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Procedimentos para Aplicacao de Fatores
Procedimentos para Aplicacao de Fatores
COLABORADORES:
Osrio Accioly Gatto, Paulo Grandiski, Nelson Nady Nr Filho,
Luiz Henrique Cappellano, Antonio Srgio Liporoni e Flvia Zoga Andreatta Pujadas.
1. INTRODUO
O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP - com
objetivo de uniformizar interpretaes na aplicao de fatores na forma somatria no Tratamento
por Fatores - da NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS-2005 recomenda os
seguintes procedimentos na aplicao de seu item 10:
1) Os fatores devem ser aplicados na forma somatria aps o ajuste do valor original de
transao ou a incidncia da elasticidade de oferta, conforme o item 10.1.
2) Estabelecida a situao paradigma, procede-se a homogeneizao atravs do ajuste por
fatores e determinado o valor unitrio mdio (Vu).
3) A incidncia de alguns desses fatores na homogeneizao dos elementos amostrais
situao paradigma pode coincidir com a prpria situao do avaliando, como por exemplo,
a aplicao do fator localizao. Em outros fatores, como caso do fator testada, isto
geralmente no ocorre. Por isso, torna-se necessrio considerar, primeiramente, as
respectivas influncias dos fatores utilizados na homogeneizao condio paradigma
(Vu). Aps a aplicao e validao de todos os fatores, na referida condio, que devem
ser aplicados os ajustes referentes aos atributos especficos do imvel avaliando, em
relao ao que foi adotado como situao paradigma.
Este texto complementado com esclarecimentos sobre dvidas mais freqentes em
relao a aplicao de outros itens da referida Norma. Destaca-se que a mesma est em
processo de reviso, simultaneamente com a NBR 14.653-2, da ABNT.
Em zona residencial horizontal popular (1 zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos
limites de reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:
0,20
1/Ca = (125/ A)
Onde:
Vu= Valor Bsico unitrio (estimado na situao paradigma, aps ajuste por fatores).
Vo = Valor de Oferta (ou preo observado)
VT = Valor do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respectivos fatores em
relao situao paradigma) .
At = rea do terreno
F1, F2, F3,..Fn= Fatores calculados para Coeficiente de Testada (Cf), de Profundidade
(Cp), Localizao (FL), etc.... do elemento comparativo em relao situao
paradigma, conforme disposto no item 1.
3- Reitera-se que a utilizao da frmula acima, no se invertem as frmulas dos fatores, mas sim
aplica-se o somatrio dos fatores na forma inversa, conforme exposto no item 1 e exemplificado a
seguir:
1 Passo) Ajuste para situao paradigma e clculo do valor mdio
Tratamento da Pesquisa
Testada = Situao paradgma =10m
VALOR
UNITRIO
DESCONTA
DO DO F
Testada
El. OFERTA
Fator
(Ft-1)
Influncia
influncia
ILOCAL
F
localizao
(=Fl-1)
Influncia da
localizao
Vu (situao
paradigma) =
Vo*{1+[Ft-1)
+(Fp-1) + (Fl-1)}
R$ 120,00
20,00
-12,94%
17,85%
R$ 21,42
120,00
-17%
-R$ 20,00
R$ 105,89
R$ 80,00
8,00
4,56%
R$ 3,65 25,00
0,00%
R$ 0,00
80,00
25%
R$ 20,00
R$ 103,65
R$ 109,00
10,00
0,00%
R$ 0,00 60,00
6,515%
R$ 7,10
100,00
0%
R$ 0,00
R$ 116,10
R$ 90,00
10,00
0,00%
R$ 0,00 27,00
0,00%
R$ 0,00
82,00
22%
R$ 19,76
R$ 109,76
R$ 103,00
15,00
-7,79%
1,072%
R$ 1,104
100,00
0%
R$ 0,00
Mdia
R$ 96,08
R$ 106,30
2 Passo) Da situao paradigma (Valor unitrio mdio) para o terreno avaliando (supondo, a
ttulo de demonstrao, que ele tenha 20m frente, 18m de profundidade e ndice de localizao 100)
Avaliando
Vu medio (
na situao
Ftestada
paradigma) Testada (1-Ft)
R$ 106,30
20,00 -12,94%
1
PROFU
NDIDA F profun.
DE
(1-Fp)
17,85%
18,00
F
localizao
ILOCAL
(=1-Fl)
100,00
0%