos
industrializados
Sauna mida
Fazer a drenagem de
gua no equipamento
1 vez por semana
Equipe de
Manuteno Local
Livro de Registro de
Manuteno

Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
Verificar nvel de
leo, entradas e
sadas de ventilao
desobstrudas, local
isolado
1 vez por semana e
sempre aps o uso
do equipamento
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno

Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Bombas de gua
limpa e de gua
servida:alternar a
chave no painel
eltrico para utiliz-
las as em sistema
rodzio
A cada 15 dias
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Iluminao de emergncia
Efetuar teste de
funcionamento dos
sistemas por quinze
minutos
A cada 15 dias
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
Fazer teste de
funcionamento dos
sistemas por quinze
minutos
A cada 15 dias
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Jardim Manuteno geral A cada 15 dias
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
com Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Pressurizao de escada
Devero ser
alternados os
ventiladores atravs
de chave
comutadora, para
que no haja
desgaste.
A cada ms
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Pressurizao de escada
Efetuar a
manuteno
preventiva dos
ventiladores e do
gerador
A cada ms
Empresa
especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem / Spa
Ligar o motor A cada ms
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Ar Condicionado
Manuteno
recomendada pelo
fabricante e
atendimento
resoluo 176 do
ministrio da Sade
e norma NBR
13971
A cada ms
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
A CADA MS

A CADA SEMANA
A CADA 15 DIAS
SISTEMA SUBSISTEMA ATIVIDADE PERIODICIDADE RESPONSVEL DOCUMENTOS CUSTO (R$)
MS 13 EM DIANTE
Equipamentos
industrializados
Para Blocos
autnomos e
Mdulos. Efetuar
teste de
funcionamento do
sistema por mais de
uma hora
A cada ms
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Equip. industrializados de
automao de portes
Manuteno Geral
dos sistemas.
A cada ms
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Pedras naturais (mrmore,
granito e outros)
Enceramento de
peas polidas (ex.:
pisos, bancadas de
granito, etc)
A cada ms e nas
reas de alto trfego
semanalmente ou
diariamente
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Limpeza dos ralos e
grelhas das guas
pluviais e calhas;
A cada ms ou a
diariamente em
poca de chuvas
intensas
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Bomba de
incndio:Testar seu
funcionamento
a cada 2 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Gerador de gua quente
Limpar e regular
sistemas de
queimadores
a cada 2 meses
Empresa
Especializada
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Limpar os filtros de
gua
a cada 2 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Para Unidades
Centrais. Verificar
fusveis, led de carga
da bateria selada,
nvel de eletrlito da
bateria comum
A cada 2 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Jardim
Verificar vegetao
prxima quadra
A cada 2 meses
Equipe de
Manuteno Local
e/ou Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Porta corta fogo
Aplicar leo
lubrificante nas
dobradias e
maanetas
A cada 3 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Esquadrias de
Alumnio
Limpeza da persiana
de enrolar
A cada 3 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
A CADA 2 MESES

A CADA 3 MESES


MS 13 EM DIANTE
Esquadrias de
Alumnio
Limpeza dos orifcios
dos trilhos inferiores
A cada 3 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Esquadrias de
Alumnio
Limpeza geral
esquadria (zona
martima ou
industrial)
A cada 3 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar as caixas de
esgoto e guas
pluviais
A cada 3 meses ou
quando for detectada
alguma obstruo
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem / Spa
Limpeza da
Tubulao
A cada 3 ou 4 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Sistemas de
Automao
Dados - informtica - Voz -
Telefonia - Vdeo -
Televiso
Efetuar servios de
operao assistida
A cada 4 meses
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Circuito Fechado de TV
Vistoria no sistema
instalado.
A cada 6 meses
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Drenar o depsito de
gua quente;
a cada 6 meses ou,
quando necessrio,
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Acionar as
tubulaes que no
so constantemente
usadas (ladro),
a cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Desratizao e
Desinsetizao
Aplicao de
produtos qumicos
A cada 6 meses
Manuteno / Contrato
e Certificado da
Empresa
Especializada
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Limpar e verificar
regulagem do
mecanismo de
descarga
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Limpar os aeradores
(bicos removveis).
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
A CADA 4 MESES
A CADA 6 MESES


MS 13 EM DIANTE
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Manuteno de
Bombas de Recalque
- gua potvel,
incndio, esgoto e
guas pluviais
A cada 6 meses
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Sistemas de
Combate a
Incndio
(Sprinklers, etc) e
seus componentes
industrializados
(Bombas, vlvulas
de fluxo,
detectores de
fuma;ca, etc.)
Manuteno
constane a fim de
garantir a
operacionalidade do
sistema e
componentes
A cada 6 meses
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Certificado da
Empresa
Especializada
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Testar abertura e
fechamento dos
registros dos sub
solos e cobertura
(barrilete)
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Eltricas
Quadro de Distribuio de
Circuitos
Testar os disjuntores A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Play ground
Verificar integridade
dos brinquedos,
encaixes e apertos
dos parafusos
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
e/ou Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Deck de madeira
Verificar os
elementos de fixao
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar os ralos e
sifes das louas,
tanques e pias.
A cada 6 meses
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar
funcionamento das
bombas submersas
A cada 6 meses nas
pocas de estiagem
e semanalmente nas
pocas de chuva
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Limpeza dos
reservatrios (inferior
e superior)
a cada 6 meses ou
quando ocorrerem
indcios de
contaminao ou
problemas no
fornecimento de
gua potvel da rede
pblica
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato,
Certificado e Atestado
de Potabilidade da
gua emitido por
Empresa
Especializada


ANO 7 ANO 5 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4
ANO 12 ANO 8 ANO 9 ANO 10 ANO 11 ANO 6 ANO 13 EM
DIANTE
Equipamentos
industrializados
Porta corta fogo
Efetuar a regulagem
das portas
A cada ano
Empresa
especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Verificao completa
do sistema
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno/ Contrato /
Laudo Tcnico
acompanhado da
respectiva ART
Equipamentos
industrializados
Equip. industrializados do
sistemas de proteo
contra descargas
atmosfricas
Inspeo Visual A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Laudo da Empresa
Especializada
Impermeabilizao
Inspecionar a
camada drenante do
jardim, verificando se
no h obstruo na
tubulao e
entupimento dos
ralos;
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Impermeabilizao
Inspecionar e refazer
onde necessrio os
rejuntamentos dos
pisos, paredes,
soleiras, ralos e
peas sanitrias.
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Azulejo/ Cermica/
Pastilha
Lavagem da
fachada, muros,
reas externas
A cada ano
Empresa
especializada
Manuteno/ Contrato
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Lavar internamente
os depsitos de gua
quente
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Limpar o crivo do
chuveiro
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos
industrializados
Limpeza das
chamins
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno
Esquadrias de
Alumnio
Limpeza geral
esquadria (zona
urbana ou rural)
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
A CADA ANO


DIANTE
Equipamentos
industrializados
Sistema de segurana,
Manuteno
recomendada pelo
fabricante
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Sistemas de
Automao
Dados - informtica - Voz -
Telefonia - Vdeo -
Televiso
Manuteno
recomendada pelo
fabricante
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Esquadrias de
Alumnio
Reapertar parafusos
aparentes dos fechos
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Instalaes
Eltricas
Quadro de Distribuio de
Circuitos
Reapertar todas as
conexes
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Equipamentos de
Incndio
Recarga de
Extintores
A cada ano
Manuteno / Contrato
e Cerrtificado Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem / Spa
Refazer o
rejuntamento das
bordas
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Esquadrias de
Alumnio
Regulagem do freio A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Esquadrias de
Ferro
Repintar as
esquadrias
A cada ano
Empresa
especializada
Manuteno
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/
Gesso liso/ ou executado
com componentes de Dry-
Wall
Repintar os forros
dos banheiros
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Pintura / verniz
(interna/ externa)
Repintar os forros
dos banheiros
A cada ano
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Forros Gesso
Repintar os forros
dos banheiros
A cada ano
Empresa
especializada
Manuteno / Contrato
com Empresa
Especializada

DIANTE
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Trocar os vedantes
(courinhos) das
torneiras,
misturadores de
lavatrio e de bid e
registros de presso
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Paredes externas/ fachada
Verificar a
calafetao de rufos,
fixao de para raios,
antenas e elementos
decorativos
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Piso Cimentado, Piso
Acabado em Concreto,
Contrapiso
Verificar as juntas de
dilatao, e
preencher com
mastique quando
necessrio.
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar as
tubulaes de
captao de gua do
jardim para detectar
a presena de razes
que possam destruir
ou entupir as
tubulaes;
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Esquadrias de
Ferro
Verificar o
desempenho da
vedao e fixao
dos vidros
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Vidros
Verificar o
desempenho da
vedao e fixao
nos caixilhos
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar, anis oring
dos registros de
presso, misturador
de lavatrio e de bid
A cada ano
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Vidros
Vidros Temperados:
Inspeionar o
funcionamento do
sistema de molas e
dobradias e verificar
a necessidade de
lubrificao.
A cada ano ou
conforme
Especificada pelo
fabricante
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada

DIANTE
Quadra
Poliesportiva
Equipamentos: Pintar
os equipamentos
A cada ano ou
quando a camada de
tinta for danificada
Empresa
especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Play ground
Pintura dos
brinquedos
A cada ano ou
quando a superfcie
for danificada
Equipe de
Manuteno Local
e/ou Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
com Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Deck de madeira
Remover o verniz
existente com o uso
de removedor, lixar e
envernizar
novamente
A cada ano
Empresa
especializada
Manuteno/ Contrato
Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Rejuntamento e
Tratamento de Juntas
Verificar e completar
o rejuntamento nas
juntas de dilatao e
juntas de trabalho
com mastique .
A cada ano ou
quando aparecer
alguma falha
Empresa
especializada
Manuteno/ Contrato
Empresa
Especializada
Esquadrias de
madeira
Encerar as
esquadrias
A cada 2 anos
Empresa
especializada
Manuteno
Instalaes
Eltricas
Tomadas, Interruptores e
Pontos de Luz
Reapertar conexes
e verificar estado dos
contatos eltricos
substituindo as peas
que apresentem
desgaste
A cada 2 anos
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Efetuar lavagem da
fachada e muros.
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Esquadrias de
madeira
Pintar ou envernizar
as esquadrias
A cada 3 anos
Empresa
especializada
Manuteno
Equipamentos de
Incndio
Teste Mangueiras A cada 3 anos
Manuteno / Contrato
e Certificado da
Empresa
Especializada
A CADA 3 ANOS
A CADA 2 ANOS

DIANTE
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar gaxeta,
anis oring e
estanqueidade dos
registros de gaveta e
dos registros de
esfera
A cada 3 anos
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar o diafragma
da torre de entrada e
a comporta do
mecanismo de caixa
acoplada
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/
Gesso liso/ ou executado
com componentes de Dry-
Wall
Repintar as reas
internas (unidades
privativas e reas
comuns)
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Pintura / verniz
(interna/ externa)
Repintar as reas
internas (unidades
privativas e reas
comuns)
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Forros Gesso
Repintar os forros
das reas secas
A cada 3 anos
Empresa
especializada
Manuteno / Contrato
com Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Repintar as reas
externas e as
fachadas da
edificao (unidades
privativas e reas
comuns),
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Pintura / verniz
(interna/ externa)
Repintar as reas
externas e as
fachadas da
edificao (unidades
privativas e reas
comuns),
A cada 3 anos
Empresa
Especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Quadra
Poliesportiva
Pisos de concreto
polido pintado:
Repintar a superfcie
A cada 3 anos ou
quando for
necessrio, em
funo do uso da
quadra
Empresa
especializada
Manuteno/Contrato
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
sistemas de proteo
contra descargas
atmosfricas
NBR-5419
A cada 3 anos para
estruturas destinadas
a grandes
concentraes
pblicas


DIANTE
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Raspar, calafetar e
aplicar acabamento
nos pisos com
acabamento
No terceiro ano de
uso e posteriormente,
de acordo com a
necessidade.
Empresa
especializada
Manuteno/ Contrato
Empresa
Especializada
Revestimentos de
parede/ piso e teto
Deck de madeira
Raspar e aplicar o
acabamento em
verniz
No terceiro ano de
uso e posteriormente,
de acordo com a
necessidade.
Empresa
especializada
Manuteno/ Contrato
Empresa
Especializada
Equipamentos de
Incndio
Teste Hidrosttico
dos extintores
A cada 5 anos
Manuteno / Contrato
e Certificado da
Empresa
Especializada
Instalaes
Hidrulicas /
Louas /Metais /
Bombas
Verificar a
estanqueidade da
vlvula de descarga,
torneira automtica e
torneira eletrnica
A cada 5 anos
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Relatrio da
Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
sistemas de proteo
contra descargas
atmosfricas
Inspeo peridica
de acordo com a
norma
A cada 5 anos para
estruturas destinadas
a fins residenciais,
comerciais,
administrativos ou
industriais,
Empresa
Especializada
Manuteno / Contrato
e Laudo da Empresa
Especializada
A CADA 5 ANOS

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Observaes:
1. O modelo acima uma sugesto de sistematizao das atividades de manuteno que devem ser realizadas e que so citadas no Manual do Proprietrio e das reas Comuns descreve alguns sistemas e sugestes,
e serve como orientao para elaborao do Programa de Manuteno Preventiva que dever ser elaborado especfico para cada empreendimento.
2. Na elaborao do Programa de Manuteno Preventiva devero ser descritos os itens indicados como manuteno do fabricante conforme manuais especficos.
3. O sistema de manuteno deve possuir uma estrutura de documentao e registro de informaes permanentemente atualizado, para isto sugere-se o uso de um Livro de Registro de Manuteno onde dever ser
registrado, alm das Manutenes do Programa, as eventuais Manutenes corretivas, bem como as alteraes e reformas realizadas no edifcio. Devero ser guardados tambm os documentos decorrentes dos
servios executados (certificados, laudos, ARTs, termo de garantias, contratos, etc). Estes registros devero ser apresentados quando da realizao da Inspeo Predial.
4. Para a execuo dos servios devero ser contratadas empresas especializadas ou profissionais treinados adequadamente, quando for realizado pela equipe de manuteno local.
5. Caso tenha sido detectado problema emergencial, tomar as providncias necessrias de acordo com as "Recomendaes para Situaes de Emergncia".

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SISTEMA SUBSISTEMA ATIVIDADE PERIODICIDADE RESPONSVEL DOCUMENTOS CUSTO (R$)

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