Usucapio - Como saber quando a posse se transforma em propriedade?

1 - Usucapio 1.1 - Introduo

Primeiramente importante esclarecer a diferena existente entre os conceitos de proprietrio e possuidor. Proprietrio aquele que , comprovadamente, o dono de uma coisa, e sobre essa coisa, tem a prerrogativa, ou a possibilidade de utilizar todas as suas funes, aproveitar todos os benefcios, trocar ou vender, dando a destinao que julgar conveniente e reav-la de quem quer que seja. Estes poderes so inerentes ao proprietrio conforme se deduz do art. 1.228 do CC:

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. J o possuidor aquele que no tem a seu favor um documento hbil que comprove a qualidade de proprietrio, mas age como se o fosse, vez que tem sobre a coisa um dos poderes inerentes propriedade, conforme determina o art. 1.196 do CC:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade. Assim o usucapio instrumento pretende transformar o possuidor em proprietrio. uma forma de aquisio de propriedade. Para que seja possvel ocorrer essa aquisio da propriedade necessrio que o possuidor esteja exercendo a posse por um prazo determinado e que essa posse tenha a qualidade exigida na lei. So vrias as modalidades de usucapio de bens imveis, que sero tratadas a seguir.

1.2 - Usucapio Extraordinrio

Para se obter um imvel mediante usucapio extraordinrio, o possuidor deve possuir o mesmo por 15 anos ininterruptos, de forma mansa e pacfica, agindo como se fosse o prprio dono, segundo determina o art. 1.238 do CC:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis. A posse dever contnua, ou seja, no pode haver intervalos em seu exerccio, bem como mansa e pacfica, de forma que durante o transcurso do tempo exigido no tenha nenhuma reclamao, discusso ou contestao sobre o imvel. Nessa modalidade de usucapio a lei diz que no depender de justo ttulo ou boa-f, ou seja, o possuidor no precisa apresentar uma causa ou documento que ele acredite ser hbil a comprovar seu direito, e nem exercer sua posse na crena de ser o real proprietrio. Assim, nessa modalidade de usucapio, necessrio somente o tempo e a qualidade da posse.

1.3 - Usucapio Extraordinrio Qualificado

Caso do possuidor tenha implementado no imvel a sua moradia habitual, ou nele tiver realizado obras ou servios de carter produtivo, o tempo para que o mesmo seja adquirido por meio do usucapio extraordinrio cair para 10 anos, devendo o mesmo comprovar, durante esse prazo posse mansa, pacfica e ininterrupta. Assim dispe o art. 1.238, pargrafo nico do CC:

Art. 1.238. (...) Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

1.4 - Usucapio Ordinrio

No usucapio ordinrio, para a aquisio da propriedade no ser analisado somente o tempo da posse e sua qualidade. Sero analisados, tambm, outros requisitos. O possuidor dever ter a seu favor o justo ttulo, ou seja, uma causa ou documento que o possuidor acredite ser hbil a comprovar que o imvel lhe pertena, mas que, na realidade, se revela defeituoso. E, unido a esse aspecto, a posse dever ser mansa, pacfica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, conforme se depreende da leitura do art. 1.242 do CC:

Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. Importante mencionar que a lei tambm leva em conta a boa-f do possuidor, que somente ir existir quando este desconhecer os vcios e defeitos que envolvem a sua posse, na crena de que real proprietrio da coisa. Importante dizer que aquele que possui um justo ttulo, tem a seu favor a presuno de que possuidor de boa-f, conforme determina o art. 1.201, pargrafo nico, do CC:

Art. 1.201. (...) Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno.

1.5 - Usucapio Ordinrio Qualificado

Caso o justo ttulo que o possuidor tenha a seu favor se baseie num registro que demonstre que o possuidor adquiriu o imvel de forma onerosa, sendo este registro posteriormente cancelado, o lapso temporal que possuidor necessita para comprovar a sua posse mansa, pacfica, ininterrupta, e com boa-f, reduzido para 05 (cinco) anos. Para que faa jus a tal reduo no tempo, necessrio que o possuidor tenha no imvel a sua moradia, ou tenha realizado, no mesmo,

investimentos de interesse social e econmico. Nesse sentido dispe o art. 1.242, pargrafo nico:

Art. 1.242. (...) Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico.

1.6 - Usucapio Especial Urbano

O usucapio especial urbano tambm pode ser denominada de usucapio pro moradia ou usucapio pro misero, uma vez que visa privilegia o possuidor que no possui qualquer outro imvel rural ou urbano, para fins de habitao. A simples alegao do possuidor de que no proprietrio de outros imveis j vlida no processo. Isso porque o nus de provar se inverte para a outra parte, principalmente, pela dificuldade de se obter todas as certides negativas hbeis a comprovar o fato. Assim, para que se configure essa modalidade de usucapio devero ser observados os seguintes requisitos: imvel com extenso de, no mximo, 250 metros quadrados; posse mansa e pacfica por um lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos; no ser o possuidor proprietrio de qualquer outro imvel rural ou urbano, e que o possuidor utilize esse imvel para fins de moradia sua ou de sua famlia. Nesse sentido dispe o art. 183 da CR/88 e art. 1.240 do CC:

Art. 183 - Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

No se avalia nessa modalidade de usucapio se o possuidor age de boa-f ou a existncia do justo ttulo, mas apenas se os requisitos citados esto presentes no caso concreto. Salienta-se, por fim, que essa modalidade de usucapio nunca ser concedida ao mesmo possuidor por mais de uma vez. Em relao a quaisquer outras modalidades de usucapio no ter nenhum empecilho, conforme anuncia o art. 1.240, 2 do CC:

Art. 1.240. (...) 2o O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

1.7 - Usucapio Especial Rural

Essa modalidade se assemelha ao usucapio especial urbano, s que nesse caso se trata de rea rural no superior a 50 (cinqenta) hectares. Tambm poder ser denominado usucapio pro labore. Da mesma forma que a usucapio anteriormente abordada, o possuidor que requerer a aquisio da propriedade do imvel por meio da usucapio especial rural no pode ser proprietrio de outro imvel, seja ele urbano ou rural. O possuidor deve possuir o imvel de forma mansa, pacfica e ininterrupta, pelo prazo de 5 (cinco) anos. No depende de boa-f e nem de justo ttulo. Exige-se, apenas, que o imvel rural esteja sendo utilizado para fins de moradia, e de que a terra tenha se tornado produtiva. Sobre tal matria disciplina o art. 191 da CR/88 e 1.239 do CC:

Art. 191 - Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por

seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Observao importante: Nas modalidades de usucapio especial, tanto o urbano, quanto o rural, os limites de rea a que a lei determina, se referem rea efetivamente possuda, ou seja, o possuidor dever exercer sua posse sobre um imvel com extenso mxima de 50 hectares (usucapio especial rural) ou 250 metros quadrados (usucapio especial urbano). Dessa forma, no ser admitido ao possuidor, que exera a posse sobre 300 hectares de um imvel rural, usucapir parcialmente o imvel, no limite estabelecido de 50 hectares de um imvel (no caso do usucapio especial rural).

1.8 - Usucapio Especial Coletivo

Essa modalidade de usucapio est prevista na Lei n10.257/01, que regulamenta o Estatuto da Cidade. Este instituto privilegia a populao de baixa renda que, em conjunto, ocupa determinado imvel urbano, e nele permanece com posse mansa, pacfica e ininterrupta por cinco anos, para fins de moradia sua ou de sua famlia. No se exige que estes possuidores atuem comanimus domini (ou seja, ter a coisa como sua) mas sim, possuir o imvel de forma mansa, pacfica e ininterrupta. Cumpre salientar que esta modalidade trata-se de rea com extenso superior a duzentos e cinqenta metros quadrados, e que no tenha como definir o exato terreno ocupado por cada possuidor individualmente. Aqueles que sero contemplados com a propriedade por meio deste usucapio no podem ser proprietrios de outros imveis, sejam eles rurais ou urbanos. Nesse sentido dispe o art. 10 da Lei n10.257/01:

Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por

cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural. Dicas processuais: Embora a ao de usucapio especial coletivo se refira a direitos de vrios possuidores, no precisa que todos juntos proponham a ao. Cada possuidor parte legtima para, individualmente, propor a e demanda.

1.9 - Concluso
Como grande parte das relaes sociais se baseia na aparncia e na confiana, o usucapio se presta a proteger e premiar a posse prolongada e qualificada, concedendo o status de propriedade. Esse tema assunto de grande importncia por refletir diretamente nas relaes sociais, e assim, importante estar sempre em contato com esse tipo de informao jurdicas que pode influenciar diretamente na vida das pessoas.

1.10 - Referncias Bibliogrficas

FIUZA, Cesar. Direito Civil- Curso Completo. 5 ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2002. NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo Civil Anotado, 2 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil- Direitos Reais, 3 ed. So Paulo: Atlas, 2003.