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Habitação Social - Habitação de Mercado
Habitação Social - Habitação de Mercado
T E S E
D E
D O U T O R A D O
L c i a
Z a n i n S h i m b o
Orientadora: Profa. Dra. Cibele Saliba Rizek
Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo
Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo
Junho/2010
Habitao Social,
Social, Habitao de Mercado
a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital
financeiro
So Carlos/SP
2010
S556h
Para Iara e Lo
AGRADECIMENTOS
Miguel Buzzar; Profa. Sarah Feldman, Prof. Carlos Martins e Prof. Adrin
Gorelik; Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes.
Ao dilogo com a Profa. Carolina Pozzi de Castro que me deu segurana para
continuar com minhas questes. Ao encontro com a Profa. Fernanda Furtado em
Recife e que possamos prosseguir a interlocuo. explicao sobre os dados
econmicos dada pelo Prof. Carlos Alberto Bello. Aos dados enviados pelo Prof.
Eduardo Marques e Julia Andrade. Aos contatos fornecidos pelo Prof. Jos Carlos
Paliari, fundamentais para me aproximar dos engenheiros de obras.
s reflexes do grupo de estudos dos orientandos da Profa. Cibele Rizek. Junto
com Olvia, Roberta e Sandro pudemos discutir nossos projetos. interlocuo
acadmica promovida pelo Laboratrio de Estudos do Ambiente Urbano
Contemporneo (LEAUC EESC/USP), sobretudo no momento da realizao
da sua primeira Jornada Cientfica, quando as Profas. Ana Fani e Vera Pallamin
comentaram meu trabalho e colocaram novas perguntas a ele. Bia Tone, Bia
Rufino, Letcia e Luciana, colegas da FAU, pelas conversas sobre nossas pesquisas
sobre o tal do mercado imobilirio.
Aos engenheiros, arquitetos, mestre-de-obras e almoxarife que me abriram as
portas fechadas da ECP; sem eles, eu no poderia entrar no canteiro, tampouco
num escritrio de arquitetura para desenvolver minha pesquisa.
amizade e parceria no trabalho: Du, Dani, Thas, Lu, Mag, Renata, Lis,
Fernando e Tati. s amigas de infncia, Maju e Lud. Aos momentos de
descontrao propiciados por Paulo Henrique e aos de introspeco nas aulas da
Lila. Aos amigos brasileiros na Frana, Ronaldo, Artionka, Vnia e Helena. Aos
amigos franceses, Max, Sarah, Alex, Laurent e David. Aos amigos mexicanos,
Gloria, Ernesto e Constanza. Aos meus professores brasileiros de francs, Cristina
e Cholo, e ao meu professor de francs-francs, Ms. Yves, funcionrio aposentado
do BTP parisiense. Ao amigo Marcel, pela reviso do abstract.
O meu caminho acadmico e profissional no seria possvel sem o apoio de meus
pais, Maria e Shimbo. Eles me ensinaram a gostar de escola desde criana.
minha irm, Jlia, que sempre esteve por perto por mais que morasse longe, e ao
seu companheiro, Jonas. Regina, Toninho, Renata, Luciana e Paulo, pela
acolhida familiar.
Ao Gabriel, por nossa histria ao longo de doze anos. Sem ele, meus projetos no
poderiam ser melhorados, sequer delineados. Aos nossos filhos, Iara e Lo, a
quem dedico esta tese. Aos trs, simplesmente por estarmos no mundo, juntos.
RESUMO
ABSTRACT
SHIMBO, Lcia Zanin. Social Housing, Market Housing: the confluence of State,
construction companies and financial capital. Tese (Doutorado) Escola
de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos,
2010.
This thesis contributes to the debate on the dynamics of production and of social
housing policy in Brazil. More specifically, it analyses the recent confluence of
State, real estate and finance capital that ultimately increased the demand for
housing covered by large construction companies and developers and that, at the
same time, met a particular fraction of the target public of housing policy. This
policy is here understood not only by the institutional structure of housing
programs, but within an analytical perspective that emphasizes the point of view
and performance of the property market on the policy itself. Its goal is twofold
and required specific methodological approaches to each one. On the first hand, I
try to understand the processes that led to the exponential growth of a specific
type of housing production, promoted by major construction companies and
developers that have opened their capital, focused on residential properties with
values up to two hundred thousand reais and for a population range with monthly
income of up to ten minimum wages. This is the low-income segment, as
considered by the market, or the social market housing as I call in this thesis. I
used a quantitative research to examine the regulatory and institutional
mechanisms promoted by the State since the mid-1990s, and also the attempts to
close the gap between the construction companies and developers and capital
market from the 2000s. On the other hand, I try to understand how this type of
production operates from an ethnographic study of a company, that I have called
Empresa Construtora Pesquisada (ECP), taken as a heuristic object of the
confluence between the State, real estate and financial capital. Between 2006 and
2008, this company was able to increase eight times the standardized production
of housing units and thirteen times the value of its profits. Therefore, its
production has a differential that I sought to apprehend from the working on the
construction site to its relations with the State and finance capital, including the
role of architecture and technology.
architecture.
LISTAS
Lista de Quadros
Quadro 1:
1 Programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades (2008).
79
Quadro 2:
2 Caractersticas dos programas habitacionais que contemplam as modalidades
produo e aquisio de unidades habitacionais novas.
80
Quadro 3:
3 Nmero total de empresas e pessoal ocupado na construo civil (1980-2006).
109
Quadro 4:
4 Empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa (set/2009).
121
Quadro 5:
5 Vinte maiores incorporadoras e construtoras atuantes na RMSP (2008).
127
Quadro 6:
6 Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas incorporadoras de capital
aberto e subsidirias (2008)
128
Quadro 7:
7 Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas construtoras de capital aberto
e subsidirias (2008)
128
Quadro 8:
8 Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam
no segmento econmico.
139
Quadro 9:
9 Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento
econmico.
146
Quadro 10:
10 Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009).
159
Quadro 11:
11 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07
(2004-2007).
166
Quadro 12:
12 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei no 11.638/07
(2007-2008)
167
Quadro 13:
13 Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008).
176
Quadro 14:
14 Caractersticas do estoque de terrenos da ECP (2006 a 2009).
182
Quadro 15:
15 Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008).
189
Quadro 16:
16 Endividamento da ECP - em R$ mil (2006-2009).
196
Quadro 17:
17 Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas).
219
Quadro 18:
18 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008).
224
Quadro 19:
19 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008).
224
Quadro 20:
20 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009).
225
Quadro 21:
21 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009).
Quadro 22:
22 ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no
canteiro da ECP.
225
242
Lista de Figuras
Figura 1:
1 Perspectivas ilustrativas e fotos de empreendimentos do segmento econmico.
144
Figura 2:
2 Organograma da ECP elaborado pela autora.
180
Figura 3:
3 Ilustraes das reas externas de empreendimentos da ECP.
218
Figura 4:
4 Modalidades de contratao de trabalhadores no canteiro da ECP.
308
Figura 5:
5 Foto de empreendimento localizado em Belo Horizonte (MG) e concepo artstica de
empreendimento em So Jos do Rio Preto (SP).
345
Lista de Grficos
Grfico 1:
1 Valores contratados FGTS (2000-2008), por programas.
84
Grfico 2:
2 Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP.
86
Grfico 3:
3 Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008), em R$ bilhes.
90
Grfico 4:
4 Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado.
110
Grfico 5:
5 Percentual de pessoal ocupado nas empresas de construo.
110
Grfico 6:
6 Nmero de unidades residenciais lanadas na RMSP (1985-2008).
113
Grfico 7:
7 Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008).
114
Grfico 8:
8 Lucro lquido de 14 empresas de capital aberto no 1 semestre/2007. (em R$ milhes)
125
Grfico 9:
9 Lucro lquido de 16 empresas de capital aberto no 1 semestre/2008. (em R$ milhes)
125
Grfico 10:
10 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em nmero de unidades).
146
Grfico 11:
11 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em R$ mil).
147
Grfico 12:
12 Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (20042008).
160
Grfico 13:
13 VGV da ECP - em R$ Mil (2004-2009).
161
Grfico 14:
14 Vendas Contratadas da ECP - em R$ Mil (2004-2009).
162
Grfico 15:
15 VGV versus Vendas Contratadas da ECP (2004-2009).
163
Grfico 16:
16 Lucro lquido da ECP - em R$ mil (2004-2008).
163
Grfico 17:
17 Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008).
169
Grfico 18:
18 Custo dos imveis em relao ao total de sadas financeiras da ECP (2005).
239
SUMRIO
PARTE I Introduo
21
Apresentao
23
Organizao do texto
PARTE II
CAPTULO 1
33
38
46
47
52
59
61
63
64
66
73
75
92
97
CAPTULO 2
29
99
102
105
107
108
112
e 2008
CAPTULO 3
117
120
123
125
133
136
145
149
155
158
158
164
176
177
181
PARTE III
191
192
194
197
199
201
204
208
Padronizao de produtos
209
211
214
215
217
CAPTULO 5
223
227
232
Instrumentos de prescrio
233
Custo e controle
237
240
243
246
248
250
253
259
263
269
O processo de trabalho
278
Regulamentao do trabalho
Subempreitada e terceirizao
Registro em carteira
Liminaridades na regulamentao
281
296
304
307
309
317
320
323
327
329
339
343
Referncias bibliogrficas
347
PARTE I
Introduo
Introduo
Apresentao
23
Com essa juno de recursos pblicos e privados, nos ltimos anos, vem
ocorrendo um rpido crescimento da produo de moradias dessas grandes
empresas, voltada para um pblico que pode acessar o crdito habitacional,
operacionalizado pelo SFH. Trata-se do segmento econmico, assim denominado
pelo mercado imobilirio, que se voltou para a produo de imveis
residenciais com valores de at R$ 200.000,00, destinados s famlias com
renda mensal entre trs e dez salrios mnimos. Esse segmento lanou, em
2006, aproximadamente oito mil e quinhentas unidades habitacionais (em
diversas cidades brasileiras), ao passo que, em 2008, foram mais de setenta e
oito mil ou seja, o nmero de unidades produzidas aumentou
aproximadamente nove vezes em apenas dois anos.3
Devido articulao recente entre Estado e mercado na poltica habitacional,
eu denominarei nesta tese o segmento econmico como a habitao social de
mercado, juntando dois nomes que anteriormente poderiam corresponder a
sistemas de financiamento diferentes, o social e o de mercado. No Brasil,
a partir da interveno estatal na habitao da era Vargas que se formula o
conceito de habitao social que, segundo Bonduki (1998)4, a habitao
produzida e financiada pelo Estado destinada populao de baixa renda.
Interessante notar que houve, historicamente, diferentes nomes atribudos a
esse tipo de produo (popular, econmica e social) e que hoje so
apropriados pelo mercado imobilirio (o segmento econmico, o segmento
popular, o segmento para baixa renda etc.) para designar esse seu novo
nicho lucrativo de atuao.5
A fim de compreender a natureza e as razes que levaram confluncia entre
Estado, mercado imobilirio e capital financeiro e ao crescimento agressivo
desse tipo de produo habitacional, busco responder nesta tese uma questo
3
BRASIL. Ministrio das Cidades. Poltica Nacional de Habitao. Braslia: Ministrio das
Cidades, 2004.
25
10
da
pesquisa
de
campo,
procuro
compreender
como
se
12
Nos ltimos quatro anos, a faixa de lucro lquido da ECP girou em torno de 15 e 20% do
total da sua receita bruta, o que considerado como uma alta taxa de solvabilidade entre as
empresas construtoras e incorporadoras. Entre 2007 e 2008, o valor do lucro lquido da
empresa aumentou 440%.
13 Expresso de Farah (1996).
FARAH, Marta Ferreira Santos. Processo de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana.
So Paulo: Annablume, Fapesp,1996.
14 Para Leda Paulani (2008), o Brasil se encontra, desde a dcada de 1990, numa condio de
servido financeira, em relao cabine de comando do capitalismo contemporneo.
28
15
30
31
32
metodolgico
que desvelaria as
particularidades
do
fazer
17
indicou o Daniel22, que havia sido seu aluno na graduao, e que trabalhava
como engenheiro de obras da ECP esse mesmo professor j me adiantara
que se tratava de uma construtora de atuao nacional. Por intermdio desse
professor, Daniel me autorizou a frequentar o canteiro sob sua
responsabilidade, o empreendimento residencial Monte Alto, localizado no
municpio de So Carlos (SP).23 Passar os tapumes e pela placa proibida a
entrada de pessoas sem autorizao uma das primeiras dificuldades quando
se quer entrar num canteiro de obras, com autorizao.24 Meu critrio inicial de
escolha foi, portanto, a obteno da autorizao.
Obtive autorizao para entrar em outros canteiros localizados nessa cidade:
um promovido por uma empresa de atuao local e outro promovido pelo
rgo responsvel pela produo de habitao de interesse social na Prefeitura
Municipal de So Carlos, sob regime de construo em mutiro.25 E resolvi
realizar uma incurso exploratria no campo de pesquisa, recm-aberto, com
essas duas possibilidades, alm daquela da ECP. Frequentei simultaneamente
os trs canteiros durante um ms. Abandonei em seguida o canteiro da
22
Nome fictcio. Todos os nomes reais que poderiam revelar a identidade da empresa ou da
pessoa mencionada foram trocados por nomes fictcios neste texto. Apenas os nomes citados
em reportagens e artigos de jornais e revistas de circulao pblica, portanto , no foram
trocados.
23 O Monte Alto um edifcio residencial com quarenta apartamentos, divididos em cinco
pavimentos (incluindo a cobertura), num terreno com rea de 1500 m2. Localizado na cidade
de So Carlos (SP), o empreendimento se encontra num dos vetores de ocupao e de
adensamento da cidade, voltado para a populao de renda mdia. So quatro tipos de
unidades: apartamentos de dois e trs dormitrios (respectivamente, 61,7 m2 e 66,3 m2) e
coberturas de dois e trs dormitrios (123,4 m2 e 132,6 m2). No h rea de lazer, apenas
estacionamento no trreo e no subsolo. O sistema construtivo alvenaria estrutural em
blocos de concreto. O apartamento mais barato do empreendimento custava R$ 96.080,00 (66
m2), em abril de 2008, e o mais caro, a cobertura, no valor de R$ 137.518,00 (132,58 m2).
Nessa mesma poca, havia ainda nove unidades venda, ou seja, o empreendimento j
apresentava 77,5% das unidades vendidas. Na ficha tcnica do empreendimento, que consta
no site da empresa, o projeto especificado como arquitetura neoclssica, e no h meno
sobre o seu autor.
24 Cockell (2008), que analisou trajetrias ocupacionais de trabalhadores da construo civil,
com foco na vulnerabilidade social, realizou suas entrevistas nas caladas, nos intervalos de
almoo, diante da dificuldade de se obter uma entrada oficial em canteiros de obras.
25 O primeiro era um edifcio horizontal, contendo 36 apartamentos, incorporado e
construdo por uma construtora com atuao exclusiva em So Carlos. O canteiro do mutiro
havia iniciado em 2004 e fazia parte de um programa habitacional do governo federal, no qual
dois teros do financiamento a ser pago pelas famlias beneficiadas era subsidiado a outra
parte vinha do prprio rgo municipal, agente executor do programa. O mutiro
contemplava 224 famlias, com renda familiar mensal de at trs salrios mnimos, que
elegiam um de seus membros para ser o mutirante-titular, a fim de cumprir suas horas de
trabalho na obra, durante os finais de semana.
35
26
dissera que essa estratgia fazia parte de uma nova tendncia na empresa de
contratao de equipe prpria de execuo da obra. Estranhei, a princpio,
essa estratgia, pois no correspondia tendncia de terceirizao e
subcontratao de servios no setor da construo civil. As explicaes dadas
pelo engenheiro a respeito dessa mudana no foram suficientes para mim.28
A segunda questo que me despertou interesse foi o fato da ECP ter vendido
suas aes na Bolsa de Valores e ter captado, segundo o depoimento de
Daniel, mais de um bilho de reais em apenas um dia. Tratava-se de uma
empresa, cujo nmero de funcionrios o engenheiro no sabia me dizer
precisamente (para ele, eram mais de cinco mil), que promovia
simultaneamente duzentas obras em diversas cidades, localizadas nas regies
Sul, Sudeste e Nordeste. Intrigava-me conhecer a fundo como se estruturava
esse tipo de produo de habitao em escala e pulverizada geograficamente.
A terceira questo estava relacionada ao projeto arquitetnico do
empreendimento, que seguia as tipologias padronizadas pela ECP. Para o
engenheiro, elaborar o projeto era como montar um Lego, dispondo os
mdulos no terreno.29 Incomodou-me a comparao do trabalho do arquiteto
ao jogo de Lego. Perguntei se ele j havia falado pessoalmente com o arquiteto
que havia projetado o empreendimento, e a resposta foi: olha, arquiteto...
Tanto que a gente no fala que eu no sei nem o nome da pessoa....30 O
projeto havia sido feito por um escritrio terceirizado pela ECP que se
localizava a aproximadamente oitocentos quilmetros de So Carlos e nenhum
de seus arquitetos havia visitado o terreno, tampouco a obra.
28
As dinmicas da pesquisa
31
Como, por exemplo, jornais de grande veiculao, revistas de publicao semanal, jornais
locais.
38
operacional
financeiro),
disponibilizados
na
seo
32
Bovespa, desde os anos 2000.34 A ECP iniciou essa divulgao quando abriu
seu capital, em 2007, e integrou o Novo Mercado. Tambm consultei os
artigos e as reportagens publicadas na mdia impressa e virtual sobre a ECP.
Esse material coletado me possibilitava a compreenso sobre a estrutura da
empresa como um todo, tanto em termos de nmeros e caractersticas de sua
produo (unidades lanadas e vendidas; localizao e faixa de valor dos
empreendimentos lanados e vendidos etc.), como em relao gesto
(nmero de trabalhadores contratados; composio dos Conselhos e
Departamentos; etapas da produo em geral etc.). Alm disso, esses relatrios
apresentavam dados sobre o faturamento (receitas provenientes da
incorporao imobiliria), as despesas (administrativas e operacionais), os
custos dos imveis e os lucros.
Alm do acesso a esses documentos, presenciei as teleconferncias sobre os
resultados trimestrais, apresentadas pelo Vice-Presidente de Relacionamento
com Investidores e pelo Diretor-Presidente (fundador e acionista majoritrio
da ECP). Aps a apresentao, os investidores que estavam online realizavam
perguntas aos apresentadores, sendo um importante momento para se ouvir a
posio e a opinio do mais alto nvel hierrquico da empresa. Nessa esfera,
frequentemente, o cenrio poltico e econmico brasileiro era analisado pelos
participantes, sobretudo, a relao da empresa com a poltica federal de crdito
habitacional e, obviamente, com o mercado financeiro que se encontrava de
corpo presente.
Nessas ltimas fontes, no constavam informaes precisas sobre o processo
de elaborao do projeto arquitetnico e dos projetos tcnicos, tampouco
sobre os profissionais envolvidos nessa atividade. Dessa forma, recorri a uma
terceira dinmica de pesquisa a fim de perscrutar os caminhos do projeto de
arquitetura e da elaborao da padronizao do processo de produo que
ocorriam na empresa. Por isso, precisava ampliar a minha rede de informantes
34
41
42
35
Segundo Marques (2005), a Embraesp uma empresa que atua desde 1977, fazendo
acompanhamento regular da dinmica imobiliria, cadastrando informaes de todos os
empreendimentos verticais e horizontais que tenham sido objeto de propaganda em jornais,
revistas, panfletos, assim como os aprovados pela Secretaria de Habitao do municpio de
So Paulo (MARQUES, 2005, p. 218).
36 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC) identifica as caractersticas estruturais
bsicas do segmento empresarial da atividade de construo no pas, atravs de levantamentos
anuais, tendo como base uma amostra de empresas de construo. Iniciou-se em 1990, tendo
como cadastro inicial, os Censos Econmicos de 1985 (IBGE, 2006).
37 RIZEK, Cibele Saliba. Os dados e seu sentido: algumas interrogaes metodolgicas em
sociologia do trabalho. In: GITAHY, L.; LEITE, M. P. de. (orgs.). Novas tramas produtivas: uma
discusso terico-metodolgica. So Paulo: Editora Senac So Paulo, 2005.
Rizek problematiza o confronto entre dados quantitativos e qualitativos referentes aos
estudos da sociologia do trabalho: as grandes bases de dados quantitativos so construdas
por categorias que se apresentam como caixas-pretas, abertas pontualmente por
investigaes qualitativas que acabam por esclarecer algumas das questes relativas
visibilidade e nomeao desses contingentes de trabalhadores (RIZEK, 2005, p. 61).
43
concedidos
na
RMSP
em
2008,
correspondia
aproximadamente 70%.
Esse ltimo aspecto tambm podia ser observado nos relatrios das empresas,
medida que a grande maioria delas dependia dessa fonte de recursos para o
financiamento de seus clientes e, de certa forma, tambm de sua produo. A
partir da, foi se tornando mais claro o vnculo dessas empresas, incluindo a
ECP, com a poltica federal de crdito habitacional. Por isso, dando
continuidade pesquisa em dados estatsticos, recorri s fontes de informao
sobre a poltica habitacional como um todo, divulgadas pelo governo federal,
tais como os dados veiculados pelo Ministrio das Cidades e pela Caixa
Econmica Federal (CEF). Utilizei tambm uma fonte secundria, que
sistematiza os dados da CEF e do Banco Central, proveniente do Banco de
Dados da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC). Da anlise
desses dados, pude montar o mapeamento dos programas habitacionais
recentes e do destino dos recursos do FGTS-SBPE para os financiamentos
habitacionais.
Essas cinco dinmicas descritas anteriormente compuseram a trajetria da
minha pesquisa, na qual a perspectiva analtica est intrinsecamente ligada
dimenso emprica, e vice-versa. Dessa forma, pude consolidar uma
perspectiva de pesquisa que, para analisar a poltica e a produo de habitao,
conciliou a atuao de cada agente aqui envolvido (Estado, mercado
imobilirio e mercado financeiro, no caso do contexto contemporneo) com as
caractersticas da operacionalizao da prpria poltica e da produo em si das
unidades habitacionais (desde sua dimenso produtiva, projetual e tecnolgica).
Desse modo, houve uma reconfigurao das questes do meu projeto de
pesquisa ao longo dos quatro anos de desenvolvimento do doutorado.
44
45
As dimenses da produo
produo da habitao no Brasil contemporneo
38
Se no contexto europeu analisado por Ball (1986), o Estado pode at ser parte
da estrutura de proviso ou uma influncia externa-chave ao, por exemplo,
determinar a legislao urbanstica e fundiria, os impostos e a legislao
trabalhista, no Brasil, ele extrapola essa posio. Aqui, a dinmica de proviso e
de produo da habitao permeia a estreita, por vezes, promscua, relao
entre Estado e agentes promotores imobilirios. Por isso, as anlises sobre a
produo da cidade brasileira passam necessariamente pelas diferentes
modulaes do binmio Estado-mercado, desde os grandes projetos urbanos,
42
conceitualmente
vertente
formal
daquela
considerada
48
47
50 Vale lembrar que mesmo nesse tipo de produo, podem existir traos de informalidade,
sobretudo, quando se chega na etapa do canteiro de obras. Durante pesquisa de campo
realizada no mutiro em So Carlos (SP), promovido diretamente pelo Estado, uma
subempreiteira foi contratada, a partir de licitao, para executar parte dos servios de
elevao da alvenaria. Ao conversar com os trabalhadores dessa empresa, verifiquei que no
havia contrato de trabalho e que a maioria no tinha registro em carteira.
51 Sobre as experincias de mutiro, autogesto e cooperativismo na produo habitacional h
diversas referncias, sobretudo, elaboradas entre os anos de 1990 e 2000. Ver, por exemplo:
Bonduki (1996), Gordilho-Souza (1997), Amaral (2001), Arantes (2002), Rizek, Barros e
Bergamin (2003). Em particular, os mutires tensionaram o debate acadmico brasileiro, na
medida em que alguns autores enfatizam os aspectos positivos e as promessas emancipatrias
dessas experincias e outros, suas incompletudes.
52 De acordo com Wissenbach (2008), a ao do Estado se d, basicamente, em trs planos:
instituindo os marcos legais e institucionais atravs dos quais se realiza a produo privada, as
leis de zoneamento, a legislao edlica e a normatizao relativa ao crdito imobilirio, e as
formas de tributao do setor; agindo diretamente como um incorporador urbano, por meio
de grandes obras pblicas ou ainda pela produo de moradias; e atuando, sobretudo atravs
dos bancos estatais, no financiamento habitacional (WISSENBACH, 2008, p. 34).
50
53
Mesmo sendo considerada uma produo formal, no canteiro de obras podem estar
presentes traos de informalidade, sobretudo, na contratao dos trabalhadores como
discutirei no Captulo 6.
51
54
52
53
57
Sobre a atuao das cooperativas habitacionais na RMSP, durante os anos 1990, ver a tese
de Carolina Maria Pozzi de Castro (CASTRO, 1999).
58 Definida pela Lei n 4.591 de 1964.
54
59
57
PARTE
PARTE II
II
Estado, empresas construtoras e capital financeiro
na poltica habitacional
59
CAPTULO 1
Estado, mercado e capital financeiro:
financeiro:
histria recente de uma confluncia
61
63
64 Antes, porm do BNH, houve a criao da Fundao da Casa Popular (FCP), em 1946, que
propunha uma viso de poltica nacional de habitao, mas que, devido falta de recursos e s
regras de financiamento ento estabelecidas, teve uma pequena produo de unidades. Sobre
a atuao da FCP, ver a dissertao de mestrado de Slua Kairuz Manoel (2004).
65 Segundo Souza (1999), o segmento mdio era destinado para as faixas de renda
superiores a seis salrios mnimos, originalmente, e era operado por agentes privados
(Sociedades de Crdito Imobilirio, Associaes de Poupana e Emprstimos, Caixas
Econmicas), com recursos do SBPE. O segmento econmico se voltava para a populao
com ganhos mensais at cinco salrios mnimos, seu agente promotor eram as cooperativas
habitacionais constitudas junto aos sindicatos, e recebia recursos do FGTS. Por fim, o
segmento popular, originalmente destinado para a faixa entre um e trs salrios mnimos,
ampliada posteriormente para cinco salrios mnimos, tinha como agente promotor as
Companhias Habitacionais (COHABs), sociedades de economia mista controladas por Estado
ou Municpios, com recursos do FGTS.
66 ARRETCHE, Marta. Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de
poltica habitacional. Espao e Debates, ano X, n. 31, pp. 21-36, 1990.
67 Ibidem.
64
68
Nos seus vinte e dois anos de existncia, o BNH financiou a produo de 4,45 milhes de
unidades habitacionais, correspondendo a 25% do total de novas unidades construdas no pas
e dessas 4,45 milhes de unidades, somente 33,1% foi destinada para faixas de renda de 1 a
3 salrios mnimos. (ROYER, 2009). Como apontam as principais crticas ao sistema, sua
prtica de cunho clientelista e tecnocrtica acabou por atender aos interesses do setor
imobilirio e de proprietrios fundirios, favorecendo, sobretudo, as camadas de renda mdia
e alta. Alm disso, com a falncia financeira do sistema, deixou um rombo nos cofres
pblicos (MARICATO, 1998).
69 CASTRO, Carolina Maria Pozzi de. A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em
So Paulo nos anos 90. Tese (Doutorado em Estruturas Ambientais Urbanas) Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1999.
70 Sob a alegao da necessidade de controle das dvidas dos estados e municpios, essa
resoluo [Resoluo 1464, de 26/02/1988, do Conselho Monetrio Nacional] criou medidas
restritivas ao acesso a crditos por parte das Cohab. Do mesmo modo, ao criar novas normas
para se adaptar citada resoluo e a outras que lhe sucederam, a Caixa Econmica Federal
terminou, na prtica, no s por transferir iniciativa privada os crditos para habitao
popular, como tambm diminuiu a capacidade dos estados e municpios em disciplinar a
questo habitacional (AZEVEDO, 2007, p. 17).
71 AZEVEDO, Sergio de. Desafios da habitao popular no Brasil: polticas recentes e
tendncias. In: CARDOSO, Adauto Lcio. (org). Habitao social nas metrpoles brasileiras: uma
avaliao das polticas habitacionais em Belm, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de
Janeiro e So Paulo no final do sculo XX. Porto Alegre: ANTAC, 2007.
65
72
75
ARRETCHE, 2002.
Vale destacar que a questo da funo social da cidade estava imbricada, desde os anos
1960, no tema da Reforma Urbana, que foi retomado pelo Movimento Nacional pela
Reforma Urbana, durante o perodo da Assembleia Constituinte, na dcada de 1980. De
acordo com Carla Almeida Silva (2002), esse movimento foi responsvel pela apresentao de
uma proposta de emenda Constituio, denominada como Emenda Popular de Reforma
Urbana, subscrita por 150 mil pessoas em todo o Brasil. Cf. SILVA, 2002.
77 MARICATO, Ermnia. Poltica urbana e de habitao social: um assunto pouco importante
para o governo FHC. Revista Praga. So Paulo: Hucitec, vol. 1, n. 6, 1998.
78 BARBOSA, Itaqu Santana. O Estado e a produo habitacional pblica. Dissertao (Mestrado
em Cincia Poltica) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de
So Paulo, So Paulo, 2007.
Em sua dissertao de mestrado, defendida na cincia poltica, Itaqu Barbosa (2007) procura
analisar as dinmicas estatais de desenvolvimento das polticas de habitao, em trs esferas
de governo (federal, Estado de So Paulo e Prefeitura Municipal de So Paulo), entre a dcada
de 1930 e o ano de 2002. O autor se baseia em referncias bibliogrficas anteriores para
elaborar tal agrupamento, entre eles, Cardoso e Jaccoud (2005) e Bonduki (2005).
76
67
79
82
70
84
71
86
72
87
89
Essa nova proposta, aguardada desde a falncia do BNH, foi definida segundo
seus princpios, objetivos gerais, diretrizes, componentes, instrumentos e
estratgias. Dentre o conjunto de instrumentos a serem criados, o principal era
o Sistema Nacional de Habitao, que estabelecia as bases do desenho
institucional da Poltica; previa a integrao entre os trs nveis de governo e os
agentes pblicos e privados envolvidos na questo, e definia as regras de
destinao e articulao dos recursos onerosos e no-onerosos necessrios
sua implementao.92 Procurarei explicitar tanto o contedo proposto como os
resultados subsequentes da operacionalizao dessa poltica, a fim de ressaltar
alguns deslocamentos ocorridos neste processo.
No que diz respeito produo de habitao, buscando ampliar o estoque de
moradias e reduzir o dficit habitacional, a nova Poltica destacava a
necessidade da participao do setor privado no atendimento da populao
com renda superior a cinco salrios mnimos. Isso porque, a atuao do setor
privado, de forma compartilhada com o setor pblico, permitiria a
otimizao econmica dos recursos pblicos e privados investidos no setor
habitacional. Destacava ainda a necessidade de se estimular a produo
empresarial para setores de renda mdia. 93
Alm de apresentar uma instncia de gesto e controle, centralizada no
Ministrio das Cidades, o Sistema Nacional de Habitao possua dois
subsistemas, justamente para segregar as fontes de recursos de acordo com as
diferentes demandas populacionais: i) o Subsistema de Habitao de Interesse
Social; ii) o Subsistema de Habitao de Mercado.
O primeiro subsistema visava garantir que os recursos pblicos fossem
destinados exclusivamente ao subsdio populao de mais baixa renda. J o
segundo procurava reorganizar o mercado privado de habitao a fim de se
ampliar as formas de captao de recursos e de se incluir novos agentes,
facilitando a promoo imobiliria.
92
93
94
76
97
78
Produtos
Construo de unidades
habitacionais novas
Aquisio de unidades
habitacionais novas
Aquisio de unidades
habitacionais usadas
Concluso, Ampliao,
Reforma ou Melhoria
de Unidade
Habitacional
Aquisio de materiais
de construo
Aquisio de lotes
urbanizados
Produo de lotes
urbanizados
Requalificao de
Imveis e Reabilitao
Urbana
Urbanizao de
Assentamentos
Precrios
Desenvolvimento
Institucional
Apoio Prestao de
Servios de Assistncia
Tcnica
Programas/aes
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
Assentamentos Precrios
Apoio Produo Social da Moradia
Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social
- PSH
Carta de Crdito Individual
Carta de Crdito Associativo
Apoio Produo
Pr-Moradia
Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
Programa Crdito Solidrio
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Apoio Produo Social da Moradia
Carta de Crdito Individual
Carta de Crdito Associativo
Programa Crdito Solidrio
Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Carta de Crdito Individual
Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
Assentamentos Precrios
Carta de Crdito Individual
Programa Crdito Solidrio
Carta de Crdito Individual
Programa Crdito Solidrio
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Apoio Produo Social da Moradia
Programa Crdito Solidrio
Carta de Crdito Individual
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Carta de Crdito Associativo
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Apoio Produo Social da Moradia
Carta de Crdito Associativo
Programa Crdito Solidrio
Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
Assentamentos Precrios
Programa de Atendimento Habitacional atravs do
Poder Pblico Pr-Moradia
Habitar Brasil /BID
Pr-Moradia
Habitar Brasil /BID
Pr-Moradia
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Social
Fontes
FNHIS/OGU
FNHIS/OGU
FNHIS/OGU
OGU
FGTS
FGTS
FGTS
FGTS
FAR
FDS
FNHIS/OGU
FNHIS/OGU
FGTS
FGTS
FDS
FAR
FNHIS/OGU
FGTS
FNHIS/OGU
FGTS
FDS
FGTS
FDS
FNHIS/OGU
FNHIS/OGU
FDS
FGTS
FNHIS/OGU
FGTS
FNHIS/OGU
FNHIS/OGU
FGTS
FDS
FAR
FNHIS/OGU
FGTS
OGU
FGTS
OGU
FGTS
FNHIS/OGU
Fonte: Elaborao da autora a partir de Morais (2007) e de informaes do Ministrio das Cidades (2008),
disponveis em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-eacoes>. Acesso em: 26 mai. 2008.
79
Programas
Ano
Pr-Moradia
1994
Carta de Crdito
Individual
1995
Carta de Crdito
Associativo
1995
Apoio produo
1998
Programa de
Arrendamento
Residencial - PAR
1999
Continua...
80
Breve descrio do
programa
Concesso de financiamentos
ao poder pblico para
promover o acesso moradia
adequada populao em
situao de vulnerabilidade
social.
Concesso de financiamentos
a pessoas fsicas para as
modalidades contidas no
Programa. Os interessados
devem procurar diretamente
os Agentes Financeiros
habilitados a operar os
programas do FGTS.
Concesso de financiamentos
a pessoas fsicas, associadas
em grupos formados por
condomnios, sindicatos,
cooperativas, associaes,
COHABs ou empresas do
setor da construo civil, para
as modalidades contidas no
Programa.
Concesso de financiamento
direto ao setor privado para a
produo de habitaes, cujos
valores no ultrapassem
R$130.000,00, nas regies
metropolitanas e R$
100.000,00, nas demais
regies.
Acesso moradia para
populao de baixa renda, sob
a forma de arrendamento
residencial com opo de
compra.
Proponente
Estados, DF
e municpios
Renda dos
beneficirios
At R$
1.050,00.
Pessoas
fsicas
At R$
3.900,00 para
aquisio de
UH nova.
Grupos de
pessoas
fsicas ou
empresas do
setor da
construo
civil
At R$
3.900,00 para
aquisio de
UH nova.
Para as
Operaes
Especiais: at
R$ 4.900,00.
Empresas
do setor da
construo
civil
At R$
4.900,00.
Empresas
do setor da
construo
civil
At
R$1.800,00
Concluso.
Programas
Ano
Programa de
Subsdio
Habitao de
Interesse Social PSH
2002
Programa
Crdito Solidrio
2004
Programa da
Ao Proviso
Habitacional de
Interesse Social
(Habitao de
Interesse Social
HIS)
Programa
Urbanizao,
Regularizao e
Integrao de
Assentamentos
Precrios
2007
Apoio Produo
Social da
Moradia
2008
2007
Breve descrio do
programa
Financiamento por
intermdio da concesso de
subsdios aos cidados
organizados em grupos, pelos
governos dos estados, DF ou
municpios, e
excepcionalmente, em reas
rurais.
Concesso de financiamento
habitacional a famlias de
baixa renda organizadas em
associaes, cooperativas,
sindicatos ou entidades da
sociedade civil organizada
para a construo de moradia,
sob os regimes de
autoconstruo, mutiro e
autogesto.
Apoio ao poder pblico no
acesso da populao de baixa
renda habitao digna,
regular e dotada de servios
pblicos, em localidades
urbanas ou rurais.
Apoio ao poder pblico nas
intervenes necessrias
regularizao fundiria,
segurana, salubridade e
habitabilidade de populao
localizada em rea inadequada
moradia ou em situaes de
risco.
Apoio s entidades no
desenvolvimento de aes
integradas e articuladas que
resultem em acesso
moradia, situada em
localidades urbanas ou rurais,
com envolvimento das
comunidades nas aes de
autoconstruo e mutiro.
Proponente
Entidades
privadas sem
fins
lucrativos
Cooperativas
habitacionais
ou mistas,
Associaes e
demais
entidades
privadas sem
fins
lucrativos.
Renda dos
beneficirios
At R$
1.140,00.
Estados, DF
e municpios
At R$
1.125,00. Entre
R$ 1.125,01 e
R$ 1.900,00,
limitadas a: a)
10% do grupo
associativo ou;
b) 35%, em
regies
metropolitanas.
At R$
1.050,00.
Estados, DF
e municpios
At R$
1.050,00.
Entidades
privadas sem
fins
lucrativos
vinculadas ao
setor
habitacional
At R$
1.125,00.
Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes do Ministrio das Cidades (2008), disponveis em:
<http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-e-acoes>. Acesso em:
26 mai. 2008.
Dessa forma, a
98
82
Esse argumento foi reforado a partir da anlise dos dados sobre o destino dos
recursos controlados pelo poder pblico, no mbito dos programas
habitacionais. Nesse aspecto, percebi que no h uma homogeneidade nos
dados disponibilizados pelo Ministrio das Cidades e pela CEF: h algumas
discordncias quanto aos valores totais, s modalidades e s faixas de renda
atendidas. Inclusive, Royer (2009) atenta para o fato de que esses dados
agregados no permitem uma leitura fidedigna sobre o nmero exato de
financiamentos e a quantidade de recursos para cada modalidade dos
programas (por exemplo: aquisio ou construo de imveis ou material de
construo).99
Os dados apresentados por Royer (2009) sugerem que houve aumento de
recursos aos atendimentos habitacionais destinados s faixas de renda at
trs salrios mnimos, desde 2003, somando-se todas as fontes de recursos
disponveis habitao (FGTS, FAR, FDS, OGU, FAT, CAIXA, SBPE). No
entanto, vale ressaltar que grande parte desses atendimentos se destinou
aquisio de materiais de construo, disponibilizados diretamente pelos
consumidores. Segundo Rolnik e Nakano (2009)100, em 2007, o total de
contratos de financiamento imobilirio (incluindo SBPE e FGTS) foi de 500
mil unidades habitacionais, das quais apenas 10% se destinaram a construes
novas produzidas no mercado formal para famlias at trs salrios mnimos; e
50%, para famlias com renda superior a 5 salrios mnimos.
Essa ambiguidade em relao faixa de renda atendida pelos recursos do
FGTS reforada quando se olha os dados fornecidos pela Caixa Econmica
Federal e elaborados pelo Banco de Dados da Cmara Brasileira da Indstria
da Construo (CBIC)101, em que h a discriminao dos valores contratados e
99
83
1.400.000.000
1.200.000.000
1.000.000.000
R$
800.000.000
600.000.000
400.000.000
200.000.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Apoio Produo
Pr-Moradia
2007
2008
84
Nessa modalidade, o proponente ou agente executor podem ser pessoas fsicas agrupadas
em condomnios, sindicatos, cooperativas e associaes; ou ainda, pessoas jurdicas voltadas
produo habitacional (cabendo aqui, empresas construtoras). A vantagem desse programa,
para essas entidades, que os contratos de financiamento so efetuados diretamente com o
beneficirio final. Dessa forma, mesmo sendo promotoras, elas no se responsabilizam pelo
retorno dos valores dos emprstimo, no se endividando junto ao agente financeiro. Cf. VIA
PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
103 Essa modalidade corresponde atuao das companhias habitacionais ou rgos similares
da administrao pblica (estadual ou municipal) como proponente ou agente executor.
85
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2004
Financiamento direto
2005
2006
2007
Financiamento CEF
2008
Pagamento vista*
86
87
104
88
muturio (a parte que no corresponde a juros ou correo) seja pago, mesmo quando o
muturio entra na justia questionando os valores do financiamento. (IBGE, 2006). Discutirei
a repercusso dessas legislaes para os agentes financeiros e imobilirios a seguir.
108 Cf. VOLOCHKO, 2007.
109 Resoluo no 3259, do Conselho Monetrio Nacional. Cf. MARICATO, 2005; VIA
PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
89
45,00
40,00
35,00
30,00
30,03
25,00
20,00
18,41
15,00
9,34
10,00
5,00
0,00
4,85
1,77
3,06
2,22
2,70
2002
2003
3,00
10,54
3,86
5,48
6,77
6,92
2004
2005
2006
2007
FGTS
2008
SBPE
Em relao ao SBPE, Royer (2009) aponta que, entre 2003 e 2008, houve um
aumento no nmero de unidades financiadas de aproximadamente dez vezes,
para aquisio tanto do imvel novo quanto do imvel usado. Alm dessas
modalidades de aquisio de imvel novo ou usado, o Plano Empresrio110,
tambm vinculado ao SBPE, ganhou fora. Em 2008, mais de treze bilhes de
reais foram destinados para o financiamento da construo de imveis novos
nesse Plano, ou seja, mais de um tero do volume total concedido pelo SBPE
(de aproximadamente 30 bilhes). Como destaca Royer (2009), essa produo
recente financiada pelo Plano Empresrio teve seu foco em imveis entre
R$100.000,00 e R$110.000,00, destinados a faixa de renda entre sete e oito
salrios mnimos aproximadamente ou seja, a faixa atendida pelo segmento
econmico do mercado imobilirio.
Entre 2007 e 2008111, as contrataes com recursos do SBPE atingiram seu
pice e colaboraram para o recente boom imobilirio. Os nmeros expressivos
110
91
Esse pacote formalizou o esprito j corrente, desde meados dos anos 1990,
de incentivo proviso privada de habitao, por meio das medidas
regulatrias e do aumento de recursos destinados ao financiamento
habitacional empreendidas recentemente como apontei no item anterior.
Portanto, se levarmos em considerao esse contexto recente, o MCMV no
pode ser encarado como uma surpresa, formulado no gabinete da ministra
da Casa Civil, Dilma Roussef, revelia de uma poltica nacional de habitao.
112
92
114
Sobre o MCMV, Pedro Arantes publicou uma srie de artigos no jornal online do Correio da
Cidadania, sendo um deles, em parceria com Mariana Fix aqui citado. Raquel Rolnik e Kazuo
Nakano tambm publicaram um artigo a respeito no Le Monde Diplomatique Brasil. Cf.
ARANTES; FIX, 2009; ROLNIK; NAKANO, 2009.
115 FIX, Mariana; ARANTES, Pedro Fiori. Como o governo Lula pretende resolver o
problema da habitao Alguns comentrios sobre o pacote habitacional Minha Casa, Minha
Vida. Correio da Cidadania. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br>. Acesso em:
8 out. 2009.
116 CAIXA ECONMICA FEDERAL Minha Casa, Minha Vida: cartilha. Disponvel em:
<http://www.caixa.gov.br/>. Acesso em: 30 mar. 2009.
93
c) Operaes coletivas urbanas e rurais em parceria com associaes e cooperativas sem fins
lucrativos (cooperativas, associaes etc.): para o caso urbano, se refere ao
financiamento s famlias de baixa renda (at 3 salrios mnimos), organizadas
de forma associativa por entidades; no caso rural, financiamento s famlias de
agricultores (com renda bruta anual familiar de at R$ 7.000,00.), organizadas
de forma associativa por entidades sem fins lucrativos;
d) Crdito corporativo para infraestrutura: linha de crdito para financiamento de
infraestrutura, interna e/ou externa aos empreendimentos habitacionais, com
recursos do Tesouro Nacional, para a produo de habitao financiada pela
CEF.
Em relao s duas primeiras modalidades, que interessam aqui, elas se
diferenciam basicamente quanto ao modo de sua operacionalizao e s
caractersticas do financiamento e do empreendimento. Na modalidade que
atende as faixas at 3 salrios mnimos, esto previstas a construo de 400 mil
unidades e um aporte exclusivo de recursos da Unio de at 16 bilhes de reais
de um total de recursos da Unio, destinados ao pacote, calculado em 34
bilhes.117 Nesse caso, aps a alocao de recursos por rea do territrio
nacional feita pela Unio, estados e prefeituras realizam cadastro e seleo da
demanda. Paralelamente, construtoras apresentam projetos CEF, podendo
estabelecer ou no parcerias com estados, municpios, cooperativas e
movimentos sociais. Portanto, o beneficirio precisa se dirigir prefeitura,
estado ou movimento social, para se cadastrar. Posteriormente, a CEF procede
anlise dos projetos, contrata a operao, acompanha a execuo da obra
pela construtora, libera recursos conforme cronograma e, concludo o
empreendimento, realiza a sua comercializao. A assinatura do contrato
ocorre somente na entrega do empreendimento e somente a partir da se inicia
o processo de pagamento das prestaes. Em relao ao financiamento,
nessa modalidade que se concentram os subsdios, que podem ser entre 60% a
90% do valor do imvel (com valores entre 41 e 52 mil reais por unidade,
117
Segundo Arantes e Fix (2009), o volume de subsdios que mobiliza, 34 bilhes de reais (o
equivalente a trs anos de Bolsa-Famlia), para atender a populao de 0 a 10 salrios mnimos
de rendimento familiar, , de fato, indito na histria do pas nem mesmo o antigo BNH
dirigiu tantos recursos baixa renda em uma nica operao.
94
95
118
Os autores fazem uma aluso faixa de renda que sucumbiu recentemente no esquema do
mercado imobilirio norte-americano.
119 Expresso de Royer (2009).
96
120
PAIVA, Cludio Csar de. A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade
no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo. Tese (Doutorado em
Desenvolvimento Econmico) Instituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas,
Campinas, 2007.
Em sua tese de doutorado, defendida na economia, Paiva (2007) analisa a estreita imbricao
entre o capital financeiro e o capital imobilirio. O autor ressalta que no se trata de uma
relao recente entre essas duas fraes do capital, mas de uma relao que adquire
contornos diferenciados no capitalismo contemporneo, onde o padro de acumulao est
baseado predominantemente na financeirizao. Em especial, analisa a relao entre ciclos
imobilirios e bolhas especulativas e destaca a experincia japonesa no incio da dcada de
1990 (PAIVA, 2007, p. xi).
121 CARLOS, Ana Fani Alessandri. A metrpole de So Paulo no contexto da urbanizao
contempornea. Estudos Avanados, v. 23, n. 66, pp. 303-314, 2009.
122 Nas palavras da autora: Isso quer dizer que essa centralizao financeira vai apontar um
fenmeno importante: o capital financeiro se realiza hoje por meio da produo do espao
como exigncia da acumulao continuada do capital, sob novas modalidades articuladas ao
plano do mundial, constituindo em So Paulo um eixo financeiro empresarial que se estende
97
126
130
101
133
102
136
ter scio do que adquirir dvida nos bancos.137 Em todo caso, importante
destacar que, em muitas das empresas do setor imobilirio que abriram seu
capital, o dono original se mantm com um pouco mais da metade do
conjunto das aes disponibilizadas no mercado, permanecendo assim o
controle dele sobre a empresa como detalharei no captulo seguinte.
J os investidores nacionais e estrangeiros no s compram as aes dessas
empresas, mas, sobretudo, compram a perspectiva de crescimento imobilirio
e de valorizao das aes de base imobiliria. Segundo o depoimento de um
empresrio, os investidores financeiros tm em vista o crescimento explosivo
do mercado imobilirio, o aumento da demanda e, consequentemente, o
aumento dos preos: eles esto comprando uma histria de crescimento tanto
de mercado quanto de preo.138
A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), realizada pelo IBGE em
2006, um dos fatores que pode estar relacionado ao crescimento mais
acelerado das grandes empresas de construo nos ltimos anos foi justamente
a oferta pblica de aes. Ela proporcionou recursos para investimento em
novos empreendimentos e tambm para aquisio de outras empresas
menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos de
mercado.139
A aproximao entre mercado financeiro e setor imobilirio, portanto, se
potencializou com a abertura de capital de empresas construtoras e
incorporadoras na Bolsa de Valores. Com isso, cristalizou-se o processo de
financeirizao do imobilirio, como denomina Botelho (2007), ou de
incorporao da financeirizao, segundo o trocadilho de Volochko (2007),
que vinha sendo esboado nas dcadas anteriores. Isso significa que se
superaram os entraves ou o truncamento (como se refere Fix, 2007) impostos
financeirizao desse setor?
137
104
CAPTULO 2
Empresas construtoras e capital financeiro:
financeiro:
constituio da habitao social de mercado
105
bem
como
seus
resultados
nas
dinmicas
imobilirias
140
pas. Sobre o vnculo entre mercado imobilirio e capital financeiro em So Paulo, h os livros
de Mariana Fix e de Joo Sette Whitaker Ferreira. Cf. FIX, 2007; FERREIRA, 2007.
141 Segundo dados da Pesquisa Economia Informal Urbana do IBGE (2003), citados no Plano
Nacional de Habitao (VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA,
2007), a informalidade maioria no setor, apresentando um total estimado de 170 mil
empresas de porte inferior s formais e com um rendimento mdio anual de R$ 28,3 mil,
totalizando um faturamento anual de R$ 4,8 bilhes contra 119 mil construtoras registradas
pela PAIC (2003), responsveis por um faturamento anual de R$ 83 bilhes. Essas empresas
informais, em geral, no tm CNPJ e no contribuem para a seguridade social, mas foram
responsveis por 37% do total de postos de trabalho sem carteira assinada. Cf. VIA
PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
108
Nmero
total de
empresas
Pessoal
ocupado
1980
1985
2002
2003
2004
2005
2006
13.385
13.388
122.982
119.001
109.499
106.504
109.144
1.121.368
865.915
1.476.141
1.484.693
1.614.510
1.584.386
1.555.625
142
ou mais de pessoal ocupado (de 5,5 a 7%). Ao mesmo tempo, esse grfico se
inverte quando se observa a quantidade de pessoal ocupado por faixas de
empresas (ver Grfico 5): as empresas com 30 ou mais de pessoal ocupado
empregam aproximadamente 67% do pessoal do setor; enquanto que as
empresas com at 4 pessoas ocupadas, empregam 16%.
Grfico 4: Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado.
Percentual de empresas de acordo com faixa de pessoal ocupado
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Empresas entre 0 e 4 de PO
Empresas entre 5 e 29 de PO
Empresas com 30 ou mais de PO
2002
2003
2004
2005
2006
Empresas entre 0 e 4 de PO
15
Empresas entre 5 e 29 de PO
10
5
0
2002
2003
2004
2005
2006
Esses nmeros apontam para outra tendncia recente na construo civil, que
ocorre paralelamente ao processo de terceirizao e de subcontratao, que o
110
143
residencial
(empreendimentos
verticais
horizontais),
145
Nmero de unidades
60000
50000
40000
30000
20000
10000
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).
Marques (2005) observa, para o perodo entre 1985 e 2003, dois ciclos de
elevao intensa dos valores lanados no perodo: o primeiro ciclo, entre 1985
e 1992, quando houve o pico acentuado em 1988 e envolveu altos preos e
reas teis maiores, em termos mdios; e o segundo, cujo conjunto envolveu
valores totais mais elevados, porm incluiu empreendimentos mais baratos e
de menor rea til, contendo maior quantidade de unidades. O Grfico 7
148
ilustra, alm desses dois ciclos citados pelo autor, um terceiro ciclo149, como
eu poderia chamar aqui, ocorrido entre 2004 e 2008.
Esse grfico apresenta a produo imobiliria anual, em termos do valor total
lanado, representado a seguir pelas colunas, e do tamanho mdio dos
lanamentos (obtido a partir da diviso entre o nmero total de unidades
lanadas e o nmero total de empreendimentos), representado pela linha. O
Grfico 7 tambm revela a tendncia, que j ocorria no segundo ciclo, de
elevao do tamanho dos empreendimentos, sobretudo a partir de 2003
como dito anteriormente. Em 2008, alcana-se o maior nmero de unidades
por empreendimento durante todo o perodo de anlise, numa mdia de 124
unidades por lanamento.
Grfico
Grfico 7: Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008).
140
120
20,00
100
15,00
80
60
10,00
40
Unidade/lanamento
25,00
5,00
20
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
0
1985
0,00
unidade/lanamento
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).
149
150
Uma pesquisa promovida pela Fundao Getlio Vargas (FGV) evidencia o aumento da
assim considerada nova classe mdia no Brasil, desde 2004, destacando como uma de seus
principais fatores, a contribuio da gerao privada de trabalho e, com menor impacto, os
programas de transferncia de renda (como o caso do Bolsa Famlia). De acordo com o
estudo, entre 2005 e 2006, a renda da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostras de Domiclio)
cresceu ao ritmo chins de 16,4% ao ano, com a gerao de 2,5 milhes de empregos
formais. Cf. NERI, 2008.
115
116
uma atividade negocial e hoje o termo real estate significa tanto o bem imvel
como a atividade imobiliria.
Ainda segundo a autora, aps a desregulamentao dos mercados financeiros
iniciada na dcada de 1970, nos Estados Unidos, o real estate traduz um
negcio financeiro, completamente imerso no mercado de capitais e se dedica
promoo de ganhos especficos, desde a fase da incorporao e
administrao de imveis at o agenciamento de crdito e administrao de
garantias.153 Nesse sentido, o real estate passou a representar muito mais do
que simplesmente a transao de bens imveis, configurando um novo
modo de ser da reproduo do capital imobilirio, que demandou, por sua
vez, a estruturao de um sistema de crdito a servio da valorizao
imobiliria e da acumulao financeira do capital.154
Nesse sistema, considerada como uma frao do negcio imobilirio, a
habitao passou a ser compreendida como toda edificao destinada ao uso
residencial e que possa ser transacionada no mercado, na qual o prprio bem
financiado serve como garantia nas operaes de financiamento as
conhecidas hipotecas.155
No entanto, no Brasil, apesar de estar pautado como um horizonte a ser
seguido, o modelo do real estate no se implantou por completo e desenvolveu
satisfatoriamente apenas um de seus mecanismos: a imerso no mercado de
capitais. E prevaleceu aqui um modo especfico de entrada: a captao direta
dos recursos pelas empresas incorporadoras no mercado de aes, por meio da
abertura de seus capitais na Bolsa de Valores.
153
Na atividade especfica da incorporao em real estate (ou real estate development), de acordo
com Miles, Berens e Weiss (2000), podem existir os seguintes personagens: incorporador
privado; incorporador pblico; arquiteto; engenheiro; planejador urbano (land planner);
construtores (contractors); consultores ambientais; consultores de transporte; avaliador de
imveis (appraiser), contadores e procuradores (attorneys e accountants); corretores imobilirios
(brokers); agentes financeiros; administrao do empreendimento ps-ocupao (property
manager); consultores em marketing e relaes pblicas; agentes governamentais (government
regulators); e usurios finais. Royer (2009) destaca, ainda, os players especializados que se
vinculam aos agentes financeiros: corretores hipotecrios (mortgage brokers); credores
hipotecrios (mortgage lenders); prospectadores (surveyors); securitizadoras (title companies).
154 ROYER, 2009, p. 41.
155 Ibidem, p. 42.
118
Isso significa que em apenas vinte meses, foram injetados R$ 11,2 bilhes de
reais em apenas treze empresas. Obviamente, tal injeo de recursos impactou
sobremaneira a capacidade de investimento dessas empresas, que pde ser
ampliada entre quatro e oito vezes, num intervalo muito curto de tempo
como salienta Wissenbach (2008).
Para se ter uma ideia desse forte impacto, Lima Jr. (2007) chega a dizer que,
aps a sua OPA, a empresa no mais a mesma. Trata-se de outra empresa
que s guarda a razo social e o currculo da original. O autor toma como
119
160
LIMA JR., 2007, p. 12. Retornarei a esses impactos no Captulo 3, quando os analisarei
luz da minha pesquisa emprica realizada numa dessas empresas.
161 Sigolo (2009) menciona que, at o primeiro semestre de 2008, essas vinte e cinco empresas
do setor imobilirio captaram mais de US$ 20 bilhes.
120
Razo Social
Cotao unitria
na Bolsa desde
Julho/1995
Outubro/1996
Julho/1997
Dezembro/1999
Junho/2005
Gafisa S.A.
Janeiro/2006
Brookfield So Paulo
Empreendimentos Imobilirios S.A.
(Company - Brascan)
Maro/2006
Julho/2006
Outubro/2006
Outubro/2006
Janeiro/2007
Janeiro/2007
Janeiro/2007
Tecnisa S.A.
Fevereiro/2007
Abril/2007
Abril/2007
Abril/2007
Abril/2007
EZ TEC Empreendimentos e
Participaes S.A.
Junho/2007
Inpar S.A.
Junho/2007
Posio acionria*
25% Raul Leite Luna
17% Claudio Abel Ribeiro
30% Outros**
29% Elie Horn
55% Outros
25% Oficinalis Adm. e Particip.
25% ER Adm. e Particip. Ltda
32% Outros
36% Sergio G. de Vasconcellos
26% Antonio de P. C. Tavares Pais
23% Anfa-empreend. e Eng.
12% Outros
44% Lindencorp Des. Imob.S.A.
28% Marcos Ribeiro Simon
25% Outros
14% Eip Brazil Holdings Llc
10% Marsico Capital Manage. Llc
54% Outros
100% Brookfield Incorporaes
51% IPU Participaes
38% Outros
51% Brookfield Brasil
15% Exec. Signatrios
32% Outros
58% Boeta Participaes S.A.
42% Outros
66% Camargo Correa
30% Outros
41% Ubs Pactual Des. e Gesto I
58% Outros
25% GV Holding S.A.
11% Waldemar Verdi Jnior
16% Outros
55% Jar Participaes Ltda.
13% Credit Suisse Hedging Griffo
21% Outros
23% Cyrela Brazil Realty
47% Outros
22% The Bank of New York
16% Carlos A. Guedes Valente
14% Cludio Coutinho Mendes
21% Unibanco S/A
14% Outros
40% Genoa Fund. Inv. em Part.
12% Carlos Luis Terepins
24% Outros
64% JHS F Participaes S.A.
19% Outros
32% Ez Participaes Ltda.
27% Outros
19% Isa Incorp. e Construo
49% Paladin P. R. Inv. (Brazil)
15% Outros
Continua...
121
Concluso.
Razo Social
Cotao unitria
na Bolsa desde
Julho/2007
Agosto/2007
Outubro/2007
Outubro/2007
Trisul S.A.
Outubro/2007
Posio acionria*
37% Rubens Menin Teixeira de
Souza
57% Outros
60% Sobrapar Soc. Bras. de Org e
Part.
22% Maxima Asset / Bny Mellon
18% Outros
60% Gafisa S.A.
23% Outros
44% Hlio Borenstein S.A. Adm,
Part.
10% Dynamo Adm. de Recursos
Ltda
26% Outros
58% Trisul Participaes S/A
25% Outros
adquire a sua totalidade) e da Agra, adquirida pela Cyrela Brasil Realty (23%
das aes).
Alm disso, procurando caracterizar quem so os demais acionistas dessas
empresas, h a presena de diversos agentes financeiros, desde bancos
nacionais e estrangeiros (por exemplo: Unibanco, Ita, Credit Suisse, Morgan
Stanley & Co.)162, passando por fundos de investimento e por outras figuras
jurdicas cujo discernimento necessitaria pesquisa mais acurada e um
conhecimento maior sobre economia e finanas da minha parte ; at
investidores individuais (pessoas fsicas), inclusive, com nomes da mesma
famlia em uma s empresa.
H, portanto, no conjunto das incorporadoras e construtoras de capital aberto,
uma permanncia da estrutura administrativa tradicional da construo civil,
baseada no modelo da empresa com dono fundador, e a entrada de novos
agentes financeiros, como investidores dessas empresas. Alm disso, o curto
momento em que se deu as ofertas de aes indica a possibilidade de um
esgotamento dessa configurao do real estate brasileira, que pode ficar
restrito apenas a essas empresas que promoveram suas OPAs entre 2006 e
2007, principalmente.
Crescimento e distribuio do lucro lquido
contendo barras
162
Ita, Credit Suisse, Morgan Stanley & Co. participam com at 10% das aes de algumas
empresas e, por isso, no se encontram no quadro anterior.
123
163
CYRELA
240,77
64,00
ROSSI
GAFISA
55,82
49,01
PDG REALTY
42,51
TECNISA
34,99
COMPANY
26,16
EZTEC
MRV
24,40
JHSF
22,80
18,63
AGRA
EVEN
17,13
KLABIN SEGALL
16,72
INPAR
CCDI
4,43
-10,10
CYRELA
205,05
JHSF
134,87
MRV
117,49
114,64
PDG REALTY
GAFISA
100,40
BRASCAN
85,90
CCDI
76,30
ROSSI
71,00
TECNISA
56,70
EZTEC
50,57
TENDA
42,29
34,70
EVEN
AGRA
27,00
COMPANY
25,66
INPAR
12,53
KLABIN SEGALL
12,09
Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir dos dados disponibilizados nos relatrios trimestrais das
empresas.
125
construtoras e incorporadoras
164
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
CONSTRUTORAS
Capital % do
aberto mercado
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
No
Sim
Sim
No
No
7,53
5,23
4,25
3,38
3,23
2,93
2,88
2,65
2,28
2,25
1,99
1,89
1,84
1,67
1,52
1,29
1,29
1,09
0,94
0,90
51,03
Posio
Posio
INCORPORADORAS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Capital % do
aberto mercado
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
No
No
No
Sim
No
Sim
Sim
No
9,02
5,00
3,78
3,51
3,29
3,07
2,88
2,18
1,89
1,79
1,67
1,52
1,49
1,47
1,29
1,29
1,24
1,12
1,11
1,11
49,72
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em:
<http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.
127
Posio
1 Even
849.382.852,28
2 Cyrela Brasil Realty
590.224.909,52
3 Gafisa
479.553.647,80
4 Tecnisa
364.010.708,85
5 Rossi
330.250.590,20
6 Klabin Segall
325.538.477,12
7 Camargo Correa
299.066.259,80
8 Trisul
257.110.140,22
9 Company
254.506.108,48
10 Agra
224.931.902,24
11 Ez Tec
213.536.274,26
12 JHS F
208.064.492,86
13 MRV
145.116.408,62
14 Abyara
123.156.807,26
15 Helbor
90.433.532,10
16 Rodobens
82.354.392,14
17 Fit (Gafisa)
72.816.725,45
18 Inpar
66.219.687,60
19 CR2
52.816.692,75
20 Tenda
48.975.595,46
21 Cytec+ (Cyrela)
22.254.213,45
22 PDG Realty
11.335.732,76
Total de 22 empresas
5.111.656.151,22
Total de 329 empresas 11.287.042.732,22
% do
mercado
7,53
5,23
4,25
3,23
2,93
2,88
2,65
2,28
2,25
1,99
1,89
1,84
1,29
1,09
0,80
0,73
0,65
0,59
0,47
0,43
0,20
0,10
45,3
100
Posio
Unidades Lanadas
Nmero
% do
Empresa
de
mercado
unidades
3.137
2.777
2.274
2.208
2.198
2.198
2.064
1.916
1.660
1.460
1.245
960
954
927
862
485
386
333
305
228
150
84
28.811
69.535
4,51
3,99
3,27
3,17
3,16
3,16
2,97
2,75
2,39
2,10
1,79
1,38
1,37
1,33
1,24
0,70
0,56
0,48
0,44
0,33
0,22
0,12
41,43
100
Posio
1
2
3
Even
Gafisa
Cyrela Brasil Realty
1.018.536.958,33
563.981.044,20
426.759.090,36
Continua...
128
% do
mercado
9,02
5,00
3,78
Posio
e subsidirias (2008)
1
2
3
Unidades Lanadas
Nmero
% do
Empresa
de
mercado
unidades
Even
Trisul
Gafisa
3.512
2.707
2.312
5,05
3,89
3,32
4 Company
371.117.632,35
5 Tecnisa
346.972.053,36
6 Trisul
324.520.563,10
7 Klabin Segall
246.596.009,20
8 Ez Tec
213.536.274,26
9 Rossi
201.843.484,72
10 MRV
145.116.408,62
11 Rodobens
126.728.623,66
12 Camargo Correa
125.251.984,58
13 JHS F
120.127.083,18
14 Fit (Gafisa)
72.816.725,40
15 Inpar
57.144.687,60
16 Tenda
40.733.171,46
17 Adolpho Lind.
29.751.832,78
18 Cytec+ (Cyrela)
19.841.499,70
Total de 18 empresas
4.451.375.126,86
Total de 276 empresas 11.287.042.732,22
% do
mercado
3,29
3,07
2,88
2,18
1,89
1,79
1,29
1,12
1,11
1,06
0,65
0,51
0,36
0,26
0,18
39,44
100
Posio
Posio
Concluso.
Unidades Lanadas
Nmero
% do
Empresa
de
mercado
unidades
4 MRV
5 Company
6 Klabin Segall
7 Tecnisa
8 Rodobens
9 Rossi
10 Fit (Gafisa)
11 Cyrela Brasil Realty
12 Ez Tec
13 Tenda
14 Camargo Correa
15 Cytec+ (Cyrela)
16 Inpar
17 Adolpho Lind.
18 JHS F
Total de 18 empresas
Total de 276 empresas
2.274
2.136
1.798
1.677
1.434
1.414
1.245
1.064
954
800
618
213
168
73
46
24.445
69.535
3,27
3,07
2,59
2,41
2,06
2,03
1,79
1,53
1,37
1,15
0,89
0,31
0,24
0,1
0,07
35,14
100
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em:
<http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.
129
Foram includas nessas listas, os caso da Fit Residencial, que uma subsidiria
da Gafisa, e da Cytec+, uma joint venture entre Cyrela e Concima, ambas
atendendo o segmento econmico. Vale ressaltar que as parcerias que as
empresas de capital aberto podem fazer com demais empresas de capital
fechado no foram contabilizadas nessa listagem por isso mesmo, suponho
que a abrangncia desse tipo de produo imobiliria possa ser ainda maior.
Os dois ltimos quadros (Quadros 6 e 7) tambm demonstram os nichos de
atuao das incorporadoras e construtoras, na medida em que uma mesma
empresa pode se encontrar em posies diferentes nas modalidades de valor
de produto total lanado e de nmero de unidades. Ou seja, uma
incorporadora pode estar em primeiro lugar em termos de valor total de
lanamentos e em segundo, em relao ao nmero de unidades como o
caso da Even ou ainda, num extremo, encontrar-se em dcimo e em quarto
lugar, respectivamente o caso da MRV. Isso est diretamente relacionado ao
valor da unidade comercializada e ao seu uso nesse caso, um
empreendimento de escritrios pode ter um valor de lanamento superior,
embora tenha um nmero menor de unidades, se comparado ao residencial ,
evidenciando quais empresas lanam unidades com preos mais altos e quais
lanam com preos mais baixos, de acordo com a faixa de consumo de seu
pblico-alvo.
Mesmo com a ressalva da distino entre as categorias incorporadora e
construtora, o conjunto dos dados apresentados anteriormente serve para
ilustrar a tendncia de concentrao de capital nas grandes empresas
financeirizadas, ocorrida recentemente na RMSP: hoje, as empresas
construtoras
incorporadoras
de
capital
aberto,
que
representam
130
relatrio anual da Embraesp desse mesmo ano j chamava a ateno para que
os principais protagonistas do mercado focassem a oportunidade de
produzir habitaes para suprir a demanda de classe mdia/mdia, que vinha
sendo pouco atendida, nos cinco anos anteriores.165
Parece que tal recomendao foi seguida e, quatro anos depois, a dinmica
imobiliria se alterou, buscando contemplar outras faixas de renda, para alm
do alto padro. O ano de 2008 se destacou em relao produo dos vinte e
quatro anos anteriores, mensurados pela Embraesp, diante da elevada
concentrao de unidades residenciais por empreendimento. Nesse ano a
mdia foi de 121 unidades por empreendimento, contra 110 em 2007 e 75 em
2006 sendo que a mdia anual desde 1984 era de 76. Esse dado reflete,
portanto, a tendncia de crescimento da produo de unidades com menor
rea til e de empreendimentos com maior densidade habitacional.
Alm disso, outros dados evidenciam o incremento considervel na produo
de unidades residenciais mais baratas e com um padro inferior tendncia
predominante anterior, voltada para classe alta, quais sejam: i) a diminuio do
nmero de vagas de garagem por unidade (que em 2008 registrou a menor
mdia histrica de 1,6 vaga/unidade); ii) o aumento considervel de unidades
contendo trs dormitrios (passando da mdia anual de 11.500 unidades entre
2000 e 2006 para quase 27.000 em 2008); iii) a diminuio no nmero de
unidades de quatro dormitrios (que, entre 2007 e 2008, sofreu uma reduo
de 46%); iv) e a manuteno do Valor Geral de Vendas166 (R$ 18,216 bilhes,
em 2008, e R$ 18,358 bilhes, em 2007).
Se olharmos para os dados sobre o consumo, o Sistema Financeiro da
Habitao (SFH) foi o protagonista nos financiamentos imobilirios
concedidos na RMSP em 2008, sendo responsvel por 72% deles, e a Caixa
Econmica Federal se destaca em primeiro lugar entre os bancos operadores
do Sistema. Ou seja, grande parte dessa produo foi consumida pela demanda
que poderia acessar o SFH abaixo, portanto, do alto padro.
165
131
132
167
134
135
173
Vale a pena enfatizar a produo do discurso como processo de legitimao daquilo que se
procura instituir. No tenho como fugir da definio de Michel Foucault a respeito: suponho
que em toda a sociedade a produo do discurso simultaneamente controlada, selecionada,
organizada e redistribuda por um certo nmero de procedimentos que tm por papel
exorcizar-lhe os poderes e os perigos, refrear-lhe o acontecimento aleatrio, disfarar a sua
pesada, temvel materialidade. (FOUCAULT, 1971).
174 FANTINI, Dbora. Classe mdia ganha espao. Folha de So Paulo, So Paulo, 11 mar.
2007. Imveis, pp. 1-2.
136
175
Numa reportagem publicada na revista Construo Mercado, h a denominao para cada tipo
de modalidade de transao. Assim, a aquisio o instrumento jurdico utilizado por uma
empresa para assumir o controle de outra por meio da compra da maioria de seu capital. A
fuso o instrumento jurdico no qual duas ou mais empresas se unificam, criando uma nova
empresa juridicamente, e as empresas anteriores deixam de existir. A joint venture uma
associao de empresas no definitiva, com prazo determinado e sem unio das
personalidades jurdicas, na qual se compartilham os aspectos operacionais das empresas,
sem, contudo, alterar a estrutura societria (BLANCO, 2008a, p. 31).
176 BLANCO, Mirian. Construo capitalizada. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 79,
fev. 2008b. p. 19.
137
138
Quadro 8: Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico.
Nome
Incio
de
atuao
Faixa de
preo das
unidades
Faixa de
renda
atendida
(em SM)
Tenda
1970
At R$ 120
mil.
MRV
1979
R$ 41,5 mil e
R$ 220 mil
1999
At R$ 115
mil.
Sem info.
1999
R$ 70 mil e
R$ 160 mil
Sem info.
5 a 10
InPar
Rossi
Sem info.
3 a 17
Padronizao de produtos
Padronizados: 4 produtos,
sendo empreendimentos
horizontais e verticais (at 5
pav.).
Padronizados: 1 produto para
empreendimentos
horizontais; e 2 para verticais
(em mdia, 5 pavs.).
Padronizados: 2 produtos
econmicos (horizontais e
edifcios de mais de 4 pavs.) e
1 modelo supereconmico
(edifcios de at 4 pav.).
Padronizados: 3 linhas de
produtos, sendo 2
horizontais e 1 vertical.
Rodobens
2002
R$ 60 mil e
R$ 150 mil
Company
2006
At R$ 130
mil.
2006
At R$ 120
mil.
Sem info.
No h padronizao de
produtos.
2006
At R$ 200
mil.
Sem info.
No h padronizao de
produtos.
Klabin
Segall
Tecnisa
Sem info.
Padronizados: 2 produtos,
sendo 1 vertical e 1 para
condomnio horizontal.
No h padronizao de
produtos.
Cidades de atuao
(at 2008)
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana. Estados:
RJ, MG, BA, RS,GO.
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana.
Estados: MG, DF, SC, PR, ES.
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana.
Estados: ES, RS,GO e PA
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana.
Estados: ES, RS, RJ e PR.
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana.
Outros estados: sem
especificao.
Interior de SP, So Paulo (capital)
e regio metropolitana.
Outros estados: RJ, GO, MS, MT,
CE, DF, RN.
Interior de SP, So Paulo (capital).
Estados: RJ e MG.
Interior de SP , So Paulo
(capital).
Outros estados: DF, GO, BA
Continua...
139
Concluso.
Nome
Living
Bairro
Novo
Fit
Residencial
Cytec+
CCDI/HM
(Camargo
Crrea)
EzTec
Trisul
Even
Incio
de
atuao
Faixa de
preo das
unidades
Faixa de
renda
atendida
(em SM)
Padronizao de produtos
Cidades de atuao
(at 2008)
at 12
Empreendimentos verticais,
sem informao sobre
padronizao.
Interior de SP e So Paulo
(capital).
Estados: RS, RJ, ES e BA.
3 a 10
Padronizados: condomnios
entre 1 e 10 mil unidades,
com casas e edifcios (at 4
pav.).
2007
R$ 50 mil e
R$ 150 mil
5 a 20
Padronizados: 5 perfis de
produtos de
empreendimentos verticais
com at mil unidades
2007
Sem info.
at 12
Interior de SP e So Paulo
(capital).
Estados: RS, RJ, ES e BA.
2007
R$ 40 mil e
R$ 200 mil
Sem info.
Empreendimentos verticais,
sem informao sobre
padronizao.
Empreendimentos
horizontais e verticais (at 5
pav.), sem informao sobre
padronizao.
No h padronizao de
produtos.
Padronizado: vertical (at 20
pavs.)
2006
R$ 55 mil e
R$ 150 mil
2007
At R$ 50
mil
2007
2007
2008
at
R$2.500/m2
At R$ 200
mil.
At R$ 200
mil.
Sem info.
6 a 10
Sem info.
No h padronizao de
produtos.
Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes disponveis em Alves (2007); Fantini (2007) e relatrios trimestrais e anuais de desempenho operacional e financeiro, disponibilizados nos sites das
empresas.
140
141
177
FARIA, Renato. Torres econmicas. Portal PINIweb. 30 jan. 2008a. Disponvel em:
<http://www.piniweb.com.br/>. Acesso em: 3 out. 2008.
178 MARICATO, 2005, p. 2.
142
179
De acordo com Ana Fani Carlos (2009): O setor de construo dos condomnios
produto de uma lgica imobiliria que vende o espao da periferia para a classe mdia, que,
todavia, precisa ser convencida dessa nova necessidade de habitar. dentro dessa lgica
que se produzem as novas estratgias de marketing assentadas na ideia de qualidade de vida,
que contempla um conjunto de itens todos eles voltados necessidade de ampliar a base
social sob a qual se desenvolve a sociedade de consumo agora como consumo tambm do
espao. Dessa faz parte a necessidade de segurana, da proximidade de pessoas de mesma
renda, da vida junto natureza, onde o verde aparece como elemento importante nesse
processo (CARLOS, 2009, p. 312).
143
144
180
Para no restar dvida, a diferena entre VGV e valor total das vendas contratadas que o
primeiro diz respeito ao valor total lanado, enquanto que o segundo se refere ao valor total
vendido.
145
Quadro 9: Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento
econmico.
Nmero de
empresas
7
11
12
2006
2007
2008
Nmero de
unidades
lanadas
8.415
54.850
78.521
Nmero de
Vendas
unidades
VGV (em R$)
contratadas
vendidas
(em R$)
6.934 983.029.000,00 562.279.000,00
26.933 4.971.584.000,00 2.493.834.000,00
52.563 8.659.035.000,00 5.431.385.000,00
Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.
Grfico 10:
10 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em nmero de unidades).
2007 x 2006
552%
2007 x 2006
288%
2008 x 2007
43%
78.521
2008 x 2007
95%
54.850
52.563
26.933
8.415
6.934
2006
2007
nmero de unidades lanadas
146
2008
nmero de unidades vendidas
Grfico 11:
11 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em R$ mil).
2007 x 2006
406%
2008 x 2007
74%
2007 x 2006
343%
2008 x 2007
118%
8.659.035
4.971.584
5.431.385
2.493.834
983.029
562.279
2006
2007
VGV (em R$ mil)
2008
Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.
Esses nmeros indicam o grande salto que houve em 2007, ano em que a
maioria das empresas abriu seu capital: o nmero de unidades lanadas foi
multiplicado por 6,5. Em 2008, mesmo com a crise financeira mundial, ainda
houve aumento, embora, bem menos acentuado do que no ano anterior. Isto
, entre 2006 e 2008, o nmero de unidades foi multiplicado,
aproximadamente, por dez vezes. Alm disso, comparando-se o nmero de
unidades lanadas com aquele de unidades vendidas, possvel notar a
diferena nas projees dos lanamentos. Se em 2006, eram vendidas quase
todas as unidades lanadas, em 2007, essa correspondncia no ocorreu:
metade das unidades no foi vendida. Em 2008, a diferena entre quantidade
de unidades lanadas e vendidas diminuiu, mas ainda pode haver o risco de se
formar um estoque de imveis para o qual no haja demanda.
Para assegurar a continuidade dessa produo, houve tambm uma corrida
pela aquisio de terras, a fim de se formar um banco de terrenos (ou landbank,
como anunciam as empresas) que um importante parmetro para os
investidores estrangeiros, na medida em que d sustentabilidade a esse
crescimento.181 Em 2007, no conjunto daquelas empresas analisadas, foram
181
De acordo com Wissenbach (2008) o land bank se apresenta como uma das principais
estratgias para que se que se potencialize a capacidade de gerar lucros de um determinado
147
lote urbano. Segundo o autor: trata-se do banco de terra ou land bank, ou seja, o estoque de
terrenos em propriedade das empresas sem que estes tenham sido utilizados. Apesar de nem
todas as principais empresas lanarem mo deste expediente, a sua formao resulta num
elemento extremamente valorizado na conjuntura atual. Isso porque quando, em funo de
diferentes fatores, vive-se um momento de expectativa de valorizao da propriedade
imobiliria, ou seja uma tendncia de valorizao no s dos imveis mas tambm dos
terrenos, a propriedade prvia de um estoque de terra potencializa excepcionalmente a
possibilidade de uma empresa de extrair lucros. Essa possibilidade contabilizada no
momento da valorar uma empresa e evita tambm que a demasiada valorizao fundiria
paralise as operaes de uma incorporadora ou diminua a suas possibilidades de lucro
(WISSENBACH, 2008, p. 18).
182 Ainda segundo Wissenbach (2008), Uma estratgia importante para os incorporadores a
permuta com o proprietrio de terras. Nesse caso, que tem sido predominante no mercado,
h uma troca entre ambos em que o pagamento lanado para o momento de venda das
unidades. Sendo assim, tornam-se parceiros no empreendimento numa relao que tende a ser
vantajosa para os dois. Para o incorporador, resulta em menor imobilizao da capacidade de
investimento permitindo um maior portflio para o mesmo capital de giro, alavancando o
volume de produo e os resultados da empresa. J o proprietrio, por no ter recebido o
montante no ato, obtm um valor maior pelo terreno. Em geral, a sua anlise tem como
referncia a taxa de retorno de aplicaes financeiras (WISSENBACH, 2008, p. 18).
148
CAPTULO 3
A Empresa
Empresa Construtora Pesquisada (ECP):
(ECP):
a confluncia em operao
149
diante
da
sua
produo
padronizada,
diversificada
150
185
151
187
153
154
191
193
156
Aps a abertura de capital, portanto, 34% das aes passaram a ser free float,
ou seja, aes em circulao passveis de serem adquiridas por investidores
interessados (estrangeiros e nacionais); 44% das aes permaneceram com o
scio-fundador e diretor geral da empresa; 12% seguiram pertencendo a um
fundo de investimentos britnico; e os 10% restantes foram divididos entre
empresas dos outros diretores e executivos da ECP.197
Aps a subscrio do fundo britnico, a capitalizao do lucro lquido de 2006
e, finalmente, a oferta pblica de aes, o capital social da empresa saltou de
aproximadamente R$ 78 milhes, em dezembro de 2006, para R$ 1,3 bilho
em dezembro de 2007. Ou seja, em dois anos, a empresa multiplicou seu
capital social por, aproximadamente, dezessete vezes.
Em 2009, dois anos depois da primeira oferta pblica de aes, a empresa
procedeu a mais uma oferta na Bovespa, procurando captar mais R$ 595
milhes em termos lquidos.198 Nessa segunda oferta foram captados recursos
lquidos totais de R$ 570 milhes, ou seja, 4% a menos do que o esperado.
Aps esse follow on, como denominado o processo de oferta de aes, a
composio acionria passou a ser: 37,5% do scio-fundador e diretor geral da
empresa; 55,1% free float; e 7,4% dos membros e executivos do Conselho da
empresa.
Somando-se os dois IPOs (Initial Public Offering) realizados pela empresa, foram
captados aproximadamente 1,8 bilho de reais. No primeiro, a maioria dos
recursos foram utilizados na aquisio de terrenos e na incorporao de novos
lanamentos; no segundo, sobretudo, na construo dos empreendimentos j
lanados.
197
Nessa ltima modalidade, esto inseridos 123 funcionrios da ECP que tm aes na
companhia. (CANADO, 2008).
198 No segundo IPO, o preo da ao foi de R$ 24,50, ou seja, R$ 1,50 a menos que em 2007.
157
199
Sobre as prticas recomendadas pela Bovespa para que as empresas integrem seu Novo
Mercado, ver nota 34 (p. 40), da Introduo.
200 Os dados detalhados foram sistematizados a partir de 2006 pela empresa, embora haja
alguns indicadores desde 2004.
158
Quadro 10:
10 Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009).
ano
2004
2005
2006
2007
2008
2009
No de
No de
No de
No de
VGV* Vendas** No de
Preo
Lucro
empreen- unidades unidades cidades
(R$ Mil) (R$ Mil) unidades mdio Lquido
dimentos lanadas
por
onde
vendidas
por
(R$
lanados
empreen- esto os
unidade Mil)
dimento empreen(R$
dimentos
Mil)
28
58
12
133.078 101.846
1.506
68
14.000
1.618
45
1.769
39
19
189.458 112.127
1.361
82
23.600
64
47
20
346.675 212.951
2.079
102
17.000
2.987
138
12.334
89
s/ info. 1.199.948 717.030
6.602
109
42.800
152
171
42
14.500
106
231.030
25.968
2.532.985 1.544.224
2.586.100 2.821.900
* VGV: Valor Geral de Vendas.
** Vendas: Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes venda de Unidades prontas ou para
entrega futura.
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
159
30000
180
160
25000
140
20000
120
100
15000
80
10000
60
40
5000
20
0
2004
2005
2006
2007
Grfico 12:
12 Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (20042008).
2008
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
VGV - R$ Mil
2009 x 2008
2008 x 2007
111%
2007 x 2006
246%
2005 x 2004
2005 x 2004
42% 189.458
133.078
2004
2005
83%
2%
2.532.985
2.586.100
1.199.948
346.675
2006
2007
2008
2009
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
201
muito prximas, sobretudo, a partir de 2006. O ano de exceo foi, mais uma
vez, 2009: quando o valor das Vendas Contratadas excedeu o VGV e a
porcentagem de aumento foi de 82%. O Grfico 14 apresenta os valores das
Vendas Contratadas entre 2004 e 2009.
Grfico 14:
14 Vendas Contratadas da ECP - em R$ Mil (2004-2009).
2009 x 2008
82%
2008 x 2007
115%
2007 x 2006
101.846
2004
10%
237%
2005 x 2004
2005 x 2004
90%
112.127
212.951
2005
2006
2.821.900
1.544.224
717.030
2007
2008
2009
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
202
162
Grfico 15:
15 VGV versus Vendas Contratadas da ECP (2004-2009).
3.000.000
R$ milhes
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2004
2005
2006
VGV - R$ Mil
2007
2008
2009
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
Lucro lquido
231.030
2008 x 2007
440%
2007 x 2006
2005 x 2004
14.000
2004
68%
2006 x 2005
23.600
2005
28%
152%
42.803
17.000
2006
2007
2008
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
163
164
165
Entre 2007 e 2008 houve uma alterao nas prticas contbeis brasileiras, a
partir da publicao da Lei no 11.638/07204, o que prejudica a comparabilidade
dos dados sobre as demonstraes financeiras nesses anos, como veremos a
seguir. Ainda assim, compreendendo os procedimentos de clculo dessas
entradas e sadas de capital, foi possvel analisar as demonstraes financeiras
da ECP, de 2004 a 2008, a fim de se verificar as porcentagens de cada item nas
receitas, despesas e custos da empresa. O Quadro 11 demonstra os valores de
cada um desses itens para os anos de 2004 e 2007, calculados antes das
alteraes daquela lei, e o Quadro 12, para os anos de 2007 e 2008, aps a
introduo das alteraes.
Quadro 11:
11 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07
(2004-2007).
R$ Mil
Receita de Incorporao Imobiliria
Dedues da Receita Bruta
Impostos incidentes sobre vendas
Descontos, abatimentos e devolues
Receita Operacional Lquida
Custo dos Imveis Vendidos
Lucro Bruto
Receitas (Despesas) Operacionais
Despesas comerciais
Despesas gerais e administrativas
Honorrios de administrao
Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas
Resultado em participao societria
2004
85.639
2005
111.331
2006
159.545
2007*
441.447
-2.759
-13.390
69.490
-42.678
26.812
-4.008
-12.111
95.212
-57.817
37.395
-5.623 -23.954
-13.616 -33.373
140.306 384.120
-90.717 -230.282
49.589 153.838
-4.525
-5.691
-5.803
-6.815
-339
384
-11.357 -31.024
-24.192 -111.976
-2.518
8.222
22.161
Continua...
204
Concluso.
R$ Mil
Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro
Resultado Financeiro
Despesas Financeiras
Receitas financeiras
Resultado financeiro dos clientes por incorporao
Lucro Operacional
Receitas no operacionais, lquidas
Imposto de Renda e Contribuio Social
Participao dos administradores
Participao dos acionistas, no-controladores
Lucro Lquido
2004
2005
2006
2007*
16.257
25.161
22.262
30.841
-1.070
1.024
318
16.529
14
-2.597
-3.258
1.946
3.772
27.621
0
-3.961
-5.085
1.810
1.265
20.252
18
-3.257
13.946
23.660
17.013
-6.639
35.846
7.474
67.162
2.214
-23.854
-1.812
-907
42.803
Quadro 12:
12 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei no 11.638/07
(2007-2008)
R$ Mil
Receita de Incorporao Imobiliria
Dedues da Receita Bruta
Impostos incidentes sobre vendas
Descontos, abatimentos e devolues
Receita Operacional Lquida
Custo dos Imveis Vendidos
Lucro Bruto
Receitas (Despesas) Operacionais
Despesas comerciais
Despesas gerais e administrativas
Honorrios de administrao
Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas
Resultado em participao societria
Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro
Resultado Financeiro
Despesas Financeiras
Receitas financeiras
Receitas financeiras provenientes dos clientes por incorporao de
imveis
Lucro Antes do Imposto de Renda, da Contribuio Social e das
Participaes dos Administradores e de Acionistas NoControladores
Imposto de Renda e Contribuio Social
Participao dos administradores
Participao dos acionistas, no-controladores
Lucro Lquido
2007*
456.583
2008
1.245.733
-33.065
-23.954
399.564
-253.398
146.166
-70.662
-64.323
1.110.748
-690.151
420.597
-35.514
-120.956
-2.518
24.375
11.553
-93.235
-80.999
-2.865
14.715
-482
257.731
-6.639
35.987
-18.027
45.869
7.474
13.225
48.375
298.798
-23.461
-1.812
-830
22.272
-44.734
-2.387
-20.647
231.030
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
167
segue, considerarei o valor do lucro lquido calculado antes das alteraes, para
o ano de 2007, a fim de se ter maior confiabilidade na comparao com os
anos precedentes.
Porcentagens das sadas da empresa
168
Grfico 17:
17 Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008).
2004
Receita total: R$ 85.639.000,00
2005
Vo: 0.
Lucro Lquido
16%
Imposto de Renda
e Contribuio
3%
Dedues da
receita bruta
19%
Despesas
Financeiras
1%
2005x2004: +30%
Dedues da
receita bruta
14%
Lucro Lquido
20%
Imposto de Renda
e Contribuio
3%
Despesas
Financeiras
3%
Despesas
Operacionais
12%
Despesas
Operacionais
11%
2006
Receita total: R$ 159.545.000,00
2007
2006x2005: +43%
Lucro Lquido
10%
Imposto de Renda
e Contribuio
2%
0%
2007x2006: +177%
Participao de
acionista
1% Lucro Lquido
Dedues da
Imposto de Renda
8%
receita bruta
e Contribuio
11%
5%
Dedues da
receita bruta
11%
Despesas
Financeiras
3%
Despesas
Financeiras
1%
Despesas
Operacionais
21%
Despesas
Operacionais
29%
Custo dos imveis
53%
2008
Receita total: R$ 1.245.733.000,00
Participao de
acionista e
administradores
2%
Lucro Lquido
18%
2008x2007: +182%
Dedues da
receita bruta
10%
Imposto de Renda
e Contribuio
3%
Despesas
Financeiras
1%
Despesas
Operacionais
13%
Custo dos imveis
53%
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.
169
205
171
desde que a empresa abriu seu capital, ela dobrou o seu nmero de obras, em
apenas oito meses.
Comparando-se o binio 2006-2007 com o de 2007-2008, houve uma
diminuio no ritmo de crescimento em relao ao VGV e s Vendas
Contratadas. Em 2008, o VGV totalizou R$2,53 bilhes, um aumento de
111% em relao a 2007, ao passo que entre 2006 e 2007, esse aumento foi de
246%. As vendas contratadas totalizaram R$1,54 bilho em 2008, um aumento
de 115% em relao a 2007.
A porcentagem do Custo dos Imveis voltou ao patamar praticado em 2006,
ou seja, 53%. No entanto, houve uma diminuio quanto aos gastos com as
despesas operacionais: em 2006, correspondeu a 21%, contra 13% em 2008. E,
ao mesmo tempo, um aumento da participao do lucro lquido, passando de
10%, em 2006, para 18%, em 2008 o que significou o retorno margem de
lucro obtida entre 2004 e 2005. Esse aumento da porcentagem do lucro lquido
nas sadas da empresa, somada ao crescimento dos lanamentos e vendas,
corresponderam a uma alta significativa do valor do lucro em si: 440% de
aumento entre 2007 e 2008. A expertise da empresa demonstrada a partir
desses nmeros, pois uma faixa de lucro lquido entre 15 e 20 % considerada,
entre empresas construtoras, uma alta margem de solvabilidade.206
Uma das causas dessa alta margem advm da relao entre preo final de
venda do produto e os custos dos imveis. Para me aproximar de tal relao
em termos quantitativos, compilei alguns dados de 2007, quando foram
produzidas 3443 unidades nico ano no qual essa informao foi divulgada e
que no corresponde ao nmero total de unidades lanadas. Sabendo-se que o
Custo dos Imveis foi de R$ 230.282.000,00 nesse ano, possvel calcular uma
mdia no custo de cada unidade produzida que foi igual a aproximadamente
R$ 66.884,00. Embora esse clculo no seja preciso, pois no Custo dos
206
207
Apesar desse preo mdio geral, h uma grande diferena entre os preos mdios de venda
das unidades de cada empreendimento da ECP. Por exemplo, em 2008, o preo mdio geral
por metro quadrado era de R$ 1.994,00, entre todos os lanamentos da empresa, sendo que o
menor valor correspondia a 1.310,00/m2 (cujo empreendimento se localizava na cidade de
Bauru/SP); e o maior, R$ 3.200,00/m2 (em Goinia/GO). Nesse mesmo ano, o preo mdio
geral por unidade era de R$ 119.578,00, sendo o menor valor, R$ 68.390,00 (em Belford
Roxo/RJ) e o maior, R$ 316.777,00 (em Nova Lima/MG).
208 Agradeo ao Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes que, durante sua argio na banca,
apontou esse clculo.
173
209
Dados fornecidos pelo Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, sobre o mutiro Paulo
Freire, desenvolvido pela Usina (Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado).
210 Esse valor foi calculado conforme os dados apresentados no Quadro 10 (p. 159). Se entre
2004 e 2008 foram vendidas 26.048 unidades, que correspondeu a um valor total de vendas
contratadas de R$2.688.178.000,00, temos um valor mdio de vendas de aproximadamente
R$103.200,00/unidade.
174
175
Quadro 13:
13 Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008).
Administrativo e Vendas
Obras
Total
VGV (em R$ mil)
Relao: Total de empregados e VGV
(em R$ mil) ou VGV per capita
Dez./2006
Dez./2007
Dez./2008
Mar./2009
539
631
1.170
346.675
767
2.366
3.133
1.199.948
1.419
5.694
7.113
2.532.985
1.303
4.236
5.539
296,30
383,00
356,10
211
212
215
Diretoria Executiva
Diretor-presidente e
Vice-Presidentes
Conselho de
Administrao
Conselho Fiscal
Departamento de
Controle
Superintendente
Departamento de
Projetos
Superintendente
Departamento de
Desenv. Imobilirio
Superintendente
Departamento de
Planejamento
Superintendente
Departamento de
Marketing
Superintendente
Departamento de
Custos
Superintendente
Departamento de
Suprimentos
Superintendente
Departamento de
Qualidade
Superintendente
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerente Regional
Gerncia
Regional
Supervisor de
Obras
Coordenador de
Obras
Coordenador de
Obras
Supervisor de
Obras
Coordenador de
Obras
Coordenador de
Obras
Supervisor de
Obras
Coordenador de
Obras
Coordenador de
Obras
Engenheiro de
Obra
Fonte: Elaborao da autora (2008).
180
Engenheiro de
Obra
Etapas de produo
216
Essa separao das etapas de produo apresentada pela prpria empresa, em seus
relatrios anuais.
217 Na permuta, o vendedor do terreno recebe um determinado nmero de unidades a serem
construdas ou uma porcentagem da receita obtida com a venda das unidades. Ver explicao
da nota 182 (p. 148).
181
Nmero de unidades
VGV (em R$ milhes)
Preo mdio da unidade (em R$mil)
Dez./2006
11.735
1.432,7
122,1
Dez./2007
107.030
10.009,0
93,5
Dez./2008
90.090
8.991,2
99,8
Out./2009
110.400
11.095,7
100,5
precisa
obedecer
legislaes
municipais
estaduais
correspondentes a cada uma das setenta e cinco cidades onde atua, como, por
exemplo, leis de zoneamento, planos diretores, cdigos de obras e edificaes.
Para operacionalizar esse processo, a ECP pode contratar arquitetos, tcnicos e
despachantes tanto para estudar as legislaes locais pertinentes como para
acompanhar o processo de aprovao dos empreendimentos nas prefeituras.218
218
Vendas e marketing
mobilizam
950
corretores
terceirizados
para
venda
dos
empreendimentos da ECP.
Alm disso, para atrair seu pblico do segmento econmico, a empresa adota
estratgias variadas de venda e de marketing, quais sejam:
a) Realizao de pesquisas frequentes na base de dados dos clientes e de
pesquisas de mercado, com informaes sobre demografia, perfil de
renda, idade e outros, que so utilizadas, por sua vez, como subsdios
para a identificao dos terrenos, o desenvolvimento do produto e a
definio de estratgia de venda;
b) Marketing direto:
clientes
um despachante local sendo que esse ltimo contratado especialmente para acompanhar o
processo de aprovao.
219 Depoimento do diretor na teleconferncia dos resultados do segundo trimestre de 2009.
220 Cf. MOREIRA, 2007b. Segundo essa matria, eram mais de 9 mil acessos nicos por dia
no site da empresa. Os ricos no compram apartamento pela internet, mas a classe mdia
compra, declarou o diretor da empresa.
183
221
225
186
188
Quadro 15:
15 Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008).
Sinal
Saldo
devedor
Direto
opo 1
R$25.254,00 +
intermediria R$ 4.854,00
(reajuste INCC)
Direto
opo 2
R$21.545,00
Bancos
Comerciais
R$ 11.902,00
CAIXA
R$3.706,00 +
9 parcelas R$487,00 +
24 parcelas R$481,00
9 meses: somam-se as
duas parcelas (R$968,00).
15 meses: R$ 481,00.
(reajuste INCC/IGP-M)
Modalidade
R$
84.578,00
R$76.875,00
Renda
familiar
R$4.809,00
R$6.288,00
R$3.126,00
R$2.841,00
189
para
clientes.
Somado
ao
percentual
da CEF,
os
226
191
227
229
230
produzidas
est
fortemente
relacionada
garantia
de
financiamento para que seu pblico-alvo as compre dada, aqui, pelo Estado.
231
195
Modalidade
Emprstimos
Emprstimos e Financiamentos
Debntures
Dvida Lquida*
Total Dvida Lquida/Patrimnio Lquido
2006
64.984
64.984
66.756
73,7%
2007
22.439
22.439
-583.724
-42,7%
2008
426.931
125.162
312.073
277.522
17,9%
Mar/2009
598.611
286.538
312.073
378.105
23,6%
* No clculo da dvida lquida, elaborado pela empresa, so somados os saldos de emprstimos e obrigaes
com empresas ligadas e deduzidos os saldos de caixa e de ttulos e valores mobilirios.
Fonte: Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes (2009).
233
196
237
financiamento
e
investimento.
Informaes
disponveis
em:
<http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp>. Acesso em: 2 dez. 2009.
238 Segundo o arquiteto que trabalhou na empresa como subcontratado: Eles esto no ramo
imobilirio, mas a partir de certo momento eles comearam a acumular um capital enorme,
ento eles montaram uma financeira. [...] Ento, o seguinte: o negcio deles parou de ser
engenharia, s engenharia, pra ser gerenciamento de capital. (Depoimento do arquiteto
autora maio/2008).
239 DIAS, Maria Helena. De financeira a um grande banco. Dirio do Comrcio, Belo Horizonte,
3 set. 2009, DC Sucesso, p. 17..
198
PARTE III
O lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro
na produo da ECP
199
CAPTULO 4
O lugar do arquiteto:
arquiteto: padronizao de produtos
201
240
241
204
205
Sociolgico, que significa uma nova planta da casa e da cidade, para uma nova
poca, procurando um equilbrio social; e, por fim, o Econmico, que evoca a
necessidade de trazer para a arquitetura a padronizao, industrializao e
taylorizao, presentes na atividade contempornea como um todo e que
conduzem ordem, perfeio, pureza, liberdade.247
Nessa perspectiva, um novo repertrio de formas, uma nova tcnica e uma
nova proposta social eram necessrios. E a arquitetura ganhava centralidade
como meio da materializao de uma nova ordem social, econmica e cultural
nas edificaes e nas cidades.248 Ao aproximar arte, arquitetura e produo
industrial, tanto um movimento pr-modernista, digamos assim, como o foi
a Werkbund, como a prpria Arquitetura Moderna, requisitaram a noo do
Tipo ou do padro, como uma sntese entre forma e funo, cabvel e
compatvel para uma produo em srie da forma-mercadoria do objeto
arquitetnico. Em especial, na habitao, a busca pela unidade mnima do
morar, encabeada pelos arquitetos modernos, pautou grande parte da
produo posterior de habitao social.
O esforo em inserir a arte e a arquitetura no mercado, no com sinal negativo,
mas positivamente - pensando-se a partir da concepo e da execuo de
mercadorias com qualidade (tipos mais adequados para a funo especfica do
objeto) e da interveno do artista (como detentor do saber esttico, do belo e
do funcional) no mundo produtivo suscitou e continua suscitando um
247 Citaes da conferncia de Le Corbusier dada em Buenos Aires, em 1929, presente no
livro Precises, do prprio. Nesse livro, em um outro momento, Le Corbusier detalha sua
concepo sobre a padronizao: (...) a casa, o escritrio, a oficina, a fbrica (eventos
arquitetnicos que se pode reduzir ao simples conceito de pisos iluminados) iro explorar as
novas formas de padronizao, industrializao e taylorizao. No apenas diminuiremos
infinitamente os cubos de construes e economizaremos para cada famlia ou para cada
homem de negcios enormes despesas gerais, como, por meio destes mtodos, reduziremos
pela metade o preo das construes. [...] A construo deixar de ser uma atividade sazonal,
paralisada pelo capricho das intempries. Chegaremos casa a seco, aparelhada na fbrica,
feita com a perfeio do maquinismo, como uma carroceria de automvel, montada no
terreno por montadores e no mais por um bando exasperante de pedreiros, carpinteiros,
marceneiros, mo-de-obra especializada em cobertura de zinco, telhados, revestimentos de
gesso, eletricistas etc. (LE CORBUSIER, 2004, pp. 97-98).
248 A arquitetura, nessa proposta, teria agora que lidar com o o problema tcnico da
construo funcional e do seu equipamento; o problema social da organizao urbana e rural
na sua complexidade utilitria e lrica; o problema plstico da expresso arquitetnica na sua
acepo mais ampla. A integrao desses trs problemas, j defendidos por Le Corbusier, se
apresenta de forma renovada a partir das virtudes libertadoras da produo em massa.
(COSTA, 1952, pp. 227-228).
206
debate e uma tenso permanente, que nem sempre acabam em resultados que
possam
ser
considerados
como
positivos.
No
necessariamente,
207
Eu tinha uma liberdade formal, mas como eu te falei, acabava que no tinha jeito de voc
sair daquilo. At porque, a tcnica construtiva deles uma, o tamanho mnimo dos ambientes
um. Ento assim, o sistema o mesmo... Por exemplo, voc vai tentar sempre colocar
sempre quatro apartamentos por uma caixa de escada. Se no tiver jeito, voc coloca trs.
Entendeu? Mas assim, a lgica do melhor aproveitamento, ento a gente acaba caindo no
mesmo modelo. (Depoimento do arquiteto autnomo autora - junho/2008).
209
250
Alm do baixo valor, quando havia repetio de projeto, a empresa pagava 30% do valor
anteriormente negociado para o anterior. Infelizmente, o entrevistado no mencionou qual
era o valor repassado para os arquitetos.
251 ... tinha uma rotatividade muito grande de pessoas trabalhando l, porque eles queriam
sempre achatar o mximo o profissional. Ento, enquanto o cara era jnior, recm-formado,
valia a pena. Pra mim, por exemplo, aconteceu isso. Porque teve certa altura que eu falei no,
no d mais pra mim. No posso perder meu tempo fazendo isso. (Depoimento do
arquiteto autnomo autora - junho/2008).
210
211
252
212
A ltima etapa se refere ao projeto legal, que vai ser apresentado para a
prefeitura. Ela pode ser elaborada pelo prprio escritrio de arquitetura que
desenvolveu o projeto desde o seu incio, ou pode tambm ser mais uma vez
terceirizada para outro escritrio de arquitetura. Em relao a essa ltima
modalidade de contratao, tive acesso a uma divulgao da empresa, via
correio eletrnico, em busca de arquitetos de todas as regies do Brasil para
desenvolverem projetos de prefeitura. A mensagem da arquiteta coordenadora
do Departamento de Desenvolvimento Imobilirio de uma regional da ECP
mencionava que os projetos j estavam com tipologias e implantao definidas,
em fase de estudo, e que o arquiteto terceirizado, alm de elaborar o projeto
legal, precisava acompanhar o processo na prefeitura, em todos os comuniqueses.253 A remunerao seria calculada de acordo com uma tabela da empresa,
em funo do nmero de unidades254, e o nico requisito exigido aos
arquitetos era a emisso de nota fiscal de servios.
A ltima etapa de um projeto arquitetnico, o projeto executivo, no
terceirizada, pois todo o processo construtivo padronizado como discutirei
no Captulo 5. Portanto, o detalhamento de cada tipologia j est pronto e, se
for o caso, h uma adaptao posterior realizada dentro da prpria empresa,
pelo seu quadro de funcionrios.
Em suma, o trabalho do arquiteto terceirizado pela ECP se limita elaborao
de: i) combinao das tipologias pr-definidas pela empresa nos diferentes
terrenos, espalhados pelo Brasil, realizando a adaptao necessria legislao
local conformando o estudo preliminar (em planta, corte e fachadas); ii)
desenho de reas livres, vias, reas de lazer e entrada configurando a
implantao geral do empreendimento (que est diretamente relacionado ao
projeto anterior); e iii) ao projeto de prefeitura. Passada a etapa em que a
variabilidade do terreno no mais interfere, todo o restante do processo de
253
Entrevistei um arquiteto de um escritrio pequeno, formado pelos trs sciosarquitetos, mais duas arquitetas e um estagirio, que trabalhavam h dez meses
para a ECP. Esse escritrio era subcontratado por um escritrio maior,
composto por vinte arquitetos, que j desenvolvia projetos h dois anos para a
empresa.
No momento da entrevista, em junho de 2008, eles estavam desenvolvendo
trs projetos de menor escala e trs grandes empreendimentos o arquiteto
chegou a mencionar que realiza planejamento de bairro, com reas de 250 a
300 mil m2. Um exemplo de um grande projeto era um edifcio de dezoito
pavimentos, com subsolo e rea de lazer. Nesse caso, os prazos de elaborao
de projeto, de acordo com as etapas foram: i) para o estudo preliminar: de uma
semana a dez dias; ii) projeto de implantao: uma semana; iii) projeto legal:
duas semanas.
Seu escritrio colaborou no desenvolvimento dos padres arquitetnicos da
empresa, fato que demonstra que o processo de padronizao muito recente.
Isso quer dizer que esse escritrio participou da depurao das tipologias
habitacionais e da escolha daquelas que melhor se adaptavam ao processo
construtivo como um todo e legislao, que ofereciam uma melhor equao
de custos e que apresentavam uma forma visual que satisfazia o pblico da ECP.
O arquiteto entrevistado disse-me que a alta velocidade de crescimento da
ECP requisitou mudanas de estratgias de organizao da rea tcnica, que
ainda no se encerraram. Uma dessas mudanas foi a centralizao cada vez
maior em alguns escritrios terceirizados, pois antes havia vrios escritrios de
arquitetura desenvolvendo projetos. Outra mudana, mais restrita aos
procedimentos tcnicos, foi o maior prazo proporcionado pela empresa para o
arquiteto pesquisar a legislao do local do empreendimento. Tambm houve
um aumento na remunerao do arquiteto terceirizado nos ltimos tempos,
214
215
216
Padronizao de produtos
255
256
FARIA, 2008a.
Informaes obtidas no site da empresa. Acesso em: 2 fev. 2008.
217
218
Quadro 17:
17 Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas).
Implantao
Plantas
Linha 1257
Fotos e perspectivas
So condomnios verticais, em geral, com cinco andares, sem elevador, e rea til de 40 a 55 m2 por
unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.040,0 a R$1.400,0, com valor
mximo de venda de R$77,0 mil por unidade. Nesta linha, busca-se utilizar a maior taxa de ocupao
possvel, com pequena rea de lazer, uma garagem descoberta por unidade, dois ou trs quartos,
raramente com sute e varanda.
Continua...
257
Todos os nomes relativos aos produtos das empresas foram substitudos por numeraes.
219
Continuao.
Implantao
Planta
Linha 2
Fotos e perspectivas
So condomnios verticais, em geral, mximo cinco andares, com ou sem elevador, e rea til de 42 a
70 m2 por unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.670,0 a R$2.000, e
preo por unidade entre R$70,0 mil a R$140,0 mil. Nesta linha, busca-se tambm utilizar a maior taxa
de ocupao possvel, com reas de lazer mais elaboradas, mdia de 1,5 garagem coberta por unidade,
dois a quatro quartos, com ou sem sute, geralmente com varanda e coberturas.
Continua...
220
Concluso.
Implantao
Plantas
Linha 3
Fotos e perspectivas
So condomnios horizontais, com rea til de 70 a 120 m2 por unidade. O preo mdio por metro
quadrado de venda varia entre R$1.430,0 a R$1.830,0 mil, e preo por unidade entre R$100,0 mil a
R$220,0 mil. Nesta linha, h reas de lazer mais elaboradas e completas, duas garagens por unidade,
dois a quatro quartos, com sute.
Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir de informaes disponibilizadas no site da empresa.
221
especficas
determinadas,
sobretudo,
pelo
preo
de
dos
pavimentos-tipo.
Encontrei,
muitas
vezes,
diferentes
222
44%,
nos
ltimos
quatro
anos;
na
Linha
2,
223
Quadro 18:
18 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008).
Produto
Unidades
Linha 1
Linha 2
Linha 3
Total
Preo mdio por
unidade
Linha 1
Linha 2
Linha 3
2004
no
%
1062
70,5
258
17,1
186
12,4
1506 100,0
2005
no
%
812
59,7
316
23,2
233
17,1
1361 100,0
2006
no
%
622
29,9
969
46,6
488
23,5
2079 100,0
2007
no
%
1666
25,2
4151
62,9
785
11,9
6602 100,0
2008
no
%
6099
42,0
7739
53,4
663
4,6
14500 100,0
R$ Mil
R$ Mil
R$ Mil
R$ Mil
R$ Mil
61
78
93
71
92
109
70
103
142
70
115
158
88
116
162
Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.
Quadro 19:
19 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008).
Produto
Unidades
At R$ 80.000
De R$ 80.001 at R$ 130.000
De R$ 130.001 at R$ 180.000
De R$ 180.001 at 260.000
Acima R$ 260.000
Total
Preo mdio por unidade
Mdia geral de preo
2004
o
n
%
1124 74,6
345 22,9
35
2,3
2
0,1
1506
100
R$ Mil
68
2005
o
n
%
800 58,8
439 32,3
95
7,0
27
2,0
1361
100
R$ Mil
82
2006
o
n
%
734 35,3
870 41,8
368 17,7
107
5,1
2079
100
R$ Mil
102
2007
o
n
%
2086 31,6
2844 43,1
1106 16,8
489
7,4
77
1,2
6602
100
R$ Mil
109
2008
n
%
4139 28,4
7357 50,6
2261 15,5
794
5,5
14500 100
R$ Mil
108
Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.
258
Quadro 20:
20 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009).
Produto
Unidades
Linha 1
Linha 2
Linha 3
Total
Preo mdio por unidade
Linha 1
Linha 2
Linha 3
1S 2008
no
%
2.710
35,6
4.485
58,8
429
5,6
7.624
100
R$ Mil
87,8
115,4
152,8
1S 2009
no
%
8.627
65,3
4.347
32,9
239
1,8
13.213
100
R$ Mil
86,7
111,4
208,5
Produto
Unidades
At R$ 80.000
De R$ 80.001 at R$ 130.000
Acima de R$ 130.000
Total
Preo mdio por unidade
Mdia geral de preo
1S 2008
no
%
2.157 28,3
3.799 49,8
1.669 21,9
7.624
100
R$ Mil
107,7
1S 2009
no
%
4.406 33,3
7.476 56,6
1.331 10,1
13.213
100
R$ Mil
97,0
Isso significa que 90% das unidades vendidas estavam dentro do limite
mximo do imvel a ser financiado, isto , R$130.000,00, estabelecido pelo
Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lanado em 2009. Desde
ento, a estratgia da empresa de propiciar maior concentrao de vendas
elegveis a esse programa. No segundo trimestre de 2009, 76% das vendas
contratadas foram financiadas pelo sistema SFH-FGTS e os 24% restantes,
pelo SFH-SBPE. Esses dados reforam a discusso apresentada no Captulo 3,
sobre a interdependncia entre as formas de financiamento disponveis aos
clientes e as tendncias de lanamentos e, consequentemente, de vendas da
empresa. As estratgias da ECP esto fortemente relacionadas aos incentivos
ao financiamento habitacional via bancos privados e aos programas
habitacionais, diretamente elaborados pelo Estado.
225
CAPTULO 5
O lugar
lugar da tecnologia:
tecnologia:
padronizao do processo produtivo e sistema de controle
227
259
FARIA, 2008a.
OLIVEIRA, Thiago. A passos curtos. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 82, maio
2008b.
260
229
261
262
230
231
Mais do que a padronizao das linhas de produtos, que define a forma visual da
mercadoria, a padronizao dos ambientes-tipo e das tipologias habitacionais
est em estreita relao com outra forma de padronizao, muito mais
estrutural, a padronizao do processo de produo.263
Dessa forma, se os projetos arquitetnicos organizam a composio dos
ambientes-tipo
nos
diversos
terrenos
onde
so
implantados
os
263
A arguio do Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, durante meu Exame de Qualificao,
propiciou-me distinguir essa relao umbilical entre essas modalidades de padronizao.
Reproduzo aqui suas palavras: o que implica a padronizao do produto o processo de
produo, no mais. A questo padronizar os gestos no canteiro de obras, educ-los;
construir uma memria de procedimentos, alm de instituir uma memria de fornecedores,
preos referenciais, j-saberes que facilitam o processo de aquisio, conferncia, estocagem
e distribuio. So elementos que facilitam e articulam processos de controle. Agradeo
enormemente a indicao.
232
234
235
236
Custo e controle
operacionais,
que
incluem
despesas
comerciais,
gerais
264
265
Lucro Lquido
20%
Imposto de Renda e
Contribuio
3%
Despesas Financeiras
3%
Despesas
Operacionais
11%
Custos Terreno
17%
Dedues da receita
bruta
14%
Custos mo-deobra/administrao
obra + custos de
materiais de
construo
32%
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do relatrio da administrao da ECP referente ao ano de
2006.
239
Este sistema de controle de custos foi inspirado em uma empresa mexicana, especializada
em construo popular. A turma daqui foi para o Mxico conhecer o centro de tecnologia da
informao do grupo. Eles abriram muita coisa pra gente, declarou o fundador e scio
majoritrio da ECP (CANADO, 2008).
267 Os chamados "ativos intangveis" so aqueles que no tm existncia fsica e so assim
definidos pela Lei n. 11.638/07: direitos que tenham por objeto bens incorpreos destinados
manuteno da companhia ou exercidos com essa finalidade, inclusive o fundo de comrcio
adquirido. So exemplo de ativos intangveis: os direitos de explorao de servios pblicos
mediante concesso ou permisso do poder pblico, marcas e patentes e softwares.
Informaes
disponveis
em:
<http://www.normaslegais.com.br/legislacao/lei11638_2007.htm>. Acesso em: 16 nov.
2009.
240
241
Quadro 22:
22 ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no
canteiro da ECP.
Custos
Consumo de
Materiais
Qualidade
Cronogramareferncia de
execuo das
obras: % da obra
executada por
ms.
ndices de consumo
para cada material
utilizado
(calculado em
material
consumido/m2).
Padro ECP:
manual de
procedimentos e
detalhamento
construtivo.
Acompanhamento
mensal: realizada
pelo engenheiro.
Acompanhamento
mensal: realizada
pelo engenheiro.
Prazo
ndices de
Produo
Procedimentos
Internos de
Planejamento e
de Controle
Medio mensal:
realizada pelo
engenheiro.
Medio mensal:
realizada pelo
engenheiro.
Superviso sobre o
acompanhamento
mensal (realizada
pelo engenheirosupervisor).
Superviso sobre a
medio mensal
(realizada pelo
engenheirosupervisor).
Auditoria realizada
pelo VicePresidente de
Produo.
Auditoria realizada
pelo VicePresidente de
Produo.
Para supervisor,
engenheiro, mestre
e almoxarife:
prmio mensal (at
40% a mais no
salrio) se cumprir
metas e prazos de
referncia.
Para supervisor,
engenheiro, mestre
e almoxarife: prmio
ao final da obra
(quantia em
dinheiro,
proporcional ao
salrio) se alcanar
custo previsto.
Banco de Ideias:
solues
construtivas que
diminuam custos:
prmio em
dinheiro,
proporcional
economia a ser
obtida com a
soluo.
Procedimentos
Externos de
Controle
Incentivos
242
Estoque on-line:
alimentado pelo
almoxarife.
Livro de Consumo
de materiais:
almoxarife anota
o consumo, o
estagirio verifica.
Kits de instalao:
eltrica e
hidrulica.
Auditoria sobre o
consumo de
materiais
(realizada por
engenheiro do
Dep. de
Controle).
Auditoria sobre as
atividades do
almoxarife
(realizada pelo
coordenador de
almoxarife).
Dirio de obras:
preenchido pelo
estagirio.
Divulgao de
solues
construtivas bem
sucedidas entre
as obras
(realizada por
engenheiro de
manuteno).
Auditoria do
PBPQ-H
Auditoria sobre
projeto de
instalaes,
realizada por
encarregado de
instalador.
Para supervisor,
engenheiro,
mestre e
almoxarife:
prmio ao final da
obra (quantia em
dinheiro,
proporcional ao
salrio), se a
qualidade da
obra estiver de
acordo com o
padro.
ndices de produo:
produo: cronograma, custos, consumo de materiais e
moeda ECP
268
Moeda ECP
vai fechar sua obra em 1 milho e 800, voc vai fechar em 2 milhes. Da, vem essa tabelinha
que o custo real, e o que eles fazem da projeo. Pra eles, o que vale a projeo. Porque
da voc tem que ficar esperto: meu custo real t baixo, mas a minha projeo t alta... ou
ento, ou eu tenho que avanar na minha produo ou eu tenho que diminuir meu custo
(Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008).
269 O engenheiro citou apenas o IGP-M e a Bovespa, como alguns dos ndices considerados.
Em busca em sites especializados, encontrei, provavelmente, os outros trs ndices que
compem o clculo da moeda ECP: o INCC (ndice Nacional de Custo da Construo calculado pela FGV), o SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da
Construo Civil - IBGE) e o CUB (Custo da Construo Residencial Sinduscon).
270 ATTUCH, Leonardo. O (futuro) maior construtor do mundo. Isto Dinheiro, So Paulo,
17 ago. 2007.
244
271
272
273
pra obra. Da a gente senta pra conversar junto: , o que a gente vai fazer
pra melhorar isso a.274
quadrados
produzidos
(paredes,
revestimento
etc.)
pelos
274
275
Auditorias e supervises
Praticamente para cada funcionrio que exerce a ligao entre obra e empresa,
ou seja, para mestre, engenheiro e almoxarife, o trip da obra, h um ou mais
coordenadores ou supervisores, tambm trabalhadores da empresa, que
realizam auditorias e supervises peridicas. Para as atividades do engenheiro
h o engenheiro-supervisor, responsvel pelas obras da regional, que fiscaliza o
acompanhamento da obra, pelo sistema online, verificando se no houve erros
ou burla no acompanhamento realizado pelo engenheiro.
Dentro da rotina estipulada pela empresa, o supervisor visita a obra
quinzenalmente, mas, na prtica, essa frequncia pode ser aumentada ou
diminuda, dependendo dos problemas que a obra enfrentar. O engenheirosupervisor de obra atua tambm como parceiro do engenheiro de obra. Ambos
se encontram no momento em que a luz vermelha foi acesa, a fim de se
discutir possveis solues para reverter a m colocao da obra no ranking da
empresa.
O controle externo cotidiano o estoque online, que preenchido pelo
almoxarife, mas controlado pela regional. A verificao de que os nmeros
de peas presentes no almoxarifado so idnticos aos discriminados no
estoque online realizada pelo coordenador do almoxarife que, por sua vez, faz
uma auditoria na obra a cada quinze dias. O coordenador de almoxarife, ou o
encarregado de almoxarife, responsvel por todas as obras da regional e
supervisiona cada uma delas com essas auditorias peridicas.
Quando so encontrados problemas no controle de consumo de materiais, o
coordenador de almoxarife aciona um engenheiro do Departamento de
Controle da Regional, para realizar uma auditoria na obra. Alm de todo esse
esquema de superviso, h o controle de compras realizado por telefone:
248
276
250
277
engenheiro. No entanto, esse prmio pago apenas uma nica vez e aquela
reduo de custos se reproduz na escala de produo da empresa.
Tanto o Banco de Ideias como o ranking das obras da empresa servem como
parmetros de avaliao dos engenheiros e trabalhadores ligados diretamente
ao canteiro. Ao mesmo tempo, operam como formas de incentivo e de
concorrncia, que pode ser benfica ou no, entre eles.
252
278
FERRO, Srgio. O canteiro e o desenho. (1976). In: ______. Arquitetura e trabalho livre.
So Paulo: Cosac Naify, 2006. p. 112.
279 Anotao do meu caderno de campo, sobre o cotidiano da obra do Monte Alto.
253
de
madeiras,
sobretudo
para
execuo
de
frmas.
E,
280 Na entrevista com o engenheiro, ele fez uma comparao com a obra de um edifcio
vizinho de outra construtora, que adota a estrutura em concreto armado e vedao em
alvenaria: A gente comeou construir igual, ao mesmo tempo que aquele prdio ali do lado.
[...] S que, que nem, hoje eles esto no quarto andar da estrutura. S que eles no tem uma
janela, um batente, nada pronto. Eu tou no quarto andar de alvenaria, j tenho alvenaria
inteira pronta e j estou comeando a fazer gesso.[...] Eles esto um andar na frente de
estrutura, mas, alvenaria, acho que eles comearam o primeiro andar, negcio assim, mas eles
no colocaram uma janela ainda, no colocaram batente ainda. E janela e batente so itens
que pesam no oramento. E eu j comecei gesso hoje que eles no comearam, reboco
interno... j comecei gesso, reboco interno, parte de esgoto. A gente j comeou e eles ainda
no. E ento eu acho que... l se eles quiserem montar o escritrio dentro de um apartamento,
eles no tem apartamento pronto. Eu j t com apartamento pronto. Voc j vai fazendo o
apartamento. L, vai mais rpido, a estrutura vai muito mais rpido, a cada quinze dias, voc
faz um andar. S que aqui voc... tem a vantagem que a gente j ta com o apartamento quase
pronto j. (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). De fato, seja
pelo fator tcnico ou no, a obra da ECP se encerrou antes do canteiro vizinho, de uma
empresa construtora local.
281 Depoimento do mestre-de-obras autora fevereiro/2008.
254
282
256
286
258
CAPTULO 6
O lugar do canteiro:
canteiro: trabalho controlado
259
287
Frase do Prof. Paulo Csar Xavier Pereira durante sua arguio no meu Exame de
Qualificao. Agradeo bastante a indicao.
288 BOURDIEU, Pierre. O espao dos pontos de vista. In: ______. (coord.). A misria do
mundo. Petrpolis: Vozes, 1997.
Bourdieu (1997) exemplifica como um dos lugares ditos difceis, o conjunto habitacional ou a
escola em sua ampla e profunda pesquisa realizada na Frana. Nesses lugares, preciso
mostrar como so, primeiramente, difceis de descrever e de pensar [grifo do autor] e que preciso
substituir as imagens simplistas e unilaterais (aquelas que a imprensa sobretudo veicula), que
conformam nossa familiaridade com as experincia cotidianas, por uma representao
complexa e mltipla, fundada na expresso das mesmas realidades em discursos diferentes, s
vezes, inconciliveis. (1997, p. 11).
261
262
293
296
299 Primeiro, porque a produtividade mdia do setor baixa, diante da combinao de uma
desordem estrutural (fonte de fatigas e de gestos inteis do trabalhador), e o jogo paternalista
serve menos extrao de sobretrabalho e mais aos objetivos simblicos. Segundo, a
perversidade do sistema jurdico permite o favoritismo e a pequena corrupo: o formalismo
da carteira de trabalho refora o paternalismo arbitrrio do mestre, por meio das
compensaes individualizadas, segundo critrio de submisso. Terceiro, e por ltimo, a
irregularidade do calendrio e do ritmo da construo leva instabilidade operria e
incerteza do estatuto profissional dos trabalhadores. (MORICE, 1996). Alain Morice,
antroplogo francs, procurando analisar a reproduo social na construo civil, realizou
uma pesquisa de campo na cidade de Joo Pessoa (PA), entre 1987 e 1990, nesse setor. Cf.
MORICE, 1992 e 1996.
300 O discurso do presidente Lula de 2008, exaltando a construo civil como um setor
importante na gerao de empregos, refora essa hiptese de Morice (1996), indicando a
permanncia funcional de elementos arcaizantes.
266
301
267
contemporneas
que
problematizam
os
atributos
305
309
Cf. THOMPSON, Edward Palmer. A formao da classe operria inglesa. So Paulo: Paz e
Terra, 1987.
270
310
autores citados por Cockell (2008), Franco (1995) e Cattani (2001), atribuem esse aumento da
escolarizao graas aos programas de alfabetizao e de educao bsica promovidos por
empresas em seus canteiros de obras, durante a dcada de 1990. Sobre esses programas, ver o
trabalho de Barone (1999).
313 Sobre a utilizao do termo subempreiteiras, ver nota 27 (p. 36).
272
314
No pude ter acesso ao contedo dos contratos com essas subempreiteiras. Mas pude
perceber que para a subempreiteira ABC tratava-se de um contrato para execuo de
determinado servio, enquanto que para as demais, era para cesso de mo-de-obra, ao longo
da obra, sem servio especfico.
273
274
275
276
277
O processo de trabalho
315
278
318
Vale ressaltar que a anlise de Farah (1996) se refere ao perodo at a dcada de 1980.
Como j apontei anteriormente, essa afirmao precisa ser relativizada para o momento
contemporneo, tendo em vista a permanncia de grande parcela de trabalhadores da
construo civil no setor, possibilitando uma identidade com seus respectivos ofcios. Cf:
Vargas (1992) e Cockell (2008).
280
281
a partir desse trip e de suas relaes, por um lado, com personagens reais
superiores e inferiores hierarquicamente a eles, e, por outro, com esse sistema
informatizado de controle (cujas caractersticas foram descritas no Captulo 5)
que procurarei analisar a hierarquia presente neste tipo de canteiro.
A relao entre almoxarife, engenheiro e mestre: o trip da obra
da
contratao
de
trabalhadores,
da
situao
dos
282
319
284
321
responde
diretamente
questes
colocadas
pelos
auditores.
322
286
O trip exerce outro tipo de controle, diferente daquele exercido pelo sistema
online, em relao aos demais trabalhadores.323 Dessa forma, completa-se o
sistema de controle como um todo da obra, por meio das relaes cotidianas
de trabalho.
O mestre aquele que mais interage com os demais participantes da obra.
Segundo o prprio, a funo do mestre, ele tem ficar com o olho na obra
inteira. A afirmao do mestre de que tudo gira em torno dele tem
ressonncia na prtica. A partir do momento em que o engenheiro passou
determinada orientao para ele ou a partir de uma deciso que tomaram
juntos, ele olha todas as partes da obra.
Com o subempreiteiro, o mestre dialoga quando se inicia um novo contrato,
no qual se especificam os servios a serem realizados, e quando h problemas
em relao aos trabalhadores subempreitados. Em relao a esses ltimos, o
mestre evita conversar diretamente. Eu procuro falar mais com o empreiteiro,
agora, quando ele no age eu falo direto. Porque a responsabilidade minha.
No entanto, quando o mestre no gosta de um trabalhador, ele pede para
que o subempreiteiro tire essa pessoa da obra: eu chego e falo pra ele
[subempreiteiro]: eu no quero mais essa pessoa na obra. Porque ele pode pr
quem ele quiser, a responsabilidade dele. S que precisa ver que se vai
adequar com as normas nossas. Essas normas estabelecidas pelo mestre esto
relacionadas ao comportamento do trabalhador: tem que ser honesto, no
bagucento, silencioso e no pode mexer com as pessoas que passam na
rua.324
Ele precisa dessas normas para manter a organizao e ter a obra na sua
mo. O controle do pessoal fundamental:
323
325
326
288
fazendo. Depois que voc passa, voc fica de fora, olhando... eu, no meu
caso, eu fao isso: olho para ver se ele t fazendo a medida exata. Ou ele
t dando pouco, ou t pondo bastante, entendeu? Porque, geralmente, o
engenheiro passa para voc que uma medida X e a gente fica s
analisando para ver se ele faz ou no. Porque pra eles, no tem
responsabilidade nenhuma, n? Se gasta menos ou se gasta mais. Ou se
vai ter perigo de cair isso ou no.327
290
Brochier (1998) questiona essa anlise de Morice (1996), pois, para ele, apenas
o paternalismo no explicaria a complexidade das relaes presentes no
canteiro de obras. Elas dependem de uma negociao cotidiana, permeada pelo
interesse daquilo que Brochier (1998) chama de donnant-donnnant332, ou seja,
os operrios efetuam um servio pensando na troca de algo ou na promessa de
algo, existindo respostas em cadeia de cada postura assumida e nas relaes
entre os participantes do canteiro. Assim, o mestre seria menos uma metfora
paternal e mais uma metfora de cmplice, marcada por uma relao de
respeito. A legitimidade do mestre viria de sua competncia tcnica e de sua
autoridade obtida a partir de uma atitude justa.
As minhas observaes empricas reforam esse argumento de Brochier (1998)
na medida em que o mestre negocia cotidianamente a organizao do
trabalho perante os demais trabalhadores. Porm, e talvez aqui resida um
diferencial, no apenas o mestre que estabelece diretamente a relao entre
empresa e trabalhadores, como sugerem Morice (1996) e Brochier (1998). A
engrenagem intermediria, no meu caso, se situa no trip formado pelo
engenheiro, pelo mestre e pelo almoxarife.
Na anlise de Bicalho de Sousa (1994), h uma conflitividade e uma tenso
permanente no cotidiano de trabalho no canteiro, cujo foco justamente a
oposio entre gestores da produo (engenheiros, mestres, encarregados e
apontadores) e os operrios. Para suportar tal hierarquia de poder presente no
canteiro de obras, segundo a autora, os operrios buscam reafirmar laos de
cooperao e de solidariedade durante o processo produtivo. Entre eles, ela
destaca o trabalho de parceria entre os profissionais e entre os profissionais
e serventes alm da presena de brincadeiras e de xingamentos que, ao
mesmo tempo em que tornam o ambiente de trabalho descontrado e
amigvel, se contrapem agressividade latente das relaes sociais ali
presentes.
332
A expresso francesa donnant-donnant utilizada quando algum quer fazer algo em troca
de alguma contrapartida. Em portugus, a expresso uma mo lava a outra, poderia ser a
sua correlata.
291
333
334 A expresso classes perigosas remonta a um debate do sculo XIX no Brasil. De acordo
com Chalhoub (1996), para os parlamentares brasileiros, logo aps a lei de abolio da
escravatura, em 1888, tornou-se conveniente associar o conceito de classes perigosas ao de
classes pobres no momento de elaborao de um projeto de lei de represso ociosidade
dos trabalhadores. Segundo o autor: para os nobres deputados, a principal virtude do bom
cidado o gosto pelo trabalho, e este leva necessariamente ao hbito da poupana, que, por
sua vez, se reverte em conforto para o cidado. Dessa forma, o indivduo que no consegue
acumular, que vive na pobreza, torna-se imediatamente suspeito de no ser um bom
trabalhador. Finalmente, e como o maior vcio de um ser humano o no-trabalho, a
ociosidade, segue-se que aos pobres falta a virtude social mais essencial; em cidados que no
abunda a virtude, grassam os vcios, e logo, dada a expresso classes pobres e viciosas,
vemos que as palavras pobres e viciosas significam a mesma coisa para os parlamentares.
Uma vez cometida essa abstrao, ou essa impreciso, na origem do raciocnio [...], o resto se
segue como que naturalmente: os pobres carregam vcios, os vcios produzem malfeitores, os
malfeitores so perigosos sociedade; juntando os extremos da cadeia, temos a noo de que
os pobres so, por definio, perigosos. (CHALHOUB, 1996, p. 22).
335 No canteiro de obras de um mutiro, que acompanhei de perto durante a pesquisa de
campo, a assistente social foi ameaada por um mutirante-trabalhador com um revlver,
escondido, mas no completamente, em sua camisa. Ele solicitava que ela retirasse suas faltas,
que, no caso do mutiro, representavam o principal parmetro de participao na obra. A
partir de determinado nmero de faltas, o mutirante poderia ser excludo do mutiro.
293
336
294
337
Digamos que o funcionrio ele comeou a faltar a semana toda. Que nem aconteceu
semana passada: o cara foi contratado dia 18, trabalhou 18, 19, 20, teve o feriado dia 21. Na
segunda at sexta feira passada, ele no veio. A eu pego encaminho um e-mail l para Ribeiro
Preto. Ribeiro Preto manda uma carta pra ele, o Departamento Pessoal, falando porque que
ele t faltando do servio, sabe? Pedindo pra ele vir aqui na obra dar um esclarecimento. A se
ele no responder isso a, no outro dia, n? Eles j pedem pra vir no outro dia. A no terceiro
dia, eu j ligo pra Ribeiro de novo, eles mandam uma advertncia, via correio, pra ele assinar.
[...] Esse funcionrio aqui que recebeu a carta, ele veio aqui, infelizmente tava com problema
familiar e teve que... ele acabou pedindo a conta, do contrato de experincia, acabou
pedindo. (Depoimento do almoxarife autora - abril/2008)
295
Assim sendo, mesmo tendo o sistema online beirando uma figura onipresente e
aterrorizante, que pressiona virtual e presencialmente o trip da obra, o
agenciamento do controle s se completa a partir do diagrama de poder que se
estabelece no cotidiano do canteiro. Isso porque a mediao necessria entre
homens e sistema virtual se efetua pela transmisso das informaes contidas
no sistema online por aqueles que o acessam (engenheiro e almoxarife, no caso)
e que so diretamente controlados por ele. No entanto, essa transmisso entre
gerncia e trabalhadores de execuo de atividades no direta. Ela requisita
ainda a figura intermediria do mestre que, esse sim, completa o sistema e
apresenta uma posio superior hierarquicamente em relao queles que so
presencialmente controlados no canteiro (os trabalhadores em geral).
A prescrio do trabalho
338
que fazem com que sempre ocorra uma discrepncia entre o prescrito e a
realidade da situao, que se encontra em todos os nveis de anlise entre
tarefa e atividade. Para o autor, trabalhar preencher o espao entre o
prescrito e o efetivo.340
As mudanas ocorridas no cenrio internacional dos setores produtivos, nos
ltimos vinte anos, afetaram diretamente o trabalho das pessoas.341 Sznelwar e
Mascia, no prefcio do livro de Dejours (2008), apontam que a disseminao
de novas tcnicas de organizao da produo e do trabalho baseadas no
modelo japons e na produo enxuta criaram novos referenciais para as
empresas e para o debate acadmico que, contudo, no controlam menos
que os modelos anteriores. Os autores indagam se esses modelos
representariam uma ruptura com o modelo taylorista-fordista, at ento
hegemnico.
No caso do canteiro brasileiro, como conclui Morice (1992), o taylorismo
tampouco foi bem compreendido para ser implementado na sua totalidade. A
distncia entre o trabalho prescrito e o real bastante conhecida, havendo
intercorrncias que no so passveis de controle prvio - como j mostraram
Berthet e Cru (2003), Duc (2002) e Vargas (1983), por exemplo.
No caso francs, Duc (2002), dentro de uma abordagem ergonmica, tem a
hiptese de que, atualmente, os modos de organizao dos canteiros
resultariam de uma confrontao dialtica entre uma lgica de Organization du
Travail Prescription Floue (OTPF - Organizao do Trabalho pela Prescrio
340 DEJOURS, Christophe. A avaliao do trabalho submetida prova do real: crticas aos
fundamentos da avaliao. In: SZNELWAR, Laerte Idal; MASCIA, Fausto Leopoldo. (orgs.)
Cadernos de TTO, no 2. So Paulo: Blucher, 2008. p. 38.
O autor continua: Ora, o que preciso ser feito para preencher esse espao no pode ser
previsto de antemo. O caminho a percorrer entre o prescrito e o real deve ser inventado ou
descoberto a cada vez que o sujeito trabalha. Christophe Dejours uma grande referncia
nos estudos sobre psicologia do trabalho e autor do livro clssico A loucura do trabalho.
Cf. DEJOURS, 2003.
341 Entre esses fenmenos que afetaram profundamente o campo do trabalho, Sznelwar e
Mascia (DEJOURS, 2008) destacam: o expressivo aumento das transaes comerciais
internacionais, das transaes financeiras e da mobilidade e liquidez do capital; o crescimento
das atividades de servios; o surgimento de atividades e cargos de maior contedo
intelectual, mas no necessariamente gerenciais; entre outros.
297
342
Segundo o dicionrio de francs Micro Robert, floue significa: i) aquilo que apresenta
contornos poucos definidos; ii) que no tem forma precisa; iii) incerto, indeciso, vago.
298
343
aprovao
do
estudo
de
viabilidade
sobre
determinado
300
e,
provavelmente,
os
engenheiros
terceirizados346,
fazem
346
Digo provavelmente porque tenho como hiptese de que ocorram com os projetos
tcnicos, os mesmos procedimentos de terceirizao que ocorrem com o projeto
arquitetnico.
301
347
Assim o mestre prescreve o trabalho para o subempreiteiro: tem alguma coisa que eu
quero que faa diferente, eu j vou e j falo pro empreiteiro: quero que faa isso, quero que
faa aquilo. O subempreiteiro, por sua vez, repassa a prescrio do mestre para os seus
trabalhadores. (Depoimento do mestre autora fevereiro/2008).
348 Geralmente assim: hoje eu tava conversando com Seo Pedro [mestre] pra soltar reboco
interno, contrapiso. Porque a gente sabe que d pra fazer. Ento, a gente chama, toda sextafeira a gente faz reunio com o empreiteiro. , semana que vem a gente vai precisar fazer tal
tal coisa. Ento, , aumentar o pessoal na alvenaria e precisamos soltar reboco interno e laje.
Que nem o pessoal do gesso a, semana passada eu chamei o empreiteiro deles que l de
Ribeiro: voc faz isso pra ns? T, fao. Ento, que dia voc vai colocar que a gente j
liberou aqui. Ento, ele veio e comeou a fazer. Ento, uma reuniozinha que eu fao... na
maioria das vezes eu prefiro fazer eu e o Seo Pedro... (Depoimento do engenheiro de obras
autora - fevereiro/2008).
349 Eu e o Seo Pedro a gente fala assim: precisamos trocar, precisamos colocar gente nova a.
Ns dois que mandamos na obra... as reunies so mais assim pra informar do que pra pedir
alguma opinio... (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008).
302
350
304
305
306
Regulamentao do trabalho
Uma das sadas adotadas pelo setor da construo civil, no Brasil, para
aumentar o excedente econmico sem, contudo, aumentar a produtividade por
meio da utilizao de maquinaria e de uma racionalizao dos mtodos de
produo, segundo Vargas (1983), encontra-se na apropriao de mtodos
de organizao do trabalho que beiram um uso predatrio da fora de
trabalho. Esse setor reconhecido, tanto no debate acadmico como nos
veculos da mdia, por se beneficiar dos meandros da legislao trabalhista e
adotar as prticas dilapidadoras da fora de trabalho como denomina
Bicalho de Sousa (1994) , tais como: o estabelecimento de salrios no
condizentes com a subsistncia operria; aumento da jornada de trabalho (os
conhecidos seres, ou o trabalho noturno, e as viradas, que significa a emenda de
uma jornada a outra); e uso extenuante da fora de trabalho sob condies
laborais bastante precrias.351
Contemporaneamente, essas prticas podem ser ainda reconhecidas, de forma
explcita ou no, nos canteiros de obras. Porm, no contexto de uma grande
empresa de construo, a fiscalizao, sobretudo, do Ministrio do Trabalho,
em relao s condies laborais e regulamentao trabalhista, existe e
requisita outra postura da empresa. Essa postura tem a ver com um
cumprimento legislao trabalhista, em relao s formas de contratao de
trabalhadores e aos padres de condies adequadas de trabalho, mas que
permeada por estratgias de regulamentao que escapam prpria legalidade
como procurarei mostrar a seguir, a partir do caso da ECP.
Apesar de existir a tendncia dentro da empresa de se diminuir a mo-de-obra
subempreitada nos canteiros de obras, como j comentei na Introduo desta
tese, a extensa variabilidade de servios impede que se elimine totalmente a
subcontratao. Nessa obra, para a elevao da alvenaria, conseguiu-se eliminar
o subempreiteiro na metade do processo e contratar mo-de-obra prpria para
351
SUBEMPREITADA E TERCEIRIZAO
alvenaria
servente
fundao
pedreiro
SERVIOS BSICOS
gs
SERVIOS
ESPECIALIZADOS
pintura
reboco
externo
carpinteiro
eletricista
imperm.
laje
gesso
SERVIOS
FIDELIZADOS
SALRIO FIXO
armador
SALRIO+
PRODUO
SALRIO+
PRMIO+
GRATIFICAO
pedreiro
acabamento
engenheiro
almoxarife
mestre
SALRIO+
SERVIOS
EXTRAS
almoxarife
vigia
servente
vigia
guincheiro
352
Subempreitada
Subempreitada e terceirizao
353 SERRA, Sheyla Mara Baptista. Diretrizes para gesto de subempreiteiros. Tese (Doutorado em
Engenharia) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2001.
Serra procura diferenciar conceitualmente a subempreitada. Segundo a autora, amparada na
legislao trabalhista brasileira, h a subempreitada mais simples ou a subcontratao, destinada a
servios no especializados ou no inovadores, em que h a contratao de pessoas fsicas ou
jurdicas para execuo de determinadas atividades ligadas produo, sob a responsabilidade
tcnica da empresa principal e subordinada a ela; e a subempreitada mais complexa ou a terceirizao,
voltada a servios especializados, na qual h maior cobrana de responsabilidade do
contratado, na medida em que realiza as atividades com total autonomia, arcando com riscos e
garantias, e substitui a empresa principal na realizao de determinados servios. Com a
entrada de empresas subcontratadas no canteiro de obras, os nveis hierrquicos no canteiro
de obras se configuram de outra maneira: alm dos trabalhadores da empresa principal, h
operrios dessas outras empresas que no so subordinados ao mestre ou engenheiro de
obras.
354 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.
309
engenheiro
considerava
que
remunerao
dos
trabalhadores
355
311
357
312
359
FARIA, Renato. Produo interna. Tchne, So Paulo, ano 16, n. 135, jun. 2008b.
Um dos problemas da contratao de equipe prpria a formao e capacitao dos
trabalhadores. Essa mesma reportagem menciona que a ECP firmou convnio com
universidades para treinamento de seus operrios. [...] Os cursos acontecem aos sbados, o
dia todo, e duram de dez a 12 semanas. O investimento inicial alto, tanto em razo da
necessidade de capacitao dos novos funcionrios quanto da menor produtividade
apresentada em suas primeiras semanas de trabalho, reconhece o superintendente. Mas, com
o passar do tempo, ele garante que so obtidos ndices semelhantes ao das empreiteiras, o que
garante a viabilidade da alternativa (Faria, 2008b.). Ao apresentar os resultados do primeiro
trimestre de 2008, um dos vice-presidentes destacou o time de construo como ponto
importante no sucesso da empresa, sobretudo, a contratao de mestres-de-obras e de
engenheiros. Segundo ele, desde 2006, houve um incremento de trainees e estagirios, que vm
sendo incorporados como engenheiros da empresa. A preparao da mo-de-obra tambm
foi outro ponto destacado por ele, tendo em vista a especificidade da construo civil: tem
que ter mestre-de-obras, carpinteiro, servente. Tem que ter o time inteiro preparado.
360 Ibidem.
313
314
315
363
316
Registro em carteira
Paga pouco, mas paga bem.364
l pra ajudar, porque aqui em prol de uma coisa s. Que nem, s vezes, precisa de um
servente para colocar numa concretagem. A a gente coloca os nossos l. Da tem uma
diminuio nos custos, que nem, se eu fosse pagar 7,20 para ele concretar uma laje, s que eu
coloquei 100% de servente meu, eu vou pagar 6. E ele [subempreiteiro] t sabendo de tudo
isso. Ento, tudo uma conversa, entendeu? Voc no t ajudando a gente, ento, a gente vai
diminuir um pouco o custo. A gente faz desse jeito. S que as nossas conversas geralmente
so ele defendendo o dele e a gente querendo defender o nosso. (Depoimento do
engenheiro de obras autora fevereiro/2008).
364 Depoimento de um servente de obras autora - abril/2008.
365 Em maio de 2008, um acordo entre os rgos representativos do setor da construo civil
permitiu um aumento mdio de 8,51% nos salrios dos trabalhadores do interior do estado de
So Paulo aumento equivalente quele que ocorreu um ms antes na capital. O salrio
mensal dos trabalhadores no-qualificados passou para R$628,10, para uma jornada de 220
horas mensais, j na capital esse piso aumentou para R$712,80. (FRANK, 2008a).
366 Cf. nota 331 (p. 290).
317
367
368
318
Engenheiro: tem uma perspectiva de aumento, tem sim. Teve trs obras,
voc vai ganhar um pouquinho a mais do que quem comeou agora e
que tem uma obra s. meio de acordo com o nmero de obras.
Quando eu tinha uma obra s, eu ganhava menos do que eu t
ganhando agora369.
Salrio + servios ou horas extras
369
319
alcanadas as metas de prazo, de custo e de qualidade, ele pode ter ainda outro
valor adicionado, equivalente sua parte do prmio que pode chegar at
40% a mais do seu salrio.
Liminaridades
Liminaridades na regulamentao
de
trabalhadores
de
execuo
(pedreiros
serventes,
371
Choma autor do livro Como gerenciar contratos com empreiteiros: manual de gesto de
empreiteiros na construo civil. Cf. CHOMA, 2007.
372 Cf. ROSSO, Silvana. Terceirizao: soluo ou problema. Construo Mercado, So Paulo,
ano 60, n. 73, ago. 2007.
320
373
321
375
322
323
arquitetura,
nessa
perspectiva,
servio
do
capital
financeiro
376
alguma sada para esse ser monstruoso, que a manufatura da construo, a partir justamente da
renovao da ideia de trabalho, recuperando sua perspectiva otimista, existente
conceitualmente em Hegel. Dotar de positividade o trabalho significa, nesta nova prtica
proposta por Srgio Ferro, trazer tona a identificao do sujeito com o objeto que ele
produz, manifestando-se socialmente o esprito. A nova sequncia lgica do processo
produtivo, proposta por Ferro (2003), baseia-se em trs ideias centrais. A primeira a
autonomia em relao ao capital, estando, portanto, fora de seu controle. A segunda a
liberdade, no sentido teleolgico de Hegel, contendo todas as razes da determinao dos fins
em si mesmo portanto, finalidade social interiorizada. A ltima ideia a de razo como
necessidade, no do capital, mas aquelas razes necessrias de ser o que se em si mesmo,
que unificam a srie da construo, quais sejam, saber, saber fazer, tcnica, material...
(FERRO, 2003, p. 412).
325
PARTE IV
Notas finais
327
330
A entrada do sistema online no canteiro de obras, por sua vez, trouxe novas
relaes entre seus trabalhadores e a organizao tcnica do trabalho
propriamente dita, centrada anteriormente na figura do engenheiro de obras.
Os operadores desse sistema, o engenheiro e tambm o almoxarife, ganharam
centralidade em detrimento do papel do mestre-de-obras. Nos cenrios
analisados por autores at a dcada de 1990, o mestre era a engrenagem central
na articulao entre tcnicos e operrios. Agora, mestre, almoxarife e
engenheiro formavam o trip da empresa no canteiro e compartilhavam, cada
qual com suas atribuies especficas, a prescrio e o controle das atividades.
E eles precisavam se relacionar cotidianamente com o sistema online, que
tambm passou a interferir no diagrama de poder do canteiro, ao comprimir o
tempo de comunicao e de controle entre trabalhadores e empresa.
Garantida a conformidade e a obedincia desse trip padronizao e s
normas da empresa, restava o controle tambm sobre esses trabalhadores, no
s virtual, mas presencialmente. Todo o sistema de supervises e auditorias de
tcnicos e executivos, situados hierarquicamente acima do trip do canteiro,
atendia primeiramente a essa necessidade. Secundariamente, mas no menos
importante, esse dilogo entre o trip e supervisores ou auditores servia como
canal de comunicao sobre as tendncias e as estratgias gerais da empresa.
Como, por exemplo, foi o caso da contratao de equipe prpria para a
execuo dos servios de alvenaria, outrora subcontratados, como apresentado
no Captulo 6. Tendo em vista o rpido crescimento da ECP, que se
potencializou aps a abertura de seu capital, era necessrio garantir a produo
das unidades habitacionais, ento prometidas aos investidores. Dentro de um
contexto de boom imobilirio, que discutirei a seguir, tanto os valores praticados
pelos subempreiteiros foram elevados, como o anncio de uma provvel falta
de mo-de-obra reforaram a tendncia, j anunciada anteriormente, de se
contratar equipe prpria para as atividades de construo no canteiro de
obras. No s esses fatores conjunturais colaboraram para reforar essa
estratgia, mas tambm a busca por um maior controle do trip a respeito da
subcontratao e das vicissitudes cotidianas provenientes da relao com os
subempreiteiros.
331
332
377
334
335
336
Alm disso, outra caracterstica de grande parte dessas empresas sua atuao
simultnea no mercado imobilirio e na construo civil evidenciando a
indissociabilidade entre esses setores, como defende Michael Ball (2006) , que
abrange todas as etapas necessrias para a idealizao, construo e venda de
imveis residenciais urbanos. Isso significa que apenas uma empresa pode
concentrar as funes que anteriormente se dividiam entre os diversos agentes
da produo do espao urbano.
O Estado, por sua vez, tambm cumpriu sua parte na consolidao desse real
estate brasileira ao arranjar e legalizar diversos mecanismos jurdicos e
regulatrios, que j vinham se implementando desde os governos de FHC. O
conjunto desses mecanismos formatou um aparato institucional que deu
segurana e credibilidade atuao dessa fatia do mercado imobilirio na
produo de habitao social como apresentei no Captulo 1.
Entretanto, a implementao desse aparato no ocorreu dentro de uma poltica
claramente definida enquanto tal, voltada para a expanso da atuao privada
de moradias. Desde o Projeto Moradia, que comps o programa de governo
da campanha presidencial de Lula, e a formulao da Poltica Nacional de
Habitao (PNH), j na sua primeira gesto, havia a segmentao de dois
subsistemas: o Subsistema de Habitao de Interesse Social e o Subsistema de
Habitao de Mercado. Embora houvesse, como uma das prerrogativas dessa
poltica, a distino das fontes de recursos e das faixas de renda que cada
subsistema iria atingir, a implementao paulatina de alguns programas e
incentivos embaralhou aquela pretendida segmentao.
Como procurei elucidar a partir das dimenses empricas da ECP e da
operacionalizao do real estate brasileira, o segmento econmico do mercado
imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar tanto as fontes de
recursos destinadas habitao de interesse social (principalmente o FGTS)
quanto aquelas destinadas habitao de mercado, sobretudo via mercado de
capitais.
A implementao dispersa desses incentivos, a cabo do poder pblico, no
ocorreu de forma aleatria, mas parece ter seguido as orientaes do prprio
mercado. Em outubro de 2007, a proposta do Sindicato da Indstria da
337
378
379
Evelina Dagnino (2002) problematiza as crticas em torno dos encontros entre sociedade
civil e Estado que ressaltam, como um dos resultados desse encontro, a criao de polticas
fragmentadas, setorializadas, compensatrias etc. em contraponto ao que seria a verdadeira
poltica pblica. Para a autora, necessrio que se explicitem os pressupostos dessas crticas
e se aprofunde na questo que est implcita nelas modelos alternativos de formulao de
polticas pblicas e que se remete ao mbito mais amplo dos modelos de gesto do Estado.
339
380
341
383
384
sentido,
um
mapeamento
mais
aprofundado
sobre
esses
344
Fonte: relatrios anuais das empresas construtoras e incorporadoras responsveis pelos empreendimentos.
345
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
347
349
350
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