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BDI

1º DECÊNDIO JANEIRO / 2009


ANO XXIX – Nº 1

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
I. Renda Retido na Fonte e Carnê-Leão
– Tabela mensal para 2009 (p. 3)

Aluguel – Seguro fiança locatícia


– Características gerais (p. 4)

Est. São Paulo – Reduzidas as taxas e emolumentos


notariais e registrais para escritura de imóvel
objeto de programa habitacional destinado
à população de baixa renda (p. 5)

Mun. São Paulo – IPTU, ITBI e ISS – Alterações (p. 7)

Mun. São Paulo – IPTU/2009 – Atualização Monetária (p. 11)

Convenção de condomínio deve ser refeita.


Kênio de Souza Pereira (p. 11)

Valor Venal: Prevalência do conceito legal.


Kiyoshi Harada (p. 14)

Alienação fiduciária – Extinção da dívida do fiduciante.


Jorge Tarcha (p. 16)

Caução de imóveis. Mario Pazutti Mezzari (p. 28)

ISSN 1982 - 4599

39 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO


Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos LEGISLAÇÃO FEDERAL
Heronides Dantas de Figueiredo Imposto de Renda Retido na Fonte – Tabela para 2009 (IN/RFB nº 896) .................................. 03
Julio Cesar Borges
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br Seguro de fiança locatícia – Características gerais (Res. Susep nº 202) ................................... 04
Jornalista Responsável:
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
LEGISLAÇÃO ESTADUAL E MUNICIPAL
ISSN: 1982-4599
Colaboradores: Est. São Paulo – Custas e emolumentos em escrituras relativas a programas habitacio-
Adriano Erbolato Melo nais para população de baixa renda (Lei nº 13.290) ................................................................. 05
Américo Isidoro Angélico
André Luiz Junqueira Mun. São Paulo – IPTU, ITBI e ISS (Lei nº 14.865) ..................................................................... 07
Arthur Edmundo de Souza Rios Mun. São Paulo – IPTU/2009 – Atualização monetária (Decr. nº 50.342) .................................. 11
Bianca Castelar de Faria
Bruno Mattos e Silva
Caio Mario Fiorini Barbosa COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Carlos Alberto Dabus Maluf
Carlos Antônio de Araújo Convenção de condomínio deve ser refeita (Kênio de Souza Pereira) ....................................... 11
Carlos Roberto Tavarnaro Valor venal. Prevalência do conceito legal (Kiyoshi Harada) ....................................................... 14
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Daphnis Citti de Lauro
Dilvanir José da Costa LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Felipe Leonardo Rodrigues
Alienação fiduciária – Extinção da dívida do fiduciante (Prof. Jorge Tarcha) ............................. 16
Fernanda Souza Rabello
Geraldo Beire Simões
Hamilton Quirino JURISPRUDÊNCIA
Iuli Ratzka Formiga
Jaques Bushatsky Execução fiscal – Penhora – Embargos de terceiro – Compromisso de compra e venda –
Jorge Tarcha Registro do imóvel – Embargos admitidos (STJ) ...................................................................... 19
José Hildor Leal
Kênio de Souza Pereira Locação – Reconstrução de parte do imóvel – Multa diária (TJSP) ............................................ 20
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Venda de parte de terreno objeto de desmembramento – Vendedor não responde pela ex-
Luis Camargo Pinto de Carvalho
Luiz Antonio Scavone Jr. cessiva demora da Prefeitura em despachar no processo de desmembramento (TJRJ) ...... 21
Marcelo Manhães de Almeida Contribuição condominial e taxa de associado não é título executivo (TJSP) ............................ 22
Márcio Flávio Lima
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas
Marco Aurélio Leite da Silva JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Mário Cerveira Filho
Registro de imóveis – Cópia de escritura pública de parte ideal – Impossibilidade do regis-
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner tro (CSM/SP) ................................................................................................................................ 23
Narciso Orlandi Neto Registro de imóveis – Constituição de servidão – Precariedade da descrição (CSM/SP) ........... 25
Ricardo Amin Abrahão Nacle
Sandro Alexander Ferreira
Sylvio Campos Lindenberg Filho BOLETIM CARTORÁRIO
Valestan Milhomem da Costa
Valmir Gonçalves da Silva Informativo – Boletim Cartorário tem nova coordenação ............................................................. 27
Wilson Bueno Alves Caução de imóveis (Mario Pazutti Mezzari) .................................................................................. 28
Gerência Comercial:
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX)
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br PERGUNTAS & RESPOSTAS
Foto de Capa: www.sxc.hu
Procuração para venda de imóvel ................................................................................................. 33
Impressão e Acabamento:
Gráfica Josemar Inquilino notificado para desocupar o imóvel que fora vendido ................................................... 33
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
Condomínio – Colocação de toldo na janela, apesar de proibição .............................................. 33
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40
Rua Bocaina, 54 - Perdizes Locação – Ação renovatória – Soma dos prazos ......................................................................... 34
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP
Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX)
Site: www.diariodasleis.com.br NOTÍCIAS
E-mail: dl@diariodasleis.com.br Perspectivas para o mercado imobiliário (Luiz Antonio Scavone Junior) .................................... 35
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
a opinião
BDI - BOLETIM DOda direçãoIMOBILIÁRIO
DIREITO do DLI. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA ........................................................
1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 36
LEGISLAÇÃO FEDERAL
I. RENDA RETIDO NA FONTE (Carnê-leão)
– TABELA MENSAL PARA 2009

Instrução Normativa RFB - Secretaria da Receita Federal do Brasil nº 896, de 29.12.2008


(DOU-1 30.12.2008)

Dispõe sobre o cálculo do imposto de renda na fonte e do recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) de pessoas
físicas no ano-calendário de 2009.
O Secretário da Receita Federal do Brasil Substituto, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 224 do
Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal do Brasil, aprovado pela Portaria MF nº 95, de 30 de abril de 2007,
e tendo em vista o disposto nas Leis nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, nº 8.134, de 27 de dezembro de 1990, nº
8.218, de 29 de agosto de 1991, nº 8.383, de 30 de dezembro de 1991, nº 8.541, de 23 de dezembro de 1992, nº 8.981,
de 20 de janeiro de 1995, nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, nº 10.451, de 10
de maio de 2002, nº 10.637, de 30 de dezembro de 2002, nº 10.828, de 23 de dezembro de 2003, nº 10.887, de 18 de
junho de 2004, nº 11.482, de 31 de maio de 2007, e na Medida Provisória nº 451, de 15 de dezembro de 2008, resolve:
CAPÍTULO I – DO IMPOSTO DE RENDA NA FONTE
Art. 1º. No ano-calendário de 2009, o imposto de renda a ser descontado na fonte sobre os rendimentos do
trabalho assalariado, inclusive a gratificação natalina (13º salário), pagos por pessoas físicas ou jurídicas, bem como
sobre os demais rendimentos recebidos por pessoas físicas, que não estejam sujeitos à tributação exclusiva na fonte
ou definitiva, pagos por pessoas jurídicas, será calculado mediante a utilização da seguinte tabela progressiva mensal:
Base de Cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a Deduzir do Imposto (R$)
Até 1.434,59 – –
De 1.434,60 até 2.150,00 7,5 107,59
De 2.150,01 até 2.866,70 15,0 268,84
De 2.866,71 até 3.582,00 22,5 483,84
Acima de 3.582,00 27,5 662,94
Art. 2º. A base de cálculo sujeita à incidência mensal do imposto de renda na fonte será determinada mediante a
dedução das seguintes parcelas do rendimento tributável:
I - as importâncias pagas em dinheiro a título de pensão alimentícia em face das normas do Direito de Família,
quando em cumprimento de decisão judicial, inclusive a prestação de alimentos provisionais, de acordo homologado
judicialmente, ou de escritura pública a que se refere o art. 1.124-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código
de Processo Civil;
II - a quantia de R$ 144,20 (cento e quarenta e quatro reais e vinte centavos) por dependente;
III - as contribuições para a Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;
IV - as contribuições para entidade de previdência complementar domiciliada no Brasil e para o Fundo de Aposen-
tadoria Programada Individual (Fapi), cujo ônus tenha sido do contribuinte, destinadas a custear benefícios complemen-
tares assemelhados aos da Previdência Social, cujo titular ou quotista seja trabalhador com vínculo empregatício ou
administrador e seja também contribuinte do regime geral de previdência social;
V - o valor de até R$ 1.434,59 (um mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e cinqüenta e nove centavos) correspon-
dente à parcela isenta dos rendimentos provenientes de aposentadoria e pensão, transferência para a reserva remune-
rada ou reforma pagos pela Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, por qual-
quer pessoa jurídica de direito público interno, ou por entidade de previdência complementar, a partir do mês em que o
contribuinte completar 65 (sessenta e cinco) anos de idade.
Parágrafo único. Quando a fonte pagadora não for responsável pelo desconto das contribuições a que se refere o
inciso IV, os valores pagos a esse título podem ser considerados para fins de dedução da base de cálculo sujeita ao
imposto mensal, desde que haja anuência da empresa e que o beneficiário lhe forneça o original do comprovante de
pagamento.

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LEGISLAÇÃO FEDERAL

CAPÍTULO II – DO RECOLHIMENTO MENSAL OBRIGATÓRIO (CARNÊ-LEÃO)


Art. 3º. O recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) das pessoas físicas, relativo aos rendimentos recebidos no
ano-calendário de 2009, de outras pessoas físicas ou de fontes situadas no exterior, será calculado com base nos
valores da tabela progressiva mensal constante no art. 1º.
§ 1º. A base de cálculo sujeita à incidência mensal do imposto de renda é determinada mediante a dedução das
seguintes parcelas do rendimento tributável:
I - as importâncias pagas em dinheiro a título de pensão alimentícia em face das normas do Direito de Família,
quando em cumprimento de decisão judicial, inclusive a prestação de alimentos provisionais, de acordo homologado
judicialmente, ou de escritura pública a que se refere o art. 1.124-A da Lei nº 5.869, de 1973 - Código de Processo Civil;
II - a quantia de R$ 144,20 (cento e quarenta e quatro reais e vinte centavos) por dependente;
III - as contribuições para a Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;
IV - as despesas escrituradas no livro Caixa.
§ 2º. As deduções referidas nos incisos I a III do § 1º somente podem ser utilizadas quando não tiverem sido
deduzidas de outros rendimentos auferidos no mês, sujeitos à tributação na fonte.
Art. 4º. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos a partir de 1º de
janeiro de 2009.
Art. 5º. Fica revogada, a partir de 1º de janeiro de 2009, a Instrução Normativa RFB nº 803, de 28 de dezembro de
2007.
Otacílio Dantas Cartaxo

SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA – CARACTERÍSTICAS GERAIS

Resolução SUSEP - Superintendência de Seguros Privados nº 202, de 22.12.2008


(DOU-1 23.12.2008)

Fixa as características gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia e revoga a Resolução CNSP nº 14/79.
A Superintendência de Seguros Privados - SUSEP, na forma do disposto no art. 36, alínea “b”, do Decreto-Lei nº
73, de 21 de novembro de 1966, no uso de suas atribuições legais, e considerando o que consta do Processo CNSP nº
10, de 3 de setembro de 2008 e Processo SUSEP nº 15414.002690/2007-21, torna público que o Conselho Nacional de
Seguros Privados - CNSP, em sessão ordinária realizada em 16 de dezembro de 2008, resolveu:
Art. 1º. O seguro de fiança locatícia é aquele que garante o pagamento de indenização, ao segurado, dos prejuízos
que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do locatário em relação à locação do imóvel.
Art. 2º. Para o ramo de seguro fiança locatícia, define-se:
I - Segurado: é o locador do imóvel, conforme definido no contrato de locação coberto pelo seguro de fiança
locatícia;
II - Garantido: é o locatário, conforme definido no contrato de locação coberto pelo contrato de fiança locatícia;
III - Seguradora: é a sociedade devidamente autorizada pela SUSEP a operar neste ramo de seguro; e
IV - Estipulante: é a pessoa física ou jurídica que contrata apólice coletiva de seguros, ficando investido dos
poderes de representação dos segurados perante a Seguradora.
Art. 3º. O contrato de seguro de fiança locatícia aplica-se apenas a cobertura de riscos oriundos dos contratos de
locação de imóveis em território brasileiro.
Art. 4º. É vedada a contratação de mais de um seguro de fiança locatícia cobrindo o mesmo contrato de locação.
Art. 5º. O prazo de vigência do contrato de seguro de fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação,
na forma regulamentada pela SUSEP.

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LEGISLAÇÃO FEDERAL

Art. 6º. Aplicam-se ao seguro fiança locatícia os demais normativos que não contrariem o disposto na presente
Resolução.
Art. 7º. Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, ficando revogada a Resolução CNSP No 14, de
27 de setembro de 1979.
Armando Vergilio dos Santos Júnior

LEGISLAÇÃO ESTADU
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MUNICIPAL
ESTADO DE SÃO PAULO – ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO REFE-
RENTES À REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NAS ÁREAS DE INTERESSE
SOCIAL E EXECUÇÃO DE PROGRAMAS HABITACIONAIS DESTINADOS
À POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA – REDUÇÃO DOS VALORES DAS
CUSTAS E EMOLUMENTOS NOTARIAIS E DE REGISTRO

Lei 13.290, de 22.12.2008 (DO-ESP 23.12.2008)

Dispõe sobre os emolumentos por atos praticados pelos serviços notariais e de registro, na forma que especifica
O GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO:
Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei:
Artigo 1º - Esta lei dispõe sobre custas e emolumentos por atos praticados pelos serviços notariais e de registro
referentes à regularização fundiária nas áreas de interesse social e aos empreendimentos efetuados na execução de
programas de habitação de interesse social para o atendimento à população de baixa renda.
Artigo 2º - Fica revogado o item 1.1 e ficam acrescentados o item 14 e seus subitens à Tabela II (dos Ofícios de
Registro de Imóveis) anexa à Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, com a seguinte redação:
“14 - Os empreendimentos habitacionais de interesse social terão o seguinte tratamento:
14.1 - Sendo o registro do parcelamento de solo ou da instituição do condomínio protocolizado até a data de 31 de
dezembro de 2013, assim iniciados os procedimentos de regularização, o registro do primeiro título aquisitivo de imóvel
em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social, promovida no âmbito de programas de interesse
social, sob gestão de órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta em área urbana ou rural, cujo
objetivo social seja a regularização fundiária de áreas por eles ocupadas, independentemente do número de atos a
serem praticados, sua natureza e valor do negócio jurídico, ficando isentas todas as custas e emolumentos referentes
aos atos anteriormente praticados para tal finalidade, tais como registro de parcelamento, averbação de construção,
instituição de condomínio, abertura de matrícula e demais atos.
R$ 60,00 R$ 17,05 R$ 12,63 R$ 3,16 R$ 3,16 R$ 96,00
14.2 - Registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, em empreendimento habitacional de
interesse social, promovidos pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo -
CDHU, Companhia Metropolitana de Habitação - COHAB, sociedade de economia mista ou empresa pública, indepen-
dentemente do número de atos a serem praticados.
R$ 100,00 R$ 28,42 R$ 21,06 R$ 5,26 R$ 5,26 R$ 160,00
14.3 - No registro da primeira alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais em empreendimento
habitacional de interesse social executado em parceria público-privada ou por associações e cooperativas habitacionais,
localizado em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS ou de outra forma definido pelo Município como de interesse
social, relativo a imóvel cujo valor não seja superior a 4.705 (quatro mil setecentos e cinco) Unidades Fiscais do Estado

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LEGISLAÇÃO ESTADU
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MUNICIPAL
de São Paulo – UFESP.
R$ 100,00 R$ 28,42 R$ 21,06 R$ 5,26 R$ 5,26 R$ 160,00
14.4 - No registro da primeira alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais em empreendimento
habitacional cuja aquisição tenha sido financiada com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS,
relativo a imóvel cujo valor não seja superior a 6.000 (seis mil) UFESP.
R$ 120,00 R$ 34,10 R$ 25,26 R$ 6,32 R$ 6,32 R$ 192,00
14.5 - No registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, financiado com recursos do FGTS,
à exceção do item 14.4, será cobrado conforme o item 1 da tabela, com redução de 50% (cinqüenta por cento).
14.6 - No registro da primeira alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais em empreendimento
habitacional de interesse social localizado em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS, ou de outra forma definido pelo
Município como de interesse social, relativo a imóvel cujo valor não seja superior a 4.705 (quatro mil setecentos e cinco)
UFESP.
R$ 120,00 R$ 34,10 R$ 25,26 R$ 6,32 R$ 6,32 R$ 192,00
Artigo 3º - Ficam acrescentados os itens 1.2, 1.3 e 1.4 na Tabela I (dos Tabelionatos de Notas) anexa à Lei nº
11.331, de 26 de dezembro de 2002, com a seguinte redação:
“1.2 - Se a escritura pública instrumentalizar o primeiro título aquisitivo de imóvel em favor de beneficiário de
regularização fundiária de interesse social, promovida no âmbito de programas de interesse social, sob gestão de
órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta em área urbana ou rural, sempre independentemente
do número de atos a serem praticados, sua natureza e valor do negócio jurídico.
R$ 60,00 R$ 17,05 R$ 12,63 R$ 3,16 R$ 3,16 R$ 0,60 R$ 96,60
1.3 - Se a escritura pública instrumentalizar o contrato de aquisição e correspondentes garantias reais, que tenham
por objeto imóvel financiado com recursos do FGTS ou integrante de programa habitacional de interesse social promo-
vidos, total ou parcialmente, pela CDHU, COHAB, sociedades de economia mista, empresas públicas e empreendimen-
tos habitacionais de interesse social, localizado em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS, ou de outra forma definido
pelo Município como de interesse social, executado em parceria público-privada ou por associações de moradia e
cooperativas habitacionais, independentemente do número de atos a serem praticados, sua natureza e valor do negócio
jurídico.
R$ 100,00 R$ 28,42 R$ 21,06 R$ 5,26 R$ 5,26 R$ 1,00 R$ 161,00
1.4 - Se a escritura pública instrumentalizar a primeira alienação imobiliária e eventual hipoteca, alienação fiduciária
ou outra garantia real em empreendimento habitacional de interesse social, localizado em Zona Especial de Interesse
Social - ZEIS, ou de outra forma definido pelo Município como de interesse social, relativo a imóvel com valor não
superior a 4.705 (quatro mil setecentos e cinco) UFESP, sempre independentemente do número de atos a serem
praticados, sua natureza e valor do negócio jurídico.
R$ 120,00 R$ 34,10 R$ 25,26 R$ 6,32 R$ 6,32 R$ 1,20 R$ 193,20
Artigo 4º - Ficam revogados os itens 1.6.1 e 1.6.2 das Notas Explicativas da Tabela I (dos Tabelionatos de Notas)
anexa à Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002.
Artigo 5º - Ficam acrescentados os itens 2.1 e 15 na Tabela II (dos Ofícios de Registro de Imóveis) anexa à Lei nº
11.331, de 26 de dezembro de 2002, com a seguinte redação:
“2.1 - Considera-se averbação com valor aquela referente à fusão, cisão ou incorporação de sociedades, cance-
lamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de contrato, da dívida ou da coisa,
inclusive retificação de área, neste caso tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel.
15 - Tratando-se de informação eletrônica na forma de visualização das imagens de fichas de matrícula ou de outro
documento arquivado: 30% (trinta por cento) do valor da certidão.”
Artigo 6º - Nos atos que envolvam a aquisição do terreno pelo empreendedor, retificação, registro de parcelamento
do solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínio ou parcelamento do solo, relativos a empre-
endimentos de interesse social promovidos pela CDHU ou COHAB, empresa pública, sociedade de economia mista, ou

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promovido por cooperativa habitacional ou associação de moradores, serão as custas e emolumentos dos oficiais de
registro de imóveis e dos notários reduzidos em 75% (setenta e cinco por cento).
Artigo 7º - Nos atos que envolvam a aquisição do terreno pelo empreendedor, retificação, registro de parcelamento
de solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínio ou parcelamento do solo, relativos a empre-
endimentos de interesse social localizado em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS, ou de outra forma definido pelo
Município como de interesse social, serão as custas e emolumentos do Registro de Imóveis e do Tabelião de Notas
reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).
Artigo 8º - Fica acrescentada como Nota ao item 11, na Tabela II (dos Ofícios de Registro de Imóveis) anexa à Lei
nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, com a seguinte redação:
“Nota: Certidões, sob qualquer forma, que objetivem unidade habitacional integrante de programa habitacional de
interesse social, localizado em Zona Especial de Interesse Social - ZEIS, ou de outra forma definido pelo Município
como de interesse social:
R$ 8,00 R$ 2,28 R$ 1,68 R$ 0,42 R$ 0,42 R$ 12,80
Artigo 9º - Fica autorizado à Secretaria de Estado de Habitação, respeitados os limites orçamentários e dotações
próprias a serem criadas ou suplementadas se preciso, pagar total ou parcialmente, em caráter de subsídio, as custas
e emolumentos previstas nos itens 14.1, 14.2 e 14.3, ora acrescidos à Tabela II (dos Ofícios de Registro de Imóveis)
anexa à Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002 e nos itens 1.2 e 1.3, ora acrescidos à Tabela I (dos Tabelionatos de
Notas) anexa à Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002.
Parágrafo único - Da mesma forma e respeitados os respectivos orçamentos, poderão as Prefeituras Municipais
efetuar os pagamentos previstos no “caput” deste artigo, obedecidas as mesmas condições.
Artigo 10 - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Palácio dos Bandeirantes, 22 de dezembro de 2008.
José Serra

MUNICÍPIO SÃO PAULO – IPTU, IMPOSTO DE TRANSMISSÃO “INTER


VIVOS” E IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS – ALTERAÇÕES

Lei nº 14.865, de 29.12.2008 (DO-MSP 30.12.2008)

Concede isenção de Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU nas condições que especifica; altera dispositivos
das Leis nº 6.989, de 29 de dezembro de 1966, nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, nº 13.476, de 30 de dezembro
de 2002, nº 13.701, de 24 de dezembro de 2003, nº 14.097, de 8 de dezembro de 2005, nº 14.107, de 12 de dezembro
de 2005, e nº 8.645, de 21 de novembro de 1977, com as respectivas alterações posteriores; autoriza a reabertura de
prazo para ingresso no Programa de Parcelamento Incentivado - PPI; revoga os dispositivos e leis que especifica.
Gilberto Kassab, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei, faz
saber que a Câmara Municipal, em sessão de 18 de dezembro de 2008, decretou e eu promulgo a seguinte lei:
CAPÍTULO I – DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU
Art. 1º. A alínea “h” do inciso II do “caput” do art. 18 da Lei nº 6.989, de 29 de dezembro de 1966, com as respec-
tivas alterações posteriores, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 18. (...)
II - (...)
h) das agremiações desportivas, efetiva e habitualmente utilizados no exercício de suas atividades, desde que não
efetuem venda de “poules” ou talões de apostas;

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LEGISLAÇÃO ESTADU
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MUNICIPAL

(...)” (NR)
Art. 2º. Ficam isentos do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU os imóveis cedidos em comodato à Adminis-
tração Direta e Indireta do Município de São Paulo, durante o prazo do comodato.
Art. 3º. São isentos do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU os imóveis pertencentes ao patrimônio da
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, destinados ou utilizados para
implementação de empreendimentos habitacionais voltados a moradias populares, até o lançamento individualizado do
imposto referente às respectivas unidades autônomas.
CAPÍTULO II – IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO “INTER VIVOS”, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONERO-
SO, DE BENS IMÓVEIS, POR NATUREZA OU ACESSÃO FÍSICA, E DE DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS,
EXCETOS OS DE GARANTIA, BEM COMO CESSÃO DE DIREITOS À SUA AQUISIÇÃO – ITBI-IV
Art. 4º. O inciso I do “caput” do art. 10 da Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pela Lei
nº 13.107, de 29 de dezembro de 2000, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 10. (...).
I - nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação - SFH, no Programa de Arrendamento
Residencial - PAR e de Habitação de Interesse Social - HIS:
(...)” (NR)
CAPÍTULO III – DO IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA - ISS
Art. 5º. O “caput” e o § 2º do art. 27 da Lei nº 13.476, de 30 de dezembro de 2002, com as respectivas alterações
posteriores, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 27. As instituições financeiras que contribuírem ao Fundo Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente -
FUMCAD poderão descontar do valor mensal devido a título de Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS, inciden-
te sobre os serviços descritos nos itens 15.03, 15.07, 15.14, 15.16 e 15.17 da lista do “caput” do art. 1° da Lei nº 13.701, de 24
de dezembro de 2003, o valor doado ao referido fundo, até o limite de 1/6 (um sexto) do valor do imposto devido.
(...).
§ 2º. A comprovação do direito ao desconto previsto no “caput” deste artigo será feita mediante documento próprio
emitido pelo Conselho Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente - CMDCA.” (NR)
Art. 6°. O inciso II do “caput” e o § 4º do art. 9º e o § 2º do art. 10, ambos da Lei nº 13.701, de 24 de dezembro de
2003, com as respectivas alterações posteriores, passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 9°. (...).
II - as pessoas jurídicas, ainda que imunes ou isentas, e os condomínios edilícios residenciais ou comerciais,
quando tomarem ou intermediarem os serviços:
a) descritos nos subitens 3.04, 7.09, 7.10, 7.12, 7.14, 11.02, 17.05 e 17.09 da lista do “caput” do art. 1º, a eles
prestados dentro do território do Município de São Paulo;
b) descritos nos subitens 7.02, 7.04, 7.05, 7.11, 7.15, 7.17 e 16.01 da lista do “caput” do art. 1º, a eles prestados dentro
do território do Município de São Paulo por prestadores de serviços estabelecidos fora do Município de São Paulo;
(...).
§ 4º. Independentemente da retenção do imposto na fonte a que se referem o “caput” e o § 3°, fica o responsável
tributário obrigado a recolher o imposto integral, multa e demais acréscimos legais, na conformidade da legislação,
eximida, neste caso, a responsabilidade do prestador de serviços.
(...)” (NR)
“Art. 10. (...).
§ 2°. O prestador de serviços responde pelo recolhimento do imposto integral, multa e demais acréscimos legais,
na conformidade da legislação, no período compreendido entre a data em que deixar de se enquadrar em qualquer das
condições previstas nos incisos II a IV do “caput” deste artigo e a data da notificação do desenquadramento, ou quando
a comprovação a que se refere o § 1° for prestada em desacordo com a legislação municipal.” (NR)
Art. 7º. A Lei nº 13.701, de 2003, com as respectivas alterações posteriores, passa a vigorar acrescida do art. 14-
A, com a seguinte redação:
“Art. 14-A. A base de cálculo do Imposto referente aos serviços descritos no subitem 21.01 da lista do “caput” do
art. 1º é o preço do serviço, como tal considerada a receita bruta a ele correspondente, sem deduções, excetuados os
descontos ou abatimentos concedidos independentemente de qualquer condição.” (NR)
8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1
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MUNICIPAL

Art. 8º. Os incisos do § 1º e os §§ 2º e 3º do art. 2º e o “caput” do art. 3º, ambos da Lei nº 14.097, de 8 de dezembro
de 2005, com as respectivas alterações posteriores, passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 2º. (...).
§ 1º. (...).
I - de até 30% (trinta por cento) para pessoas físicas domiciliadas no Estado de São Paulo, observado o disposto no
§ 3º deste artigo;
II - de até 10% (dez por cento) para Microempresas - ME e Empresas de Pequeno Porte – EPP optantes pelo
Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições - Simples Nacional, de que trata a Lei Comple-
mentar Federal nº 123, de 14 de dezembro de 2006, observado o disposto no inciso IV deste parágrafo e nos §§ 2º e 3º
deste artigo;
III - de até 10% (dez por cento) para condomínios edilícios residenciais ou comerciais localizados no Município de
São Paulo, observado o disposto no § 3º deste artigo;
IV - de até 5% (cinco por cento) para as pessoas jurídicas responsáveis pelo pagamento do ISS, nos termos do art.
9º da Lei nº 13.701, de 24 de dezembro de 2003, observado o disposto no § 2º deste artigo.
§ 2º. Não farão jus ao crédito de que trata o “caput” deste artigo:
I - os órgãos da administração pública direta da União, dos Estados e do Município de São Paulo, bem como suas
autarquias, fundações, empresas públicas, sociedades de economia mista e demais entidades controladas direta ou
indiretamente pela União, pelos Estados ou pelo Município, exceto as instituições financeiras e assemelhadas;
II - as pessoas jurídicas estabelecidas fora do território do Município de São Paulo.
§ 3º. No caso de o prestador de serviços ser ME ou EPP optante pelo Simples Nacional, será considerada, para
cálculo do crédito a que se refere o “caput” deste artigo, a alíquota de 3% (três por cento) incidente sobre a base de
cálculo do ISS.” (NR)
“Art. 3º. O crédito a que se refere o art. 2º desta lei poderá ser utilizado exclusivamente para abatimento de até 50%
(cinqüenta por cento) do valor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU a pagar, referente a imóvel
localizado no território do Município de São Paulo, indicado pelo tomador, na conformidade do que dispuser o regulamento.
(...)” (NR)
Art. 9º. Os tomadores de serviços prestados por ME ou EPP optante pelo Simples Nacional farão jus ao crédito de
que trata o “caput” do art. 2º da Lei nº 14.097, de 2005, a partir da regulamentação desta lei.
CAPÍTULO IV – DO PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL E DO CONSELHO MUNICIPAL DE TRIBUTOS
Art. 10. Os §§ 5º e 7º do art. 10 e o § 1º do art. 12, ambos da Lei nº 14.107, de 12 de dezembro de 2005, passam
a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 10. (...).
§ 5º. Quando a notificação for enviada pelo correio, sem aviso de recebimento, deverá ser precedida de divulga-
ção, a cargo do Executivo, na imprensa oficial e, no mínimo, em 2 (dois) jornais de grande circulação no Município, das
datas de entrega das notificações nas agências postais, das datas de vencimento dos tributos e do prazo para comuni-
cação pelo sujeito passivo do não-recebimento da notificação, para os fins do disposto no § 7º deste artigo.
(...).
§ 7º. A presunção referida no § 6º deste artigo é relativa e poderá ser elidida pela comunicação do não-recebimento da
notificação, protocolada pelo sujeito passivo perante a Administração Municipal, no prazo a que se refere o § 5º deste artigo.
(...)” (NR)
“Art. 12. (...).
§ 1º. Os meios de intimação previstos nos incisos I, II e III deste artigo não estão sujeitos à ordem de preferência.
(...)” (NR)
Art. 11. O art. 72 da Lei nº 14.107, de 2005, passa a vigorar acrescido de parágrafo único, com a seguinte redação:
“Art. 72. (...).
Parágrafo único. Os integrantes da carreira de Auditor-Fiscal Tributário Municipal que vierem a ocupar os cargos de
Chefe da Representação Fiscal, Referência DAS-13, e de Representante Fiscal, Referência DAS-12, além das vanta-
gens relativas a esses cargos, farão jus, respectivamente, à percepção da Gratificação de Produtividade Fiscal em
valores equivalentes aos dos cargos de Diretor de Departamento, Referência PFC-04, e de Diretor de Divisão, Referên-

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9


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MUNICIPAL

cia PFC-02, conforme pontuações previstas nas alíneas “c” e “d” do inciso I do art. 18 da Lei nº 8.645, de 21 de
novembro de 1977, com as respectivas alterações posteriores.” (NR)
CAPÍTULO V – DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
Art. 12. O Poder Executivo poderá reabrir, no exercício de 2009, mediante decreto, o prazo para o ingresso no
Programa de Parcelamento Incentivado - PPI, instituído pela Lei nº 14.129, de 11 de janeiro de 2006.
Art. 13. Fica suspensa, no exercício de 2009, a obrigatoriedade de que trata a Lei nº 12.275, de 19 de dezembro de 1996.
CAPÍTULO VI – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 14. O art. 17 da Lei nº 8.645, de 21 de novembro de 1977, com as respectivas alterações posteriores, passa a
vigorar com a seguinte redação:
“Art. 17. (...)
§ 2º. O Auditor-Fiscal Tributário Municipal, quando vier a ocupar cargo de provimento em comissão não exclusivo
da carreira de Auditor-Fiscal Tributário Municipal, fará jus, além das vantagens decorrentes do exercício desse cargo, à
Gratificação de Produtividade Fiscal, na forma estabelecida nos incisos I e II do art. 18 da Lei nº 8.645/77:
(...).
II - quando estiver prestando serviços na Secretaria Municipal de Finanças ou em outras unidades no Poder Exe-
cutivo Municipal, em cargos de referências:
a) DAS-13, como Chefe de Representação Fiscal, em valor equivalente ao cargo de Diretor de Departamento -
PFC-04;
b) DAS-13, nos demais cargos, em valor equivalente ao cargo de Assessor de Diretoria, PFC-03;
c) DAS-12, em valor equivalente ao cargo de Diretor de Divisão, PFC-02;
III - em valor equivalente à ocupação do cargo de Diretor de Departamento, PFC-04, quando o exercício das
seguintes funções fora do Poder Executivo do Município de São Paulo:
a) Ministro ou Secretário da União, Secretário de Estado e Secretário Municipal;
b) Presidente de autarquias e de sociedades de economia mista da União, Estados e Municípios;
IV - em valor equivalente à ocupação do cargo de Assistente Técnico - PFC-01, quando no exercício, fora do Poder
Executivo do Município de São Paulo, das funções de direção, coordenação, chefia, supervisão, assistência ou asses-
soria dos órgãos respectivos às funções mencionadas no inciso III.
§ 3º. Os afastamentos para o exercício dos cargos em unidades do Poder Executivo Municipal fora da Secretaria
Municipal de Finanças previstos no inciso II e para os cargos previstos nos incisos III e IV do § 2º deste artigo deverão
ser autorizados pelo Prefeito, que poderá delegar esta competência, observada a conveniência administrativa e o limite
máximo de 2,5% (dois e meio por cento) do número de Auditores-Fiscais Tributários Municipais em atividade, excluídos
deste limite, os cargos em comissão junto ao Conselho Municipal de Tributos.
(...).
§ 5º. Para efeitos da aplicação dos índices de correção de produtividade fiscal, previstos na tabela do Anexo IV da
Lei nº 12.477, de 22 de setembro de 1997, os cargos de Chefe de Representação Fiscal – DAS-13, bem como os de
referência DAS-14, DAS-15, DAS-16 ou de Secretário Municipal, referência SM, equivalem ao cargo PFC-04; e os
demais cargos de referência DAS-13 e DAS-12, equivalem, respectivamente, aos cargos PFC-03 e PFC-02.” (NR)
Art. 15. Ficam revogados:
I - as Leis nº 9.273, de 10 de junho de 1981, nº 10.816, de 28 de dezembro de 1989, e nº 12.666, de 22 de maio de
1998;
II - o art. 25 da Lei nº 13.476, de 30 de dezembro de 2002, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.701, de 24
de dezembro de 2003;
III - o § 9º do art. 9º da Lei nº 13.701, de 24 de dezembro de 2003, acrescido pela Lei nº 14.042, de 30 de agosto de
2005, os incisos V e VI do “caput” do art. 10 e o inciso I do “caput” do art. 15, ambos da Lei nº 13.701, de 2003;
IV - o art. 9º da Lei nº 14.107, de 12 de dezembro de 2005.
Art. 16. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Prefeitura do Município de São Paulo, aos 29 de dezembro de 2008.
Gilberto Kassab, Prefeito

10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


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MUNICIPAL

MUNICÍPIO SÃO PAULO – IPTU/2009 – ATUALIZAÇÃO DOS VALORES


DE METRO QUADRADO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO PARA APURA-
ÇÃO DA BASE DE CÁLCULO

Decreto 50.342, de 22.12.2008 (DO-MSP 23.12.2008)

Atualiza, para o exercício de 2009, os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno constantes
da Planta Genérica de Valores, bem como os valores das multas relativas aos Impostos Predial e Territorial Urbano e
concede desconto para pagamento à vista do IPTU.
Gilberto Kassab, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,
Considerando o disposto no § 2º do artigo 5º da Lei nº 11.152, de 30 de dezembro de 1991, nos artigos 19 e 39 da
Lei nº 6.989, de 29 de dezembro de 1966, com a redação que lhes foi conferida pelo artigo 17 da Lei nº 14.256, de 29 de
dezembro de 2006, e no § 3º do artigo 3º da Lei nº 13.879, de 28 de julho de 2004,
Decreta:
Art. 1º. Ficam atualizados em 6% (seis por cento), para o exercício de 2009:
I - os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno, utilizados para apuração da base de cálculo
e correspondente lançamento dos Impostos Predial e Territorial Urbano na forma da legislação tributária em vigor;
II - os valores unitários de metro quadrado de terreno fixados na forma do parágrafo único do artigo 5º da Lei nº
10.235, de 16 de dezembro de 1986;
III - os valores das multas provenientes da prática de ilícitos administrativos tributários e os valores venais de
referência estipulados no artigo 3º, § 1º, da Lei nº 13.879, de 28 de julho de 2004.
Parágrafo único. Dos valores apurados na forma deste artigo serão desprezadas as frações de centavo de real.
Art. 2º. Fica concedido desconto de 6% (seis por cento) para o pagamento à vista, até a data de vencimento normal
da primeira primeira parcela, dos Impostos Predial e Territorial Urbano do exercício de 2009.
Art. 3º. Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos a partir de 1º de janeiro de
2009.
Prefeitura do Município de São Paulo, aos 22 de dezembro de 2008, 455º da fundação de São Paulo.
Gilberto Kassab, Prefeito

COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DEVE SER REFEITA

Kênio de Souza Pereira (*)

O documento mais importante bléias, além de outros pontos impor- especializadas.


de um condomínio é a convenção. A tantes. Quando alguém necessita se
lei determina que este instrumento Porém, em decorrência do cos- submeter a uma cirurgia do coração,
deve estipular diversas normas de tume do brasileiro de se julgar conhe- por exemplo, contrata um cardiolo-
convivência e uso da edificação, o cedor de tudo, ignorando que muitas gista, que se faz acompanhar por
destino das unidades, os direitos e áreas exigem conhecimento técnico outros especialistas. Da mesma for-
deveres dos condôminos, as penali- e experiência, os conflitos nos con- ma, ao projetar um edifício, diversos
dades, os quóruns para aprovação domínios acabam sendo agravados profissionais especializados, como
das deliberações, a forma de admi- por convenções elaboradas de ma- arquitetos, engenheiros, eletricistas,
nistração e convocação das assem- neira amadora por pessoas não operários e outros, são essenciais

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11


COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA

para concluir a obra. Porém, quando dentro da concepção idealizada por cobre que a assembléia não é, as-
se trata de elaborar documentos jurí- seus proprietários, além da influên- sim, tão soberana. O condomínio fica
dicos, que serão a base para um Juiz cia do processo histórico-evolutivo. surpreso ao perder a ação judicial,
decidir um processo complexo, nos Diante da ausência destes cri- culpa o Juiz e procura as mais infun-
deparamos com contratos e atas térios, encontramos com freqüência dadas justificativas, que logicamente
redigidas de forma confusa. convenções com artigos ilegais, con- têm vários fundamentos, menos jurí-
Convenções mal elaboradas fusos e até inconstitucionais, como o dicos. A maioria das convenções tem
geram conflitos que determina que a portaria será falhas quanto à estipulação dos
fechada às 23 horas e aberta somen- quoruns de votação, problema esse
A maioria das convenções são agravado com o Código Civil de 2002,
redigidas por leigos que ignoram os te às 6 horas, não podendo os mora-
dores ter chave e nem transitar na- sendo este mais um motivo imperati-
princípios jurídicos e as complexas vo para a alteração da convenção.
normas legais que regulam as rela- quele período, ferindo assim o direi-
ções condominiais e processuais. to de ir e vir. Há artigo que possibilita Acontece que muitos ignoram
Como resultado desta prática, tem- o uso irregular de áreas comuns de que as máximas “o contrato faz lei
se que mais de 70% das convenções forma a possibilitar a usucapião por entre as partes” ou “a convenção é
encontram-se repletas de erros e terceiros. uma lei”, não são verdades absolu-
omissões, o que acaba por inviabilizar Absurdo maior é quando se es- tas. A convenção, apesar de consis-
a administração do condomínio. Esse tipula quorum unânime para a altera- tir numa suposta lei maior de convi-
fato estimula ações judiciais, desgas- ção da convenção, ignorando que a vência entre os condôminos, tem ca-
tantes, assembléias tumultuadas, lei consagra o quorum de 2/3 do con- ráter subsidiário, está sujeita aos prin-
inadimplência, agressões, desvalori- domínio. Se conseguir unanimidade cípios constitucionais e às leis ordi-
zação da propriedade e, finalmente, é difícil até mesmo entre familiares, nárias.
a mudança de moradores que aca- torna-se praticamente impossível Além disto, as cláusulas da con-
bam por vender suas unidades para obtê-la entre dezenas de pessoas venção devem ser interpretadas em
encontrar paz e sossego. com valores e conceitos totalmente seu conjunto e de acordo com sua
A convenção elaborada por pes- diferentes. finalidade, sendo inaceitável o vício
soas não especializadas consiste A necessidade de refazer as de muitos copiarem um modelo,
num instrumento de dúvidas e desa- convenções como se todos os edifícios fossem
certos que aumenta os conflitos nos Os problemas que estas conven- idênticos e o Brasil só tivesse um
condomínios. Este problema seria ções geram são agravados pela falta padrão de bairro, uma classe social,
evitado se as pessoas entendessem de interesse dos condôminos em es- um só padrão socioeconômico-cultu-
que a convenção tem caráter tudarem a convenção e constarem ral.
institucional e normativo, devendo ser que a mesma deve ser modificada. A A experiência tem comprovado
elaborada, de preferência, segundo redução da multa por atraso para que as convenções elaboradas por
os critérios científicos que regem a apenas 2% tem estimulado a pessoas não especializadas consis-
interpretação das leis. impontualidade, sendo fundamental tem em instrumentos de dúvidas e
Ocorre, porém, que o leigo redi- alterar a convenção de forma a coi- desacertos, ideais para aumentar os
ge a convenção relegando os concei- bir esse problema, pois o Código Ci- conflitos inerentes da desconfor-
tos científicos que orientam a inter- vil permite estipular outras modalida- midade de padrões de educação, que
des de multas e juros mais elevados. acabam desvalorizando a proprieda-
pretação jurídica. A doutrina orienta
Alguns condôminos, mais aten- de, afetando a saúde e a tranqüilida-
que, na interpretação das leis, deve-
tos e com melhor conhecimento ge- de dos ocupantes e ainda gerando
se seguir os métodos gramatical —
ral, após vivenciarem conflitos decor- prejuízos com processos judiciais. É
que consiste na arte de falar e escre-
rentes das falhas da convenção, pro- importante que os condôminos se
ver bem em uma língua; lógico —
curam alterar a mesma. Porém, as- conscientizem da importância de se
que incorpora no texto a coerência de
sumem a aventura de “atualizar e re- alterar as convenções mediante uma
raciocínio, de idéias; sistemático —
digir” novos artigos para a convenção redação profissional, para evitar pro-
que direciona uma análise ordenada,
e, da noite para o dia, tornam-se “ver- cessos judiciais e transtornos decor-
metódica e coerente com determina-
dadeiros juristas”, criando outras nor- rentes dos mesmos.
da linha de pensamento e/ou ação;
teleológico – que orienta a sua fina- mas de forma irregular. DECISÕES
lidade e os meios que irão possibili- Com isso, após todos estes CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRI-
tar a administração do condomínio aborrecimentos, o condomínio des- TÉRIOS PARA O RATEIO DAS

12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


COMENTÁRIOS E DOUTRIN
DOUTRINA
A

DESPESAS. A soberania da assem- Des. Sebastião Pereira de Souza - re que a Lei nº 10.931, de 02.08.2004,
bléia geral não autoriza que se lo- Relator DOU 03.08.2004), corrigiu eventual
cupletem os demais apartamentos VOTO dúvida ao modificar o dispositivo do
tipos pelo simples e singelo fato Código Civil, verbis: ‘Art. 1336. São
O Sr. Des. Sebastião Pereira de deveres do condômino: I - contribuir
de o apartamento do autor possuir
Souza: para as despesas do condomínio na
uma área maior, já que tal fato, por
si só não aumenta a despesa do Conheço do recurso porque é proporção das suas frações ideais,
condomínio, não confere ao pro- próprio e tempestivamente aviado. salvo disposição em contrário na con-
prietário maior benefício do que os Preparo recursais a f. 265 TJ. Trata venção’. (Redação dada ao inciso
demais e finalmente, a área maior de procedimento que objetiva rever pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004,
não prejudica os demais condômi- cálculo de rateio de contribuição de DOU 03.08.2004)’. A ressalva legal,
condomínio aprovado pela assem- salvo disposição em contrário, deixou
nos. A ressalva legal, salvo dispo-
bléia geral. Segundo o apelante nem à assembléia geral na elaboração da
sição em contrário, deixou à as-
sempre a verba deve ser fixada com Convenção de Condomínio ou em
sembléia geral na elaboração da
base na fração ideal de terreno do deliberação extraordinária a fixação
Convenção de Condomínio ou em
apartamento, mas sim no real provei- da contribuição fora do critério da fra-
deliberação extraordinária a fixa-
to econômico do condômino deten- ção ideal para que fosse adotado com
ção da contribuição fora do crité-
tor de área maior em face dos demais justiça o princípio do uso e gozo efe-
rio da fração ideal para que fosse
condôminos. Já o apelado entende tivo dos benefícios ofertados com a
adotado com justiça o princípio do
que a assembléia é soberana e deci- despesa - inteligência dos artigos 12,
uso e gozo efetivo dos benefícios diu de acordo com a lei, tese acolhi- § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336,
ofertados com a despesa - inteli- da pelo MM. Juiz prolator da respei- inciso I do Código Civil, com a reda-
gência dos artigos 12, § 1º da Lei tável sentença objurgada. O conflito ção dada ao inciso pela Lei nº 10.931,
4.591/64 e artigo 1336, inciso I do reside em saber se a disposição le- de 02/08/2004. É por esse princípio
Código Civil, com a redação dada gal deixa ou não à assembléia geral que as lojas com saídas diretamente
ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/ o discernimento sobre cada caso para a rua estão dispensadas da con-
08/2004. A cobrança de rateio de concreto. tribuição ordinária, porque não parti-
despesas de condomínio de unida- cipam das áreas comuns do prédio,
De fato, originariamente o inciso
de com fração ideal maior, sem se não utiliza dos elevadores, etc. res-
I do artigo 1.336 do novo Código Ci-
observar o princípio do proveito pondem, no entanto, segundo a sua
vil assim dispunha: Art. 1336. São
efetivo revela enriquecimento sem fração ideal pela reforma externa do
deveres do condômino: ‘I - Contribuir
causa abominado pelo artigo 884 para as despesas do condomínio, na prédio, porque absorve efetivamente
do Código Civil. proporção de suas frações ideais;’ os benefícios da obra com a valori-
Apelação Cível n° 1.0024.04. Com essa redação taxativa, de ma- zação da sua unidade.
504058-1/001 - Comarca de Belo neira quase cogente, em toda e qual- No caso dos autos, a soberania
Horizonte - Apelante(s): Delvayr quer situação as despesas do con- da assembléia geral não autoriza que
Fernandes de Aguiar - Apelado(a)(s): domínio seriam repartidas na propor- se locupletem os demais apartamen-
Condomínio Edifício Eunice Maria - ção das frações ideais do terreno de tos tipos pelo simples e singelo fato
Relator: Exmo. Sr. Des. Sebastião cada apartamento. Teria tal dispositi- de o apartamento do autor possuir
Pereira de Souza – Data do Julga- vo revogado o § 1º do artigo 12 da uma área maior, já que tal fato, por si
mento: 30.01.2008 - Data da Publi- Lei 4.591/64, que é lei especial: ‘Art. só não aumenta a despesa do con-
cação: 07.03.2008. 12. Cada condômino concorrerá nas domínio, não confere ao proprietário
despesas do condomínio, recolhen- maior benefício do que os demais e
ACÓRDÃO do, nos prazos previstos na conven- finalmente, a área maior não prejudi-
Vistos etc., acorda, em Turma, ção, a cota-parte que lhe couber em ca os demais condôminos. Essa pro-
a 16ª Câmara Cível do Tribunal de rateio. va foi produzida pelo apelante na pe-
Justiça do Estado de Minas Gerais, rícia.
§ 1º. Salvo disposição em con-
incorporando neste o relatório de fls.,
trário na convenção, a fixação da cota Com efeito, constatou o perito
na conformidade da ata dos julga-
no rateio corresponderá à fração ideal em resposta aos quesitos comple-
mentos e das notas taquigráficas, à
de terreno de cada unidade’. É que a mentares:
unanimidade de votos, em dar provi- [a] Tendo em vista que as áreas
ressalva da lei de incorporação imo-
mento ao recurso. biliária deixava oportunidade para o comuns são usadas de forma igual
Belo Horizonte, 30 de janeiro de 2008. exame de casos em concreto. Ocor- por todas as unidades, qual o

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13


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DOUTRINA

percentual das despesas a ser atri- a unidade 102 do autor não onera o com correção monetária a partir de
buído para ser pago pela unidade orçamento do condomínio mais que 16/11/2004 data do respeitável des-
102? Resposta: ‘considerando que as as demais unidades, chegando a su- pacho inicial de f. 67, calculada com
áreas comuns, portaria, corredores e gerir igualdade de co-participação base no índice que é mensalmente
escadas estão à disposição dos sendo para todas as unidades o publicado pela Corregedoria Geral de
condôminos das 6 (seis) unidades de percentual de 16,66%. Justiça do Estado de Minas Gerais
forma igualitária, sem que nenhum A cobrança de rateio de despe- ou outro que o substituir. Condeno o
utilize mais que outro, conclui-se que sas de condomínio de unidade com apelado no pagamento das custas e
a divisão das despesas dever ser em fração ideal maior, sem se observar despesas processuais e nos honorá-
partes iguais, ou seja, 16,66% para o princípio do proveito efetivo revela rios advocatícios do apelante que ar-
cada unidade, inclusive para a unida- enriquecimento sem causa abomina- bitro em vinte por cento do valor dado
de 102. do pelo artigo 884 do Código Civil. O à causa, corrigido aquele valor, para
[b] Tendo em vista que a área pedido do apelante procede. Proce- efeito do cálculo da verba honorária
comum está à disposição de todas de também o pedido de devolução do a partir de 10/11/2004, data do proto-
as seis unidades, quanto gasta a uni- que ultrapassou o devido a ser cus- colo da petição inicial de f. 2, também
dade 102 a mais que as demais no teado pelo apelado mediante contri- calculada com base no índice que é
rateio que mantém as referidas áre- buições dos demais condôminos em mensalmente publicado pela
as comuns? Resposta: A unidade 102 favor do apelante. De fato, dispõe o Corregedoria Geral de Justiça do
não gasta nada a mais que as demais art. 884 do Código Civil que aquele Estado de Minas Gerais ou outro que
unidades quanto ao rateio de despe- que, sem justa causa, se enriquecer o substituir.
sas. à custa de outrem, será obrigado a Custas recursais pelo apelado.
[c] Considerando a resposta do restituir o indevidamente auferido, Votaram de acordo com o(a)
quesito 07 do autor, fls. 168 dos au- feita a atualização dos valores mo- Relator(a) os Desembargador(es):
tos, na qual o ilustre perito disse que netários. O condômino a quem foi OTÁVIO PORTES e NICOLAU
é impossível saber qual a unidade cobrado e pagou além do devido tem MASSELLI.
gasta mais água, a proposta do apar- direito à restituição do indébito cus-
teado pelo condomínio, ficando isen- Súmula: Deram provimento ao
tamento 102 de pagar 20% a mais recurso.
das despesas gerais mostra uma pro- to de participar do rateio.
posta que vem a gerar benefício para Com estes fundamentos, dou (*) O autor é Diretor da Caixa
as demais unidades, considerando a Imobiliária – Rede NETIMÓVEIS, Ár-
provimento à apelação para reformar
divisão matemática das despesas?
bitro da CAMINAS – Câmara Mineira
a respeitável sentença e julgo proce-
de Mediação e Arbitragem, Vice-pre-
Resposta: Sim. Considerando a dentes os pedidos iniciais e fixo a cota
sidente do SECOVI-MG - Sindicato
questão matemática onde o valor da parte do apelante, proprietário da
do Mercado Imobiliário de Minas Ge-
água dividido de forma igual entre as unidade 102, nas despesas do con- rais, Representante em MG da
6 unidades resulta em 16,66 para domínio em vinte por cento (20%) ABAMI - Associação Brasileira de
cada uma, a proposta da unidade 102 além da cota de rateio dos demais Advogados do Mercado Imobiliário,
em pagar 20% a mais resulta em be- condôminos. Condeno o apelado Vice-presidente da CMI-MG - Câma-
nefício financeiro para as demais 5 Condomínio do Edifício Eunice Ma- ra de Mercado Imobiliário de MG,
unidades. De acordo com a proposta ria a restituir ao apelante Delvayr Advogado Especializado em Direito
em tela, o apartamento 102 irá pagar Fernandes de Aguiar o que pagou a Imobiliário, E-mail: keniopereira@
20% e as demais unidades 16%. maior a partir de maio de 2.003, a ser caixaimobiliaria.com.br - tel. (31)
Em suma a perícia concluiu que apurado em liquidação de sentença, 3225-5599.

VALOR VENAL. PREVALÊNCIA DO CONCEITO LEGAL

Kiyoshi Harada (*)


Valor venal é base de cálculo matéria submetida ao princípio da mentar (art. 146, III, a da CF).
tanto do IPTU, como também do ITBI reserva legal (art. 97, IV do CTN), Mas, será suficiente que a lei
(arts. 33 e 38 do CTN). precedida de prévia definição em ca- municipal prescreva que a base de
A definição da base de cálculo é ráter de norma geral, por lei comple- cálculo é o valor venal do imóvel, ou

14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


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dos bens ou direitos transmitidos, considerando os diferentes tipos e alíquota do ITBI sobre o valor venal
como pondera parcela da doutrina padrões de construção, bem como não é o seu conceito doutrinário, mas
especializada? sua localização nas diferentes zonas a sua definição legal, que outra coisa
Parece-nos que não, pois a base fiscais em que se subdividem a zona não é senão aquele valor total que
de cálculo espelha o aspecto quanti- urbana do Município. resulta da aplicação do valor unitário
tativo do tributo, que representa um Cabe ao agente administrativo do metro quadrado da construção e
conceito determinado, sendo, portan- tributário competente promover o do terreno correspondente, previsto
to, elemento essencial à sua existên- enquadramento de cada imóvel a ser em lei, sobre as áreas da construção
cia. tributado pelo IPTU nas definições da e do terreno objetos de lançamento
lei para apuração do valor venal do tributário.
Como se sabe, o elemento
quantitativo do fato gerador compõe- imóvel, aplicando sobre o imóvel con- O conceito legal de valor venal,
se de base de cálculo, que é uma siderado os valores unitários do metro base de cálculo do imposto, no Mu-
ordem de grandeza sobre a qual quadrado da construção e do metro nicípio de São Paulo, há de ser bus-
incide a alíquota. quadrado do terreno corresponden- cado na Lei nº 10.235/86, afastando-
tes. se de vez a interminável confusão
Logo, não basta dizer que a base
No Município de São Paulo vi- entre o valor de mercado, ou da efe-
de cálculo é o valor venal do imóvel,
gora a Lei nº 10.235/86, que aprovou tiva transação imobiliária, com o va-
ou dos bens ou direitos transmitidos
seis tabelas anexas contendo lor venal que resulta da aplicação da
para aplicar na operação de lança-
listagem de valores, possibilitando a lei de regência da matéria.
mento o conceito doutrinário.
apuração do valor unitário do metro A disponibilização, pela Prefei-
Conceituamos o valor venal
quadrado de construção e do terreno tura, com efeito vinculante, do valor
como sendo aquele preço que seria
(art. 2º). Essa lei é conhecida tam- venal de cada imóvel cadastrado,
alcançado em uma operação de com-
bém como lei que aprova a Planta por meios eletrônicos e periodica-
pra e venda à vista, em condições
Genérica de Valores (PGV). mente reajustável com base em pes-
normais do mercado imobiliário, ad-
Por conseguinte, tanto o IPTU, quisas de mercado, como determi-
mitindo-se a diferença de até 10%
como o ITBI devem buscar o exato na a legislação do Município de São
para mais ou para menos (Cf. nosso Paulo, é absolutamente inconstitu-
Direito financeiro-tributário, 17ª edi- valor da base de cálculo (valor venal)
na sua lei de regência, não sendo cional por implicar afastamento da
ção, Atlas, 2008, p. 423). lei de regência da matéria e conse-
permitido o apego ao conceito dou-
Dessa conceituação, da qual trinário de valor venal para, por meio qüentemente vulnerar o princípio da
não discrepa a doutrina especializa- legalidade tributária. A coleta de da-
de uma interpretação canhestra, exi-
da, verifica-se que se trata de um gir o recolhimento do ITBI com base dos servem para embasar o projeto
mero parâmetro dirigido ao legislador, de lei de apuração do valor venal,
em valores de mercado fixados con-
a quem incumbe a definição da base cretamente para todos os imóveis nunca para efetuar o lançamento,
de cálculo, de sorte a não extrapolar que é procedimento administrativo
cadastrados, com fundamento em
o valor de mercado, admitindo-se a “pesquisas de mercado”, o que é um vinculado.
diferença aí apontada. Sendo o tributo
verdadeiro absurdo jurídico. (*) O autor é Especialista em Di-
um conceito determinado, o que é
Pesquisas de mercado servem reito Tributário e em Direito Financei-
raro em Direito, resta evidente que
para orientar a ação do legislador na ro pela FADUSP. Professor de Direito
descabe a cogitação de incidência de
fixação de critérios objetivos para Tributário, Administrativo e Financei-
uma alíquota sobre um valor que não
apuração do valor unitário do metro ro. Presidente do Centro de Pesqui-
seja certo. Quem exige tributo deve
apontar o seu exato valor, o que se quadrado da construção e do terre- sas e Estudos Jurídicos. Membro do
obtém por meio do lançamento tribu- no, jamais para proceder ao lança- Conselho Superior de Estudos Jurídi-
tário, um procedimento administrati- mento tributário. O Executivo deve cos e Legislativos da Fiesp – Conjur.
vo vinculado, na forma do art. 142 do efetuar essa pesquisa para efeito de Membro da Academia Paulista de Le-
CTN. elaboração de projeto de lei de apu- tras Jurídicas - APLJ. Ex Procurador-
Logo, pressupõe preexistência ração do valor venal ou de sua atua- Chefe da Consultoria Jurídica do Mu-
de lei definindo critérios objetivos para lização para se ajustar à nova reali- nicípio de São Paulo. Site: www.hara
a apuração do valor unitário do metro dade imobiliária. O que é relevante daadvogados.com.br - E-mail: kiyoshi
quadrado da construção e do terreno juridicamente para aplicação da @haradaadvogados. com.br

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
CONTINUAÇÃO DA ANÁLISE DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, LEI Nº 9.514/97
(Extinção da dívida pela arrematação – Arrematação de imóvel alugado)
Jorge Tarcha (*)

Neste artigo continuaremos a tecer comentários sobre a questão da extinção da dívida do fiduciante.
Como já foi visto, poderá surgir a hipótese pela qual, no segundo leilão, o valor do maior lance oferecido não tenha
atingido o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribui-
ções condominiais.
Neste caso, ficará afastada a possibilidade de penhora de outros bens do devedor.
Desde logo, observe-se que há uma natural resistência do credor fiduciário a essa regalia que é proporcionada
pela lei ao devedor fiduciante.
Se fosse o caso de execução de uma hipoteca
Suponha-se o caso de que, na execução hipotecária, o produto da venda não baste para a satisfação do crédito
mais encargos, despesas e honorários advocatícios.
Configurada essa hipótese, continua o devedor responsável pelo saldo remanescente, prosseguindo-se a execu-
ção com a penhora de outros bens do devedor até que se alcance a satisfação total daquelas verbas.
É evidente a diferença, no que se refere à frustração do leilão.
No caso da hipoteca, teremos a continuação da responsabilidade do devedor até total pagamento da dívida.
Na alienação fiduciária, ao contrário, haverá a extinção da dívida.
Os argumentos em favor da extinção da dívida
Vejamos alguns dos motivos que possivelmente nortearam o legislador da Lei nº 9.514/97.
Por primeiro, verifica-se que a solução não é de todo inusitada, na medida em que há precedentes.
Com efeito, o leitor poderá recordar-se do que foi exposto em um dos artigos anteriores, quando se discutiu a Lei
nº 5.741/71, que versa sobre a execução hipotecária judicial.
Reza esse texto legal:
Art. 7º da Lei 5.741/71. Não havendo licitante na praça pública, o Juiz adjudicará, dentro de quarenta e oito horas, ao
exeqüente o imóvel hipotecado, ficando exonerado o executado da obrigação de pagar o restante da dívida. A
segunda parte desse artigo 7º é um grande benefício para o mutuário, que, no caso de ser adjudicado o seu imóvel ao
exeqüente, ficará liberado do restante de uma dívida por vezes impagável, sem que seja necessário penhorar outros bens.
A extinção do restante da dívida proporcionada pela Lei nº 5741/71 tem um grande alcance social, assim como na
alienação fiduciária.
Anote-se o ensinamento de MELHIM NAMEN CHALHUB:
No que tange aos financiamentos destinados à obtenção de moradia, quando contratados com instituições financei-
ras ou empresas do mercado imobiliário, compreende-se o propósito social da lei de compensar a vulnerabilidade econô-
mica do contratante mais fraco, exonerando-o de pagar o saldo devedor se o valor do imóvel for inferior ao valor da dívida.
Há, entretanto, uma importantíssima ressalva desse emérito doutrinador, certamente a maior autoridade pátria
sobre o complicado tema do negócio fiduciário.
Considera ele que o benefício somente deverá atingir os financiamentos destinados à moradia, não se aplicando:
1. às operações de crédito de natureza não habitacional e
2. aos participantes de grupos de consórcio.
Eis as suas palavras, verbis:
Na interpretação dessa norma, há que se ter sempre presente que sua finalidade é a proteção do contratante
economicamente mais fraco, em operações de financiamento contratadas com instituições financeiras ou empresas do
mercado imobiliário para construção ou aquisição de imóvel para moradia do adquirente e sua família, não se desti-
nando a beneficiar o tomador de financiamento para atividades empresariais ou para outras finalidades não-
habitacionais, nem os participantes de grupo de auto-financiamento denominado consórcio na linguagem comum.
Com efeito, nos empréstimos destinados a atividades empresariais, não se justifica a quitação caso o produto da
venda do bem dado em garantia seja inferior ao valor da dívida, salvo no caso de recuperação de empresa (a antiga
concordata) de que trata a Lei nº 11.101/2005.
De outra parte, nos grupos de auto-financiamento, a quitação por valor inferior ao da dívida beneficiaria a pessoa
do consorciado-devedor em prejuízo de todos os demais consorciados, sobre os quais recairia o prejuízo.
16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO

Nesse caso, a quitação subverteria o princípio da função social do contrato, na medida em que repercutiria nega-
tivamente sobre toda a comunidade dos participantes do grupo.
Com efeito, a função social do contrato diz respeito ao modo como ele se reflete na comunidade e de que forma
atinge terceiros, não integrantes da relação contratual.
A quitação da dívida prevista no § 6º do artigo 27 atende ao interesse do devedor inadimplente, mas pode provocar
diminuição do patrimônio pretendente ao grupo dos demais consorciados, não integrantes daquela relação contratual
individual, causando irreparáveis prejuízos a toda a comunidade daqueles consorciados. (grifos nossos)
Outros argumentos em favor da extinção da dívida
A par dos motivos de natureza social e do precedente da Lei nº 5.741/71, há ainda outros.
O tratamento diferenciado da Lei nº 9.514/97 justifica-se como compensação pela maior eficácia da execução e,
principalmente, pela maior celeridade do processo.
Continuemos com a análise da Lei nº 9.514/97
A quitação
Conquanto já tivéssemos visto algo sobre esse tópico, no artigo anterior, seja-nos permitido tecer mais alguns
comentários.
Diz o texto legal:
§ 6º do artigo 27. Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do
segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
O insigne MARCELO TERRA comenta:
Felizmente, a situação estatisticamente mais corrente é a do normal pagamento.
Quitada a dívida e seus encargos e resolvendo-se (extinguindo-se) a propriedade fiduciária (artigo 25) o credor
fiduciário deverá entregar ao devedor fiduciante o respectivo termo de quitação (por instrumento público ou particular),
dentro do prazo de trinta dias, contados do pagamento integral, sob pena de responder por multa equivalente a 0,5% ao
mês, ou fração, sobre o valor do contrato (§ 1º, art. 25).
Esse termo será encaminhado pelo devedor fiduciante ao registro de imóveis para que ali se averbe a quitação e o
cancelamento do registro da alienação fiduciária em garantia (§ 2º, art. 25).
Para evitar a incidência da multa, o credor fiduciário poderá requerer diretamente ao registro de imóveis a averbação
da quitação e o cancelamento do registro da alienação fiduciária.
Continuemos.
O imóvel está ocupado
Veremos adiante, ao comentar o artigo 30 da Lei nº 9.514/97, que, se o imóvel estiver ocupado pelo próprio
devedor fiduciante, o credor fiduciário estará legitimado para ajuizar ação de reintegração de posse, com a finalidade
de recuperar a posse do imóvel.
Imagine-se, porém, a hipótese de que, pelo inadimplemento do devedor fiduciante, a propriedade se consolide em
mãos do credor fiduciário, ou seja, ela deixa de ser resolúvel e torna-se definitiva.
Suponha-se ainda que, configurada essa consolidação da propriedade, o imóvel esteja locado a terceiros.
A alienação rompe a locação
Vamos recorrer à Lei nº 8.245/91 (Lei das Locações), cujo artigo 8º assim dispõe:
Art. 8º da Lei 8.245/91. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com
o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Esse artigo está dividido em duas partes.
Na primeira, dispõe que, aquele que comprar um imóvel alugado terá denúncia vazia em face do locatário, neces-
sitando apenas dar-lhe prévia notificação com o prazo de noventa dias.
Na segunda parte proporciona ao locatário salvaguardas, em número de três, para que ele, inquilino, não passe
pelo dissabor do despejo.
São as seguintes:
1. O contrato deverá estar em vigor, na sua parte escrita, ou seja, não pode estar no período de prorrogação por
tempo indeterminado;
2. O pacto deverá ostentar cláusula de vigência, do seguinte teor:
No caso de alienação do presente contrato, este permanecerá em vigor.
3. O contrato deverá estar registrado no registro de imóveis.
Os três requisitos são cumulativos, vale dizer, devem todos estar presentes.
Em outras palavras: o locatário estará livre do despejo na hipótese de alienação do imóvel locado, se o contrato de

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO

locação preencher esses três requisitos.


Em termos de boa técnica
Na verdade, não se pode dizer, em termos de boa técnica, que a alienação rompe a locação.
O que ocorre é o seguinte:
Há um princípio dos contratos que é a relatividade dos efeitos do contrato em relação a terceiros.
Em outras palavras: há um contrato de locação, entre duas partes: o locador, devedor fiduciante e um locatário
qualquer.
Porém, surge um terceiro, que é o credor fiduciário, o novo proprietário do imóvel.
Ora, esse terceiro não tem nada a ver com o contrato de locação entre o devedor fiduciante e o seu inquilino. Ou
seja, o credor fiduciário é estranho a esse contrato.
Portanto, não é obrigado a respeitá-lo.
A aplicação na alienação fiduciária.
Anote-se o teor do § 7º do artigo 27 da Lei 9.514/97:
§ 7º. Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias
a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
Vamos desdobrar esse artigo.
Primeiramente, ele acompanha a lei de locações, concedendo denúncia vazia ao credor fiduciário,
A seguir, ele se afasta da mesma lei de locações, ao conceder, pela notificação, apenas trinta dias para a desocu-
pação, em lugar de noventa.
Ao depois, volta a acompanhar a lei do inquilinato, no tocante aos prazos, dizendo que o credor fiduciário não pode
vacilar.
Ele tem o prazo improrrogável de noventa dias para notificar, contados da data da consolidação da propriedade.
Caso ele se omita, a locação prosseguirá normalmente.
Requisitos diferentes para que o inquilino se livre do despejo
No caso da alienação do imóvel alugado em uma locação normal, vimos que o inquilino poderá desfrutar da
continuidade da locação, evitando o despejo, se atender a três requisitos cumulativos, quais sejam: o contrato deverá
estar em vigor, deverá ostentar a cláusula de vigência e deverá ser registrado na circunscrição imobiliária competente.
Já no caso de estar locado o imóvel alienado fiduciariamente, a Lei nº 9.514/97 não menciona esses três requisitos,
substituindo-os por um único, a saber, a aquiescência por escrito do fiduciário quanto à continuidade da locação.
Prazos diversos para a desocupação
Observe-se a diferença entre o artigo 8º da Lei de Locações e o § 7º do artigo 27 da Lei 9.514/97.
No primeiro caso, a lei concede ao inquilino noventa dias para a desocupação do imóvel alugado.
No segundo caso, apenas trinta dias.
Justifica-se a redução drástica desse prazo de desocupação. Deve-se atentar para o objetivo principal do sistema
de alienação fiduciária, que é a redução dos prazos.
E se o imóvel foi arrematado em leilão?
Nesse caso, o novo proprietário do imóvel será o arrematante. Ele é quem efetuará a denúncia vazia.

(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br

18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
EXECUÇÃO FISCAL – PENHORA – EMBARGOS DE TERCEIRO – COM-
PROMISSO DE COMPRA E VENDA – REGISTRO DO IMÓVEL – EMBAR-
GOS ADMITIDOS (STJ)
Recurso Especial nº 801.584 - CE (2005/0199551-6) comprovada má-fé que caracterizaria fraude contra cre-
Relator: Ministro Mauro Campbell Marques dores.

Recorrente: Estado do Ceará II - Não há o que se cogitar que a propriedade so-


mente se transfere com a transcrição do título de transfe-
Recorrido: Irlanda Tiago Lima rência no registro imobiliário, uma vez que o imóvel pe-
EMENTA nhorado já havia sofrido alienação em momento muito
Processual civil. Execução fiscal. Penhora. Em- anterior ao gravame. Deve-se assim resguardar os direi-
bargos de terceiro. Compromisso de compra e ven- tos de terceiros de boa-fé.
da. Registro do imóvel. III - Recurso conhecido e desprovido.
1. “É admissível a oposição de embargos de ter- Trata-se de embargos de terceiro opostos por Valter
ceiro fundados em alegação de posse advinda do com- Sampaio Almeida e outra contra execução fiscal movida
promisso de compra e venda de imóvel, ainda que pelo Estado do Ceará objetivando desconstituir penhora
desprovido do registro”. Inteligência da Súmula 84/ realizada sobre bens dos embargantes.
STJ. A sentença julgou procedentes os embargos e con-
2. Recurso especial não-provido. denou o Estado nos honorários advocatícios (fls. 57/62).
ACÓRDÃO Interposta apelação, foi-lhe negado provimento pelo
Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são Tribunal estadual que entendeu despicienda a transferên-
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Se- cia do imóvel no registro imobiliário para resguardar os
gunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, na confor- direitos de terceiros de boa-fé, excetuados os casos de
midade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimi- fraude à execução, o que não foi o caso dos autos.
dade, em negar provimento ao recurso, nos termos do Inconformado, o Estado do Ceará interpôs recurso
voto do Sr. Ministro Relator. especial apontando violação do art. 530 do Código Civil
Os Srs. Ministros Castro Meira, Humberto Martins e de 1916. Sustenta-se, em síntese, que a penhora realiza-
Herman Benjamin votaram com o Sr. Ministro Relator. da é válida, porquanto não há registro oficial de que o
imóvel foi transferido para a titularidade do recorrido.
Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Eliana
Calmon. Contra-arrazoado às fls 123/124 e com crivo positivo
de admissibilidade (fl. 126), ascenderam os autos a esta
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Castro Meira. Corte.
Brasília (DF), 07 de agosto de 2008 É o relatório.
Ministro Mauro Campbell Marques, Relator
VOTO
RELATÓRIO
O Sr. Ministro Mauro Campbell Marques (Relator): O Sr. Ministro Mauro Campbell Marques (Relator): A
Em exame recurso especial interposto pelo Estado do insurgência não prospera.
Ceará, com fulcro no art. 105, III, “a”, da Constituição Fe- Há entendimento jurisprudencial sumulado nesta
deral, contra acórdão proferido pelo TJCE, assim Corte no sentido de ser admissível a oposição de embar-
espelhado (fl. 109): gos de terceiro fundados em alegação de posse advinda
Apelação Cível - Embargos de terceiro - Penhora de do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
imóvel não pertencente ao patrimônio do executado - Au- desprovido do registro (Súmula 84/STJ).
sência de registro imobiliário - Desnecessidade - Apelo Nesse sentido, destaco os seguintes escólios:
desprovido. Processual civil. Agravo regimental no agravo de ins-
I - Como no caso dos autos o bem imóvel penhorado trumento. Recurso especial. Execução fiscal. Penhora.
não mais pertencia ao patrimônio do executado, não há Compromisso de compra e venda desprovido de registro.
como subsistir a penhora em debate, visto que somente Embargos de terceiro. Discussão sobre o exercício da
os bens de propriedade da parte exequida podem ser posse. Tese rechaçada pelo tribunal de origem. Reexame
objeto do referido gravame, excetuando-se os casos de de prova.
1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

1. “É admissível a oposição de embargos de terceiro Peçanha Martins, DJ de 31.03.06 e REsp n. 791.104/PR,


fundados em alegação de posse advinda do compromis- Rel. Min. José Delgado, DJ de 06.02.06.
so de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido III - Recurso especial improvido. (REsp 893.105/AL,
do registro” (Súmula 84/STJ). Rel. Min. Francisco Falcão, DJ 18.12.2006, p. 347).
2. É inviável o reexame de matéria fática em sede de Processual civil. Embargos de terceiro. Execução fis-
recurso especial (Súmula 7/STJ). cal. Penhora. compra e venda de bem imóvel não regis-
3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 956.572/ trada. Súmula 84/STJ.
DF, Rel. Min. Denise Arruda, DJ 12.05.2008, p. 1). 1. Não se conhece do recurso especial pela alegada
Processual civil. Embargos de terceiro. Admissibili- violação ao artigo 535 do CPC nos casos em que a argüi-
dade. Súmula n. 84/STJ. Alienação de bem do executado ção é genérica. Incidência da Súmula 284/STF.
a terceiro de boa-fé anteriormente ao registro da penhora 2. Falta de prequestionamento do disposto nos arti-
do imóvel. Fraude à execução. Inocorrência. gos 123, 184 e 185, do Código Tributário Nacional, e 1.227,
I - Consoante o ditame do enunciado sumular nº 84 1.245, do Código Civil. Incidência da Súmula 211/STJ.
deste STJ, “É admissível a oposição de embargos de ter- 3. É admissível a oposição de embargos de terceiro
ceiro fundados em alegação de posse advinda de com- fundados em alegação de posse advinda do compromis-
promisso de compra e venda de imóvel, ainda que des- so de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido
provido do registro”. do registro (Súmula 83/STJ).
II - A jurisprudência desta Corte tem afastado o reco- 4. Recurso especial não conhecido. (REsp 775.425/
nhecimento de fraude à execução nos casos em que a PB, Rel. Min. Castro Meira, DJ 25.05.2006, p. 215).
alienação do bem do executado a terceiro de boa-fé te-
Isso posto, Nego Provimento ao recurso especial.
nha-se dado anteriormente ao registro da penhora do imó-
vel. Precedentes: REsp n. 739.388/MG, Rel. Min. Luiz Fux, É como voto.
DJ de 10.04.06; REsp n. 724.687/PE, Rel. Min. Francisco Brasília, 07 de agosto de 2008

LOCAÇÃO – RECONSTRUÇÃO DE PARTE DO IMÓVEL LOCADO – MUL-


TA DIÁRIA – REDUÇÃO DO VALOR – RECURSO PROVIDO PARCIAL-
MENTE (TJSP)
Apelação com Revisão nº 1.102.620-0/2 - Comarca cipada prática, condenar solidariamente os requeridos à
de São Paulo - 42ª Vara Cível - Processo nº 197.113/06 - reconstrução da área de 200 m2 do imóvel locado median-
Apelantes: Saint Michel Distribuidora de Veículos Ltda. e te a apresentação de planta aprovada pela Subprefeitura
Sérgio Habib - Apelada: Sylvia de Assumpção - Turma de Pinheiros, com prévio consentimento da autora, da ma-
Julgadora da 28ª Câmara - Relatora: Desa. Daise Fajardo nutenção do padrão arquitetônico e latitudinal do imóvel
Nogueira Jacot - Revisor: Des. Alcides Leopoldo e Silva para ocupação de vagas de garagem, fixando prazo de re-
Júnior - Data do julgamento: 06.11.2007 alização da edificação em noventa (90) dias, após a apro-
vação pela Municipalidade sob pena de multa diária fixada
ACÓRDÃO
em R$ 10.000,00, excluindo-se a partir daí o locativo, que
Locação de imóvel comercial. Obrigação de fa- vigorará até a complementação da construção e entrega
zer. Indenização. Multa cominatória. Procedência par- formal com documentação regularizada, impondo aos ven-
cial. Recurso parcialmente provido. cidos o pagamento das custas e despesas processuais,
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os além da verba honorária arbitrada em dez por cento (10%)
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- do valor atualizado da causa (fls. 308/309).
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com Inconformados em parte, apelam os requeridos visan-
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte do à reforma da sentença apelada para a exclusão da mul-
integrante deste julgado, nesta data, deram provimento ta pelo atraso da obra e a distribuição e compensação recí-
parcial ao (s) recurso (s), por votação unânime. proca e proporcional dos honorários advocatícios (fls. 319/
Daise Fajardo Nogueira Jacot, Relatora 325).
VOTO Recebido o Recurso (fls. 328/329), a autora apresen-
O MM. Juiz “a quo” julgou procedente em parte a Ação tou contra-razões pugnando pela manutenção da sentença
Cominatória c.c. indenizatória, para, mantida a tutela ante- (fls. 330/344) e os autos subiram para o reexame (fl. 348).

20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

É o relatório, adotado o de fl. 308. Multa - Redução - Admissibilidade - Ação de obrigação


Conforme já relatado, o MM. Juiz “a quo” julgou proce- de fazer - Outorga de escritura de imóvel - Fixação de multa
dente em parte a Ação Cominatoria c.c. indenizatória, para, diária em caso de não cumprimento - Arbitramento excessi-
mantida a tutela antecipada prática, condenar solidariamen- vo - Recurso parcialmente provido para esse fim. (Relator:
te os requeridos à reconstrução da área de 200 m2 do imó- Benedicto Camargo - Apelação Cível n. 244.459-2 - São
vel locado mediante a apresentação de planta aprovada pela Paulo - 27.12.94).
Subprefeitura de Pinheiros, com prévio consentimento da No que tange aos ônus do sucumbimento, não há qual-
autora, da manutenção do padrão arquitetônico e latitudinal quer reparo a ser efetuado, porquanto arbitrada a verba ho-
do imóvel para ocupação de vagas de garagem, fixando prazo norária no patamar mínimo para ter incidência sobre o valor
de realização da edificação em noventa (90) dias, após a atualizado da causa. Esse arbitramento mostra-se razoável
aprovação pela Municipalidade sob pena de multa diária fi- e tem respaldo no disposto no parágrafo único do artigo 21
xada em R$ 10.000,00, excluindo-se a partir daí o locativo, do Código de Processo Civil.
que vigorará até a complementação da construção e entre- Sucumbência - Decaimento de parte mínima do pedido
ga formal com documentação regularizada, impondo aos - Despesas processuais e honorários advocatícios devidos
vencidos o pagamento das custas e despesas processuais, pelo réu na integralidade - Inteligência do artigo 21, parágra-
além da verba honorária arbitrada em dez por cento (10%) fo único do Código de Processo Civil - Apelação do réu
do valor atualizado da causa (fls. 308/309). improvida. (Apelação Cível n. 36.043-4 - São Paulo - 2ª Câ-
Os requeridos, ora apelantes, insurgem-se contra a r. mara de Direito Privado - Relator: Vasconcellos Pereira -
sentença apelada visando tão-somente à exclusão da multa 27.04.99 - v.u.)
diária de R$ 10.000,00 imposta para o caso de atraso na Honorários advocatícios - Sucumbência - Parte míni-
entrega da obra em causa e contra a condenação na verba ma - Aplicação do artigo 21, parágrafo único, do Código de
honorária fixada em quantia correspondente a dez por cento Processo Civil. Se o autor decai de parte mínima do pedido,
(10%) do valor atualizado da causa, para ver reconhecido. inexiste sucumbência, devendo os demandados responde-
O recurso comporta provimento parcial apenas para a rem, por inteiro, pelos encargos da lide, em face do que dis-
redução da multa diária para a quantia de R$ 500,00, para põe o parágrafo único, do artigo 21, do Código de Processo
ter incidência no caso de configuração de atraso na entrega Civil. (Apelação Cível n. 775.335-0/9 - Bauru - 35ª Câmara
da obra em causa até que a soma perfaça o montante do de Direito Privado - Relator: Artur Marques - 09.05.05 - v.u.)
valor orçado da obra. Assim, impõe-se a reforma parcial da r. sentença ape-
Com efeito, os requeridos pagarão o aluguel mensal de lada para reduzir a multa pecuniária em R$ 500,00 para ter
R$ 9.407,31 até a consumação do prazo de noventa (90) incidência no período de atraso até que a soma perfaça o
dias fixado para a realização da edificação (v. fl. 309). Assim, valor do montante orçado da obra julgar procedente a ação
eventual incidência da multa cominatória somará a quantia com a inversão da sucumbência.
mensal suficiente para evitar prejuízo em vista do valor Diante do exposto, dá-se provimento parcial ao Recur-
locatício do bem. A propósito, veja-se o r. julgado a saber: so.

VENDA DE PARTE DE TERRENO OBJETO DE DESMEMBRAMENTO –


VENDEDOR NÃO RESPONDE PELA EXCESSIVA DEMORA DA PREFEI-
TURA EM DESPACHAR NO PROCESSO DE DESMEMBRAMENTO (TJRJ)
TJRJ - 2008.001.56243 - Apelação – Des. Sérgio Cavalieri Filho - Julgamento: 10/12/2008 - Décima Terceira
Câmara Cível
Contrato de compra e venda. Bem Imóvel. Lote. Desmembramento. Atraso. Obrigação Imputável à Administração Pública
Municipal. Fato de Terceiro. Venda Posterior. Objeto Diverso do Pacto Originário. Ausência de Responsabilidade. Danos Materiais
e Morais Inexistentes.O instrumento particular de promessa de compra e venda realizado entre os réus e terceiros indica, expres sa
e claramente, que o objeto do pacto refere-se, apenas, à área restante do terreno, ou seja, 310,50 m2 (trezentos e dez vírgula
cinqüenta metros quadrados). Aliás, esse documento foi acostado aos autos pelo próprio autor/apelante, o que torna absolutamen-
te infundada a sua suspeita. Outrossim, ao contrário do que alega o autor, os réus demonstram o cumprimento de sua obrigação,
bem como fato de terceiros. Dentro do prazo estipulado, os demandados solicitaram junto à Prefeitura de Niterói o cancelamento
dos débitos de IPTU prescritos, para desoneração do imóvel e respectivo desmembramento. Tal quitação só foi passada pela
municipalidade posteriormente ao prazo estabelecido no contrato. Logo, o atraso no cumprimento da obrigação não poderia
mesmo ser imputada aos réus, mas exclusivamente aos trâmites do procedimento administrativo de desmembramento, deflagrado
perante a municipalidade. Portanto, não há se falar em responsabilidade dos réus.Sentença parcialmente reformada.
1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL E TAXA DE ASSOCIADO NÃO É TÍTU-


LO EXECUTIVO (TJSP)
ACÓRDÃO Assevera que o crédito exeqüendo está documentalmente

Contribuição e taxa de associado - Execução de comprovado, mediante contrato anexo à inicial, compro-

título extrajudicial - Inicial indeferida - Ausência de tí- metendo-se o executado a concorrer com as despesas

tulo executivo - Crédito que não se enquadra na hipó- com o condomínio, com os demais proprietários. Assim,

tese do art. 585, V, do CPC (redação dada pela Lei porque o documento que embasa a pretensão exordial é

11.382/2006) - As despesas de condomínio a que alu- título executivo, aguarda o provimento recursal, prosse-

dem referido dispositivo legal, são títulos executivos guindo-se na execução.

apenas quando oriundas de relação locatícia - Em se O recurso foi recebido pelo r. despacho de fls. 50,
tratando de título executivo extrajudicial, a numera- sem contra-razões.
ção contida no art. 585 é exaustiva, não comportando É o relatório.
interpretação extensiva - Correto o indeferimento da
O recurso não comporta provimento.
inicial - Sentença mantida - Recurso improvido.
Ao contrário do que sustenta a apelante, o documen-
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
to que instrui a inicial não se enquadra na hipótese do
ção Cível sem Revisão nº 521.861-4/2-00, da Comarca
artigo 585, V, do CPC (com a redação dada pela Lei 11.382,
de são José do Rio Preto, em que é apelante Associação
de 06 de dezembro de 2006).
Residencial Márcia, sendo apelado Luiz Antonio Velani.
Aliás, a redação do referido dispositivo legal é bas-
Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do
tante clara e dela se extrai que é título executivo judicial
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a
o crédito decorrente de aluguel de imóvel, ‘bem como
seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso, v.u.”,
encargos acessórios, tais como taxas de despesa de con-
de conformidade com o voto do Relator, que integra este
domínio’. Ora, a relação havida entre as partes não é de
acórdão.
locação, de modo que sua pretensão não encontra am-
O julgamento teve a participação dos Desembargadores paro legal (ao menos para a propositura de ação execu-
Ribeiro da Silva e Luiz Ambra. tiva).
São Paulo, 04 de outubro de 2007 Anote-se ainda porque relevante que, em se tratan-
Salles Rossi, Presidente e Relator. do de título executivo extrajudicial, o rol do artigo 585 não

VOTO comporta interpretação extensiva. A esse respeito, Ernane


Fidélis dos Santos, na obra Manual de Direito Processual
Cuida-se de Apelação interposta contra a r. sentença
Civil, volume 2, 9ª edição, às págs. 37, observa que:
proferida nos autos de Ação de Execução de Título
Extrajudicial que indeferiu a petição inicial, julgando extin- “Em razão de ser o título extrajudicial criado e acer-

to o processo, nos termos dos artigos 295, V e 267, I, tado pela vontade dos particulares, sua numeração é

ambos do CPC. exaustiva. Não se admitem títulos executivos extrajudiciais


sem a expressa previsão de lei.”
Inconformada, apela a vencida (fls. 45/47), pugnan-
do pela necessidade de reforma da r. sentença recorrida, Inadequada a via eleita, correto o decreto de extinção

na medida em que o artigo 585, V (com a redação dada do feito, o que ora se ratifica.

pela Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006) considera Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recur-
as despesas condominiais título executivo extrajudicial. so.

22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA INVERSA – CÓPIA DE ESCRITURA
PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL SUJEITA AO REGI-
ME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – CESSÃO PARCIAL DA INCOR-
PORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO (CSM/SP)
ACÓRDÃO ao contrário do que foi decidido, a base de cálculo dos
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- emolumentos devidos para o registro é o valor correspon-
ção Cível nº 890-6/2, da Comarca de Jundiaí, em que é dente à metade ideal do imóvel, e não os valores atribuí-
apelante L. Annunziata e Cia Ltda. e apelado o 2º Oficial dos às sessenta frações ideais a que correspondem as
de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de unidades não construídas. Considera que em se tratando
Pessoa Jurídica da mesma Comarca. de condomínio em edificação somente se poderá falar em
frações ideais ou unidades autônomas depois do registro
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi- da convenção do condomínio, porque até então não exis-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi- tirá direito real imobiliário sobre fração ideal, desvinculada
mento ao recurso, com observações e determinação, de de unidade isolada de prédio. Assevera que a realidade
conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte presente consiste na existência da metade ideal do terre-
integrante do presente julgado. no, razão pela qual o valor dessa metade é base de cálcu-
Participaram do julgamento, com votos vencedores, lo dos emolumentos.
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presi- conhecimento do recurso, com remessa à Corregedoria
dente do Tribunal de Justiça. Geral da Justiça por se tratar de matéria relativa a
São Paulo, 04 de novembro de 2008 emolumentos.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator É o relatório.
VOTO Observo, inicialmente, que a terminologia prevista no
Registro de Imóveis. Dúvida inversa. Cópia de es- artigo 203 da Lei nº 6.015/73 é aplicável na dúvida inver-
critura pública de compra e venda da metade ideal de sa, o que, entretanto, não prejudica a r. sentença que,
imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária, apesar do uso do termo improcedente, negou o registro
com cessão parcial da incorporação. Impossibilidade pretendido.
de registro de cópias extraídas do título original. Dú- Por outro lado, embora a dissensão existente entre o
vida prejudicada, com observações e determinação. apelante e o 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Trata-se de apelação interposta por L. Annunziata & Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Jundiaí, que
Cia. Ltda., tempestivamente, contra r. sentença que jul- foi manifestada por meio da dúvida inversa, diga, em prin-
gou procedente dúvida inversamente suscitada em razão cípio, respeito ao valor do depósito prévio dos
da recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos emolumentos, que foi exigido como condição para o re-
e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de gistro, deve-se, no caso concreto, em razão da natureza
Jundiaí em promover o registro de escritura pública de dos negócios jurídicos celebrados e do teor da nota de
compra e venda da metade do imóvel objeto da matrícula devolução apresentada, examinar a possibilidade de in-
nº 11.357, em que pactuada a cessão parcial de incorpo- gresso do título por uma das formas pretendidas pelo ape-
ração imobiliária, em razão da insuficiência do depósito lante e pelo Oficial de Registro de Imóveis.
prévio dos emolumentos. Tem-se, em primeiro lugar, que, conforme orienta-
Sustenta o apelante, em suma, que a compra e ven- ção consolidada deste Colendo Conselho Superior da Ma-
da teve por objeto a metade ideal de imóvel com área gistratura e consoante dispõe o artigo 221 da Lei nº 6.015/
total de 13.100,00 m², em que foi promovido o registro da 73, somente o título original tem acesso ao registro, razão
incorporação do Condomínio Vista Verde, a ser dotado de pela qual o documento de fls. 25/29, consistente em có-
seis blocos. Diz que os blocos 1, 2 e 3 foram edificados e pia de escritura de compra e venda de metade ideal de
tiveram seus respectivos apartamentos alienados. Infor- imóvel e de cessão parcial de incorporação imobiliária,
ma que a metade do terreno que adquiriu diz respeito aos não se mostra apto para a finalidade pretendida pelo ape-
blocos 4, 5 e 6, ainda não construídos, que serão dota- lante. Nesse sentido o v. acórdão prolatado na Apelação
dos, no total, de sessenta apartamentos. Assevera que, Cível nº 30.728-0/7, de Ribeirão Preto, em que foi relator

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART

o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que decidi- bem como a venda de parte ideal do terreno, sabido, por-
do: que assim decorre do artigo 31 da Lei nº 4.591/64, que o
O recorrente juntou, com o requerimento inicial, em incorporador pode ou não ser o proprietário do imóvel.
procedimento invertido, apenas cópias da escritura públi- A qualificação realizada, conforme a nota devolutiva
ca de compra e venda (f.). copiada às fls. 20/21, ignorou a existência do negócio ju-
Este Conselho, já por inúmeras vezes decidiu que o rídico de cessão de parte da incorporação imobiliária, e
título deve ser apresentado em seu original e não por có- não é possível verificar, neste momento, se estão presen-
pias, ainda que autenticadas (Ap. Cív. 2.177-0, 4.258-0, tes os requisitos para o seu ingresso, mediante averbação,
4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/ no Registro de Imóveis, o que deve ocorrer de forma
2). concomitante com o registro da compra e venda de meta-
de ideal do terreno submetido ao regime da incorporação.
Ora, sem a apresentação do título original, não ad-
mite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos O registro da compra da metade ideal do terreno e a
autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser averbação da cessão de parte da incorporação imobiliá-
autorizado, nos termos do art. 203, II, da Lei 6.015/73. ria depende, por seu lado, do preenchimento de requisi-
tos específicos, cuja análise é prejudicada pela ausência
Não é demasiado observar que, no tocante à exigên- do original do título e porque não foram apresentados os
cia de autenticidade, o requisito da exibição imediata do documentos indispensáveis para essa finalidade, neles
original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do incluída a certidão atualizada da matrícula do imóvel.
título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamen-
to extrajudicial de deficiências da documentação apresen- Para a averbação da cessão parcial da incorporação
tada. imobiliária deverá o cessionário, que assumirá a posição
de incorporador, comprovar o preenchimento dos requisi-
Por conseguinte, não há como apreciar o fundamen- tos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei nº 4.591/64, no
to da recusa, face à questão prejudicial (Revista de Direi- que couber uma vez que os documentos relativos às ma-
to Imobiliário nº 38/219-220). térias de ordem técnica, como, por exemplo, os previstos
Dessa forma, o regime da incorporação imobiliária nas alíneas d, e, g, h, i, j, l, n e p do artigo 32 da mesma
permite ao incorporador promover, antes ou durante a Lei, que foram apresentados com o registro da incorpora-
construção do edifício, a alienação de fração ideal do ter- ção imobiliária, permanecerão inalterados e não precisa-
reno a que se vincula, de forma indissociável, futura uni- rão ser complementados.
dade autônoma. Além disso, in casu, a venda diz respeito à metade
Ao regulamentar a incorporação imobiliária a legisla- ideal do terreno, ao passo que a cessão é relativa somente
ção tem por finalidade a proteção dos adquirentes das a parte da incorporação, o que deverá ser observado para
futuras unidades autônomas, que ainda não estão o futuro registro da alienação e a averbação da cessão.
construídas, impondo ao incorporador a responsabilida- Ademais, para a prática dos atos supra referidos de-
de pela construção do edifício, conforme os critérios téc- verá ser verificado se existem adquirentes de frações ide-
nicos previstos na legislação aplicável e no registro da ais a que vinculadas futuras unidades autônomas que
incorporação, e a responsabilidade pela efetiva transmis- serão atingidos pela cessão e que, portanto, com ela de-
são do domínio da coisa alienada, o que incide mesmo vam anuir.
quando o incorporador não é construtor (artigo 31 da Lei
nº 4.591/64). Essa análise, porém, como visto, não é possível por-
Não se sustenta, em razão disso, a afirmação do que, além da falta do original da escritura pública de com-
apelante de que enquanto não construído o edifício as pra e venda e de cessão parcial da incorporação imobiliá-
vendas contratadas pelo incorporador somente dizem res- ria que foi, supostamente, apresentada ao Oficial de Re-
peito ao terreno. gistro de Imóveis, não constam nos autos os demais do-
cumentos indispensáveis para tal finalidade.
No presente caso, porém, o apelante não adquiriu
frações ideais do terreno a que vinculadas futuras unida- E nestes autos sequer há notícia de que o apelante
des autônomas, ou seja, os alienantes não se obrigaram apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis, com a es-
a, junto com a venda, responder pela construção dos edi- critura pública, os documentos necessários para a
fícios que comportarão as unidades autônomas previstas averbação da cessão parcial da incorporação imobiliária.
no registro da incorporação imobiliária e ainda não O teor da nota devolutiva copiada às fls. 20/21, po-
edificadas. rém, indica que na qualificação do título foi ignorada a
Os negócios jurídicos celebrados abrangeram, na existência do negócio jurídico de cessão de incorporação
realidade, a cessão parcial da incorporação imobiliária, imobiliária, o que faz presumir que os documentos supra

24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART

referidos não foram apresentados pelo apelante, nem somente foi relativa ao valor dos emolumentos, deverá
solicitados pelo Oficial de Registro de Imóveis. ser formado expediente de verificação pela Egrégia
Diante disso, e considerando que os documentos que Corregedoria Geral da Justiça, a que serão remetidas
instruem o presente procedimento são insuficientes para cópias das peças que compõem a presente dúvida.
a apuração do ocorrido, inclusive em relação ao original Ante o exposto, com as observações e determina-
da escritura pública de compra e venda que, a esta altura, ção supra contidas, nego provimento ao recurso.
pode estar registrada porque a dissensão manifestada Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA PROCEDENTE – NEGADO REGISTRO


DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO – PRECARIEDADE DA DESCRIÇÃO
DO IMÓVEL CONSTANTE DA MATRÍCULA – OFENSA AO PRINCÍPIO DA
ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO NÃO PROVIDO (CSM/SP)
ACÓRDÃO ção segura, bem como que a servidão foi descrita
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- detalhadamente, propiciando futuro controle de disponibi-
ção Cível nº 956-6/4, da Comarca de Atibaia, em que é lidade. Aduziu que a servidão constituída não implica per-
apelante Petróleo Brasileiro S/A Petrobrás e apelado o da ou transferência de domínio, mas simples ônus real.
Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Acrescentou que a constituição da servidão em tela é an-
Civil de Pessoa Jurídica da mesma Comarca. terior a venda de parte ideal do imóvel, não cabendo à
apelante verificar sobre a parte ideal de qual dos titulares
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
do domínio recaiu a servidão. Alegou, ainda, não ser ne-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
cessário adotar-se in casu o georreferenciamento e que
mento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator
não restou demonstrado eventual prejuízo aos proprietá-
que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
rios do imóvel. Por fim, afirmou não incidirem custas na
Participaram do julgamento, com votos vencedores, hipótese dos autos.
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden-
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não pro-
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presi-
vimento do recurso.
dente do Tribunal de Justiça.
É o relatório.
São Paulo, 21 de outubro de 2008
O presente recurso não comporta provimento.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
O título apresentado pelo apelante não pode, pois,
VOTO
ser admitido no fólio real.
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente.
O pretendido registro do título é inviável porque a
Negado registro de escritura de constituição de ser-
descrição do imóvel em exame, constante da matrícula
vidão. Precariedade da descrição do imóvel constan-
junto à qual se pretende registrar a escritura de constitui-
te da matrícula. Ofensa ao princípio da especialidade
ção de servidão, é extremamente precária, apenas com
objetiva. Recurso não provido.
nomes de confrontantes, não indicando pontos de amar-
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro ração, localização ou medidas perimetrais, impedindo o
de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia, em razão da controle da especialidade objetiva.
recusa do registro de escritura pública de constituição Embora a descrição da área em que se desenvolve
amigável de servidão sobre o imóvel matriculado sob nú- a servidão seja mais detalhada, esse fato, por si só, não
mero 34.315, julgada procedente pelo r. Juízo Corregedor enseja o pretendido acesso do título ao fólio real, visto
Permanente, em razão da precariedade da descrição do não ter, pois, o condão de se sobrepor à irregularidade da
prédio existente em sua matrícula, exigindo retificação. descrição do imóvel sobre o qual se constituiu a servidão,
A apelante sustentou que a matrícula nº 34.315 con- sendo certo que aquela, posto que, como dito, absoluta-
tém elementos suficientes para possibilitar sua localiza- mente precária e lacunosa, não satisfaz as exigências da

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART

Lei 6.015/73, que em seu artigo 176, §1°, II, item 03, a, da está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as
Lei 6.015/73, estabelece que são requisitos da matrícula: casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas
3) a identificação do imóvel, que será feita com a in- e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes
dicação: a) se rural, do código do imóvel, dos dados cons- dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro
tantes da CCIR, da denominação e de suas característi- impossível situar no espaço a figura do imóvel. As con-
cas, confrontações, localização e área; frontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos
cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste
A matrícula do imóvel em tela não obedece a tal exi-
com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste,
gência, sendo necessária, portanto, a sua retificação para
sudeste, sudoeste, rumo e metragem, quando existe planta
que possam ser recebidos para registro títulos nela fun-
topográfica. Correlatamente, as confrontações dos imó-
dados.
veis urbanos são referidas à frente, ao fundo, à direita, à
Igual entendimento foi adotado em precedente deste esquerda, tendo as duas últimas em vista a frente, isto é,
Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos autos a rua, praça ou logradouro para onde os imóveis dão, com
da Apelação Cível n° 524-6/3, da Comarca de Serra Ne- a metragem das respectivas linhas e o número da
gra, conforme se verifica da seguinte ementa: edificação; se se tratar de terreno não construído, acres-
Registro de Imóveis - Procedimento de dúvida. cerá a distância da esquina mais próxima. Quando os
imóveis são fechados por tapumes naturais, como cursos
1. Compromisso de venda e compra que se limitou a
d’água, ou artificiais, como cercas, muros ou valados, estes
reproduzir a precária descrição do imóvel constante na
devem ser mencionados, pois definem materialmente um
matrícula - Ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
corpo certo, (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio
2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, de Janeiro, 1998, p. 361/362).
não só expressos, como também especiais - Inteligência
Na hipótese dos autos, como visto, o imóvel não está
do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor.
perfeitamente identificado através dos elementos cons-
3. Servidão - incerteza na sua localização - Desobe- tantes do fólio real, o que impede a sua localização segu-
diência ao princípio da especialidade objetiva. ra, mostrando-se de rigor, por conseguinte, que se pro-
4. Procedimento de dúvida julgado procedente, ne- mova a retificação necessária, a fim de atender aos re-
gando o registro - Recurso improvido. quisitos de individualização predial previstos pelo artigo
Outra não é a lição de Afrânio de Carvalho, igual- 176, §1°, II, n° 03, da Lei n° 6.015/73.
mente citada em referido julgamento: A matrícula recebe Ressalte-se, por oportuno, que o fato de a matrícula
um número, correspondente à sua posição cronológica, ter sido aberta com descrição precária do imóvel não ser-
com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um ve de fundamento ao registro pretendido, visto ser firme a
teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua orientação deste Colendo Conselho Superior da Magis-
finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietá- tratura, no sentido de que o erro pretérito não justifica a
rio. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, sua reiteração.
abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto Por fim, descabe a irresignação à condenação gené-
o imóvel como o proprietário hão de ser descritos preci- rica ao pagamento de custas, constante da r. decisão de
samente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, primeiro grau, visto que, conforme reconhecido pela pró-
declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o pria apelante, não são cobradas custas em procedimento
primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro an- administrativo, como na hipótese dos autos.
terior. O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exata-
A recusa de registro do título em tela impõe-se, de-
mente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua
vendo ser mantida, pois, a procedência da dúvida susci-
situação no país e na circunscrição territorial. A descrição
tada.
há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus
limites e confrontações, e secundariamente as constru- Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
ções, se houver, porque estas são meras acessões. Tan- recurso.
to vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
1/1

Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a


coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.

INFORMATIVO
BOLETIM CARTORÁRIO TEM NOVA COORDENAÇÃO
O Boletim Cartorário é um valioso meio de discussão e de divulgação de trabalhos intelectuais dos cartorários
brasileiros, titulares e prepostos, assim como de outros profissionais do direito não ligados à área cartorária, mas que
com ela mantêm afinidade, cujas razões de sua idealização e criação pelo saudoso Dr. Antonio Albergaria Pereira foram
o incentivo ao estudo de temas cartorários e a revelação de valores da classe cartorária, o que foi alcançado com êxito
pelo seu idealizador, ainda em vida.
Assim, o Boletim Cartorário é um espaço do cartorário, voltado para sua informação, manifestação e aprimora-
mento dos serviços que realiza, com o fito de alcançar seu maior desiderato: a segurança jurídica dos negócios que
formaliza ou publiciza.
Como tal, não está voltado exclusivamente a nenhum segmento dos serviços notariais e de registro, embora seu
idealizador tenha fomentado principalmente discussões na área notarial, em razão de ser essa sua maior especialida-
de, sem, contudo, restringir os temas ao direito notarial, a exemplo da retificação administrativa no Registro de Imóveis.
Criado para fomentar o estudo de temas ligados ao direito notarial e de registro, trouxe em seu bojo, de forma
latente, pela sutileza de seu idealizador, o compromisso e a responsabilidade, a todos os integrantes da classe cartorária,
de não deixá-lo esmaecer, menos, ainda, desaparecer, sob pena de chancelar-se a idealização e criação do Boletim
Cartorário de causa perdida, de causa vã, de causa sem adeptos, de ideal solitário, ao invés daquilo que é: um valioso
meio de aprimoramento das idéias e entendimentos, e, por consequência, de fortalecimento de uma classe consciente
do seu papel social e da indelegável missão de promover, aperfeiçoar e valorizar a sua própria existência.
Honrados de integrar essa classe, já por algum tempo temos participado do Boletim Cartorário e por meio dele
feito amigos em terras distantes, em razão das idéias que divulgamos, sujeitas, naturalmente, a merecidas censuras,
mas sempre em defesa de uma prática cartorária consciente e ética, aderindo, desta feita, integralmente à proposta
idealizada pelo Dr. Albergaria.
No encontro de notários e registradores que realizamos em Cabo Frio fomos indagados, pelo Dr. Albergaria, se
daríamos continuidade ao Boletim Cartorário. Cônscios da responsabilidade que isso encerra, nos contivemos em dar
uma resposta decisiva. Dizer sim seria leviano, pois não tínhamos ainda total convicção. Dizer não seria desanimador,
porque alguém haveria de aceitar essa incumbência, ainda que fôssemos nós, pois o Boletim Cartorário, sendo um
ideal, não poderia morrer. Morrem os homens. As causas, se justas, não morrem.
Convencidos da relevância do Boletim Cartorário para os cartorários brasileiros, e que estes querem a sua per-
manência, já que o alimentaram junto com o Dr. Albergaria, e dele alimentaram-se, por quase duas décadas, e tendo
em vista o convite a nós formulado pelo Dr. Albergaria e pela Direção do Diário das Leis Imobiliário - DLI, aceitamos a
missão de coordenar e dar continuidade ao Boletim Cartorário, a partir desta edição, com o objetivo de incentivar o
estudo e defender as instituições notariais e de registro, rogando, para tanto, o apoio, a colaboração e a compreensão
de todos os “missionários”.
Por esta razão, solicitamos aos cartorários que apoiaram o Boletim Cartorário enviando seus artigos por todos
esses anos, bem como àqueles que ainda não o fizeram, que enviem seus artigos para a redação do Diário das Leis
Imobiliário – DLI, através do e-mail redacao@diariodasleis.com.br, os quais serão direcionados ao Instituto de Estudos
Albergaria – IDEAL, sob nossa direção, não para serem comentados ou avaliados publicamente, o que consideramos
desnecessário, razão pela qual descontinuaremos as “notas” que o Dr. Albergaria fazia acerca dos artigos publicados,
mas para uma necessária organização dos trabalhos a serem publicados, priorizando-se os de maior relevância e
urgência, pela complexidade, pertinência e/ou novidade do assunto abordado, e, naturalmente, pela qualidade da expo-
sição.
Manteremos, porém, o Diploma de “Serventuário Padrão” - cujos critérios para diplomação serão oportunamente
divulgados - e os “Rouxinóis da Classe”, por serem formas de reconhecimento e valorização apropriados àqueles que
se destacam em elevar o nível intelectual e ético da classe cartorária.
Os Coordenadores.
Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27


BOLETIM CARTORÁRIO
CART 1/2

CAUÇÃO DE IMÓVEIS

Mario Pazutti Mezzari (*)


Muito se fala em “caução de sença se encontra, freqüentemente, jóias, títulos, dinheiro, valores), ou
imóveis”, especialmente depois do nos mais variados ramos do direitos fidejussória (mediante fiança pesso-
advento da Lei nº 8.245, de 18 de e até sob a forma de cláusulas al). Pode ser representada também
outubro de 1991, a atual Lei de Loca- contratuais em negócios privados e por direitos. A caução de direitos ou
ções. É que a partir desta lei, expres- públicos. Sempre que se impõe ou se de títulos de crédito é considerada
samente passou-se a admitir que dá garantia de cumprimento do pac- modalidade de penhor. Os direitos
imóveis garantissem o pagamento tuado, do prometido ou do determi- caucionados podem ser de natureza
das obrigações decorrentes do con- nado, depara-se com a figura jurídi- real ou obrigacional.
trato de aluguel. ca da caução”. (HUMBERTO (LEIB SOIBELMAN, in Enciclo-
O imóvel é excelente garantia, THEODORO JÚNIOR, in Processo pédia do Advogado, Thex Editora).
sempre o foi. A nova Lei de Locações Cautelar, Livr. Ed. Universitária de
Direito, 10ª ed., nº 211. pp 255-256). Beira a exaustão a forma pela
inovou apenas ao prever a garantia qual os autores enfatizam a diferen-
imobiliária para escudar os contratos As cauções podem ser REAIS ça entre CAUÇÃO - termo genérico
de locação, mas remeteu (ou deixou) ou PESSOAIS, estas também cha- que não corresponde a nenhum di-
todo o demais para a lei civil madas fidejussórias. Quando a cau- reito de garantia específico, e o DI-
(tipificação do direito real, ção (portanto quando a garantia) for REITO REAL em espécie (hipoteca,
instrumentalização e constituição da REAL, deve ela consubstanciar-se penhor, anticrese).
garantia). em um dos DIREITOS REAIS DE
GARANTIA existentes no Direito Po- “A caução, em sentido lato, sig-
As propostas deste trabalho são nifica garantia. ... Diante da
analisar: sitivo Brasileiro - HIPOTECA e
ANTICRESE quando o bem for imó- multiplicidade de natureza e conteú-
1) como se tipifica a garantia vel; PENHOR, quando o bem for do que a caução pode assumir, é pos-
(caução) imobiliária; móvel. sível classificá-la da seguinte manei-
ra: a) cauções legais; b) cauções
“A caução, segundo nos ensina negociais; c) cauções processuais.”
2) como se instrumentaliza o tí- DE PLÁCIDO E SILVA, em seu Vo-
tulo tendente à constituição da garan- ...
cabulário Jurídico, é termo genérico,
tia; e complementar a uma relação jurídi- “As cauções negociais constitu-
3) como efetivamente se consti- ca principal... No sentido lato englo- em-se na garantia que uma parte dá
tui esta garantia. ba a hipoteca, o penhor e a anticrese, à outra do fiel cumprimento do con-
que são os direitos reais de garantia trato ou um negócio jurídico. São
CAUÇÃO exemplos típicos dessa caução o
CAUÇÃO é o GÊNERO dos di- disciplinados pelo Código Civil.
(SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, in penhor, a hipoteca e a fiança ...”.
reitos de garantia. CAUÇÃO é sinômo
de GARANTIA. Caução de imóvel Da Locação do Imóvel Urbano, ed. “Já vimos, ao iniciarmos o estu-
não existe como direito; é plural de Forense, 1999, p. 234). do da caução, que caução é garan-
direitos. Caução real não é instituto É no léxico que encontramos tia. Aquele que for obrigado a prestar
jurídico, é coletivo destes. outras definições de caução: caução pode oferecer a garantia que
melhor lhe convenha, desde que acei-
Quando a lei refere-se a “dar em Caução. (dir. proc. civ.) Nos ca- ta pela outra parte e considerada idô-
caução”, “constituir caução”, quer di- sos em que no decorrer de um pro- nea pelo juiz”. ....
zer o mesmo que “dar em garantia”, cesso haja necessidade de caução
“constituir garantia”. E cabe aos con- de uma das partes, ela será presta- “E o imóvel, pode ser oferecido
tratantes (ou ao juiz, nas cauções ju- da mediante hipoteca, depósito, fian- em garantia e, portanto, em caução?”
diciais forçadas) estabelecer qual o ça ou penhor. Prevenção. Precaução. “Sem dúvida que sim. Ofereci-
tipo de garantia - hipoteca, anticrese, Caução. (dir. civ.) Garantia de do um imóvel em garantia para ser
penhor, fiança, caução de títulos ou terceiro para pagamento de uma objeto de caução, a roupagem jurídi-
direitos etc. obrigação do devedor. Pode ser real, ca que a caução se constituirá é a
A caução “não é figura específi- quando recai sobre bens móveis ou hipoteca.”
ca no direito processual, pois sua pre- imóveis (penhor, anticrese, hipoteca, (ELVINO SILVA FILHO , in as

28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


BOLETIM CARTORÁRIO
CART 1/3

Medidas Cautelares no Registro de ce estar bem no cerne da questão terações na legislação atinente ao
Imóveis, publicada na Revista de Di- discutida: registro imobiliário que não aquelas
reito Imobiliário do IRIB - Instituto de Há quem afirme que o legisla- expressamente previstas.
Registro Imobiliário do Brasil, de nº dor quis criar mecanismos jurídicos Como diz Pontes de Miranda,
22, p. 7 e ss.). “mais fáceis, menos burocratizados”, “O sentido (da lei) é o que está
E não se diga que o contexto para que fossem constituídas as ga- na lei, conforme o sistema jurídico, e
da Lei do Inquilinato é outro. Não rantias dos contratos de locação. E, não o que se atribui ao legislador ter
se afirme que aquela lei “criou” novo para tornar mais fácil, menos buro- querido, nem à lei querer agora.... “Se
instituto, novo direito real de garan- crático, teria admitido a “caução imo- o legislador A ou os legisladores A, A’
tia, somente porque em seus arti- biliária” constituída no próprio instru- e A’’, quiseram a e todos os outros
gos 37 e 38 refere-se à possibilida- mento do contrato de locação, por- legisladores quiseram b, mas o que
de de ser oferecida CAUÇÃO DE tanto admitindo que o fosse por ins- foi aprovado e publicado foi c, c é que
IMÓVEL como garantia locatícia. É trumento particular, e ainda mais, é a regra jurídica.
claro que pode haver CAUÇÃO DE querendo que o ato registral fosse
IMÓVEL, desde que escolhido o di- também eventualmente mais simpli- Então, não importa o que o le-
reito real correspondente - HIPOTE- ficado, de averbação e não de regis- gislador queria, mas o que ele edi-
CA, ao que tudo indica, mas também tro. tou. Prossegue o mestre:
a ANTICRESE, se assim o quiserem A estes lanço o repto: se o pró- “Os trabalhos preparatórios são,
as partes. prio mentor intelectual da nova lei portanto, elemento de valor mínimo.
Os autores mais renomados que nega tudo isto, se é o próprio O que foi publicado é a letra da lei,
já fizeram a análise da questão afir- SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, com as suas palavras e frases. Tem-
mam: CAUÇÃO REAL não é um DI- do alto de sua autoridade intelectu- se de interpretar, primeiro, gramati-
REITO REAL, é o COLETIVO DOS al, quem diz que a caução imobiliá- calmente, mas já aí as palavras po-
DIREITOS. Para que não se fique ria da lei do inquilinato deve ser hi- dem revelar sentido que não coinci-
somente na minha palavra, vejamos: poteca e que deve ser celebrada em de com o do dicionário vulgar”. (PON-
escritura pública, qual é mesmo a TES DE MIRANDA, in Tratado de Di-
“Na Lei de Locações (Lei nº reito Privado, prefácio, p. XI e XII).
8.245, de 18-10-1991), há indicação tal “vontade do legislador” de que
das garantias locatícias, entre elas a falam? O articulador da lei não quis Ora, se nem mesmo a vontade
fiança, o seguro de fiança locatícia e nada assim, eis que, imediatamente do legislador é relevante, que dizer
a caução sobre bens móveis e imó- após a edição da lei, brinda o mundo quando nem mesmo esta vontade
veis. Esta última, a caução imobiliá- jurídico nacional com duas formidá- existiu? Como deduzir, inferir, imagi-
ria, é direito real de hipoteca.”. veis obras sobre a matéria, e nas nar que o legislador quis o que ele
(TUPINANBÁ NASCIMENTO, in Hi- duas é enfático em dizer que a cau- não quis, e que mesmo se tivesse
poteca, Aide Editora, 2ª ed., 1996, p. ção imobiliária deve ser por escritura querido não o fez e que, por isso, não
12). pública de hipoteca? é lei.
Mas mesmo que se admita que Mas, prossigamos!
Ou, nas palavras do festejado o legislador quisesse criar nova mo-
Desembargador Sylvio Capanema dalidade de garantia real - a caução MARIA HELENA DINIZ, ao exa-
de Souza, a quem mui justamente se imobiliária; mesmo que ele quisesse minar o disposto no artigo 38 da Lei
atribui a autoria dos melhores estu- que esta garantia pudesse ser forma- do Inquilinato, diz:
dos preliminares que culminaram lizada em instrumentos particulares; “O artigo sob examine cuida da
com a edição da atual Lei de Loca- e mesmo que ele quisesse alterar a caução real como garantia da loca-
ções: Lei dos Registros Públicos - mesmo ção. A ideia de caução real liga-se ao
“Poderá, ainda, o locatário ofe- que tudo isto ele quisesse, nada dis- patrimônio ou aos bens do próprio
recer em garantia bens imóveis, seus so ele fez. A lei do inquilinato não devedor ou de outrem. Esta caução
ou de terceiros, o que equivale à hi- cria nenhum novo instituto de garan- se dará quando o próprio devedor, ou
poteca.” (SYLVIO CAPANEMA DE tia real imobiliária e, portanto, nenhu- alguém por ele, destina todo ou parte
SOUZA, in A Nova Lei do Inquilinato ma exceção à regra do art. 108 do de seu patrimônio para assegurar o
Comentada , ed. Forense, 3ª ed., novo Código Civil (matéria à época cumprimento da obrigação contraída.
1993, p. 149). regrada pelo artigo 134, II, do antigo Se incidir sobre bem móvel do loca-
A propósito dessa manifestação Código Civil). A lei do inquilinato não tário, ter-se-á penhor, se recair sobre
de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, traz qualquer modificação no rol dos imóvel seu, configurar-se-á a hipote-
trago aqui uma indagação que pare- direitos reais nem produz outras al- ca, e se disser respeito ao usufruto

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29


BOLETIM CAR
CARTTORÁRIO 1/4

desse imóvel, constituir-se-á fidejussória. E no artigo 827 cita a lecer direito típico. Guardaria este
anticrese”. (MARIA HELENA DINIZ, hipoteca como um dos possíveis “ônus real” semelhança com outras
in Lei de Locações de Imóveis Urba- modos de obter-se caução real. Por- situações jurídicas que, embora não
nos Comentada, ed. Saraiva, 3ª ed., tanto, é a própria lei processual que sendo direito real, são levadas à ma-
1995, p. 137). reconhece que caução é o coletivo, trícula do imóvel para gerarem efei-
Portanto, evidencia-se que não é o plural, das garantias, que em es- tos contra terceiros. Seriam exemplos
estamos frente a um novo direito real pécie podem ser constituídas de hi- destes “ônus reais” as cláusulas de
- caução imobiliária, senão que ante poteca, anticrese, penhor etc. E na inalienabilidade, impenhorabilidade e
a previsão genérica de utilização da Lei de Locações não é diferente, incomunicabilidade; a cláusula do
garantia real imobiliária estendida como estamos procurando demons- bem de família; a indisponibilidade de
agora aos contratos de locação. trar ao longo deste trabalho. bens decretada contra instituições fi-
Falar-se em “caução de imóvel.” nanceiras e seus co-responsáveis; a
É que os DIREITOS REAIS, e
guarda semelhança com falar-se em indisponibilidade de bens decorrente
aqui nos interessam especialmente
“alienação de imóvel”. Em ambos os de determinação judicial, etc. E que,
os imobiliários, são criados por lei,
casos, temos o GÊNERO. É possí- à semelhança com estes “ônus reais”,
necessitam de lei que os defina e a
vel dar-se um imóvel em caução a caução imobiliária seria passível de
eles confira efeito jurídico, e por isso
como é possível alienar-se um imó- averbação na matrícula do imóvel.
mesmo se diz que são “numerus
clausus”. São fechados no rol expres- vel. Mas logo após essa constatação, A estes gostaria de lembrar que
so da lei. A maioria dos direitos reais veremos que há que se decidir sobre todos os exemplos de “ônus reais”
imobiliários encontram-se no Código qual espécie de caução (hipoteca, citados como similares à caução imo-
Civil (a propriedade, o maior deles; anticrese, propriedade fiduciária) ou biliária estão regulados em lei e seus
uso, usufruto, habitação, e enfiteuse; de alienação (compra e venda, per- efeitos são perfeitamente conhecidos
e os direitos reais de garantia: hipo- muta, doação, dação em pagamento pela própria lei. Inalienabilidade sig-
teca e anticrese). Outros direitos re- etc.) se está tratando. nifica que o imóvel não pode ser alie-
ais são encontrados em legislação Pela compreensão que temos nado. Indisponibilidade significa que
esparsa, como é o caso da caução dos contratos de locação e de sua o titular perde a disposição do direito
dos direitos decorrentes de alienação necessidade de garantias, podemos sobre o imóvel. E assim sucessiva-
de imóveis, da cessão parcial ou da afirmar que a garantia imobiliária - a mente. Mas, quanto à caução imobi-
cessão fiduciária destes direitos (De- caução imobiliária - que mais ade- liária, admitindo-se que ela exista
creto-lei nº 70, de 21-11.1966) e mais qua a estes contratos é a HIPOTE- como instituto jurídico independente,
modernamente a propriedade CA. quais seriam os efeitos de seu lança-
Como bem afirmou o Des. DÉ- mento na matrícula do imóvel?
fiduciária (Lei nº 9.514, de 20-11-
1997) e o direito de superfície (Esta- CIO ANTONIO ERPEN (no item “A Admitida a averbação da caução
tuto da Cidade e novo Código Civil). locação e a caução” em trabalho pu- imobiliária, geraria ela algum direito
Todos eles têm em comum o fato de blicado pelo Instituto de Registro de para o credor?
decorrerem de lei expressa, que os Títulos e Documentos e Pessoa Ju- Por exemplo, a averbação da
criou, regrou e que a eles atribui o rídica do Brasil), caução tornaria o bem indisponível
caráter de direito real. ... “em se tratando de caução, para o prestador da “garantia”? A res-
Isso não acontece com a CAU- incidem as normas que regem a hi- posta é não, eis que mesmo os imó-
ÇÃO IMOBILIÁRIA. Não foi criada poteca e o penhor. Em se cuidando veis hipotecados permanecem dispo-
como direito real nem foi regrada de imóvel, há que se elaborar escri- níveis, vale dizer, podem ser aliena-
como tal. Ela aparece na legislação tura de hipoteca, com o registro no dos (exceção feita às hipotecas
pátria exatamente no sentido genéri- Registro Imobiliário”. cedulares).
co como, por exemplo, no Código de Há quem afirme que a caução Ou então, esta averbação geraria
Processo Civil (art. 826 e ss.) e na imobiliária efetivamente não é um seqüela (a garantia do crédito seguin-
Lei de Locações (arts. 37 e 38). Na “direito real”, mas que deve ser reco- do o imóvel) caso o bem seja alienado
lei processual, já no art. 826 se diz nhecida como um “ônus real”, a incidir pelo “caucionador”, como acontece
que a caução pode ser real ou sobre o imóvel sem contudo estabe- na hipoteca ou na anticrese? A res-

30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


BOLETIM CAR
CARTTORÁRIO 1/5

posta é firmemente não, o credor não seus interesses.(*) ceção, vale a regra geral: necessária
poderia fazer valer seu direito decor- A FORMA DO TÍTULO é a escritura pública notarial.
rente da “caução imobiliária” contra O Des. SYLVIO CAPANEMA DE
Estabelecido que estamos fren-
o adquirente, porque tal efeito - se- SOUZA, em outra obra sobre o mes-
te a um DIREITO REAL EM ESPÉ-
qüela - somente pode decorrer da mo tema, ensina:
CIE - hipoteca ou anticrese em se tra-
natureza jurídica do instituto de ga-
tando de caução imobiliária - incide a “Poderá, ainda, o locatário ofe-
rantia adotado, e como já vimos, a
regra do artigo 108 do novo Código recer em garantia bens imóveis, seus
“caução imobiliária” não tem nature-
Civil, que exige escritura pública para ou de terceiros, o que equivale à hi-
za jurídica própria.
a formalização do ato, salvo se for de poteca. Neste caso, exige a lei a for-
Outra questão: geraria a caução valor inferior a 30 vezes o maior sa- ma pública, para sua constituição. Se
averbada a presunção de má-fé do ter- lário mínimo nacional. o contrato de locação revestir-se da
ceiro que adquirisse o imóvel, estando forma particular, como ocorre normal-
Ora, muito dificilmente será
lançado na matrícula que o bem foi mente, a caução do imóvel exigirá
exigida garantia real imobiliária para
dado em “caução”? A questão é discu- instrumento à parte, solene. Daí ser
contrato de valor tão vaixo (30 vezes
tível, mas a mim me parece que o sa- recomendável que tanto a locação
o maior salário mínimo nacional). Por-
ber que alguém tem um “falso direito” quanto a caução adotem a forma pú-
tanto, pode-se afirmar sempre incidirá
decorrente da equivocada averbação blica”. (SYLVIO CAPANEMA DE
a regra geral a exigir escritura pública
da “caução”, não faz dele um SOUZA, in Da Locação do Imóvel
notarial para a instrumentalização da
adquirente de má-fé. Se não decorre Urbano, ed. Forense, 1999, p. 234).
garantia.
direito real da averbação da “caução”,
A Lei de Locações não criou ex- Ou então:
por que o terceiro adquirente deveria
respeitá-la? Não há nada para res- ceção à regra do artigo 134, II, do “A caução em bens imóveis de-
peitar. É uma questão de precedên- antigo Código Civil, ou seja, não afas- verá ser feita mediante de uma escri-
cia de direito, o real (do terceiro tou a exigência do ato notarial. Da tura pública ...” (KÊNIO DE SOUZA
adquirente) sobrepondo-se ao pesso- mesma maneira, não afasta a regra PEREIRA, in Imóvel Dado em Cau-
al (do credor, não assegurado por do artigo 108 do atual Código Civil. ção Garante Aluguel, publicado na
garantia real). A respeito das exceções à regra Revista do Diário das Leis Imobiliá-
hoje insculpida no artigo 108 do CC, rio, n. 10, de abril de 1999, pp. 5 e 6).
Afinal, qual o “efeito efetivo”, qual
a eficácia jurídica da averbação da é bom lembrar que o corpo de leis Assim, ainda que conste no con-
caução imobiliária na matrícula do brasileiras está prenhe de situações trato de locação a constituição de um
imóvel? onde o legislador concedeu ao ins- direito real determinado - uma cau-
trumento particular a condição de “for- ção determinada - como a hipoteca
Ou ainda mais, qual o credor que
ma jurídica” apta a instrumentalizar ou anticrese, deverá dita garantia for-
aceitará como garantia algo que não
contratos tendentes a criar direitos malizar-se por escritura pública, sal-
o garante, que não gera para si direi-
reais. As exceções ao art. 134, II, do vo, é bem verdade, se o valor garan-
to real? Como pensar em CAUÇÃO
anterior CC. (e, portanto, ao artigo tido for ínfimo (inferior a 30 vezes o
se ela não gera GARANTIA? A
108 do atual CC), que começaram maior salário mínimo nacional), o que
averbação da “caução”, como tal,
com os contratos de promessa de dificilmente ocorrerá, como já afirma-
gera apenas a ilusão de garantia e
compra e venda (Dec.lei 58/37), hoje mos.
contra esta ilusão devem rebelar-se
todos, e mais especialmente o regis- atingem as hipotecas cedulares, a REGISTRO DA GARANTIA
trador de imóveis, a quem incumbe propriedade fiduciária e muitíssimos
O DIREITO REAL (hipoteca ou
gerar segurança jurídica e paz soci- outros.
anticrese) consubstanciado em ES-
al. Mas é preciso repetir: a Lei de CRITURA PÚBLICA (salvo o contra-
Cremos que à saciedade está Locações não concedeu ao instru- to de valor ínfimo excepcionado no
demonstrado que o legislador, ao fa- mento particular a condição de “for- artigo 108 do atual CC), deverá ser
lar em caução, referiu-se ao gênero, ma prescrita” para formalizar o con- objeto de REGISTRO (e não de
deixando às partes a escolha da es- trato de constituição da caução imo- AVERBAÇÃO, como equivocada-
pécie que mais se adequasse aos biliária. E se não foi criada nova ex- mente o legislador dispôs na Lei de

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31


BOLETIM CAR
CARTTORÁRIO 1/6

Locações), porque a lei que rege o (jura in re aliena), só se constitui pela rantem o locador, nem oneram o
registro imobiliário exige registro. inscrição no Registro de Imóveis. Ja- bem do inquilino, ou do terceiro
A Lei dos Registros Públicos (nº mais, por averbação. que presta a “garantia””. ... “Aque-
6.015/73) é lei especial e somente por .... le que presta a caução de bem imó-
outra lei especial poderia ser vel não está impedido de alienar o
“Conclui-se, assim, que a cau-
revogada. A LRP não autoriza que bem, nem aquele que adquire está
ção que é objeto de averbação é a
direitos reais sobre imóveis sejam sujeito a suportar uma penhora, na
caução de direitos relativos a imóveis,
objeto de averbação, senão que de execução dos encargos da loca-
pois a caução do próprio imóvel, a
registro em sentido estrito. ção. Com a alienação, isto é, com
garantia do domínio, do direito de pro-
a saída do bem do patrimônio do
A propósito, vejamos o que diz priedade na sua integridade, do “jus
devedor ou do terceiro, desapare-
Elvino Silva Filho: in re”, tem instituto próprio para se
ce a “garantia”, que, na verdade,
“A Lei dos Registros Públicos, no formalizar que é a hipoteca, e,
sempre foi apenas e tão somente
Título referente ao Registro de Imó- consequentemente, é objeto de regis-
um “depósito” não disciplinado
veis, apenas uma vez se refere a tro no Registro de Imóveis”.
adequadamente.”
“caução”; é no art. 167, II, item 8, ao (ELVINO SILVA FILHO , in As
(**) Estas teses foram defendi-
elencar os casos de averbação “da Medidas Cautelares no Registro de
das pelo autor no Processo de Dúvi-
caução e da cessão fiduciária de di- Imóveis, publicada na Revista de Di-
da nº 2200529818, no Juizado da Di-
reitos relativos a imóveis”. reito Imobiliário do IRIB - Instituto de
reção do Foro de Pelotas, onde ocor-
“A colocação da caução de di- Registro Imobiliário do Brasil, de nº
reram os seguintes:
reitos relativos a imóveis, no elenco 22, p. 7 e ss.).
Parecer do Ministério Público
das averbações, tem levado a erros, CONCLUSÕES: (**)
(Dr. JAIME NUDILEMON CHATKIN):
inclusive em decisões de jurisprudên- 1. A caução de imóvel prevista “Procede a dúvida suscitada pelo ofi-
cia, de se determinar que a “caução na Lei de Locações e no Código de cial. Com efeito, há pouco a se acres-
de imóvel” seja averbada na matrí- Processo Civil, deverá aperfeiçoar-se centar ao que já foi argumentado na
cula e não objeto de registro, como em HIPOTECA ou ANTICRESE; petição de fls. 2/7. O título não se
seria o certo, e como passaremos a
2. É da essência do ato a ES- mostra suscetível de registro em face
demonstrar.
CRITURA PÚBLICA NOTARIAL, à luz da não-especificação do direito real
“Há que ser feita uma distinção do que determina o art. 108 do Códi- a ser instituído e pela vedação a que
entre caução do imóvel e caução de go Civil (salvo para os contratos de o ônus se formalize em instrumento
direitos relativos a imóveis. valor inferior a 30 vezes o maior sa- particular.” (cópia parcial)
“A caução do imóvel, garantia lário mínimo nacional); e Sentença (Dr. PAULO IVAN
que se oferece para o cumprimento 3. O ato a ser praticado junto ao ALVES MEDEIROS): “Assiste razão
de uma obrigação ou de um dever Registro de Imóveis, para a consti- ao suscitante. O documento particu-
legal ou convencional, somente se tuição da garantia, é de REGISTRO, lar denominado “caução locatícia” (fls.
constitui mediante hipoteca. conforme exige o art. 167, I, 2 e 11, 8) não pode ser registrado. Não foi
“O proprietário, que ofereça um da Lei nº 6.015/73). especificado, no aludido documento,
o tipo de garantia prestada. Além dis-
imóvel, na sua totalidade, na plenitu- (*) Chamo a especial atenção so, em se tratando de direito real, in-
de e seu direito do “jus in re”, para para o estudo de autoria de Narciso dispensável o instrumento público.
garantir o cumprimento de uma obri- Orlandi Neto (Desembargador apo- Daí a impossibilidade de registro da
gação, está constituindo, inegavel- sentado e advogado em São Paulo), “caução locatícia” prestada em docu-
mente, a favor do credor, um direito publicado no Boletim de Direito Imo- mento particular. Por outro lado, a
real de garantia sobre o seu imóvel. biliário nº 3, 3º decêndio - janeiro/ garantia constituída por imóvel deve
Esse direito real de garantia, outro 2003, p. 6 e 7), intitulado “A Caução materializar-se através de hipoteca,
não é, especificamente, do que a hi- dos Contratos de Locação”. sendo da substância do ato a escri-
poteca (art. 827, do Código de Pro- Conclui o renomado jurista que tura pública, nos termos do art. 134,
cesso Civil). “... a entrada das cauções no Re- II, CC.” (cópia parcial).
“E a hipoteca, como os outros gistro de Imóveis constitui um en- (*) O autor é Registrador de imó-
direitos reais sobre a coisa alheia godo (grifei), porque elas não ga- veis do 1º Ofício de Pelotas-RS.

32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
PROCURAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL: DESCRIÇÃO DAS CARAC-
TERÍSTICAS DO BEM
Pergunta: Lembro-me de ter lido a recomendação para abstermo-nos de lavrar atos utilizando procurações
sem a indicação do imóvel a ser alienado, devendo instruir as partes a que fizessem a procuração indicando o
imóvel a ser transacionado. Porém, não me recordo quem deu esse parecer, nem muito menos quando foi. (L.C.
– Pindamonhangaba, SP)

Resposta: Nos termos do art. 660 do Código Civil, o mandato pode ser ESPECIAL a um ou mais negócios
determinadamente, ou GERAL a todos os bens do mandante. O § 1.º do art. 661 do mesmo “codex” diz que para alienar
hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração
de poderes especiais e expressos. O Enunciado n.º 183, aprovado na III Jornada de Direito Civil do - CEJ da CJF, diz
que, para estes casos, em que se exige poderes especiais, a procuração deve conter a identificação do objeto.

LOCAÇÃO – INQUILINO NOTIFICADO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL


QUE FORA VENDIDO, SEM QUE SE LHE TENHA OFERECIDO O DIREI-
TO DE PREFERÊNCIA
Pergunta: O proprietário vendeu um apartamento para uma construtora, sem dar o direito de preferência ao
inquilino. O contrato está por prazo indeterminado. O proprietário vendedor notificou o inquilino para desocu-
par em 30 dias, depois da venda. 1) Teria o inquilino o direito de preferência mesmo o contrato estando por
prazo indeterminado? 2). Quem teria que notificar depois da compra não seria o novo proprietário, dando um
prazo de 90 dias? (T.A.R. – Niterói, RJ)

Resposta: 1) O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
seja locação verbal, prazo determinado ou indeterminado, nos termos do art. 27 da Lei 8.245/91. 2) Quem deverá
notificar é o novo adquirente. Como a locação está a prazo indeterminado, a notificação poderá ser de 30 dias para
desocupação voluntária, sob pena de despejo. O prazo de 90 dias é dado pelo novo adquirente, em contrato por prazo
determinado, nos termos do art. 8.º da mesma lei em comento.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO – COLOCAÇÃO DE TOLDO NA JANELA, APE-


SAR DE PROIBIDO PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL
Pergunta: É proibido pela convenção do condomínio a colocação de toldo na varanda ou janela do prédio;
só que um proprietário quer colocar um toldo interno na varanda. Ele pode colocar este toldo interno, mesmo a
convenção sendo contra a colocação do toldo? (T.A.R. – Niterói, RJ)

Resposta: Trata-se de um assunto polêmico e casuístico, dependente de verificação por perícia. Entretanto, veja
a seguir alguns trechos das matérias transcritas: “o simples envidraçar, não é considerado violação da fachada quando
visa solucionar problemas de segurança e salubridade ou dar mais conforto aos moradores”, “o que se proíbe é a
alteração nociva e capaz de deteriorar o perfil originário da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou
úteis aos moradores”, “admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta
propriamente a harmonia da fachada ou, até mesmo, quando já existem outros terraços com material idêntico”, assim
como as grades de proteção ou telas que avancem além da parede ou janelas”. O fechamento de sacada com caixilhos
finos e vidros transparentes não constitui alteração de fachada, inexistindo prejuízo estético – Jurisprudência: Segundo
Tribunal de Alçada Civil de São Paulo - CONDOMÍNIO - AÇÃO ANULATÓRIA - MULTA - DESCUMPRIMENTO DO

1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33


PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS

DISPOSTO EM CONVENÇÃO - COBRANÇA REGULAR - DESCABIMENTO. Constatando-se a colocação de TOLDO


EXTERNO na sacada do ora Apelado, a contrariar a Convenção de Condomínio, além do disposto no artigo 10, inciso
I, da Lei nº 4591/64, pois, efetivamente, vem quebrar a harmonia arquitetônica do prédio, regular a cobrança de multa
pela infração. Ap. s/ Rev. 753.432-00/6 - 7ª Câm. - Rel. Juiz Armando Toledo - J. 30.9.2003. Tribunal de Justiça de São
Paulo - CONDOMÍNIO - Modificação de fachada - Fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes -
Não caracterização de violação da norma do art. 10, I, da Lei nº 4.591/64 e da convenção do condomínio - Inexistência
de prejuízo estético - Recurso provido. O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não carac-
teriza ofensa ao art. 10, I, da Lei nº 4.591/64 e de norma prevista na Convenção de Condomínio, porque constatado em
perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica.
(Apelação Cível n. 116.497-4 - São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado - Relator: Ruiter Oliva - 28.09.99 - V. U.).

LOCAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS


DEVE ATINGIR CINCO ANOS
Pergunta: Administro um imóvel comercial de uma cliente (contrato vencido). Para não caber uma ação
renovatória, queremos dentro de uma prevenção, saber se fazemos um novo contrato ou aditamento e colocan-
do uma interrupção no prazo ficaremos tranquilos em razão de não somar os cinco anos. Meu raciocínio está
correto ou tem outra alternativa? (A.C. – Campo Grande, MS)

Resposta: Veja a seguinte matéria a respeito do assunto, no DLI nº 14 - ano: 2005 - Trecho: “existirá a intenção do
locatário de almejar a renovação compulsória do contrato, onde no caso deverá ter o mesmo contratos ininterruptos que
somados resultem 5 anos, dando ao locatário o direito de propor a ação renovatória, nos termos do art. 51 da Lei 8.245/
91. A lei fala de contratos ininterruptos, mas a jurisprudência tem admitido um intervalo de mais ou menos 3 meses entre
um contrato e outro pelo tempo gasto em negociação entre as partes para a viabilização da renovação da locação,
podendo, neste caso, ser admitida a soma dos contratos para o direito à ação renovatória. Normalmente o locador tenta
dificultar para que o locatário não tenha direito à ação renovatória, ou deixando o contrato por prazo indeterminado ou
deixando um intervalo de mais de três meses entre um contrato e outro. Conseqüências: Se o contrato tiver fiador, o
mesmo poderá se exonerar da fiança assim que terminar o prazo contratual, notificando o locador, ficando o fiador
obrigado pela garantia dada durante 60 dias após a notificação. Para estes casos o locador deverá agir da seguinte
forma: a) Renovar o contrato mantendo os mesmos fiadores. Neste caso, o locatário se beneficia da soma dos contratos
afim de atingir 5 anos de locação, podendo propor ação renovatória contra o locador. A não ser que o locador renove o
contrato com intervalo de mais de três meses. b) O locador não pode obrigar que o fiador permaneça após o término do
prazo contratual porque o fiador tem o direito de se exonerar após este prazo, nos termos do art. 835 do Código Civil,
onde a exoneração do fiador se dá mediante notificação ao credor no prazo de 60 (sessenta) dias, em contrato com
prazo indeterminado. No caso do locador receber a notificação de 60 dias para exoneração do atual fiador, deverá,
imediatamente, notificar o locatário, nos termos do art. 40, IV, da Lei 8.245/91, dando-lhe um prazo de 30 dias para que
apresente novo fiador idôneo ou outra modalidade de garantia, sob pena de despejo. Seria conveniente que constasse
do contrato de locação cláusulas em que o locatário se obriga, sob pena de rescisão contratual e conseqüente ação de
despejo: a) a apresentar novo fiador idôneo, no prazo de 30 (trinta) dias após o término do contrato; ou b) consiga a
assinatura do mesmo fiador, em aditamento, 30 dias antes do término contratual; ou c) caso o mesmo fiador não queira
assinar, deverá ser providenciado um novo fiador, com toda a documentação de idoneidade, antes do término do contra-
to; ou d) se comprometa a fazer a renovação do contrato formalizado, 30 dias antes do término contratual, com as
assinaturas do fiador, locador e locatário. Neste caso, o locatário que almeja a ação renovatória ficará satisfeito; e)
Deixa o contrato por prazo indeterminado mas com outra garantia locatícia: Seguro Fiança, Caução de imóvel de
propriedade do locatário ou de terceiro; Caução em títulos e ações ou caução em dinheiro de 3 (três) locativos, nos
termos do art. 38 da Lei 8.245/91.

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1


NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
PERSPECTIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO
Luiz Antonio Scavone Junior (*)
Apesar da crise internacional, somente comparável à quebra da bolsa de Nova Iorque em 1929, o mercado imobi-
liário continua vivendo um excelente momento, em que construtoras, incorporadoras e agências de publicidade especi-
alizada são unânimes em afirmar que as vendas continuam. Os imóveis sempre foram um refúgio dos investimentos
em momentos de crise.
Não é preciso dizer que temos uma enorme experiência nas mais diversas crises e não será neste momento, em
que os fundamentos da economia brasileira estão sólidos como nunca, que viveremos uma catástrofe como costumam
anunciar os pessimistas de plantão.
Hoje, a situação energética brasileira, a exemplo do petróleo que sempre foi um fator preocupante, é muito confortá-
vel. Considere-se, ainda, que temos substanciais reservas internacionais e, para rematar, um enorme mercado interno.
Claro que não se está a afirmar que nada sentiremos. Todavia, a par de o cenário não indicar a simples brisa decantada
pelo nosso Presidente, certamente não veremos o furacão propalado nas profecias dos aprendizes de Nostradamus.
Quanto ao mercado imobiliário, o potencial de crescimento para os próximos 4 anos é de 15%. A oferta de crédito
para o setor continua em alta e as captações se mantêm no ritmo acelerado.
Para que se tenha uma idéia, até setembro de 2008 os saldos em poupança, destinados ao financiamento
habitacional, alcançaram R$ 88,2 bilhões na Caixa Econômica Federal. Em nota oficial, o banco confirma a continuida-
de da oferta de recursos para financiamento tanto para produção quanto para a comercialização de imóveis.
Assim, a oferta de crédito aliada à nova dinâmica do setor que se profissionaliza e cria diferentes modalidades de
“funding” e financiamento, projetam crescimento consistente para o setor.
Certamente haverá algum impacto na velocidade do crescimento, principalmente quanto aos imóveis de alto padrão.
Todavia, os negócios se concentram nos mercados de médio padrão e padrão popular, que muito pouco sentirão
os efeitos da crise, notadamente pela continuidade do crédito. Algum efeito certamente será observado em razão do
decréscimo do emprego. Entretanto, a situação será momentânea, havendo previsões sérias de retomada a partir do
segundo semestre de 2009.
De mais a mais, o planejamento do mercado imobiliário reflete o cenário futuro, dado o tempo necessário para se
atingir o lançamento, desde a compra do terreno até a elaboração e a aprovação dos projetos.
Outro ponto interessante para ser abordado é a diferença entre o nosso mercado e o mercado Norte Americano,
que disparou a crise global.
Como se sabe, nos Estados Unidos era possível financiar valores que suplantavam a avaliação do imóvel. Todavia,
o mercado brasileiro empresta algo em torno de 70% do valor do imóvel, em movimento de proteção do agente financei-
ro acostumado com as crises que nos assolaram no passado.
Some-se a isto a grande facilidade que existia de o americano refinanciar o seu imóvel, com recebimento direto do
dinheiro que utilizava para o pagamento de outras dívidas. No Brasil, o que se vê é o devedor fugir o quanto antes do
empréstimo, até em função das elevadas taxas de juros. Por outro lado, não encontra possibilidades amplas de
refinanciamento, sem contar que o dinheiro do financiamento é creditado diretamente na conta do vendedor.
Mas o que realmente deflagrou a crise atual foi a intensa “securitização de recebíveis” no mercado americano, ou
seja, os créditos decorrentes dos financiamentos transformados em títulos que passaram a circular pelo planeta.
Vamos traduzir: o credor do empréstimo imobiliário nos Estados Unidos cedia seu crédito que era transformado em
títulos negociáveis, cujo lastro consistia na capacidade de o devedor pagar o financiamento e no valor do próprio imóvel.
Ocorre que muitos devedores passaram a descumprir seus contratos em função da quase inexistente análise de
crédito, fazendo com que uma quantidade enorme de imóveis fossem retomados pelos agentes financeiros.
Entendia-se que o lastro do empréstimo, ou seja, o imóvel, seria uma garantia suficiente.
Não era.
Com uma quantidade muito grande de imóveis retomados no mercado, o preço começou a despencar.
Com isto, aqueles títulos que circulavam perderam o lastro e, como conseqüência, seu valor no mercado, fazendo
com que os seus titulares, grandes grupos financeiros internacionais, amargassem pesados prejuízos, deflagrando a
crise que se alastrou pelo mundo.
Nada disso ocorreu ou ocorrerá entre nós. O crédito está mantido e o valor dos imóveis não cairá. Dentro desse
contexto, as perspectivas são excelentes para 2009, o que é muito bom para o Brasil, que encontra na construção civil
uma inesgotável fonte de empregos.
(*) O autor é Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-
SP, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação e pós-graduação do Centro Univer-
sitário FMU, autor de diversas obras, coordenador e professor do curso de Direito Imobiliário FMU.
1º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 1 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/D I IPC-D I IPA-D I INCC -DI INPC IPC - A IPC
Jan./2007 0,2189 0,7200 0,50 0,43 0,69 0,32 0,45 0,49 0,44 0,66
Fev. 0,0721 0,5725 0,27 0,23 0,34 0,19 0,21 0,42 0,44 0,33
Mar. 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007 1,45% 7,70% 7,75% 7,89% 4,60% 9,44% 6,15% 5,16% 4,46% 4,38%
Jan./2008 0,1010 0,6015 1,09 0,99 0,97 1,08 0,38 0,69 0,54 0,52
Fev. 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 0,16
Ano 2008
Jan./2009 0,1840 0,6849

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$


MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C O M ER C IA L PARALELO
Jan./2007 0,69 0,02 0,36 0,067 0,21 2,124 2,350 Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Fev. 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300 (R$) Deduzir (R$)
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 Até 1.434,59 Isento
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 De 1.43 4,60 até
2.150,00 7,5 107,59
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100
De 2.15 0,01 até
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100
2.866,70 15 268,84
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090
De 2.86 6,71 até
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 3.582,00 22,5 483,84
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 Acima 3.582,00 27,5 662,94
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000 DEDUÇÕES:
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03% tar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados,
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2009 = 21,67
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 Salário -Mínim o - Jan. - 2009 = 415,00
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 UFESP(SP) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 UFM/SP (R$) - 2007 = 83,48 - 2008 = 87,20 (*)
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 OBSERVAÇÕES:
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Ano 2008 12.721/1999; a partir de março/2007,
Jan./2009 conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR


REAJUSTE EM O UTUBRO /2008 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2008
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 0,9978 1,0154 1,0356 1,0595 1,1231 I G P -M / F G V 1,0108 1,0076 1,0253 1,0625 1,1223
I G P -D I /F G V 0,9998 1,0110 1,0301 1,0612 1,1190 I G P -D I /F G V 1,0146 1,0107 1,0220 1,0609 1,1229
I P C /F G V 1,0005 1,0058 1,0135 1,0297 1,0560 I P C /F G V 1,0038 1,0052 1,0105 1,0271 1,0595
I N P C /I B G E 1,0036 1,0094 1,0186 1,0350 1,0704 I N P C /I B G E 1,0065 1,0086 1,0145 1,0335 1,0726
I P C -A / IB G E 1,0054 1,0107 1,0182 1,0319 1,0625 I P C -A / IB G E 1,0071 1,0099 1,0153 1,0309 1,0641
I P C / FI P E 1,0076 1,0121 1,0218 1,0399 1,0651 I P C /F I P E 1,0088 1,0126 1,0172 1,0395 1,0695

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2008 REAJUSTE EM JANEIRO /2009


Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0136 1,0147 1,0114 1,0497 1,1188 I G P -M / F G V 1,0026 1,0123 1,0134 1,0280 1,0981
I G P -D I /F G V 1,0116 1,0153 1,0114 1,0421 1,1120 I G P -D I /F G V
I P C -D I /F G V 1,0103 1,0094 1,0108 1,0240 1,0627 I P C /F G V
I N P C /I B G E 1,0088 1,0103 1,0124 1,0276 1,0720 I N P C /I B G E
I P C -A / IB G E 1,0081 1,0107 1,0136 1,0265 1,0639 I P C -A / IB G E
I P C / FI P E 1,0089 1,0127 1,0165 1,0309 1,0686 I P C /F I P E 1,0055 1,0105 1,0143 1,0228 1,0616

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
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