CARTA DO NRE-POLI

julho-setembro 2014 no. 37-14

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EFEITOS IMEDIATOS DO PLANO DIRETOR NOS
PREOS DO MERCADO RESIDENCIAL DE SO PAULO
Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr.



Preliminares
i. O perfil e a organizao das cidades so resultado direto da fora
empreendedora. Empreendedores so os que investem e tomam riscos para validar
empreendimentos, vender residncias e implantar edificaes destinadas a renda,
notadamente os edifcios de escritrios. O Estado contribui com obras pblicas,
alguns edifcios de uso e equipamentos urbanos. H outras edificaes que interferem
na paisagem implantadas por outros agentes, mas a preponderncia sempre resultado
da interveno dos empreendedores.
A disciplina de ocupao das cidades deve ser orientada pelo seu benefcio para a
sociedade e um dos indutores o Plano Diretor, que cabe administrao impor
(prefeitura e cmara). Entretanto se a imposio marcada por algum vis mais alm
de ser disciplinador, (1) seja por pretender desenhar a cidade em vez de aceitar que a
harmonia entre os interesses de empreendedores e moradores que se constitui no
nico indutor vlido do desenho, ou ento (2) por criar nus aos empreendedores,
mas que iro afetar somente aos moradores, por implicar na formao dos preos da
oferta, esse instrumento pode produzir efeitos perversos.
ii. A cobrana da outorga onerosa, cuja presena destaque no plano, confere ao
municpio um estoque de "terrenos virtuais", pois aos terrenos fsicos se aloca somente
parte do direito de construir
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, ficando o municpio com o saldo, por meio da cobrana
de outorga. A propriedade de terrenos pulverizada e os seus preos se movem sob
regras de mercado, mas a outorga tem preo definido e representa uma concentrao
de estoque em poder de um nico agente do mercado, que no se submete a presses,
uma vez que o preo do direito de construir tabelado. Quanto este preo muito
alto, como o caso de So Paulo por meio do novo Plano Diretor, os terrenos nos
quais os direitos se apoiam no tendem a perder preo, de modo que crescero os
custos do produto final com o cmputo dos elevados custos da
outorga. Evidenciando-se que no h concentrao de propriedade de terrenos e que

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Tende a ser a menor parte.

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o monoplio do direito de construir cobrado a preos muito altos est com a prefeitura,
quem pode ser rotulado de especulador imobilirio, adjetivao to ao gosto dos
crticos da ao empreendedora no mercado imobilirio?
iii. O Plano Diretor recentemente aprovado para a cidade de So Paulo est
ancorado nos denominados "eixos de estruturao da transformao urbana",
premissa que, para responder s preocupaes com o agravamento da mobilidade,
provoca o adensamento de residncias no entorno dos eixos de transporte de maior
expresso, induzindo a implantao de empreendimentos para pblicos de renda
mdia. Ainda nestes eixos toma diretrizes para combater uma viso divulgada de que
os empreendedores tm onerado os moradores da cidade ao privilegiarem grandes
empreendimentos dotados de atributos de lazer privativos e exclusivos dos
proprietrios dos apartamentos. No plano: "retirar os muros dos novos
empreendimentos".
H outros indutores do desenho urbano preconizado pelo plano, cuja anlise no
objetivo desta Carta. Aqui nos concentraremos em avaliar como o PDE deve afetar
os preos de oferta dos imveis residenciais. Sobre isto, um dos lderes da formulao
do plano declarou em entrevista que os imveis em So Paulo vo ficar mais caros. As
anlises mostram que vo.
iv. Considerados os efeitos do plano nos preos de oferta de imveis residenciais
nos eixos de adensamento, ou se construiro unidades cada vez menores para os
pblicos da faixa de renda referencial atual
2
, ou este pblico ser deslocado para
bairros mais perifricos e ai ficar o dilema de entender qual ser o produto a ser
oferecido nos eixos e para qual pblico. As anlises mostram que implantar
empreendimentos nas faixas de renda equivalentes s do programa McMv impossvel,
mesmo com os incentivos do plano para a implantao de HIS e HMP nos
eixos. Notamos que o plano exige uma quota mxima de rea de terreno por unidade
residencial construda, que, para o coeficiente de aproveitamento 4 nos eixos, induz
unidades no maiores do que 80 m2 de rea de pavimento (inclui circulaes), na
mdia.
Ainda segundo os porta-vozes do plano, a se considerar os projetos aprovados e os
protocolados na prefeitura que obedecem regra atual, os seus efeitos s sero
sentidos a partir de 2016.
v. Com esta breve sntese, vamos aos nmeros, para mostrar que o efeito

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e se assume que o pblico aceita esta quebra de anseios

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imediato : o preo de oferta dos imveis tender a crescer sob a gide do plano.
O preo da outorga que levar os preos de oferta para cima, podendo haver
compensaes adiante por meio de: (1) terrenos perdendo preo; (2) custos de
edificao caindo, por avano nos mtodos de construir; (3) custos de construo
caindo, por quebra da qualidade dos imveis; (4) diminuio da margem dos
empreendedores.
1. A questo do poder de compra e como vem afetando o mercado nesta
nova era do real estate. Usando a evoluo de preos refletida pelo IVG-R
3

podemos explorar, por meio de um prottipo de empreendimento para pblico de
renda mdia, o que vem ocorrendo com seu poder de compra contra os preos de
oferta dos imveis e como o mercado (a oferta) vem se acomodando aos movimentos
evidenciados.
O grfico 1 ilustra, em mdia nacional, a evoluo nominal dos preos dos imveis
residenciais e a variao nominal da renda do pblico de renda mdia. O poder de
compra cai ao longo desse ciclo, porque os preos ofertados tm preservado as
margens, sob uma estrutura de custos que sobe muito acima do que cresce a renda do
mercado. Na carta do NRE-Poli 36-13 (item 3.2. e grfico 6) j tratei da estrutura de
preos e da evoluo de custos, para mostrar a estratgia que os empreendedores
adotaram neste perodo de compensar a perda de poder de compra, i. diminuindo as
dimenses do imvel na mesma vizinhana ou ii. afastando as diferentes faixas de
renda para vizinhanas mais perifricas, cujos terrenos so mais baratos para o mesmo
coeficiente de aproveitamento.
Agora, na cidade de So Paulo, ao se esgotarem os projetos aprovados seguindo a
legislao anterior (segundo a PMSP ocorrer j em 2016), o que se verificar uma
mudana abrupta do patamar dos custos por conta da outorga e, provavelmente, uma
acentuao de preos dos terrenos nos eixos (aproveitamento 4) pela disputa dos

3
ndice de valor de garantia de imveis residenciais financiados, publicado pelo Banco
Central como ndice nacional. No h ndice de preos regionalizado obtido com a
mesma confiabilidade do IVG-R, de modo que usaremos o ndice nacional como proxy
para a cidade de So Paulo. Em uma leitura ampla para a cidade, isso no provoca um
vis grave, tendo em vista que, na amostragem, a regio metropolitana de So Paulo tem
um peso expressivo. Em leitura isolada, bairro a bairro e seus pblicos preferencias pode
provocar vis. Esta Carta no parte de uma tese acadmica, de modo que aceitamos o
vis, j que a preocupao discutir uma tese e no "acertar" nmeros para o futuro, tanto
assim que os nmeros so tomados para um empreendimento exemplo.

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reduzidos espaos disponveis nas zonas de atuao tradicionais dos empreendedores
de maior expresso.
Vemos no grfico 1 que, mantendo a partir de 2013 uma tendncia harmnica de
crescimento dos preos contra as rendas, o poder de compra 100 em 2005 equivaler
adiante ao poder de compra 56 (podemos traduzir o ndice em m2 teis da unidade
residencial).

grfico 1



Como analisaremos mais adiante, para manter os padres de rentabilidade (se for
possvel), pelo impacto do custo da outorga em bairros de renda mdia/mdia alta ser
necessrio acrescentar de 15 a 27% ao preo de hoje dos mesmos imveis, alm da
variao da inflao de custos de construo (usei um exemplo conservador de terreno
em Vila Mariana para o prottipo, cujo aumento necessrio de 15%). No h
nenhum fundamento para se admitir a hiptese de que o poder de compra do pblico
alvo cresa nestas propores. Ento, assim ocorrendo o ajuste de preos, o pblico
alvo que est com poder de compra 56 em 2014, contra o ndice 100 em 2005, ver

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sua capacidade de comprar no ndice 49. Nesta condio, acentua-se a possibilidade
de que o pblico seja expulso para um bairro mais perifrico, promovendo um efeito
inverso ao desejado na formulao do plano.
O grfico 2 ilustra os movimentos de poder de compra em Vila Mariana, em um
terreno tpico, para um pblico alvo cuja renda familiar permitia comprar um imvel
de 120 m2 em 2005. Esse mesmo pblico, com o crescimento dos preos dos imveis
acima da curva de renda, viu diminudo o seu poder de compra ao longo dos anos na
mesma vizinhana.

grfico 2



Enquanto em 2005 at meados de 2007, este pblico comprava um imvel entre 105
e 120 m2, a partir de 2010 o poder de compra estava alinhado com um imvel na
mesma vizinhana entre 65 e 70 m2, condio que pode ser mantida nos prximos
anos, caso a curva ascendente dos preos vier a se acomodar aos nveis mdios da
inflao. O ajuste da renda familiar adiante deve andar ao par da inflao, preservada
a premissa de um certo equilbrio na economia, sem repercusses agudas sobre a taxa

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de emprego e a renda.
Entretanto, a incidncia da nova conta de outorga leva os custos para acima dos nveis
mdios de inflao, de modo que, para manter a rentabilidade dos seus investimentos,
os empreendedores deveriam operar com preos no mnimo 15% mais altos (no
exemplo), o que carrega o poder de compra do pblico alvo exemplificado para o
intervalo 57 a 61 m2 de rea til. Isso representa mais compresso, o que,
generalizando, vai alterar o perfil de ajuste dos pblicos nos diferentes bairros de classe
mdia na cidade de So Paulo.
Se a taxa de atratividade dos empreendimentos de real estate residencial migrar para
baixo, relativamente ao padro vigente j h alguns anos, o acrscimo necessrio de
preo nesta vizinhana exemplo poder estar entre 10 e 15%, o que corresponde a um
certo alvio no poder de compra relativo, mas no muda de figura a condio geral do
mercado: reordenamento entre bairros, com afastamento das rendas mdias para
bairros mais perifricos do que as localizaes atuais (o exemplo nesta anlise est na
localizao atual Vila Mariana).
2. Os preos dos imveis e os componentes de custos dos
empreendimentos e seu ajuste eventual, para compensar a ocorrncia da conta
de outorga nos patamares previstos. A outorga que vai incidir nos novos projetos
representa um sensvel aumento de custo e, para efeito de medida da qualidade dos
investimentos, um impacto forte, porque o pagamento deve ser feito vista antes da
venda. Isso aumenta a necessidade de capital e exige preo com maior margem relativa
de resultado para fazer a taxa de retorno no patamar de atratividade que vem sendo
usado como referncia do setor
4
.
2.1. Efeito da conta de outorga e sua compensao pelo preo do
imvel. Usando o exemplo de empreendimento na Vila Mariana, que pode servir de
prottipo para uma hiptese moderada de impacto da outorga, no grfico 3 vemos a
taxa de retorno do capital de investimento empregado no empreendimento,
considerando o pagamento de outorga e diferentes taxas de aumento nos preos.

4
A explorao de valores por meio de um exemplo (prottipo) adiante no leva em conta
ao agregado de custos dos empreendimentos com rea computvel acima de
20.000 m2. Estes, alm da outorga devero pagar cota de HIS, doando terreno com
capacidade de construo de 10% da rea computvel do empreendimento, ou pagando
o valor equivalente, contra o benefcio de acrscimo de 10% no coeficiente de
aproveitamento, mas com pagamento de outorga.

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A taxa de atratividade referencial do mercado de real estate residencial tem estado no
patamar de 20% ano, equivalente acima do Incc-fgv
5
.

grfico 3



O impacto da outorga no empreendimento prottipo, em terreno de aproveitamento
4 (eixos de estruturao da transformao urbana) leva a taxa de retorno dos 20% ano
para 10% ano. Esta posio est muito abaixo da taxa de atratividade referencial, de
tal modo que no razovel admitir que os preos ficaro imunes ao efeito da conta
de outorga, com os empreendedores absorvendo o crescimento de custos no resultado
- no haveria atratividade para empreender.
O grfico 3 mostra que no prottipo a taxa de retorno de 20% ano s se recompe
com 15% de acrscimo no preo de venda. Repetindo: como a renda do pblico alvo

5
Os empreendedores validam os seus preos de oferta a partir de um balizamento do
mercado competitivo e, quando se impem os custos e preos vigentes no mercado, esta
taxa de retorno a de maior ocorrncia, denotando a taxa de atratividade referencial do
mercado (no a taxa de atratividade setorial, que mais baixa, porque essa est
relacionada com o piso de riscos do setor do real estate).

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no tende a crescer neste padro (salto de 15% acima da inflao de custos na
construo civil), ou o mercado se ajusta pela qualidade do imvel ou o pblico se
desloca para bairros de qualidade inferior.
O grfico mostra o efeito global da outorga, e ilustra tambm que sem outorga haveria
a possibilidade de baixar os preos de at 9% para atingir a atratividade. O efeito
global da outorga (a do PDE) compreende preos at 27% mais caros do que seria
possvel praticar sem a cobrana de outorga. Volta a pergunta: quem merece o rtulo
de especulador nesta circunstncia?
Admitindo que a acomodao do mercado se produziria pela depreciao da qualidade
do imvel, podemos considerar as suas dimenses ou os acabamentos. A compresso
dos imveis para ajustar o preo de oferta ao poder de compra vem ocorrendo desde
2005 e um procedimento beira do esgotamento. Para compensar os 15% seria
necessrio comprimir a rea til em mais de 20%, para encaixar o poder de compra
diminudo. No parece razovel que este caminho de ajuste seja prevalente, tendo em
vista as reduzidas dimenses dos projetos ora em oferta. Fazer um custo menor,
alterando a qualidade dos insumos exploro adiante.
Outra alternativa a taxa de atratividade migrar para baixo dos 20% ano
tradicionais. Esta hiptese, entretanto, a vista do que mostram os nmeros do
grfico 3, no pode representar o nico vetor de ajuste: para taxas de retorno no
intervalo de 16/17% ano, que um patamar razovel para alinhamento inferior da
atratividade, ainda seria necessrio um aumento de preos da ordem de 10% para
cobrir o excesso de investimento provocado pelo pagamento da conta de outorga.
2.2. Efeito da conta de outorga e sua compensao nos custos, pelo preo
do terreno. Usando o mesmo exemplo, no grfico 4 vemos a taxa de retorno do
capital de investimento empregado no empreendimento, considerando o pagamento
de outorga e diferentes taxas de quebra nos preos dos terrenos, ou de aumento,
porque no se pode abandonar a hiptese de que a concentrao da disputa nos eixos
leve os preos dos terrenos para cima
6
.
Como mostra o grfico 4, pagando outorga, a probabilidade de recuperar o equilbrio
atual entre poder de compra e preos da oferta e preos de terrenos mais moderados

6
Notar que tratamos somente dos eixos, onde o coeficiente de aproveitamento 4,
somente para concentrar a discusso no tema do efeito da outorga. Operando fora dos
eixos, com aproveitamento 2 e limite de altura (28 m, o que leva a oito pavimentos),
verifica-se a necessidade de maior proporo de aumento de preos.

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baixa. Seria necessria uma quebra de preos maior do que 25% para compensar a
conta da outorga e fazer taxa de retorno de 20% ano. Aceitando que 16/17% de taxa
de retorno represente um patamar de atratividade mais adequado nesta nova
configurao de mercado, a quebra necessria nos preos dos terrenos estaria no
patamar dos 25%.

grfico 4



Saindo dos nmeros para a dinmica de mercado, terrenos urbanos em localizaes
equivalentes s do exemplo so escassos e disputados e, depois do PDE vigendo sero
mais escassos, o que no conduz ao raciocnio de que os proprietrios estaro
dispostos a baixar os preos de venda sob presso de demanda (lei da avidez de
riqueza). Ou seja, no de se prever que os preos dos terrenos caiam, nem muito
menos que qualquer queda venha a ser fator suficiente para manter o equilbrio do
mercado nos padres atuais.
O grfico 4 mostra tambm o efeito global da outorga, indicando que a taxa de 20%
poderia ser atingida com terrenos mais caros acima de 15%. Ou seja, se o objetivo
de adensamento nos eixos, a eliminao da outorga compensaria o crescimento de
preos de terrenos que seria resultado da intensificao da disputa.

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2.3. Efeito da conta de outorga e sua compensao pelos custos de
edificao. Usando o mesmo exemplo, no grfico 5 vemos a taxa de retorno do
capital de investimento empregado no empreendimento, considerando o pagamento
de outorga e diferentes taxas de reduo nos custos de edificao.

grfico 5



Recompor o equilbrio exige mais do que 25% de reduo dos custos de construo,
fator improvvel. Reduzir custos pela qualidade dos acabamentos significa manipular
perto de 30% do oramento de custos (base da amostragem do Incc-fgv), de modo
que o impacto relacionado a este fator ser sempre inferior ao necessrio para chegar
ao atual patamar de equilbrio. Reduzir custos por meio de ganhos de produtividade
pode acontecer sobre perto de 50% do oramento, o que tambm no pode provocar
efeitos to profundos de compensao.
Em outro sentido, o grfico mostra que os custos de construo poderiam ser at 15%
mais altos (maior qualidade nos acabamentos), se retirarmos o efeito dos custos da
outorga. Ainda assim, mesmo havendo ganhos de custos com melhoria dos sistemas

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, o reflexo destes ganhos na reduo de preos s vir muito
adiante. Empreendimentos so vendidos antes de construdos, de modo que
provvel que os empreendedores s admitam reduzir preos pela eventual reduo de
custos provocada pela melhoria dos sistemas de produo quando estes estiverem
realizados e comprovados e no por meio de expectativas oramentrias. Ento,
havendo este esforo, que envolve mais do que a empresa empreendedora, mas o setor,
os subempreiteiros e os fornecedores de insumos, a repercusso no abatimento de
preos aconteceria depois de verificados e consolidados os novos padres de custos,
ou seja em um horizonte de longo prazo. De outro lado, lembramos que abatimento
s se prev caso a competitividade exija, porque a primeira atitude diante da economia
ser tentar melhorar as margens de rentabilidade (lei da avidez de riqueza).
De qualquer modo, os indicadores do grfico 5 so enfticos para demonstrar que no
se deve esperar compensao da conta da outorga por meio de reduo de custos de
construo.
2.4. Usando o mesmo exemplo, se admitirmos no mdio prazo uma reduo de
custos de edificao de 5%, o que exige um grande esforo na melhoria dos sistemas
de produo, e que os terrenos no crescero de preo, que hiptese otimista, sero
necessrios +12% nos preos para cobrir a conta da outorga e produzir uma taxa de
retorno de 20% ano e +7% para levar a taxa de retorno ao intervalo 16/17%.
Conclumos que os porta-vozes do PDE pela prefeitura tm razo: os preos devero
subir sensivelmente, o que remete a:
i. qual a razo de fazer um preo to alto de outorga, ou mesmo de cobrar outorga,
se o objetivo ordenar a cidade a partir dos eixos de estruturao da transformao
urbana? Se os produtos induzidos sero destinados a estratos de renda com poder
de compra mais do que 15% superior ao pblico atual, mantidos os padres de
produto da oferta atual, como os planejadores da cidade do futuro vislumbram o
novo patamar de equilbrio? Quem vai morar nas regies de mais densa ocupao?
ii. se os efeitos da cobrana da outorga podem ser explorados com razovel
simplicidade por meio de prottipos, no teria sido justo a PMSP t-lo feito antes
de propor preos de outorga que podem desorganizar totalmente a oferta de
residncias na cidade e, mais do que isso, provocar movimentos em conflito
evidente com o desejo manifesto na induo de desenho dos

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E de se esperar que aconteam porque a maioria das empresas est focada em construir
melhor e de modo mais econmico

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empreendimentos. Questo semelhante pode ser proposta para a incluso das
reas comerciais no trreo dos edifcios, que resultam nas concluses que expus
na Carta 34-13 "Corredores de Botequins".



No site do NRE-POLI postamos a questo:
O PDE aprovado para a Cidade de So Paulo vai ser um motor de
crescimento de preos de imveis residenciais nos eixos de
estruturao da transformao urbana, bem como no restante da
Macrozona Estruturao e Qualificao Urbana: sim ou no?
Responda e conhea como o mercado v este tema.