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5 Passos para Arrematar Imveis

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AvisosLegais
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5 Passos para Arrematar Imveis
5passosparaArremataodeImveis

Esse documento pode te colocar frente de pelo menos 95% da populao do Brasil, no
que diz respeito a comprar um imvel por pelo menos 40% menos do que ele vale no
mercadohoje.
E ao participar do prximo webinrio voc vai estar tambm frente das outras pessoas
que estiveram l, aps ler a esse relatrio especial. Por isso eu sugiro fortemente que voc
leiaessedocumentoatofinal.
Vocprovavelmentejdevesaberoquevoutefalaragora,mascomo"Arepetioame
dahabilidade"euachoquenocustarepetir.

LeilodeimveisaformamaisEFICAZdeSISTEMATICAMENTEcomprarimvel
pormenosqueelevalenoMercadoaberto..
Eeuvouteexplicarporpartesoquequerodizercomisso.
Em primeiro lugar por quemais eficaz? Ora por que simplesmente, c entre ns, leilo
noanicaformadeseencontrarimveissendovendidoabaixodovalordeMercado.
H outias foimas ue se compiai um imovel ue que vale mil poi mil ieais Agoia
meperguntacomoeuseidisso?
Desde 2005, eu e meu irmo Erico nos consideramos caadores de profissionais de
imveis AVM. Para quem ainda no sabe AVM significa Abaixo do Valor de Mercado na
linguagemdequemcompraimveis.
Muito antes de eu entrar no mundo dos leiles, a gente organizava campanhas de
marketing entregando panfletos nas caixas de correios de casas ou at mesmo semforos
oferecendo uma compra rpida de imveis em troca de um desconto em seu valor real de
Mercado.
Esses clientes, que chamvamos de vendedores motivados, tinham um motivo para
vender, seja mudana de emprego, cidade, dividas ou at por que haviam achado um bom
negcioeprecisavamdeumainjeodedinheirorpida
Resumindo...Agentecaavabarganhas(oumelhor,imoveis AvN piofissionalmente
Masdevezemquandoavidanos manua valiosos sinais Pois ,umdiaeuestavaemum
bar tomando uma cerveja e explicando para um cara o que eu fazia,ento ele me diz as
palavias que mouificaiiam a minha viua paia sempie
Pra que gastar dinheiro com panfletagem para encontrar barganhas, se em leiles voc
podeencontrarmaisimveisAVMdoquejamaisteriadinheiroparaarrematar?
Esse cara um agente fiducirio da Caixa, um advogado que organiza o processo de
execuodeleiloesdaCEF.
Quando eu cheguei ao leilo eu fiquei impressionado tanto pelas oportunidades que
tinhamlcomopelofatodesestarnasala,euoadvogadodaexecuoeoleiloeiro,ouseja,
se eu tivesse me preparado eu poderia simplesmente escolher o imvel que eu queria
arrematar.
PROLEILESAPRESENTA
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Porissoeudigoquepossvelsimutilizaroutrosmtodosparafazerumaboacomprade
imvel.Equandoeudigoboasignificapagar40%amenosqueoseuvalordeMercado.
Masmuitosdessesmtodos
Ou no so sistemticos (no se repetem facilmente) como, por exemplo, a soite Pode
at ser que voc tenha sorte de receber um telefonema de algum querendo vender seu
apartamento de 100 mil por 60 mil mas isso no vai acontecer touo uia uo mesmo jeito
quenotododiaqueseganhanaloteria(meupaijoganamegasenaassiduamentepor40
anoseaindanoganhou,infelizmente!).
Ou o mtodo no eficaz, como no caso da minha panfletagem que custa um horror de
tempo e dinheiro para imprimir, distribuir, e depois lidar com o volume de ligaes para
filtrarasoportunidadesquesorealmenteinteressantes.
Agoravocpodeestarseperguntadoquetipodenegocioeupossofazeremleilo?
Eeucoleteiunsexemplosreaisue alguns uos visitantes uo PioLeiloes
Eu particularmente gosto de mostrar exemplos de diferentes pessoas para que voc veja
que no preciso ser um comprador profissional com anos de experincia para se dar bem
emleiloes.Muitosdessesnegciossoasprimeirasarremataesuessas pessoas
E no webinrio da prxima quinta voc vai aprender a como encontrar esse tipo de
oportunidade, porque voc vai saber "Como Encontrar os Melhores Leiles de imveis da sua
Cidade"noimportaondevocmorenoBrasil.
Agora para voc j sair na frente e poder aproveitar o mximo desse treinamento, o
primeiropasso:

OlHugo!Jtiveconhecimentodeumapessoaquearrematounoleiloumacasaa100metros
da praia em Guarapari (ES) h 1 ano e meio pelo valor de 150.000 e hoje j enjeitou 300.000.
Depois que assisti o seu vdeo, estou com idia de vender o meu apto que tenho na praia e entrar
nesta.Gosteimuitodovdeo.Parabns!Fernando.

Bom dia Hugo, vi seu vdeo e realmente a pura verdade tudo que voc disse. J participei de
vriosleilesjudiciaiscomaajudadeumadvogadoamigomeuetivesucesso,poisjganheinisto
maisde1MILHO.Eutenho3empresasemramosdiferentespretendolargartudoesmededicar
aosleiles.Obrigado.Eduardo

BoanoiteHugo!Suasdicassoexcelentes,voutecontarmeusnegciosem2008compreiuma
casapor13milreaiseemjaneirode2011vendipor50mil,comotinhafinanciado10milquiteie
fiquei com 40. Comprei outra por 25 mil, com custos de cartrio e indenizao de 3 mil reais vai
custarnototal30mil,hojetemumcarameligandoodiatodoparacomprarpor45mil,moralda
historiacomapenas3milreaisfiz50milissofantstico.Wedson

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1. Conhecerostiposdeleilodeimveis

-Quaissoostiposdeleilesquevocmaisvaiencontrar.
-Comocadatipodedessefunciona.
Lendoessedocumentoatofinalquevoc jsabermaisdeleilesquepelomenos95%
dapopulaodoBrasil.
EntoVamosl...
Ostiposdeleilesquevocmaisvaiencontrar:
-Judiciais
-Extra-Judiciais
-ConcorrnciaPblicaouLicitaes

LEILESJUDICIAIS
Um leilo judicial acontece quando o bem de algum penhorado pela justia e levado a
leiloparaqueodinheirodavendadessebem,nonossocasooimvel,sejausadoparapagar
umadvidajudicialqueessapessoatenha.
Por exemplo, o jogador Romrio teve um dos seus imveis leiloados judicialmente em
2009.Issoaconteceuporqueaex-mulheroprocessou pornopagarapensoalimentcia.O
juizdeuentoasentenaqueeledeveriaquitaressesvalores.
Como na poca ele estava quebrado e no tinha dinheiro para pagar, o juiz penhorou e
levoualeilojudicialumacoberturanaBarradaTijucanoRiodeJaneiroqueeletinhapara
que,comodinheirodessavendanoleilo,advidajudicialqueeletinhafossepaga.
Masomaisimportantequevocprecisasaberqueumimvelemleilojudicialsempre
levadoadoisleiles:
Noprimeiroleiloovalordolanceinicialigualaovalordeavaliaoquefoidadopelo
bem,seeunomeenganoesseapartamentodoRomriofoiavaliadoem8milhesdereais.
Caso ningum arremate o imvel no primeiro leilo ele levado ento a um Segundo
leilo,ondeobemnotemvalordelanceinicial,ouseja,emteoria,levaobemquemmaior
lanceder.
Em teoria voc poderia ter chegado ao leilo do apartamento do Romrio e ter dado um
lance de R$ 1.000,00 pelo imvel, e se ningum desse um lance maior que o seu voc
arrematariaoapartamento.
Agora eu digo em teoria porque, se isso tivesse realmente acontecido, quando o lance
chegassemodojuiz,eleprovavelmenteteriaanuladoaarremataoalegandoqueolance
dadoconstituiriaumpreovil.
Preo vil digamos, quando um bem arrematado por um preo abusivamente baixo,
como,porexemplo,vocarrematarumimvelavaliadoem8milhesdereaispor1.000reais
somente.Ecomoeuvousaberoquepreovil?
No existe um nmero correto pra isso, vai muito da interpretao do juiz. Mas o que os
leiloeirosgeralmenteaconselhamquevocpaguepelomenos60%dovalordeavaliaodo
imvel,porquecomessevalordificilmenteumlanceconsideradolancevilporumjuiz.
Mesmoassimaindatemgentequeadotaaestratgiadedarumlanceporumvalormenor
e esperar a interpretao juiz, e essas pessoas fazem isso porque elas sabem que se o leilo
for cancelado por esse ou por qualquer outro motivo vo receber o valor dado pelo lance
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inteiramente de volta e corrigido, por isso esse tipo de deciso depende muito do seu
conhecimentodaestratgiaquevocvaiadotar.
Agora que voc entendeu como os leiles judiciais funcionam vamos continuar com os
outios tipos ue leilo

LEILESEXTRAJUDICIAIS
Um leilo extrajudicial acontece quando um imvel retomado e levado a leilo pblico
sem que haja a necessidades de recorrer ao poder judicirio. Esse tipo de leilo ocorre
geralmente como fruto da inadimplncia do pagamento de um financiamento feito por
pessoas(tantofsicascomojurdicas)juntoainstituiesfinanceiras.
Eporqueocredorpodefazeressaretomadasemprecisarrecorrer justia?Porexistem
leisquepermitemqueessasexecuessejamfeitasdessaforma,oquesignificaqueessetipo
deleilocompletamentelegal.
Existem algumas leis que regem contratos de financiamentos e permitem execues
extrajudiciais,masasduasquevocmaisvaiencontrarso:
-ODecreto-Lei70/66
-Alei9514/97

A. DL70/66
O Decreto-Lei 70 foi criado no ano de 1966 como uma forma do governo incentivar as
instituies financeiras aconcederemcrdito paraa populao, porqueuma execuocomo
essa, feita por meio da justia, chegava a demorar de 5 a 10 anos enquanto feita de forma
extrajudicialelademoravaemmedia5meses.
No entanto, esse DL diz claramente que apesar do credor no precisar recorrer justia
prafazeressaexecuoelenopodefaz-lasozinho,eledevenecessariamentecontratarum
AgenteFiducirioparafazeraexecuo.
AgenteFiducirionadamaisqueumainstituiofinanceiracadastradanoBancoCentral
para fazer esse tipo de execuo. Ento bem provvel que nesses leiles voc veja uma
pessoarepresentandooagentefiducirio,ecomcertezaessaumapessoainteressantepra
vocconversaretirarassuasdvidascomrelaoaoleilo.
histria sempremuito legal, maso mais importante que voc precisa saber que um
banco, a Caixa Econmica Federal, por exemplo, at porque esse um tipo de leilo que a
gente v acontecer bastante com a Caixa, antes de retomar e passar o imvel para o nome
deletemquenecessariamentelevaresseimvela2leiles:
Noprimeiroleiloovalordolanceinicialomaiorentreovalorde avaliao,eovalor
dosaldodevedordoinadimplente,ouseja,ovalordadvidaqueeleaindadevepagar.
SeningumarremataroimvelnoprimeiroleiloelelevadoaoSegundoleilo.Ali,em
teoriaassimcomonosleilesjudiciais,oimvelnopossuilanceinicial.
Mas aqui novamente isso s na teoria porque na prtica o que acontece voc ver o
prpriocredor,obanco,porexemplo,darumlanceinicialpeloimvelpraevitarqueeleseja
arrematadoporlancevil.
Pravocterumaidiaeujpresencieicentenasdeleilesdessetipoeununcaviumleilo
dessesquejnotivesseumlancemnimonoSegundoleilo.

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B. Lei9514/97
Ento a outra lei de rege execues judiciais que ns temos a Lei 9514/97. Essa lei foi
criada em 1997 e deixou a execuo extrajudicial ainda mais gil e menos onerosa para o
credor.Nessaleiocredornoprecisacontratarumagentefiducirio,comonoDL70/66,por
exemplo.
Mas o importante saber que nessa lei o imvel tambm tem que necessariamente ser
levadoa2leilesantesdeserretomadopelocredor:
No primeiro leilo o valor do lance inicial igual ao valor de avaliao dado para o
imvel.
SeningumarremataroimvelvaientoparaoSegundoleiloondeovalordeavaliao
igualaovalordosaldodevedor+ovalordasdvidasatrasadas(condomnio+IPTU)queo
imveltenha.
Por isso nesse leilo as dvidas pendentes do imvel j so quitadas e incorporadas ao
valordolance,diferentedosoutrosleilesondevoctemquearcarcomovalordasdvidas
caso arremate o imvel, e por isso deve levant-las antes de fazer a sua arrematao para
saberexatamenteoqueestcomprando.
Dica: dvidas pendentes um assunto que assusta boa parte das pessoas interessadas em
leilo,masumavezquevocsabecomantecednciaovalordasdvidasatrasadasqueoimvel
queteinteressatem,svocdiminuiressevalordolancemximoquevocestdispostoadar
peloimvel.
Exemplo:sepordeterminadoimvelvocpagarianomximoR$100.000edescobriuque
ele tem R$ 20.000 de dvidas atrasadas, o seu lance mximo passa a ser agora de R$
80.000,00.Dessaforma,mesmocomasdvidas,vocspagariaoplanejado.

Eseningumarrematarosimveisemnenhumdosdoisleilesoqueacontece?
Ocredoradjudicaoimveleaqueleimvelpassaaserdele.
AgoranocasodaCaixaEconmicaFederal,porexemplo,queumbancopblico,elano
podesimplesmentevenderoimvelcomoelabementende,elatemquefazeressavendapor
umaLicitaoeumadasmodalidadesdelicitao,inclusiveaqueacaixamaisusaparafazer
essavendaaconcorrnciapblica.

CONCORRNCIAPBLICA.

Aconcorrnciapblicalembrabastanteumleilo,maspossuiumprocessodiferente.Nela
os lances no so orais como num leilo, eles so entregues por escrito dentro de um
envelopefechadoemlocal,dataehorapreestabelecidosnoedital.
Alm da proposta do lance a pessoa deve tambm fazer um pagamento de um sinal
geralmente gira em torno de 5% do valor de avaliao do imvel, e depois de feito esse
pagamento o comprovante deve ser anexado a sua proposta por escrito para que ela seja
consideradavlidapelacomissoquejulgaaspropostas.
Vamossuporqueemumaconcorrnciapblicavocgostoudeumimvelquefoiavaliado
em100milreaisepossuiumlancemnimode59mil,evocgostariadefazerumaproposta
de64milporele.
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O primeiro imvel que arrematei em leilo da Caixa, l em Campo Grande-

MS, foi atravs de seus conselhos e conhecimentos, plenamente absorvidos por
mim.OImvelaquireferenciado(umapartamentode3quartosETUDOOMAIS,
em uma rea privilegiada de Campo Grande-MS, a cerca de 10 minutos do
Centro(ap),arremateiporexatosR$48.600,00,ehojejencontreiofertapara
vend-loporincrveisR$110.000,00).Faamais,muitomais,poisvococara.
UmForteAbrao.Aucion.

Ento alem de voc preencher a proposta por escrito, voc deve pagar 5 mil de sinal,
anexaressecomprovantenasuapropostaecolocartudoissonoenvelope,lacrareentregar.
Depois disso, na data, hora e local predeterminados no edital do leilo ocorrem as
aberturas e validaes das propostas, e dentre as proposta vlidas vence aquela de maior
valorporaqueledeterminadoimvel.
Seasuapropostaforavencedora,vocfazopagamentodovalorquevocprops,menos
ovalordosinal, quejfoipago.Seasuapropostanoforvencedoravocrecebeovalordo
sinaldevolta.
Seasuapropostaforavencedoraevoc desistirdela,aivocnorecebedevoltaovalor
dosinal.
Resumidamenteessessoosprincipaistiposdeleiloqueexistem,sevocquerarrematar
umimvelpor40%amenosqueelevalehojenomercadosabercomofuncionacadatipode
leiloecomoelaborarumaboaestratgiadearremataoessencial.

DICA:PorqueessetipodeprocessogeraoportunidadesAVM(isto,imveissendo
vendidosabaixodovalordemercado?).
Eu imagino que esteja muito claro para tudo mundo aqui que nesses leiles o segundo
LeiloapresentaumatimaoportunidadedecomprarumimvelAVM,porqueagente vimos
que em alguns casos ele nem possui lance inicial e que so os interessados que fazem esses
lances.
Agora a grande sacada que muita gentesimplesmenteignora o primeiroLeilo porque,
comoagenteviu,ovalordolanceinicialdependediretamentedovalordeavaliaodoimvel
eemteorianingumquercomprarumimvelpelovalordemercado.
S que o essas pessoas no sabem que muitas vezes a avaliao do imvel nem
refeita,ouseja,usamovalordecompradoimvela10,15anosatrseaessevaloraplicado
um ndice de correo ao longo desses anos, o que com certeza no reflete a valorizao de
mercadoqueoimvelteve.
Ou ainda, quando a avaliao refeita ela no comeo do processo de execuo, e
principalmente nos leiles judiciais esse processo costuma demorar e a avaliao acaba
ficandodesatualizada.
E o resultado de disso que agente tem um imvel em primeiro Leilo sendo leiloado
abaixo do valor de mercado e com uma concorrncia at menor, porque a maioria das
pessoas ficou l esperando o segundo Leilo. Portanto, nunca ignore o primeiro Leilo, para
noperderoportunidadescomoesta...

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Bemjquevocjsabeelinhasgeraisostiposdeleiloesexistentesvamosaopasso2.

2. DefinirumObjetivoclaroparaosleilesdeimveis.
Esse um passo fundamental. Nada vai fazer sentido para voc se voc no tiver claro e
presentenasuacabea...
1Oresultadoquevocqueralcanar
2-OPORQUvocqueroresultado.
Soessesdoispontosquevoguiamparaosucessoquandovocseperdesuaorientao
noseuquotidiano.
Ento eu gostaria que voc escrevesse agora em um papel o que voc quer atingir ao
comprarumimvelemleilo:
Aquivoalgumasopesparavocconsiderar:
1) Compraroseuprimeiroimvelporumpreomaisbarato
2) Comprarpararevender
3) Comprarparaalugar.
4) Comprarparaacumular.
5) Criar um novo negcio e oferecer para mediar negcios de leiloes para outros
ganhandoassimumacomisso...
Sevoctiveroutroresultadocomleilestudobem.Essessosexemplos...
Escreveuqualoseuresultado?
Agoravemomaisimportante:
Porque voc quer atingir esse resultado? Ou melhor, quais so os benefcios que esse
resultadovaitrazerparasuavida?
Porqueteressesdoispontosnasuacabeatoimportante?Porqueaprenderalgonovo
demandaenergiae,nomeucaso,teroresultadoeobeneficiopresentenaminhacabeao
quememotivanaturalmenteainvestiressaenergianoaprendizadodealgonovo...
No meu caso o meu objetivo comprar para revender e assim girar o meu capital
construindo um patrimnio de forma rpida solida e com ativos de qualidade, sem ter que
dependerdosmovimentosdomercadoparatersucesso.
Porqueeufaoisso?
PorqueissomedaLIBERDADEeINDEPENDCIAePAZINTERIOR.
LeilodeImveismedoretornofinanceironecessrioparaeunoterquedependerde
umempregoparaviver.Nohnadadeerradoeterumemprego,mascomaliberdadeque
euconsigo,eudecidoQuando,OndeeoQuantotrabalharoutirarfrias...Istonotempreo
paramim...
Independncia:Omeunegcionodependeseopreodomercadovaiparacimaoupara
baixa.Isto,eucomproumimvelde100milpor60mileponto.Onegciovaidardinheiro
mesmoseomercadonosubir.Comomuitosoutrostiposdeatividadesacoisanoassim...
Tenhoalgunsamigoscujafelicidadediretamenteproporcionalaonumerodondicedas
aes. Em um dia eles esto super felizes por que o mercado subiu, no dia seguinte,
desesperadosporqueomercadodesceu...
OfatoquecomIndependnciaeLiberdadeeutenhopazinterior.Edifcilacharalgohoje
quemetiraosono.
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Eporissoqueinvistoenergiaemcadavezmeaperfeioaremleilodeimveis.
Agoia como uiiia o pai ue um gianue amigo meu Caua cabea uma sentenaisto,os
seusresultadoserazespodem(edevem)serdiferentesdosmeus.Oqueimportaaquieque
vocostenhaclaramentepresentesnasuacabea.
Umavezquevocdefiniuosseusobjetivosoprximopasso

3. Determinar se o imvel desejado est abaixo do valor

demercado

EssaumadasregrasfundamentaisdoHUGO:
Nuncapaguevalordemercadoporumimvel.NUNCA!
Se voc quiser pagar valor de mercado por um imvel procura um corretor que mais
fcil.
Paradeterminarseoimvelestabaixodovalordemercado.Vocprecisaentenderque
emleiloexistemdoistiposdecusto:
-CustoDireto(Preodearrematao)essesopagosnoatodaarremataoouatalguns
diasdepoisdependendotoleilo.
-CustoIndireto(comissodoleiloeiro,potenciaisdividas,comissoparavendadoimvel,
custodedesocupaoeoutraspendnciasqueoimveltenha)
Porisso,ocustodoimvelcalculadodaseguinteforma:

Custo=CustoDireto+CustoIndireto

Eessecustotemquenecessariamentesermenorqueovalordemercado...
Umexemploqueeupossodardeumimvelquevaliaporvoltade500milreais.
Eu arrematei por 196mil. E com a comisso do leiloeiro e dividas de IPTU e condomnio
tiveocustototalde240.Agoramesmocomcustosindiretosde44mileleaindafoiumtimo
negocio.
Portantonomeimportaocustodasdvidasecomisses.Oque importaqueototaldo
CustoDireto+CustoIndiretosejabemmenorqueovalordemercado.
Para determinar esses custos importante, primeiramente, ler o Edital! TODO LEILAO
TEMUM!

Edital.
Umavezquevocquevocencontrarumleilodeumimveldoseuinteresse,aprimeira
coisaquevocvaifazerlercuidadosamenteoeditaldesseleilo.
Porqueesseeditalodocumentoquedefineasregrasdoleilo.Issopodeparecermuito
obvio mas tem muita gente que passa batiuo poi isso acha que poique j o quinto leilo
desse mesmo leiloeiio que eu vou eu no pieciso lei o euital touo mas aquele leilo
especfico pode ter alguma particularidade como a uma forma de pagamento diferenciada,
porexemplo,quesoeditalvaipoderdizer.
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Almdisso,noeditalvocvaiencontrarduasinformaesmuitoimportantesqueso:
-Osdadosdapessoaqueestperdendooimvelnoleilo,maisespecificamenteoCPF
eonome.
-Aoutrainformaoonmerodoprocessoquelevouoimvelaleilo,casooleilo
sejaumleilojudicial.
Umavezquevocleuoeditaleescolheuosimveisdaqueleleiloqueseencaixamnoseu
objetivooprximopassoavaliaresseimvelparasaberoquoabaixodovalordeMercado
vocvaipagarporesseimvelnoleilo.

Avaliaroimvel.
No existe formula certa para chegar nesse valor, voc vai descobrir isso fazendo uma
visitaaolocaldoimvel,olharalocalizao,veroquetempertoquepodeagregarvaloraele,
por exemplo, ele fica perto de ponto de nibus? Estao de metro? Fica perto de algum
comercio,supermercado?Vocpodeaproveitaressavisitaeversetemalgoanunciadoalinas
redondezas,ligarnosanncios,perguntarcomooimvel,quantoestsendopedidoporele,
enfimconheceroMercadodaquelarea.
Depois voc pode ir ao prdio ou condomnio onde fica esse imvel e conversar com o
porteiroousndicodoprdio,perguntarsetemalgumimvelavendaali.
Por quanto ele foi vendido? Quanto tempo ele demorou a ser vendido? Esses so dados
essenciais para que voc possa formar a sua opinio sobre o valor de Mercado daquele
imvel.
E depois que voc fizer isso voc pode ir conversar com imobilirias ou corretores que
atuemnaquelarea,perguntaraopiniodelessobrevalordeMercadodalieconfrontarisso
comasuaprpriaopinioquevoctevecomassuaspesquisas.
Inclusive, isso um hbito que tenho para tudo o que eu fao, que fazer as minhas
pesquisas e chegar minha opinio, e depois confrontar essa opinio com a de um
especialista na rea. Acreditem, quando voc mesmo faz consegue informaes muito mais
precisaseaprendemuitomais.
DessaformavocpodeterumaboaestimativadovalordeMercadodaqueleimvel.
Depois disso, o prximopasso levantar os custos que voc vai ter paracomprar aquele
imvelemleilo.
Oprimeirodelesquantoqueleimvelespecficotemdedvidaspendentes.

DvidasPendentesdoimvel.
Quandovocarremataumimvel,asdvidaspendentesdeIPTUecondomnioficamsoba
sua responsabilidade, ou seja, voc que vai ter que quit-las (isso faz parte do custo
indireto).
Isso assustamuita gente,mas se voc j souberdeantemo quaissoe quanto so essas
dvidas,issodeixadeserumproblemapoissvocabater ovalordasdvidadovalorque
vocpagariapeloimvel.Porexemplo,seeupagaria50milporumapartamentoedescubro
queeletem10mildedvidaspendenteseusimplesmentevoupagar40milapartirdeagora.
Ecomovocdescobreessasdvidas?
As dvidas de condomnio voc tem que ir ao imvel e conversar com o sndico ou a
empresa que administra o condomnio. s voc explicar a situao a eles de que o imvel
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estindoaleiloequevocestalicomoumpossvelarrematanteeinteressadoemresolver
essadvidapendente.
Quandovocfazissoboapartedasvezesossndicossosupersolcitoseajudambastante
nessesentido,muitasvezeseujfuiatconvidadoaentrarnacasadelesparatomarumcaf.
Eissovocjpodefazerquandoforfazeraquelavisitaparaavaliaroimvel.
AsoutrasdvidasquevocvaiterquelevantarsoasdvidasdeIPTU.
Para levantar essas dvidas voc vai ligar na secretaria de Fazenda do Estado ou na
prefeitura da cidade, dependendo de onde voc more, explicar a situao que o imvel est
indo a leilo e que voc precisa levantar as dvidas de IPTU atrasadas e informa o nome e o
CPFdequemesttendooimvelleiloado,quevocpegounoedital.
Eseoeditalnotiveressasinformaes,comoacontececomalgunsleilesjudiciais,voc
usaonmerodoprocesso,quevoctambmpegounoeditaleencontraessasinformaesno
prprioprocessodeexecuo.
Sabendo disso, as prximas informaes que voc vai levantar so as pendncias
jurdicasdoimvel.
Essas, voc consegue ver ao tirar uma certido de ONUS REIAS do imvel, uma certido
quevocconseguetirarnoCartriodeRegistrodeImvelondeoimvelfoiregistrado.
Isso outra coisa que acaba assustando as pessoas, mas as pendncias jurdicas esto
sobre o imvel alm daquela que est levando imvel a leilo, elas caem quando voc
arremataoimvel,poiselasestosobreodonodoimvelenosobreoimvelemsi,como
ocasodasdvidasdecondomnioeIPTUquenocaem.
Entoissonotemqueassustarningumporqueoimportantesabersevocvaiprecisar
darbaixaemalgumacoisaquandoarremataroimvel,praquevocsaibadeantemotudoo
quevocvaiterquefazercomrelaoaesseimvel.
Depoisvocprecisaverificaroestadodeocupaodoimvel.
Entoquandovocforfazeraquelavisitaparaavaliarelevantarasdvidasdecondomnio
voctambmvaiaproveitaraviagemparachecaroestadodeocupaodoimvel.
Eleestmesmoocupado?Porquesvezesconstanoeditalqueeleest,masquandovoc
chegaldescobrequenaverdadeelefoiabandonadopeloantigodono.Seeleestiverocupado
mesmo,quemqueestocupando?uminquilinodoantigodonoouoprprioantigodono?
Saberdissofazumagrandediferenanahoradefazeradesocupao?
Opa,faleiaquiapalavraproibida...
Hugomasseoimveltiverocupadoeuouvidizerquevouterquedesocupar...
Issorealmenteverdade,eeuentendoporqueesseassuntofazcomquetantagentedeixe
de fazer negcios, at porque no comeo eu tambm tinha medo disso, deixei de fazer boas
arremataesporcausadisso.
Ateudescobrircomoacoisarealmentefunciona.Depoisdisso,desocupaonuncamais
foiumproblemapramim.
Se o ocupante for um inquilino, maravilha, basta voc notific-lo que voc o novo
proprietrio do imvel e negociar com ele o que vai ser feito. como se voc comprasse de
algumumimvelqueestivessealugado.Tranquilo.
Seoocupanteforoantigoproprietrioempessoavoctemduasopes:
-Primeirotentarfazerumacordoparaeledesocuparamigavelmente.Eurecomendo
do fundo do meu corao tentar um acordo com a pessoa antes de partir para uma
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5 Passos para Arrematar Imveis
desocupaojudicial.Aquelahistriadeque quem peiue um imovel no sai ue lnemmorto
LENBA
Boa parte das pessoas no gosta de se expor e passar constrangimento, e uma
desocupao judicial com oficial de justia e at mesmo, no ultimo dos casos, a policia
batendonaportaextremamenteconstrangedor.
Por isso se voc se apresenta para essa pessoa como o novo arrematante do imvel e
algum que entende a situao difcil que a pessoa est passando e que quer resolver da
melhorformapossvel,voctemsimboaschancesdeconseguirumacordo.
Eupelomenoscostumooferecerduascoisasaofazerumacordo:
a. Primeiro oferecer um prazo para a pessoa desocupar, para que ela tenha um
tempoderespirarseorganizarparadesocupar.
b. Seissonoforsuficienteeuofereoumacordofinanceiro,geralmenteeuofereo
paraelaoqueeugastariaseeufosse fazeradesocupaojudicial,paraquedessa
formasejamaisumauxilioparafazeressadesocupao.
O importante ser extremamente precisocom osprazos que voc d paraa pessoa para
noteraberturaparaumanovanegociao.
c. E se isso no der certo voc deve ento fazer uma desocupao judicial. Para
fazerissobastaconseguirumbomadvogado,eentrarcomumaaodeImissode
Posse.
Feito isso ou o Juiz vai mandar a pessoa desocupar o imvel, ou por algum motivo,
cancelar a arrematao que voc fez. Se isso acontecer, voc recebe todo o seu dinheiro de
voltaecorrigido.
Ouseja,ouapessoadesocupaouvocrecebeoseudinheirodevoltaecorrigido.
timo! Agora que voc levantou todas essas informaes voc vai poder colocar tudo na
pontadolpisparapoderdefinirovalormximoqueestdispostoapagarporaqueleimvel
especfico naquele leilo e vai calcular tambm a previso de retorno sobre o investimento
quevocvaifazer.

4. LevantarCapitalparaaArrematao

Com essa estratgia pronta, o prximo passo saber se voc vai fazer um financiamento
para pagar a sua arrematao. Eu particularmente conheo duas formas de financiar essa
arrematao:
1)Fazer um financiamento no banco. Eu pelo menos no gosto muito dessa opo por
que:
-No so todos leiles que aceitam qualquer financiamento, por exemplo, nos poucos
leiles da Caixa com essa opo, s aceito carta de crdito da prpria CEF, por isso voc
acabaficandolimitadoparaarrematar.
-Vocjtemqueestarcomessacartadecrditopr-aprovadaemmosnodiadoleilo,e
como esse processo infelizmente burocrtico no Brasil pode ser que voc perca a
oportunidadedearrematarporqueofinanciamentonosaiu.
-OsjurosdessesfinanciamentospodemsairmuitoaltosnoBrasil.
2)FazerumfinanciamentoutilizandoomtodoqueeuchameidePeixeAssado.Aidiae
pegartodasessasinformaesquevocreuniueoretornoesperadosobreoinvestimentoe
transformartudoissoemumapropostaparaserapresentadaainvestidoresprivados.
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5 Passos para Arrematar Imveis
Isso porque existe muita, mas muita gente mesmo por ai que tem dinheiro, vontade de
investir,masquenoquerounopodecolocaramonamassa.
Essas pessoas no querem aprender a pescar, elas querem o peixe pronto e assado ali na
frente delas. E tudo que elas querem algum que saiba encontrar boas oportunidades e
saibaexecutaressesnegcios.
Onegciodtocertoqueeuparticularmentejlevantei200milreaisem2diasapenas
prafazerumaarrematao.

5. IraoLeiloparaArremataroImvel
Edepoisdetudoissoaisirparaoleiloedizeroseulancelparaoleiloeiro.
Eterapossibilidadedefazernegcioscomesse...

Porm de nada adianta voc ter o quntuplo do conhecimento que eu e meus advogados
temostodosjuntossevocnosouberondeacontecemosleilesdasuacidade.
Porquese voc souberonde acontecem esses leiles voc no vaiestar na salae hora do
leilo para fazer a sua arrematao e nessa quinta voc tem a oportunidade mpar de
aprender exatamente isso. E l voc vai aprender tambm a lei fundamental para se ter
sucessocomleilesdeimveis.
Vocjdeuoseuprimeiropassolendoessedocumentoatofinal,massevocnoestiver
inscritoeacessarpontualmentenapginadetransmissodowebinrionessaquinta,como
sevoctivessenadadoemorridonapraia.
Eeunoqueroqueissoacontea.
Portanto anota a data e hora desse webinrio na sua agenda, no seu celular, cola um
bilhetenoseucomputadoreficaatentoaoseuemail!
Atasaladetransmisso.

Umabrao,
Hugo.

Bomdia,seuvdeobeminteressante,souadvogadoearremateiumimvelporR$
75.000, j tenho a posse e vale R$ 150.000 para uso aos fins de semana, ainda no
resolvi vender. Continue assim Sr Hugo, voc vai ajudar as pessoas que necessitam de
informaes,parabnscaroamigos.Atenciosamentegrato.Dr.Anderson.