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Praticas Imobiliarias Na America Latina Mkt Beat

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Mercado de Escritórios

O mercado de escritórios de Buenos Aires está dividido em seis regi-
ões: Catalinas-Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio, Centro, Norte e San
Telmo. As regiões Catalinas-Retiro e Puerto Madero concentram a
maioria dos edifícios classe A.

O estoque total de escritórios da cidade é de aproximadamente 5,2
milhões de m² privativos, dos quais 919.718 m² privativos são classe
A. As regiões mais procuradas pelas multinacionais são Catalinas-
Retiro e Puerto Madero, que possuem, respectivamente, 476,109 m²
privativos e 164,405 m² privativos de escritórios.

Durante 2006, poucos edifícios classe A e B foram entregues. Para o
primeiro semestre de 2007, espera-se a entrega de apenas um empreen-
dimento classe A, com 34.500 m² privativos. A falta de investimentos
no setor ocasionou a saturação do mercado, sendo que, ao se manter a
tendência, os valores locatícios continuaram a subir, fechando 2006,
em média, a US$ 28,00/m² privativo/mês, um acréscimo de 20%
sobre o início do ano. Para a primeira metade de 2007, a projeção é de
que os valores alcancem US$ 30,00/m² privativo/mês.

O mercado de escritórios apresentou procura sustentável durante os
últimos 18 meses, levando a taxa de vacância a baixas históricas. No
segmento classe A, a vacância atingiu 3% no fnal de 2006.

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA
Escritórios Classe A - Buenos Aires

%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

US$

0

24

18

12

6

0

Valor de locação (US$/m2

privativo/mês)

Vacância

Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

1

9

9

9

2

0

0

0

2

0

0

1

2

0

0

2

2

0

0

2

0

0

4

2

0

0

5

2

0

0

6

ECONOMIA

A economia argentina ainda apresenta sinais positivos de crescimento e expan-
são, embora a um ritmo mais lento que nos anos anteriores, tendo as indústrias
manufatureira e agrícola como principal força propulsora. Entretanto, a falta de
investimentos torna este crescimento insustentável a longo prazo. Em 2006, o PIB
cresceu 8,5% e espera-se que a economia avance outros 4% em 2007.

A infação é um dos maiores desafos para este ano. Os acordos com as câmaras
industriais e comerciais estão perdendo força, aumentando os confitos entre os diver-
sos setores da economia. O risco-país continua a cair, atingindo 211 bps, motivado
especialmente pelo crescimento econômico sustentado e pelo pagamento antecipado
da dívida nacional, mostrando maior credibilidade do país no cenário internacional.

INDICADORES ECONÔMICOS

Território

2.766.890 km²

População1

38,64 milhões

Desemprego

11,4%

PIB 2006

US$ 200 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

8,5%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

4%

Inflação em 2006

9,8%

Taxa de câmbio (16/01/2007)

US$ 1 = AR$ 3,08 (Peso)

Fonte: BCRA (Banco Central da Argentina), Mecom (Ministério da Economia) e C&W Research Services
1 Fonte: Estimativas do FMI para 2007 baseadas no “Censo 2001”
e Estimativa

10

ARGENTINA

Cushman & Wakefield • 2007

INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES
Escritórios Classe A
- 2006

Taxa de vacância

3%

Valor médio de locação

US$ 28,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,50 a US$ 2,50/m²/mês

Taxas

US$ 1,00/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Mercado Industrial

As mais importantes regiões de imóveis industriais de primeira linha
da Argentina estão estrategicamente situadas nas principais vias de
acesso às regiões suburbanas norte, sul e oeste de Buenos Aires, totali-
zando 199.500 m², 50.000 m² e 37.500 m², respectivamente.

O estoque total de imóveis industriais na Grande Buenos Aires é de
aproximadamente 1,8 milhão de m², mas o mercado é caracterizado
por espaços com alta obsolescência funcional. Somente 20% do esto-
que são de primeira linha, o que representa 360.000 m², situados na
região norte da cidade.

O mercado de imóveis industriais está saturado e há vários projetos
built-to-suit (sob medida) sendo desenvolvidos como alternativa para
minimizar o risco de incorporação. No início de 2006, a taxa de
vacância atingiu 4%, caindo para 3% no fnal do ano, com os valo-
res locatícios variando de US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês e valores de
venda entre US$ 250,00 e US$ 300,00/m².

INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES
Industrial
- 2006

Taxa de vacância

3,5%

Valor médio de locação

US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,40/m²/mês

Taxas

US$ 0,25/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Mercado de Varejo

O mercado de shopping centers na Argentina está concentrado no
centro e no subúrbio da região metropolitana de Buenos Aires, com
um estoque total de 241.859 m² e 272.000 m², respectivamente, e
com importantes centros em outras províncias do país totalizando
309.931 m². O mercado de Buenos Aires mostrou desempenho notá-
vel no ano passado, consolidando e fortalecendo seu crescimento.

A taxa de vacância em shopping centers situados em áreas nobres é
zero, e de 2% a 4% no restante das regiões de interesse. Os shoppings
situados na região metropolitana de Buenos Aires e no Eixo Norte são
os mais procurados, tendo valores locatícios mais altos, de US$ 70,00
a US$ 80,00/m²/mês mais participação nas vendas, enquanto os valo-
res praticados nas principais ruas comerciais, como Florida e Santa
Fé, estão entre US$ 40,00 e US$ 70,00/m²/mês. Devido à grande
procura, os shoppings mais importantes têm listas de espera para loca-

ção e os proprietários escolhem seus próximos locatários com base em
suas expectativas de vendas.

INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES
Varejo
- 2006

Taxa de vacância

2% a 4%

Valor médio de locaçãoUS$ 70,00 a US$ 80,00/m²/mês

Fonte: C&W Research Services US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Investimentos

O setor residencial de alto padrão é o que tem concentrado o maior
volume de investimentos no mercado imobiliário argentino nos últi-
mos anos. Trata-se de um segmento com grande presença de inves-
timentos especulativos, com apenas uma pequena parcela voltada
a usuários fnais. Devido à sobreoferta de produto imobiliário, aos
constantes aumentos nos preços de insumos para construção e aos
altos preços de terrenos, as taxas de retorno caem e acabam por desa-
celerar a atividade do setor. Apesar de haver uma alta demanda para
o segmento residencial de classe média, a escassez de crédito no mer-
cado termina por inviabilizar grande parte dos projetos.

Os segmentos de escritórios e galpões apresentam oportunidades para
investimentos, devido à constância na demanda, ao realinhamento
dos valores de locação e ao crescimento econômico do país. Investi-
dores locais estão esboçando participação em projetos de uso misto,
especialmente na região de Puerto Madero.

Na Argentina, o mercado de investimentos tem pouca participação
de investidores internacionais. No entanto, nota-se um maior movi-
mento nos últimos meses, com fundos internacionais começando
a enxergar o mercado de Buenos Aires como uma opção atraente.
Espera-se que, em 2007, tais empresas passem a participar mais ativa-
mente do mercado local, especialmente no desenvolvimento de negó-
cios para locação.

INVESTIMENTOS - 2006

Retorno médio (%)

Tendência de Retorno médio (%)

Escritórios

11

13

Industrial

14

15

Varejo

10

9

Fonte: C&W Research Services

ARGENTINA

MARKETBEAT LATIN AMERICA

11

Cushman & Wakefield • 2007

ARGENTINA

Av. Maipú

Av. Maipú

Corrientes

Av. del Libertador

QUINTA

PRESIDENCIAL

Av. San Martín

Francisco Laprida

PUERTO DE OLIVOS

Av. Gral. Paz

Carlos F. Melo

RIO DE

LA PLATA

RIO DE

LA PLATA

Av. Corrientes

Av. Corrientes

Tte. Gral.J. D. Perón

Av. Rivadavia

Av. Rivadavia

Av. Entre Ríos

Av. Entre Ríos

Av. Belgramo

PZA. DEL

CONGRESO

Av. de Mayo

Av. de Mayo

Av. 9 de Julio

OBELISCO

PZA. GRAL.

LAVALLE

Av. Córdoba

PZA.

LIBERTAD

M. T. de Alvear

Av. Santa Fe

Av. Santa Fe

Av. Rosales

Av. Eduardo Madero

Av. Alicia Moreau de Justo

Av. Ing. Huergo

Av. Paseo Colón

Av. Paseo Colón

Av. Diagonal Sur

Av. Belgrano

Bvd. N. Villaflor

Autopista 25 de Mayo

Av. Juan de Garay

Av. Juan de Garay

Av. Juan de Garay

Av. Brasil

Av. Brasil

Av. Brasil

PZA. DE

LA CONSTITUCIÓN

Av. Caseros

Av. San Juan

Av. Independencia

DIQUE

2

DIQUE

3

Bvd. P. V. Peñaloza

DIQUE

1

DÁRSENA

SUR

E. R. Dellepiane

Av. Calabria

A
v. C

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r. T. A

. Rodriguez

PARQUE

MUJERES

ARGENTINAS

LA
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arlos N

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Av. de los Italianos

DIQUE

4

Bvd. C. Grierson

DÁRSENA

NORTE

A
v. A

ntártida A

rgentina

Av. San Martín

Av. Dr. Ramos Mejía

A

v

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L

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Av. Maipú

PZA. LIBERTADOR

GRAL. SAN MARTÍN

Av. Callao

A

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P

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A

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Av. Pueyrredón

Av. Comodor Py

Av. de los Imigrantes

PZA. DE LA

REPÚBLICA

A

v

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ia

g

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n

a

l N

o

r

te

PZA. DE

MAYO

RESERVA

ECOLÓGICA

PARQUE

COLÓN

PARQUE

LEZAMA

Av. Perez Galdos

Av. Martín Garcia

Autopista 9 de Julio Sur

Bvd. M. Güemes

25 de Mayo

A
v
. L

. N

. A
le
m

CEMENTERIO

LA RECOLETA

ESTACIÓN

DE FERROCARRIL

CONSTITUCIÓN

ZONA NORTE

AV. 9 DE JULIO

CATALINAS - RETIRO

MICROCENTRO

PUERTO MADERO

SUR

CENTRO

NORTE

PRINCIPAIS REGIÕES DE ESCRITÓRIOS

BUENOS AIRES

© Copyright Cushman & W

akefield 2006

MARKETBEAT LATIN AMERICA

12

Cushman & Wakefield • 2007

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS

TERMOS DE
LOCAÇÃO

Prazo típico de locação

Mínimo de anos

Aluguel cotado em

AR$ ou US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – após o 6º (sexto) mês, aplica-se multa de 1,5
(um e meio) mês de aluguel. Após 12 meses, multa de 1 mês. O
locatário deve fornecer aviso prévio de 60 (sessenta) dias

PADRÕES
DE UNIDADE

Área

Expressa em metros quadrados (m2
)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)Expressos em US$/m2

/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento
por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento
para cada 100 (cem) m2

de área privativa locada

PAGAMENTO
DO ALUGUEL

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal - pago após o mês em curso

Índice anual de reajuste

A lei não permite

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com os valores de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com os valores de mercado

CUSTOS DE
SERVIÇOS,
SEGURO E
MANUTENÇÃO

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário

DISPOSIÇÃO DE
LOCAÇÕES

Designação/sublocação

Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

Após 6 meses de locação da propriedade, o locatário tem o direito
de encerrar o contrato. O proprietário deve ser avisado com
antecedência de 60 (sessenta) dias. O locatário terá que pagar uma
multa equivalente ao aluguel de 1,5 (um e meio) mês

Retomada de posse da edificação do
locatário/responsabilidades ao final da
locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi
locada

LEGISLAÇÃO

Legislação relativa a contratos de
locação

Lei 24.808 – Locaciones Urbanas

Alterações prospectivas à legislação

Nenhuma

COMPENSAÇÃO
DE
BENFEITORIAS

Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado dependendo da
propriedade e das condições de mercado - média de 2 meses

ARGENTINA

MARKETBEAT LATIN AMERICA

1

Cushman & Wakefield • 2007

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