WINDSON ALVES DE S PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO CRECI N 17770. CNAI 02433.

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEL.

IMVEL: RUA: RIO HUDSON N 816 BAIRRO: RIACHO DAS PERAS CONTAGEM MINAS GERAIS.

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEL. INTRODUO Visa o presente parecer atender a solicitao da Sra. Lcia Moreira Rezende Alves, CPF: 003.127.966-09.
RUA SAFIRA N 483, BAIRRO PRADO BELO HORIZONTE MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

Este Parecer de avaliao atende aos requisitos da NBR 14.653-2 Avaliao de Imveis Urbanos, e da LEI 6530/78 que regulamenta a profisso de corretores de imveis, e a resoluo 1.066/2007 do COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imveis. A avaliao obedece aos critrios mercadolgicos da norma brasileira da ABNT. OBJETIVO O objetivo do presente parecer avaliar o imvel dentro dos parmetros de comercializao do mercado imobilirio. OBS: Devido ao carter urgentssimo de solicitao da avaliao, no houve tempo hbil para emisso de alguns documentos emitidos pelo cartrio de registro de imvel da comarca de Contagem. Todas as informaes de propriedade, nus, gravames, idade, reas de terreno e de rea construda esto baseadas na matricula fornecida pela solicitante e estar anexada a esse parecer. INDENTIFICAO DO IMVEL Uma casa de alvenaria, residencial, localizada rua Rio Hudson n 816/826 com rea construda de 123m que tomou o numero 816 e o terreno ao lado que mede 180, com a largura de 10 metros, registrado no cartrio de registro de imveis da comarca de Contagem, sob a matricula n 44.535 (QUARENTA E QUATRO MIL QUINHENTOS E TRINTA E CINCO). O imvel encontra-se em nome de OTAVIANO AVELINO REZENDE, CPF: 108.874.466-91. DESCRIO DO IMVEL rea do imvel: Aproximada de 360m, limites e confrontaes de conformidades com a planta aprovada pela prefeitura municipal desta cidade. TERRENO: Frente 36metros Fundos 10 metros Total 360m

CASA: rea construda 123m (aproximadamente), mais 237m de rea no utilizada para moradia, devido ao estado que se encontra, sendo descrita em seguida no parecer e demonstrada atravs de fotos. Casa de alvenaria de dois pavimentos.
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FRENTE DO IMVEL: Muro em alvenaria na frente da casa citada e muro pr fabricado na frente do lote usado para guardar entulho, porto de garagem feito com resto de lato, dois portes de acesso sendo um de metalon que d acesso a casa e outro de lato que d acesso ao lote com frente de 36 metros de comprimento. JARDIM: Onde seria o lugar para jardim, um dos herdeiros usa para guardar resto de tudo que sobra de um bar. O caminho para este lado do imvel bastante irregular, visto que o imvel se encontra abaixo do nvel da rua, ficando o mesmo sob uma galeria. OBS: Quando chove este pedao do lote fica sempre debaixo dgua. Por este motivo, foi construda uma casa ao lado que pertence famlia, j que a casa antiga de aproximadamente 40 anos fica sempre alagada. Local propcio proliferao de animais peonhentos e ratos. PAVIMENTO TRREO: Existe um poro constitudo de 02 quartos, 01 sala, 01 banho e rea de servio. Descrio do acabamento: sala com paredes em reboco grosso sem massa corrida nas mesmas, piso de cho batido (Grosso), janela e porta em metalon, dois quartos com paredes sem massa corrida, um quarto com piso em taco e outro com piso de cho batido (Grosso), banho social com paredes sem azulejo, a fiao do banheiro est toda exposta, o banheiro no tem Box e as louas so todas de poca, possui grandes infiltraes e no tem ventilao j que o mesmo tem a janela voltada para a cozinha. Cozinha sem ventilao, fiao solta, azulejos fixados at a altura do meio da parede, piso em ardsia e tambm com grande infiltrao. rea de servio com iluminao precria, apresentando muito mofo e infiltrao e piso grosso. OBS.: Casa com bastante infiltrao, mofo, trincas, sem clarabia. Est casa imprpria para moradia. Porm, no momento mora um casal a espera da concluso do formal de partilha. PAVIMENTO SUPERIOR: Para ter acesso a casa superior necessrio subir uma escada externa que d acesso a varanda da casa. Varanda com parapeitos em balaustre. Sala pequena com paredes sem revestimento, piso cermica. Copa pequena, piso cermica Circulao da casa com iluminao indireta, acesso para trs quartos. Quartos com pisos em cermica, sem armrios, esquadrias em metalon e madeira. Banho Social com piso e paredes revestidos em cermica. Cozinha pequena conjugada com a rea de servio, piso em cermica e paredes revestida. Esquadrias externas todas em metalon sem pintura personalizada. As portas da casa so todas de aglomerado.
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A casa no possui nenhum luxo como porto eletrnico, cerca eltrica, gs canalizado, nenhuma climatizao especial e aquecimento de gua. O piso do pavimento superior todo em cermica comercial, menos a garagem sendo o piso grosso. Garagem coberta com estrutura de madeira e telha de amianto para dois carros. . Estado de conservao Pavimento trreo possui um pssimo estado de conservao, sem nenhum cuidado com a fiao da parte eltrica, manuteno hidrulica e to pouco com a aparncia do local. Precisando ainda de alguns reparos, com colocao de vidros, remoo de mofo e infiltraes. ANLISE MERCADOLGICA: O imvel avaliado caracteriza-se por ser um imvel simples. Apresenta caractersticas populares como localizao, dimenso do terreno, localizada em cima de uma galeria de gua pluvial e esgoto. O padro de construo bsico. O bairro estabelecido por pessoas de classe media. VISTORIA DO IMOVEL: A vistoria do imvel foi realizada no dia 25 de julho de 2010. METODOLOGIA AVALIATRIA: Considerando-se a particularidade do imvel, optou-se pela utilizao involutiva onde o valor do imvel determinado pela soma do valor do terreno mais o valor da rea construda. Utilizou-se ainda o mtodo comparativo direto de dados de mercado que define o valor atravs da comparao com dados de mercados assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas ao imvel avaliado. AVALIAO AVALIAO DA CASA: Devido baixssima incidncia de imveis similares ao imvel avaliado no mercado imobilirio, a pesquisa focou-se nos imveis com o mesmo padro construtivo, estado de conservao, idade e localidade no mesmo bairro do imvel avaliado. A pesquisa de mercado realizada a partir do dia 25 de julho de 2010, baseou-se em informaes das diversas imobilirias que comercializam imveis no bairro onde situa-se o imvel avaliado. O valor indicado atravs da pesquisa refere-se rea construda da casa, levando em conta o tamanho do terreno. A pesquisa indicou que o n de CUB`S baixo/m para comercializao somente da rea construda do imvel, nas condies em que se encontra, de R-8 R$ 750,45 CUB`S/m.
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Assim temos que o valor da casa : rea construda da casa X valor do CUB = valor da casa. Valor da casa = 123m X R$ 750,45 = R$92.305,35 Buscou-se ainda pesquisar, atravs contato direto, imobilirias da regio para levantamento do preo do imvel supracitado. Imobilirias pesquisadas: JC IMOVIS Rua Aqurio n 636 bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.jc-imoveis.com GIAN REIS Rua Rio Mantiqueira n 109 bairro Novo Riacho/ Contagem. Fone: 3396.4030 MARTE IMVEIS Rua Marte n 1001 bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.marteimoveis.com.br JARDIM RIACHO IMVEIS- Av Marte n 150 bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.jardimriachoimoveis.com.br BRASILTERRAS Rua Bunganvile n 49 bairro Eldorado/Contagem. www.brasilterrasimoveis.com.br Redes de imobilirias pesquisadas: www.redefleximoveis.com.br www.netimoveis.com.br www.redemorar.com.br www.redehabitar.com.br

AVALIAO DO TERRENO: Para avaliao do terreno utilizamos o mtodo involutivo que se baseia no estudo de viabilidade tcnico-econmica para apropriao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas e condies do mercado. DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL Valor do imvel = valor da casa + valor de meio lote Valor do imvel = R$ R$92.305,35 + R$ 91.000,00 = R$ 183.305,35

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CONCLUSO do entender do perito avaliador que os valores para o imvel avaliado so: VALOR MDIO ESTIMADO: R$ 181.305,35 (Cento, Oitenta um Mil, Trezentos Cinco Reais e Trinta Cinco Centavos) Limite inferior = R$ 179.000,00 Limite superior = R$ 183.305,35 VALORES SEM HONORRIOS DE CORRETAGEM ENCERRAMENTO O corpo do laudo composto de 06 (seis) paginas todas de um lado s, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. 29 de julho de 2010

WINDSON ALVES DE S PERITO AVALIADOR IMOBILIRIO CRECI 17770 CNAI 02433 ANEXOS: Imagem de Satlite Google Earth Matricula do imvel Levantamento fotogrfico Fontes de pesquisa Dados do avaliador

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