Laudo Pericial - Village Jardins - Assinado

Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão
PJe - Processo Judicial Eletrônico
23/08/2021
Número: 0802198-10.2019.8.10.0049
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Órgão julgador: 2ª Vara de Paço do Lumiar
Última distribuição : 02/09/2019
Valor da causa: R$ 15.000,00
Assuntos: Vícios de Construção, Administração
Segredo de justiça? NÃO
Justiça gratuita? SIM
Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM
Partes Procurador/Terceiro vinculado
CONDOMINIO VILLAGE JARDINS I (AUTOR) GESSICA ALESSANDRA DOS SANTOS COSTA
(ADVOGADO)
WANDERLEY COSTA TAVARES (ADVOGADO)
CANOPUS CONSTRUCOES LTDA (REU) BRUNO DE LIMA MENDONCA (ADVOGADO)
ULISSES CESAR MARTINS DE SOUSA (ADVOGADO)
MARCOS LUIS BRAID RIBEIRO SIMOES (ADVOGADO)
MARCELO HENRIQUE BANDEIRA COSTA DE ALENCAR
(INTERESSADO)
Documentos
Id. Data da Documento Tipo
Assinatura
50042 02/08/2021 16:33 Laudo Pericial_0802198-10.2019.8.10.0049_Village Laudo Pericial
995 Jardins_assinado
Laudo Técnico Pericial
Processo: 0802198-10.2019.8.10.0049
Autor: Condomínio Village Jardins I
Ré: Canopus Construções Ltda
Perito: Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar
Agosto – 2021
Paço do Lumiar /MA
Assinado eletronicamente por: MARCELO HENRIQUE BANDEIRA COSTA DE ALENCAR - 02/08/2021 16:33:07 Num. 50042995 - Pág. 1
https://pje.tjma.jus.br:443/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=21080216330688800000046902141
Número do documento: 21080216330688800000046902141
2
SUMÁRIO
1.0 – SOLICITANTE ......................................................................................... 3
2.0 – OBJETO DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL ............................................ 3
3.0 – NORMAS TÉCNICAS CONSULTADAS................................................... 3
4.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PROCESSO ................................................ 3
5.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PERITO: ...................................................... 3
6.0 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL VISTORIANDO .................................. 4
7.0 – VISTORIA DO EMPREENDIMENTO ....................................................... 5
8.0 – SOBRE A DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA PELAS PARTES......... 16
9.0 – ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES EXAMINADAS .................................... 17
10.0 – QUESITOS..............................................................................................25
11.0 – CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................28
12.0 – ENCERRAMENTO..................................................................................30
Anexos: ................................................................................................ 31
Anexo 1: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ...................... 32
Perito: Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar, Engenheiro Civil, CONFEA 110225031-7
E-mail: marcelhbc@gmail.com Cel: (98) 98114 1400
3
LAUDO TÉCNICO PERICIAL
1.0 – SOLICITANTE
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PAÇO DO LUMIAR
2.0 – OBJETO DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL
Elaboração de Laudo Técnico Pericial com objetivo de instruir ação de

obrigação de fazer c/c Responsabilidade Civil.
3.0 – NORMAS TÉCNICAS CONSULTADAS
Com o intuito de nortear a elaboração deste trabalho, ajustando o mesmo

aos requisitos normativos pertinentes, o autor do presente Parecer Técnico
consultou as Normas Técnicas apresentadas a seguir:
Normativo Discriminação
NBR 13752:1996 Perícias de engenharia na construção civil
NBR 5674/2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção.
NBR15575 1_2013: Edificações Habitacionais — Desempenho Parte 1:
Requisitos gerais
4.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PROCESSO
Processo: 0802198-10.2019.8.10.0049
Autor: CONDOMÍNIO VILLAGE JARDINS I
Ré: CANOPUS CONSTRUÇÕES LTDA
5.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PERITO:
Nome: Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar.

Formação: Engenheiro Civil, Registro – Nacional 110225031-7
Grau de especialização: Mestre em Saúde e Ambiente pela
Universidade Federal do Maranhão;
4
MBA (especialista) em Gestão Ambiental pela Fundação Getúlio Vargas.

Especialista em sistemas construtivos de edificações
Atuação profissional: Engenheiro Civil, Perito Judicial, Analista
Judiciário, Professor nível universitário, Instrutor da plataforma de cursos on line
CPEnge-Cursos Práticos de Engenharia.
6.0 – CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO VISTORIANDO
Trata-se o empreendimento vistoriando de um condomínio residencial

denominado Village Araçagi I localizado na Estrada da Maioba (MA 202), Quadra
K, nº 03, Sítio Trizidela, Paço do Lumiar/MA, CEP: 65.130-000.
Apresenta-se a seguir a coordenada geográfica do imóvel e sua
localização no município de Paço do Lumiar:
Coordenadas geográfica do imóvel:
2°32'26.37"S
44°11'28.94"O
Imagem 01: Localização do empreendimento vistoriando
5
7.0 – VISTORIA DO EMPREENDIMENTO
Data da vistoria 22/05/2021

Acompanharam a vistoria:
Ernani Martins Mendes Junior Síndico do condomínio
Antonio José Ibiapina Perito assistente da Requerida
Mendonça (CONFEA Nº
110328517-3)
Carlos de Alcântara Engenheiro da empresa Requerida
(CPF:508.209.233-20)
Vanderlei Tavares (CPF Representante da administradora do
728.577.143-00) Condomínio
Géssica Alessandra Costa Advogada do condomínio
Tavares (CPF: 001.522.723-
56)
Horário de início de vistoria: 09:00hrs
Horário de término da 11:30hrs
vistoria
A vistoria iniciou-se com a chegada do perito subscrito ao local onde

estava designada a Perícia, encontrando com os representantes do Requerente
e da Requerida identificados na planilha acima.
Na peça inicial que instrui inicialmente o processo objeto do presente
laudo, a Requerente identifica uma série de problemas cuja responsabilidade é
atribuída pela mesma à Requerida, Canopus Construções Ltda. Dentre os
problemas listados estão:
 Diversas infiltrações no muro, revestimentos, calçadas e demais áreas;
 Sistema de escoamento (drenagem) insuficiente ou subdimensionada;
 Deterioração da camada asfáltica devido acúmulo de água de
infiltrações;
 Revestimento de pastilhas se destacando das fachadas, trincas nas
pastilhas;
 Posicionamento inadequado do sistema de proteção elétrica;
 Recalque do solo nas calçadas e caixas de inspeção;
 Ausência de rampas de acesso nas áreas comuns;
 Trincas nos revestimentos em geral;
 Alagamento devido o condomínio ser construído próximo ao braço de
um rio;
6
 Visual desnível do condomínio em relação à cota da rua;

Durante a Perícia buscou-se identificar os citados problemas por meio da
realização de uma vistoria nas áreas comuns do empreendimento, registrando
os problemas encontrados nas imagens 02 a 10, apresentadas a seguir:
Imagem 02: Pintura do muro descascando por ação das águas de chuva
Imagem 03: Cerca elétrica instalada em posição inadequada
7
Imagem 04: Umidade decorrente da precipitação de dreno de ar condicionado
Imagem 05: Furos em parede de blocos estruturais
8
Imagem 06: Ausência de grama do campo de futebol
Imagem 07: Piso táctil com pintura desgastada
9
Imagem 08: Ausência de rampa para cadeirante
Imagem 09: Oxidação de grades de drenos de águas pluviais da área de lazer
10
Imagem 10: Ausência de cerâmica na base da parede externa do bloco
O maior problema identificado no empreendimento é o alagamento

verificado em dias de chuva. Nos autos constam fotos e vídeos (ID 46591231 a
46589050 e ID 23041994) onde estão registrados numerosos eventos de
alagamentos. Durante a vistoria verificaram-se indícios de acúmulo de água de
chuva conforme demonstrado nas imagens 11 a 14.
Imagem 11: Muro posterior com pintura comprometida por ação da água
11
Imagem 12: Porção posterior do empreendimento com acúmulo de limo no piso
Imagem 13: Marca de limo no piso junto à porção posterior do empreendimento
12
Imagem 14: Acúmulo de lama e limo no piso junto à elevatória

Verificou-se também que as águas pluviais que escoam para a porção
posterior do empreendimento são coletadas por uma canaleta que se estende
por toda extensão posterior do muro. A citada canaleta apresenta dimensões de
0,26 x 0,26 m, apresentando um único ponto de saída com 0,46 x 0,26 m. A
canaleta e seu ponto de despejo estão ilustrados nas imagens 15 a 19.
Imagem 15: Canaleta com grelha para coleta de água pluviais
13
Imagem 16: Canaleta sem grelha para coleta de água pluviais
Imagem 17: Largura da Canaleta de águas pluviais – 0,26m
14
Imagem 18: Altura da Canaleta de águas pluviais e do ponto de saída – 0,26m
Imagem 19: Largura do ponto de saída – 0,46m
15
A vistoria estendeu-se para a área posterior do empreendimento, onde

pode se verificar que o ponto de saída da calha disposta junto ao muro do
empreendimento demandou a escavação de uma vala a fim de melhorar o
escoamento das águas pluviais acumuladas no local (imagens 20 e 21).
Imagem 20: Ponto de saída da calha disposta na porção posterior do muro
Imagem 21: Vala escavada no terreno para favorecer escoamento
16
8.0 – SOBRE A DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA PELAS PARTES
Em sua inicial (ID 23040103), o condomínio Autor afirma que foi

incorporado e construído pela requerida, e que esta, a partir de outubro de 2016,
iniciou a entrega das unidades privativas aos respectivos moradores.
Afirma também que logo após a entrega do empreendimento, identificou
algumas pendências na construção e solicitou reparos a requerida, que nunca
os realizou. Como exemplo, cita notificação remetida em 28/01/2019, no qual
aponta os seguintes vícios: “rachaduras, infiltrações do muro, calçamento e
paredes rachadas em todo o empreendimento, mantas das caixas d´água, rufos
dos telhados, pisos soltos na área de lazer e alguns blocos
A Requerente informou que após as chuvas de março de 2019 houve
falha no sistema de drenagem do condomínio, ocasionando danos ao
condomínio e a vários moradores.
No laudo técnico de Engenharia apresentado pelo condomínio (ID
23040109), o autor do citado laudo, engenheiro Eduardo José Castro de Oliveira-
Registro Nacional-1105185460 MA, alega ter identificado os seguintes vícios de
construção:
1. Diversas infiltrações no muro, revestimentos, calçadas e demais áreas;

2. Sistema de escoamento (drenagem) insuficiente ou subdimensionada;
3. Deterioração da camada asfáltica devido acúmulo de água de
infiltrações;
4. Revestimento de pastilhas se destacando das fachadas, trincas nas
5. pastilhas;
6. Posicionamento inadequado do sistema de proteção elétrica;
7. Recalque do solo nas calçadas e caixas de inspeção;
8. Ausência de rampas de acesso nas áreas comuns;
9. Trincas nos revestimentos em geral;
10. Alagamento devido o condomínio ser construído próximo ao braço de
um rio;
11. Visual desnível do condomínio em relação à cota da rua;
12. Dentre outros.
Em sua contestação, a Requerida afirmou que os “vícios e os outros
apontados na inicial são aparentes e de fácil constatação e não existiam a época
17
da entrega do imóvel”, alegando que “Se esses vícios existem agora, devem-se
unicamente a falta de manutenção e conservação do imóvel por parte da
requerente”.
Com o objetivo de corroborar suas alegações, a Requerida apresentou
o “Laudo Técnico Pericial” (ID 27327786) de autoria do Engenheiro Civil,
Sanitarista e de Segurança do Trabalho Antonio José Ibiapina Mendonça,
Confea 110328517-3, no qual o mesmo contesta os posicionamentos
apresentados pelo engenheiro contratado pela Requerente, concluindo que:
“Não há, portanto, qualquer amparo técnico ou normativo que possa ensejar
qualquer tipo de responsabilidade à empresa construtora, no tocante às
anomalias interpretadas/apontadas erroneamente pelo autor do Laudo Técnico
de Engenharia”.
Foram anexados, pela parte autora, aos autos, fotos e vídeos (ID
46591231 a 46589050) onde estão registrados numerosos eventos de
alagamentos ocorridos em dias diversos dos meses de março e abril de 2020 e
2021.
9.0 – ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES EXAMINADAS
A presente análise deter-se-á no exame da documentação técnica

referente ao empreendimento sobretudo os dois laudos técnicos apresentados
pelas partes, bem como as imagens que ilustram os alagamentos decorrentes
das águas de chuva ocorridos em diferentes momentos desde a entrega do
empreendimento pela Requerida.
As imagens inicialmente constantes na inicial e anexadas ao processo
(ID 23041994 e ID´s 46591231 a 46589050) apresentam eventos de inundação
meses diversos dos anos de 2019, 2020 e 2021, ratificando que os primeiros
eventos ocorreram menos de três anos após a entrega do condomínio Village
Jardins I.
O Laudo Técnico de Engenharia, de autoria do engenheiro Eduardo José
Castro de Oliveira, identificado no próprio texto na página 9 como Laudo Técnico
de Inspeção Predial identificou todas as alegadas patologias como anomalias,
citando em seu trabalho as classificações das anomalias e das falhas, sem fazer
18
uma clara distinção entre estes dois conceitos, o que prejudica a clareza e a
objetividade do estudo.
A NBR 16.747/2020 determina em seu item 5.3.5 – Classificação das
irregularidades contatadas que “as irregularidades constatadas devem ser
classificadas em anomalias ou falhas considerando” os conceitos de anomalias
e falhas que são especificados a seguir:
a) as anomalias caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento,

subsistema ou sistema construtivo. São decorrentes de vícios de construção,
sendo divididas em:
— Endógena ou construtiva: quando perda de desempenho decorre das
etapas de projeto e/ou execução;
— Exógena: quando a perda de desempenho se relaciona a fatores
externos à edificação, provocados por terceiros;
— Natural ou Funcional: quando a perda de desempenho se relaciona ao
envelhecimento natural e consequente término da vida útil;
b) as falhas caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento,
subsistema ou sistema construtivo, decorrentes de planejamento, de execução,
operacional ou gerencial/manutenção. São vícios de manutenção.
— de planejamento – decorrentes de falhas do plano e programa
(manuais);
— de execução – oriundas dos procedimentos e insumos;
— operacionais – provenientes dos registros e controles técnicos;
— gerenciais – devido a desvios de qualidade e custos.
Em seu trabalho, o engenheiro contratado pelo Requerente não listou
nenhum dos vícios encontrados como falhas, classificando todos os problemas
identificados como anomalias/ vícios de construção fato que não corresponde à
realidade.
Em seu auto intitulado “Laudo Técnico Pericial”, definição inadequada
tendo em vista a não nomeação de um perito pelo Juízo à época, o Engenheiro
Antonio José Ibiapina Mendonça, contratado pela Requerida, ocupa-se em
contrapor os posicionamentos do Laudo elaborado pelo engenheiro Eduardo
Oliveira, classificando-os como: “interpretação equivocada”, “aspiração
infundada”, “posicionamento pueril”, invertendo a responsabilidade pelos
19
problemas verificados nas edificações do empreendimento à falta de

manutenção pelo condomínio.
Após a análise das informações apresentadas nos dois laudos,
relacionando-as com as verificações efetivadas no dia da vistoria, o autor do
presente laudo constatou que anomalias em elementos construtivos
relacionadas no “Laudo Técnico de Engenharia” como desgaste da pintura,
pontos de infiltração e surgimento de musgos, descascamento de pintura de
trave, “ruina” do gramado do campo, “surgimento de vida animal” são problemas
decorrentes da falta de manutenção pela administração condominial.
A ausência de rampa de acesso na área de lazer é uma situação que
poderia ter sido questionada pelo condomínio no período de recebimento do
mesmo.
O simples desnível do condomínio em relação à via pública decorre da
topografia do terreno onde o mesmo foi implantado, não sendo justificável seu
questionamento após a construção e ocupação do mesmo.
O problema relativo ao posicionamento da cerca elétrica que foi
executada com seu topo abaixo do nível superior do muro (imagem 03) na
porção frontal do muro divisório lateral é decorrente de falha de execução de
responsabilidade da empresa construtora.
Um posicionamento do supracitado “Laudo Técnico Pericial” merece
destaque no que se refere à ocorrência de inundações no condomínio. O
engenheiro Antonio Ibiapina atribui os eventos a “ações anormais da natureza”
apoiando sua conclusão em matéria jornalística (não anexada aos autos) do
jornal o Estado do Maranhão, edição do dia 26/03/2019, onde, segundo o
mesmo, o alagamento de vias e transbordamento de rio decorreram da
precipitação de 236,2 milímetros de chuvas em um período de 12 horas ocorrida
na madrugada e manhã do dia 24/03/2019.
O engenheiro contratado pela Requerida alegou também, de forma
genérica, que “o descarte de lixo, que via de regra toma espaço das galerias
responsáveis por todo o escoamento do volume pluviométrico” (grifo nosso),
ignorando que parte do volume que precipita na forma de chuva infiltra nas áreas
permeáveis ou evotranspira 1 por ação da vegetação do local, variando estes
1
processo simultâneo de transferência de água para a atmosfera por evaporação da água do
solo e da vegetação úmida e por transpiração das plantas.
20
índices de acordo com o maior ou menor grau de urbanização do local em

estudo.
Com a finalidade de entender melhor a solução de drenagem pluvial
adotada pela Requerida, o perito subscritor solicitou algumas informações
adicionais a serem fornecidas pelas partes (ID 46912952), cabendo à Requerida
os seguintes itens:
a) Projeto de Drenagem pluvial (infraestrutura) do empreendimento
Village Jardins I;
b) Estudo da bacia de contribuição de drenagem a montante do
empreendimento com identificação da área que contribui
superficialmente para a área do condomínio com estimativa do
volume de contribuição, se existir.
Somente os documentos referentes ao projeto de drenagem pluvial
foram fornecidos (ID 49678662 à 4967865).
O exame do referido projeto permitiu constatar que não foi realizado
nenhum estudo da bacia de contribuição de drenagem a montante do
empreendimento, demanda indispensável tendo em vista a disposição do
condomínio periciado em cota mais baixa em relação à Estrada da Maioba (MA
202), onde está localizado, conforme ilustrado nas imagens 22 e 23.
Imagem 22: Via de acesso ao condomínio
21
Imagem 23: Desnível da entrada do condomínio em relação à Estrada da

Maioba
A disposição do condomínio em cota mais baixa em relação à via onde
está localizado permite inferir que o empreendimento recebe a contribuição de
águas pluviais que precipitam em áreas a montante (em cotas mais altas)
escoando superficialmente para o interior do Village Jardins I.
O estudo da bacia de contribuição de drenagem permitiria definir as
características atuais e futuras das áreas dispostas à montante do
empreendimento, onde se precipitam as chuvas fora do Village Jardins I,
permitindo calcular a vazão 2 das águas pluviais que escoam superficialmente e
convergem para o interior do condomínio.
O próprio memorial descritivo do projeto de drenagem confirma que não
foi considerada contribuição das águas provenientes das áreas externas do
condomínio ao informar, em seu item 2.1 que:
“O levantamento topográfico básico adotado foi fornecido
pela empreiteira construtora “Canopus”. Nele constam as
coordenadas e curvas de nível, sendo as mesmas de metro a
metro.
2
Relação entre o volume de água pelo intervalo de tempo de seu deslocamento.
22
O levantamento feito pela topografia engloba somente a

área prevista para a implantação do residencial Village Jardins
I e o terreno em que serão lançados os deflúvios do
empreendimento. (grifo do perito)
Além do levantamento topográfico foi fornecido o projeto de
terreplenagem para auxiliar e obter uma melhor precisão no
lançamento da rede de drenagem.”
O mesmo memorial descritivo do projeto de drenagem também informa
em seu item 2.2.3 que:
A bacia de contribuição considerada no projeto será
somente da área do empreendimento que fica em torno de 1,56 ha.
Não há contribuição externa. (grifo do perito)
Durante a vistoria no empreendimento, o autor do presente laudo, após

comparar com o projeto apresentado posteriormente, constatou duas
divergências relativas aos elementos de drenagem pluvial.
A primeira é a execução de duas calhas que não foram previstas no
projeto, uma disposta na lateral direita, junto ao muro divisório, conforme
ilustrado na imagem 24.
Imagem 24: Calha de águas pluviais junto à muro divisório lateral
23
A outra calha não prevista no projeto de drenagem, já representada nas

imagens 15 e 16, está disposta junto ao muro posterior do empreendimento,
onde ocorreram diversos casos de alagamentos registrados nos autos. A
imagem 25 apresenta o muro posterior e a marca do nível que a água de chuva
acumulada alcançou em períodos anteriores
Marca do nível da água
Imagem 25: Muro posterior com marca do nível da água de chuva acumulada
Dispositivo de coleta pluvial
Dispositivo de coleta pluvial
Imagem 26: Muro posterior com marca do nível da água de chuva acumulada
24
A imagem 26 apresentada acima demonstra elementos de coleta de

águas pluviais (grelhas) executados como previsto no item 2.2.6 do memorial
descritivo do projeto de drenagem pluvial.
A canaleta posterior executada pela Requerida dispõe de uma única
saída, dimensões de 0,46m*0,26m, com capacidade de escoamento limitada,
considerando o grande volume de água acumulada demonstrado pelas imagens
de alagamento anexadas aos autos.
Analisando o projeto de drenagem pluvial o perito subscritor verificou
que, adotando os parâmetros definidos no memorial descritivo do mesmo, a
quantidade de elementos de coleta das águas superficiais é insuficiente para
atender a demanda somente da área do condomínio, conforme demonstrado a
seguir, quando o correto seria captar e conduzir também a vazão que o
condomínio recebe de áreas a montante.
𝐶𝐶 ∗ 𝐼𝐼 ∗ 𝐴𝐴
𝑄𝑄 =
6
Onde:
Q (vazão) – em m³/s;
C=Coef. de Run Off – 0,80;
I=Precipitação pluviométrica – 1.131,57 mm/h (pág 9 do
memorial descritivo do projeto de drenagem) = 18,85mm/min;
A- Área de contribuição – 1,56 ha
Substituindo:
0,80∗18,85∗1,56
𝑄𝑄 = 6
=3,93 m³/s
Vazão de engolimento das bocas de lobo (item 2.2.6) = 80 l/s = 0,080m³/s

Número de bocas de lobo no projeto= 04
Capacidade de condução das bocas de lobo do projeto= 4*0,08=0,32m³/s
Demanda não atendida = Vazão do projeto – capacidade das bocas
Demanda não atendida = 3,93-0,32=3,61 m³/s
Mesmo adicionando a capacidade de vazão da saída da calha disposta

junto ao muro posterior (imagens 18 e 19), os dispositivos de coleta não atendem
a demanda da vazão do projeto, segundo os parâmetros definidos no próprio
projeto de drenagem do empreendimento, conforme demonstrado a seguir:
25
𝑄𝑄 = 𝐶𝐶𝑑𝑑 ∗ 𝐴𝐴 ∗ �2 ∗ 𝑔𝑔 ∗ ℎ (Equação de Torricelli)

Onde:
Q (Vazão) – em m³/s;
Cd (Coeficiente de descarga) – 0,61 (admensional);
g (Aceleração da gravidade) – 9,8 m/s²;
A (área da abertura) – 0,12 m² (0,26*0,46);
h (Altura da lâmina d´água no ponto médio da abertura) – 1,00 m
(adotado em função das imagens de alagamentos ocorridos no local)
𝑄𝑄 = 0,61 ∗ 0,12 ∗ �2 ∗ 9,8 ∗ 1,00 = 0,32 𝑚𝑚3 /𝑠𝑠
Subtraindo a vazão calculada acima da demanda não atendida, resta

ainda uma vazão de 3,29 m³/s, situação que favoreceria a ocorrência de
alagamentos no local.
É importante destacar que também não foi realizado um estudo da bacia
hidrográfica onde está inserido o empreendimento. A proximidade do mesmo ao
corpo hídrico localizado na sua porção posterior sujeita o condomínio Village
Jardins I a constantes alagamentos, tendo em vista urbanização crescente da
bacia hidrográfica em função da impermeabilização de áreas e aumento das
águas que escoam superficialmente.
10.0 – QUESITOS
Encaminho a seguir as respostas aos quesitos apresentados pela parte

Requerida, o autor não apresentou quesitos a serem respondidos pelo Perito.
Quesitos apresentados pela parte Requerida / Ré:

1) Em que data o referido condomínio foi entregue? Possui habite-se a
partir de qual data?
Consta nos autos o Habite-se (ID 27327794) do empreendimento
expedido dia 10/05/2016, a Requerida anexou aos autos (ID 27327792) termos
de entrega de três unidades do bloco 1 (306,307 e 308) todas datadas do início
de novembro de 2016.
Não foram identificados nos autos documentos relativos à entrega das
áreas comuns do condomínio.
26
2) Ao receber o condomínio, os condôminos realizaram a vistoria das áreas

comuns? Foram identificados vícios de construção nas áreas comuns
nesta oportunidade?
Como informado na resposta ao quesito anterior, não foram identificados
nos autos documentos relativos à entrega das áreas comuns do condomínio. O
que impossibilita uma resposta precisa ao presente quesito.
3) Os vícios alegados na petição inicial podem ser enquadrados como

vícios estruturais?
De acordo com a ABNT NBR 13752/96- Perícias de engenharia na

construção civil vícios construtivos são:
“Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços,
ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando
transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem
decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da
informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.”
Se este conceito for extrapolado para anomalias em elementos estruturais
(cada uma das partes diferenciadas ainda que vinculadas nas quais pode ser
dividida uma estrutura para efeitos de seu projeto: lajes, vigas, pilares e
fundações) então os vícios apontados pelo autor na inicial não são vícios
estruturais.
4) Os vícios alegados na petição inicial são aparentes e de fácil

constatação?
Sim. Os vícios alegados na petição inicial são aparentes e de fácil

constatação, à exceção dos problemas decorrentes do sistema de drenagem
que resultam no alagamento da área posterior do condomínio que carecem da
ocorrência de chuvas com maior intensidade para que ocorram.
5) Qual o prazo de garantia para os vícios reclamados na inicial?

A NBR15575 1_2013 - Edificações Habitacionais — Desempenho Parte
1: Requisitos gerais estabelece na Tabela D-1, prazos de garantia para
27
diferentes elementos construtivos, sendo de dois anos para pintura, cinco anos
para impermeabilização e também estruturas.
6) O condomínio efetuou a reclamação a empresa dentro de 90 dias após o

surgimento dos vícios?
Foram anexadas aos autos informações referentes a reclamações a
partir do mês de novembro de 2016 (ID 23041990), dos anos de 2017 e 2018 (ID
23042019) e do ano 2019 (ID 23041994).
Embora o Habite-se (ID 27327794) apresente data de expedição do dia
10/05/2016, a Requerida anexou aos autos (ID 27327792) termos de entrega de
três unidades do bloco 1 (306,307 e 308) todas datadas do início de novembro
de 2016, o que permite dizer que houve o registro de problemas no condomínio
enquanto as unidades estavam sendo entregues.
7) O condomínio realiza a manutenção adequada das áreas comuns?

Não foi apresentado pelo Requerente nos autos nenhum plano de
manutenção, nem provas de que as manutenções periódicas foram realizadas,
situação que impossibilita ao perito a resposta adequada ao presente quesito.
8) Eventuais problemas existentes na área comum do condomínio podem

ser apontados como vício de construção, ou estes decorrem de ação de
terceiros ou de falta de manutenção por parte do condomínio? Especificar
quais problemas são vícios de construção e porquê.
Os problemas decorrentes da falta de manutenção, bem como os
problemas de responsabilidade da construtora foram identificados no item 9.0 –
ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES EXAMINADAS.
9) O sistema de drenagem de água pluvial do condomínio é tubulado? Essa

tubulação desemboca em cota acima do riacho próximo ao mesmo? O
Condomínio encontra-se construído em cota acima do nível do Riacho
próximo a ele?
Segundo projeto de drenagem de água pluvial apresentado pela
Requerida e constatação na data da vistoria pelo perito, o sistema de drenagem
do condomínio Village Jardins I é constituído de elementos superficiais (sarjetas
28
e sarjetões), de transição (bocas de lobos e grelhas) e subterrâneos (galerias de

águas pluviais).
Embora a vistoria tenha se estendido para a porção posterior do
empreendimento, não foi possível verificar a cota de desemboque da galeria de
águas pluviais devido à densidade da vegetação no local (imagem 21).
10) O alagamento ocorrido em 2019 na área comum do condomínio pode

ser atribuído a chuva acima da média?
Sim. O alagamento ocorrido em 2019 na área comum do condomínio
pode ser atribuído a chuva acima da média. É importante ressaltar, entretanto, o
registro de outros eventos de alagamento após o ano de 2019, conforme
identificado nos anexos ID 46591231 a 46589050.
11) Caso exista problemas na drenagem de águas pluviais do condomínio,
porque somente ocorreu o alagamento em 2019, e não ocorreu o mesmo
fenômeno nos anos anteriores?
A intensidade das precipitações pluviométricas varia a cada estação
chuvosa. Embora tenham se registrado chuvas intensas no ano de 2019, nos
autos processuais foram anexados registros de alagamentos também em 2020
e 2021.
Com a urbanização crescente da bacia hidrográfica onde o
empreendimento está inserido, inclusive das áreas à montante (com cota mais
alta) que contribuem superficialmente para o empreendimento, o problema das
inundações tende a se agravar com o passar dos anos.
11.0 – CONSIDERAÇÕES FINAIS
Considerando as informações apresentadas nos autos e apuradas

durante a Perícia, o autor do presente laudo apresenta as seguintes
considerações finais:
1. As anomalias em elementos construtivos relacionadas no “Laudo
Técnico de Engenharia” como desgaste da pintura, pontos de infiltração
e surgimento de musgos, descascamento de pintura de trave, “ruina”
do gramado do campo, “surgimento de vida animal” são problemas
decorrentes da falta de manutenção pela administração condominial;
29
2. A ausência de rampa de acesso na área de lazer é uma situação que

poderia ter sido questionada pelo condomínio no período de
recebimento do mesmo;
3. O desnível do condomínio em relação à via pública decorre da
topografia do terreno onde o mesmo foi implantado, não sendo
justificável seu questionamento após a construção e ocupação do
mesmo;
4. O problema relativo ao posicionamento da cerca elétrica que foi
executada com seu topo abaixo do nível superior do muro (imagem 03)
na porção frontal do muro divisório lateral e a ausência de dreno para
o ar condicionado (imagem 04) são decorrentes de falha de execução,
de responsabilidade da empresa construtora;
5. Não foi apresentada pela Requerida documentação que comprove a
realização de estudo da bacia de contribuição de drenagem que
permitiria definir as características atuais e futuras das áreas dispostas
à montante do empreendimento, onde se precipitam as chuvas fora do
Village Jardins I, permitindo calcular a vazão 3 das águas pluviais que
escoam superficialmente e convergem para o interior do condomínio;
6. O próprio memorial descritivo do projeto de drenagem confirma que não
foi considerada a contribuição das águas provenientes das áreas
externas do condomínio ao informar, em seu item 2.1, que o
levantamento feito pela topografia engloba somente a área prevista
para a implantação do residencial Village Jardins I e o terreno em que
serão lançados os deflúvios do empreendimento;
7. O mesmo memorial descritivo do projeto de drenagem também
confirma em seu item 2.2.3 que a bacia de contribuição considerada no
projeto foi somente da área do empreendimento que fica em torno de
1,56 ha;
8. Foram executadas duas calhas não previstas no projeto de drenagem
do empreendimento apresentado pela Requerida, uma acompanhando
o muro divisório na lateral direita e outro junto ao muro posterior do
condomínio;
3
Relação entre o volume de água pelo intervalo de tempo de seu deslocamento.
30
9. A canaleta posterior executada pela Requerida dispõe de uma única

saída, dimensões de 0,46m*0,26m, com capacidade de escoamento
limitada, considerando o grande volume de água acumulada
demonstrado pelas imagens de alagamento anexadas aos autos;
10. O perito subscritor verificou que adotando os parâmetros definidos no
memorial descritivo do projeto de drenagem apresentado pela
Requerida a quantidade de elementos de coleta das águas
superficiais é insuficiente para atender a demanda da área do
condomínio conforme demonstrado na página 23 do presente laudo;
11. Mesmo que os elementos do projeto de drenagem do condomínio
fossem suficientes para atender a vazão das águas de chuvas que se
precipitam na área do empreendimento, seria necessário também
atender à contribuição da área externa ao condomínio, considerando
sua disposição em uma cota mais baixa em relação à Estrada da
Maioba (MA 202) onde está localizada;
12. A urbanização crescente da bacia hidrográfica onde o
empreendimento está inserido tende a agravar o problema das
inundações em função da impermeabilização de áreas e aumento da
vazão das águas que escoam superficialmente.
12.0 – ENCERRAMENTO
Encaminho o presente Laudo Técnico Pericial com 32 folhas, assinado

digitalmente nesta lauda. Acompanha relação de anexos.
RELAÇÃO DE ANEXOS:
Anexo 1: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
São Luís/MA, 02 de Agosto de 2021
__________________________________________
Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar
Perito – Engenheiro Civil
Registro Nacional CONFEA: 110225031-7
31
Anexos:
32
Anexo 1: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
Página 1/1
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART

Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977 CREA-MA ART OBRA / SERVIÇO
Nº MA20210405129
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Maranhão
INICIAL
1. Responsável Técnico
MARCELO HENRIQUE BANDEIRA COSTA DE ALENCAR
Título profissional: ENGENHEIRO CIVIL RNP: 1102250317
Registro: 1102250317MA
2. Dados do Contrato
Contratante: Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão CPF/CNPJ: 05.288.790/0001-76
PRAçA AVENIDA PEDRO II, S/N Nº: s/n
Complemento: Bairro: Centro
Cidade: S LUÍS UF: MA CEP: 65010905
Contrato: TJ 001/2019 Celebrado em: 03/09/2019

Valor: R$ 5.420,00 Tipo de contratante: Pessoa Juridica de Direito Público
Ação Institucional: Outros
3. Dados da Obra/Serviço
PRAçA AVENIDA PEDRO II, S/N Nº: 45
Complemento: Bairro: CENTRO
Cidade: S LUÍS UF: MA CEP: 65010905
Data de Início: 27/02/2021 Previsão de término: 10/04/2021 Coordenadas Geográficas: -2.527908, -44.305810
Finalidade: Residencial Código: Não Especificado
Proprietário: Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão CPF/CNPJ: 05.288.790/0001-76
4. Atividade Técnica
1 - ATUACAO Quantidade Unidade
5 - LAUDO TECNICO > #A0106 - EDIFICIOS DE ALVENARIA P/ FINS RESIDENCIAIS 4,00 un
Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deve proceder a baixa desta ART
5. Observações
Elaboração de Laudos Técnicos Periciais para os processos judiciais: 0800899-32.2018.8.0049 - Invasão de terreno - Rua 14, quadra 28, casa 37,
Morada Bosque II, Paço do Lumiar; 0801854-29.2019.8.10.0049 ? Obrigação de fazer ? Rua Pimenta, Quadra 10, Casa 26, Vila Nazaré, Paço do
Lumiar/MA; 0800470-94.2020.8.10.0049- Indenização por dano moral e material - Rodovia MA 202, nº159, Letra A, Estrada da Maioba, CEP
65130-000, Paço do lumiar- MA, Bloco 16, Apartamento 307; 0802198-10.2019.8.10.0049 - Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais -
Condomínio Village Jardins I.
6. Declarações
- Cláusula Compromissória: Qualquer conflito ou litígio originado do presente contrato, bem como sua interpretação ou execução, será resolvido por
arbitragem, de acordo com a Lei no. 9.307, de 23 de setembro de 1996, por meio do Centro de Mediação e Arbitragem - CMA vinculado ao Crea-MA,
nos termos do respectivo regulamento de arbitragem que, expressamente, as partes declaram concordar.
- Declaro que estou cumprindo as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no decreto n.
5296/2004.
7. Entidade de Classe
UEMA -UNIVERSIDADE ESTADUAL DO MARANHAO
8. Assinaturas
Declaro serem verdadeiras as informações acima MARCELO HENRIQUE BANDEIRA COSTA DE ALENCAR - CPF:
444.961.253-15
________________, ________ de ___________________ de ________
Local data Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão - CNPJ: 05.288.790/0001-76
9. Informações
* A ART é válida somente quando quitada, mediante apresentação do comprovante do pagamento ou conferência no site do Crea.
10. Valor
Valor da ART: R$ 88,78 Registrada em: 17/03/2021 Valor pago: R$ 88,78 Nosso Número: 8303121492
A autenticidade desta ART pode ser verificada em: https://crea-ma.sitac.com.br/publico/, com a chave: A1cza
Impresso em: 17/03/2021 às 09:38:16 por: , ip: 186.212.129.234
www.creama.org.br faleconosco@creama.org.br
CREA-MA
Conselho Regional de Engenharia
Tel: (98) 2106-8300 Fax: (98) 2106-8300 e Agronomia do Estado do
Maranhão

Laudo Pericial - Village Jardins - Assinado

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Laudo Pericial - Village Jardins - Assinado

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão

PJe - Processo Judicial Eletrônico

Autor: Condomínio Village Jardins I

Ré: Canopus Construções Ltda

Perito: Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar

1.0 – SOLICITANTE ......................................................................................... 3

2.0 – OBJETO DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL ............................................ 3

3.0 – NORMAS TÉCNICAS CONSULTADAS................................................... 3

4.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PROCESSO ................................................ 3

5.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PERITO: ...................................................... 3

6.0 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL VISTORIANDO .................................. 4

7.0 – VISTORIA DO EMPREENDIMENTO ....................................................... 5

8.0 – SOBRE A DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA PELAS PARTES......... 16

9.0 – ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES EXAMINADAS .................................... 17

11.0 – CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................28

Anexo 1: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ...................... 32

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PAÇO DO LUMIAR

2.0 – OBJETO DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL

Elaboração de Laudo Técnico Pericial com objetivo de instruir ação de

3.0 – NORMAS TÉCNICAS CONSULTADAS

Com o intuito de nortear a elaboração deste trabalho, ajustando o mesmo

4.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PROCESSO

5.0 – INFORMAÇÕES SOBRE O PERITO:

Nome: Marcelo Henrique Bandeira Costa de Alencar.

MBA (especialista) em Gestão Ambiental pela Fundação Getúlio Vargas.

6.0 – CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO VISTORIANDO

Trata-se o empreendimento vistoriando de um condomínio residencial

Imagem 01: Localização do empreendimento vistoriando

7.0 – VISTORIA DO EMPREENDIMENTO

Data da vistoria 22/05/2021

A vistoria iniciou-se com a chegada do perito subscrito ao local onde

 Visual desnível do condomínio em relação à cota da rua;

Imagem 03: Cerca elétrica instalada em posição inadequada

Imagem 04: Umidade decorrente da precipitação de dreno de ar condicionado

Imagem 05: Furos em parede de blocos estruturais

Imagem 06: Ausência de grama do campo de futebol

Imagem 07: Piso táctil com pintura desgastada

Imagem 08: Ausência de rampa para cadeirante

Imagem 09: Oxidação de grades de drenos de águas pluviais da área de lazer

Imagem 10: Ausência de cerâmica na base da parede externa do bloco

O maior problema identificado no empreendimento é o alagamento

Imagem 12: Porção posterior do empreendimento com acúmulo de limo no piso

Imagem 13: Marca de limo no piso junto à porção posterior do empreendimento

Imagem 14: Acúmulo de lama e limo no piso junto à elevatória

Imagem 15: Canaleta com grelha para coleta de água pluviais

Imagem 16: Canaleta sem grelha para coleta de água pluviais

Imagem 17: Largura da Canaleta de águas pluviais – 0,26m

Imagem 18: Altura da Canaleta de águas pluviais e do ponto de saída – 0,26m

Imagem 19: Largura do ponto de saída – 0,46m

A vistoria estendeu-se para a área posterior do empreendimento, onde

Imagem 20: Ponto de saída da calha disposta na porção posterior do muro

Imagem 21: Vala escavada no terreno para favorecer escoamento

8.0 – SOBRE A DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA PELAS PARTES

Em sua inicial (ID 23040103), o condomínio Autor afirma que foi

1. Diversas infiltrações no muro, revestimentos, calçadas e demais áreas;

9.0 – ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES EXAMINADAS

A presente análise deter-se-á no exame da documentação técnica

a) as anomalias caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento,

problemas verificados nas edificações do empreendimento à falta de

índices de acordo com o maior ou menor grau de urbanização do local em

Imagem 22: Via de acesso ao condomínio

Imagem 23: Desnível da entrada do condomínio em relação à Estrada da