Relatorio

ESTUDO DE VIABILIDADE DE OCUPAO
PRAIA DA MOCOCA
Maro / 2010
Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190
CARAGUATATUBA
O Municipio de Caraguatatuba considerado a capital do Lioral Norte do Estado de So Paulo, localizada a 186km da capital, com cerca de 96.125 habitantes IBGE 2009, distribuidos em uma rea de 485km, o centro mais populoso e importante comercialmente de toda regio. Caraguatatuba possui 18 praias, mata Atlntica preservada, a cidade privilegiada com belas paisagens. Conta com infra-estrutura de hotis, restaurantes, pousadas, bares, choperias, shopping center, boates supermercados e muito mais.
ESTUDO DE VIABILIDADE DE OCUPAO

PRAIA DA MOCOCA
GLEBA
A Praia da Mococa est localizada prxima Foz do Rio Mococa, entre as praias Cocanha e Tabatinga no Municpio de Caraguatatuba, local mais prximo para sadas Ilha do Tamandu, que fica sua frente. O aproveitamento da Praia tem sido pela implantao de condomnios fechados, com acesso pela Rodovia Br 101, km 225/226, tambm principal acesso a aqui denominada Gleba Porto Verde Mar , objeto de futuro desenvolvimento. O mais recente condominio Condominio Residencial Villagio Porto Fino - apresenta residencias de padro mdio-alto, muitas ainda em construo. A vizinhana da Praia de Tabatinga est a indicar continuidade de desenvolvimento para implantao de residenciais e estrutura de comrcio contemplando lazer, recreao e estadia de padro mdio alto, pela qualidade ambiental e proximidade dos condomnios l existentes. A Lei de Zoneamento vigente Lei Municipal N de 1992 e suas alteraes indica aproveitamento muiltiuso, com nfase em residencial e lazer/resort. Consideraes especficas da Gleba Porto verde Mar revelam a existncia de ruas j implantadas, a existncia de vegetao mais pxima foz do Rio Mococa, configurando uma estrutura linear de aproximadamente 500 (quinhentos metros) de praia por aproximadamemnte 200 (duzentos metros) de profundidade.
LOCALIZAO DA REA : GLEBA PORTO VERDE MAR

LOTEAMENTO MAR VERDE RIO MOCOCA
RODOVIA RIO/SANTOS
GLEBA
PRAIA DE TABATINGA CONDOMNIO COSTA VERDE E GAIVOTAS
PRAIA DE MOCOCA
CONDOMNIO VILLAGIO PORTO FINO
ACESSOS
LOTEAMENTO MAR VERDE
GLEBA
PRAIA DE MOCOCA
PRAIA DE TABATINGA
GLEBA PORTO VERDE MAR
GLEBA
ESTRUTURA DA PROPRIEDADE Propriedade da empresa Porto Verde Mar Comercial de Empreendimentos Imobilirios Ltda., possuindo rea de 82.140,40 m, foi objeto de nova verificao perimetral o que indicou a existncia de 104.000 m, portanto sujeita a retificao para apurao final de suas dimenses finais. Em planta cadastral datada de 1987 (Empresa COTA Topografia) delimitou-se a primeira dimenso acima mencionada. J em 2009, nova planimetria apontou a segunda dimenso . O imovel encontra-se matriculado sob n 31.737 rea de terras no Registro de Imveis de Caraguatatuba, acrescido da matricula n 25.027 do mesmo registro area alodial de terras. Acompanha as matriculas mencionadas Certido de Situao de Aforamento/Ocupao firmado junto SPU Superintncia do Patrimonio da Unio ocupao de reas de marinha.
CARACTERIZAO DA GLEBA no possuindo reas vulnerveis tais como: declividades, fragilidade geolgica, corpos dgua e vegetao significativa alm de das margens do Rio Mococa, apresenta no limite anterior delimitao com a rea de domnio do DER Br 101. Localizada na Zona Urbana do Municipio, tem proximidade de rede de abastecimento de gua, tem eletrificao, canais de gua pluvial transporte coletivo urbano e equipamentos comunitrios nas proximidades: posto de sade, escolas municipais e estaduais, delegacia de polcia, creche e centro comunitrio. Observa-se que o recentemente desenvolvimento de pesquisas e implantao pelo Governo do Estado do gasoduto e instalaes de pesquisa para o Progama do Pre-Sal, faz de Caraguatatuba um potencial de crescimento esperado da ordem de 20 000 novos empregos, gerando demanda por moradia qualificada.
A anlise de potencial para empreendimento imobilirio deve considerar, portanto, a diversidade de usos para uma populao de poder aquisitivo mdio e mdio alto, estrutura de lazer e recreao e hospedagem , permitindo a edificao de residenciais de moradia definitiva e no apenas sazonal. Para efeito de analise potencial imobilirio, foram verificadas as diretrizes municipais de implantao simulando-se ocupaes para os diversos usos permitidos, resultando em uma ocupao mdia de 40% (quarenta por cento) da rea total. O remanescente estaria, ento,sendo utlizado para a preservao das reas de preservao permanente , implantao de sistema virio de acesso e distribuio, reas verdes e demais exigidas pela legislao municipal vigente. O RAP Relatrio de Impacto Ambiental realizado em 2004 e ora revisado (SELA Licenciamentos e Projetos) aqui sumarizado em suas relevantes consideraes para fins de desenvolvimento urbano.
DESENVOLVIMENTO NO ENTORNO: EMPREENDIMENTO EXISTENTE Loteamento MAR VERDE - Lanado em 1983 pela Costa Verde Ltda. e
administrado pela SAMAVE desde 2001.
CONSIDERAES AMBIENTAIS Desde o ano de 2004 a gleba vem sendo monitorado pelos proprietrios com a elaborao de um Laudo Ambiental contemplando flora, fauda, hidrogeologia, geologia e demais caracteristicas ambientais , laudo este revisado em 2009/2010, apresentando caractersticas ainda existentes , exceo feita ao desenvolvimento j adiantado de condominio residencial lindeiro. So verificaes do RAP: VEGETAO PREDOMINANTE Localizada na planicie costeira ao norte da Estncia Balneria de Caraguatatuba, a Praia Mooca sofreu ao longo dos anos intervenes antrpicas, , com aes pequenas mas continuas, resultando em modificaes mportantes pela retirada de espcimes, assentamentos agricolas, abrigo de populao caiara vivendo da pesca e pequenas atividades agricolas. Visita de campo observou que a gleba apresenta indicativos de um plantio abandonado de cultura de cana-de-acar, alterao de solo talvez por deslizamento provocado por deslizamentos de chuvas passadas , trazendo lama e vegetao para a regio. Prximo ao Rio Mococa, na faixa de manquezal prpriamente dita, com 1.441,42 m (1,75% da rea total) observa-se o dompnio de uma nica espcie vegetal tpica de locais onde h terra firme e ambiente salobro de fundo de bacias e rios. medida que vai se afastando a faixa de mangue - poro leste/sudeste para poro noroeste/oeste a vegetao altera a sua fisionamia destacando-se espcies com nomes populares como: algodeiro de praia, caractersticos de transio de mangue para terra firme. So encontradas tambm embabas, guapuruvus, epcies de teras firme s e que ococrrem em reas degradadas plantios e deslizamentos como mencionados. Encontra-se no interior da gleba grandes faixas com dompinio de gramneas capim colonio. Cabe ressaltar que neste dompnios so encontrados lixos urbanos, descarte de entulho e indicao de
pastagem de animais. Estes indicadores apontam para medidas de conteno dos acessos enquanto a gleba no seja urbanizada, podendo servir para invases e usos no condizentes com seu estado e localizao. Como caracterizao geral so observadas as seguintes condies: - menos de 2% da rea manquezal sem alterao e ebm representado pelas espcies ocorrentes; - APPs reas de preservao permanente protegidas por dispositivos constitucionais e por leis , decretos e resolues da legislao federal, estadual e local, impe restries para sua utilizao , cabendo portanto em primeira recomendao: . preservao dos macios da poro leste - ~ 27.723,40 m - esta rea encontra-se cortada pelo acesso principal . observar que 6% da rea no encontra possivel classificao de vegetao segundo as normas existentes. FAUNA A observao e anlise de indicios de presena de aves tpicas no caracterizou espcies ameaadas de extino, mas sim, a presena de bem-te-vis e rolinhas; na borda leste observadas espcies caracteristicas de brejo : os ananai e pia-cobra restritos s reas ao longo das guas. Aves regfistradas no local so generalistas, pouco exigentes a qualidade ambiental, enquanto que outras aparentemente j desapareceram do local. Deduz-se que por no apresenta um fragmento contnuo de vegetao de porte razovel e no apresentar conectividade com matas vizinhas, pode ter levado extino local de algumas espcies que habitam a regio. A observao de armadilhas e arapucas no interior da floresta vizinha demonstra o grau de perturbao existente na gleba. INFRAESTRUTURA SANEAMENTO BSICO: A implantao de sistema de distribuio de gua de responsabilidade do empreendendor. A operao e manuteno de responsabilidade da concessionria local Sabesp, atrvs de Termo de Doao da rede implantada.Igualmente para a
coleta e afastamento de esgoto, cuja rede interna, de responsabilidade de implantao pelo empreendendor, dever ser interligada rede pblica existente. Conforme declarao da concessionria o abastecimento de gua dever prever obras de interligao entreo sistema pblico localizado na esquina da Av. Joo Gonalves Santana com a Rua Bolivia, no bairro Praia da Cocanha. J o esgoto coletado dever ter seus efluentes lanados na ETE Massagua Rodovia Manoel Hipolito Rego SP55 km 86+390, com possivel necessidade de aumento de sua atual capacidade. H coleta e destinao de lixo cuja periodicidade definida pela municipalidade. ARRUAMENTO Verfica-se a existncia de ruas oficiais, cortando o interior da gleba, parcelando em pores definidas , com formao de demembramentos da matricula original a ser averbadas. - Leis Municipais e arruamento: . Lei N 1.442/2007 denomina boqueiro a via pblica da orla da Praia Mococa . Lei N 1.443/2007 denomina So Roque a segunda via pblica de acesso Praia Mococa sentido caraguatatuba/Ubatuba . Lei N 1.444/2007 denomina Frei Galvo a terceira via pblica de acesso Praia Mococa sentido Caraguatatuba/Ubatuba . Lei N 1.445/2007 denominada Santa Paulina a primeira via pblica de acesso Praia Mococa sentido Caraguatatuba/Ubatatuba Estas vias e reas verdes e de lazer, alm de eventuais novos acessos e distribuidoras virias, devero ser arborizadas e ser objeto de projetos paisagisticos, conforme indicado nas diretrizes municipais e demais institutos ambientais federal e estadual.
ELETRIFICAO Foi observado o posteamemto e fornecimento de energia, ao longo da via da orla martima.
LEGISLAO MUNICIPAL USO E OCUPAO DO SOLO

LEI DE ZONEAMENTO N 200, de 22 de junho de 1992 e Alteraes ZONEAMENTO MUNICIPAL Esto definidas para a gleba as seguintes zonas de uso e ocupao: ZONA 3 ZONA RESIDENCIAL TURSTICA - zonas de predominncia de loteamentos destinados a populao flutuante.
CATEGORIAS DE USO PERMITIDOS NA Z3: PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO R1 - 02 - Habitao Unifamiliar. lote mnimo de 360m . frente mnima de 10m . taxa de ocupao permitida de 0.5 . coeficiente de aproveitamento de 1.0 em at 2 pavimentos ( recuos a serem observados). permitida edificao secundria trrea. Dever ser respeitada a taxa de 10% da rea do lote para manuteno/recuperao da cobertura vegetal; R1.03 - Habitao unifamiliar. lote mnimo de 450m . frente mnima de 12,5m . taxa de ocupao permitida de 0.5 . coeficiente de aproveitamento de 1.0 em at 2 pavimentos ( recuos a serem observados). permitida a construo de edificao secundria. Dever ser respeitada a taxa de 15% da rea do lote para manuteno/recuperao da cobertura vegetal;
R1.04 - Habitao unifamiliar. lote mnimo 1.500m. . taxa de ocupao permitida de 0,3 . coeficiente de aproveitamento de 0.6 ( recuos a serem observados) . Dever ser respeitada a taxa de 50% de rea com manuteno/recuperao da cobertura vegetal.
PARCELAMENTO DO SOLO - CONDOMINIO R2.02 - Condomnio Horizontal: Correspondente a mais de uma habitao por lote. - rea mnima do terreno dever ser de 600m - frente mnima de 15m - taxa de ocupao permitida de 0,40 - coeficiente de aproveitamento de 0,80 em at 2 pavimentos - permitido ate 10% para usos de: zeladoria, administrao, depsito, vestirio e lazer obedecendo os mnimos exigidos pelas leis sanitrias. Caractersticas: Os recuos obrigatrios so de 4m de frente, 2m em ambos os lados e nos fundos. Dever ser prevista 1 vaga de estacionamento para cada unidade com ate 120m de rea til e 2 em unidades com mais de 120m. Nesta categoria de uso dever ser respeitada a taxa de 20% de reas com manuteno/recuperao da cobertura vegetal. Para o uso comum ficam liberados os recuos de fundos e laterais. R3.01 - Edificao Residencial Multifamiliar Vertical : . lote mnimo de 600m . frente mnima de 15m. . taxa de ocupao permitida de 0,4 . coeficiente de aproveitamento de 1.6 em ate 3 pavimentos sobre pilotis.
Caractersticas: os recuos obrigatrios so de 6.0m de frente: 3m de ambos os lados e 3m de fundos. Devendo ser prevista 1 vaga de garagem para cada unidade com at 120m de rea til 2 vagas por unidade com rea til acima de 120m. As reas edificadas no pavimento trreo destinadas portaria; zeladoria e lazer no devero exceder a 40% da rea construda do pavimento tipo e no sero computadas no clculo do Coeficiente de Aproveitamento. Nesta categoria de uso dever ser respeitada a taxa de 20% de rea com manuteno da cobertura vegetal. R3.02 - Edificao Residencial Multifamiliar Vertical : . lote mnimo de 1.000m . frente mnima de 20m. . taxa de ocupao de 0.30 . coeficiente de aproveitamento de 2.0 com ate 9 pavimentos mais o pavimento trreo. Caractersticas: Os recuos obrigatrios so de 5m em ambos os lados e de 4m de fundo e 6m de frente, sendo prevista 1 vaga de garagem para cada unidade ate 120m e 2 vagas para unidade com rea til acima de 120m. As reas edificadas no pavimento trreo destinadas a portaria, zeladoria e lazer no sero computadas no clculo do Coeficiente de Aproveitamento. Nesta categoria de uso dever ser respeitada a taxa de 20% de rea com manuteno/recuperao da cobertura vegetal. R3.04 - Edificao Residencial Multifamiliar Vertical : . lote mnimo de 600m . frente mnima de 15m. . Taxa de Ocupao de 0,40, sendo permitido at 10% para uso comum . Coeficiente de Aproveitamento de 0.80 em at 2 pavimentos, permitida a construo de habitao no andar trreo, obedecendo os recuos obrigatrios, vagas e estacionamento, rea de manuteno/recuperao e cobertura vegetal, zeladoria e lazer os mesmos critrios estabelecidos para R2-02.
USOS NO RESIDENCIAIS PERMITOS S1 - Servio de mbito Local - estabelecimentos de servio que atendem as necessidades cotidianas, servio de bairro, compreendendo as atividades S1.2 ( estdio fotogrfico, barbeiro, cabeleireiro, escritrios e consultrios de profissionais liberais); S2 - Servios Diversificados - estabelecimentos de prestao de servio de uso eventual, tais como: assessoria fiscal e tributaria, administradoras de imveis, agencias bancarias, agencias de empregos, agencias de passagens, propaganda, turismo, noticias, copiadoras, escritrios, despachantes, editoras, seguradoras, incorporadoras, processamento de dados, seguradoras, administradoras, tapearias, clinicas e laboratrios, cursos profissionalizantes e especficos (lnguas, fsica, esportes), associaes cientificas, profissionais e sindicatos. S4 - Servios de Turismo e Lazer - So estabelecimentos inerentes as atividades tursticas e lazer tais como: S4.01 - estabelecimentos de hotis, penses e motis; S4.02 Servios de Apoio ao turismo e Lazer pousadas. consideram-se Pousadas: apartamentos com banheiro privativo, destinado a hospedagem temporria, contendo uma recepo, rouparia, vestirio, salo de caf e cozinha. A construo de pousadas, devero atender as seguintes normas: . Lote mnimo de 600,00m . com frente mnima de 15,00m . taxa de ocupao de 50% . coeficiente de aproveitamento 1,5, . recuos mnimos em ambos os lados de 2,00m, 3,00m de recuo mnimo de fundos e 5,00m de recuo de frente. . nmero mximo de pavimentos ser de 03 unidades, podendo ser trreo ou pilotis mais 02 pavimentos. Poder ser destinada na rea interna do imvel a comercializao de produtos, para maior conforto dos hspedes, tais como: artesanatos e artigos de praia. Devero ser destinadas vagas de estacionamento para no mnimo 2/3 dos quartos ou unidades. No caso da construo em mais de um bloco, a distancia entre os mesmos no poder ser inferior a 3,00 metros.
QUADRO DE POSTURAS DAS CATEGORIAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

CATEGORIA DE USO R1 - 02 R1 - 03 R1 - 04 LOTE MNIMO 360 450 1.500 N PAV MXIMO 2 2 T.O MX 0.5 0.5 0.3 C.A MX 1.0 1.0 0.6 FRENTE MNIMA 10 12 15 FRENTE 4.0 4.0 4.0 RECUOS FUNDO 2.0 2.0 5.0 LATERAL 1.5 1.5 5.0
MULTIFAMILIAR
R2 - 02 R3 - 01 R3 - 02 R3 - 04 600 600 1.000 600 2 3 9 2 0.4 0.4 0,3 0,4 0.8 1,6 2,0 0,8 15 15 20 15 4.0 6,0 6,0 4,0 2,0 3,0 4,0 2,0 2,0 3,0 5,0 2,0
ESPECIFICAES RELEVANTES PARA PARCELAMENTOS

No caso de reas a beira-mar, reas situadas a at 500m, paralelamente a rea de marinha, essas vias sero distantes, entre si, at 200m, ajustandose as divisas entre os lotes ou glebas, sempre que possvel. Em nenhuma hiptese, e sob nenhum pretexto, poder ser impedido o livre acesso pblico as praias do Municpio. A percentagem de reas pblicas previstas neste artigo no poder ser inferior a 35% da gleba. No caso de desmembramentos, ou que a rea a ser desmembrada seja superior a 6.000m2, a porcentagem ser de 7% da rea total. Todos os lotes resultantes de parcelamento, desmembramento e/ou loteamento, devero ter frente mnima de 10m, para as vias de circulao. Nos loteamentos, as reas destinadas ao sistema de circulao, a implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, bem como a espaos livres, de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista para a gleba. Fica definida, na orla martima, uma faixa com largura de 33m a partir da linha de primeira vegetao (jundu) nas praias e 15m nas costeiras, onde somente sero autorizadas edificaes e instalaes que visem recreao e o lazer esportivo, ou seja, parques, jardins, quadras de esportes, piscinas, marinas, rampas de acesso e garagens para barcos, bem como, cais e instalaes destinadas a atender pescadores em locais pblicos determinados pela Prefeitura. Os lotes com testada para a orla martima, as habitaes multifamiliares verticais, somente podero utilizar a categoria de uso tipo R3-03. Na categoria de uso R3 sero permitidas at 5 unidades por pavimento tipo, por bloco, de vendo haver um recuo de 6m entre os blocos. Os terraos abertos e/ou descobertos no sero computados como rea til no calculo de quantidades de garagens nem no calculo do coeficiente de aproveitamento. O recuo de frente para edificaes residenciais de ate 02 pavimentos situadas nas vias pblicas confinantes com as praias, ser de 6m e acima de 2 pavimentos obedecera o recuo de 8m.
Devero ser previstas e delimitadas no projeto, areas para estacionamento de veculos nas seguintes propores: - para R 1 - R 2 , 1 vaga para cada unidade; - para R3. 01 vaga para cada unidade ate 120m de rea til e 2 vagas por unidade com rea til acima de 120m; - hotis e motis - 2/3 das unidades: - camping - 1 vaga para cada barraca ou trailler; - supermercados - 1 vaga para cada 30m de rea construda; - para as demais categorias de uso, acima de 400m, 1 vaga para cada 80m ou frao de rea construda. As construes das categorias de uso R1 em terrenos de ate 12m de largura, podero encostar em uma das laterais sendo exigido 3m de recuo na lateral oposta desde que na face encostada da construo principal no ultrapasse a 60% do comprimento do lote e tambm no exceda a altura de 7.5m. Observa-se que a existncia de ruas oficiais poder ser indicativa em desmembramento em lotes uma vez j parcelado o solo pelas vias existentes. Esta hiptese poder ser avaliada pela municipalidade uma vez que a legislao vigente no menciona esta hiptese.
SIMULAO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO
POTENCIAL DE OCUPAO O potencial de ocupao da Gleba Porto Verde Mar tem como base os ndices urbansticos apresentados pela Lei do Zoneamento vigente procurando elencar diversidade de usos, compondo ambientes de moradia e lazer com preservao ambiental e sustentabilidade. Considerou-se em um primeiro modelo o potencial mximo permitido e um segundo modelo de ocupao diversificando as reas para edificaes nos diversos ndices urbansticos permitidos por uso, resultando em ocupao de mdia densidade. Em ambos os casos foram consideradas reas para comrcio e servios. Um terceiro modelo apresentado considerando a subtrao de rea construda residencial de uma sub-gleba para destinao ao uso POUSADA. Observa-se a diminuio de rea construda dado os ndices urbansticos legais serem inferiores para este tipo de uso. Para efeito de potencial construvel, no foi adotado parcelamento na modalidade loteamento, pois de baixo aproveitamento.
MODELOS DE OCUPAO
MODELO I - A Tabela 01 considerou o Uso R03-02 Edificao Residencial Multifamiliar Vertical para quantificao das reas Lquidas de ocupao e clculos estimativos para reas de Construo. Para as SUB-Glebas Residenciais a Taxa de Ocupao adotada 30% e Coeficiente de Aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 09 (nove) andares mais, conforme indicativos do zoneamento legal. Para a SUB-Gleba Comercial a Taxa de Ocupao adotada de 40% e o Coeficiente de Aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 04 (quatro) andares. O resultado obtido para ocupao de rea Lquida da Gleba de 43.037,30 m uma rea de Construo de 86.074,60 m. Este modelo contempla edifcios de at 9 (nove) pavimentos, distribudos nas sub-glebas resultantes do arruamento existente ou aprovado ruas oficiais e edifcios de 6 (seis) pavimentos nas sub-glebas frontais a orla de praia, com o objetivo de manuteno de densidade mdia de ocupao.
TABELA 01 - RESIDENCIAL MXIMA COM REA COMERCIAL REA Gleba Gleba Gleba Gleba Gleba Gleba Gleba m Taxa de Ocupao 30% (m) Coeficiente de Aproveitamento 2,0 (m) Nmero de Pavimentos
01 7.961,00 2.388,30 02 6.802,50 2.040,75 03 9.210,00 2.763,00 04 3.965,40 1.189,62 05 6.600,00 1.980,00 06 1.900,00 570,00 07 2.714,00 814,20 rea Prevista para Construo
15.922,00 9 (nove) 13.605,00 6 (seis) 18.420,00 9 (nove) 7.930,80 6 (seis) 13.200,00 9 (nove) 3.800,00 6 (seis) 5.428,00 6 (seis) 78.305,80m
REA
Taxa de Ocupao 40% (m)
Coeficiente de Aproveitamento 2,00 (m)
Nmero de Pavimentos
Comercial 3.884,40 1.553,76 rea Prevista para Construo
7.768,80 4 (quatro) 7.768,80m
rea Liquida rea Total para Construo
43.037,30 m 86.074,60 m
MODELO II - A Tabela 02 considerou os Usos R03-02 - Edificao

Residencial Multifamiliar Vertical e R02-02 - Condomnio Horizontal para quantificao das reas Lquidas de Gleba e estimativas de reas de Construo , mantendo-se o uso comercial. Para o as SUB-Glebas Residenciais foram adotados: R03-02 com taxa de ocupao 30% e coeficiente de aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 09 (nove) andares. Esto sendo considerados parte em ocupao de 6 (seis) pavimentos e parte em R02-02 com taxa de ocupao 40% e coeficiente de aproveitamento 0,8, nmero de pavimentos mximo de 02 (dois) andares. As sub-glebas foram dividas em 1/3 de suas dimenses a ttulo de quantificao experimental. O objetivo a distribuio em linhas de frente para a orla martima, com aumento do nmero de pavimentos na direo do acesso principal ao longo da Br. 101, configurando uma ocupao decrescente quanto mais prxima da orla. Tem-se, assim, densidade mdia com taxas de ocupao compensatrias pela diminuio de acessos. Para a Gleba Comercial a taxa de ocupao 40% e o coeficiente de aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 04 (quatro) andares. Este modelo, para a mesma rea Lquida do Modelo I - resulta em rea para Construo de 65.713,08m.
TABELA 02 - RESIDENCIAL MISTO COM REA COMERCIAL REA Gleba 01 Empreendimento 01 Empreendimento 02 rea Prevista m Taxa de Ocupao 30% (m) Coeficiente de Aproveitamento 2,0 (m) Nmero de Pavimentos
7.961,00 3.980,65 1.194,20 3.980,65 1.194,20 para Construo
7.961,00 9 (nove) 7.961,00 6 (seis) 15.922,00m
REA Gleba 02
m 6.802,50
Nmero de Pavimentos
Empreendimento 01 6.802,50 2.721,00 rea Prevista para Construo
5.442,00 5.442,00m
2 (dois)
REA
Nmero de Pavimentos
Gleba 03 9.210,00 Empreendimento 01 4.605,00 1.381,50 Empreendimento 02 4.605,00 1.381,50 rea Prevista para Construo
9.210,00 9 (nove) 9.210,00 6 (seis) 18.420,00m
REA
Nmero de Pavimentos 2 (dois)
Gleba 04 3.965,40 Empreendimento 01 3.965,40 1.586,16 rea Prevista para Construo
1.268,92 1.268,92m
REA
Nmero de Pavimentos 9 (nove) 6 (seis)
Gleba 05 6.600,00 Empreendimento 01 3.300,00 990,00 Empreendimento 02 3.300,00 990,00 rea Prevista para Construo
6.600,00 6.600,00 13.200,00m
REA
Gleba 06 1.900,00 Empreendimento 01 1.900,00 760,00 rea Prevista para Construo

1.520,00 1.520,00m
REA
2.171,36 2.171,36m
REA
Nmero de Pavimentos 4 (quatro)
Gleba Comercial 3.884,40 Empreendimento 01 3.884,40 1.553,76 rea Prevista para Construo
7.768,80 7.768,80m
43.037,30 m 65.713,08m
MODELO III - A Tabela 03 manteve os ndices do Modelo II para os Usos R03-02 - Edificao Residencial Multifamiliar Vertical e R02-02 Condomnio Horizontal para quantificao das reas Lquidas para Ocupao e clculos para rea de Construo e mudana de uso da SubGleba 1 para POUSADA. Para o as Glebas Residenciais temos R03-02 com taxa de ocupao de 30% e coeficiente de aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 09 (nove) andares. Para R02-02 , taxa de ocupao de 50% e o Coeficiente de Aproveitamento 1,5, nmero de pavimentos mximo de 03 (trs) andares. Para a Gleba da Pousada a Taxa de Ocupao 40% e o Coeficiente de Aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 04 (quatro) andares. Para a Gleba Comercial est mantida a taxa de ocupao 40% e o Coeficiente de Aproveitamento 2,00, nmero de pavimentos mximo de 04 (quatro) andares. O resultado uma rea de Construo estimada de 61.732,58 m.
TABELA 03 - RESIDENCIAL MISTO COM REA COMERCIAL E POUSADA REA m Taxa de Ocupao 50% (m) Coeficiente de Aproveitamento 1,5 (m) Nmero de Pavimentos 3 (trs)
Gleba 01 - POUSADA 7.961,00 Empreendimento 01 7.961,00 3.980,50 rea Prevista para Construo
11.941,50 11.941,50m
REA
5.442,00 5.442,00m
REA Gleba 03 Empreendimento 01 Empreendimento 02 rea Prevista
9.210,00 4.605,00 1.381,50 4.605,00 1.381,50 para Construo
9.210,00 9.210,00 18.420,00m
REA
1.268,92 1.268,92m
REA Gleba 05 Empreendimento 01 Empreendimento 02 rea Prevista
6.600,00 3.300,00 990,00 3.300,00 990,00 para Construo
6.600,00 6.600,00 13.200,00m
REA
Gleba 06 1.900,00 Empreendimento 01 1.900,00 760,00 rea Prevista para Construo
1.520,00 1.520,00m
REA
2.171,36 2.171,36m
REA
Nmero de Pavimentos 4 (quatro)
Gleba Comercial 3.884,40 Empreendimento 01 3.884,40 1.553,76 rea Prevista para Construo
7.768,80 7.768,80m
43.037,30m 61.732,58m
ANEXOS ANEXO I ANEXO II MATRICULA AFORAMENTO URBANSTICA
ANEXO IIICERTIDO DE CONFORMIDADE PREFEITURA MUNICIPAL DE CARAGUATATUBA.
ANEXO IV LEIS DE MELHORAMENTOS PBLICOS RUAS OFICIAIS
GLOSSRIO AREA CONTRUDA Soma total das projees horizontais dos pavimentos de uma obra de construo, cobertos ou no, tais como: residncias, edifcios, fbricas, escolas, praas, vias, etc. A rea edificada um tipo de rea construda. AREA LIQUIDA - rea de terreno resultante de arruamento, excludas vias e demais reas publicas. ZONEAMENTO Divisa das zonas urbana e de expanso urbana, delimitadas por lei, em zonas ou espaos especializados de uso e ocupao do solo, de forma predominante. TAXA DE OCUPAO Relao entre a rea da projeo, no plano horizontal, da construo e a rea do lote. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO Relao entre a rea edificvel, ou rea construda e a rea do lote. PARCELAMENTO DO SOLO Arruamento com respectivas reas pblicas com duas modalidades: loteamentos e desmembramento. LOTEAMENTO Tipo de parcelamento do solo caracterizado pela abertura de novas vias de acesso a lotes ou prolongamento das j existentes, sendo os lotes destinados edificao para fins urbanos. DESMEMBRAMENTO Parcelamento do solo urbano em que se aproveita o sistema virio existente, sem a construo de novas vias, prolongue e altere os j existentes. Em caso de parcelamento existente possvel a implantao de: CONDOMINIO Propriedade ou domnio em comum de um bem, tendo cada condmino, ou proprietrio, uma frao autnoma do bem ou, caso de bem indivisvel ou ainda no dividido, uma frao ideal do bem, no caso, lote com dimenses passveis de receber as edificaes em recinto fechado. RESIDENCIAL UNIFAMILIAR HORIZONTAL residncias isoladas, em lotes individualizados, correspondendo a uma famlia de ocupantes, usualmente at dois pavimentos. RESIDENCIAL MUILTIFAMILIAR VERTICAL edifcios de dois ou mais pavimentos, sobrepostos, em andares de mltiplas unidades unifamiliares.
ANEXO - ZONEAMENTO ECOLGICO-ECONMICO DO LITORAL NORTE
LEI N. 10.019, DE 3 DE JULHO DE 1998
Z2M
Z2
Z2ME
Z-2 - Zona que apresenta alteraes na organizao funcional dos ecossistemas primitivos, mas capacitada para manter em equilbrio uma comunidade de organismos em graus variados de diversidade, mesmo com a ocorrncia de atividades humanas intermitentes ou de baixos impactos. Em reas terrestres, essa zona pode apresentar assentamentos humanos dispersos e pouco populosos, com pouca integrao entre si; Critrios de Enquadramento: - ecossistema funcionalmente pouco modificado - cobertura vegetal alterada entre 5 e 20% da rea total - assentamentos nucleados com acessos precrios e baixos nveis de eletrificao e de carter local
- captao de gua para abastecimento semi-coletivas ou para reas urbanas - reas ocupadas com culturas, entre 2 e 10% da rea total (roas e pastos) - declividade entre 30 e 47% baixadas com inundao. Metas Ambientais: - manuteno funcional dos ecossistemas e proteo aos recursos hdricos para o abastecimento e para a produtividade primria, por meio de planejamento do uso, de conservao do solo e saneamento simplificado - recuperao natural - preservao do patrimnio paisagstico - reciclagem de resduos - educao ambiental. DECRETO N 49.215, DE 7 DE DEZEMBRO DE 2004 A delimitao da Zona 2 Terrestre - Z2T considera, entre outras, isolada ou conjuntamente, as seguintes caractersticas scio-ambientais: - elevada recorrncia de reas de preservao permanente, observadas as restries previstas pela Lei Federal n 4.771, de 15 de setembro de 1965, e de risco geotcnico; - existncia de reas contnuas de vegetao em estgio avanado de regenerao e fauna associada, com ocorrncias de supresso ou de alterao de at 30% da cobertura vegetal, observadas as restries previstas pelo Decreto Federal n 750, de 10 de maro de 1993; - ocorrncia de reas com declividade mdia entre 30% e 47%; - reas sujeitas inundao. A gesto da Z2T dever objetivar as seguintes diretrizes: - manter a funcionalidade dos ecossistemas, garantindo a conservao dos recursos genticos, do patrimnio histrico, paisagstico, cultural e arqueolgico;
- promover programas de manuteno, controle da poluio e proteo das nascentes e vegetao ciliar com vistas a garantir a quantidade e qualidade das guas. Na Z2T, os Planos e Programas objetivaro a meta de conservao ou recuperao de, no mnimo, 80% da zona com cobertura vegetal nativa garantindo a diversidade biolgica das espcies. Na Z2T so permitidos os seguintes usos e atividades: - aqicultura; - minerao com base nas diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor Regional de Minerao, respeitadas as disposies do Plano Diretor Municipal; - beneficiamento dos produtos de manejo sustentado. Respeitados a legislao ambiental, a Resoluo CONDEPHAAT n 40/85 que estabelece o tombamento da Serra do Mar e o Plano Diretor Municipal, ser admitida a utilizao de at 20% da rea total da propriedade para a execuo de edificaes, obras complementares, acessos e instalao de equipamentos afins, necessrios ao desenvolvimento das atividades anteriormente descritas. ZONEAMENTO MARINHO A delimitao da Zona 2 Marinha - Z2M considera, entre outras, isoladas ou conjuntamente, as seguintes caractersticas scio-ambientais: - estrutura abitica e alterada por atividades antrpicas; - comunidade biolgica em bom estado, mas com perturbaes estruturais e funcionais localizadas; - existncia de atividades de aqicultura de baixo impacto ambiental; - ocorrncia de atividades de recreao de contato primrio. A gesto da Z2M dever observar as seguintes diretrizes: - manter a funcionalidade dos ecossistemas garantindo a conservao da diversidade biolgica, do patrimnio histrico, paisagstico, cultural e arqueolgico; - promover a manuteno e melhoria da qualidade das guas costeiras.
Na Z2M so permitidos os seguintes usos e atividades: - pesquisa cientfica e educao ambiental relacionadas conservao da biodiversidade; - manejo auto-sustentado de recursos marinhos, desde que previsto em Plano de Manejo aprovado pelos rgos ambientais competentes; - pesca artesanal e amadora; - extrativismo de subsistncia; - ecoturismo. - aqicultura de baixo impacto; - estruturas nuticas Classe I e II; - recifes artificiais; - manejo sustentado de recursos marinhos, desde que previsto em Plano de Manejo aprovado pelos rgos ambientais competentes.

Relatorio

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Relatorio

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

ESTUDO DE VIABILIDADE DE OCUPAO

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

ESTUDO DE VIABILIDADE DE OCUPAO

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

LOCALIZAO DA REA : GLEBA PORTO VERDE MAR

CONDOMNIO VILLAGIO PORTO FINO

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

LOTEAMENTO MAR VERDE

GLEBA PORTO VERDE MAR

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

LEGISLAO MUNICIPAL USO E OCUPAO DO SOLO

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

QUADRO DE POSTURAS DAS CATEGORIAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

ESPECIFICAES RELEVANTES PARA PARCELAMENTOS

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

SIMULAO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 2,00 (m)

Comercial 3.884,40 1.553,76 rea Prevista para Construo

7.768,80 4 (quatro) 7.768,80m

rea Liquida rea Total para Construo

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

MODELO II - A Tabela 02 considerou os Usos R03-02 - Edificao

7.961,00 3.980,65 1.194,20 3.980,65 1.194,20 para Construo

7.961,00 9 (nove) 7.961,00 6 (seis) 15.922,00m

Av Cidade Jardim 68 / Jd Europa 01454 000 So Paulo SP Tel 11 3081 8190

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 0,8 (m)

Empreendimento 01 6.802,50 2.721,00 rea Prevista para Construo

Taxa de Ocupao 30% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 2,0 (m)

9.210,00 9 (nove) 9.210,00 6 (seis) 18.420,00m

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 0,8 (m)

Nmero de Pavimentos 2 (dois)

Gleba 04 3.965,40 Empreendimento 01 3.965,40 1.586,16 rea Prevista para Construo

Taxa de Ocupao 30% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 2,0 (m)

Nmero de Pavimentos 9 (nove) 6 (seis)

6.600,00 6.600,00 13.200,00m

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 0,8 (m)

Nmero de Pavimentos 2 (dois)

Gleba 06 1.900,00 Empreendimento 01 1.900,00 760,00 rea Prevista para Construo

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 0,8 (m)

Nmero de Pavimentos 2 (dois)

Gleba 07 2.714,20 Empreendimento 01 2.714,20 1.085,68 rea Prevista para Construo

Taxa de Ocupao 40% (m)

Coeficiente de Aproveitamento 2,00 (m)

Nmero de Pavimentos 4 (quatro)