A obrigação terá eficácia real quando, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, se

transmite e é oponível a terceiro que adquira direito sobre determinado bem. Como um
exemplo disso podemos citar as obrigações do locador contra a regra de eficácia relativa dos
Direitos de crédito, se transmitem ao novo titular do domínio, havendo, portanto, uma
transmissão “ex vi legis” da posição daquele (locador), pois, a lei se estende à terceiro (novo
adquirente) os efeitos de uma obrigação constituída entre determinadas pessoas sem que tal
obrigação faça parte do conteúdo do Direito real adquirido pelo terceiro.

Distinção entre ônus real e obrigação propter rem:

 
A responsabilidade pelo ônus real é limitada ao bem onerado, não respondendo o proprietário
além dos limites do respectivo valor. Já na obrigação propter rem o devedor responde com
todos os seus bens, ilimitadamente.
 
Os efeitos da obrigação propter rem permanecem em qualquer circunstância, enquanto que os
do ônus real extinguem-se com o perecimento do objeto
 
Os ônus reais sempre implicam numa prestação positiva. A obrigação propter rem pode tanto
ser prestação positiva quanto negativa.
Nos ônus reais, a ação cabível é de natureza real (in rem scriptae), enquanto que nas
obrigações propter rem, é de índole pessoal.
 
 
Obrigações com eficácia real:
 
Obrigações com eficácia real são as que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação,
transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem. Exemplo
de eficácia real é a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente
comprador, quando não se pactua o arrependimento e o instrumento é registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, adquirindo este direito real à aquisição do imóvel e à sua adjudicação
compulsória (CC, arts. 1417 e 1418).

a obrigação propter rem é aquele que decorre da titularidade de um direito real. São também
chamadas de reais, mistas, reipersecutórias, ambulatórias, ob rem e in rem. Trata-se de
instituto que se encontra em uma zona cinzenta entre os direitos reais e os direitos
obrigacionais(pessoais). Decorre de uma relação peculiar de um sujeito ativo com a coisa,
exatamente por ser tal relação um direito real. Exemplo de obrigação propter rem são as
despesas de condomínio. Tais despesas são pagas por quem se encontre na titularidade do
direito real. Imagine que A, em 2005, passa 12 meses sem pagar condomínio de R$100,00
mensais.Em dezembro de 2005 vendeu o imóvel para "B". Este, por ser titular de um direito
real em razão da coisa passará a ser obrigado ao pagamento daquelas despesas anteriores,
assim como as posteriores. Evidentemente poderá regressivamente de "A", mas em razão de
ser titular de direito real em relação àquele bem, responsabiliza-se-á pelo pagamento do
débito decorrente da obrigação propter rem. São exemplos de obrigação "propter rem":
pagamento de despesas pela metade dos tapumes divisórios, despesas condominiais, etc... Há
distinção das obrigações "propter rem" dos ônus reais e das obrigações com eficácia real.Nas
obrigações "propter rem" quem deve é a pessoa, mas em razão da coisa, podendo sua
resposabilidade ultrapassar o valor da coisa e ingressar no seu patrimônio pessoal. Já nas
obrigações reais quem deve é a coisa, ficando a resposabilidade do titular do ônus real limitada
ao valor do bem, não podendo ingressar em seu patrimônio. Exemplo típico de ônus real é o
caso do IPTU. Saliente-se que, enquanto que nas obrigações "propter rem", o titular do direito
real só é devedor das parcelas posteriores ao ingresso na qualidade de titular daquele
direito(embora fique resposável pelo implemento de forma imediata- trata-se de
resposabilidade sem débito), nos ônus reais não há distinção, devendo o titular do direito
pagar indiferentemente anteriores e posteriores.Nos ônur reais há uma limitação à fruição da
coisa, como ocorre na renda constituída sobre imóvel, no penhor, anticrese, servidão,
usufruto, etc...Existem também as obrigações com eficácia real, como é o caso de uma locação
por prazo determinado averbada no registro imobiliário. O novo adquirente ficará vinculado a
respeitar a obrigação pactuada( o contrato de locação), ainda que dela não tenha
participado( sabe-se que no direito pessoal há uma relação que alcança, em regra, apenas
credor e devedor, não tendo eficácia contra terceiros, o que é típico dos direitos reais.
Entretanto, no presente caso, estabelece-se eficácia real para a obrigação em razão da
averbação).Outro exemplo de obrigação com eficácia real é o do compromisso de compra e
venda sem cláusula de arrependimento averbada no registro imobiliário na qual o devedor, ao
pagar a última parcela, poderá obter a escritura definitiva ou adjudicação compulsória. Assim,
implementado o compromisso, quaisquer alienações posteriores consideram-se venda a "non
domino", sem eficácia portanto. Ou seja, uma obrigação(compromisso de compra e venda sem
cláusula de arrependimento)vinculou terceiros(gozou de eficácia real).Trata-se, pois, de
obrigação com eficácia real e não de obrigação "propter rem". Consulte o livro do "Pablo
Stolzo" e o do Silvio de Salvo Venosa.