TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL 

As pessoas jurídicas tributadas com

base no lucro real poderão
determinar o lucro com base no
balanço anual levantado no dia 31 de
dezembro ou mediante levantamento
de balanços trimestrais com base na
Lei nº 9.430/96.
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Tratamento Fiscal da Insuficiência de

Custo Realizado

 Insuficiência não superior a 15% do total do

orçamento

 Insuficiência superior a 15% do total do

orçamento
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Insuficiência superior a 15% do total

do orçamento

 Empreendimento concluído no mesmo

período-base – Recuperação de Custo

 Empreendimento concluído após o

período-base – Apuração extra-contábil
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL
Exemplo:
Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6
Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000
CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO REALIZADO
Cliente Unidade Saldo Inicial Adições V. Monetária Saldo Final Saldo Inicial Adições Saldo Final
Fulano A1 G1 273,218.75 - - 273,218.75 218,575.00 27,321.88 245,896.88

Informações Antes do Ajuste Após o Ajuste Valor a ajustar

Custo Orçado 273.218,75 245.896,88 27.321,87

Cálculo do Percentual: 27.321,87 X 100

273.218,75
Relação Percentual = Insuficiência de custo realizado/Custo Orçado 10%
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL
Exemplo 02:
Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6
Área Total (m2)
1300 Area p/ Rateio: 1000
CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO REALIZADO SALDO
Cliente Unidade Saldo Inicial Adições V. Monetária Saldo Final Saldo Inicial Adições Saldo Final A REALIZAR
Fulano A1 G1 300,000.00 - - 300.000,00 218,575.00 27,321.88 245,896.88 54,103.12

Informações Antes do Ajuste Após o Ajuste Valor a ajustar

Custo Orçado 300.000,00 245.896,88 54.103,12

Cálculo do Percentual: 54.103,12 X 100

300.000,00
Relação Percentual = Insuficiência de custo realizado/Custo Orçado 18,0344%
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL
Exemplo:

Receita de venda 500.000,00

Custo Orçado estimado 300.000,00
Relação Percentual custo/venda 60%
Recebimentos até o final da obra 200.000,00
Custo apropriado até o final da obra 120.000,00
Lucro Tributado 80.000,00
Custo Real apurado pela conclusão da obra 245.896,88
Relação custo/venda (real) 49,1794%
Custo que deveria ter sido apropriado no final da obra 98.358,75
Lucro Real (após o ajuste) 101.641,20
Diferença de lucro a tributar (101.641,20 – 80.000,00) 21.641,20
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Tratamento Fiscal do excesso de Custo

Realizado

 Em princípio, o excesso de custo realizado

não acarretará ao contribuinte conseqüência
negativa de natureza tributária, a não ser que
este deixe de observar corretamente os
procedimentos determinados pela legislação.
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Apuração do Lucro Real Trimestral

 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ E DA

CSLL - Lucro Real

 Considerando receitas de unidades vendidas e

os custos e despesas do trimestre temos:
 Lucro do período IRPJ 15% CSLL 9%

 226.781,25 34.017,19 20.410,31

 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Apuração do Lucro Real Trimestral

 Período de Apuração
 Prazo de Recolhimento
 Pagamento em Quota Única
 Pagamento Parcelado em Quotas
 Acréscimo de Juros
 Preenchimento do DARF
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Apuração do Lucro Real Anual

 Enquadramento no Regime de
Estimativa

 Pagamento Mensal com Base na

Receita Bruta

 Suspensão ou Redução do
Pagamento Mensal
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Exemplo Prático:

 Considerando o resultado contábil do período

demonstrado referente venda a vista de unidade em
construção com adoção do custo orçado, temos:

 Receita com Vendas

 500.000,00
 (-) Custo do Imóvel Vendido
 273.218,75
 = resultado bruto
 226.781,25
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Exemplo Prático:
 Supondo que a empresa levantou balancete de
suspensão em 02/X6 e apurou um resultado de R$
226.781,25 a apuração do IRPJ e da CSLL ficaria
assim demonstrada:

 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ E

DA CSLL
 Com base no balancete de suspensão
Lucro do período IRPJ 15% CSLL 9%
226.781,25 34.017,19 20.410,31
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Exemplo Prático:

 Lançamentos contábeis

 D – IRPJ Antecipado (AC) 34.017,19

 C – IRPJ a Pagar (PC) 34.017,19

  
 D – CSLL Antecipada (AC) 20.410,31
 C – CSLL a Pagar (PC) 20.410,31
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Exemplo Prático:
 Porém, se a empresa optar pelo pagamento do IRPJ e da CSLL
pelo regime de estimativa, o calculo será o seguinte:

 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ

 Com base na estimativa s/ receita bruta
 Receita Bruta do mês Base de calculo 8% IRPJ 15%
 500.000,00 40.000,00 6.000,00

 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DA CSLL

 Com base na estimativa s/ receita bruta

 Receita Bruta do mês Base de calculo 12% CSLL 9%

500.000,00 60.000,00 5.400,00
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Cálculo do Adicional
 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO ADICIONAL DE IRPJ

 com base no balancete de suspensão

 Lucro do período IRPJ 15% B.C Adicional de IR - 10% Adicional IR - 10%

 226.781,25 34.017,19 186.781,25 18.678,13

 Não serão permitidas quaisquer deduções do valor do

adicional, o qual deverá ser recolhido, integralmente, como
receita da União (RIR/1999, art. 543).
 TRIBUTAÇÃO LUCRO REAL

 Incentivos fiscais
As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real poderão se
utilizar dos incentivos fiscais dedução do imposto de renda.
O artigo 10 da Lei 9.532/97 dispõe que o imposto apurado
com base no lucro arbitrado ou presumido não será
permitido qualquer dedução a título de incentivo fiscal.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
 

Regime Tributário

Com publicação da Lei nº 9718/98, a

partir de 1º.01.1999, passou ser
permitido a essas pessoas jurídicas a
tributação pelo lucro presumido.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Restrição à opção Pelo Lucro Presumido

 Vedação a opção pelo lucro presumido enquanto
não concluídas as operações imobiliárias para as
quais haja registro de custo orçado (IN SRF
25/1999, art. 2º).
 A restrição prevalece mesmo para a pessoa
jurídica seja optante pelo Programa de
Recuperação Fiscal (Refis), conforme ADE Cosit
nº 15/2001.
 A vedação também é extensiva às sociedades em
conta de participação.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Opção após a conclusão das operações

com registro de custo orçado

 Na Solução de Consulta nº 152/2004, a SRF da 10ª

Região Fiscal afirmou que, concluídas as
operações com curso orçado, a pessoa jurídica
poderá optar pelo lucro presumido, não estando
obrigada a oferecer à tributação, no período de
apuração anterior àquele em que ocorrer a
mudança do regime de tributação, as receitas
dessas atividades auferidas e ainda não recebidas.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Adoção do regime de caixa – IRPJ E CSLL

 A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para

apuração do lucro presumido com base no regime
de caixa, extensiva às empresas imobiliárias com as
devidas adaptações.

 Temos a Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal que

dispõe que esta regra também se aplica para
empresas com atividades imobiliárias.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Tratamento contábil e fiscal dos valores

recebidos
 a) emitir o documento respectivo (nota fiscal, para
empresas comerciais e de serviços) quando da
entrega do bem ou direito ou da conclusão do
serviço;
 
 b) indicar no livro Caixa, em registro individual, o
documento a que corresponder cada recebimento.

 Nota ITC: a pessoa jurídica que mantiver a

escrituração contábil regular (obrigação), deve
controlar os recebimentos em contas específicas.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 A IN SRF 104/98, ainda determina que:

 Valores recebidos adiantadamente, por conta

de venda de bens ou direitos ou da prestação
de serviços, serão computados como
receitas no mês em que se der o
faturamento, entrega do bem ou conclusão
dos serviços.
 cômputo da receita em período de apuração
posterior ao do recebimento sujeitará a
pessoa jurídica ao pagamento dos impostos
e contribuições com acréscimo de juros de
mora e multa.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Alteração do critério (de caixa para competência) –

Lucro Real
 Deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e
ainda não recebidas.
 As receitas auferidas e ainda não recebidas serão
adicionadas às receitas do período de apuração
anterior a mudança.
 Diferença de Imposto apurada sem multa e juros
moratórios, que deverá ser paga até até o último dia
útil do mês subseqüente àquele em que incorreu na
situação de obrigatoriedade à apuração do lucro
real.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Variações monetárias
 Nessas atividades as variações monetárias, para
efeitos do IRPJ e CSL, têm o seguinte tratamento,
conforme o caso (IN SRF nº 25/1999, art. 1º):
 
 a) tributação com base no lucro real: as receitas e
despesas devem ser reconhecidas segundo as normas
explanadas anteriormente. Ou ainda, com observância
das regras relativas ao regime especial de tributação -
RET, no caso de opção por esse sistema;
 b) tributação com base no lucro presumido: as
receitas serão adicionadas ao próprio lucro, pelo
regime de competência ou de caixa, conforme opção
do contribuinte.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Receita financeira da comercialização de

imóveis a partir de 01.01.2006

 Inclusão na base de cálculo do lucro

presumido.

 Esse critério se aplica também à determinação

da base de cálculo da Contribuição Social
sobre o Lucro. (Art. 15 da Lei nº 9.249/1995;
art. 25, I, da Lei nº 9.430/1996; e arts. 34 e 132,
IV, "b", da Lei nº 11.196/2005).
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 PERMUTA – IRPJ e CSL

Permuta é a troca de uma unidade imobiliária por uma ou
mais unidades imobiliárias com ou sem pagamento de torna.

Em relação a tributação pelo lucro real, não existe dúvida,

uma vez que a IN SRF 107/88, estabelece que apenas a torna
é tributada.

No entanto em relação ao Lucro Presumido, não existe uma

norma legal de discipline tal procedimento, uma vez que
somente a partir de 1999, é que as atividades imobiliárias
puderam ser tributadas pelo lucro presumido.

Desta forma, como no lucro presumido a tributação se dá

com base na receita bruta sem dedução de custos ou
despesas, somos pela tributação dos valores referente a
permuta.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 PERMUTA – IRPJ e CSL

 Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurídica “x”, empresa
imobiliária tributada com base no lucro presumido, entrega um
imóvel cujo custo está registrado, em sua contabilidade, por R$
60.000,00, sem recebimento de torna. Nesse caso, entende-se que a
receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no
lucro presumido será de R$ 60.000,00.
 De outro modo, se receber, em troca, um imóvel mais uma
importância correspondente à torna no valor de R$ 10.000,00,
infere-se que o valor a ser considerado como receita bruta será de
R$ 70.000,00, que é a soma do preço do imóvel recebido em
permuta com a torna.

 A Superintendência Regional da Receita Federal da 10ª Região

Fiscal vem se posicionando favorável a tributação cfe. Solução de
Consulta nº 142/2005.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Imposto de Renda na tributação com base

no lucro presumido
 Determinação do Imposto Devido - Alíquota
 o imposto de renda devido em cada trimestre será
calculado mediante a aplicação da alíquota de 15%.
 Adicional
 A parcela da base de cálculo, apurada
trimestralmente, que exceder a R$ 20.000,00 (vinte
mil reais) multiplicado pelo número de meses (R$
60.000,00 no caso de um trimestre completo) ficará
sujeita à incidência de adicional de imposto de
renda à alíquota de dez por cento.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Deduções Diretas do IR Devido

 Exemplo Prático
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
Exemplo:
Receita com Vendas 500.000,00
(-) Vendas Canceladas (Distratos) 10.000,00
Juros Recebidos 21.500,00
Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00
Receita com Vendas 500.000,00
(-) Exclusões
(-) Vendas Canceladas (Distratos) (10.000,00)
(=) Receita Bruta de Vendas 490.000,00
(X) Percentual Aplicável 8%
(=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) 39.200,00
(+) Juros Recebidos 21.500,00
(+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00
= Base de Calculo 65.700,00
(X) Alíquota 15% 9.855.00
(X) 10% adicional (65.700,00-60.000,00) 5.700,00 570,00
IRPJ devido no Trimestre 10.425,00
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Distribuição de Lucros

 Para fins do cálculo da parcela de

lucro isenta deverão ser deduzidos do
lucro presumido, o Imposto de Renda
da Pessoa Jurídica, inclusive adicional,
se devido, contribuição social sobre o
lucro, PIS e a COFINS.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 Cálculo da Contribuição Social pelo

Critério de Lucro Presumido

 Base de Cálculo

 12% da Receita Bruta;

 Demais Ganhos e receitas, que não entraram

na presunção de 12%.
 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
Exemplo:
Receita com Vendas 500.000,00
(-) Vendas Canceladas (Distratos) 10.000,00
Juros Recebidos 21.500,00
Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00

Receita com Vendas 500.000,00

(-) Exclusões
(-) Vendas Canceladas (Distratos) (10.000,00)
(=) Receita Bruta de Vendas 490.000,00
(X) Percentual Aplicável 12%
(=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) 58.800,00
(+) Juros Recebidos 21.500,00
(+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00
= Base de Calculo 85.300,00
(X) Alíquota 9% 7.677,00
PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS 

A pessoa jurídica ou a ela equiparada pela

legislação, que adquirir imóvel para venda ou
promover empreendimento de desmembramento
ou loteamento de terrenos, incorporação
imobiliária ou construção de prédio destinado à
venda, deve apurar a Contribuição para o
PIS/Pasep e a Cofins, na modalidade não-
cumulativa quando tributadas pelo lucro real.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Fato gerador

 Base de cálculo

 Valores que não integram a base de

cálculo

 Alíquotas

 Receitas financeiras
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Utilização de créditos

Está autorizado a utilização de créditos

desde que estejam intrinsecamente ligados
aos custos vinculados a unidade
construída ou em construção, podendo
serem utilizados somente a partir da
efetivação da venda.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Outros créditos
 A pessoa jurídica pode, ainda, descontar créditos calculados
em relação:

a)  à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos;

 b) aos aluguéis de prédios, máquinas e equipa­mentos, pagos

à pessoa jurídica, utilizados nas atividades da empresa;

 C) ao valor das contraprestações de operações de

arrendamento mercantil de pessoa jurídica.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Outros créditos
 Encargos de depreciação e amortização de:

a) bens incorporados ao Ativo Imobilizado;

b) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao

Ativo Imobilizado, adquiridos para utilização na produção de
bens destinados à venda ou na prestação de serviços:

c) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando

o custo, inclusive de mão-de-obra, tenha sido suportado pela
locatária;
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Determinação dos créditos

 Os créditos relativos ao PIS e COFINS devem ser determinados
mediante a aplicação das alíquotas das contribuições de 1,65% e
7,60%, em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e
despesas incorridos.

 Cabe salientar que:

 a) o direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços

adquiridos de pessoa jurídica domiciliada no País;
 b) o direito ao crédito sobre às aquisições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à
Cofins-Importação;
 c) o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses
subseqüentes;
 d) o valor dos créditos apurados não constitui receita bruta da pessoa jurídica. Serve
somente para dedução do valor devido da contribuição.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Custos orçados - Crédito presumido

Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a

pessoa jurídica pode optar pela utilização de crédito presumido
em relação ao custo orçado de que trata a legislação do Imposto
de Renda.

 Esta opção deve ser feita:

 a) para cada empreendimento, separadamente, produzindo efeitos para
todas as unidades desse empreendimento (observada a regra da letra
"c");
 b) até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da
primeira unidade de empreendi­mento que compreenda duas ou mais
unidades distintas;
 c) para todas as unidades do empreendimento que restarem para
vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança de regime
cumulativo para não-cumulativo.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Conceito de custo orçado

 É o estimado como necessário para conclusão de um
empreendimento imobiliário quando utilizado na venda de
unidades imobiliárias.
 Ajuste do custo orçado
 adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da
unidade imobiliária.
 exclusão dos:
 valores a serem pagos à pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e
previdenciários;
 Cálculo do crédito presumido
 O crédito presumido deve ser calculado mediante a aplicação
da alíquota de 1,65% (PIS/Pasep) e 7,6% (Cofins), sobre o valor
do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento
ajustado pela adição e pelas exclusões.
 PIS E COFINS NÃO – CUMULATIVOS
Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido - Atualização
em 02/X6

Área Total 1.300m2 Custo Orcado (-) Custo Incorridos Custo Orcado
Área p/ Rateio 1000 m2 Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
Mão de Obra Própria 100.000,00 20.000,00 80.000,00
Material de Construção  750.000,00 250.000,00 - 500.000,00
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro  300.000,00 60.000,00 240.000,00
Encargos Sociais  40.000,00 8.000,00 32.000,00
Total  1.190.000,00 250.000,00 88.000,00 852.000,00
Unidade Área m2
A1 G1 250 297.500,00 62.500,00 22.000,00 213.000,00
Rateio - Credito Presumido PIS - 1,65% S/ Custo Orcado (-) Custos Incorridos Custo Orcado
Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
Material de Construção  12.375,00 4.125,00 - 8.250,00
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro  4.950,00 - 990,00 3.960,00
Total 17.325,00 4.125,00 990,00 12.210,00
Unidade Área m2
A1 G1 250 4.331,25 1.031,25 247,50 3.052,50

Rateio - Credito Presumido COFINS - 7,6% S/ Custo Orcado (-) Custos Incorridos Custo Orcado
Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
Material de Construção  57.000,00 19.000,00 - 38.000,00
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro  22.800,00 - 4.560,00 18.240,00
Total 79.800,00 19.000,00 4.560,00 56.240,00
Unidade Área m2
A1 G1 250 19.950,00 4.750,00 1.140,00 14.060,00
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Determinação da diferença entre o custo orçado

e o efetivamente realizado
 A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido, deverá verificar na data
da conclusão da obra, a diferença entre o custo orçado e o efetivamente
realizado, apurados na forma da legislação do Imposto de Renda:

 a) inferior ao custo orçado em mais de 15% deste, considerar-se-á como

postergada a contribuição incidente sobre a diferença, devendo ser
recolhida com os encargos legais desde o período da utilização do custo
orçado;

 b) inferior ao custo orçado em até 15% deste, a contribuição incidente

sobre a diferença será devida a partir da conclusão, sem acréscimos
legais;

 C) superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito

correspondente à diferença, no período de apuração em que ocorrer a
conclusão, sem acréscimos legais.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 PIS/Pasep e Cofins - Crédito relativo a estoques existentes quando da

mudança para o lucro real.

 A pessoa jurídica sujeita ao regime não-cumulativo do PIS/Pasep e

Cofins, quando da mudança para o lucro real, ao desconto
correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos
imóveis destinados à venda, concluídos ou não, existentes:

 0,65% de pis;

 3% de cofins;

PIS/Pasep e Cofins
 A IN SRF 458/04, disciplinou de forma mais adequada a incidência do PIS
e Cofins sobre as operações imobiliárias, inclusive dando a opção de
reconhecimento de créditos sobre custos incorridos em alguns
períodos, conforme a efetivação da venda da unidade imobiliárias.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Bens recebidos em devolução tributados

antes do início da incidência não-
cumulativa.
Os bens recebidos em devolução tributados antes do início
da incidência não-cumulativa da contribuição para o
PIS/Pasep e da Cofins, ou da mudança de regime de lucro
presumido para lucro real, serão considerados como
integrantes do estoque de abertura ou dos custos
incorridos.
 
O crédito deve ser utilizado na forma mencionada naqueles
subitens, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65%
(PIS/Pasep) e 3% (Cofins), respectivamente, sobre os valores
dos bens devolvidos, a partir da data da devolução.
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Créditos referentes às importações de bens

e serviços
A pessoa jurídica pode, ainda, descontar crédito em relação
às importações sujeitas ao pagamento da contribuição para
o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação (art. 1º da
Lei nº 10.865/2004).

 Determinação do montante do crédito

O crédito referente às importações de bens e ser­viços é
apurado mediante aplicação das alíquotas de 1,65%
(PIS/Pasep) e de 7,6% (Cofins) sobre o valor que serviu de
base de cálculo das contribuições incidentes na importação
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Não incidência de atualização

monetária e juros no aproveitamento
de créditos
 Contratos de longo prazo anteriores a
30.10.2003 - Aplicação do regime da
cumulatividade
 Regime de reconhecimento de
receitas
 PIS E COFINS NÃO - CUMULATIVOS

 Contratos com preço predeterminado

O art. 109 da Lei nº 11.196/2005 veio dispor que o reajuste de

preços em função do custo de produção ou da variação de índice
que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados
não é considerado para fins da descaracterização do preço
predeterminado. Essa regra é aplicável desde 1º.11.2003, por
expressa disposição do mencionado diploma legal.
 PIS E COFINS na Permuta de Imóveis
 A Secretaria da Receita Federal decidiu que a permuta
equipara-se a uma operação de compra e venda, estando a
receita decorrente de tal operação sujeita à incidência de PIS
e Cofins, uma vez que a base de cálculo dessas
contribuições é o faturamento, entendido como a totalidade
das receitas auferidas pela pessoa jurídica. (Solução de
Consulta nº 06/2003 da 6ª Região Fiscal).
 PIS E COFINS CUMULATIVOS

 Base de cálculo
 Exclusões da Base de Cálculo
 Alíquotas
 Apuração e Pagamento
 PIS E COFINS

Pagamento (MP nº 351/2007 de 23.01.2007)

 O pagamento da Contribuição para o

PIS/PASEP e da COFINS deverá ser
efetuado até o último dia útil do segundo
decêndio subseqüente ao mês de
ocorrência dos fatos geradores.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Regime Tributário Especial

A Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de

03.08.2004, o regime especial de
tributação - RET aplicável às
incorporações imobiliárias.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 Definição de Incorporador e
Incorporação Imobiliária:

a) Incorporador, a pessoa física ou

jurídica;
b) Incorporação Imobiliária.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 Regime Opcional

 O sistema tributário especial tem

caráter opcional e irretratável
enquanto perdurarem direitos de
crédito ou obrigações do
incorporador junto aos adquirentes
dos imóveis que compõem a
incorporação.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 Requisitos:
 
I - afetação do terreno e das acessões objeto da
incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a
31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
incluídos pelo art. 53 da Lei nº 10931/2004;
II - inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro
Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao
evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária -
Patrimônio de Afetação;
 III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à
Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da
Receita Federal de Administração Tributária (Derat)
com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da
pessoa jurídica.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
 Termo de Opção
 

 O Termo de Opção deverá ser entregue na

unidade da Secretaria da Receita Federal
(SRF) a que estiver jurisdicionada a matriz da
pessoa jurídica incorporadora, mesmo
quando a incorporação, objeto de opção pelo
RET, estiver localizada fora da jurisdição
dessa unidade da SRF.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Tributação
 
No regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento
equivalente a 7% (sete por cento) da receita
mensal recebida:
I - IRPJ;
II - CSLL;
III - Contribuição para o PIS/Pasep; e
IV - Cofins.
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 Vedação de compensação
  Conceito de Receita Mensal
 Vigência
 Pagamento
 Vedação de Parcelamento
 Escrituração Contábil
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 Repartição de Receita Tributária

 Suspensão da exigibilidade de tributos

I - 4112 - para IRPJ;

II - 4153 - para CSLL;
III - 4138 - Contribuição para o PIS/Pasep; e
IV - 4166 - Cofins.
 Declaração de Informação
sobre Atividades Imobiliárias

Introdução
A Dimob, conforme a Instrução Normativa
SRF nº 694, de 13/12/2006, tem por objetivo
coletar os dados relativos à comercialização
e locação de imóveis, tendo a finalidade de
investigar se está havendo omissão de
rendimentos, além de identificar a variação
patrimonial.
 Dimob

 A Dimob deverá ser apresentada pelo

estabelecimento matriz, em relação a
todos os estabelecimentos da pessoa
jurídica.
 Dimob

 a) as operações de construção, incorporação,

loteamento e intermediação de
aquisições/alienações, no ano em que foram
contratadas;
 b) os pagamentos efetuados no ano,
discriminados mensalmente, decorrentes de
locação, sublocação e intermediação de
locação, independentemente do ano em que
essa operação foi contratada.
 Dimob
 Quem está Obrigado a Apresentar a Dimob

a) que comercializarem imóveis que houverem

construído, loteado ou incorporado para esse fim;
 
b) que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de
imóveis;
 
c) que realizarem sublocação de imóveis;

d) constituídas para a construção, administração,

locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus
condôminos ou sócios.  
 Dimob

 Documentos

Os declarantes deverão manter todos os

documentos comprobatórios das operações
realizadas pelo prazo de cinco anos, contados
a partir da data de entrega da Dimob. Esta
documentação deverá ser apresentada,
quando solicitada, à autoridade fiscalizadora
da SRF.
 Dimob - Penalidades

 Local e Prazo de Entrega

 A Dimob será entregue, até o último dia útil

do mês de fevereiro do ano subseqüente ao
que se refiram as suas informações.
 A recepção encerrar-se-á às 20:00 horas,
horário de Brasília, do último dia do prazo
de entrega da declaração, estabelecido pela
legislação.
 Dimob - Omissões
 Atraso na Entrega
 A pessoa jurídica que deixar de apresentar a
Dimob no prazo estabelecido ou que apresentá-
la com incorreções ou omissões, sujeitar-se-á
às seguintes multas:

 I - R$ 5.000,00 por mês-calendário, no caso de

falta de entrega ou de entrega após o prazo;
 II - cinco por cento, não inferior a R$ 100,00, do
valor das transações comerciais, no caso de
informação omitida, inexata ou incompleta.
 Dimob - Retificação

 3.1 - Declaração Retificadora

A Dimob poderá ser retificada mediante
apresentação de Dimob retificadora, que será
elaborada com observância das normas
estabelecidas para a Dimob original (retificada),
devendo dela constar não somente as
informações retificadas, mas todas as
informações anteriormente declaradas, inclusive
as que não forem alteradas, assim como as
informações a serem adicionadas, se for o caso.  
 Dimob - Retificação

 Local de Entrega da Declaração

Retificadora
 A Dimob retificadora deverá ser
transmitida pela Internet, por meio do
programa Receitanet, disponível no
endereço <http://www.receita.fazenda.
gov.br>, ou ser entregue na unidade
da SRF.
 Dimob – Pergunta e
Respostas
 Pessoa física se equiparada à pessoa jurídica,
quando efetuar incorporação ou loteamento, nos
termos dos arts. 1º e 3º, inciso III do Decreto-Lei nº
1.381, de 23 de dezembro de 1974 e art. 10, inciso I
do Decreto-Lei nº 1.510, de 27 de dezembro de
1976, ficando obrigado a entrega da DIMOB.
Empresas que não tenham realizado operações
imobiliárias no ano-calendário de referência, estão
dispensada da entrega da declaração.
 Dimob – Pergunta e
Respostas
 Empresa incorporadora de imóveis residenciais
que comercializa seus imóveis através da
intermediação de imobiliárias, não dispensa a
construtora/incorporadora do cumprimento da
obrigação acessória.
. Empresa cuja atividade é "a administração, a
locação ou a cessão de seu patrimônio“, deve
apresentar a declaração.
 Empresa cuja atividade principal é a construção, a
administração, a locação ou a alienação do
patrimônio próprio, de seus sócios ou
condôminos, também deve apresentar a Dimob.
 Dimob – Pergunta e
Respostas
 Dimob quando o imóvel foi comprado em nome de
menor deve ser informado o menor.
 Empresa que, durante o ano-calendário de
referência, somente recebeu comissões sobre
aluguéis cujos contratos são de anos anteriores
está obrigada a entrega da Dimob.

 Contratos antigos de aluguel com renovação

automática também devem ser informados na
Dimob.
 Dimob – Pergunta e
Respostas
 Imobiliária que recebe comissão pela locação de garagens
rotativas e pela locação de garagens para pessoas físicas
que pagam por mês não deve apresentar.

 Para efeito de entrega da Dimob: Rendimento bruto é o valor

total pago pelo locatário no mês, sem nenhuma dedução. Na
ficha "Locação", o valor do rendimento deve ser informado
no mês em que o locatário efetuar o pagamento à
administradora do imóvel, independente de quando o mesmo
tenha sido repassado ao locador, conforme determina o art.
12, § 2º da Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro
de 2001.
 PERGUNTAS E RESPOSTA -
DIMOB
 Numa intermediação de compra e
venda, o contrato foi assinado em
dezembro, com previsão de pagamento,
tanto do valor do imóvel quanto do valor
da comissão, para janeiro do ano
seguinte. A informação na Dimob será
referente ao ano de assinatura do
contrato.
 PERGUNTAS E RESPOSTA -
DIMOB
 Uma imobiliária intermedeia a venda de
imóveis num loteamento, não recebe
qualquer valor como comissão por ocasião
da celebração do negócio. Entretanto
passa a receber um percentual dos valores
das prestações pagas pelo comprador a
título de administração do loteamento.
 Neste caso deverá ser informada a transação.
 PERGUNTAS E RESPOSTA -
DIMOB
 Construtoras que apenas trabalham com
empreendimentos a preço de custo,
regidos pela Lei nº 4591/64 devem
apresentar a Dimob, considerando que as
unidades não são comercializadas? Nesse
empreendimento os clientes adquirem a
cota do terreno e depois são apurados os
gastos com construção anualmente.
 PERGUNTAS E RESPOSTA –
DIMOB - Locação
 Contratos de promessa de cessão de
imóveis, na planta ou em construção,
sujeitos à rescisão a qualquer tempo, e
ainda não registrados em cartório, tendo
sido já recebida alguma quantia de
poupança dos adquirentes, devem ser
considerados na declaração como
unidades negociadas para efeito de entrega
da DIMOB.
 PERGUNTAS E RESPOSTA –
DIMOB - Locação
 Como a incorporadora/construtora deverá declarar os imóveis dados em
permuta, nos casos em que não houver torna? E se houver a torna?

Pode haver duas situações:

Situação 1: a construtora/incorporadora recebe, como

pagamento por unidade imobiliária comercializada, um ou mais
imóveis, havendo ou não torna. Na Dimob, deverá constar a
informação da unidade comercializada, cujo valor será o valor
dos imóveis recebidos, ajustado pela torna, se houver.

Situação 2: a construtora/incorporadora permuta unidades

imobiliárias a serem construídas pelo terreno onde será feita a
incorporação. Neste caso, serão informadas na Dimob as
unidades imobiliárias permutadas, cujo valor individual a ser
considerado será proporcional ao valor do terreno, ajustado pela
torna, se houver.
 PERGUNTAS E RESPOSTA –
DIMOB - Locação
 As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura
do contrato de compra e venda com a construtora e não na
data do registro de imóveis, para efeito da DIMOB.
 Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob nos casos de
extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa
jurídica?
 Nos casos de ocorrência de extinção, fusão, incorporação
e cisão total, a declaração de Situação Especial deve ser
apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à
ocorrência do evento, utilizando-se a última versão do
programa Receitanet disponível, no endereço
www.receita.fazenda.gov.br.
 COAF - NOVA OBRIGAÇÃO
ACESSÓRIA

Objetivando prevenir e combater os

crimes de "lavagem" ou ocultação de
bens, direitos e valores, o Conselho de
Controle de Atividades Financeiras
(COAF) editou a Resolução nº 14 de
23/10/2006, publicada no DOU em
25/10/2006.
 DECLARAÇÃO AO COAF

 Pessoas Jurídicas obrigadas:

 Construtoras 
 Incorporadoras
 Imobiliárias
 Loteadoras
 Leiloeiras de imóveis;
 Administradora de bens imóveis; e
 Cooperativas habitacionais.
 ENVIO DE INFORMAÇÕES
 Operações obrigadas

 As pessoas jurídicas deverão efetuar a

comunicação ao COAF no prazo de 24 horas
das transações imobiliárias cujo pagamento ou
recebimento seja igual ou superior a R$
100.000,00, inclusive efetuado por terceiro
interveniente. Deverão comunicar também as
operações suspeitas de crimes de "lavagem" ou
ocultação de bens, direitos e valores previstos
na Lei nº 9.613/1998.
 ENVIO DE INFORMAÇÕES
 Envio de informações sem ocorrência de
transações
 Caso não ocorram tais transações durante o
semestre civil, as pessoas jurídicas deverão
informar ao COAF sua inocorrência. O prazo é de
até 30 dias após o fim do semestre.
 Meio de envio das informações
 As informações ao COAF deverão ser
encaminhadas por meio de formulário eletrônico
disponível na página www.fazenda.gov.br/coaf.
 INFORMAÇÕES CONFIDECIAIS

 Obrigações de manter os registros

As pessoas jurídicas deverão manter registros
minuciosos (elencados na Resolução) em
documentação e relatórios internos dos dados
de seus clientes e de todos os intervenientes
de operações imobiliárias, inclusive dos
cônjuges de compradores e vendedores.
Deverão manter também o registro detalhado
de todas as operações de valor igual ou
superior a R$ 100.000,00.
 FALTA NO ENVIO DE INFORMAÇÕES

 Penalidades
a) advertência;
b) multa pecuniária variável, de um por cento até o
dobro do valor da operação, ou até duzentos
por cento do lucro obtido ou que
presumivelmente seria obtido pela realização da
operação;
c) ou multa de até R$ 200.000,00;
d) inabilitação temporária, pelo prazo de até dez
anos, para o exercício do cargo de
administrador das pessoas jurídicas; cassação
da autorização para operação ou
funcionamento.
 COAF

 O que o COAF quer com esta medida