A obrigação terá eficácia real quando, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, se transmite e é oponível a terceiro

que adquira direito sobre determinado bem. Como um exemplo disso podemos citar as obrigações do locador contra a regra de eficácia relativa dos Direitos de crédito, se transmitem ao novo titular do domínio, havendo, portanto, uma transmissão ex vi legis da posição daquele (locador), pois, a lei se estende à terceiro (novo adquirente) os efeitos de uma obrigação constituída entre determinadas pessoas sem que tal obrigação faça parte do conteúdo do Direito real adquirido pelo terceiro.
Distinção entre ônus real e obrigação propter rem: A responsabilidade pelo ônus real é limitada ao bem onerado, não respondendo o proprietário além dos limites do respectivo valor. Já na obrigação propter rem o devedor responde com todos os seus bens, ilimitadamente. Os efeitos da obrigação propter rem permanecem em qualquer circunstância, enquanto que os do ônus real extinguem-se com o perecimento do objeto Os ônus reais sempre implicam numa prestação positiva. A obrigação propter rem pode tanto ser prestação positiva quanto negativa. Nos ônus reais, a ação cabível é de natureza real (in rem scrip tae), enquanto que nas obrigações propter rem, é de índole pessoal.

Obrigações com eficácia real: Obrigações com eficácia real são as que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem. Exemplo de eficácia real é a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente comprador, quando não se pactua o arrependimento e o instrumento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, adquirindo este direito real à aquisição do imóvel e à sua adjudicação compulsória (CC, arts. 1417 e 1418).

a obrigação propter rem é aquele que decorre da titularidade de um direito real. São também chamadas de reais, mistas, reipersecutórias, ambulatórias, ob rem e in rem. Trata-se de instituto que se encontra em uma zona cinzenta entre os direitos reais e os direitos obrigacionais(pessoais). Decorre de uma relação peculiar de um sujeito ativo com a coisa, exatamente por ser tal relação um direito real. Exemplo de obrigação propter rem são as despesas de condomínio. Tais despesas são pagas por quem se encontre na titularidade do direito real. Imagine que A, em 2005, passa 12 meses sem pagar condomínio de R$100,00 mensais.Em dezembro de 2005 vendeu o imóvel para "B". Este, por ser titular de um direito real em razão da coisa passará a ser obrigado ao pagamento daquelas despesas anteriores, assim como as posteriores. Evidentemente poderá regressivamente de "A", mas em razão de ser titular de direito real em relação àquele bem, responsabiliza-se-á pelo pagamento do débito decorrente da obrigação propter rem. São exemplos de obrigação "propter rem": pagamento de despesas pela metade dos tapumes divisórios, despesas condominiais, etc... Há distinção das obrigações "propter rem" dos ônus reais e das obrigações com eficácia real.Nas obrigações "propter rem" quem deve é a pessoa, mas em razão da coisa, podendo sua resposabilidade ultrapassar o valor da coisa e ingressar no seu patrimônio pessoal. Já nas obrigações reais quem deve é a coisa, ficando a resposabilidade do titular do ônus real

o titular do direito real só é devedor das parcelas posteriores ao ingresso na qualidade de titular daquele direito(embora fique resposável pelo implemento de forma imediata. quaisquer alienações posteriores consideram-se venda a "non domino". como ocorre na renda constituída sobre imóvel. o que é típico dos direitos reais. Exemplo típico de ônus real é o caso do IPTU.trata-se de resposabilidade sem débito). uma obrigação(compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento)vinculou terceiros(gozou de eficácia real). como é o caso de uma locação por prazo determinado averbada no registro imobiliário. Consulte o livro do "Pablo Stolzo" e o do Silvio de Salvo Venosa. Ou seja.Nos ônur reais há uma limitação à fruição da coisa. Assim. no penhor. poderá obter a escritura definitiva ou adjudicação compulsória. Entretanto.Outro exemplo de obrigação com eficácia real é o do compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento averbada no registro imobiliário na qual o devedor. nos ônus reais não há distinção.limitada ao valor do bem. em regra. no presente caso. enquanto que nas obrigações "propter rem". estabelece-se eficácia real para a obrigação em razão da averbação). ainda que dela não tenha participado( sabe-se que no direito pessoal há uma relação que alcança. não tendo eficácia contra terceiros. O novo adquirente ficará vinculado a respeitar a obrigação pactuada( o contrato de locação). etc. Saliente-se que. sem eficácia portanto. ao pagar a última parcela. servidão. de obrigação com eficácia real e não de obrigação "propter rem". devendo o titular do direito pagar indiferentemente anteriores e posteriores. não podendo ingressar em seu patrimônio. . pois.Trata-se.Existem também as obrigações com eficácia real. anticrese... apenas credor e devedor. usufruto. implementado o compromisso.

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