Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:334/04.5TBODM.

E1 Relator:FRANCISCO MATOS Descritores:FRACCIONAMENTO DA PROPRIEDADE RURAL UNIDADE DE CULTURA CONTRATO-PROMESSA Data do Acordo:22-03-2012 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO Deciso:CONFIRMADA A SENTENA Sumrio:I No releva para efeitos da qualificao da classe de cultura de um prdio rstico o erro, oficiosamente reconhecido e rectificado, do Instituto Geogrfico e Cadastral que o considerou de cultura hortcola quando a classe de cultura que lhe correspondia era de cultura arvense. II- legalmente impossvel e, assim, nulo o contrato-promessa de um prdio rstico cujo cumprimento resultaria no fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfcie inferior unidade de cultura. Deciso Texto Integral:

Proc. n 334/04.5TBODM.E1 Odemira Acordam na 1 Seco Cvel do Tribunal da Relao de vora: 1. Relatrio: 1.1. Apelante/ru: M., solteiro, maior, residente na Aldeia de So Teotnio. Apelado/autor: D., solteiro, maior, residente na , vora. 1.2. No Tribunal Judicial de Odemira, D. intentou, a presente aco declarativa, com processo sumrio, visando a declarao de nulidade do contrato-promessa que, 21 de Abril de 1986, celebrou com o ru e a consequente restituio do valor do sinal que lhe entregou, em sntese, pelas seguintes razes: O autor prometeu comprar e o ru prometeu vender, um prdio rstico com a rea de 5.000 m2 a desanexar do prdio rstico denominado , sito na freguesia de So Teotnio, composto de cultura hortcola, pendente de rectificao, pelo preo de esc. 2.200.000$00, dos quais entregou ao ru, como sinal e princpio de pagamento, a quantia de esc. 1.000.000$00. A desanexao no legalmente possvel porque se trata de terreno de cultura arvense em que a unidade mnima de cultura muito superior a 5.000 m2. Porque contrrio lei nulo o contrato e desta resulta a obrigao de restituio de tudo o que houver sido prestado, no caso a quantia de 4.987,98.

Contestou o ru esgrimindo dois argumentos: o contrato no nulo porque foi alterada a cultura do prdio donde se havia de desanexar o rstico prometido vender antes cultura arvense, data da venda cultura hortcola; a falta de cumprimento do contrato-promessa exclusivamente imputvel ao autor, porque no obstante verbalmente interpelado pelo ru para a realizao da escritura de compra e venda em 31 de Dezembro de 1986, data acordada no contrato-promessa, adiou a realizao desta para Janeiro de 1987 e veio posteriormente a declarar que no estava interessado em concluir o negcio, razes pelas quais defende que a aco dever improceder. Encontrando-se o ru em incumprimento do contrato-promessa arroga-se no direito de fazer sua a quantia recebida a ttulo de sinal e principio de pagamento e, reconvindo, este direito que pretende ver judicialmente reconhecido. O autor respondeu reconveno concluindo pela sua improcedncia. 1.3. Admitiu-se o pedido reconvencional, foi elaborado o despacho saneador e condensado o processo com factos provados e base instrutria[1]. Teve lugar a audincia de discusso e julgamento, foi proferido despacho que, sem reclamaes, respondeu matria de facto includa na base instrutria e depois proferida sentena em cujo dispositivo se consignou: Pelo exposto e ao abrigo das disposies legais citadas, julgo a aco procedente por provada e, em consequncia: - declaro nulo o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autor D. e ru M. a 21 de Abril de 1986 e referente ao prdio rstico com a rea aproximada de 5.000m2 a desanexar do prdio rstico denominado , sito na freguesia de So Teotnio, composto de cultura hortcula, pendente de rectificao do art . da fregesia de S. Teotnio; - condeno o ru M. a pagar ao autor D. a quantia de 4.987,98 (quatro mil, novecentos e oitenta e sete euros e noventa e oito cntimos), acrescida de juros de mora taxa legal civil desde a data da citao at efectivo e integral pagamento. Custas a cargo do ru por ter ficado vencido na aco [2] 1.4. desta sentena que o ru interps o presente recurso, exarando as seguintes concluses que se transcrevem: 1 pelas razes expostas e, salvo o devido respeito, considera-se, incorrectamente julgados os pontos da matria de facto referente ao art 1 e 2 da BI 2 o Mm Juiz no atendeu devidamente ao contedo dos documentos juntos aos autos pelo A./Apelado e pelo R/Apelante interpretando, erradamente, o documento que lhe serve de Fundamentao aos referidos arts 3 o contrato promessa de compra e venda outorgado em 21 de Abril de 1986 e o contrato de compra e venda prometido com data fixada para 31 de Dezembro de 1986 conf als a) e d) da matria Assente era legalmente possvel, sendo vlido. 4 o prdio era composto por terras de cultura hortcola e a desanexao no violava qualquer regra fsica ou norma legal, nomeadamente, o preceituado no art 280 n 1, o art 1376 n 1 ambos do CC, a portaria 202/70 de 21/04. 5 o A/Apelado no cumpriu o prazo fixado para cumprimento da obrigao 6 as vicissitudes cadastrais que levaram alterao da cultura hortcola para cultura arvense de regadio, inviabilizando eventualmente a desanexao, so posteriores data fixada para a realizao da escritura de compra e venda 31 de Dezembro de 1986 - tal consequncia s pode ser assacada ao Apelado que, voluntariamente, se colocou na situao de incumprimento

- o incumprimento por parte do A./Apelado, f-lo incorrer na perda do sinal a favor do R/Apelante - os actos de fraccionamento que violem a portaria 202/70 de 21 Abril e o n 1 da art 1376 do CC so anulveis e no nulos art 1379 n 1 do CC - o negcio em causa no invivel e est na disponibilidade das partes a sua realizao - a aco de anulao caduca no fim de trs anos (art 1379 n 3) a contar da celebrao do acto, sendo um prazo pr-fixo que pressupe o interesse rpido na definio do direito, na anulao ou validade de fraccionamento do prdio rstico - o contrato promessa segue as regras do contrato prometido, portanto, recai-lhe a anulabilidade e, no, a nulidade - o prazo de 3 anos foi ultrapassado e a caducidade uma excepo peremptria de conhecimento oficioso que no foi conhecida - caso a desanexao se tivesse efectuado, o negcio que a viabilizara, seria anulvel, sujeito s regras da caducidade e, no nulo - o A./Apelado assumiu a realizao do negcio definitivo para 31 de Dezembro de 1986 decorreram 18 anos entre essa data e a data da propositura da aco - o Mm Juiz violou o art 515, o art 496 ambos do CPC e as regras de equidade Termos em que dever, salvo o devido respeito, a douta sentena ser revogada, decretando-se a improcedncia da aco e a procedncia do pedido reconvencional. [3] O autor respondeu pugnando pela manuteno da deciso recorrida. O recurso foi admitido como de apelao. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. 2. Objecto do recurso. O objecto dos recursos delimitado pelas concluses das alegaes de recurso, como resulta do disposto nos arts. 684, n3 e 685-A, n1, ambos do Cdigo de Processo Civil. Vistas estas, importa decidir se: - Ocorre erro de julgamento da matria de facto levada base instrutria sob os nmeros 1 e 2. - O vcio que afecta o contrato a anulabilidade e no nulidade como se decidiu. 3. Fundamentao. 3.1. Impugnao da matria de facto. Considera o ru/apelante que se mostram incorrectamente julgados os pontos 1 e 2 da base instrutria, aos quais dever ser respondido no provado e isto porque as respostas encontradas so incompatveis com o teor da certido da Repartio de Finanas em que se fundamentaram. O art 712 do CPC permite Relao modificar a deciso de facto da 1 instncia, nos seguintes casos: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base deciso sobre os pontos da matria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravaes dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art 685-B, a deciso com base neles proferida; b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem deciso diversa, insusceptvel de ser destruda por quaisquer outras provas; c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si s, seja suficiente para destruir a prova em que a deciso assentou. ( ) Os depoimentos prestados nos autos no foram gravados; ainda assim, a deciso recorrida fundamentou os pontos de facto impugnados pelo ru na prova documental que foi junta aos presentes autos pelo autor.[4] Constam, assim, do processo todos os elementos de prova que serviram de base deciso sobre os pontos da matria de facto em causa e, por isso, a Relao pode sindicar o julgamento da matria de facto nos concretos

pontos impugnados pelo ru, no mbito dos poderes que lhe so conferidos pela 1 parte da al. a) do normativo em referncia. Perguntou-se nos nmeros 1 e 2 da base instrutria: - O prdio rstico descrito em a) constitui terreno de cultura arvense? - E data do escrito referido em a) j constitua terreno de cultura arvense? [5] Ambos os quesitos obtiveram a resposta provado.[6] Na alnea a) constava o seguinte: Por documento escrito datado de 21 de Abril de 1986 M., declarou prometer vender a D., um prdio rstico com a rea aproximada de 5.000m2 a desanexar do prdio rstico denominado , sito na freguesia de So Teotnio, composto de cultura hortcola, pendente de rectificao do art. da freguesia de S. Teotnio (com a rea total de 5,1275ha), a confrontar do norte com terreno de A , nascente com H , sul com o prdio de onde desanexado, poente com terras de JJ , pelo valor de 2.200.000$00 (dois milhes e duzentos mil escudos). A questo de facto consistiu, assim, em determinar qual a classe de cultura[7] do prdio sito na freguesia de So Teotnio, do qual se havia de desanexar os 5.000 m2 prometidos vender, ou mais especificamente se o mesmo era constitudo por terreno de cultura arvense, tese do autor e pedra de toque da sua pretenso e no de terreno de cultura hortcola como o ru, na qualidade de promitente-vendedor havia declarado no contrato cuja nulidade o autor aponta. E a questo vital para o destino da aco. Se o terreno for de cultura arvense o seu fraccionamento (indispensvel a concretizao da venda) no legalmente possvel por resultar, com a desanexao, um terreno com rea (5.000 m2) inferior unidade de cultura fixada para o sul do Tejo para os terrenos arvenses que de 2,5 hectares, ou seja, 25.000 m2[8]. Se a classe de cultura do terreno for hortcola ento o negcio j se pode concretizar, por ser o terreno medida (0,5 hectares). As respostas aos pontos de facto impugnados mostram-se fundamentadas com a reproduo parcial do teor da certido do Servio de Finanas de Odemira[9], havendo-se consignado o seguinte: [o] art rstico com o n 38 da Seco J da matriz cadastral de So Teotnio foi inscrito nessa data, com a rea total de 5,1375 ha, sendo 5,100 ha de cultura arvense 4 classe e 0,0375 ha de horta (fotocpia A) b) em 1976, em funo da reviso cadastral efectuada, foi alterada a classificao cultural, passando a constar 5,1000 ha de cultura arvense 4 classe e 0,0375 de cultura arvense de 1 (fotocpia B) c) atravs de requerimento apresentado em 18/11/1983, veio, o contribuinte M., na qualidade de proprietrio, comunicar a afectao da totalidade do prdio a cultura hortcola. Com base nessa participao foi instaurado neste Servio de Finanas, o processo de cadastro n . Este processo depois de instrudo, foi remetido para apreciao ao Instituto Geogrfico e Cadastral, o qual procedeu a nova distribuio parcelar (com informao datada de 17/1/1984, tendo o prdio passado a constar com a rea de 5,1000 ha e a classificao de horta (fotocpias C,C1 E C2). No existem elementos que permitam certificar a data em que se deu a substituio da folha cadastral na matriz; d) Posteriormente, em data que no possvel certificar com exactido, aquando da apreciao pelo Instituto Geogrfico e Cadastral, dos processos de cadastro ns 12/84, 52/84, 142/84, 63/85, 106/85, 129/85 (todos eles a requerer destaques de prdios com a rea aproximada de 0,5000 ha) foram estes objecto de indeferimento com a indicao de Devolvo o presente processo, pois, a concretizao do mesmo no satisfaz a Portaria n 202/70 de 21 de Abril . Simultaneamente foi feita a reapreciao do processo de cadastro n 164/83, mencionado em c) e substituda a folha cadastral do referido art 38 da seco J, passando a constar com a rea total de 5,1375 ha, sendo na totalidade classificado como terreno de cultura

arvense de regadio classe nica. - esta reapreciao consta de informao do Instituto Geog. Cadastral datada de 06/01/1987 (fotocpias D e D1) . Perante esta fundamentao interroga-se o recorrente: Como possvel dar como provado o quesito 2 que consigna: - data do escrito referido em a) j constitua terreno de cultura arvense? - , com base no argumento de Fundamentao do Mm Juiz a quo, se s em 06-01-1987, a reapreciao do Instituto Geogrfico Cadastral no processo 164/83 tem lugar e informada s Finanas de Odemira? Interrogao que arranca dum falso pressuposto. O pressuposto este: a classe de cultura determina as caractersticas do terreno; ora o pressuposto exactamente o oposto as caractersticas do terreno que determinam a classificao do solo e isto porque a natureza das coisas no muda com a classificao que lhe dada, esta que se deve conformar com a natureza das coisas. O artigo rstico n tinha uma rea total de 5,1375 ha, sendo 5,100 ha de cultura arvense e 0,0375 ha de horta. Em 18/11/83 o ru comunicou s Finanas a afectao da totalidade do prdio a cultura hortcola. Instrudo o processo respectivo no Instituto Geogrfico Cadastral o prdio passou a constar na matriz com a rea total de 5,100 ha e a classificao cultural de horta. Em data imprecisa (e na sequncia de outros processos a requerer destaque do prdio) foi reapreciada a situao cadastral do prdio e classificado como terreno de cultura arvense. A razo da chamada reapreciao consta da fotocpia D1[10] da certido de que o ru se socorre na sua impugnao, onde em 6/1/87 um perito do Instituto Geogrfico e Cadastral fez constar que o processo n 164/83 deu origem alterao cultural verificada no prdio rstico n . Acontece, que talvez por lapso, o tcnico atribuiu erradamente uma qualificao de horta, j que o texto da informao do referido processo, ele diz: - Procedeu-se distribuio parcelar. O prdio supra, encontra-se dentro do plano de rega . Isto quer dizer que situado que est o prdio dentro da zona abrangida pelo Plano de Rega, o tcnico no queria ir alm de uma atribuio para cultura arvense de regadio C.A.R., qualificao cultural que entendo deva figurar. Como se v, a dita reapreciao mais no traduz do que a correco de um erro. No h quaisquer novos elementos. O facto (supostamente verificado) do prdio se encontrar dentro do plano de rega permitia a atribuio de cultura arvense de regadio. No mais do que isto. O solo e a sua aptido cultural foi sempre a mesma a de cultura arvense. O erro de classificao que transitoriamente constou na descrio da matriz do prdio, imputvel aos tcnicos do Instituto Geogrfico e Cadastral, no teve, nem podia ter, a virtude de alterar a sua natureza e foi por desconforme com esta que se reconheceu como errada. Sendo esta a prova que fundamentou as respostas provado aos ns 1 e 2 da base instrutria, ajuizou-se bem e, como tal, importa confirm-las. 3.2. Em consequncia do expendido os factos a considerar so os que fundamentaram a deciso recorrida, ou seja: 1) Por documento escrito datado de 21 de Abril de 1986 M., declarou prometer vender a D., um prdio rstico com a rea aproximada de 5.000m2 a desanexar do prdio rstico denominado , sito na freguesia de So Teotnio, composto de cultura hortcola, pendente de rectificao do art. da freguesia de S. Teotnio (com a rea total de 5,1275ha), a confrontar do norte com terreno de A , nascente com H , sul com o prdio de onde desanexado, poente com terras de JJ , pelo valor de 2.200.000$00 (dois milhes e duzentos mil escudos). 2) No escrito referido M. declarou ter recebido naquela data a quantia de 1.000.000$00 (um milho de escudos) por conta do ajustado preo alnea b) da matria assente.

3) No referido escrito consta declarado que o restante preo seria pago da seguinte forma: 100.000$00 at 31 de Dezembro de 1986 e 1.100.000$00 no acto da escritura alnea c) da matria assente. 4) No escrito mencionado consta declarado que a escritura deveria ser efectuada at 31 de Dezembro de 1986 ou logo que o promitente comprado o exija alnea d) da matria assente. 5) O Ministrio Pblico instaurou aces com vista anulao de vrias parcelas de 5.000m2. 6) O prdio rstico supra referido constitui terreno de cultura arvense resposta ao quesito 1 da base instrutria. 7) E data do escrito supra referido j constitua terreno de cultura arvense - resposta ao quesito 2 da base instrutria. 3.3. O direito. Considera o apelante que a sano para os actos de fraccionamento que violem a Portaria n 202/70 e o art 1376 do CC no a nulidade, mas sim a anulabilidade a que se reporta o art 1379, n1, do CC, aplicvel ao contrato-promessa; sendo o contrato anulvel, o autor tinha o prazo de trs anos para propor a aco de anulao, o que no o fez, assim o direito de propor a aco caducou e a caducidade uma excepo peremptria do conhecimento oficioso. Apreciando. certo que lei sanciona com a anulabilidade os actos de fraccionamento da propriedade rstica (art 1379, do CC) e igualmente certo que conveno pela qual algum se obriga a celebrar certo contrato so aplicveis as disposies legais relativas ao contrato prometido (art 410, n1, do CC) mas, adiantando um pouco mais a leitura, tambm decorrem deste ltimo preceito duas excepes: no so aplicveis as disposies do contrato prometido relativas forma e aquelas que, pela sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Isto posto, importa dizer duas coisas. A primeira que o art 1379 do CC no uma disposio legal relativa ao contrato prometido; o regime deste mostra-se estabelecido nos arts 874 a 938 do CC e o art 1379 uma disposio relativa propriedade de imveis. Ainda que assim no fosse, como , e esta a segunda razo, o art 1379 seria um caso tpico de norma que, pela sua razo de ser, no seria extensiva ao contrato-promessa e isto porque a anulabilidade a que o mesmo se reporta s pode ser suscitada pelo Ministrio Pblico e pelos proprietrios que gozem do direito de preferncia (n2 do art 1379) legitimidade de arguio que no extensvel aos prprios contraentes e isto porque, como explicam P. Lima e Antunes Varela havendo neste caso ofensa de um interesse geral, e sendo este que acima de tudo importa tutelar, no devem os contraentes ter a possibilidade de anular o vnculo contratual com objectivos meramente privados. [11]. Da concretizao da promessa resultaria o fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfcie inferior unidade de cultura fixada para o Sul do Tejo, onde se insere a freguesia de So Teotnio e se situa o terreno objecto do contrato prometido (Portaria n202/70, de 21/4). Evidenciada esta constatao, o contrato-promessa que as partes celebraram nulo, por legalmente impossvel (arts. 1376, n1 e 280, n1, do CC), nulidade cuja consequncia a restituio de tudo o que houver sido prestado (art 289, n1, do CC). Havendo sido este o sentido da deciso recorrida, resta confirm-la. Em jeito de sumrio: I No releva para efeitos da qualificao da classe de cultura de um prdio rstico o erro, oficiosamente reconhecido e rectificado, do Instituto Geogrfico e Cadastral que o considerou de cultura hortcola quando a classe de cultura que lhe correspondia era de cultura arvense. II- legalmente impossvel e, assim, nulo o contrato-promessa de um

prdio rstico cujo cumprimento resultaria no fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfcie inferior unidade de cultura. 4. Deciso: Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequncia, confirma-se a sentena recorrida Custas a cargo do apelante. vora, 22-03-2012 Francisco Matos Jos Antnio Penetra Lcio Maria Alexandra Afonso de Moura Santos

__________________________________________________ [1] Cfr. fls. 56 a 59. [2] Transcrio de fls. 194. [3] Transcrio de fls. 284 a 286. [4] Cfr. fls. 172. [5] Cfr. fls. 58. [6] Cfr. fls. 171. [7] Terminologia do art 19 do Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis [8] Art 1376, n1, do CC e 1 da Portaria n 202/70, de 21/4. [9] Cfr. fls. 89 a 111. [10] Cfr. fls. 97 dos autos. [11] Cdigo Civil, anotado, 1972, vol. III, pg. 245.