Cmara Municipal de Coimbra - Gabinete para o Centro Histrico

Arco de Almedina, n 14 3000-422 Coimbra

centro_historico@cm-coimbra.pt

Como Intervir
no Centro Histrico de
Coimbra
CENTRO HISTRICO INTRA-MUROS E BAIRRO SOUSA PINTO

Liliana Azevedo, Gegrafa

Maro de 11

Como Intervir no Centro Histrico de Coimbra

1. CRITRIOS ORIENTADORES E METODOLGICOS DA REABILITAO DE EDIFCIOS1

1.1. Critrios orientadores das Intervenes
1.1.1. Principais objectivos e critrios tcnicos
O objectivo fundamental de qualquer aco de reabilitao desenvolvida sobre um
edifcio habitacional consiste em resolver os danos fsicos e a patologia construtiva e
ambiental
ntal acumuladas ao longo dos anos, assim como introduzir, sempre que necessrio,
uma beneficiao geral modernizando as instalaes e equipamentos existentes
tornando esse edifcio apto para o seu completo e actualizado (re) uso como habitao.
Outro objectivo
bjectivo igualmente importante consiste em assegurar a salvaguarda para as
geraes vindouras, de todos os elementos com valor cultural e arquitectnico (Figura 1
e Figura 2),), maximizando tambm a reutilizao de elementos preexistentes por razes
ecolgicas
as e de sustentabilidade ambiental. Os elementos a preservar assumem vrias
escalas, desde a urbana, onde se considera a preservao de todo um tecido urbano, a
escala do edifcio e mesmo a escala do pormenor construtivo ou decorativo. Os
elementos com valor
or cultural e arquitectnico devem ser identificados e a sua
preservao e o seu restauro devem ser considerados no mbito do projecto de
reabilitao a todas as escalas.
escalas

Figura 1 - Pormenor construtivo com valor artstico e cultural que foi preservado,, removendo-se
removendo os estores.

1 INSTITUTO

NACIONAL DE HABITAO E LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL (2006) Guia

Guia Tcnico de Reabilitao
Habitacional, pp. 270 a 273, Coordenao de Jos Vasconcelos Paiva, Jos Aguiar e Ana Pinho, Lisboa

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Figura 2 - Pormenor construtivo com valor artstico e cultural que deve ser recuperado.
recuperado

A filosofia geral destas intervenes deve respeitar as teorias gerais do

desenvolvimento das aces de conservao, tal como estas tm vindo a ser
continuamente aperfeioadas ao longo de importantes encontros internacionais e
reflectida no esprito da legislao
legislao nacional (ICOMOS) de salvaguarda e defesa do
patrimnio. De facto e antes de tudo o mais, uma interveno de reabilitao comea
por ser uma operao que visa a maior conservao possvel das diversas partes,
elementos e materiais do imvel sobre o qual incide.
Do ponto de vista operativo e tcnico assim particularmente importante respeitar, nas
edificaes em que exista um reconhecvel valor patrimonial, essa tica da
conservao, tal como esta tem vindo a ser entendida nas constantes evoluo e
ampliao dos conceitos de defesa e de conservao do patrimnio. Face ao exposto,
apresentam-se
se seguidamente alguns dos principais critrios que podero ajudar a
configurar uma estratgia tcnica de actuao:

Qualquer interveno deve respeitar as caractersticas
caractersticas tipolgicas e
morfolgicas que marcam a arquitectura do lugar onde incide e integrar-se
integrar de forma
harmoniosa na mesma (Figura 3).

Todas as operaes de reabilitao devem assegurar condies bsicas de
higiene, sade e conforto, proporcionando a adequada qualidade ambiental
imprescindvel para o uso actual dos diferentes tipos de edifcios como habitao,
assim como garantir as imprescindveis condies de segurana: estrutural, contra
incndio, contra intruses e uso normal.

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Figura 3 - Rua Joaquim Antnio de Aguiar Interveno PRAUD

Respeito pelas caractersticas tipolgicas e morfolgicas do lugar.
lugar

Quanto maior for o grau de profundidade de uma interveno de reabilitao,

maior deve ser o grau de conformidade com as exigncias impostas nos actuais
regulamentos da construo, assim como o grau de satisfao dos padres
qualitativos exigveis, para uma edificao destinada a usos habitacionais.

Toda a interveno destinada a reparar deficincias deve contribuir para
melhorar o desempenho da construo, dos espaos, dos equipamentos e das
instalaes nos edifcios sobre os quais incide. No se deve permitir que os
resultados destas intervenes resultem numa qualidade arquitectnica, funcional
e construtiva inferior preexistente.
preexistente

Deve promover-se
se o mximo aproveitamento possvel dos diversos elementos e
partes das construes antigas, antes de se prever a sua substituio por materiais e
solues tcnicas mais modernas (Figura 4). Esta opo justifica-se
se sobretudo por
razes de coerncia construtiva, j que se verificam dificuldades efectivas de
convivncia entre as antigas e novas prticas de construo (por exemplo, os efeitos
negativos decorrentes da introduo do beto armado em antigas alvenarias).
alvenarias) Por
outro lado, as antigas construes tm durabilidade comprovada por sculos de
existncia, enquanto certas solues modernas possuem, muitas vezes, um
desempenho ainda imprevisto e durabilidade muito menor.

As evidncias de carcter histrico detectadas no decorrer da interveno no
devem ser removidas ou alteradas, garantindo-se
garantindo se assim, o respeito pelo seu valor
cultural, assim como defender a sua integridade fsica e a possibilidade de acesso
futuro (quando no visveis).

As solues tcnicas de reparao
reparao e beneficiao devem ser adequadas s
caractersticas da construo e dos materiais preexistentes (sobretudo quanto s suas
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caractersticas fsicas, qumicas e mecnicas), procurando assegurar a sua inteira

compatibilidade dos pontos de vista tecnolgico/construtivo
tecnolgico/construtivo e formal, garantindo a
identificao do que novo e do que antigo e evitando o mimetismo e o
pastiche. (Figura 5).

Figura 4 - Rua Joaquim Antnio de Aguiar, situao em que dos elementos construtivos originais foi
aproveitada, neste caso na fachada principal ao nvel do r/cho, preservou-se o revestimento original a
azulejo de padro,
ro, industrial ou semi-industrial,
semi
com estampagem e meio--relevo

Figura 5 Beco da Amoreira - Interveno PRAUD (antes e depois da obra), aplicaes de materiais que
garantiram a compatibilidade construtiva e formal.

Devem ser evitadas solues que resultem em transformaes irreversveis, ou

seja, modificaes de tal modo profundas, pesadas e rgidas, nas estruturas e nos
restantes elementos primrios das construes, que impossibilitem ou tornem muito
difceis operaes futuras
futuras de beneficiao e/ou adaptao para objectivos
diferentes dos agora estabelecidos. Nesse sentido, deve assegurar-se
assegurar
um grau de
reversibilidade suficiente,
suficiente, ou pelo menos no comprometer a possibilidade de
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futuras intervenes, devendo facilitar-se

facilitar
a possibilidade
ibilidade de regresso a solues
anteriores caso se verifiquem, posteriormente, perdas de qualidade fundamentais.
(Figura 6)

Recomenda-se a preferncia por solues de reparao que utilizem
tecnologias tradicionais e materiais correntes de qualidade comprovada
comprovada pela longa
experincia de utilizao em obras, em detrimento da aplicao de tcnicas e de
produtos muito sofisticados, mas recentes, sobre os quais ainda no existem
suficientes garantias quanto ao seu desempenho futuro. Ou seja, como filosofia geral,
gera
devem preferir-se
se materiais tradicionais, utilizando os que garantam a sua
reconhecida compatibilidade com os materiais preexistentes, a fcil repetio futura
de tratamentos e as necessrias exigncias de durabilidade e reversibilidade.
(Figura 7)

Figura 6 Beco das Cruzes - Interveno PRAUD (antes e depois da obra), operaes de beneficiao
garantindo a identificao das vrias intervenes

Figura 7 Rua de So Cristvo - Neste caso no foram respeitadas as cores originais. O Gabinete para
o Centro Histrico est sempre disponvel para prestar apoio. Aplicao indevida de caixilharia de
alumnio nas janelas que originalmente eram em madeira e tero futuramente de ser substitudas

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Todas as intervenes de anlise e de projecto devem ser documentadas,

documentadas
deixando claramente legvel qual a realidade preexistente antes da interveno e
quais as alteraes realizadas. (Figura 8)

Deve ser tambm encorajada a participao efectiva dos prprios residentes

nas decises de projecto que directamente os afectam e, sempre que possvel, a
possibilidade de colaborarem
colaborarem activamente nas operaes de reabilitao das suas
habitaes, nomeadamente a partir da execuo de pequenos e simples trabalhos
de reparao e manuteno, para o que importa estabelecer adequados
enquadramento e acompanhamento tcnico e financeiro. Deve tambm ser apoiado,
do mesmo modo, o surgimento de pequenas firmas locais estruturadas especialmente
para a realizao de trabalhos de reparao/beneficiao previstos, assim como de
futuros trabalhos de manuteno corrente dessas edificaes.
edificaes

Figura 8 Fichas tcnicas de Obra onde se faz uma anlise da forma de interveno e dos materiais
aplicados.

1.1.2. Graus de proteco

Existindo claros e reconhecidos valores como o patrimnio arquitectnico num dado
tecido urbano, esse facto pode determinar um processo de classificao e registo, de
mbito internacional, nacional, regional ou concelhio (Figura 9). Essa classificao pode
mesmo j existir previamente e determinar Zonas de Proteco sobre determinados
edifcios ou conjuntos
os urbanos. De facto, todo um sector urbano pode mesmo estar
classificado como conjunto patrimonial a salvaguardar e proteger.
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Figura 9 Igreja da S Velha e Igreja da S Nova, imveis classificados como Monumentos Nacionais
(Decreto de 16-6-1910)

A eventual existncia de um Plano de Salvaguarda em vigor e do respectivo

regulamento implica o respeito pelas suas disposies legais quanto garantia de
salvaguarda dos valores culturais existentes. Mesmo durante a fase de elaborao
elabor
de
um plano desta natureza, podem existir medidas provisrias cautelares que tm como
objectivo evitar a perda ou a desvirtuao de elementos de valor patrimonial, enquanto
o plano no est em vigor. (Figura 10)

Figura 10 Divulgao aos cidados da elaborao do Plano de Pormenor da

Encosta Poente da Alta de Coimbra

Nos vrios instrumentos de planeamento territorial existentes para uma dada rea (sejam eles
Planos Directores Municipais, Planos de Pormenor ou outros), podem existir disposies
regulamentares de salvaguarda que definam graus de proteco especficos para diferentes
locais (Figura 11 e Figura 12), a respeitar em todas as obras que venham a ser realizadas
nos edifcios a localizados. Assim, estes graus de proteco iro graduar e tipificar as
possibilidades de interveno/transformao nos edifcios, nomeadamente no que se refere
s opes de projecto e ao tipo de obra a realizar.

Figura 11 Carta do Centro Histrico de Coimbra com os diferentes Graus de Proteco.

Figura 12 Limites da rea Crtica de Recuperao e Reconverso Urbanstica do

Centro Histrico da Cidade de Coimbra (Decreto n 44/2003, de 24 de Setembro)

Este tipo de graduao poder englobar por exemplo:

Edifcios em que a conservao integral indispensvel, no sendo permitidas
quaisquer alteraes (a no ser as justificadas pelos trabalhos de restauro);
8


Edifcios que, por alteraes e transformaes sucessivas, perderam as suas

caractersticas morfo-tipolgicas
tipolgicas iniciais e necessitam de obras de restauro e conservao;

Edifcios que podero ser profundamente alterados interior ou exteriormente.
Foi tambm com o objectivo de promover a reabilitao urbana da Baixa de Coimbra, que a
Cmara Municipal e o IHRU Instituto de Habitao e Renovao Urbana (ex-INH)
(ex
constituram uma Sociedade de Reabilitao Urbana,
Urbana chamada Coimbra
mbra Viva SRU. Esta SRU
tem a sua actividade definida de acordo com o Decreto-lei
Decreto lei n. 104/2004, de 7 de Maio.
Para levar a cabo o objectivo de reabilitar a Baixa de Coimbra, so definidas Unidades de
Interveno, para as quais so elaborados Documentos Estratgicos
Estratgicos que orientam a
reabilitao urbana a efectuar. (Figura 13)

Figura 13 Limites da rea prioritria da Baixa e das 2 unidades de interveno no mbito da Coimbra Viva
SRU

Neste momento esto definidas 2 Unidades de Interveno, estando elaborado o Documento

Estratgico da 1 UI (Figura 14).

Figura 14 1 Unidade de Interveno da Cidade de Coimbra - Coimbra Viva SRU

2. COMO INTERVIR NO CENTRO HISTRICO DE COIMBRA

O dossier de candidatura da Universidade de Coimbra (UC) a Patrimnio da Humanidade foi
entregue pelo Governo portugus UNESCO no inicio de 2011. Desta candidatura fazem
parte a Alta de Coimbra envolvente do Plo 1 da Universidade de Coimbra sendo que o
principal objectivo conciliar o respeito e valorizao da herana cultural com o
desenvolvimento sustentvel do patrimnio arquitectnico e cultural. (Figura 15)
Deste modo, o trabalho em curso articula-se numa relao contnua entre projectos de
interveno fsica e de valorizao do patrimnio intangvel, entre elaborao de documentos
estratgicos e implementao de pequenas medidas, o que ilustra o complexo mosaico que
esta candidatura deve construir. Oportunidade ltima de transformao do espao fsico e de
valorizao do patrimnio intangvel, a candidatura da Universidade de Coimbra a
Patrimnio Mundial da UNESCO, que tambm a candidatura da cidade de Coimbra, no
poder sobreviver sem a cooperao efectiva das instituies e dos cidados desta cidade.
Esta candidatura traz acrescidas responsabilidades na reabilitao, salvaguarda, valorizao
e requalificao do Centro Histrico de Coimbra e sua envolvente.

rea Candidata
rea tampo

Figura 15 Limites propostos da candidatura da Universidade de Coimbra a Patrimnio Mundial da UNESCO

Nenhum centro histrico imutvel e, por isso, o de Coimbra, tambm no o . Assim, existe
regulamentao sobre o modo de intervir no seu tecido e nos imveis, para que no se ponha
em causa o que, no momento actual, se considera fundamental preservar para o futuro, mas
sem esquecer que, em comunho com o que antigo, se deve afirmar o tempo presente.

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 por isso que sendo o patrimnio um dos alicerces fundamentais na afirmao de uma
identidade prpria, necessrio divulg-lo fruio pblica. Sensibilizar os seus habitantes
para a importncia do centro histrico na afirmao de cada uma das identidades, para que,
a mdio prazo, possamos dizer que valeu a pena!

 O QUE NO DEVE FAZER:

Demolir ou alterar o seu edifcio, sem consulta/ acompanhamento do projecto

(autorizao ou licena) da CMC - Gabinete para o Centro Histrico;

Realizar obras de conservao sem consulta/ comunicao CMC - Gabinete para o

Centro Histrico;

Modificar o ritmo, os materiais e cores dos vos e das caixilharias; (Figura 16)

Substituir janelas, portas e gradeamentos; (Figura 17)

Figura 16

Figura 17

Alterar a estrutura original do edifcio; bem como a forma, volume, materiais e cores
das coberturas e remates;

Pintar e limpar cantarias ou elementos de pedra com produtos corrosivos ou abrasivos;

Retirar elementos decorativos e de composio das fachadas;

Colocar aparelhos de ar condicionado no exterior dos edifcios;

Rebocar interiores e exteriores sem ser com o tipo de argamassa original, ou similar
(solicitar apoio tcnico junto do Gabinete para o Centro Histrico);

Colocar estores plsticos; (Figura 18)

Fechar varandas com marquises; (Figura 19)

11

Figura 18

Figura 19

Empregar tintas texturadas ou sistemas do tipo "Karapas" em exteriores de edifcios;

Alimentar animais na via pblica;

Utilizar revestimentos nas fachadas do tipo tirols, mosaico, mrmore, rocha

ornamental, chapa ondulada, azulejos e materiais reflectores, (Figura 20)

Alterar as cores originais do edifcio;

Figura 20

 O QUE DEVE PRESERVAR:

A imagem / silhueta e os alinhamentos existentes;

O arranjo de espaos exteriores;

As caractersticas formais, volumtricas e aritmticas do edifcio;

A tipologia original do edifcio;

Os materiais de construo;

Os rebocos e argamassas com as caractersticas originais;

Cimalhas,

beirados,

duplo-beirado,

platibandas,

cunhais,

pilastras,

socos

emolduramentos de vos;
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As caixilharias e portadas interiores;

Os algerozes e tubos de queda em zinco;

Os gradeamentos em ferro forjado e fundido;

Caixas do correio, puxadores, nmeros de porta, tabuletas, campainhas originais;

As cores e tintas tradicionais;

Figura 21 Couraa dos Apstolos - Interveno em imvel atravs do programa Coimbra com mais Encanto

Figura 22 Escadas Quebra-costas - Interveno em imvel atravs do programa PRAUD Obras

13

3. INCENTIVOS REABILITAO DE EDIFCIOS

O Gabinete para o Centro Histrico, tem como misso apoiar os proprietrios nos processos
de recuperao e reabilitao dos edifcios. Cabe-lhe agir como entidade facilitadora e
impulsionadora do processo de reabilitao urbana.
E por isso cabe-lhe tambm a misso de divulgar o conjunto de incentivos fiscais e financeiros,
disponveis e utilizveis, que so capazes de diferenciar positivamente a recuperao do
edificado, face construo nova.
Este conjunto de apoios estar sempre em aperfeioamento e actualizao no quadro das
novas politicas que eventualmente venham a ser definidas.

3.1. Benefcios Fiscais

3.1.1. Imposto sobre Rendimento de pessoas Singulares IRS (alterao
decorrente do art. 71, Lei n 64-A/2008, de 31/12)
I. Deduo colecta, em sede de IRS, com um limite de 500,00 de 30% dos encargos
suportados pelo proprietrio relacionados com a reabilitao de:
a. Imveis localizados em reas de reabilitao urbana, reabilitados nos termos
das respectivas estratgias de reabilitao;
b. Imveis arrendados passveis de actualizao faseada das rendas nos termos
dos artigos 27. e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano
(NRAU), aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objecto
de aces de reabilitao
II. Tributao taxa autnoma de 5% das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de
IRS residentes em territrio portugus quando sejam inteiramente decorrentes da alienao
de imveis situados em rea de reabilitao urbana, recuperados nos termos da
respectiva estratgia de reabilitao.
III. Tributao taxa de 5% dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de
IRS quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imveis a que se referem
as alneas a) e b) do n 1.
3.1.2. Fundos de Investimento Imobilirio - FII
I. Iseno de IRC dos rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento
imobilirio que operem de acordo com a legislao nacional, desde que se constituam entre
1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012 e pelo menos 75% dos seus activos
14

sejam bens imveis sujeitos a aces de reabilitao realizadas nas reas de reabilitao
urbana.
II. Sujeio a reteno na fonte de IRS ou de IRC, taxa de 10%, dos rendimentos
respeitantes a unidades de participao nos fundos de investimento referidos no nmero
anterior.
III. Tributao taxa de 10% do saldo entre as mais-valias e as menos valias resultantes da
alienao nas unidades de participao dos FII referidos nos nmeros anteriores
3.1.3. Imposto de Valor Acrescentado IVA (alterao decorrente do art. 18 da Lei
12-A/2010 de 30 de Junho)
I. IVA taxa reduzida de 6% nos seguintes casos:
a. Empreitadas de reabilitao urbana, tal como definida em diploma especfico,
realizadas em imveis ou em espaos pblicos localizados em reas de
reabilitao urbana (reas crticas de recuperao e reconverso urbanstica,
zonas de interveno das sociedades de reabilitao urbana e outras)
delimitadas nos temos legais, ou no mbito de operaes de requalificao e
reabilitao de reconhecido interesse pblico nacional.
b. Empreitadas de reabilitao de imveis que, independentemente da
localizao, sejam contratadas directamente pelo Instituto da Habitao e
Reabilitao Urbana (IHRU), bem como as realizadas no mbito de regimes
especiais de apoio financeiro ou fiscal reabilitao de edifcios ou ao abrigo
de programas apoiados financeiramente pelo IHRU.
3.1.4. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) e Imposto Municipal sobre
Transmisses Onerosas de Imveis
I. Os novos benefcios fiscais abrangem isenes de IMI e IMT para prdios reabilitados
entre 2008 e 2020 nos seguintes casos:
a. Prdios urbanos arrendados passveis de actualizao faseada das rendas nos
termos dos artigos 27. e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano
(NRAU);
b. Prdios urbanos localizados em rea de Reabilitao Urbana (a Assembleia
Municipal de Coimbra deliberou a delimitao da rea de Reabilitao
Urbana (A.R.U.), em 10-09-2009).

15

Quanto ao IMI, pode haver iseno por um perodo de cinco anos, renovvel por mais
cinco.
Quanto ao IMT, pode haver iseno na primeira transmisso onerosa de prdio urbano
ou fraco autnoma reabilitados, localizados em rea de reabilitao urbana e destinados
exclusivamente a habitao prpria e permanente.
II. O Municpio de Coimbra, de acordo com o artigo 112 do CIMI, deliberou a aplicao
da minorao de 10% da taxa de IMI aos prdios Urbanos:
a. Inseridos nas freguesias de S. Bartolomeu e Almedina;
b. Arrendados em toda a rea do Municpio.
(Estas redues no so acumulveis)

3.2. Programas de Apoio Reabilitao Urbana

3.2.1. PRAUD Programa de Reabilitao de reas Urbanas Degradadas
Responsvel: Gabinete para o Centro Histrico
O programa PRAUD tem como objectivo promover operaes de reabilitao ou renovao
de reas urbanas degradadas, atravs de auxlios tcnico financeiros. Alm do cariz
instrumental que possui, atravs do apoio criao dos Gabinetes Tcnicos Locais, apoia
igualmente operaes materiais de reabilitao e renovao de reas urbanas degradadas
o PRAUD Obras.

Figura 23 Delimitao das reas PRAUD

16

 Beneficirios
O PRAUD Obras destina-se a proprietrios que residam no imvel, ou a imveis
arrendados, que no possam usufruir do RECRIA ou outros programas.

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18
18
16

14
14

12
12

11
10

10

6
4
2

3
1

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Grfico 1 - Evoluo das adeses ao Programa PRAUD/Obras

 Obras elegveis
Coberturas Estruturas de suporte e impermeabilizaes, tratamento trmico, chamin,
rufos e caleiras, tubos de queda.
Fachadas rebocos de panos de parede e socos, moldura dos vos, cantariam,
madeiras, janelas (aros, peitoris e caixilhos), portas exteriores.
Instalaes sanitrias e redes quando imprescindveis para dotar o edifcio de
condies de habitabilidade.
 Comparticipao
A gesto do Programa PRAUD - OBRAS assegurada pela Direco Geral do Ordenamento
do Territrio e Desenvolvimento Urbano, em estrita colaborao com as Comisses de
Coordenao e Desenvolvimento Regional da rea de interveno (CCDRs), que fazem o
acompanhamento das operaes de reabilitao ou renovao urbanas.
Os custos devidos pela realizao das obras sero repartidos na proporo de 50% para o
proprietrio e 25% para a Cmara Municipal e 25% para a Administrao Central com a
excluso dos custos relativos ao procedimento de empreitada, designadamente elaborao

17

de projectos, medies, oramentos, processo de concurso, acompanhamento e fiscalizao da

obra, os quais sero exclusivamente suportados pela Cmara Municipal de Coimbra.
 Formas de pagamento
Os proprietrios comprometem-se a pagar, no prazo de quinze dias aps a respectiva
notificao pela Cmara Municipal de Coimbra, a quantia devida por cada auto de medio
mensal aprovado.
3.2.2. RECRIA Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis
Arrendados - Responsvel: Departamento de Habitao
Este programa destina-se recuperao de imveis de arrendamento consistindo numa
comparticipao a fundo perdido concedida pelo INH e pela Cmara Municipal e ainda a
possibilidade da concesso de um financiamento para a parte no comparticipada.
 Beneficirios
Os senhorios e proprietrios de fogos cuja renda tenha sido objecto de correco
extraordinria, assim como os inquilinos e os municpios, que se substituam aos senhorios, na
realizao das obras em fogos com rendas susceptveis daquela correco.
 Obras elegveis
So comparticipveis pelo RECRIA fogos e partes comuns de prdios em que pelo menos um
fogo tenha sido objecto de correco extraordinria, onde se procedam a:
a. Obras de conservao ordinria;
b. Obras de conservao extraordinria;
c. Obras de beneficiao, que se enquadrem na lei geral ou local e se tornem
necessrias para a concesso de licena de utilizao.
 Requisitos
Prdios em que pelo menos um fogo esteja arrendado com contrato de arrendamento anterior
a 1 de Janeiro de 1980 e cuja renda tenha sido objecto de correco extraordinria.
 Apoios
A comparticipao total que for concedida suportada em 60% pela Administrao Central,
atravs do Instituto Nacional da Habitao (INH) e 40% pela Cmara Municipal de Coimbra,
ou 80% pelo INH e 20% pelo municpio nas obras de recuperao parcial, na reparao ou
18

renovao de telhados ou terraos de cobertura. O valor da comparticipao pode ainda

aumentar em 10%, desde que as obras visem a adequao dos prdios s Medidas
Cautelares de Segurana contra Riscos de Incndio nos Centros Urbanos Antigos.
3.2.3. REHABITA Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas
Urbanas Antigas Responsvel: Departamento de Habitao
Institudo pelo Decreto-Lei n. 105/96, de 31 de Julho, consiste numa extenso do Programa
RECRIA e visa apoiar financeiramente as cmaras municipais na recuperao de zonas
urbanas antigas.
 Beneficirios
Os senhorios, inquilinos em substituio dos senhorios, quando estes recusem a realizar as
obras.
 Obras elegveis
Apoia a execuo de obras de conservao, de beneficiao ou de reconstruo de edifcios
habitacionais e as aces de realojamento provisrio ou definitivo da recorrentes, no mbito
de operaes municipais de reabilitao dos ncleos urbanos histricos que sejam declarados
como reas crticas de recuperao e reconverso urbanstica e que possuam planos de
pormenor ou regulamentos urbansticos aprovados e aos centros urbanos reconhecidos nos
termos dos n. 2 e 3 do art. I do Decreto-Lei n. 426/89, de 6 de Dezembro, relativo s
Medidas Cautelares contra os Riscos de Incndio.
 Apoios
s

obras

integradas

no

REHABITA,

comparticipadas

pelo

RECRIA,

acresce

uma

comparticipao a fundo perdido de 10%, suportada pelo INH e pelo municpio.

Quando as obras visem a adequao ao disposto no regime sobre as medidas Cautelares
contra Riscos de Incndio o limite previsto no n. 4 do art 6 do RECRIA majorado em 10%.
Quando a cmara municipal se substituir aos senhorios ou proprietrios na realizao das
obras poder recorrer a emprstimos bonificados ao abrigo do Decreto-Lei n. 110/85, de
17 de Abril, para financiar o valor das obras no comparticipadas.
 Realojamento Provisrio e Definitivo
Nas situaes em que as operaes de reabilitao e de renovao urbana impliquem a
construo ou aquisio de fogos para realojamento provisrio ou definitivo de agregados

19

familiares, o municpio ter que os atribuir em regime de renda apoiada e sujeit-los ao

regime de intransmissibilidade.
 Direito de Preferncia do Municpio (Grfico 2)
Nas reas urbanas declaradas como reas crticas de recuperao e de reconverso
urbanstica, como o caso da Alta de Coimbra, o municpio tem direito de preferncia na
alienao desses imveis, nos termos dos artigos 27. e 28. do Decreto-Lei n. 794/76, de 5
de Novembro.

12
11
10
9
8
7
6

10

9
8

5
2

5
4

1
0

4
2

0
2002

0
2003

2004

2005

2006

Imveis

2007

1
2008

2009

2010

Fraces

Grfico 2 - Venda total de imveis e fraces no Centro Histrico Intra-Muros e Bairro Sousa Pinto entre 2002 e
2010

3.2.4. RECRIPH Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na

Recuperao de Prdios Urbanos em regime de Propriedade Horizontal
Responsvel: Departamento de Habitao
Visa apoiar financeiramente a execuo de obras de conservao e de beneficiao que
permitam a recuperao de imveis antigos, constitudos em regime de propriedade
horizontal.

20

 Beneficirios
As administraes de condomnio (que procedam a obras em partes comuns); pessoas
singulares (que procedam a obras de prdios urbanos construdos at 1951, ou aps essa
data, que a licena de utilizao tenha sido emitida at 1 de Janeiro de 1970).
 Obras elegveis
Obras de conservao ordinria e extraordinria e de beneficiao nas partes comuns dos
prdios (comparticipao e financiamento) e nas fraces autnomas (financiamento) desde
que tenham sido realizadas todas as obras necessrias nas partes comuns do prdio.
 Requisitos
S tm acesso a este regime as administraes de condomnio e os condminos de edifcios
que tenham sido construdos at data de entrada em vigor do RGEU (1951), ou aps essa
data, os que tenham Licena de Utilizao emitida at 1 de Janeiro de 1970; e os edifcios
que sejam compostos pelo menos por 4 fraces autnomas, podendo uma delas ser afecta
ao exerccio de uma actividade de comrcio ou pequena indstria hoteleira.
 Apoios
As comparticipaes a fundo perdido, destinam-se realizao de obras de conservao
ordinria e extraordinria nas partes comuns dos prdios, cujo valor mximo no poder ser
superior a 20% do montante total das obras, sendo 60% suportado pelo INH e 40% pelo
municpio.
Poder ainda ser concedido pelo INH, ou outra instituio de crdito autorizada para o
efeito, um financiamento bonificado aos condminos,
cujo limite mximo poder ir at ao valor das obras no comparticipado, nos termos
estabelecidos para o crdito bonificado, com prazo de reembolso mximo de 10 anos.

3.2.5. SOLARH Programa de Apoio Financeiro Especial para a Realizao de

obras de Conservao e Beneficiao em Habitaes - Responsvel:
Departamento de Habitao
Tem como finalidade a concesso de apoio financeiro especial, sob a forma de emprstimo,
sem juros at ao limite de 11.971,15 , destinado realizao de obras de conservao
ordinria, extraordinria e de beneficiao.

21

 Beneficirios
Os indivduos ou agregados familiares de fracos recursos, que s tenham uma habitao; o
municpio ou instituies particulares de solidariedade social, pessoas colectivas de utilidade
pblica administrativa, cooperativas de habitao e construo.
 Obras elegveis
Obras de conservao ordinria, extraordinria e beneficiao cujo custo no seja superior a
11.971,15 por fogo.
 Requisitos
1. Habitao prpria permanente de indivduos ou agregados familiares cujo rendimento
anual bruto seja igual ou inferior aos seguintes limites:
a. Duas vezes e meia o valor anual da penso social por cada indivduo maior
at ao segundo;
b. Duas vezes o valor anual da penso social por cada indivduo maior a partir
do terceiro;
c. Uma vez o valor anual da penso social por cada indivduo menor.
2. Habitaes devolutas de que sejam proprietrios os municpios e outras entidades
identificadas e que se destinem a arrendamento em regime de renda apoiada ou
condicionada;
3. Habitaes devolutas de que sejam proprietrias pessoas singulares e que se destinem
a arrendamento em regime de renda condicionada por um perodo mnimo de 5 anos.
 Apoios
Emprstimo pelo INH at 11.971,15 sem juros, a reembolsar at ao limite de 30 anos
(habitaes devolutas) ou 8 anos (habitao prpria permanente).

3.2.6. PROHABITA Programa de Financiamento para Acesso Habitao Responsvel: Departamento de Habitao
Este programa tem como principal objectivo dar resposta s situaes de grave carncia
habitacional de agregados familiares carenciados e a requalificao de bairros sociais
degradados ou desprovidos de equipamentos.

22

 Beneficirios
Os Municpios, os institutos pblicos e as entidades pblicas empresariais de capitais
exclusivamente pblicos, as empresas pblicas municipais; as instituies particulares de
solidariedade social; as pessoas colectivas de utilidade pblica administrativa que prossigam
fins assistenciais; as instituies privadas sem fins lucrativos e as cooperativas de habitao e
construo com experincia e capacidade na promoo de habitao de custos controlados.
 Obras elegveis
So concedidos financiamentos para:
1. Aquisio de habitaes e das partes acessrias das mesmas;
2. Aquisio, no todo ou em parte, de empreendimentos habitacionais de custos
controlados, construdos ou a construir, incluindo as partes acessrias das habitaes e
os espaos destinados a equipamento social quando a respectiva aquisio se
justifique por razes sociais e ou urbansticas;
3. Aquisio e infra-estruturao dos terrenos e ou construo de empreendimentos
promovidos em regime de habitao de custos controlados, incluindo as partes
acessrias das habitaes e os espaos destinados a equipamento social quando este
se justifique por razes sociais e ou urbansticas;
4. Realizao de obras de reabilitao de prdios ou fraces autnomas de prdios
devolutos ou arrendados em regime de renda apoiada ou em regime de renda social
de que os beneficirios sejam proprietrios ou sobre os quais detenham um direito de
superfcie constitudo por uma entidade pblica, incluindo as obras para converso das
habitaes devolutas em unidades residenciais;
5. Aquisio de prdios ou fraces autnomas de prdios devolutos degradados e
realizao de obras para a respectiva reabilitao;
6. Arrendamento de prdios ou de fraces autnomas de prdios urbanos destinados a
habitao.
 Requisitos
1. Conter autorizao expressa do senhorio para o subarrendamento da habitao, a
efectuarem regime de renda apoiada;
2. Os custos de manuteno das habitaes, com excepo dos relativos aos seguros,
poderem ser suportados pelo arrendatrio;

23

3. O pagamento das rendas e dos custos devidos pelo arrendatrio durante a vigncia
do contrato de arrendamento assegurado pelo INH mediante a prestao de fiana
quando este verifique que da resultam condies contratuais mais favorveis;
4. Ser assegurada pelo INH a previso, no contrato de comparticipao, de que os
prazos e condies no prejudicam a venda do prdio ou da habitao pelo senhorio
ao arrendatrio.
 Apoios
No caso de aquisio e infra-estruturao e realizao de obras de reabilitao de prdios
ou fraces autnomas cabe ao INH financiar, a fundo perdido, at 50% dos preos de
aquisio e ou dos custos das obras e, directamente ou atravs de uma instituio de crdito,
assegurar o financiamento, sob a forma de emprstimo bonificado, de at 50% dos mesmos
preos ou custos.
Em relao ao arrendamento cabe ao INH, financiar, sob a forma de comparticipao a
fundo perdido, at 40% do valor da renda paga pela entidade beneficiria ou at 60%
dessa renda quando de arrendamento de habitaes devolutas, sendo consideradas como tais
aquelas cuja construo estava concluda ou em curso em 31 de Dezembro de 2003.
3.3. Regime Jurdico de Reabilitao Urbana
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n 307/2009, de 23 de Outubro que regula o
Regime Juridico de Reabilitao Urbana, so referenciados financiamentos de obras de
reabilitao urbana, apesar de no os regulamentar exaustivamente.
Esse diploma prev a concesso de apoios financeiros pelo Estado e Municipios s entidades
gestoras e/ou proprietrios que promovam aces de reabilitao de edificios.
Prev ainda o estabelecimento em regulamento municipal de um regime especial de taxas
municipais, para incentivo realizao de operaes urbansticas, bem como um incentivo
instalao, dinamizao e modernizao de actividades econmicas.
3.4. Iniciativas da Cmara Municipal de Coimbra

3.4.1. Regulamento Municipal de Edificao, Recuperao e Reconverso

Urbanstica da rea Crtica do Centro Histrico da Cidade de Coimbra (Edital n
14/2003. D.R. n. 5, Srie II de 2003-01-07)
Segundo o artigo 22 do Edital n 52/2010. D.R. n. 16, Srie II de 2010-01-25, que
procede alterao do artigo 22 do Regulamento Municipal de Edificao, Recuperao e
24

Reconverso Urbanstica da rea Crtica do Centro Histrico da Cidade de Coimbra Ficam

isentas das respectivas taxas, at 31 de Dezembro de 2013, todas as operaes urbansticas
sujeitas a licenciamento, informao ou comunicao prvia e autorizao de utilizao, em
imveis sitos na rea Crtica de Recuperao e Reconverso Urbanstica do Cento Histrico ()

Figura 24 Limites da rea Crtica de Recuperao e Reconverso Urbanstica do Centro Histrico da Cidade
de Coimbra e limites da rea Intra-Muros

Zona Intramuros
rea Critica de Interveno

3.4.2. Programa Coimbra com mais encanto

A Cmara Municipal de Coimbra, na execuo do programa Coimbra com Mais Encanto
contribui com os materiais de pintura, cal ou tinta, destinadas ao tratamento das fachadas dos
prdios.
Os proprietrios ou inquilinos interessados assumem a interveno destinados a cumprir a
finalidade do programa. O montante mximo do programa definido em funo da adeso,
sendo que a quantidade de materiais de pintura ser definida por prdio e por candidatura
aps realizao da vistoria, dando-se prioridade aos prdios que se apresentem,
comparativamente, em pior estado de conservao. Os beneficirios ficam tambm isentos
da taxa de ocupao da via pblica por andaimes/tapumes.

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Figura 25 Rua Ferreira Borges Interveno Coimbra com

Mais Encanto Antes e depois da obra

COIMBRA COM MAIS ENCANTO

BAIXA

ALTA

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

17
9
9
6
5
12
12
8
13

4
4
5
1
1
1
10
1
5

Tabela 1 Adeses ao programa Coimbra com mais Encanto na Alta e Baixa de Coimbra

3.4.3. Iniciativas da Coimbra Viva, SRU Sociedade de Reabilitao Urbana S. A.

A SRU garantiu aos proprietrios de prdios abrangidos o acesso a condies privilegiadas
de financiamento bancrio, bem como o apoio tcnico especializado para os projectos e
obras. As obras de reabilitao a executar em edifcios integrados nas Unidades de
Interveno tm o IVA reduzido a 6%. (http://www.coimbravivasru.pt)

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