CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO

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SERVIOS

OBRA:
PROPR.:
1

Servios Preliminares
Movimento de Terra
Fundaes
Alvenaria
Estrutura
Forro
Cobertura
Revestimento Interno
Revestimento Externo
Barras
Preparao para Pisos
Pisos internos
Rodaps soleiras e peitoris
Esquadrias de Madeira
Esquadrias Metlicas
Ferragens
Instalao Hidrulica
Instalao Eltrica
Sanitrios e Iluminao
Pisos externos e Muros
Pintura
Vidros
Limpeza
Diversos
TOTAL DO MS
VALOR ACUMULADO
%

10

11

12

VALOR DOS
SERVIOS

Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupao de,

antes de realizar
qualquer tarefa ou servio, calcular qual seria o custo de tal
empreendimento para verificar
se teria recursos e outras condies de lev-lo at o final. medida
que a convivncia
humana foi adquirindo carter mais complexo no campo econmico,
financeiro e social, e
a competio foi se tornando um obstculo a ser vencido, a
necessidade de se fazer
previses de custos tornou-se imperativa. No se concebe, nos dias
atuais, a execuo de
qualquer obra que no tenha sua previso de gastos bem elaborada
antes de seu incio. O
oramento o instrumento tcnico que fornece o custo do
empreendimento antes de seu
incio.
Este , portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional
da rea
necessita ter familiaridade e perfeito domnio.
3.1 CUSTO, PREO E VALOR
Embora sejam freqentemente usadas de maneira indistinta, essas
grandezas que
compem a estrutura da elaborao de oramentos encerram
conceitos distintos e que
devem ser considerados.
CUSTO Chamamos de custo a importncia financeira ou qualquer
outro tipo de
esforo necessrio de ser empregado na produo de um bem ou
produto, seja este material
ou no. Por exemplo, a importncia gasta com materiais, mo-deobra, etc para se fabricar
um par de calados ou o esforo e o emprego de recursos financeiros
para a obteno do
ttulo de mestre em determinada especialidade.
PREO A importncia financeira ou outro tipo de esforo necessrio
para se
adquirir determinado bem ou produto chama-se preo. Adquirir
determinado bem significa
em que o bem j esteja sendo produzido ou pronto e que j houve um
custo de produo, o
que nos leva a concluir que Preo e Custo so importncias diferentes
teoricamente. O
27
Preo normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma
importncia que podemos
chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus
conceitos
aparentemente fceis e distintos de serem assimilados, apresentam
uma certa relatividade
2

face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questo. Para

exemplificar, citamos
o caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante
por um preo (
referente ao fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao
revendedor ) , mas o
preo de aquisio para o revendedor pode ser considerado como um
custo. Por esse
motivo que sabemos que um produto chega ao consumidor final por
um preo to mais
elevado quantos forem os intermedirios no caminho
produtor/consumidor.
VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre objetivamente
claro e definido,
pois est ligado a condies subjetivas como necessidade, utilidade,
benefcios que o bem
pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno,
uma roupa de l ou de
linho? O que valeria mais durante o vero, um aquecedor de
ambientes ou um
refrigerador? O valor de bens e produtos regido pela lei de oferta e
procura presente no
regime capitalista.
Uma constatao que podemos fazer a essa altura a de que a
engenharia muito
mais envolvida com os custos e preos do que com os valores de
bens. H certa
necessidade de especializao dentro da engenharia, para se
trabalhar com valores de bens
(engenharia de avaliaes). O trabalho de oramentao para as
obras de edificaes se
restringe determinao dos custos de produo de cada servio,
cada etapa construtiva e
do custo global da obra.
3.2.CLASSIFICAO DOS CUSTOS
(a) Custos quanto identificao com o produto
Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que
se identificam
diretamente com o produto. So utilizados na sua composio,
ficando a ele incorporado,
mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como
tijolos, cimento,
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areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros,
serventes, armadores,
carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc.
Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocnio anterior, os custos
indiretos so os
gerados por elementos que so auxiliares na execuo dos servios,
mas no ficam
3

incorporados obra. O conceito dos custos indiretos no obedece a

critrios apenas
tcnicos, mas envolve outras circunstncias temporais de carter
comercial, durante o
estabelecimento das diretrizes de negociao das obras, ou seja, o
que em uma determinada
obra considerado custo indireto, em uma outra pode no ser de
interesse consider-lo
assim. Existem tambm divergncias entre empresas na
determinao de custos indiretos,
oriundas da filosofia administrativa ou da poltica comercial adotada
por elas. Muito
embora haja todas essas polmicas a seu respeito, os custos indiretos
esto longe de ser
considerados como secundrios ou de pequena importncia, pois
exercem influncia
representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas
construtoras.
Por ser um tema polmico e dotado de relativa complexidade,
indispensvel um
bom conhecimento sobre essa questo atravs de constantes estudos
em fontes de pesquisa
disponveis.
Importante: Em termos prticos, pode-se dizer que no traz
resultados diferentes
quando determinados custos so considerados diretos ou indiretos,
pois de uma ou de outra
forma eles sero incorporados ou s planilhas de custos (diretos) ou
includos no BDI
benefcios e despesas indiretas. O importante que tais custos sejam
efetivamente
computados sem omisses no oramento.
Os custos indiretos, para efeito de melhor organizao didtica, se
dividem em dois
grupos:
1. Custos indiretos locais
So os custos gerados por elementos localizados no canteiro de
obras. Como exemplos,
temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funes
administrativas locais e
equipamentos de difcil alocao em uma s obra. Este grupo de
custos indiretos so os
mais discutidos e causadores de polmicas.
29
2. Custos indiretos empresariais (overheads)
Aqueles que ocorrem no escritrio central da construtora e/ou com a
administrao
geral da empresa (alguns autores usam cham-los custos
administrativos ou da

administrao central). Estes custos no deixam dvida quanto a sua

natureza de custos
indiretos. Eles podem ser divididos em 4 grupos por afinidade,
conforme se segue.
- Administrativos - so os gerados por despesas com a manuteno
do escritrio
central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como funcionrios
para
todas as funes, seus salrios e encargos sociais, materiais de
escritrio e
outros de consumo, veculos, maquinrios e equipamentos,
manutenes
normais (limpeza, reparos, etc), depreciaes, aluguis, peridicos e
livros,
papis diversos, softwares, normas tcnicas, etc.
- Comerciais - os provenientes de todas as atividades do
Departamento
Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens,
consultorias, etc.
- Tributrios - gerados por obrigaes tributrias da empresa
construtora, como
despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ISSQN, IRPJ, SENAI,
SENAC,
SEBRAE, COFINS, PIS, etc), anuidades diversas, taxas municipais,
estaduais e
federais (gua, luz, telefone, etc), alvars, licenas, multas, certides
e outras.
- Financeiros - so os custos oriundos de todas as operaes
financeiras que os
gerem, como, por exemplo, emprstimos bancrios, documentao
emitida por
entidades financeiras e bancrias, juros diversos para aquisies de
maquinrios, preparao de propostas, de licitaes, etc. Um caso
especial o
chamado custo financeiro, gerado pela perda em conseqncia da
defasagem
entre a data da medio dos servios e a data do recebimento do
pagamento da
medio, o qual , por vezes, considerado ilegtimo por muitos rgos
pblicos.
(b) - Custos quanto variao do volume do produto
30
1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos
limites definidos de
demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de
produo.
Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de
volume total de

obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus

limites mximos de
trabalho e da demanda produtiva da obra). At os limites mximos de
demanda
produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este
se mantm
constante, mesmo no trabalhando no limite mximo. Uma vez
ultrapassado esse
limite, estabelece-se ento nova base produtiva, que gerar um custo
fixo diferente,
porm constante para o novo limite de demanda.
2. Custos Variveis - So os custos totais (no unitrios) que
variam diretamente
proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos
diretos de materiais
e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados
proporcionalmente ao volume
da obra, etc.
3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis
representa o maior deles,
pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis.
Estes so os
custos que variam conforme a variao do volume do produto, mas
no diretamente
proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de
modificaes de projetos,
sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados,
etc.

4. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAES

Os regimes ou modalidades de contrataes so de dois tipos:

_ A preo fixo (conhecida no Brasil com empreitada)
_ A preo mvel ou varivel (conhecida como administrao)
31
As duas modalidades permitem uma vasta srie de variaes nos
seus arranjos
contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de
arranjos contratuais j
consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de
uma ou da outra
modalidade. Assim so, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou
Design-build
(referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de
Incentivo diversos
como, por exemplo, Mximo Garantido Diviso do Economizado e
algumas outras
variaes menos comuns ainda no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam,
evidentemente,

vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas

em todos os seus
aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade
contratual. Pode-se
afirmar, sem margem de erro, que no existe um contrato perfeito. O
contrato sempre
apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as
partes envolvidas. A
opo pela melhor modalidade varia de caso a caso e se basear nas
prioridades,
convenincias e/ou necessidades das partes, principalmente do
contratante.
Segundo Limmer (1997)
O bom contrato aquele por meio do qual uma obra executada por um preo e
condies considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro
ao construtor (visto que o lucro o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o
padro de qualidade previstos no contrato.

4.1 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALOR GLOBAL

Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total,
contratos a preo
firme ou preo certo. O preo fixo pode ser reajustvel ou
irreajustvel. O reajustamento
no invalida a condio de preo fixo ou firme, pois uma medida de
compensao de
desvalorizao da moeda nas situaes de instabilidade econmica
inflao.
32
Princpios Bsicos:
O Contratado executar a obra do Contratante, de acordo com o
projeto e as
especificaes tcnicas, dentro de um prazo determinado e por um
preo global ou total
fixo, por ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme:
_ o progresso na execuo dos servios da obra (n parcelas iguais);
_ etapas de servios determinadas;
_ servios previstos em cronograma fsico.
Requisitos indispensveis:
_ Projeto executivo completo e detalhado
_ Especificaes tcnicas completas
_ Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas fsico e financeiro
Procedimentos:
O Contratado elabora oramento da obra, baseando-se nas
especificaes tcnicas e
nos projetos executivos e fornece um preo global para sua execuo,
bem como
uma proposta de Cronogramas Fsico e Financeiro. Esse preo ser
fixo (ou
fechado), podendo sofrer reajustamento ou no, conforme condio
contratual, e

segundo o ndice de reajustamento tambm estipulado em contrato, o

que no
significa que o preo deixa de ser fixo, como dito anteriormente;
O Contratado, que se responsabiliza tcnica e administrativamente
pela obra em
todos os seus aspectos, inicia a construo, suprindo-a com todos os
insumos
necessrios (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas),
empregando
seus prprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu prprio
nome e por sua
conta exclusiva, sem nenhuma participao imediata do Contratante
nas despesas
com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa
qualidade dos
materiais e dos servios e a obedincia aos projetos e especificaes
tcnicas, o
33
Contratante indicar um preposto, o fiscal da obra, caso o prprio
Contratante no
tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;
O Contratado se orienta pelo Cronograma Fsico na execuo dos
servios, o qual
dever ser rigorosamente cumprido dentro de cada perodo
programado.
Excetuando-se rarssimos casos, o perodo adotado o ms;
Ao final de cada ms, ou outro perodo estipulado em contrato,
procede-se aos
acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado.
Efetua-se a
medio (tarefa conjunta com a fiscalizao da obra) dos servios
executados,
comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Fsico.

Planejamento
27
Cronograma fsico-financeiro
Planilha mostra evoluo da obra e o quanto ser gasto ao
longo do tempo
Reportagem: Renato Faria

Edio 35 - Maio/2011

Quando se inicia uma obra, o ideal saber

exatamente quanto tempo os trabalhos vo durar e,
consequentemente, quando vo acabar. Por isso, antes
de colocar a mo na massa, importante planejar com
detalhes os servios que sero executados em todas as
fases de execuo do projeto.
O resultado desse planejamento o cronograma da
obra. Esse registro expressa visualmente a
programao das atividades que sero realizadas
durante a construo. Ele pode ser mais ou menos
detalhado, contemplando a durao de servios
especficos (por exemplo, a instalao das esquadrias
de um edifcio) ou apenas as fases mais gerais da obra
(fundaes, estrutura, alvenaria, etc.). Quando ele
mostra, tambm, os valores que sero gastos, ao longo
do tempo e em cada uma dessas atividades, ele recebe
o nome de cronograma fsico-financeiro.
Essa programao organizada permite que o construtor
compre ou contrate materiais, mo de obra e
equipamentos na hora certa. Se ele fizer isso depois do
momento ideal, a obra atrasa. Se fizer antes do tempo,
pode perder materiais no estoque ou pagar mo de
obra e equipamentos que acabam ficando parados, sem
trabalho.
Portanto, a elaborao de um cronograma fsicofinanceiro realista exige a participao de vrias
pessoas diretamente envolvidas com a obra proprietrio ou incorporador, engenheiro, mestre de
obras, oramentistas e compradores, entre outros
9

gestores. Uma vez que o cronograma est pronto, as

possibilidades de alteraes so mnimas.

Para que serve o cronograma

Organizar o caixa
No cronograma fsico-financeiro, as
despesas com a execuo dos
servios so detalhadas semanal ou mensalmente,
dependendo do tipo de construo. Isso permite que os
administradores do caixa da obra saibam exatamente
quanto vo gastar e quando isso vai acontecer,
evitando despesas e emprstimos imprevistos. Da
mesma forma, eles podem planejar o investimento do
dinheiro que ainda no foi gasto,
que rende juros e reduz as
despesas do construtor.
Organizar o tempo
O cronograma mostra, em uma linha do tempo, o comeo e o fim de cada uma das
fases ou atividades da obra. A qualquer momento, portanto, possvel verificar
com rapidez o andamento das diversas frentes de servio. Assim possvel definir
prioridades e concentrar o foco nas equipes que eventualmente estejam mais
atrasadas em relao s demais. O cronograma
tambm ajuda a planejar as compras de produtos e
materiais de construo, reduzindo estoques
desnecessrios no canteiro.

Obter financiamento
Bancos no gostam de perder
dinheiro. Por isso, quando fazem emprstimos para
10

obras, exigem que o construtor apresente o

cronograma fsico-financeiro junto com os projetos, a
planilha oramentria e o memorial descritivo da obra.
Juntos, esses documentos servem como garantia de
que o dinheiro emprestado ser efetivamente usado na
construo ou reforma de um imvel.

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CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO PARA OBRA RESIDENCIAL COM DURAO DE 12 MESES

LOCAL: AV. JOO MARTINS COELHO

N 1326

CIDADE: MARLIA

ESTIMATIVA DE CUSTO DA OBRA (R$): 142.216,77

ESTADO: S.P.

PROPRIETRIO: JOO CARLOS DA SILVA

ETAPAS
SERVIOS
PRELIMINARES/
CANTEIRO/FUNDAO
/
INFRA- ESTRUTURA

EXECUO

BAIRRO : SANTA ANTONIETA

DATA DE INICIO DA OBRA: 17/07/2014

1
MS
16/0
8/14

2
MS
16/0
9/14

3
MS
16/1
0/14

4
MS
16/1
1/14

5
MS
17/12/
14

6
MS
14/01/
15

7
MS
14/0
2/15

8
MS
16/0
3/15

9
MS
16/0
4/15

10
MS
16/05/
15

TEMPO
CUSTO

R$26.182,11
18,41%

TEMPO
SUPER ESTRUTURA
CUSTO

ALVENARIA DE
VEDAO/
VERGAS

R$20.550,32
14,45%

TEMPO
R$
7.366,83
5,18%

CUSTO
TEMPO

COBERTURA

R$20.413
,80
14,35%

CUSTO

INSTALAO
HIDRULICA/
ELTRICA
PAREDES E TETOS/
CHAPISCO, EMBOO E
REBOCO/ESQUADRIAS/
PISOSREGULARIZAO
ACABAMENTOS/
PAREDES E PISOS

TEMPO
R$22.447,49
15,78%

CUSTO
TEMPO

R$18.465,43
12,98%

CUSTO
TEMPO

12

11
MS
16/06
/15

12
MS
17/0
7/15

R$
9.747,54
6,85%

CUSTO
LOUAS APARELHOS
E METAIS/
PINTURA/VIDROS/
PAISAGISMO/
LIMPEZA FINAL
DESEMBOLSO MENSAL

DESEMBOLSO ACUMULADO

TEMPO

R$
7.16
8,86

R$
6.15
5,14

R$
6.155,
14

R$
17.043,23
11,96%
R$
R$
12.52 15.49
7,95
3,87

R$
101.
884,
66

R$
108.
039,
80

R$
114.1
94,95

R$
126.7
22,90

CUSTO
R$
11.9
00,9
6
R$
11.9
00,9
6

R$
11.9
00,9
6
R$
23.8
01,9
2

R$
15.0
26,5
4
R$

R$
14.0
42,9
9
R$
52.8
71,4
5

38.
828
,46

13

R$
17.93
0,00

R$
12.69
0,60

R$
70.80
1,46

R$
83.49
2,05

R$
11.2
23,7
5
R$
94.7
15,8
0

R$
142.2
16,77