NOVEMBRO DE 2015

Aprenda a Investir em Imveis com 5 mil reais

por Rodolfo Amstalden, Analista CNPI*

Caro Leitor,
Ns da Empiricus estamos preocupados com o seu futuro.
J comeou a investir em sua prpria previdncia?
Como voc tem organizado esses investimentos at o momento?
Essa uma das primeiras perguntas que eu fao s pessoas
que acompanham os relatrios de aposentadoria da
Empiricus.

NESTE ARTIGO:

Tenho uma estatstica formada pelas respostas. Em

aproximadamente 44% dos casos, o leitor cita pelo menos um
tipo de patrimnio imobilirio. Para aqueles com mais de 35
anos, a proporo salta acima de 56%.

Aprenda a investir
em imveis com 5
mil reais

S para esclarecer: no vale falar da casa em que voc mora,

nem do apartamento na praia. A resposta admite apenas
imveis detidos para ns de investimento.

Por que investir

em Fundos
Imobilirios um
bom negcio?

No h surpresa nesses percentuais elevados. Imveis

combinam perfeitamente com estratgias de enriquecimento
em longo prazo, por casarem rendimentos recorrentes com
valorizao do capital investido.
O curioso que mesmo quem no cita imveis gostaria de citar, pois coloca a categoria como
resposta de outra das perguntas que eu fao: quais investimentos voc imagina como ideais
para compor um plano perfeito de aposentadoria?
O brasileiro gosta de investir em imveis, e tem razes histricas para justicar esse gosto. H
de ter razes futuras tambm.

Dado o consenso em torno do tema, precisamos ento fazer uma terceira pergunta:
Como tornar o investimento em imveis mais acessvel?
Minha soluo preferida: fundos imobilirios listados em Bolsa, os chamados FIIs.
A partir de R$ 5.000, voc comea a aplicar em FIIs de maneira simples e vantajosa,
recebendo alugueis mensais sobre uma parte de imveis comerciais, residenciais, galpes,
hospitais, escolas, hotis, agncias bancrias etc
Sabe aquele predio na Av. Paulista que voc adora ver decorado no Natal? Um pedao dele
pode ser seu, e voc aluga esse pedao para ganhar dinheiro todo ms.
Assim ca mais fcil decorar seu prprio Natal em 2024.
E os fundos imobilirios tm muitas vantagens que tornam o investimento atrativo.
O rendimento distribudo dos FIIs possui isenco scal. Isso mesmo, imposto zero. O nico
imposto cobrado do cotista so os 20% sobre o ganho de capital no momento de venda das
cotas.
Outra vantagem a proteo inao que ocorre pois a maioria das receitas dos ativos
imobilirios atualizada anualmente por indicadores como IGP-M e IPCA. Isso impede que o
investimento que parado no tempo.
Alm disso, comprando uma cota no lugar de uma imvel, voc se livra do trabalho de
administrao do imvel, que ca a cargo de uma instituio com expertise no assunto.

Por que investir em Fundos Imobilirios um

bom negcio?
Um dos racionais mais importantes de investimento a diversicao, desde que feita com
conhecimento. Buscamos apresentar nesse relatrio mais uma possibilidade para voc
investir seu dinheiro e os motivos para tal. Apresentamos os Fundos Imobilirios (FIIs).
Inicialmente, queremos que voc entenda exatamente como funciona o negcio, para depois
destacarmos suas peculiaridades e vantagens.
Um FII nada mais do que uma estruturao nanceira que tem como objetivo investir no
setor imobilirio. Pode ser diretamente, atravs de empreendimentos imobilirios, como
imveis comerciais, residenciais ou logsticos, tanto prontos quanto em construo; ou
indiretamente, ligado a ttulos lastreados no setor, como Certicados de Recebveis
Imobilirios (CRIs), Letras de Crditos Imobilirio (LCIs), entre outros. Em resumo, esse tipo de
Fundo investe em qualquer tipo de ativo atrelado ao setor imobilirio ou renda imobiliria.

E a operao funciona de forma fcil de entender. O Fundo estruturado para a aquisio de

alguns dos ativos descritos acima para posterior explorao de renda. Para atingir o
montante necessrio para esse investimento, denida uma faixa de captao alvo. Tudo
isso est contido no prospecto - documento extenso que contm todas as informaes
referentes a esse processo.
Esto presentes na concepo e andamento do Fundo as guras do Gestor e do
Administrador, que so responsveis por algumas das decises operacionais e pela
administrao nanceira. Algumas dessas medidas devem ser aprovadas pelos cotistas do
Fundo em Assemblias, enquanto outras tem liberdade para serem realizadas sem aprovao
prvia. Aqui esto praticamente os nicos custos do Fundo, sendo essa estrutura enxuta um
das vantagens frente s empresas, que tem maior base de custos.
A captao mencionada ocorre aps a emisso de cotas - a preo unitrio denido - que no
momento da oferta so liquidadas por investidores interessados. Aps o debute, possvel
negoci-las no ambiente da Bolsa ou no balco organizado, e seu preo pode sofrer
oscilaes, tal qual uma ao.
A scalizao da oferta e da operao de um FII tambm ca a cargo da Comisso de Valores
Mobilirios (CVM), a mesma que scaliza empresas listadas e outros tipos de fundos. A
scalizao importante para que seja seguida a regulamentao, evitando que o investidor
assuma riscos sem seu prvio conhecimento.
E mais um ponto muito importante para destacarmos. Apesar de ter cara de renda xa, o
investimento em FII no est nesse nicho. H riscos da exposio ao setor imobilirio, como
queda de preos, inadimplncia, vacncia dos imveis, ou interrupo da distribuio por
quaisquer motivos no previstos.
Mas h tambm caractersticas semelhantes, como a renda recorrentemente distribuda e a
possibilidade de resgate, mesmo que no caso dos FIIs o resgate esteja sujeito liquidez de
venda das cotas no mercado secundrio.
Pedimos ento para voc no se assustar, anal risco uma palavra que no deve ser to
temida, j que at mesmo a poupana tem o seu. E no caso dos FIIs o risco pode ser
controlado, com diversicao entre alguns bons FIIs, que tenham em geral mais de um
locatrio. Isso dilui o risco de problemas em um ativo isolado, e inadimplncia ou sada de um
locatrio especco.
Voc deve estar se perguntando agora: Por que investir em FIIs?
A resposta mais simples do que parece. Recomenda-se normalmente que a carteira bsica
de um investidor tpico de mercado tenha tanto investimentos em ativos mais volteis, de
renda varivel em aes, como ativos menos volteis, como renda xa. Claro que podemos
ter variveis, com investidores mais alheios aos risco e outros menos.
E aps o m de um perodo de altos patamares da renda xa no Brasil, a Selic despencou de
12,5% (jul/11) para 7,25% na passagem de 2012 para 2013, dando cada vez menos
atratividade nanceira a esse tipo de investimento. No caminho inverso, a Selic j se

encontrou quase na casa dos 12% na passagem de 2014 para 2015. Com esses ciclos
evidentes, o investidor percebeu que depender unicamente da poltica monetria do Pas no
o recomendado.
E os FIIs, conforme pontuamos, tm essa cara da renda xa, surgindo como boa alternativa.
Essa demanda crescente foi a principal responsvel pela alta do mercado de FIIs, que teve alta
de 35% em 2012. Por outro lado, a nova alta da Selic foi a principal responsvel pela queda de
13% do mercado em 2013.
Por isso, Fundos Imobilirios so um investimento para o longo prazo. O horizonte de tempo
dilatado diminui os efeitos da poltica monetria nos rendimentos.
E os grandes chamarizes adicionais do investimento em FIIs so (i) o aspecto cultural do
brasileiro; (ii) a iseno scal; e (iii) a proteco inao.
O aspecto cultural de gosto pelo investimento em imveis algo bem antigo. No caso dos FIIs,
a vantagem poder participar de um grande investimento com um montante bem menor. O
potencial de valorizao e a tangibilidade do patrimnio so outros adornos. Como ilustrao
da facilidade de acesso, no so necessrios milhes para ser cotista do Shopping
Higienpolis. Com menos de R$ 1.000 voc j pode se tornar um. O ideal para boa
diversicao a partir de R$ 5.000. Deixaremos para futuras oportunidades a anlise de se
isso um bom investimento ou no.
O rendimento distribudo dos FIIs possui isenco scal. Isso mesmo, imposto zero. O nico
imposto cobrado do cotista so os 20% sobre o ganho de capital no momento de venda das
cotas.
A proteo inao ocorre pois a maioria das receitas dos ativos imobilirios atualizada
anualmente por indicadores como IGP-M e IPCA. Isso impede que o investimento que
parado no tempo.
Por tudo que mencionamos acima, recomendamos que voc passe a acompanhar o mercado
de fundos imobilirios. Com boas anlises e boas escolhas, voc pode ter dividendos anuais
acima de 10% sobre o total investido.
Se voc quiser saber mais sobre o mercado de is, clique aqui.
Ou acesse pelo link (https://store.empiricus.com.br/assinaturas/fundos-imobiliarios-is/?sp_pk=9cc9ad86-1f52-4364a06c-39c16595bd07&utm_source=empiricus&utm_medium=gauntlet&utm_campaign=empiricus-gauntletpor_que_investir_em_isrelatorio-pdf-purl-domus)

Disclosure
Elaborado por analistas independentes da Empiricus, este relatrio de uso exclusivo de seu
destinatrio, no pode ser reproduzido ou distribudo, no todo ou em parte, a qualquer
terceiro sem autorizao expressa. O estudo baseado em informaes disponveis ao
pblico, consideradas conveis na data de publicao. Posto que as opinies nascem de
julgamentos e estimativas, esto sujeitas a mudanas.
Este relatrio no representa oferta de negociao de valores mobilirios ou outros
instrumentos nanceiros.
As anlises, informaes e estratgias de investimento tm como nico propsito fomentar o
debate entre os analistas da Empiricus e os destinatrios. Os destinatrios devem, portanto,
desenvolver suas prprias anlises e estratgias.
Informaes adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobilirios ou outros
instrumentos nanceiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitao.
Os analistas responsveis pela elaborao deste relatrio declaram, nos termos do artigo 17
da Instruo CVM n 483/10, que as recomendaes do relatrio de anlise reetem nica e
exclusivamente as suas opinies pessoais e foram elaboradas de forma independente.
* O

analista Rodolfo Amstalden o responsvel principal pelo contedo do relatrio e pelo

cumprimento do disposto no Art. 16, pargrafo nico da Instruo ICVM 483/10.