Direitos Reais

PROPRIEDADE o mais importante e complexo direito real. o nico direito real sobre a coisa prpria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 so direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros ( o assunto do prximo semestre = os direitos reais na coisa alheia). A importncia da propriedade imensa na nossa vida, afinal nosso principal interesse na vida no acmulo de bens, na formao de um patrimnio (algum discorda?). Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produo de riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no desenvolvimento scio-econmico; por que estudar e trabalhar tanto se o que eu ganhar e produzir no vai ficar para mim e para meus filhos? da natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar da caa, de peles, de armas e ferramentas. Nosso ordenamento protege a propriedade a nvel constitucional (arts. 5, XXII e 170, II) A propriedade mais difcil de ser percebida do que a posse, pois a posse est no mundo da natureza, enquanto o domnio (= propriedade) est no mundo jurdico. Eu sei que vocs tm a posse das roupas, livros e relgios que esto usando agora, mas no tenho certeza se vocs so realmente donos desses objetos. Conceito: h vrios: 1) propriedade o poder pleno sobre a coisa; 2) a submisso de uma coisa a uma pessoa; 3) o direito real sobre a coisa prpria, etc. 4) Adotemos o conceito do cdigo, que muito bom e a lei est sempre ao nosso alcance: ver art. 1228. Ento a propriedade o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (trs faculdades/atributos/poderes do domnio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe. CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE

1 Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de um direito complexo, como dito na primeira frase de hoje. A complexidade justamente porque a propriedade a soma de trs faculdades e mais esse direito de reaver de terceiros. Expliquemos estas trs faculdades e este direito de reaver: Uso o jus utendi, ou seja, o proprietrio pode usar a coisa, pode ocup-la para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer Fruio (ou gozo) jus fruendi; o proprietrio pode tambm explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefcios e vantagens. Ex: vender os frutos das rvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda. Disposio jus abutendi; o poder de abusar da coisa, de modific-la, reform-la, vend-la, consumi-la, e at destru-la. A disposio o poder mais abrangente. Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendur-lo na minha parede (jus utendi), posso alug-lo para uma exposio (jus fruendi) e posso tambm vend-lo (jus abutendi). O dono pode tambm ceder a terceiros s o uso da coisa (ex: direito real de habitao do 1414); pode ceder o uso e a fruio (ex: usufruto do 1394 e superfcie do 1369); pode ceder s a disposio (ex: contrato estimatrio do 537). O proprietrio tem as trs faculdades, j o possuidor tem pelo menos uma dessas trs (1196, 1204). Alm de ser a soma destas trs faculdades, a propriedade produz um efeito, que justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros? Atravs da ao reivindicatria. Esta a ao do proprietrio sem posse contra o possuidor sem ttulo. Esta ao serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de m-f ou contra o detentor. No confundam com a ao possessria, j estudada. A possessria a ao do possuidor contra o invasor, que

inclusive pode ser o proprietrio (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; no pode. Mas o proprietrio que aluga uma fazenda tambm pode usar a possessria se o MST ameaa invadir e o arrendatrio no toma providncias, afinal o proprietrio tem posse indireta). A vantagem da possessria a possibilidade de concesso de liminar pelo Juiz. Na reivindicatria no cabe liminar. Este direito de reaver conseqncia da seqela, aquela caracterstica dos direitos reais que ns vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o exera contra qualquer pessoa. 2 direito absoluto: se o proprietrio pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vend-la, reform-la e at destru-la. Esse absolutismo no mais pleno pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma funo social, exige um desenvolvimento sustentvel do produzir evitando poluir (ver 1 do 1228). Respeitar a funo social um limite ao direito de propriedade; outro limite so os direitos de vizinhana, que veremos em breve. Lembro que, quando uma propriedade no cumpre sua funo social, o Estado a desapropria no para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros particulares que possam melhor utiliz-la. Isso s comprova que nosso direito valoriza a propriedade privada. absoluto tambm porque se exerce contra todos, direito erga omnes, todos vocs tm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. J falamos disso quando vimos na primeira aulas a distino entre direitos pessoais e reais. 3 Perpetuidade: os direitos de crdito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos atravs do direito das sucesses (Civil 7). Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade no se extingue pelo no-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Ento eu posso guardar meu relgio na gaveta que ele continuar meu para sempre. Eu posso passar

dcadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se algum comear a us-lo, poder adquiri-lo pela usucapio. 4 Exclusividade: ver 1231; o proprietrio pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presuno a de que cada bem s tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomnio (veremos condomnio em breve, e veremos tambm como a lei facilita a extino do condomnio justamente porque a propriedade um direito to amplo e complexo que no fcil ser exercido por duas pessoas sobre uma nica coisa). 5 Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, elstica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para Jos; eu perco as faculdades de uso e de fruio, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposio e posse indireta; mas ao trmino do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente. SUJEITOS Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o proprietrio, qualquer pessoa fsica ou jurdica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante representao do pai ou do tutor (vocs estudaram representao em Civil 1 e voltaro a ver em Direito de Famlia; depois vejam o art. 1, 1634, V, 1747, I). Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade. OBJETO O objeto da propriedade toda coisa corprea, mvel ou imvel. Admite-se propriedade de coisas incorpreas como o direito autoral (estudaremos neste semestre) e o fundo de comrcio (vocs vo estudar em Direito Comercial). Lembrem-se que a pessoa mais rica do mundo hoje (Bill Gates) possui propriedade incorprea protegida pelo direito do autor (os softwares).

ESPCIES DE PROPRIEDADE

a) plena ou ilimitada: quando as trs faculdades do domnio (uso, fruio e disposio) esto concentradas nas mos do proprietrio e no existe nenhuma restrio. 1231 b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade est gravada com um nus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no prximo semestre), ou quando o proprietrio, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposio e posse indireta do bem; 2 ) resolvel: propriedade resolvel aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e s se tornar plena aps certo tempo ou certa condio. Como? Na hiptese de retrovenda do 505; na alienao fiduciria em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359. EXTENSO DA PROPRIEDADE At onde se extende a propriedade? At onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a coisa mvel, mais fcil responder pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde comea e termina seu bem, fcil de identific-lo no espao). Mas se a coisa imvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite horizontal do terreno/fazenda ser o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? At que altura e profundidade do solo o proprietrio dono? Diziam os romanos qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos (quem dono do solo dono at o cu e at o inferior). Mas com a aviao e a importncia estratgica dos minerais, o espao areo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono no pode impedir que um avio passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF). No final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prtica do art. 1229 que usa as expresses teis ao exerccio e interesse em impedir, de modo que o proprietrio no pode impedir que o metr passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho construa

uma garagem por baixo de sua casa; o proprietrio no pode impedir o sobrevo de um avio l no alto, mas pode impedir vos rasantes sobre sua casa. LIMITAO DA PROPRIEDADE Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que no mais to absoluto. O cdigo velho no art. 527 considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente j vimos que a propriedade precisa cumprir uma funo social; j vimos que os minerais do subsolo pertencem Unio. H tambm outros limites ao direito real de propriedade: a) limitao legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal limitao legal se d por fora de leis de direito privado (so os direitos de vizinhana, que veremos em breve) e por fora de leis de direito pblico (ex: desapropriao, requisio para as eleies, segurana nacional, tombamento, urbanizao, leis ambientais, a questo da funo social e da explorao dos minerais, assuntos que vocs estudaro em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver 3, 4 e 5 do art 1228). Nas limitaes privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), j nas limitaes pblicas no h reciprocidade (o particular no pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenizao e brigar na Justia contra abusos dos governantes. b) limitao jurdica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que justo para viver honestamente, no enganar os outros e dar a cada um o que seu. Exemplos de limitaes jurdicas: o abuso de direito do 2 do 1228 c/c 187; a desapropriao privada do 1258 e 1259. c) limitao voluntria, em respeito autonomia privada: tal limitao decorre da vontade do dono, ou seja, o dono da coisa que resolve limit-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo: servido de no construir mais alto para garantir vista e ventilao para o terreno de trs, se dispondo os donos do terreno de trs a pagar por essa vantagem (veremos servides prediais no

prximo semestre); o dono da coisa pode tambm limitar a propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herana com inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vend-la porque sabe que o filho descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).
AQUISIO DA PROPRIEDADE A aquisio da propriedade pode ser originria ou derivada; originria quando a propriedade adquirida sem vnculo com o dono anterior, de modo que o proprietrio sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrio, sem nenhum nus (ex: acesso, usucapio e ocupao); a aquisio derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imveis, contrato com tradio para mveis, sucesso hereditria) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condies do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servido de vista, vai se beneficiar da vantagem) Depois estudaremos a aquisio da propriedade dos mveis, por hoje vamos conhecer como possvel se tornar dono de bens imveis: so quatro os modos, previstos no art. 530 do cdigo velho. Destes quatro modos, apenas a aquisio pelo direito hereditrio no vai nos interessar neste semestre, mas apenas em Civil 7. Vamos conhecer logo os outros trs modos: 1 Registro: antigamente chamava-se de transcrio; aquisio derivada. O registro o modo mais comum de aquisio de imveis. Conceito: se trata da inscrio do contrato no cartrio de registro do lugar do imvel. Existem cartrios de notas (onde se faz escritura pblica, testamento, reconhecimento de firma, cpia autenticada) e cartrios de registro de imveis em nossa cidade. Cada imvel (casa, terreno, apartamento) tem um nmero (= matrcula) prprio e est devidamente registrado no cartrio de imveis do seu bairro (se a cidade for pequena s tem um). O cartrio de imveis tem a funo pblica de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributria dos imveis, pois no se podem registrar imveis com dvidas de impostos. A funo pblica, mas a atividade privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judicirio. A lei 6.015/73 dispe sobre

os registros pblicos. Quando voc compra/doa/troca um imvel voc precisa celebrar o contrato atravs de escritura pblica (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartrio do lugar do imvel. S o contrato/entrega das chaves/pagamento do preo no basta, preciso tambm fazer o registro tendo em vista a importncia da propriedade imvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e d publicidade ao negcio e segurana na circulao dos imveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartrio de notas do pas, mas o registro s pode ser feito no cartrio do lugar do imvel, que um s. Ver 1245 e . O ttulo translativo a que se refere o 1 em geral o contrato. O registro de imveis em nosso pas no perfeito, afinal o Brasil um pas jovem e continental, e muitos terrenos ainda no tm registro, mas o ideal que cada imvel tenha sua matrcula com suas dimenses, sua histria, seus eventuais nus reais (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc) e o nome de seus proprietrios. No cartrio de imveis se registra no s a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc). Antes do registro do contrato no h direito real, no h propriedade, no h seqela ainda em favor do comprador ( 1 do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 a regra, e o 475 a exceo, lembram desses artigos, no ?) Observao: carro tem registro no DETRAN, mas carro no imvel, mas bem mvel, por isso para se tornar dono do carro no necessrio o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisio da propriedade mvel atravs da tradio (1267). Caractersticas do registro: f pblica (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartrio deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o servio; os livros so acessveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificao (se o registro est errado, o Juiz pode determinar sua correo, 1247); obrigatoriedade (o registro obrigatrio no cartrio de imveis do lugar do imvel: 1 do 1245) e continuidade (o registro obedece a uma seqncia lgica, sem omisso, de modo que no se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato no o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importncia do registro, ou ento para

no pagar as custas, s celebra o contrato de compra e venda; a fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente algum resolve registrar, no encontra mais o dono, a o jeito partir para a usucapio). 2 aquisio da propriedade imvel pela acesso aquisio originria. Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere ao solo e no pode ser retirado sem danificao. Atravs da acesso a coisa imvel vai aumentar por alguma das cinco hipteses do art. 1248. As quatro primeiras so acesses naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta acesso humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir). a) b) formao de ilhas: 1249 aluvio: o acrscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250 avulso: difere da aluvio pois a avulso brusca: 1251 lveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252 construes e plantaes: esta a acesso humana, pois o homem que constri e planta num terreno; a regra o acessrio seguir o principal, ento tais benfeitorias sero de propriedade do dono do terreno, 1253; porm, se o dono do material e das sementes no for o dono do terreno surgiro problemas sobre o domnio das acesses e indenizao ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilcito do dono do terreno? Vai depender da boa f ou da m f dos envolvidos, bem como vai depender da espcie de benfeitoria, com as mesmas regras que ns j vimos quando tratamos dos efeitos da posse.

c) d)

e)

3 A usucapio; a palavra feminina porque vem do latim usus + capere, ou seja, a captao/tomada/aquisio

pelo uso. Conceito: modo de aquisio da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condies. No s a propriedade se adquire pela usucapio, mas outros direitos reais como superfcie, usufruto e servido predial tambm (veremos no prximo semestre). A usucapio exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo). Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapio? 1) para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade um direito importantssimo e a posse um fato muito relevante, como j vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietrio desidioso/preguioso/irresponsvel, que no cuida dos seus bens, afinal dormientibus non sucurrit jus; alm disso, quem no defende e cuida dos seus bens, no digno de t-los; mas lembrem que no se perde a propriedade pelo simples no-uso, preciso que algum esteja usando no lugar do proprietrio; 3) por uma questo de paz social, pois a usucapio vai regularizar, vai sanar os vcios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precria no convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapio transforma a posse, um fato provisrio, em propriedade, um direito permanente; a usucapio vai dar juridicidade a uma situao de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladro ou um invasor. Observao: tem Juiz que admite at usucapio de maternidade, na esteira do 3 fundamento visto acima, vejamos esta deciso do STJ: Ao se casar, o pai declarou ter trs filhos, todos do casamento com a esposa. Na verdade so eles filhos s do pai com outras mulheres, fato de conhecimento de toda a sociedade poca. Com o falecimento da esposa, o vivo promoveu a abertura do inventrio dos bens por ela deixados, declarando como herdeiros todos os treze filhos do casal. Os demais irmos entenderam que os trs primeiros rus, por serem filhos apenas do pai, s tm direito herana do pai e no sobre os bens deixados pela me, no obstante se acharem relacionados como herdeiros da falecida. O pleito pela anulao ou reforma de seus registros de nascimento, a fim de que deles sejam excludos os nomes da me e dos avs maternos. H mais de quarenta anos tal situao se consolidou no seio da famlia e da sociedade. H, no caso, a

necessidade de proteger situaes familiares reconhecidas e consolidadas. Tal situao ftica merece a tutela do Poder Judicirio. Precedentes citados: REsp 215.249-MG, DJ 2/12/2002, e REsp 91.825-MG, DJ 1/8/2000. REsp 119.346GO, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 1/4/2003 pelo STJ. Outro conceito: a usucapio modo originrio ( no derivado) de aquisio do domnio atravs da posse mansa e pacfica, exercida com animus domini por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originrio, irrelevante que a coisa tenha um proprietrio registrado no cartrio de imveis, pois pela usucapio a coisa se adquire do tempo e no de outra pessoa. Requisitos: 1) capacidade do adquirente: o incapaz no pode adquirir pela usucapio (104, I), e tambm no pode perder pela usucapio, caso seu representante (pai, tutor, curador) no defenda seus bens (198, I a usucapio, como a prescrio, tambm efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrio do art 189 prescrio extintiva, enquanto a usucapio prescrio aquisitiva). Ver art. 1244 2) a coisa usucapienda precisa estar no comrcio (ex: 102, drogas). 3) a posse: no qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapio precisa ser mansa, pacfica, pblica, contnua e com inteno de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas caractersticas, o proprietrio precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como j vimos, a deteno violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a deteno precria jamais; empregado, caseiro, tambm no tem posse, mas mera deteno (1198); inquilino/comodatrio, durante o contrato, tem posse mas no tem animus domini, e depois do contrato, caso no desocupem a coisa, sua situao passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatrio podem adquirir pela usucapio. Acesso de posses: a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapio, desde que as posses tenham as mesmas caractersticas (1243).

4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espcie da usucapio que veremos a seguir. Espcies de usucapio: 1) extraordinria: a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de m-f; esta a usucapio que beneficia o ladro e o invasor (ver p..); no h limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode j ter um imvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espcie j foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora de 15 ou apenas 10 anos conforme p..; isto uma prova da importncia da posse para o direito; o artigo fala em juiz declarar por sentena pois o juiz no constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentena, o autor far o registro no cartrio de imveis, mas repito, o autor ter adquirido pelo tempo e no pelo registro. Porm o registro importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servido, superfcie, vender o bem a terceiros, etc. A sentena aqui o ttulo a que se refere o 1245, ao invs do tradicional contrato mediante escritura pblica. 2) ordinria: art. 1242; o prazo menor, de dez anos, pois exige ttulo e boa-f do possuidor, alm da posse mansa, pacfica, etc.; j explicamos boa-f e ttulo justo na classificao da posse; exemplos de ttulo justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc. 3) especial rural: art. 1239: o prazo de apenas cinco anos, mas existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietrio l tem que trabalhar e no pode ter outro imvel; beneficia os sem terra. 4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia os sem teto. Observao processual: o Ministrio Pblico deve ser ouvido pelo Juiz na ao de usucapio; um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa. Outros temas so: herana com testamento e reintegrao de posse contra sem terra.

Este o ltimo assunto do 1 GQ. Atendendo a pedidos, 5 feira no teremos aula tendo em vista a semana de provas, mas fiquem tranqilos que no haver prejuzo ao cumprimento do programa. AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL Vocs j conhecem os quatro modos de aquisio da propriedade imvel (530 do velho CC). Quanto propriedade mvel, esta se adquire pela: 1 - Tradio: a entrega efetiva da coisa mvel feita pelo proprietrio-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a inteno de transferir o domnio. A tradio completa o contrato, pois tenda em vista a importncia da propriedade para o direito, necessrio que, para se desfazer de um bem, alm de um contrato, a coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: comprador, donatrio), confirmando o contrato (1226 e 1267). Com a tradio, o direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial), e essa alienao pode ser gratuita (doao) ou onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser vlido para eficcia da tradio ( 2 do 1268). Conseqncias prticas da tradio: se eu compro uma TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou roubado na esquina, no posso deixar de pagar as prestaes pois a TV j era minha, j tinha ocorrido a tradio; ao contrrio, se eu compro uma geladeira a vista e aguardo em casa o caminho da loja chegar, e o caminho roubado, a loja vai ter que me entregar outra geladeira pois a tradio no tinha ocorrido ainda. Em ambos os exemplos predomina o princpio "res

perit domino (a coisa perece para o dono)". A tradio ato externo/pblico e corresponde ao registro para aquisio da propriedade imvel. Diz-se que a tradio o registro informal/sem solenidades. S aps a tradio que haver propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possvel seqela sem tradio? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475. 2 - Ocupao: ocupar se tornar proprietrio de coisa mvel sem dono ou de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imvel sem dono ou abandonada gera posse e no propriedade, posse que pode virar propriedade pela usucapio, como j vimos. Essa diferena porque as coisas imveis tm mais importncia econmica do que as mveis, ento a aquisio dos imveis pela ocupao exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada so coisas diferentes: a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar (1263). b) coisa abandonada (res derelictae), como o sof deixado na calada (1275, III) Ateno para no confundir estas duas espcies de coisas com uma terceira espcie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas no podem ser apropriadas pela ocupao, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da coisa no implica perda da propriedade. O ditado popular "achado no roubado" falso, e a coisa perdida no pode ser ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169, p, II do CP). O descobridor deve agir conforme

art. 1233 mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achdego o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandon-la, hiptese em que o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este art. 1234 consagra uma obrigao facultativa do dono da coisa/devedor da recompensa. Agora evidente que se o descobridor passar a usar a coisa terminar adquirindo-a pela usucapio e o passar do tempo ir tambm benefici-lo com a prescrio do aludido crime do CP. 3 - Achado do tesouro: isto hiptese de filme, prevista no art. 1264. So quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem autorizao, no ter direito a nada (1265). 4 - Especificao: ocorre quando algum manipulando matria prima de outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtm espcie nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta coisa nova pertencer ao especificador/artfice que pelo seu trabalho/criatividade transformou a matria prima de outrem em espcie nova. Mas o especificador/artfice ter que indenizar o dono da matria prima. Se a matria prima do especificador no h problema. A lei faz prevalecer a inteligncia/criatividade/o trabalho intelectual/manual sobre a matria prima ( 2 do 1270).

5 - Confuso, comisto e adjuno: so trs modos diferentes e raros de aquisio da propriedade, tratados pelo CC numa seo nica. Tratam-se da mistura de coisas de proprietrios diferentes e que depois no podem ser separadas. A confuso a mistura de coisas lquidas (ex: vinho com refrigerante, lcool com gua - obs: no confundir com a confuso de direitos do 381 pois aqui a confuso de coisas). A comisto a mistura de coisas slidas (ex: sal com acar; sal com areia). E a adjuno a unio de coisas, no seria a mistura, mas a unio, a justaposio de coisas que no podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num lbum, pea soldada num motor, diamante incrustado num anel). As coisas sob confuso, comisto ou adjuno, obedecem a trs regras: a) as coisas vo pertencer aos respectivos donos se puderem ser separadas sem danificao (1272, caput); b) se a separao for impossvel ou muito onerosa surgir um condomnio forado entre os donos das coisas ( 1o do 1272); c) se uma das coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas que ainda serve para alimento do gado; diamante em relao ao anel), o dono desta ser dono do todo e indenizar os demais ( 2o do 1272). Estas regras so supletivas, ou seja, tais regras no so imperativas (= obrigatrias) e podem ser modificadas pelas partes, pois no direito patrimonial privado predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal fenmeno tem que ser involuntrio (= acidental, ex: caminho de acar que virou em cima da areia de uma construo), pois se for voluntrio, os donos das coisas tm que

disciplinar isso em contrato (ex: experincia para fazer nova bebida da mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer m-f (ex: virar o caminho de propsito em cima da areia), aplica-se o 1273. 6 - Usucapio de coisa mvel (prxima aula, dia 19.10, pois dia 12 ser feriado e dia 14 eu no darei aula). AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL 1 - Tradio 2 Ocupao 3 - Achado do tesouro 4 Especificao 5 - Confuso, comisto e adjuno 6 - Usucapio de coisa mvel: Aplica-se aos mveis e tambm aos semoventes (bens suscetveis de movimento prprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapio de mveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapio de imveis (vide aula 10). A usucapio de mveis mais rara e menor o tempo previsto em lei para sua aquisio tendo em vista a maior importncia econmica dos imveis na nossa vida. Para os imveis a usucapio se d entre cinco e quinze anos, j para os mveis se d entre trs e cinco anos. Espcies de usucapio mvel: a) ordinria: 1260: exige posse, ento no possvel a mera deteno do 1198 ou a tolerncia do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao como sua do 1260; incontestadamente, que significa mansa, pacfica e pblica; tambm exige justo ttulo e boa-f, pois o prazo menor, apenas trs anos. b) extraordinria: tem as mesmas exigncias da ordinria (posse mansa, pacfica e pblica com animus domini) , s que o prazo maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-f -1261; esta a

usucapio de mveis que beneficia o ladro e o descobridor de coisa perdida. PERDA DA PROPRIEDADE MVEL E IMVEL O Cdigo Civil disciplina separadamente a aquisio dos imveis (captulo 2) da aquisio dos mveis (cap. 3), mas a perda da propriedade tratada num nico captulo, tanto para os mveis como para os imveis. Em geral, aos modos de aquisio, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sof velho, B pega este sof e adquire pela ocupao: o mesmo fenmeno visto de lados opostos). Vejamos os casos: a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784 b) a usucapio: a usucapio modo de aquisio para um, e modo de perda para o proprietrio desidioso; o outro lado do mesmo fenmeno. c) a dissoluo do casamento: veremos isso em Dir. de Famlia, como o divrcio pode levar perda de bens (ou aquisio, depende do regime de bens, depende de qual dos cnjuges mais rico) . d) a alienao: modo voluntrio de perda, e a alienao pode ser gratuita (ex: doao) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dao em pagamento). e) renncia: no confundir com abandono que veremos adiante; a renncia uma declarao de vontade expressa onde o proprietrio afirma que no mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrm; a renncia de imveis exige escritura pblica (108) e registro em cartrio (p do 1275); vide renncia de herana no 1806 (veremos no 1813 que a renncia da herana no prejudicar o credor do herdeiro); a renncia rara, o mais comum o simples abandono. f) abandono: um gesto, um comportamento inequvoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores no podem abandonar, pois no podem dispor de

seus bens); ateno para no confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, j a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupao. As coisas mveis abandonadas no preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imveis abandonadas tambm preocupam ao Direito por causa da funo social da propriedade (ver 1276 e ). Lembrem tambm que ocupar coisa imvel abandonada s gera posse (vide aula 11). g) perecimento da coisa: no h direito sem objeto, e o objeto do direito real a coisa; se a coisa se extingue, perece tambm o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que invadido pelo mar; carro que sofre um incndio); o perecimento pode ser voluntrio (ex: o dono destruir seu relgio). h) desapropriao: a interferncia do poder pblico no domnio privado, assunto que vocs estudaro em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriao involuntria. i) execuo: assunto de processo civil; se d a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilo para satisfazer o credor; perda involuntria. j) advento da conduo resolutiva: extingue a propriedade resolvel (1359); ex: compro uma casa com clusula de retrovenda, ento se o vendedor exercer a opo de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953); o titular da propriedade resolvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma clusula no ttulo aquisitivo. Vide art. 1275, que apenas exemplificativo (no taxativo/exaustivo), pois vimos acima que h outros casos alm dos cinco casos do 1275. DIREITOS DE VIZINHANA J sabemos que a propriedade um direito que se presume pleno, ou seja, completo com suas trs faculdades de uso, fruio e disposio (1231); alm disso, a propriedade um direito absoluto (vide caractersticas da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com seus bens, o que

corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da coisa). Mas a prpria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restries, j vista, a da funo social da propriedade ( 1 do 1228); outra j vista a do abuso de direito ( 2 do 1228); uma terceira restrio que vamos conhecer hoje so os direitos de vizinhana. Conceito: DV so dir. de convivncia decorrentes da interferncia entre prdios, limtrofes ou no. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteiro ou no mesmo bairro, no apenas aquele que mora contguo, que seu confinante/limtrofe. Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em prol do bom convvio social entre vizinhos, afinal o Poder Pblico tem interesse em que os cidados vivam em harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que sempre desguam no Judicirio. O Governo gosta de criticar o Judicirio, reclamar da lentido da Justia, etc., mas o Governo no investe numa poltica rural que mantenha o homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhana so muito maiores, sobrecarregando os Juzes. Caractersticas dos DV: 1) as normas dos DV so recprocas, ou seja, o que eu no posso fazer, meu vizinho tambm no pode. a lei que obriga, ao invs das servides prediais, que veremos no prximo semestre, pois as SP resultam de contrato e no so recprocas, mas beneficiam um imvel e prejudicam outro (ex: servido de vista, de passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma obrigao real, que est vinculada coisa, aplicando-se a qualquer proprietrio, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, no vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se quebrado na poca dele). Regras dos Direitos de Vizinhana: 1 Do uso anormal da propriedade: o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a sade, o sossego e a segurana dos vizinhos (1277 e p); ex: cachorro brabo/latindo, fumaa, venda de fogos, esgoto, rvore velha

ameaando cair, etc. O que sossego do vizinho? O que limite ordinrio de tolerncia? A norma muito ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. (observem que no s a correo da prova que subjetiva, a lei muitas vezes tambm o !). Em algumas situaes, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse pblico (ex: hospital que emite fumaa, escola que faz muito barulho, os vizinhos vo ter que aguentar os inconvenientes, mas tero direito a uma indenizao do hospital/escola, 1278, 1279). O critrio de pr-ocupao (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a decidir, assim se voc vai morar perto de um canil, ter que aguentar a cachorrada. Mas se acabaram de inventar um filtro para chamin e voc vai morar perto de uma fbrica, pode o Juiz determinar a instalao do filtro para acabar com o p. Outro critrio objetivo para ajudar o Juiz analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos). Sanes para o infrator - o vizinho que perturba a sade, o sossego e a segurana dos outros dever ser condenado a uma indenizao por danos materiais e morais, bem como a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diria; outra sano a prestao de cauo (= garantia, ex: fiana, hipoteca, depsito de dinheiro, etc) para garantir a indenizao do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questo civil, podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cveis, ento no sobrecarreguem a polcia com brigas com seus vizinhos. 2 Das rvores limtrofes: estas regras se aplicam s rvores prximas ou no meio de dois terrenos. A rvore que est no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), o que se chama de condomnio forado. A rvore que est num terreno pertence ao dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poder pegar os frutos que carem naturalmente (1284 no pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 caso raro de justia privada/com as prprias mos no nosso direito). Se os frutos caem em via pblica (rua, praa), os frutos so do dono da rvore, pois nesse caso ele no ter que pedir autorizao a nenhum vizinho para peg-los, no

gerando assim nenhum incmodo de ter que ficar entrando na casa dos outros. 3 Da passagem forada: um prdio (lembrem-se que prdio em direito significa imvel, rural ou urbano, edificado ou no) sem sada intil pois fica sem acesso para moradia e explorao econmica. Se a sada existe mas muito ruim (ex: no inverno fica intrasitvel), tambm prejudica a explorao do prdio. Ento nestas condies o proprietrio ter direito a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenizao. um ato lcito com dano, lcito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado. Conceito de passagem forada: direito do dono do prdio encravado de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pblica (1285). Fundamento: de interesse pblico que todos os prdios tenham um bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos. Ressalto que a passagem no gratuita mas onerosa, e o proprietrio do prdio encravado, alm de pagar a indenizao, tambm ter que conservar o caminho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prdio mais prximo e de forma mais barata para ambos os vizinhos ( 1 do 1285). A PF difere da servido predial pois esta decorre de contrato (acordo), seja o prdio encravado ou no, enquanto a PF imposta pela lei apenas para prdios sem sada. Se o prdio tem sada mas o proprietrio quer apenas encurtar caminho, no cabe impor a passagem forada, mas sim celebrar atravs de contrato a servido predial de passagem. 4 Da passagem de cabos e tubulaes: Trata-se de obrigao de tolerar que um vizinho tem para beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulaes subterrneos pelo seu terreno. uma novidade do Cdigo de 2002, importante tendo em vista o avano da tecnologia e a existncia de cabos de internet, gs encanado, TV por assinatura, etc. (1286) Tambm possvel a construo de aquedutos para transporte canalizado de gua

(1293 a 1296). Assemelha-se a uma desapropriao privada, pois preciso pagar indenizao. 5 Das guas: Cresce a cada dia no mundo moderno a importncia das guas, e se diz que no futuro prximo os pases vo brigar por gua potvel, e no mais por territrios ou petrleo. A gua um bem maior de sobrevivncia esgotvel e importante sua regulamentao para evitar poluio e desperdcio (1291). Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as guas, vejamos: -1288: toda gua corre naturalmente de cima para baixo, do rio para o mar, ento um vizinho no pode reclamar do estrago que as guas vindas do terreno de cima faam no seu; o proprietrio de baixo deve usar a criatividade e se beneficiar da sua condio inferior, construindo uma bica, um moinho, etc. -1290: as guas que cortam meu terreno podem ser utilizadas para consumo, mas o curso natural das guas no pode ser interrompido. (obs: quando a gua muita, o vizinho inferior prefere que o superior impea seu fluxo, mas em poca de seca o contrrio). - 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas construam barragens para represar gua de chuva, afinal trata-se de uma gua limpa. Parece existir uma contradio entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o maior aproveitamento da gua para as pessoas e para a agricultura. - 187 e 2 do 1228 : abuso de direito - a lei probe o uso da gua para fins egostas ou inteis Vejam tambm sobre guas o Cdigo de guas (Decreto 24.643/34) e a Lei dos Recursos Hdricos (lei 9.433/97) 6 Dos limites entre prdios

O Estado tem interesse que os limites entre prdios (lembrem-se que um prdio qualquer imvel, rural ou urbano, edificado ou no) sejam corretos para a devida tributao. O proprietrio tem o direito de cercar/murar seu terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297). Este direito chama-se de direito de tapagem e o muro pertencer a ambos em condomnio forado ( 1 do 1297). Os limites podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma serra, uma rvore, etc. ( 2 do 1297). Se voc quiser exercer este direito, faa um acordo com seu vizinho. Se o vizinho no quiser conversa, pegue trs oramentos do muro, faa o muro pelo oramento mais baixo e v cobrar judicialmente do vizinho a metade do custo. permitido incluir no custo do muro a colocao de ofendculas para impedir a invaso (ex: pregos, cacos de vidro, cercas eltricas, etc., depende do costume do lugar e das normas municipais). Se voc tem dvida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma ao de demarcao (1298 CC e 946, I, CPC). 7 Do direito de construir: O proprietrio pode dispor (jus abutendi), ento pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos. O poder pblico municipal quem autoriza, organiza e fiscaliza as construes para a devida cobrana de impostos, para zelar pela segurana das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhana, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da famlia. Esta autorizao necessria, mas a burocracia poderia ser menor para estimular as construes e a gerao de empregos, afinal a construo civil emprega muita mo de obra sem qualificao. A regra geral a da liberdade de construir, mas no se pode: - despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300) - no se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver trs metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301); se

voc no vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana at o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar trs metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais so maiores (1303). - no se pode encostar na parede divisria fornos muito grandes para no incomodar o vizinho (1308 e p). - no se pode construir fossa junto de poo de gua (1309). - no se pode executar obras arriscadas (1311) Sano para o vizinho que violar estas regras: 1.312. Por outro lado, o vizinho pode: - exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisria do vizinho, pagando a devida indenizao. - pode colocar armrio at o meio da parede divisria, se j no tiver armrio do outro lado (1306). - pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurana (1313, I e 1); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prtica, pois ningum gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa. AINDA DAS GUAS Antes de comearmos condomnio, tomem conhecimento de algumas observaes sobre as guas (assunto da aula passada), conforme evento do qual participei em So Paulo semana passada, palestra sobre o uso da gua do Procurador de Justia em SP Daniel Fink, no Congresso da Federao Interamericana de Advogados FIA, tema A Metrpole e o Direito no sc. XXI, dia 27.10.04: segundo o palestrante, diante da escassez do produto, em 2025 comear a guerra mundial pelo uso da gua. Hoje se sabe que 70% do planeta Terra formado por gua, mas dessa gua toda apenas 2,5% gua doce, e apenas 1% est acessvel, pois os outros 1,5% esto nas calotas polares. Desse 1% de gua doce, 70% usado para irrigao (agricultura), 20% para a indstria e 10% para o consumo. Nos EUA, para irrigao, indstria e consumo, se gastam em

mdia 666 litros por habitante por dia; no Canad 431; no Japo 355, no Sudeste do Brasil 360 e aqui no Nordeste 170 litros por habitante por dia para irrigao, indstria e consumo. O Sudeste tem ndice igual ao de um pas rico como o Japo, pois tem muitas indstrias e plantaes, e tambm tem mais gua disponvel do que aqui no Nordeste. Vamos economizar! CONDOMNIO GERAL Conceito: a sujeio de uma coisa, divisvel ou indivisvel, propriedade simultnea e concorrente de mais de uma pessoa. Este o condomnio GERAL, pois existe o condomnio EDILCIO (em edifcios) que veremos na prxima aula. No condomnio temos mais de um sujeito ativo, que so os proprietrios, exercendo o domnio sobre um mesmo objeto, mvel ou imvel, divisvel ou indivisvel (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc). Trata-se de uma propriedade simultnea e concorrente, de modo que todos so donos ao mesmo tempo (por isso simultnea), e todos podem usar a coisa toda (por isso concorrente), dentro dos limites da convivncia harmnica. Esta harmonia dificlima, tanto que os romanos chamavam o condomnio de mater discordiarum (me das discrdias), e realmente basta a gente se lembrar de como difcil dividir um carro/roupa com um irmo, pra gente saber como o condomnio invivel. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade no d para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extino do condomnio. Mas a lei permite o condomnio e para isto criou-se uma fico jurdica, de modo que cada condomnio na verdade s dono de uma frao ideal, de uma cota (ex: 50% se so dois donos, 33% se so trs donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomnio pode usar a coisa toda (1314). O condomnio uma exceo regra pela qual toda propriedade exclusiva (1231). O condomnio tambm

impede o exerccio pleno da propriedade, trata-se de um limite propriedade, pois embora cada condmino possa usar a coisa toda (1314), preciso respeitar a vontade dos outros condminos (p do 1314). No confundam comunho com condomnio; esta espcie e aquela gnero, ento todo condomnio ser uma comunho, mas nem toda comunho ser condomnio. A comunho de qualquer direito (ex: pai e me tm o direito em comunho de educar os filhos), enquanto condomnio apenas do direito de propriedade. Espcies de condomnio: a) voluntrio: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapio. forado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doao a vrias pessoas, herana para vrios filhos, os muros e rvores comuns (1327, 1 do 1297, 1282), etc.

b)

Direitos e deveres dos condminos: - utilizao livre e defesa da coisa conforme sua destinao (1314), cujo limite o direito dos demais condminos (p do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325). - arcar proporcionalmente com as despesas para conservao da coisa (1315) - os frutos da coisa devem ser divididos entre os condminos, e o condmino que causar dano coisa deve indenizar os demais (1319, 1326). - a qualquer momento o condmino pode pedir a diviso ou alienao da coisa (1320 e ); esta regra se justifica para extinguir o condomnio, fonte de muitas discrdias. Assim, se dez pessoas tm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa ser vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender

(1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, no prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administrao (ex: explorar uma fazenda para pecuria ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria. - dar preferncia a outro condmino quando algum quiser vender sua cota em coisa indivisvel; se a coisa divisvel (ex: terreno grande) no precisa dar essa preferncia (504) Administrao do condomnio: fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acfala e o caos se instala. Hierarquia e direo so muito importantes para o sucesso de qualquer negcio. Se os condminos no se entendem, o jeito pedir a interveno do Juiz. Extino do condomnio: se d por duas formas: a) diviso da coisa: quando a coisa divisvel (ex: uma fazenda grande), ento a qualquer momento, em ao imprescritvel, o condmino pode pedir a diviso e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinho; b) alienao da coisa: seja a coisa divisvel ou indivisvel, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro, e acabar com o condomnio, fonte de discrdias.

CONDOMNIO EDILCIO 1 Introduo: Este o condomnio em edifcios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo. O aumento da populao urbana, o alto preo do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importncia do condomnio em edifcio, e o direito no poderia deixar de regul-lo. No s nas metrpoles, mas nas cidades de mdio porte (ex: Caruaru) j se vem vrios edifcios. Alm do novo CC, a matria est regulada pela lei 4.591/64. O velho CC no previa pois no existiam edifcios cem anos trs. A recente lei 10.931/04 j mudou alguns

artigos do CC sobre condomnio, procurem esta lei e atualizem o cdigo de vocs. No condomnio edilcio existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomnio das reas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em conveno e regimento interno, como portaria, escada, circulao, playground, piscina, salo de festas, etc, com uma frao ideal para cada condmino (1331, 1 e 2). 2 - Personalidade: o condomnio edilcio no uma pessoa jurdica e nem pessoa fsica, sua personalidade anmala, e o novo CC manteve essa dvida, apesar do condomnio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomnio est mais perto de ser uma pessoa jurdica do que uma pessoa fsica, sendo representado pelo sndico (1347, 1348). Ao sndico cabe tambm administrar o condomnio e prestar contas assemblia geral. 3 - Instituio: surge o condomnio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomnios por incorporao (trata-se de um contrato de dir. comercial que prev a construo de um edifcio para a venda dos apartamentos; o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28). 4 - Regulamentao: alm da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomnios edilcios est sujeita a uma conveno e a um regimento interno. A conveno mais ampla, dispe sobre questes fixas de formao e funcionamento do condomnio (1334), e para ser mudada se exige aprovao de 2/3 dos votos dos condminos (1351). J o regimento interno deve ser feito separado e dispe sobre questes menores, dinmicas (ex: funes do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira s pelo elevador de servio, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assemblia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno). 5 Direitos e deveres dos condminos: os direitos esto no 1335 e os deveres so obedecer conveno e ao

regimento interno, alm do 1336. Dvidas antigas de condomnio so de responsabilidade do atual dono, obrigao real do 1345, que vincula a coisa, e no a pessoa do devedor. Fazer seguro obrigatrio, seu edifcio tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanes variadas previstas na lei e na conveno. O 1 do 1336 muito criticado por estimular a inadimplncia, porque s permite uma multa de 2% para a contribuio condominial paga em atraso. Em compensao, uma sano grave para o condmino que descumpre suas obrigaes ou tem comportamento anti-social est no 1337 e p, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa. 6 Obras no condomnio: 1341; percebam que as benfeitorias teis sempre exigem prvia autorizao, como eu defendo e expliquei a vocs desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenizao de benfeitorias. 7 Assemblia Geral: o Poder Legislativo do condomnio, enquanto o sndico representa o Poder Executivo. A AG a ltima instncia do condomnio, depois dela s o Poder Judicirio. Todos os condminos tm que ser convocados para as assemblias (1354). Existem assemblias ordinrias (todo ano, 1350), e extraordinrias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as fraes ideais (1352 e p). 8 Extino do condomnio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriao do edifcio (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma s pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui o contrrio do condomnio geral, visto na aula passada, pois para vender necessrio o consentimento de todos, enquanto no condomnio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).