Avaliação em Massa - Ministério Das Cidades

Discusso, anlise e identificao de solues para problemas e casos prticos
ISBN 978-85-7958-028-4
NACIONAL DE
DAS CIDADES
PROGRAMA
9 788579 580284
CAPACITAO DAS CIDADES
Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria
Apoio:
Avaliao em massa de imveis para fins fiscais
Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais:

Discusso, Anlise e Identificao de Solues para Problemas e Casos Prticos
Realizao:
G O V E R N O
F E D E R A L
CAPACIDADES
CON HECER PARA CRESCER
LINCOLN INSTITUTE
O F L A N D P O L I C Y
Ministrio das Cidades

PAS RICO PAS SEM POBREZA
MINISTRIO DAS CIDADES

Ministro de Estado AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO Secretrio-Executivo ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO Diretor de Desenvolvimento Institucional CARLOS ANTONIO VIEIRA FERNANDES Gerncia de Capacitao EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA
Cleidson dos Santos Machado Diane da Silva Lima Diogo Ramalho (estagirio) Everton Sudr Ferreira Reginaldo de Moura Morais Ricardo de Sousa Carrijo Barbosa Thiago de Lima
Presidente da Repblica DILMA ROUSSEFF

Ministro de Estado das Cidades AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO Secretrio Executivo ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO Secretria Nacional de Habitao INS DA SILVA MAGALHES Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos LEODEGAR DA CUNHA TISCOSKI Secretrio Nacional de Saneamento Ambiental OSVALDO GARCIA Secretrio Nacional de Transporte e Mobilidade Urbana JULIO EDUARDO DOS SANTOS Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU) FRANCISCO CARLOS CABALLERO COLOMBO Departamento Nacional de Trnsito (DENATRAN) JULIO FERRAZ ARCOVERDE Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A. (TRENSURB) HUMBERTO KASPER
LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

Diretor do Programa para Amrica Latina e Caribe MARTIM O. SMOLKA
Teaching Faculty/Course Developer

CLAUDIA M. DE CESARE
CAIXA ECONMICA FEDERAL

Presidente JORGE FONTES HEREDA Vice-Presidente de Governo e Habitao JORGE URBANO DUARTE Superintendente Nacional de Assistncia Tcnica e Desenvolvimento Sustentvel JOS CARLOS MEDAGLIA FILHO Gerente Nacional de Assistncia Tcnica OMAR BORGES DO PRADO FILHO
SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAES

Presidente DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO Vice-Presidente Administrativo SRGIO ANTO PAIVA Vice-Presidente Tcnico RUBENS ALVES DANTAS Vice-Presidente Executivo ANDR MACIEL ZENI
NACIONAL DE
DAS CIDADES
PROGRAMA
CAPACITAO DAS CIDADES
Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais:

Discusso, Anlise e Identificao de Solues para Problemas e Casos Prticos
CAPACIDADES
CON HECER PARA CRESCER
2012 Ministrio das Cidades totalmente proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a prvia autorizao do Ministrio das Cidades
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao - CIP
Cesare, Cludia M. de Avaliao em massa de imveis para fins fiscais: Discusso, anlise e identificao de solues para problemas e casos prticos / Claudia M. De Cesare e Eglasa Micheline Pontes Cunha. Organizao: Claudia M. De Cesare e Eglasa Micheline Pontes Cunha. Braslia: Ministrio das Cidades, 2012. 116 p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitao das Cidades e Lincoln Institute of Land Policy. Inclui bibliografia e anexos no final da publicao. Organizada em mdulos. ISBN: 978-85-7958-028-4 1. Tributao imobiliria. 2. Avaliao de imveis. 3. Avaliao em massa de imveis. 4. Ao fiscal, municpios. 5. Poltica tributria. 6. administrao Pblica. 7. Cesare, Cludia M. de. 8. Cunha, Eglasa Micheline Pontes.
CDD - 711
Fotos
AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS PARA FINS FISCAIS: DISCUSSO, ANLISE E IDENTIFICAO DE SOLUES PARA PROBLEMAS E CASOS PRTICOS
Organizao CLAUDIA M. DE CESARE EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA Autores CLAUDIA M. DE CESARE EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA Colaboradores DOMINGOS SABOYA RICARDO DUALDE RUBENS DANTAS
Esta publicao apresenta a sntese dos trabalhos realizados durante a primeira verso da Oficina sobre Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais: Discusso, Anlise e Identificao de Solues para Problemas e Casos Prticos. A Oficina foi realizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Braslia (DF), por intermdio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICPIOS EM TRIBUTAO IMOBILIRIA que coordenado pelo Ministrio das Cidades, no mbito do Programa Nacional de Capacitao das Cidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contando com o apoio da Caixa Econmica Federal e da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA). As seguintes temticas foram debatidas durante a oficina: (i) Mtodos, tcnicas e modelos de avaliao de imveis; (ii) Base de dados (cadastro imobilirio e preos praticados); (iii) Validao dos trabalhos; (iv) Ciclos entre avaliaes genricas; (v) Temas complementares. O presente documento consiste em um informe sobre as questes debatidas em cada temtica, bem como sobre as diretrizes e recomendaes que resultaram dos debates. Tais relatos so intercalados com a reviso tcnica das temticas tratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer a base terica estruturadora dos temas analisados.
SUMRIO
1.
SOBRE O PROGRAMA ............................................................................................ 9 1.1. Histrico ..................................................................................................................................... 12 1.2. 1.3. 1.4. Objetivos .................................................................................................................................... 12 Funes ....................................................................................................................................... 13 Pblico-alvo ................................................................................................................................ 14
2.
SOBRE A OFICINA .................................................................................................. 15 2.1. Objetivos .................................................................................................................................... 17 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. Metodologia de Trabalho .......................................................................................................... 17 Participantes .............................................................................................................................. 17 Painis .......................................................................................................................................... 17 Corpo Docente da Oficina de Cadastro ............................................................................... 18
3. 4.
CONTEXTUALIZAO INICIAL ......................................................................... 21 MTODOS, TCNICAS E MODELOS DE AVALIAO EM MASSA ................. 27 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 29 Quais as principais etapas do processo de avaliaes de imveis para fins fiscais? .......................................................................................................................................... 33 Como desenvolver a Planta deValores do Municpio? ........................................................ 43 Como aplicar modelos de regresso mltipla nas avaliaes para fins fiscais?................ 47 Tpicos complementares debatidos durante o painel ....................................................... 54
5.
BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIRIO .................................................... 55 5.1. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 57 5.2. Qual a influncia do cadastro nas avaliaes para fins tributrios? ................................ 59
6.
BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS .......................................................... 63 6.1. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 65 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. Quais as fontes de informao do mercado imobilirio? .................................................... 67 Qual a estratgia para o levantamento dos dados sobre preos praticados no mercado imobilirio? ............................................................................................................... 70 Quais os atributos que influenciam na formao do valor? ................................................ 72 Tpicos complementares debatidos durante o painel ....................................................... 74
7.
VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO ............................................ 75 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 77 Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliao de imveis para fins fiscais? .......................................................................................................................................... 79 Quais as vantagens e desvantagens de reavaliaes pontuais (apenas parte dos imveis e/ou regies da cidade)? ............................................................................................. 82 Deveria haver aprovao legislativa dos trabalhos de avaliao de imveis (Cmara de Vereadores)?......................................................................................................... 83
8.
CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS ...................................................... 87 8.1. 8.2. 8.3. Reviso Tcnica da Temtica .................................................................................................... 89 Qual deve ser o intervalo de tempo mximo entre as avaliaes genricas? .................. 90 Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imveis em intervalos entre avaliaes genricas? ................................................................................................................ 92
9. 10.
TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................ 95 CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 99
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................................103 ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL N 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009 ...............................107
Fotos
Sobre o Programa
SOBRE O PROGRAMA
AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS PARA FINS FISCAIS: Discusso, Anlise e Identificao de Solues para Problemas e Casos Prticos
1. SOBRE O PROGRAMA 1. SOBRE O PROGRAMA

O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICPIOS EM TRIBUTAO IMOBILIRIA tem o objetivo de apoiar a ao fiscal dos municpios brasileiros em tributao imobiliria, com vistas ao fortalecimento da cultura, da cidadania fiscal e da gesto territorial na esfera municipal . As dificuldades institucionais e estruturais na gesto e administrao do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) observadas em um grande nmero de municpios comprometem a capacidade do imposto de gerar receita e, conseqentemente, de contribuir significativamente para o financiamento das cidades. Embora existam experincias individuais bem sucedidas relacionadas ao IPTU, o papel destas aes no contexto nacional incuo como fonte de receita (usualmente inferior a 0,5% do PIB no Brasil), quer seja para assegurar nveis aceitveis de eficincia, equidade e efetividade fiscal no territrio. Os inmeros benefcios de instituir um imposto vigoroso sobre a propriedade imobiliria alertam para a necessidade da preparao de uma agenda dirigida aos municpios, com abrangncia nacional, para potencializar esforos de melhoria do IPTU e dos demais tributos imobilirios. Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com esta agenda, na medida em que atua em uma instncia de orientao, construo coletiva de conhecimento, identificao de alternativas para superar problemas tcnicos, e certificao de esforos fiscais realizados em nvel local. Apostando no benefcio da integrao entre a poltica fiscal e a poltica urbana, o Programa inclui a capacitao dos municpios para a anlise, a aplicao e o monitoramento dos instrumentos regulatrios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade, entre os quais: o parcelamento, a edificao e a utilizao compulsria; a outorga onerosa pelo direito de construir; a transferncia de potencial construtivo; e as operaes urbanas consorciadas. Coordenada pelo Ministrio das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy, a iniciativa conta com o apoio da Caixa Econmica Federal e da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA). A Agenda de Trabalho contempla a realizao de uma srie de atividades, tais como: programas de capacitao profissional (Seminrios/Cursos); Oficinas, de carter regular; organizao e/ou disponibilizao de informaes sistematizadas de interesse do municpio, como, por exemplo, dados fiscais, estatsticas, legislao, referncias bibliogrficas, ou termos de referncia para contratao de servios; produo de material tcnico de apoio com base nas iniciativas realizadas, incluindo publicaes, manuais, diretrizes e vdeos; e criao de um frum organizado por temas de interesse para o intercmbio de idias, experincias, prticas e materiais.

11
1.1
Histrico
O Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria teve como ponto de partida a realizao de um workshop, em maro de 2006, na cidade de Fortaleza, ocasio em que foram discutidas alternativas factveis para o estabelecimento de mecanismos de apoio ao municipal orientadas melhoria da tributao imobiliria. A reunio contou com aproximadamente 40 participantes, representando organizaes distintas, incluindo o Poder Executivo Municipal (Secretrios de Fazenda, Gestores Tributrios, Procuradores e Tcnicos das reas de cadastro e avaliao de imveis), os Poderes Legislativo e Judicirio, outras organizaes governamentais e no-governamentais com atuao em temas municipais, agentes financeiros, consultores, formuladores de polticas fiscais e especialistas em tributao imobiliria. O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministrio das Cidades, por meio do Programa Nacional de Capacitao das Cidades (PNCC), analisaram as idias debatidas no workshop sob a tica da viabilidade financeira, institucional e tcnica. Dentro deste contexto que foi formulado o Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria, o qual contou com a contribuio da Escola de Administrao Fazendria (ESAF) na etapa da concepo da proposta. O Ministrio das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy j vinham atuando em parceria na realizao de diversas iniciativas, entre as quais se destacam: o 'Seminrio sobre Cadastro Multifinalitrio como Instrumento de Poltica Fiscal e Urbana'; os diversos seminrios realizados em todo Brasil que deram continuidade a este evento; e o 'Seminrio sobre Financiamento das Cidades: Instrumentos Fiscais e de Poltica Urbana', realizado inicialmente na cidade do Rio de Janeiro e replicado em Recife e Braslia. Estes eventos contaram com a parceria da Caixa Econmica Federal que tambm se insere como um dos principais apoiadores do Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria. Vale destacar outras iniciativas realizadas durante a etapa de formulao do Programa tais como o 'Seminrio Internacional: O Papel dos Tributos Imobilirios para o Fortalecimento dos Municpios', realizado na cidade de Fortaleza, Cear, em 29 e 30 maro de 2006, e o 'Seminrio Internacional de Tributao Imobiliria: Iniciativas para o Fortalecimento da Ao Fiscal dos Municpios em Tributao Imobiliria', realizado em Salvador, Bahia, nos dias 21 e 22 de novembro de 2007. 1.2 Objetivos
O Programa visa a apoiar a ao fiscal em tributao imobiliria no Brasil, bem como contribuir com a capacitao dos municpios para a anlise, a aplicao e o monitoramento dos instrumentos regulatrios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade. Seus objetivos especficos incluem:
w Melhorar a tomada de deciso sobre questes tcnicas e legais relativas
tributao imobiliria;
w Aumentar a equidade, a eficincia e a efetividade dos sistemas de tributao
imobiliria;
12
w Garantir padres mnimos de equidade e qualidade na administrao dos
tributos imobilirios;
w Aprofundar o conhecimento sobre poltica e administrao dos tributos
imobilirios;
w Apoiar as aes que resultem no aumento do grau de autonomia financeira
dos municpios por meio do fortalecimento da cultura e cidadania fiscal na esfera municipal; e
w Melhorar a gesto territorial dos municpios buscando promover modelos
sustentveis de desenvolvimento urbano. 1.3 Funes
O Programa opera em uma instncia de orientao, estmulo, construo coletiva de conhecimento, identificao de alternativas para superar problemas tcnicos, e certificao de esforos fiscais realizados em nvel local. Foge, entretanto, do escopo da proposta a resoluo de casos isolados ou a realizao de consultorias. A concretizao dos objetivos estabelecidos ser garantida por intermdio das seguintes aes:
w Oferecer um frum neutro para a identificao, discusso e anlise de
questes tcnicas, prticas e legais relacionadas tributao imobiliria;

w Facilitar o intercmbio de experincias nacionais e internacionais, e a
disseminao de prticas eficientes e iniciativas inovadoras;

w Facilitar o acesso a informaes sistematizadas que venham a apoiar as
decises fiscais e de poltica urbana;

w Contribuir para a capacitao profissional de agentes e tcnicos
municipais;
w Estabelecer diretrizes legais e tcnicas direcionadas a garantir a equidade,
eficincia e efetividade dos sistemas de tributao imobiliria;

w Contribuir com o estabelecimento de padres para a realizao de
prticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parmetros mnimos de desempenho;

w Conceber, produzir e divulgar sistemas de indicadores para monitorar o
desempenho fiscal e a gesto territorial;

w Promover a cooperao entre municpios para atingir objetivos comuns na
rea de tributao imobiliria; e,

w Contribuir para a compreenso dos instrumentos regulatrios de base
patrimonial, previstos no Estatuto da Cidade, assim como debater estratgias para a sua aplicao e monitoramento.
13
1.4
Pblico-alvo
O Programa direciona suas aes de forma a atender s necessidades dos municpios no que diz respeito tributao imobiliria e gesto territorial. O pblico-alvo abrange mltiplos atores, incluindo:
w Administradores, servidores pblicos e representantes de entidades
governamentais;
w Representantes de organizaes e associaes que trabalhem com temas
municipais;
w Formuladores de polticas territoriais e fiscais; w Agentes sociais.
Fotos
Sobre a Oficina
SOBRE A OFICINA
2. SOBRE A OFICINAA OFICINA 2. SOBRE

A OFICINA sobre avaliao de imveis para fins tributrios foi uma das iniciativas realizadas no mbito do Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria. As demais oficinas trataram de temticas complementares, quais sejam: cadastro multifinalitrio, aspectos legais e jurdicos relacionados tributao imobiliria, e arrecadao e cobrana dos tributos imobilirios. 2.1 Objetivos
A OFICINA teve o objetivo de oferecer um frum para debater temas relacionados avaliao de imveis para fins tributrios, visando contribuir para melhorar a tomada de deciso quanto s prticas e aos procedimentos avaliatrios empregados pelos municpios. 2.2 Metodologia de Trabalho
2.3
Participantes
A OFICINA contou com a participao de aproximadamente 50 profissionais, incluindo avaliadores de imveis, gestores e tcnicos municipais, planejadores urbanos e ambientais, formuladores de polticas territoriais e fiscais, especialistas em sistemas de informao, agentes financeiros com atuao no financiamento de polticas pblicas e acadmicos. Estavam presentes representantes de 16 Estados da Federao, incluindo Acre, Bahia, Cear, Distrito Federal, Esprito Santo, Gois, Macei, Minas Gerais, Par, Paran, Paraba, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, So Paulo e Sergipe. 2.4 Painis
Os temas debatidos foram organizados em cinco painis, quais sejam: (i) Mtodos, Tcnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobilirio e Preos Praticados) ; (iii) Validao dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliaes Genricas; (v) Temas Complementares. Devido inter-relao entre os temas, diversos tpicos discutidos foram revisados em mais de um painel. A sntese dos debates apresentada nas prximas sees.

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Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliao de imveis, a OFICINA foi fundamentalmente estruturada na forma de debates sobre questes tcnicas relevantes identificadas previamente pelos participantes. Os tpicos debatidos foram definidos de forma a absorver os temas de maior interesse coletivo, identificados em funo da hierarquizao de tpicos pr-selecionados pelos participantes. Os trabalhos foram complementados por apresentaes de curta durao sobre os temas debatidos nos diferentes painis.
2.5 CORPO DOCENTE
CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora) Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute (IPTI). Engenheira Civil; Especialista pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul (PUCRS); Mestre pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), com dissertao na rea de avaliao de imveis; e PhD pela University of Salford, Inglaterra. A tese de doutorado foi sobre anlise de equidade no imposto sobre a propriedade imobiliria. Funcionria da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) de Porto Alegre. Foi assessora do Secretrio por um perodo de 8 (oito) anos, no qual idealizou e/ou coordenou diversos projetos relacionados s reas de tributao imobiliria, avaliao de imveis e recuperao de mais valias urbanas. Autora de artigos tcnicos na rea de tributao imobiliria e avaliaes para fins tributrios. Professora de cursos presenciais e a distncia, e palestrante em eventos nacionais e internacionais.
EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)
Administradora, Mestre em Planejamento e Gesto Educacional pelo Institut International de Planification de lducation, Unesco, Paris/Frana e Mestre em Educao na rea de Polticas Pblicas e Gesto da Educao Superior pela Universidade de Braslia. Tcnica em Assuntos Educacionais e Gerente de Capacitao do Ministrio das Cidades, onde coordena o Programa Nacional de Capacitao das Cidades.
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RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor) Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), com especializao em Engenharia de Avaliaes pela Universidade de So Paulo e Engenharia Econmica pela Universidade Catlica de Pernambuco. Mestre em Engenharia de Produo, Doutor em Economia Urbana pela PIMES/UFPE. Chefe do Departamento de Terras do BHN (1985-86), Engenheiro de Avaliaes da Caixa Econmica Federal (1986-2006). Professor de Engenharia de Avaliaes da UFPE (1981-2006). autor de inmeros artigos; palestrante e conferencista convidado em eventos internacionais e nacionais. Membro da Comisso de Estudos da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), trabalhou na reviso das normas de avaliaes de bens. Vencedor de vrios prmios em congressos nacionais e internacionais. Presidente do Instituto Pernambucano de Tributaes e Percias (1989-90). Atual Vice-Presidente Tcnico da SOBREA. Autor do livro Engenharia de Avaliaes Introduo Metodologia Cientfica.
RICARDO DUALDE (Relator)
Engenheiro e Consultor para municpios com atuao para as reas fiscal, sistemas de informao e de poltica urbana. Doutor pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo na rea de Planejamento Urbano e Regional. Mestre pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo (FAU/USP) na rea de Estruturas Ambientais Urbanas. Realizou o Master Business Information Systems pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo e Ps Graduao em Polticas de Suelo Urbano en Amrica Latina no Panam pelo Lincoln Institute of Land Policy, onde atua como instrutor EAD junto ao Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria.
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VALRIA MARTINS SALGADO (Debatedora) Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Gois. Engenheira do quadro da Caixa Econmica Federal onde instrutora na rea de avaliao de imveis. Professora do curso de Ps-Graduao de Engenharia de Avaliaes e Percias, promovido pela Faculdade Sul Amrica em Goinia, nas disciplinas: Avaliao de Imveis por Metodologia Cientfica, Avaliao de Locaes e Avaliao de Glebas Urbanizveis. Participou do grupo que redigiu o texto base para a reviso da NBR 5676 e hoje relatora na Comisso de estudos para reviso da NBR 14653 - Parte 2.
EVERTON SILVA (Debatedor)
Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Tcnico Multifinalitrio; Doutor em Engenharia de Produo pela Universidade Federal de Santa Catarina. Consultor nas reas de cadastro tcnico, avaliao em massa de imveis, tributao imobiliria, mapeamento e geoprocessamento.
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)

Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econmica. Mestre em Cincias em Engenharia da Produo pela COPPE-Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); cursos de ps-graduao em Anlise Econmica, de Economia Urbana e de Gerncia de Projetos. Scio-fundador e Presidente da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes (SOBREA). Chefiou o rgo de Percias e Avaliaes (SEPAV), da Petrobrs. Ex-Diretor da Fundao Petrobrs de Seguridade Social (PETROS) de 1996 a 1999. Ex-Membro do Instituto Brasileiro de Governana Corporativa (IBGC) e da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), onde foi eleito por duas gestes para integrar o Conselho Fiscal.
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Fotos
Contextualizao
CONTEXTUALIZAO INICIAL
3. CONTEXTUALIZAO INICIAL 3. CONTEXTUALIZAO

A avaliao de imveis um trabalho tcnico, no qual o valor de um bem estimado considerando as condies de mercado vigentes. No Brasil, as normas tcnicas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) fornecem as diretrizes que devem orientar os trabalhos de avaliao de bens. O conhecimento sobre o valor do bem imvel pode servir para mltiplas finalidades tanto na esfera pblica quanto na privada, sendo tema de interesse para uma srie de atores com interesses distintos, tais como urbanizadores, empreendedores, intermediadores, contribuintes, administradores pblicos, gestores tributrios, agentes financeiros, entidades outorgadas para o exerccio das desapropriaes, compradores e vendedores privados e investidores. O elo de integrao deste elenco de atores est na admisso de um valor pretensamente justo aos montantes financeiros de troca ou usufruto observados no mercado imobilirio. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmisso Inter Vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de Bens Imveis (ITBI) so impostos de natureza patrimonial que cabem aos municpios instituir. A base de clculo destes tributos est definida no Cdigo Tributrio Nacional (CTN). Para o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), a base de clculo o valor venal, ou seja, o valor de venda dos imveis, entendido como o preo mais provvel pelo qual um imvel seria vendido nas condies de mercado vigentes na data da avaliao considerando a terra e suas benfeitorias - construes de carter permanente. De forma semelhante, a base de clculo do ITBI o valor venal dos bens e direitos transmitidos. As avaliaes de imveis desenvolvidas para fins tributrios so fundamentais para garantir a capacidade dos impostos de gerar receita, a equidade fiscal e a confiana no sistema tributrio. Deveria haver, portanto, fortes exigncias quanto ao grau de acurcia das estimativas na medida em que o valor dos imveis um elemento preponderante na distribuio da carga tributria. Devido unicamente baixa qualidade das avaliaes, isto , imperfeies de carter essencialmente administrativo, a carga tributria pode ser equivocadamente transferida entre os contribuintes. Conseqentemente, propriedades de mesmo valor podem ser avaliadas e, em decorrncia, tributadas, por nveis avaliatrios distintos, ferindo o princpio da isonomia. No raro, distores de carter avaliatrio so responsveis por gerar inclusive regressividade na cobrana do imposto na medida em que propriedades de alto valor so subavaliadas, em termos relativos, em comparao com imveis de baixo valor.

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O IPTU um imposto de carter anual que incide sobre todo o universo de bens imveis. Tradicionalmente, a maioria dos municpios brasileiros usa o Mtodo Evolutivo (anteriormente conhecido como "Mtodo do Custo de Reposio"), que resulta da aplicao do mtodo comparativo para a estimao do valor do terreno e a quantificao dos custos para a estimao do valor das construes. Existe ampla evidncia da incapacidade do mtodo de estimar valores consistentes para a maior parte dos imveis, pois custo apenas um dos fatores que pode influenciar a formao dos preos. A forma de aplicao do mtodo por grande parte dos municpios causa distores adicionais. Valores mdios da terra so ajustados por fatores de natureza determinstica para refletir acrscimos ou decrscimos causados pelas caractersticas especficas dos imveis avaliados. Custos bsicos das edificaes so calculados de acordo com oramentos genricos para tipologias construtivas pr-definidas. Estas tipologias nem sempre acompanham a evoluo do mercado imobilirio. Os fatores de depreciao dos custos aplicados, em geral, no levam em considerao o tipo de edificao. Tais procedimentos ferem inclusive as orientaes da Norma Brasileira de Avaliao de Bens (NBR 14653). H ainda alguns municpios nos quais as avaliaes so fundamentalmente baseadas em percepes de um grupo de estudo ou comisso, ou ainda situaes nas quais valores histricos de origem indefinida so corrigidos pela inflao e aplicados indiscriminadamente. No caso do ITBI, alguns municpios utilizam o prprio preo declarado pelo contribuinte como base de clculo do imposto, enquanto outros estimam o valor de mercado de cada transao ou ainda se baseiam no valor estimado para fins de IPTU. No contexto brasileiro, a qualidade das avaliaes preocupa em ambos os tributos. , entretanto, um pouco mais difcil perceber as inconsistncias de carter avaliatrio no caso do ITBI, pois o imposto incide apenas sobre os imveis que foram transferidos e a tributao ocorre no momento da transferncia. Outro elemento complicador para o andamento adequado dos trabalhos a necessidade de que valor estimado para fins de IPTU seja estabelecido por lei. De fato, o IPTU, de forma idiossincrtica e injustificada, constitui o nico imposto cuja mera atualizao da base de clculo necessita de sano do Poder Legislativo, evidenciando a forte influncia poltica sobre atividades inerentemente tcnicas. Considerando a forma com que os trabalhos de avaliao de imveis so realizados, pode-se afirmar que existem fortes indicativos de iniquidades e, portanto, da alta potencialidade de aprimoramento nesta rea. O desempenho insatisfatrio das avaliaes realizadas para fins tributrios pode estar relacionado aos seguintes aspectos:
w Uso de rotinas arbitrrias sem qualquer fundamentao tcnica para o
estabelecimento de valores;
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w Deficiente conhecimento da natureza e do perfil do mercado imobilirio; w Limitado acesso s informaes de mercado sobre preos praticados; w Falhas na escolha do mtodo e/ou aplicao das tcnicas de estimao do
valor;
w Certa incipincia na anlise de dados multivariados extrados do contexto
social, poltico e econmico;

w Adoo de pressupostos duvidosos na realizao dos trabalhos; w Omisso e/ou incorreta mensurao de atributos importantes na estimao
da base de clculo;
w Amplos ciclos avaliatrios (isto , uso de valores histricos); w Entraves na legislao aplicvel e presses polticas; w Conflitos entre a rigidez do planejamento e a realidade conjuntural que
comprometem a consecuo das atividades, em face da escassez de verbas, inadequada distribuio de recursos, descompassos da estrutura logstica disponvel. Visando assegurar a equidade na distribuio da carga tributria, fundamental garantir um grau razovel de acurcia das estimativas de valor desenvolvidas para fins tributrios. Diversos temas fazem parte da agenda dos municpios, incluindo, por exemplo, a formao de amostra de dados representativa; a definio e a aplicao de mtodos de avaliao capazes de gerar estimativas de valor eficientes para cada segmento imobilirio, ou ainda a melhoria na forma de aplicao de prticas consagradas; o controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos; a capacitao da equipe de trabalho; a manuteno de ciclos avaliatrios peridicos; e o uso de formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliao. Neste contexto, a Oficina de Apoio Tcnico a Questes relativas Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais buscou contribuir com a discusso, anlise e identificao de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliaes dos imveis para fins fiscais.
25
Fotos
Mtodos e Tcnicas
MTODOS, TCNICAS E MODELOS DE AVALIAO EM MASSA
4. 4. MTODOS, MTODOS TCNICAS E MODELOS E TCNICAS

4.1 Reviso Tcnica da Temtica Salvo em situaes extraordinrias, invivel em termos de custo e tempo realizar avaliaes individuais para todo o universo de imveis em um municpio. De tal forma so utilizados processos de avaliao em massa nos trabalhos desenvolvidos para fins tributrios, principalmente, no caso do IPTU. Avaliao em massa de imveis consiste no desenvolvimento de um ou mais modelos genricos, originados, em geral, com base em uma amostra de dados, os quais so aplicados tomando em conta os dados cadastrais. Estes modelos devem ser construdos com base em mtodos normatizados e anlises estatsticas, ou outras tcnicas capazes de estimar com acurcia o valor dos bens. No Brasil, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) responsvel pelo estabelecimento das normas tcnicas que fornecem as diretrizes orientadoras para os trabalhos de avaliao de bens. A Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR 14.653) recomenda a aplicao do mtodo comparativo direto sempre que possvel nos trabalhos de avaliao de imveis, no qual "o valor de mercado do bem identificado por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra de dados". tambm exigido que quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir a formao de valores, tais modelos devam ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. O tratamento dos dados pode ser realizado das seguintes formas: (i) Tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados; (ii) Tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado. Outros mtodos previstos em norma so resumidamente descritos na sequncia: (i) Mtodo involutivo: A estimativa de valor de mercado do bem fundamentada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. (ii) Mtodo evolutivo: O mtodo baseado na suposio de que custo e valor

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so fortemente relacionados e busca apurar o custo de reproduzir o mesmo bem. A composio do valor total do imvel avaliando obtida atravs da soma do valor do terreno e do custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, a norma recomenda que deve ser considerado o fator de comercializao, que a razo entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedio (custo de reproduo depreciado). O fator de comercializao pode ser maior, igual ou menor do que "1" (um). Fatores de depreciao visam contemplar a reduo do custo das benfeitorias causada pela idade, obsolescncia fsica ou funcional, e estado de conservao das construes, ao passo que o fator de comercializao objetiva ajustar o custo de reposio do bem para que se aproxime do valor de mercado. Por exemplo, em mercados imobilirios aquecidos, o fator de comercializao maior do que "1" pois o valor de mercado superior ao custo do imvel. (iii) Mtodo da capitalizao da renda: O valor do bem estimado com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis para a sua utilizao. A seleo do mtodo, das tcnicas e dos modelos de avaliao depende de uma srie de fatores, incluindo, por exemplo, a viabilidade de formar uma amostra representativa do segmento a ser avaliado. A metodologia empregada afeta diretamente o grau de preciso das estimativas de valor. A NBR-14.653 carece de uma seo especfica para tratar das particularidades envolvidas nos processos de avaliao de imveis para fins tributrios. Em termos especficos, a norma se limita a conceituar o termo "planta de valores" (definida como 'representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro') e a recomendar a vistoria por amostragem nas avaliaes em massa realizadas a partir de dados cadastrais. Parte das recomendaes da NBR 14.653 , em geral, ignorada nas avaliaes desenvolvidas para fins tributrios. Por exemplo, embora a norma especifique a sua preferncia pela aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, o Mtodo Evolutivo empregado pela grande maioria dos municpios brasileiros. Na aplicao do Mtodo Evolutivo, no raro, procedimentos arbitrrios so observados nas prticas avaliatrias desconsiderando as exigncias da norma quanto ao tratamento dos dados. Por exemplo, os municpios costumam calcular o valor mdio de terreno para as diferentes zonas/regies da cidade que pode ser representado no mapa cadastral do municpio. Contrariando os preceitos normativos, em diversos municpios, so empregados fatores determinsticos para representar o acrscimo ou decrscimo no valor mdio causado pelas caractersticas do imvel e/ou da face de quarteiro na qual o imvel est localizado. Ao valor estimado para o terreno acrescido o custo das edificaes, calculado de acordo com oramentos genricos para tipologias construtivas predefinidas, o qual depreciado em funo da idade e/ou estado de conservao. Contrariando novamente as exigncias normativas, poucos municpios aplicam fatores de comercializao.
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O mtodo evolutivo procura retratar o comportamento dos preos a partir de um parmetro de custos. Em nvel terico e prtico, o uso indiscriminado da metodologia produz uma srie de inconsistncias que tende a resultar em erros e desvios nas estimativas de valor, entre as quais se destacam:
w O uso de um modelo nico assume a hiptese pouco provvel de que os
fatores de ajuste tm a mesma influncia independentemente do tipo de imveis a avaliar.

w O valor da terra desconsiderando as construes deve ser estimado para
todas as propriedades. Uma absoluta falta de informao sobre terrenos transacionados tende a existir em reas centrais urbanas nas quais no h terrenos livres. Logo, no h elementos para embasar a estimao do valor da terra para estes imveis.
w As tabelas do custo de construo so desenvolvidas considerando projetos
de construo especficos, que representam um limitado nmero de imveis.

w Os coeficientes empregados para ajustar o valor unitrio mdio s
caractersticas dos imveis e/ou zonas so, usualmente, determinsticos. Isto , os fatores no so derivados de uma anlise emprica, inferida com base na anlise das condies reais do mercado imobilirio e suas tendncias. observada a baixa correlao entre tais fatores com o comportamento observado no mercado de imveis. A baixa correlao mencionada tambm se verifica nos fatores de depreciao.
w As preferncias do consumidor so ignoradas no modelo avaliao.
Apesar do mtodo ser amplamente utilizado nas avaliaes desenvolvidas para fins tributrios no Brasil, seu uso deveria ser limitado quelas situaes nas quais no h viabilidade de formao de uma amostra de dados representativa sobre imveis comercializados no perodo. De toda forma, quando aplicado, importante que o custo de reposio calculado seja calibrado por meio do uso do fator de comercializao inferido atravs da comparao entre custos e o valor de mercado. As razes provveis que levam ao emprego do mtodo incluem:
w Menor esforo para formao da amostra de dados. A pesquisa no mercado
de imveis fica restrita a terrenos, evitando assim coletar dados sobre preos praticados para os demais segmentos imobilirios (casas, apartamentos, salas comerciais, espaos de estacionamento, lojas, etc).
w Menor tempo para realizar o trabalho, pois em geral aplicado o mesmo
modelo independente do tipo de imvel a avaliar.

w Falta de familiaridade da equipe de trabalho com a aplicao de tcnicas de
inferncia estatstica.
w Restries legais ou culturais quanto alterao da metodologia avaliatria,
incluindo as resistncias das Cmaras deVereadores e/ou a falta de aceitao da comunidade.
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H pleno consenso na rea de avaliaes de imveis da superioridade do mtodo comparativo de dados de mercado. Entretanto, rara a aplicao direta do mtodo comparativo nos municpios brasileiros para a avaliao de casas, apartamentos, salas, lojas, etc. Seu uso limitado avaliao de terrenos. O amplo uso dos modelos economtricos na rea de avaliao de imveis ainda restrito ao setor privado. No setor privado, paulatinamente, os mtodos dedutivos - caracterizados pelo emprego de fatores determinsticos, frmulas e tabelas preestabelecidas - foram substitudos pela estatstica indutiva, na qual as concluses so extradas com base em observaes sobre bens comercializados no mercado de imveis. Estes avanos no foram observados nas avaliaes desenvolvidas para fins tributrios. Na rea de avaliao de imveis para fins tributrios, o desafio maior do que a alterao da metodologia avaliatria. Como discutido previamente, nem sempre h sequer um trabalho tcnico que fundamente as avaliaes empregadas para fins fiscais. Em alguns casos, so empregados valores histricos, reajustados sistematicamente por ndices de inflao; em outros, h uma comisso formada por representantes polticos, tcnicos ou sociais que discute aumentos e alteraes nos valores unitrios da terra e das construes. O embasamento tcnico extremamente precrio ou inexistente nestas situaes. Alm de tudo, comum verificar o engessamento das prticas utilizadas pelos municpios devido necessidade de aplicar a metodologia de avaliao de imveis que est aprovada na legislao tributria, mesmo que tal metodologia gere resultados inconsistentes, ou contrarie diretamente os preceitos estabelecidos nas Normas de Avaliao de Bens, em especial, a parte relativa a imveis urbanos. Embora os princpios avaliatrios definidos pela NBR 14653 sejam independentes da finalidade da avaliao, prejuzos adicionais so produzidos pela ausncia de uma norma de avaliao de imveis que incorpore as particularidades relacionadas ao processo de estimar o valor de mercado para o universo de imveis em uma jurisdio com acurcia e uniformidade.
imprescindvel levar em conta a realidade atual e a potencialidade real de aprimoramento dos trabalhos. No caso do IPTU, a transio entre o uso dos valores histricos - usualmente repletos de distores de natureza diversa - e o uso de estimativas eficientes do valor de mercado dos imveis representa um grande desafio que agravado pela transparncia excessiva do imposto. Quando as variaes no imposto a pagar, produzidas pela alterao de metodologia, forem extraordinrias, a forma de gerenciar o impacto inclui esquemas de transio no qual os aumentos so incorporados de forma gradativa. A seguir so apresentadas as questes-chave,bem como as diretrizes extradas dos debates sobre mtodos, tcnicas e modelos de avaliao em massa de imveis. 4.2 Quais as principais etapas do processo de avaliaes de imveis para fins fiscais? PROBLEMATIZAO Alm da complexidade evidente resultante da necessidade de avaliar todo o universo de imveis em uma jurisdio em uma mesma data, incluindo aqueles imveis que dificilmente so transacionados no mercado imobilirio, diversas particularidades marcam os trabalhos de avaliao de imveis desenvolvidos para fins fiscais, principalmente no que tange aos valores estimados para o lanamento do IPTU. Tais particularidades geram etapas adicionais que devem ser incorporadas ao processo tpico de avaliao de imveis que objetiva estimar, via de regra, o valor de mercado de um determinado bem ou um grupo de imveis. Uma destas particularidades refere-se ao cadastro imobilirio. Independentemente do modelo de avaliao empregado, as estimativas de valor para fins de IPTU so realizadas com base nos dados armazenados no cadastro sobre as caractersticas fsicas dos imveis e de sua localizao. importante perceber que as variveis que podero ser includas nos modelos de avaliao desenvolvidos so limitadas aos atributos existentes no cadastro do municpio. Para garantir a equidade das avaliaes para fins tributrios, o cadastro deve incluir informaes atualizadas sobre o territrio e os principais atributos que determinam a formao dos preos dos imveis. Como discutido inicialmente, as avaliaes para fins de IPTU so usualmente desenvolvidas atravs de um processo de avaliao em massa, no qual so aplicados modelos genricos. duvidosa a probabilidade de que estes modelos genricos sejam eficientes para estimar o valor de imveis atpicos, com caractersticas muito distintas daqueles imveis analisados para o desenvolvimento do modelo de avaliao. Portanto, dependendo do nvel de preciso almejado para os trabalhos, provvel que uma metodologia especfica tenha de ser aplicada nestas situaes.
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Na medida em que o valor estimado empregado para a tributao, preocupaes adicionais devem estar presentes, tais como a publicidade dos trabalhos, tanto em nvel individual quanto em nvel coletivo. A percepo de injustias pode estimular a inadimplncia. Ateno especial deve ser dada forma de comunicao dos resultados, que essencial para garantir a aceitabilidade do imposto. No mesmo sentido, a necessidade de aprovao dos valores utilizados para fins de IPTU pelas Cmaras de Vereadores gera ainda a necessidade adicional de negociao de um trabalho fundamentalmente tcnico com um corpo essencialmente poltico. Outra questo importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais controlar o grau de acurcia das estimativas de valor gerada. Aps aplicar qualquer tcnica para estimar a base de clculo do tributo, altamente recomendvel a anlise estatstica do nvel de preciso dos trabalhos avaliatrios visando garantir a uniformidade das avaliaes, isto , evitar iniquidades. Todos os aspectos mencionados geram necessidade de procedimentos especficos que devem ser incorporados s etapas comumente integrantes do processo avaliatrio.
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DIRETRIZES EXTRADAS DOS DEBATES
1 Planejar os trabalhos, abrangendo a definio clara dos seus objetivos, identificao de fontes de dados, anlise exploratria dos dados, seleo da metodologia, modelagem e validao. 2 Avaliar a qualidade dos dados que integram o cadastro, visando assegurar que o trabalho ser realizado empregando dados atualizados sobre as caractersticas dos imveis. 3 Aplicar estatstica descritiva para diferentes categorias de imveis, visando conhecer as caractersticas do universo de imveis a serem avaliados e definir o campo amostral. 4 Estabelecer a metodologia a ser adotada, de acordo basicamente com as caractersticas de cada segmento de imveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informao, os recursos disponveis em cada instituio e a viabilidade tcnica-administrativa de realizar os trabalhos. 5 Repensar o mtodo de avaliao e/ou os modelos avaliatrios a serem empregados em contraste aplicao indiscriminada do mtodo evolutivo. 6 Segmentar a amostra de dados em dois grupos, quais sejam: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de avaliao, e o segundo para a validao dos resultados. A ao tem o objetivo de medir a qualidade dos trabalhos avaliatrios. 7 Estabelecer parcerias com instituies que possam contribuir para a verificao de dados cadastrais, formao da amostra de dados, desenvolvimento dos modelos ou transferncia de tecnologia para as administraes municipais. 8 Fornecer nota prvia sobre o valor apurado antes do lanamento fiscal, visando viabilizar a reviso em nvel administrativo dos valores estimados antes do seu posterior uso como base para o lanamento tributrio. 9 Organizar audincias pblicas para discutir os resultados dos trabalhos com representantes dos Poderes Executivo, Legislativo, Judicirio e da comunidade.
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PROPOSIO Considerando as diretrizes extradas dos debates, bem como conhecimentos prvios, segue proposta de etapas integrantes de um processo de avaliao de imveis para fins fiscais: Etapa 1 Definio dos objetivos e da abrangncia do trabalho
Visando identificar a abrangncia dos trabalhos, recomendvel fazer inicialmente um diagnstico dos valores cadastrais para determinar o nvel e a uniformidade das avaliaes em diferentes segmentos e classes de imveis (ver Seo 7). O diagnstico deve tambm incluir a anlise dos sistemas de informao disponveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o prazo para o desenvolvimento dos trabalhos. A alternativa de segmentar o trabalho em mais de um exerccio no deve ser descartada. Neste caso, deve-se priorizar a avaliao daquelas categorias de imveis em que so observadas as maiores distores entre preos praticados e valores cadastrais. Contudo, qualquer definio deve estar em consonncia com a legislao vigente, na qual se recomenda que inclua a freqncia mxima com que as avaliaes devem ser desenvolvidas e a data em que o valor deve ser estimado. Tendo em vista que os fatores determinantes dos preos praticados so variveis e que podem existir diferentes modelos capazes de estimar o valor de mercado dos imveis com um grau satisfatrio de preciso, a legislao tributria no deveria engessar os trabalhos. Por exemplo, deve-se evitar que a legislao tributria determine fatores de homogeneizao ou mesmo que defina qual o mtodo de avaliao a ser aplicado. Visando garantir a qualidade dos trabalhos, seria mais eficiente que as legislaes tributrias tivessem a preocupao de garantir a acurcia dos resultados ao invs de prescrever a forma com que estes valores devem ser estabelecidos. Aspectos de natureza tcnica devem preferencialmente ser objeto de normas tcnicas. Na inexistncia de norma tcnica especifica, recomendado que sejam seguidas as determinaes das normas de avaliao de bens, em especial, da parte referente avaliao de imveis urbanos (NBR 14.653-Parte 2).
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Etapa 2 Estabelecimento de parcerias
Buscar estabelecer ou expandir parcerias outra etapa a ser incorporada ao processo de avaliao de imveis para fins de tributao. O objetivo somar esforos para a verificao dos dados, formao da amostra de dados contendo os preos dos imveis, e construo e validao dos modelos. Atualmente, h inclusive grande nfase na formao de parcerias para o desenvolvimento de uma base de dados nica. As parcerias so tambm imprescindveis para a manuteno do cadastro imobilirio. Entre os parceiros potenciais para a formao de um banco de dados sobre transaes imobilirias, esto os municpios, os agentes financeiros que financiam bens imveis, a Secretaria do Patrimnio da Unio, as reas de avaliaes dos Estados, os cartrios de registros de imveis, Sindicatos das Empresas do Setor Imobilirio e Condomnios (SECOVI), Sindicatos da Indstria da Construo (SINDUSCON), Conselho de Corretores de Imveis (CRECI), Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), e institutos e associaes de avaliao de imveis, tais como IBAPE, IGEL e SOBREA. De acordo com Erba (2010), uma das estratgias com crescente importncia na Amrica Latina para a coleta de dados que permitem atualizar o cadastro econmico a estruturao de Observatrios Urbanos de Valores (OUV). Estes rgos so formados pelos representantes das instituies parceiras do Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM). Os dados do OUV normalmente so depositados em bases disponveis em uma plataforma da Internet e so compartilhados com fins comerciais e fiscais. A discusso sobre este tema retomada nas prximas sees. Etapa 3 Vistoria e anlise do perfil imobilirio na jurisdio
A vistoria a todo universo de imveis , na maioria dos casos, invivel. A Norma de Avaliao de Imveis Urbanos (NBR 14.653-2) recomenda que a vistoria seja realizada por amostragem. A vistoria visa conhecer as caractersticas reais das diferentes zonas, bem como verificar a consistncia dos dados cadastrais. Visando formao de uma amostra de dados representativa, a compreenso das caractersticas do estoque de imveis essencial.
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importante calcular mdias e identificar valores mximos e mnimos para os principais atributos das diferentes categorias de imveis. Deve-se tambm conhecer a potencialidade de uso e ocupao das diferentes zonas da cidade. Para compreender a variabilidade dos preos dos imveis no perodo, fundamental que sejam monitoradas as alteraes no perfil de uso e ocupao do solo em mdio prazo. As tendncias de valorizao ou desvalorizao imobiliria nas diferentes regies, subregies e de acordo com o tipo de imvel devem ser prontamente identificadas. Em avaliaes para fins tributrios, a segmentao da cidade em zonas homogneas prtica comum, assim como a categorizao de imveis conforme as suas principais caractersticas. Dependendo da sofisticao do sistema cadastral, ser possvel realizar uma anlise espacial mais profunda da cidade visando o (re)zoneamento da cidade. Etapa 4 Seleo do mtodo e das tcnicas avaliatrias para cada segmento imobilirio
A seleo do mtodo e das tcnicas que sero utilizadas depende basicamente das caractersticas de cada segmento de imveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informao e os recursos disponveis em cada instituio. Naturalmente, quando existentes, devem ser respeitadas as determinaes legais demandando o uso de uma ou mais abordagens avaliatrias. Como previamente discutido, a Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR-14.653) recomenda a aplicao do Mtodo Comparativo Direto sempre que possvel nos trabalhos de avaliao de imveis. Entretanto, invivel a aplicao do mtodo para a avaliao dos imveis atpicos, os quais no possuem dados de mercado para comparao direta. O valor de tais imveis dificilmente poder ser estimado com um grau aceitvel de preciso atravs de modelos genricos de avaliao. Portanto, avaliaes individuais devem tambm ser parte integrante dos trabalhos. Para os municpios que optam pela manuteno da metodologia tradicionalmente aplicada - Mtodo Evolutivo - que baseado em uma abordagem de custos, o desafio a calibrao do modelo para que o resultado reflita o preo mais provvel de venda dos imveis - valor
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1 de mercado - ao invs do seu custo de reedioB . A nica forma de fazer esta calibrao com base na anlise de preos praticados.
Etapa 5 Coleta de dados
Devido atuao contnua dos governos na rea de tributao imobiliria, altamente recomendvel a formao de um sistema de informaes permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma contnua sobre transaes e operaes envolvendo todos os tipos de imveis. A coleta dos dados estruturada em funo das caractersticas do estoque de imveis existente na jurisdio e do mtodo de avaliao a ser adotado. requisito fundamental o acesso a um conjunto de informaes confiveis para que sejam feitas as estimativas. Dados coletados sobre imveis comercializados no perodo devem incluir a data da negociao, as condies de pagamento, as partes envolvidas, as principais caractersticas do imvel negociado e o preo da transao. Mesmo que o mtodo de avaliao adotado no seja o comparativo de dados de mercado, a base de dados sobre imveis comercializados ser de grande valia para a validao e calibrao dos modelos de avaliao desenvolvidos. Idealmente, a coleta de dados deve incluir apenas informaes sobre imveis transacionados no perodo. No raro, o limitado acesso aos preos praticados e a falta de confiabilidade nos preos declarados resultam na incluso de dados sobre ofertas de imveis para complementar a pesquisa. Na medida em que o Mtodo Evolutivo for aplicado, necessrio acompanhar os custos de construo, os quais incluem gastos diretos, indiretos e custos administrativos relacionados a diferentes tipologias construtivas considerando as condies vigentes no mercado local na data desejada. A aplicao do Mtodo de Capitalizao pode ser uma alternativa para avaliar propriedades exploradas para fins de investimento da renda. O mtodo demanda a coleta de dados sobre alugueis, incluindo preos e despesas praticados no mercado local e taxa de ocupao de prdios. Para cada negcio, necessrio caracterizar o tipo e as condies do imvel envolvido, a data e a vigncia do contrato, e as obrigaes das partes
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1 Custo de reedio o custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista a determinao do valor considerando o estado em que se encontra o bem.
envolvidas. O valor de mercado pode ser inferido do valor de aluguel para bens que raramente so comercializados no mercado imobilirio. Independente do mtodo de avaliao, deve-se acompanhar a evoluo dos dados financeiros, tais como inflao, taxas de juros praticadas no mercado, custos financeiros envolvidos em financiamentos imobilirios e outros indicadores. Etapa 6 Anlise preliminar e verificao dos dados
O objetivo desta etapa examinar dados atpicos (frequentemente identificados por outliers 2 ), propor ou revisar o zoneamento, avaliar a viabilidade de emprego de um modelo nico para determinado segmento ou classe de imveis, propor variveis de segmentao para desenvolvimento de modelos especficos, e formular as principais hipteses que sero consideradas no desenvolvimento dos modelos de avaliao. Quando necessrio, podero ser desenvolvidos trabalhos com grupos de especialistas visando captar percepes sobre as tendncias do mercado de imveis, a influncia dos diferentes atributos na formao dos preos e a forma estrutural dos modelos avaliatrios. Especialistas podem incluir corretores de imveis, avaliadores independentes, acadmicos e estudiosos, e analistas e outros agentes do mercado imobilirio, como construtores, financiadores e outros. Como j discutido, importante perceber que as variveis que podero ser includas nos modelos de avaliao desenvolvidos so limitadas aos atributos existentes no cadastro do municpio. Isto no impede que sejam agregados ao cadastro imobilirio fatores adicionais identificados como preponderantes para a determinao do valor dos imveis. De toda a forma, a deciso sobre a insero de novos atributos ao cadastro deveria ser tomada com base na anlise da relao custo-benefcio da complementao cadastral.
Outliers so definidos como valores extremos resultantes de influncias incomuns que no tm qualquer efeito na grande maioria das observaes (Birch et al 1991), que podem resultar de erros em reportar ou transcrever observaes, ou mesmo de aspectos especficos da observao em questo, como a incluso de transaes envolvendo relativos ou ainda transaes que ocorreram sob situaes especiais. Sua verificao e posterior excluso relevante na medida em que incorretas concluses nos trabalhos avaliatrios podem advir de confiar na anlise estatstica, desconsiderandose a motivao das partes nas transaes (Appraisal Institute, 1992).
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Etapa 7 Desenvolvimento e anlise dos modelos de avaliao
Uma vez definida a estrutura geral do modelo que determina os preos praticados, so utilizadas rotinas estatsticas para determinar os modelos de avaliao que melhor se ajustam aos dados amostrais. Alternativamente, so aplicados modelos tericos de clculo. De toda a forma, os dados disponveis devem ser segmentados em dois grupos: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de avaliao, e segundo para a validao dos resultados. Conhecida a expresso estatstica ou matemtica que modela o fenmeno em estudo, possvel estimar o valor da varivel de interesse com base nos valores observados das variveis explicativas que participam do modelo. Dependendo do tipo de modelo gerado, testes estatsticos so aplicados para garantir a confiabilidade dos resultados obtidos. Na seleo dos modelos, necessrio observar a consistncia da interpretao fsica dos seus componentes. Etapa 8 Validao dos resultados
A validao consiste em testar o modelo de avaliao desenvolvido com uma amostra de dados independente, isto , que no tenha sido utilizada para o desenvolvimento dos modelos de avaliao. O objetivo desta etapa verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados no empregados na sua construo. o mesmo procedimento usado para realizar o diagnstico inicial, no qual so calculados o nvel e a uniformidade das avaliaes para diferentes segmentos e classes de imveis. Quanto menor a variabilidade das estimativas em relao ao preo de venda dos imveis, maior a preciso do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, pode ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos propostos. O processo de validao evita, por exemplo, o uso de modelos que so adequados apenas para estimar o valor da prpria amostra de dados empregada para o seu desenvolvimento. A ausncia de uma amostra de dados independente no deve impedir a validao do modelo de avaliao. Neste caso, a crtica de especialistas ou proprietrios sobre os resultados
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pode orientar a identificao de ajustes no modelo de clculo estabelecido. Etapa 9 Aplicao dos modelos
O resultado do trabalho efetivado por meio da aplicao dos diferentes modelos de avaliao desenvolvidos no conjunto de imveis a ser avaliado na jurisdio. No caso das avaliaes realizadas para fins fiscais, recomendvel enviar uma nota prvia 3 sobre o resultado da avaliao para os contribuintes. O objetivo fornecer um perodo para atender s reclamaes e, eventualmente, realizar revises no valor estimado antes do lanamento oficial do imposto. Etapa 10 Publicidade dos trabalhos
Para facilitar a compreenso dos procedimentos bsicos considerados, altamente recomendvel a confeco de manuais, boletins informativos e relatrios de avaliao. desejvel que os resultados dos trabalhos sejam apresentados em diferentes fruns, incluindo Poder Executivo, Cmara de Vereadores, Ministrio Pblico, associaes representativas da sociedade civil, incluindo associao de moradores. Nesses casos, a linguagem deve ser adequada s caractersticas do pblico presente. Outra questo que merece ateno a publicidade das informaes cadastrais e tributrias mantidas pelo Poder Pblico. Embora alegaes de sigilo fiscal e temores de que o uso da informao disponibilizada possa facilitar condutas indevidas, caberia uma anlise da procedncia destes temores e, de fato, uma seleo criteriosa do que pode ou no ser disponibilizado. 4.3 Como desenvolver a Planta de Valores do Municpio?
PROBLEMATIZAO Historicamente, os valores mdios de terrenos das diferentes zonas eram representados em um mapa da cidade, resultando em um trabalho denominado planta de valores genricos ou simplesmente planta de
A prtica comum em diversos pases, tais como Canad, Estados Unidos e Hong Kong.
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valores. Algumas vezes os trabalhos so apresentados na forma de uma listagem de valores genricos de metro quadrado de terreno relacionados a bairros, ruas ou faces de logradouros. Atualmente, os valores mdios podem ser representados nas diferentes zonas homogneas atravs de mapas temticos nos municpios nos quais o cadastro estruturado atravs de um Sistema de Informaes Geogrficas (SIG). Os valores mdios estabelecidos por diviso geogrfica so tipicamente ajustados para refletir acrscimos ou decrscimos neste valor bsico causados pelas caractersticas especficas do imvel avaliado. Embora os ajustes sejam fundamentais na aplicao da metodologia descrita, observada a forte tendncia de distores quando este processo de homogeneizao realizado atravs da aplicao de fatores de natureza determinstica. Mesmo que em um primeiro momento estes fatores tenham sido inferidos atravs do mercado de imveis, caso estes fatores sejam regulamentados na Legislao Tributria, ser imposta uma rigidez desnecessria ao modelo de avaliao. Se for o caso de usar tal esquema, sua regulamentao deve ser realizada de maneira a facilitar revises geis em funo de mudanas observadas no mercado imobilirio. Preocupaes dos municpios relativas elaborao da planta valores genricos incluem: (i) segmentao da cidade em zonas homogneas de valor; (ii) clculo de preos mdios de terrenos em zonas consolidadas da cidade nas quais todos os terrenos esto construdos; (iii) estabelecimento de fatores de ajustes nos preos mdios, considerando especificidades da localizao e das caractersticas individuais dos terrenos.
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1 As regies homogneas definidas para o estabelecimento dos valores bsicos da terra devem ser homognas em relao aos preos unitrios da terra. Neste sentido, o emprego de divises legais da cidade como, por exemplo, a segmentao por bairros provvel ser ineficiente como um critrio de segmentao da cidade. 2 Os fatores de ajustes dos valores bsicos de terrenos devem ser extrados atravs da anlise de preos praticados. Fatores determinsticos, de natureza subjetiva, devem ser evitados. 3 Na medida do possvel, tais fatores no devem ser regulamentados por Lei.
PROPOSIO Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prvios, sugere-se a aplicao dos seguintes procedimentos para a elaborao da planta de valores do municpio: (i) Pesquisa sobre preos praticados de terrenos, independente da sua rea. Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser includas situaes nas quais casas so comercializadas para fins de demolio. (ii) Segmentar a cidade em zonas homogneas de valorizao imobiliria. Isto significa que a variabilidade dos preos praticados em imveis semelhantes deve ser pequena nestas reas. Alternativas para o seu estabelecimento incluem os seguintes procedimentos: a) Identificao da potencialidade de desenvolvimento urbano das diferentes reas segundo o Plano Diretor, quando existente; levantamento em campo contando com a presena de especialistas para definio preliminar dos limites entre as zonas homogneas; indexar a pesquisa de preos de terrenos para a mesma data; clculo de valores mdios (ou mediana) dos preos praticados em cada zona para terrenos com caractersticas padronizadas; clculo do Coeficiente de Variao ou Disperso dos valores mdios; reviso do zoneamento quando verificada a alta variabilidade dos preos praticados para terrenos com caractersticas definidas. Como
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sugesto, indicada a reviso do zoneamento sempre que o coeficiente de variao for superior a 25%. Para regies nas quais no h dados sobre transaes de terrenos, o valor mdio deve ser estabelecido por analogia. b) Segmentao da cidade por critrio previamente estabelecido, tais como Zonas Censitrias, CEP, Bairro, Regies homogneas, etc; desenvolvimento de modelos de regresso mltipla para terrenos, excluindo qualquer atributo que esteja relacionado localizao dos imveis; anlise dos resduos dos modelos formulados; clculo dos erros mdios dos resduos por regio, incluindo a anlise da variabilidade do erro; para regies nos quais os erros apresentam alta variabilidade, sugerida a reviso dos limites da regio. c) Outras possibilidades incluem a anlise de especialistas atravs de rotinas de construo de conhecimento (grupo focado4 ou tcnica semelhante). (ii) Calcular os valores bsicos das zonas homogneas, utilizando a mdia ou mediana dos preos praticados para terrenos de tamanho padro, ou ainda o erro mdio ou mediano da estimativa tal qual calculado (ver item "b" acima). (iii) Sugere-se que os fatores de ajuste dos valores mdios sejam inferidos do mercado imobilirio, por exemplo, atravs dos coeficientes de cada atributo estabelecidos nos modelos de regresso mltipla. Para tanto, podem ser empregadas tanto variveis dicotmicas (sim/no), quanto podem ser mensurados os efeitos de alteraes no valor de variveis importantes nas estimativas de valor. Outra forma de clculo atravs da comparao entre mdias de grupos de imveis similares que possuam apenas uma caracterstica distinta. As anlises grficas podem contribuir consideravelmente com estas anlises. Os fatores de ajuste podem ser gerados tanto com relao a caractersticas de localizao quanto em relao s caractersticas individuais de cada terreno. (iv) Uma vez estabelecido os valores bsicos por zonas e os fatores de ajuste, sugere-se que tal modelo seja testado com uma amostra de validao. Se os erros nos valores estimados forem significativos, sugere-se a reviso dos trabalhos.
4 Mtodo de pesquisa que se presta a discusso focada por especialistas de em um tpico de interesse de pesquisa.
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(v) Quando resultados satisfatrios forem alcanados, a produo de tabelas incluindo os fatores de ajuste utilizados pode contribuir para a fcil comunicao da metodologia empregada. 4.4 Como aplicar modelos de regresso mltipla nas avaliaes para fins fiscais? PROBLEMATIZAO Na aplicao do Mtodo Comparativo Direto, a anlise de regresso mltipla [ARM] a tcnica mais utilizada para identificar os principais fatores que influenciam a determinao dos preos e estimar o valor de mercado das propriedades no transacionadas no perodo na rea de avaliao de imveis. A tcnica consiste basicamente em uma anlise do tipo cross-section que visa investigar a variabilidade existente nos preos observados em um determinado perodo. A construo de um modelo de regresso mltipla requer a definio da varivel dependente e de variveis independentes. O valor total ou o valor unitrio so, via de regra, utilizadas como variveis dependentes. Os atributos que supostamente influenciam a formao dos preos dos imveis so as variveis independentes testadas, tais como: rea, idade, padro de qualidade da construo etc. Na rea de avaliaes para fins tributrios no Brasil, entretanto, raramente observa-se a aplicao direta de modelos de regresso mltipla. Como discutido anteriormente, a grande maioria dos municpios emprega o Mtodo Evolutivo, que resulta da aplicao do mtodo comparativo para a estimao do valor do terreno e a quantificao dos custos para a estimao do valor das construes. Custos mdios so estabelecidos para cada tipologia/padro construtivo, e fatores de depreciao so genericamente aplicados de acordo com a idade e/ou estado de conservao, de tal forma, que salvo por variaes nos custos unitrios, utiliza-se o mesmo modelo de avaliao independente do tipo de imveis a avaliar. De forma distinta, a anlise de regresso mltipla necessariamente implica no estabelecimento de um ou mais modelos para cada segmento de imveis a avaliar (apartamentos, casas, escritrios, lojas etc). A localizao considerada um dos principais fatores que afetam os preos, salvo em situaes nas quais o modelo desenvolvido especificamente para uma regio homognea. Devido sua natureza, complexa a mensurao
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deste atributo. O uso de sistemas de geoprocessamento, isto , processamento informatizado de dados georreferenciados, amplia de forma acentuada a capacidade de modelar a influncia da localizao no valor dos imveis, permitindo, por exemplo, a construo de uma varivel de localizao mais robusta, na qual a influncia de diferentes atributos individuais pode ser mensurada de forma conjunta. Diversos estudos identificam as dificuldades de modelar a influncia da localizao na formao do valor do imvel. Gallimore et al. (1996) explicam que, no que tange ao segmento residencial, as influncias so originadas por um grande nmero de origens, tais como acessibilidade a comrcio, centros de negcios, facilidades de educao e lazer, exposio a fatores ambientais adversos, amenidade de vizinhana, nveis percebidos de segurana, e outros atributos semelhantes. Tais estudos recomendam que esses atributos sejam considerados de forma conjunta na medida em que tais influncias atuam de forma interativa. Poucas destas variveis so passveis de mensurao numrica, e mesmo quando so estas medidas isoladas podem no ser vlidas para representar a influncia da localizao na formao dos preos de venda. Outras questes de mrito abrangem a forma de quantificar as variveis de natureza qualitativa, a validez dos modelos, quais os critrios a serem considerados para selecionar o melhor modelo a empregar. Um fator adicional que preocupa a consistncia entre as estimativas de valor realizadas por modelos distintos quando se opta pelo uso de diversos modelos.
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1 Limitar a aplicao dos modelos de regresso mltipla quelas situaes nas quais possvel formar uma amostra de dados representativa. 2 Avaliar a representatividade da amostra de dados atravs da anlise da sua distribuio espacial. 3 Limitar as variveis independentes testadas aos atributos inseridas no cadastro de imveis visando permitir a aplicao dos modelos para o universo de imveis a serem avaliados, exceto em situaes nas quais novas variveis podem ser facilmente inseridas nos trabalhos. 4 Concentrar esforos na modelagem da localizao, em face da sua importante influncia sobre os preos praticados. Testar a significncia da renda mdia das famlias (estimada pelo IBGE para fins censitrios) como uma varivel independente nos modelos de regresso. 5 Selecionar modelos de avaliao consistentes, coerentes e explicveis.
6 Identificar os limites de aplicabilidade dos modelos desenvolvidos. Por exemplo, se o modelo foi desenvolvido com base em uma amostra de apartamentos de at 500 m, no possvel empregar tal modelo para estimar o valor de apartamentos com 1.000 m. 7 Realizar um trabalho de sensibilizao de agentes internos e externos, incluindo legisladores, contado com o apoio de entidades preponderantes na rea de avaliao de imveis nas situaes nas quais prevista a alterao do Mtodo de Avaliao de imveis.
PROPOSIO Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prvios, sugere-se a aplicao dos seguintes procedimentos para a elaborao da planta de valores do municpio: (i) Pesquisa sobre preos praticados de terrenos, independente da sua rea Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser includas situaes nas quais casas so comercializadas para fins de demolio.
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(ii) Formao da amostra de dados A amostra de dados deve conter preos de transaes referentes ao segmento de imveis que se pretende avaliar (casas - apartamentos - lojas salas comerciais - etc.). Tendo em vista as dificuldades de conhecimento de preos de venda, sugere-se a incluso de preos de oferta. No caso de mercados relativamente estveis, a incluso de dados transacionados at 02 (dois) anos da data da avaliao aceitvel quando necessrio. Os dados coletados necessitam frequentemente serem transformados atravs de critrio de mensurao, a fim de que possam participar da modelagem. Para atributos coletados de natureza quantitativa, como o tamanho do terreno, a rea da edificao ou o nmero de apartamentos por andar, o prprio valor do atributo pode ser utilizado, pois estas variveis so mensurveis em uma escala definida. Em contraste, os atributos de natureza qualitativa necessitam ser transformados para que possam participar da modelagem. A mensurao dos atributos muitas vezes realizada de forma arbitrria, com base em avaliaes subjetivas do avaliador. Outra forma de considerar estes atributos de natureza qualitativa a adoo de variveis dicotmicas, tambm conhecidas como categricas, binrias ou dummies. Este tipo de varivel mede a presena de determinado atributo exprimindo uma classe. So adotados indicadores um e zero para identificar a presena ou ausncia do atributo. Por exemplo, a presena de elevador em um prdio pode ser representada por uma varivel dicotmica na qual atribudo o valor 1 quando o prdio possui elevador, e o valor 0 nas demais situaes. A vantagem de utilizar variveis dicotmicas evitar impor diferenas entre as categorias de forma arbitrria que pode no corresponder com a realidade. Muitas vezes so utilizadas variveis substitutas (Proxy) que tentam representar a varivel de interesse por falta de acesso, dificuldades de mensurao, ou mesmo porque sua obteno de custo elevado. (iii) Anlise preliminar da amostra de dados Preliminarmente ao desenvolvimento de modelos de avaliao devero ser utilizadas tcnicas de anlise exploratria dos dados, empregando estatstica descritiva e a construo de grficos de disperso entre variveis a serem testadas e o preo dos imveis. Tais anlises podem ser realizadas utilizando software convencional como planilha Excel ou sua verso livre.
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(iv) Estudo de variveis de segmentao Uma das decises fundamentais em avaliao para fins tributrios refere-se ao uso de modelo nico para determinado segmento ou classe de imveis, ou de modelos especficos estabelecidos por variveis de segmentao. Trabalhar com um modelo nico a opo ideal tendo em vista a simplicidade da sua aplicao. Entretanto, devem ser realizados testes que sustentem a viabilidade dessa construo (teste de estabilidade paramtrica). Neste caso, a influncia das variveis na formao do valor deve ser semelhante para as diferentes classes de imveis. Em grandes cidades, entende-se que difcil a construo de um modelo nico. A possibilidade de heterogeneidade espacial indica a necessidade de utilizao de mais de um modelo, situao que implica na definio de categorias distintas por regio geogrfica. importante perceber que o comportamento de algumas variveis pode mudar com localizao dos imveis. Em outras palavras, algumas variveis podem apresentar comportamento anisotrpico. Outras variveis de segmentao que podem ser testadas incluem o nmero de dormitrios, classes de reas ou padro construtivo. Em geral, a anlise exploratria dos dados tende a fornecer alguns indicativos sobre variveis a serem empregadas para a segmentao dos dados. A opo entre um modelo nico versus um grupo de modelos para estimar o valor de um segmento ou classe de imveis pode ser feita atravs da etapa de validao, descrita na seqncia. (v) Especificao do modelo Pode-se afirmar que os modelos de regresso mltipla linear so os mais empregados possivelmente pela sua simplicidade e fcil compreenso. Estes modelos descrevem uma funo linear de um conjunto de parmetros. Ou seja, a relao entre as variveis consideradas linear em parmetros. Isto significa que os coeficientes estimados esto na potncia '1'. Algumas relaes aparentemente no lineares podem ser reescritas da forma linear atravs da transformao das variveis, usando, por exemplo, a funo logartmica. Neste caso, embora o modelo seja linear,
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possvel obter um efeito multiplicativo entre a influncia das diversas variveis na formao do valor dos imveis. O mtodo dos mnimos quadrados um dos mais utilizados para estimar os parmetros da regresso. Este mtodo consiste em encontrar parmetros para a equao de tal forma que o somatrio das distncias, medidas na vertical, entre cada ponto observado e o ajustado pelo plano de regresso seja mnimo. O uso de modelos no lineares amplia a capacidade de descrever as relaes entre as variveis que participam do modelo na medida em que no h grandes restries entre quais as funes que podem ser empregadas. A estimao dos parmetros feita atravs de mnimos quadrados nolineares. A seleo das variveis e definio da forma funcional dos modelos e das prprias variveis pode ser atravs de tentativas, ou baseada em hipteses pr-concebidas pelos avaliadores ou ainda com base na opinio extrada de especialistas. Aps definir a estrutura geral dos modelos, so empregadas rotinas computacionais para determinar as equaes de regresso com melhor desempenho estatstico. Um aspecto fundamental na anlise de regresso a escolha do modelo (expresso de clculo) que melhor descreve a relao entre a varivel de interesse e as variveis explicativas. Basicamente, os modelos selecionados devem possuir desempenho estatstico satisfatrio e deve haver a consistncia da interpretao fsica dos termos que o compem. O desempenho estatstico de um modelo mensurado pela sua capacidade de fazer estimativas eficientes, avaliada com base nos prprios dados utilizados na determinao do modelo. Modelos com bom desempenho estatstico apresentam pequena discrepncia entre os dados reais e seus respectivos valores estimados. Na prtica, a soma dos quadrados das diferenas entre valores reais e valores estimados utilizada como indicador numrico que permite comparar o desempenho de diferentes modelos. Critrios para a definio do modelo a ser adotado consideram, em geral, o coeficiente de determinao R2 e/ou o erro percentual mdio, isto , mdia percentualizada da diferena absoluta entre valores reais e os estimados (Montgomery & Peck 1992).
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Adicionalmente, testes estatsticos so aplicados a fim de avaliar se o modelo satisfaz os pressupostos necessrios para a aplicao da tcnica 5 e a importncia individual das variveis includas na modelagem, indicando a qualidade geral do modelo formulado. O modelo de regresso mltipla sempre associado a um termo de carter aleatrio que representa o erro da estimativa, sendo formado pelo intercepto (ou constante da equao) e a tcnica estima os coeficientes parciais da regresso, denominados preos hednicos implcitos, para cada varivel que participa da equao. Por outro lado, embora um modelo possa apresentar bom desempenho estatstico, os termos que o constituem podem no ser interpretados logicamente no contexto do fenmeno em estudo. Assim, uma anlise da consistncia da interpretao fsica dos termos que compem o modelo, bem como da forma como tais termos esto relacionados, um critrio fundamental na anlise do modelo. (vi) Validao do modelo com uma amostra independente Por fim, a aplicao do modelo deve ser validada com uma amostra independente, visando verificar a capacidade do modelo de gerar resultados aceitveis para a populao de imveis. A proposta estimar o valor de mercado para um grupo de imveis no utilizado para desenvolver o modelo de avaliao, e comparar os resultados com o preo de negociao do imvel. Deve ser mensurado o nvel e a uniformidade das avaliaes resultantes (Ver seo 7). (vii) Aplicao dos modelos Conhecida a expresso matemtica que modela o fenmeno em estudo, possvel estimar o valor, dentro de uma faixa de erro aceitvel, para um grupo de imveis com valor de mercado desconhecido atravs da substituio na equao de valores para as variveis independentes que expressem as caractersticas variveis destes imveis. No h um modelo pr-definido, na medida em que depende do tipo de imveis a ser avaliado, do comportamento do mercado imobilirio na localidade e das variveis testadas.
5 A aplicao de modelo de regresso linear pressupe a necessidade de observar pressupostos bsicos, entre os quais: normalidade dos resduos, homocedasticidadede (varincia constante), nomulticolinearidade das variveis explicativas, no-autocorrelao dos resduos, independncia dos resduos.
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Requisitos adicionais para as avaliaes desenvolvidas para fins tributrios incluem, por exemplo, a necessidade de que as variveis independentes que sero utilizadas estejam inseridas no cadastro de imveis, visando permitir a aplicao dos modelos para o universo de imveis a serem avaliados. No h dvidas de que o emprego do mtodo comparativo recomendvel sempre que for possvel formar uma amostra de dados representativa, pois, quando propriamente aplicado, fornece mais confiabilidade aos resultados obtidos. Entretanto, quanto mais heterogneos os elementos tomados como referncia, menor ser a confiabilidade da avaliao. Deve-se ainda perceber que no incomum no mercado de imveis a completa falta de evidncia sobre transaes envolvendo alguns tipos de propriedades. Fica evidente, portanto, a impossibilidade de empregar o mtodo para todos os tipos de imveis a serem avaliados. Em geral, o emprego do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado recomendvel para a avaliao de imveis residenciais e, quando possvel, tambm utilizado para avaliar salas comerciais, boxes de estacionamento, lojas e terrenos. 4.5 Tpicos complementares debatidos durante o painel avaliao em massa. De acordo com Dantas e Portugal (ver Anexo I), a inferncia espacial tem se mostrado uma ferramenta de suma importncia na medida em que a incorporao dos efeitos espaciais ao modelo de avaliaes tem demonstrado reduzir a margem de erros e responde com maior fidelidade ao comportamento do mercado imobilirio. Seu uso , em especial, justificado pela presena de autocorrelao espacial que pode resultar em srios problemas ao trabalho avaliatrio.
w Em qualquer situao, o bom senso indica que metas gradativas de-
w Foi debatido o uso de geoestatstica para a construo de modelos de
vem ser estabelecidas para a recuperao do nvel e para o aumento do grau de uniformidade das avaliaes. Por outro lado, quando a alternativa for contratao de servios externos, foi considerado requisito fundamental a exigncia da memria de clculo, contendo a metodologia e as limitaes dos trabalhos. Neste sentido, a capacitao do corpo tcnico municipal deve ser includa na contratao dos servios. fundamental garantir o acompanhamento da equipe de tcnicos do municpio em todas as etapas do trabalho.
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Fotos
Cadastro Municipal
BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIRIO
5. 5. BASE BASE DE DADOS: DE CADASTRO DADOS IMOBILIRIO

5.1 Reviso Tcnica da Temtica De acordo com as Diretrizes para a Criao, Instituio e Atualizao do Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM) nos Municpios Brasileiros, o CTM o inventrio territorial oficial e sistemtico do municpio, formulado atravs do levantamento dos limites de cada parcela a qual atribuda uma identificao numrica inequvoca. O CTM constitudo de: arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo; arquivo de dados literais (alfanumricos) referentes s parcelas cadastrais; e Carta cadastral. De acordo com Phillips (2010), todo o territrio do municpio composto de parcelas, de tal forma que lotes glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios e demais elementos sejam modelados por uma ou mais parcelas cadastrais. Para que um cadastro seja multifinalitrio para qualquer aplicao geoespacial dentro do municpio, deve-se cadastrar todo o territrio do municpio, no apenas os imveis. De acordo com Oliveira (2010), a viso do cadastro sob uma estrutura multifinalitria ainda incipiente na Amrica Latina. A multifinalidade ocorre por meio da integrao institucional, mas para que ela ocorra na prtica, uma srie de medidas tcnicas-polticas deve ser tomada, entre as quais, pode-se mencionados: a formalizao de convnios de cooperao, a definio de um critrio de codificao das parcelas (ou pelo menos a definio de um critrio que permita relacionar os diferentes cdigos e identificadores j existentes em diferentes bancos de dados estruturados pelos parceiros) e a elaborao de uma base cartogrfica nica em uma escala que seja til para todos. De acordo com Phillips (2010), embora seja altamente recomendvel, nem todos os municpios possuem um Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM). Diversos municpios desenvolveram seus cadastros para fins exclusivamente tributrios. Tais cadastros so freqentemente reconhecidos como "cadastros imobilirios". Nestes casos, no raro, so cadastrados apenas os lotes e glebas, e demais informaes relativas a estes elementos. Nas avaliaes para fins tributrios, o cadastro um elemento primordial na medida em que armazena os dados sobre as caractersticas dos imveis, sua localizao, e os direitos reais que incidem sobre os mesmos.

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O cadastro est diretamente relacionado ao processo de avaliao de imveis para fins tributrios. Independentemente do mtodo ou modelo de avaliao empregado, as estimativas de valor para fins de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) so tipicamente realizadas com base nos dados cadastrados sobre as caractersticas fsicas dos imveis e de sua localizao. Ou seja, o valor de cada imvel estimado com base nos atributos cadastrais. Para garantir a equidade das avaliaes para fins tributrios, o cadastro deve incluir informaes atualizadas sobre o territrio e os principais atributos que determinam a formao dos preos dos imveis. Deve-se, entretanto, buscar uma relao de custo-benefcio na modelagem do cadastro. O excesso de dados ou a insero de informaes de difcil obteno, como as que necessitam de vistoria interna edificao, podem torn-lo demasiadamente oneroso e dificultar sua atualizao. importante perceber que as variveis que podero ser includas nos modelos desenvolvidos so, inicialmente, limitadas aos atributos existentes no cadastro de imveis do municpio. Dependendo da sofisticao do sistema cadastral, ser possvel realizar a anlise espacial dos dados. O cadastro tambm uma fonte primria para avaliar usos e tendncias no espao urbano, auxiliando desta forma na interpretao do mercado imobilirio. Verificar o crescimento do mercado de imveis e as alteraes no perfil de uso e ocupao do solo em mdio prazo pode auxiliar a compreender a evoluo dos preos dos imveis no perodo, ou mesmo a identificar tendncias de valorizao ou desvalorizao imobiliria nas diferentes regies e sub-regies da cidade. Alm disso, o valor venal estimado para cada imvel geralmente armazenado no cadastro, sendo uma das temticas tradicionalmente definidas no seu contexto multifinalitrio. tambm usual que o cadastro inclua o valor mdio unitrio da terra segundo a setorizao definida no municpio, a qual ilustrada por meio da preparao de mapas temticos.
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5.2 Qual a influncia do cadastro nas avaliaes para fins tributrios? PROBLEMATIZAO A autonomia dos municpios na gesto cadastral resulta em uma acentuada variao da extenso e da qualidade do registro das informaes sobre o territrio. Apesar de essencial para a atuao dos municpios, no raro, os cadastros existentes apresentam condies inadequadas ao desempenho no apenas das funes fiscais mas, de forma mais abrangente, para a gesto territorial. No mbito dos sistemas existentes, as debilidades usualmente verificadas no cadastro incluem:
w reconhecimento apenas da cidade 'legal', em municpios fortemente
marcados pela proliferao de ocupaes e loteamentos irregulares ou clandestinos;

w ausncia de atributos importantes para a formao do valor dos
imveis;
w omisses de reas construdas em imveis cadastrados; w falta de conexo entre as informaes alfanumricas e aquelas de
natureza cartogrfica, favorecendo a ocorrncia de erros nos atributos cadastrais;

w risco de duplicao de lanamentos e, no raro, situaes em que a
soma das reas dos lotes de uma determinada quadra inferior rea da quadra;
w falta de integrao direta entre cadastro e registro imobilirio; w precria orientao das autoridades locais, notadamente nas
jurisdies menores, sobre as alternativas tecnolgicas para sistemas cadastrais, acarretando com frequncia na compra/contratao de produtos super dimensionados e/ou inadequados realidade e necessidades locais;
w convivncia com sistemas cadastrais incompletos, tanto tcnica como
operacionalmente, bem como a limitada capacidade em termos de recursos humanos para operar tais sistemas;
w investimentos pontuais e segmentados em sistemas cadastrais,
resultando, via de regra, em maior custo operacional; e

w inexistncia de mecanismos que garantam atualizaes contnuas.
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As debilidades dos sistemas cadastrais geram ineficincias e iniquidades nas avaliaes desenvolvidas para fins tributrios e, por conseqncia, no lanamento e cobrana do IPTU. Por exemplo, distores nas estimativas de valor podem ser causadas pela ausncia de atributos relevantes para a formao dos preos praticados. Mesmo que modelos de avaliao com perfeito desempenho sejam desenvolvidos, o valor estimado ser incorretamente calculado para os imveis cujos atributos estejam desatualizados no cadastro imobilirio. Estas iniquidades de carter avaliatrio causam distores na distribuio da carga tributria e promovem a falta de isonomia fiscal. Incorrees na identificao do sujeito passivo (proprietrio, possuidor ou titular do domnio til) prejudicam as execues fiscais, podendo resultar inclusive na perda do crdito tributrio. Da mesma forma que sero incuas execues fiscais de glebas urbanas em situaes nas quais houve parcelamento irregular, ocupao pela posse, e o municpio continua a tributar a gleba urbana com a sua configurao anterior e a cobrar do proprietrio original. Na medida em que o cadastro no a fotografia ntegra da cidade real a cada momento, haver prejuzo tambm ao planejamento urbano, a gesto territorial e o monitoramento de polticas e aes pblicas.
1 Visando garantir a qualidade dos trabalhos avaliatrios, foi considerado essencial assegurar a incluso das principais variveis que influenciam a formao do valor dos imveis no cadastro administrado em nvel do governo municipal. Tais variveis devem incluir tanto elementos valorizantes quanto desvalorizantes dos preos praticados. 2 Justia na tributao somente ser possvel se o cadastro for mantido atualizado (base de dados alfanumrica e carta cadastral). 3 imprescindvel que as reas irregulares sejam cadastradas.
4 Deve-se optar pelo cadastramento das reas irregulares em unidades autnomas sempre que houver condies de individualizao, isto , quando for possvel distinguir a segmentao entre unidades.
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PROPOSIO Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prvios, parece evidente as vantagens para a gesto tributria municipal geradas pela implementao do Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM) nos moldes especificados pelas Diretrizes para a Criao, Instituio e Atualizao do Cadastro Territorial Multifinalitrio nos Municpios Brasileiros (Ver Anexo II). A viso completa, integrada e atualizada do territrio apresenta ganhos para o aprimoramento dos trabalhos de avaliao de imveis, para o lanamento dos impostos municipais, para a definio da poltica tributria, e, de forma mais abrangente, para a gesto territorial.
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Fotos
Preos Praticados
BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS
6. BASE DE DADOS: PREOS PRATICADOS 6. BASE DE DADOS

6.1 Reviso Tcnica da Temtica
Independente da tcnica empregada em avaliao de imveis, requisito fundamental o acesso a um conjunto de informaes confiveis sobre imveis transacionados no mercado imobilirio. Isto porque a comparao uma atividade inerente do processo avaliatrio. De fato, as concluses sobre o valor de mercado dos imveis so extradas com base em observaes sobre bens comercializados no mercado de imveis no qual est inserido o bem avaliado. O grau de preciso dos trabalhos , portanto, diretamente relacionado com o acesso a dados sobre bens comercializados no perodo da avaliao. Devido ao uso do Mtodo Evolutivo, a grande maioria dos municpios coleta apenas dados referentes a negociaes envolvendo terrenos. Limitar as pesquisas a transaes envolvendo terrenos inviabiliza o uso do mtodo comparativo de dados de mercado para a maioria dos imveis, assim como inviabiliza a validao dos resultados e o controle sobre o desempenho dos trabalhos. Ou seja, mesmo que o mtodo de avaliao adotado no seja o comparativo de dados de mercado, a base de dados ser de grande valia para a validao e/ou calibrao dos modelos de avaliao desenvolvidos. H diversos casos nos quais as coletas de dados ocorrem esporadicamente, visando formao de amostra de dados para satisfazer objetivos especficos em determinados momentos, tais como a atualizao da planta de valores em um determinado momento. A sazonalidade na coleta de dados sobre transaes tende a dificultar ainda mais a interpretao do mercado imobilirio. Outro tema relevante identificar quais os possveis atributos ou fatores que podem influenciar a formao do valor do bem a avaliar. Estes atributos, bem como a forma com que os mesmos influenciam o processo de formao do valor, dependero do tipo de bem a avaliar. No caso das avaliaes desenvolvidas para fins tributrios, dependem da classe do bem a avaliar. Embora uma srie de atributos possa ser testada, nem todas as variveis coletadas (ou disponveis) sero utilizadas nos modelos. Em alguns casos por questes de colinearidade, em outros por questo de simplicidade,

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e ainda existem casos nos quais os atributos testados no contribuem para explicar a variabilidade existente nos preos praticados. O trabalho do avaliador justamente identificar quais os atributos e de que forma eles influenciam a formao do valor dos imveis. Os atributos usualmente considerados na rea de avaliao de imveis urbanos podem ser classificados nos seguintes grupos:
w aspectos relativos localizao como, por exemplo, facilidade de
acesso a shoppings, centros comerciais ou industriais, recreao e lazer. A disponibilidade e a qualidade dos servios e equipamentos de infra-estrutura urbana como pavimentao, drenagem, meio fio, esgoto, telefone, cabo, eletricidade, iluminao pblica, transporte, escola e assistncia mdica.
w aspectos fsicos e funcionais, tais como tipo de solo, relevo, tamanho
do terreno; rea, idade, qualidade e estado de conservao das benfeitorias; aparncia do imvel; potencialidade para modernizao; amenidades disponveis de uso individual ou coletivo, tais como: lareira, churrasqueira, piscina, recreao, sala de ginstica, sauna, etc.
w aspectos de natureza legal, incluindo encargos ou benefcios fiscais;
potencialidade de alteraes de uso ou densificao; e restries urbansticas, como gravames gerados para fins de preservao ambiental ou obras pblicas. importante reiterar a localizao como um dos atributos mais importantes para a formao do valor dos imveis. Por outro lado, deve-se reconhecer que o nvel geral dos preos praticados no mercado determinado por fatores scio-econmicos, culturais e ambientais, tais como: tipo de sociedade, caractersticas da populao, valores histricos ou culturais, disponibilidade e facilidade de financiamento e inflao. Foge ao escopo dos trabalhos de avaliao de imveis determinar os fatores que influenciam o nvel geral dos preos praticados. Em contraste, o objetivo dos modelos de avaliao de imveis explicar a variabilidade observada nos preos praticados em certo perodo.
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6.2
Quais as fontes de informao do mercado imobilirio?
PROBLEMATIZAO Sucessivas experincias indicam que indubitavelmente a amostra de dados fator determinante para a qualidade dos trabalhos avaliatrios. No obstante, em geral, reduzida importncia direcionada para a etapa de coleta de dados. Fontes de dados sobre transaes imobilirias incluem cartrios de registro de imveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leiles; anncios no local; agncias de corretagem ou corretores autnomos; agentes financeiros; ou ainda dados divulgados por produtores, construtores e incorporadores. Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por intermdio de questionrios a serem enviados ao setor privado ou mesmo a contribuintes de forma individual. Outras fontes de dados sobre imveis comercializados incluem as guias de impostos de transmisso, produzidas pelos prprios municpios. No contexto brasileiro, deve-se reconhecer o limitado acesso aos preos praticados e a falta de confiabilidade nos preos declarados pelos compradores nos casos de transferncia de direitos de propriedade. No caso das avaliaes para fins tributrios o problema mais acentuado na medida em que se faz necessrio um grande nmero de dados envolvendo todos os tipos de imveis. De fato, a representatividade das amostras de dados fator preocupante na medida em que a base de dados deve ser representativa de todo universo de imveis a serem avaliados.
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1 Devido atuao contnua dos governos na rea de tributao imobiliria, a formao de um sistema de informaes permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma contnua sobre transaes e operaes envolvendo todos os tipos de imveis foi identificada como altamente recomendvel. importante observar que tal procedimento contribui para a anlise temporal dos dados. 2 Na utilizao de guias de recolhimento do ITBI, deve ser usado o valor declarado pelo contribuinte. Devem ser selecionadas as situaes nas quais os valores declarados so representativos do valor de mercado do imvel. 3 Nos debates foi consensuado que a coleta de dados no mercado de imveis deve seguir procedimentos padronizados. 4 Foi considerado importante o mapeamento da base de dados coletada no mercado de imveis para direcionar os esforos de coleta de dados. 5 De toda forma, o cruzamento de dados advindos de diferentes fontes no pode ser descartado, incluindo a verificao dos dados informados no mercado imobilirio com os atributos cadastrais. 6 Devido forte preocupao com o limitado acesso aos preos praticados, em um contexto mais amplo, foi discutida a necessidade de diagnosticar as razes desse comportamento e de atuar na reduo dessas resistncias.
PROPOSIO Como forma complementar s diretrizes oriundas dos debates, sugere-se ainda a incluso de dados sobre ofertas de imveis para complementar a pesquisa de dados sempre que houver limitado acesso informao sobre preos praticados e/ou falta de confiabilidade nos preos declarados. Em termos comparativos, pode-se afirmar que mais fcil coletar dados sobre imveis ofertados no mercado imobilirio do que sobre transaes
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efetivadas. No h como garantir a validez desses valores, pois a transao no foi efetivada. A tendncia de que os imveis sejam ofertados por preo superior quele pelo qual esses imveis so efetivamente comercializados no deve ser ignorada. , portanto, importante distinguir os preos de oferta daqueles de transao. Quando so empregados modelos de regresso, uma alternativa a incluso de uma varivel dicotmica que indica a provenincia do dado (por exemplo, 0 quando o dado for referente a preos de imveis comercializados e 1 para preos de imveis comercializados). Outra possibilidade verificar a diferena existente entre preos mdios de imveis semelhantes entre grupos formados por imveis comercializados e outros formados por imveis ofertados no mercado imobilirio. As guias de recolhimento do ITBI representam uma imensa fonte de dados sobre transferncias de bens e direitos sobre imveis. uma fonte de dados facilmente acessvel, na medida em que o ITBI tributado diretamente pelos municpios. Embora seja inegvel que parte dos contribuintes sub6 declareE os preos das transferncias visando evitar a tributao, isso no ocorre em todas as situaes. Por diversas razes, incluindo princpios morais, h contribuintes que declaram os preos reais praticados. O avaliador deve concentrar esforos na seleo de preos representativos do valor de mercado considerando a grande massa de declaraes. Alguns fatores podem favorecer o uso do ITBI como uma fonte de dados. Por exemplo, a poltica de definir alquotas simblicas (baixas) para a sua incidncia pode incentivar a veracidade das declaraes. Independente da magnitude das alquotas, importante que o ITBI seja lanado pelo valor de mercado do imvel, mesmo que o preo declarado pelo contribuinte seja inferior. Em alguma medida, a estratgia tende a contribuir para desmotivar a subdeclarao. Como mencionado nos debates, a assimetria das informaes recebidas no mercado de imveis requer alguns cuidados. De tal forma que importante reforar sobre a importncia do cruzamento de dados advindos de diferentes fontes sobre a mesma transao ou operao imobiliria, visando complementar ou mesmo confirmar a informao obtida. Tendo em vista o propsito da avaliao, sugere-se que, na medida do possvel, todas as possveis fontes de informao sejam exploradas (cartrios de registro de imveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leiles; anncios no local; agncias de corretagem ou corretores autnomos; agentes financeiros; ou ainda dados divulgados por produtores, construtores e incorporadores).
6 Em contraste, o preo declarado pelo proprietrio pode ser superior ao valor da transao por razes fiscais (lavagem de dinheiro).
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Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por intermdio de questionrios a serem enviados ao setor privado ou mesmo a contribuintes de forma individual. A inexistncia de dados sobre determinadas regies ou tipos de imveis pode ser compensada pelo uso da opinio de especialistas sobre preos provveis. Finalmente, cabe alertar que a manuteno da base de dados requer a construo de rotinas, como o mapeamento das transaes e dos imveis em oferta e o registro do tempo de exposio dos imveis no mercado imobilirio. 6.3 Qual a estratgia para o levantamento dos dados sobre preos praticados no mercado imobilirio? PROBLEMATIZAO O estabelecimento de uma relao de confiana com as agncias imobilirias seria ideal para obter dados reais sobre os preos pelos quais os imveis foram comercializados. Infelizmente, raro haver interesse por parte das imobilirias neste intercmbio com os municpios quer seja por razes fiscais, quer seja por sigilo contratual. Mesmo quando se trata de pesquisar dados sobre imveis em oferta, em geral, observa-se reduzido sucesso quando admitido que o motivo da pesquisa seja a formao de base de dados para determinar o valor dos imveis para o lanamento do imposto. Uma das principais dificuldades nas pesquisas realizadas por telefone extrair a localizao precisa do imvel em oferta. Culturalmente a transparncia pblica com relao aos preos praticados ainda um tabu no Brasil. A falta de transparncia do mercado imobilirio agrava a variabilidade de carter aleatrio nos preos praticados para imveis semelhantes, devido s diferenas significativas no nvel de informao de compradores e vendedores.
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1 Embora eticamente questionvel, um dos recursos identificados para a coleta dos dados foi a estratgia de simular o interesse na negociao. Neste sentido, precaues necessrias incluem o uso de equipe interna rotativa e a troca peridica dos nmeros de telefone usados para a coleta dos dados. 2 De toda forma, foi ponderada a necessidade de formao de equipe permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capacitados para a funo de pesquisa de dados no mercado imobilirio. 3 Contratao de pessoas ligadas ao mercado para obter os dados, tais como corretores imobilirios etc. Inclusive, esta foi a alternativa identificada para a obteno de dados sobre transaes no mercado informal. 4 Considerando que um dos dados mais difceis de obter junto s imobilirias o endereo dos imveis em oferta, uma alternativa encontrada foi a identificao das unidades ofertadas no mercado imobilirio atravs de vistorias preliminares em campo. Neste caso, os imveis a venda seriam perfeitamente identificados antes do contato com as agncias imobilirias e informaes complementares seriam obtidas por telefone aps a perfeita identificao da localizao do imvel em pauta. 5 Em funo das incertezas e da falta de transparncia do mercado imobilirio, o estabelecimento de parcerias foi uma das alternativas discutidas. A sustentabilidade das parcerias garantida na medida em que h interesse de ambas instituies em manter a parceria. Produtos cadastrais, mapas, espacializao dos dados informados e outros materiais de interesse foram reconhecidos como a moeda de troca por parte dos municpios na realizao das parcerias. 6 A comparao dos atributos coletados no mercado de imveis com as caractersticas registradas no cadastro imobilirio foi considerada altamente recomendvel, inclusive com o propsito de atualizao cadastral.
PROPOSIO As estratgias debatidas tm o objetivo de compensar uma deficincia cultural. Idealmente, esforos devem ser realizados para superar essa deficincia. Os preos praticados no mercado imobilirio deveriam ser
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publicamente conhecidos por qualquer cidado. Os Cartrios de Registro de Imveis deveriam ter a obrigatoriedade de tornar esses dados efetivamente pblicos. Adicionalmente, atravs de uma poltica punitiva, educativa ou hbrida, os cidados necessitam declarar com total veracidade os preos praticados nas negociaes. 6.4 Quais os atributos que influenciam na formao do valor?
PROBLEMATIZAO O problema enfrentado pelos municpios definir quais as variveis a serem consideradas para que os resultados das avaliaes apresentem um grau satisfatrio de acurcia, tendo em conta a grande gama de atributos que pode influenciar a formao do valor, bem como a forma com que estas variveis devem ser consideradas. Tais atributos variam ao longo do tempo de acordo com alteraes no perfil da demanda do mercado imobilirio. As preferncias do consumidor so alteradas por diversas razes, incluindo modismo, questes relacionadas segurana ou funcionalidade, etc. tambm comum a variao do tipo de influncia de uma determinada varivel em funo da classe ou segmento de imveis a avaliar. Por exemplo, a oferta de transporte pblico pode ser um atributo relevante para apartamentos destinados classe popular, enquanto que a sua influncia pode ser no significativa para apartamentos destinados a famlias de alta renda. Quando um modelo nico aplicado para todo o universo de imveis, particularidades desta natureza so ignoradas devido simplificao dos procedimentos.
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1 Introduzir uma varivel para distinguir dados oriundos de oferta daqueles que representam vendas efetivadas. 2 Considerar a data da negociao.
3 Garantir a atualizao do cadastro principalmente em relao aos atributos usados no modelo de avaliao utilizado pelos municpios. 4 Inferir atravs da anlise do mercado imobilirio os atributos que influenciam a formao do valor ao invs de assumir modelos de avaliao desenvolvidos de forma subjetiva e/ou arbitrria. 5 Revisar as anlises periodicamente.
6 Considerar as externalidades na definio dos atributos que podem influenciar a formao do valor de mercado dos imveis. 7 Incorporar, na medida do possvel, as patologias construtivas na avaliao das benfeitorias. 8 Considerar a renda mdia das famlias, na medida em que estudos indicam a existncia de forte correlao entre a renda e o preo dos imveis para reas urbanas, sugerindo o uso da varivel, quando factvel.
PROPOSIO Como forma complementar s diretrizes oriundas dos debates, sugere-se especial ateno para a incorporao dos efeitos da localizao nos modelos de avaliao. A realidade que, tendo em vista a rdua tarefa de manter atualizados os dados cadastrais para o universo de imveis, normalmente, as variveis disponveis incluem reas (terreno e construes), forma e declividade dos terrenos, nmero de dormitrios, idade da construo e/ou estado de conservao, padro de qualidade das construes, nmero de pavimentos de edificaes isolados e pavimento onde se situam as unidades em condomnio. Se a parcela da variabilidade dos preos praticados gerada pelos efeitos da localizao estiver modelada de forma adequada, possvel que um resultado satisfatrio para a avaliao seja obtido com um reduzido nmero de variveis no modelo desenvolvido.
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Distores de carter avaliatrio significativas, entretanto, podem sugerir a necessidade de ajuste. preciso investigar quais as variveis relevantes ignoradas e/ou incorretamente introduzidas nos modelos, bem como o custo-benefcio de sua introduo no cadastro imobilirio do municpio. 6.5 Tpicos complementares debatidos durante o painel
Observatrio imobilirio: De acordo com Erba (2010), uma das estratgias usadas em diversas jurisdies na Amrica Latina para a coleta de dados visando atualizar os dados do cadastro econmico a estruturao de Observatrios Urbanos de Valores (OUV). Esses rgos so formados por representantes das instituies parceiras na manuteno do Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM) e de outras que monitoram o mercado imobilirio. Os dados do OUV normalmente so depositados em bases disponveis em uma plataforma da Internet e so compartilhados com fins comerciais e fiscais. Os valores obtidos atravs dos OUV no devem ser transferidos diretamente para as bases cadastrais, sendo necessrio que um especialista realize um estudo detalhado de cada caso, filtrando as inconsistncias como, por exemplo, a prtica freqente de sub-declarar valores para sonegar o ITBI.
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VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO
Validao
7. VALIDAO DOS TRABALHOS DE AVALIAO 7. VALIDAO

A validao consiste em testar o modelo de avaliao desenvolvido com uma amostra de dados independente, visando verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados no empregados na construo do modelo. Quanto menor a variabilidade das estimativas em relao ao preo de venda dos imveis, maior a preciso do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, pode ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos propostos. O processo de validao evita, por exemplo, o uso de modelos com altssimo poder de determinao, mas que so adequados apenas para estimar o valor da amostra de dados empregada no desenvolvimento dos modelos de avaliao. Um dos requisitos fundamentais na tributao imobiliria manter a uniformidade nas avaliaes realizadas para fins tributrios. Isso significa que o universo de imveis em uma jurisdio deveria ser avaliado ao mesmo percentual do valor de mercado. Em um sistema perfeito (com uniformidade plena), o quociente entre o valor avaliado e o valor de mercado das propriedades constante, independentemente do seu valor especfico. Por exemplo, se todas as propriedades forem avaliadas a 50% do valor de mercado em um municpio, pode-se dizer que existe perfeita equidade nas avaliaes. Claro que, neste caso, a potencialidade do tributo como fonte de receita no estaria sendo explorada. um problema de eficincia, no de equidade. Equidade avaliatria o grau para o qual as avaliaes mantm uma relao consistente com o valor de mercado das propriedades na data da avaliao. Iniquidades esto presentes quando h forte variabilidade no nvel de avaliao dos imveis. Tais iniquidades podem ser divididas de acordo com componentes horizontais e verticais. Iniquidades horizontais so diferenas sistemticas no nvel das avaliaes entre grupos de propriedades. Este tipo de iniquidade est presente quando contribuintes que possuem propriedades de mesmo valor pagam diferentes quantidades de imposto devido a erros e distores no processo avaliatrio. Iniquidades verticais so diferenas sistemticas no nvel de avaliao

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para grupos de propriedade classificados por valor. Essas iniquidades po7 dem ser regressivas quando os imveis de alto valor so subavaliados em relao aos de menor valor, ou progressivas quando ocorre o oposto. A existncia de iniquidades nas avaliaes realizadas para fins tributrios fere a justia tributria e, em ltima instncia, a prpria Constituio Federal (Art. 150), que veda instituir tratamento desigual a contribuintes que se encontrem em situao equivalente. A fim de reduzir ambos os tipos de iniquidades presentes nas avaliaes, as distores e os erros avaliatrios devem ser claramente identificados. Aps aplicar o mtodo e a tcnica para estimar a base de clculo do tributo, altamente recomendvel a anlise estatstica do nvel de preciso dos trabalhos avaliatrios. A anlise do desempenho das avaliaes para fins tributrios consiste basicamente em comparar os valores avaliados com o valor de mercado dos imveis. Como o conceito de valor de mercado subjetivo, os preos de venda so usualmente empregados para represent-los. Recomenda-se o uso da mediana e do coeficiente de disperso da mediana (COD) do quociente entre o valor avaliado e o preo de venda para a anlise do desempenho das avaliaes, porque ambas as medidas so aplicveis mesmo quando a varivel em anlise no seja normalmente distribuda. A mediana indica o nvel pelo qual um grupo de imveis foi avaliado em relao aos valores praticados no mercado de imveis, demonstrando quo prximos os imveis foram avaliados do nvel legal desejado. O COD o desvio mdio expresso em termos percentuais do nvel em que cada propriedade foi avaliada em relao mediana do valor avaliado dividido pelo valor de mercado. O coeficiente mede a variabilidade (grau de uniformidade) das avaliaes. Tanto a mediana quanto o COD podem ser calculados em relao s propriedades de uma forma geral ou mesmo em relao a grupos especficos de imveis definidos por uso, idade, rea, tipologia ou padro construtivo e localizao. Tais medidas podem ser empregadas tanto para a elaborao de diagnsticos, monitoramento dos resultados ou validao dos trabalhos. As Diretrizes para o CTM (ver Anexo I) recomendam que o nvel da avaliao deve ser de, no mnimo, 70%. Para uniformidade, o desvio mximo aceitvel de acordo com as diretrizes de 30%, porm desvios menores devem ser permanentemente perseguidos.
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As normas internacionais estabelecidas pelo IAAO (2007) estabelecem limites mximos para o COD de 15%B para imveis residenciais e de 20% para os demais segmentos. Quanto ao nvel das avaliaes, considerado aceitvel que a mediana esteja entre 90% e 110%. Sempre que os imveis forem avaliados por valor superior ao valor de mercado (nvel acima de "100%"), direito dos contribuintes solicitar a reduo do valor da avaliao. 7.2 Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliao de imveis para fins fiscais? PROBLEMATIZAO A falta de conhecimento do nvel pelo qual as diferentes classes de imveis esto avaliadas, ou da uniformidade destas estimativas, um problema comumente observado nos municpios brasileiros. No raro a avaliao do desempenho das avaliaes inclusive invivel para alguns municpios na medida em que no h sequer uma amostra de preos praticados abrangendo os diferentes tipos de imveis. O baixo desempenho nas avaliaes realizadas para fins tributrios pode estar relacionado ao limitado acesso s informaes de mercado, ao emprego de mtodos e/ou tcnicas avaliatrias no apropriadas, ao longo intervalo entre reavaliaes genricas e omisso de atributos importantes nos modelos desenvolvidos. Decises tomadas por avaliadores, administradores municipais ou legisladores de modificar intencionalmente os valores estimados tendem a acentuar a falta de uniformidade causada pelo processo de avaliao. Frequentemente o esforo dos municpios dirigido a regulamentar como os trabalhos devem ser desenvolvidos. Uma alternativa mais eficiente seria controlar a qualidade dos resultados aferidos independente da forma com que os valores so estimados.
10% para reas mais homogneas.
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1 A mensurao do nvel e da uniformidade das avaliaes atravs da mediana e do coeficiente de disperso do quociente entre o valor estimado e o preo de venda foi identificado como a procedimento padro para verificar a acurcia dos resultados dos trabalhos de avaliao de imveis. 2 A integrao entre o IPTU e o ITBI no processo de avaliao de imveis para fins fiscais foi entendido como um fator que agrega qualidade aos trabalhos desenvolvidos na esfera municipal. De toda a forma, foi salientado que diferenas entre os valores estimados para estes tributos podem ser justificadas pela data da avaliao. Enquanto os valores para fins de IPTU so estimados em uma data fixa, as estimativas de valor para fins de ITBI ocorrem na data da transferncia. 3 Novamente, foi reconhecido o importante papel das parcerias para o controle sobre o desempenho dos trabalhos avaliatrios. Entre os parceiros potenciais foram citados a CAIXA, a Secretaria do Patrimonio Unio, as reas de avaliaes dos Estados, o INCRA etc. 4 Como formas adicionais de controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos, foram indicadas as seguintes aes: monitorar as contestaes ao longo do ano, vistoriar imveis por amostragem visando conferir dados cadastrais, verificar a coerncia das estimativas fiscais em termos relativos, acompanhar indicadores de mercado, identificar as causas das flutuaes no mercado de imveis e investir na formao profissional da equipe de trabalho. 5 No que tange regulamentao dos processos avaliatrios, a revogao dos fatores determinsticos da Legislao Tributria foi julgada relevante para permitir maior dinamicidade. Por outro lado, a elaborao de norma nacional regrando as avaliaes realizadas para fins fiscais foi considerada providencial para promover a qualidade dos trabalhos.
PROPOSIO O conhecimento sobre as fraquezas do processo de avaliao de imveis essencial ao seu aprimoramento. A forma mais eficaz de avaliar a qualidade dos trabalhos a anlise dos seus resultados. Reitera-se, portanto, que a validao dos trabalhos seja centrada na mensurao do nvel e da uniformidade das avaliaes para diferentes classes de imveis. O processo de avaliao de imveis deve ser revisado com base nas distores verificadas.
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Com relao aos limites aceitveis para o nvel e grau de uniformidade dos trabalhos, sugere-se que em um primeiro momento sejam estabelecidas metas gradativas at o enquadramento dos trabalhos nas determinaes das diretrizes para o CTM e, na sequncia, deve ser almejada a melhoria dos trabalhos para que possam ser enquadrados como satisfatrios de acordo com critrios internacionais. imprescindvel a formao de base de dados sobre preos praticados abrangendo todos os tipos de imveis na esfera municipal. A inexistncia de amostra de dados pode ocorrer para imveis atpicos. Nestas situaes, uma alternativa verificar a consistncia dos valores fiscais atravs de intercmbios com outras instituies que realizam avaliaes de imveis ou mesmo consultando a opinio de especialistas. Consultas a instncias organizadas com o objetivo de acompanhar o processo de gesto dos valores fiscais, como Comisses de Avaliao (Comisso de Valores) ou, ainda, atravs de processos de participao direta (audincias pblicas), podem tambm contribuir com a anlise e favorecer a aceitabilidade dos trabalhos realizados. Neste caso, importante concentrar os esforos na anlise dos trabalhos tcnicos, ao invs de discutir aspectos relacionados poltica tributria. Outra preocupao que afeta a qualidade dos trabalhos a impreciso e/ou falta de atualizao cadastral. Defende-se que seja efetuada a vistoria por amostragem para verificar o grau de atualizao cadastral, assim como o cruzamento do cadastro e da base de dados empregada para os trabalhos de avaliao de imveis com bases de dados gerenciadas por outras instituies.
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7.3 Quais as vantagens e desvantagens de reavaliaes pontuais (apenas parte dos imveis e/ou regies da cidade)? PROBLEMATIZAO Diferentes prticas so observadas na reavaliao dos imveis para fins tributrios. Alguns municpios realizam avaliaes genricas, abrangendo todos os imveis cadastrados periodicamente. Outros optam por reavaliar algumas classes ou reas da cidade. Alguns profissionais defendem a atualizao atravs de avaliaes individuais em situaes especficas, por exemplo, quando o imvel comercializado. relevante compreender a forma com que essas diferentes abordagens afetam o tratamento isonmico que deve necessariamente estar presente em qualquer das aes realizadas na rea tributria
1 Embora tenha sido concludo que os trabalhos avaliatrios devem abranger todo o universo de imveis, foi considerado adequada a priorizao da avaliao de classes de imveis ou regies de acordo com o nivel de desatualizao dos valores. 2 Neste sentido, entendeu-se que deveriam ser objeto de anlise reas que sofreram intervenes urbanas ou alteraes urbansticas. 3 A manuteno de um grau aceitvel de uniformidade nas avaliaes foi considerada essencial para o universo de imveis da jurisdio. 4 Para imveis atpicos, foi defendida a realizao de avaliaes individuais (singulares) em momentos ocasionais. 5 Visando minimizar os problemas existentes, foi identificada a alternativa de definir uma faixa de flutuao de valores (mnimos e mximos) na qual o Poder Executivo estaria autorizado a escolher o valor mais representativo dos valores unitrios mdios de terrenos sem a necessidade de sano do Poder Legislativo. Este esquema empregado, por exemplo, em alguns estados no Mxico. 6 Foi sugerido o uso da base de dados do lanamento do Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI) para monitoramento dos dados cadastrais (valor e caractersticas).
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PROPOSIO O monitoramento permanente dos dados fiscais utilizados no lanamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pode, de fato, indicar a necessidade de avaliaes a classes de imveis ou regies da cidade, visando reduzir o tratamento desigual (iniquidades avaliatrias) no perodo entre avaliaes genricas. O nvel das novas avaliaes deve ser plenamente coerente com o nvel das avaliaes existentes no cadastro. Por outro lado, a existncia de distores generalizadas indica a necessidade de reavaliao genrica envolvendo todo o universo de imveis. Outra razo para a realizao de trabalhos com abrangncia parcial a inviabilidade tcnica de avaliar a totalidade dos imveis no mesmo perodo, por exemplo, devido ao sub-dimensionamento da equipe de trabalho. Neste caso, embora os trabalhos possam ocorrer em momentos distintos, sugere-se que a tributao pelos valores resultantes dos trabalhos de reavaliao das diferentes reas ou segmentos de imveis ocorra no mesmo perodo. 7.4 Deveria haver aprovao legislativa dos trabalhos de avaliao de imveis (Cmara de Vereadores)? PROBLEMATIZAO O Supremo Tribunal Federal (STF) estabeleceu que a aplicao dos valores estimados para fins de IPTU condicionada aprovao destes valores nas Cmaras de Vereadores. Aparentemente, a medida objetiva proteger os contribuintes de possveis abusos praticados pela Administrao Municipal, sujeitando a apurao do valor venal prvia autorizao legislativa. Nem sempre os valores propostos pelo Executivo so aprovados pela Cmara de Vereadores. Infelizmente, a deciso no tomada com base em critrios de natureza tcnica. Via de regra, o frum apresenta ausncia de capacidade para apreciar o trabalho. A resistncia em aceitar avaliaes mais precisas, em geral, visa ao cumprimento de uma agenda poltica. No caso do Executivo no ter maioria na Cmara de Vereadores, raramente os trabalhos so aprovados. Consequentemente, pode haver a perpetuao injustificvel de iniquidades e injustias na distribuio da carga tributria.
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Erros e distores de grande magnitude nas avaliaes usadas para fins tributrios ferem o princpio constitucional da isonomia, na medida em que imveis de mesmo valor de mercado so tributados de forma distinta devido a inconsistncias nas avaliaes. Embora a medida contrarie diretamente a autonomia do Executivo para exercer a atividade de atualizao da base de clculo do imposto, alguns representantes de pequenos e mdios municpios, nos quais a Administrao Municipal pode experimentar grande vulnerabilidade, ponderam que a autorizao legislativa pode agregar maior legitimidade ao processo de avaliao.
1 Embora no tenha havido pleno consenso entre o grupo, foi considerada providencial a reduo da influncia poltica no processo de avaliao pela maioria dos participantes. 2 Nesse sentido, foi defendida a eliminao da necessidade de aprovao dos valores estimados ou da planta de valores pelos Vereadores. 3 Outra alternativa defendida foi permitir a flutuao dos valores fiscais, sem prvia autorizao legislativa, dentro de uma faixa (banda de valor). 4 Visando a legitimizao das aes, foi defendida tambm a idia de apresentao e discusso dos trabalhos em fruns tcnicos ou audincias pblicas promovendo a diviso de responsabilidade do Poder Executivo e sociedade civil.
PROPOSIO O IPTU o nico tributo cuja mera atualizao da base de clculo depende de aprovao do Poder Legislativo. A deciso do Supremo Tribunal Federal (STF) pode, em certa medida, estar relacionada a presses polticas resultantes do fato de o imposto incidir sobre a propriedade imobiliria ou da sua transparncia excessiva. Em um sistema funcional, o comporta-
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mento esperado seria atribuir a competncia de especificao da base de clculo ao Poder Legislativo, a sua determinao ao Poder Executivo e, ao Poder Judicirio, caberia julgar eventuais abusos na realizao das atividades, inclusive contando com a assistncia tcnica por meio das percias judiciais para avaliar eventuais falhas na determinao da base de clculo do IPTU. A avaliao de imveis para fins fiscais deve ter o objetivo de quantificar, com a mxima preciso possvel, a base de clculo que foi definida na legislao vigente. O fundamental, neste caso, garantir a acurcia dos resultados, que fica prejudicada na medida em que as avaliaes so inseridas no contexto poltico. Independente da finalidade dos trabalhos, o processo de avaliao imobiliria tema de natureza tcnica. O risco de politizar um trabalho tcnico inclui a manuteno de valores histricos ou de avaliaes contendo distores e erros de grande magnitude por uma deciso poltica. No aprovar uma proposta de reavaliao dos imveis pode perpetuar situaes crticas, marcadas por iniquidades avaliatrias e injustias na distribuio da carga tributria. Alm do mais, essa situao fere as determinaes do Cdigo Tributrio Nacional (CTN), onde consta que o IPTU deve ser tributado com base no valor venal dos imveis. O regramento atual determina um desafio adicional, qual seja conscientizar os vereadores das consequncias negativas de adiar a atualizao das avaliaes (cadastro econmico), em especial quando os valores se encontrarem fortemente desatualizados.
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Ciclos Avaliatrios
CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS
8. CICLOS ENTRE AVALIAES GENRICAS 8. CICLOS AVALIATRIOS

O uso de avaliaes desatualizadas provoca injustias tributrias ou mesmo a queda da receita nos cofres municipais com prejuzos na proviso de servios pblicos. importante perceber que, na medida em que algumas zonas da cidade ou tipos de imveis sofrem valorizao imobiliria acentuada, frequentemente gerada por investimentos pblicos, e continuam sendo tributados com base em seus valores antes da valorizao, estes imveis so favorecidos em termos fiscais. Em contrapartida, os imveis que desvalorizaram no perodo so prejudicados quando arcam com uma carga tributria maior proporcionalmente. Quando a tributao ocorre por valores superiores base de clculo estabelecida em lei, em geral, o contribuinte contesta (em nvel administrativo ou judicial) contra o valor empregado na avaliao. A situao , portanto, corrigida. Entretanto, rarssima a contestao por subavaliao. Portanto, fundamental a atualizao peridica das avaliaes realizadas para fins tributrios, visando manter a referncia entre os valores cadastrais e o valor de mercado dos imveis. Tendo em vista os movimentos do mercado imobilirio, isto , a valorizao ou desvalorizao de zonas ou tipos de imveis, as avaliaes mantidas no cadastro deveriam ser feitas, idealmente, de forma anual. Legalmente, o municpio est autorizado a avaliar seus imveis todos os anos. A aplicao dos resultados , entretanto, condicionada Cmara de Vereadores, no caso do IPTU (ver Seo 7.4). Ciclos avaliatrios curtos amenizam ou minimizam o impacto de reavaliaes em nvel individual, na medida em que variaes astronmicas nos valores obtidos so, em geral, resultantes de atualizaes efetuadas aps longos intervalos sem reavaliao. A manuteno de intervalos curtos entre as avaliaes pode tambm aumentar a percepo de eficincia da administrao tributria por parte dos contribuintes, embora oscilaes acentuadas possam resultar em insatisfao. Em diversos pases, como no Chile, em Hong Kong, na Austrlia e nos Estados Unidos, comum a existncia de uma imposio legal de limitar os intervalos mximos entre as avaliaes genricas. Usualmente, so estabelecidos intervalos que variam de 1(um) a cinco 5(cinco) anos.

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Durante intervalos entre avaliaes gerais, comum fazer reajustes genricos na base de clculo, visando evitar uma reduo significativa da base tributvel. Formas de fazer estes ajustes incluem: ndice de correo monetria; ndice genrico de variao de preos de imveis; ndices especficos de variao de preos de imveis, estabelecidos por classes de imveis; e modelos de regresso simples nos quais preos de venda, usados como varivel dependente, so estimados em funo do valor cadastral vigente, utilizado como varivel independente. O modelo permite realizar uma nova estimativa de valor a partir do valor cadastral. A maioria dos municpios emprega um ndice genrico que reflete a correo monetria para reajustar a base de clculo do IPTU nos intervalos entre avaliaes genricas. Esta a forma mais simples de fazer o reajuste. Embora o procedimento garanta que o imposto seja corrigido pela inflao no perodo, a alternativa no apenas incapaz de corrigir eventuais distores avaliatrias, mas capaz de acentuar essas distores. importante perceber que improvvel que o ndice de inflao reflita a valorizao ou desvalorizao observada nos preos dos imveis. 8.2 Qual deve ser o intervalo de tempo mximo entre as avaliaes genricas? PROBLEMATIZAO Mesmo considerando que exista equidade nas avaliaes desenvolvidas para fins fiscais no momento em que foram realizadas, sero observadas flutuaes do mercado de imveis ao longo do perodo. Essas variaes dificilmente sero uniformes. Em outras palavras, alguns tipos de imveis ou regies da cidade sofrem valorizao imobiliria acentuada, frequentemente gerada por investimentos pblicos. Intervenes urbansticas, como mudanas de zoneamento ou de potencial construtivo, tambm tendem a afetar o preo dos imveis. Tanto podem ser observadas valorizaes quanto desvalorizaes nos preos praticados. relativamente comum entre os municpios brasileiros o uso de valores histricos com baixa correlao com os preos praticados no mercado de imveis. A falta de atualizao dos trabalhos por perodos longos, alm de implicar em prejuzo fiscal, proporciona o acmulo de distores difceis de serem removidas e prejudica diretamente os imveis que desvalorizaram. Idealmente, os imveis devem ser reavaliados sempre que as iniquidades de carter avaliatrio superam um nvel aceitvel. Na prtica, a grande maioria dos municpios no realiza um controle estatstico que permita a identificao das iniquidades.
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Fatores responsveis por adiar os trabalhos de reavaliao mesmo quando a desatualizao da base de clculo claramente perceptvel incluem aspectos relacionados ao tempo/custo para a realizao dos trabalhos, presses polticas, falta de base poltica na Cmara de Vereadores etc. Por outro lado, a viabilidade de realizao dos trabalhos em intervalos curtos depende diretamente da estruturao do municpio para desempenhar a funo.
1 Ciclos avaliatrios mximos devem ser estabelecidos na Legislao, preferencialmente em nvel nacional, visando assegurar a realizao dos trabalhos periodicamente. 2 Houve consenso de que a reavaliao de imveis para fins fiscais deveria estar prevista no Plano Plurianual Municipal (PPA) e, consequentemente, estar relacionada ao ciclo de gesto administrativa. 3 Como referncia, foi indicada que a atualizao da base de clculo deveria coincidir com o primeiro (ou no mximo segundo) ano de cada exerccio para que seus efeitos fossem absorvidos pela prpria gesto. 4 De toda a forma, o acompanhamento da evoluo de fatores econmicos e polticas governamentais, como financiamento habitacional, foi considerado fundamental para identificar a necessidade de reavaliaes em perodos especficos. 5 Como discutido anteriormente, a anlise do nvel e da uniformidade das avaliaes foi considerada um indicativo para priorizar a reavaliao de classes de imveis ou regies da cidade. Neste sentido, especial ateno deve ser direcionada para reas nas quais se pode observar desvalorizaes ou valorizaes nos preos praticados.
PROPOSIO Reiterando as diretrizes extradas dos debates, cabe apenas salientar que as diretrizes para o CTM sugerem que o ciclo de avaliao dos imveis para fins de IPTU seja de, no mximo, 4 (quatro) anos para municpios com populao maior do que 20 mil habitantes. Para os demais municpios, admitido um ciclo de at 8 (oito) anos, desde que no ocorra evidncia de variao significativa nos preos praticados dos imveis.
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Por fim, importante observar que manter as avaliaes atualizadas no significa necessariamente pagar mais imposto. A reduo das alquotas pode ser usada como mecanismo para evitar que aumentos significativos no valor dos imveis sejam refletidos no lanamento do imposto. O debate sobre a eventual necessidade de incrementar a receita municipal diretamente relacionado ao financiamento dos servios pblicos das cidades. Esse debate foge do escopo da presente publicao. Dentre as diretrizes extradas dos debates, destaca-se o acompanhamento da evoluo de fatores econmicos e de polticas governamentais para identificar a necessidade de reavaliaes em perodos especficos. De fato, h diversos fatores macroeconmicos que afetam os preos dos imveis, tais como: poltica econmica, condies de financiamento, capacidade de endividamento, capacidade de alavancagem do agente econmico responsvel pela produo das unidades e renda dos demandantes. Se esses fatores afetam o nvel geral dos preos praticados de forma uniforme, ser suficiente a aplicao de um fator genrico para a correo dos valores cadastrais. 8.3 Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imveis em intervalos entre avaliaes genricas? PROBLEMATIZAO O uso de ndice de inflao genrico para ajustar os valores cadastrais dos imveis entre ciclos de avaliao - aplicado pela grande maioria dos municpios brasileiros - tende a gerar distoro relativa. Processos nos quais feita uma diferenciao de ndices por zonas homogneas ou categoria de imveis tendem a ser mais eficientes.
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1 A inadequao do uso de ndices de inflao para ajustar os valores entre ciclos avaliatrios foi amplamente reconhecida. 2 Alternativamente, foi indicado o uso de ndices que identifiquem a variao dos preos praticados no mercado de imveis de forma genrica ou idealmente de acordo com classes de imveis.
PROPOSIO A realizao de ajustes nos valores dos imveis atravs de indicadores relacionados ao mercado imobilirio seria um grande avano para os trabalhos de avaliao de imveis desenvolvidos para fins de tributao. Alm da aplicao de ndices que identifiquem a variao dos preos praticados no mercado de imveis, a alternativa empregar um modelo de regresso simples atravs do qual preos de venda atuais, usados como varivel dependente, so estimados em funo do valor cadastral, usado como varivel independente, resultando na nova estimativa de valor a ser aplicada sobre os valores empregados para a cobrana do imposto.
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Complementaes
TEMAS COMPLEMENTARES
9. TEMAS COMPLEMENTARES 9. COMPLEMENTAES

Como forma complementar s temticas examinadas, foram tambm debatidos os seguintes tpicos:
w equipe de trabalho: Houve pleno consenso sobre a necessidade de
formao de equipe permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capacitados para a funo.
w contratao de servios: Quando a alternativa for a contratao de
servios externos, foi considerado requisito fundamental a exigncia da memria de clculo, contendo a metodologia e as limitaes dos trabalhos. Nesse sentido, a capacitao do corpo tcnico municipal deve estar inclusa na contratao dos servios. fundamental garantir o acompanhamento da equipe de tcnicos do municpio em todas as etapas do trabalho.
w consrcios: Foi sugerido o uso de consrcios intermunicipais para
viabilizar a manuteno do cadastro e a realizao das avaliaes de imveis com qualidade, mesmo em municpios menores.
w avaliao de imveis atpicos: Dificilmente os modelos de avaliao em
(i) Avaliao de glebas urbanas: Neste caso, o mtodo involutivo, que derivado do mtodo da capitalizao da renda, pode representar uma alternativa promissora. Sua aplicao requer o conhecimento da demanda potencial para a rea, prazos de construo, juros, custos do capital, custos de urbanizao, custos de construo e lucro do empreendedor. Deve-se calcular o tempo de comercializao das unidades projetadas. (ii) Avaliao de reas de proteo ambiental: Foi ponderado o mtodo da capitalizao da renda como a principal alternativa para a avaliao das reas de proteo ambiental. O mtodo busca identificar o quanto um investidor pagaria por um bem em funo do retorno potencial esperado. O valor do imvel apropriado pela capitalizao presente de sua renda lquida - real

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massa sero adequados para avaliar imveis atpicos, tais como glebas urbanas, hospitais, prdios histricos, podendo haver, inclusive, a necessidade de realizar avaliaes individuais.
ou estimada. Em termos econmicos, h pleno consenso de que o valor de mercado de um bem o valor presente capitalizado do fluxo de renda futura que pode ser gerada pela sua explorao econmica. Portanto, possvel calcular o valor de um imvel com base na renda que poderia ser extrada do seu uso que, neste caso, deve ser compatvel com as restries de aproveitamento/uso da rea a ser avaliada. Para o clculo, pode ser considerado tanto o uso real como o potencial do imvel.
w Normas avaliatrias: foram salientados os benefcios de contar com
norma especifica de avaliaes de imveis para fins tributrios com o objetivo de estabelecer procedimentos, fixar parmetros e estabelecer padres mnimos de qualidade para os resultados dos trabalhos.
w Transio: quando as alteraes no processo avaliatrio e/ou nos
valores estimados forem radicais, o bom senso indica que metas gradativas devem ser estabelecidas para a recuperao do nvel e para o aumento do grau de uniformidade das avaliaes.
w Valor estimado para fins de IPTU e ITBI: teoricamente, as razes que
explicam a diferena entre o valor de um imvel para fins de IPTU e ITBI incluem fundamentalmente a data da avaliao. Enquanto os imveis so avaliados em uma data fixa para fins de IPTU,8Bos imveis so avaliados no momento da transmisso do bem para fins de ITBI. A eventual ocorrncia de flutuaes significativas no mercado imobilirio no transcorrer do perodo anual justificaria que as estimativas de valor para os impostos fossem distintas, no obstante o fato da base de clculo ser a mesma. Salvo pelas diferenas geradas pela data da avaliao, seria altamente recomendvel buscar a integrao entre os trabalhos realizados para fins de IPTU e ITBI.
8 Em geral, o imposto lanado no incio do ano fiscal com base na avaliao do imvel em 31 de dezembro.
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Consideraes Finais
CONSIDERAES FINAIS
10. CONSIDERAES FINAIS 10. CONSIDERAES

Os trabalhos de avaliao de imveis para fins fiscais fazem parte de uma agenda tcnica que no deve ser afetada por fatores polticos. , entretanto, forte a probabilidade de que a atualizao das avaliaes motive uma agenda poltica, na qual sero revisados aspectos relacionados poltica fiscal de cada municpio pelas Cmaras de Vereadores, tais como alquotas, isenes ou sistemas de transio. evidente a falta de preparao de parte dos municpios brasileiros para a realizao de trabalhos de avaliao em massa dos imveis com um grau satisfatrio de qualidade. Como discutido neste trabalho, h diversas alternativas para superar as deficincias. A manuteno de negligncias no deve ser admitida. A tributao pelo valor justo um direito do contribuinte e uma obrigao do Fisco. Por distores produzidas pelo Sistema Jurdico Brasileiro, cabe s Cmaras de Vereadores a aprovao dos valores estimados dos imveis para fins de IPTU. Como conseqncia, o Poder Legislativo deve estar ciente da sua responsabilidade em garantir que as avaliaes reflitam o valor de mercado com um grau aceitvel de preciso. Independente da motivao, penalidades deveriam ser cabveis quando esses agentes promovem a manuteno de iniquidades no sistema. Por fim, importante perceber que as avaliaes desenvolvidas para fins tributrios so parte integrante do processo de estabelecimento de polticas tributrias justas e sintonizadas com o desenvolvimento das cidades, evitando desequilbrios ocupacionais, fomentando espaos mais humanizados e propiciando condies de estender a todos o bem estar social atravs da proviso satisfatria de servios pblicos.

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Bibliografia
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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Anexos
ANEXOS
ANEXO I PORTARIA MINISTERIAL N 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 200912 Diretrizes para a criao, instituio e atualizao do Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM) nos municpios brasileiros. O MINISTRO DE ESTADO DAS CIDADES, no uso das atribuies que lhe conferem os incisos I e II, do pargrafo nico, do art. 87, da Constituio Federal, inciso III, do art. 27, na Lei n 10.683, de 28 de maio de 2003, e art. 3, do Anexo I, do Decreto n 4.665, de 3 de abril de 2003, resolve: CAPTULO I DAS DISPOSIES GERAIS Art. 1 O Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM), quando adotado pelos Municpios brasileiros, ser o inventrio territorial oficial e sistemtico do municpio e ser embasado no levantamento dos limites de cada parcela, que recebe uma identificao numrica inequvoca. Art. 2 A parcela cadastral a menor unidade do cadastro, definida como uma parte contgua da superfcie terrestre com regime jurdico nico. 1 considerada parcela cadastral toda e qualquer poro da superfcie no municpio a ser cadastrada. 2 As demais unidades, como, lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios e outras, so modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo, identificadas por seus respectivos cdigos. 3 Dever ser atribudo a toda parcela um cdigo nico e estvel. Art. 3 Toda e qualquer poro da superfcie territorial no municpio deve ser cadastrada em parcelas. Art. 4 Os dados do CTM, quando correlacionados s informaes constantes no Registro de Imveis (RI) constituem o Sistema de Cadastro e Registro Territorial SICART. Art. 5 Os dados dos cadastros temticos, quando acrescidos do SICART, constituem o Sistema de Informaes Territoriais (SIT). 1 O cadastro temtico compreende um conjunto de informaes sobre determinado tema relacionado s parcelas identificadas no CTM. 2 Considera-se como cadastros temticos, os cadastros fiscal, de logradouros, de edificaes, de infra-estrutura, ambiental, socioeconmico, entre outros.
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DOU, de 08/12/2009 Seo 1, p.75
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Art. 6 O CTM, bem como os sistemas de informao dos quais faz parte (SICART E SIT), multifinalitrio e atende s necessidades sociais, ambientais, econmicas, da Administrao Pblica e de segurana jurdica da sociedade. Pargrafo nico - O CTM deve ser utilizado como referncia bsica para qualquer atividade de sistemas ou representaes geoespaciais do municpio. CAPTULO II DO CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITRIO Art. 7 O CTM constitudo de: I - Arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo; II - Arquivo dos dados literais (alfanumricos) referentes s parcelas cadastrais; III Carta Cadastral. Art. 8 Define-se Carta Cadastral como sendo a representao cartogrfica do levantamento sistemtico territorial do Municpio. Art. 9 As informaes contidas no CTM e no RI devem ser devidamente coordenadas e conectadas por meio de troca sistemtica de dados, com a finalidade de permitir o exerccio pacfico do direito de propriedade, proteger e propiciar a segurana jurdica, o mercado imobilirio e os investimentos a ele inerentes. CAPTULO III DA CARTOGRAFIA CADASTRAL Art. 10 O levantamento cadastral para a identificao geomtrica das parcelas territoriais deve ser referenciado ao Sistema Geodsico Brasileiro SGB. Art. 11 Os municpios que adotarem o CTM, no mbito de sua autonomia, implantaro, conservaro e mantero a inviolabilidade dos marcos vinculados ao SGB, de acordo com as recomendaes do IBGE. Pargrafo nico Levantamentos e locaes de obras e novos loteamentos devem ser referenciados ao SGB, apoiados nos marcos municipais correspondentes. Art. 12 O CTM utilizar o sistema de projeo Universal Transverso de Mercator (UTM), at que seja definida uma projeo especfica. 1 Aos municpios localizados em mais de um fuso UTM, recomenda-se estender o fuso correspondente sua sede at o limite municipal, de forma que sejam representados em apenas um nico fuso.
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2 Poder ainda ser admitida outra projeo cartogrfica, j utilizada no municpio, at a definio de uma nova projeo para o CTM. Art. 13 Os vrtices que definem os limites de cada parcela devem constituir uma figura geomtrica fechada. 1 Os limites legais das parcelas devem ser obtidos, com preciso adequada, por meio de levantamentos topogrficos e geodsicos. 2 Os limites fsicos das parcelas podem ser obtidos por mtodos topogrficos, geodsicos, fotogramtricos e outros que proporcionem precises compatveis. Art. 14 A Cartografia Cadastral deve obedecer aos padres estabelecidos para a Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais - INDE e s normas relativas Cartografia Nacional, de acordo com o artigo 4 do Decreto 6.666/2008. Art. 15 Os limites territoriais so cadastrados com atributos especficos, conforme a seguinte ordem de preferncia: I - das parcelas; II - das reas de posse, correspondentes ao limite fsico; III - das propriedades, correspondentes ao limite legal; IV - dos setores cadastrais ou de zoneamento; V - dos distritos; VI - dos Municpios; VII - dos Estados; VIII - do Pas. Pargrafo nico - No caso de duplicidade de atributo para um determinado limite prevalecer a ordem de preferncia apresentada neste artigo. CAPTULO IV DA GESTO E DO FINANCIAMENTO DO CADASTRO Art. 16 A gesto do CTM de responsabilidade e da competncia do Municpio. 1 Sugere-se ao municpio constituir uma equipe tcnica local devidamente capacitada, de preferncia do quadro permanente, a fim de manter a integridade, atualizao e continuidade na gesto do CTM. 2 Para fins de gesto cadastral, os municpios, especialmente aqueles de pequeno porte, podero formar consrcios com outros Municpios, observado o disposto no 1 . 3 de responsabilidade do Municpio manter o CTM permanentemente atualizado. 4 Recomenda-se que o Plano Diretor e a avaliao de imveis do municpio devem ser baseados na informao cadastral atualizada. Art. 17 O CTM ser criado para a rea urbana.
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Art. 18 Os muncipes e os rgos municipais, estaduais e federais podero ter acesso aos dados cadastrais, no mbito da sua competncia, respeitando-se os dispositivos legais. Art. 19 Para financiar a implantao e manuteno do CTM recomenda-se que os municpios considerem os recursos provenientes do incremento de receitas geradas a partir do CTM e outras linhas de recursos disponveis. CAPTULO V DA MULTIFINALIDADE DO CADASTRO Art. 20 O carter de multifinalidade do CTM assegurado pela integrao de informaes de outros sistemas ao sistema bsico comum, de contedo mnimo, que favorea a atualizao. 1 Considera-se como contedo mnimo do CTM a caracterizao geomtrica da parcela, seu uso, identificador nico, localizao e proprietrio, detentor do domnio til ou possuidor; 2 O identificador nico da parcela a chave de ligao com o CTM e no deve ser confundido com os identificadores especficos definidos nos cadastros temticos; 3 O CTM deve conter apenas as informaes necessrias e que permitam a sua atualizao de forma simples. Art. 21 Para a multifinalidade, o CTM deve ser modelado de forma a atender s necessidades dos diferentes usurios, atuais ou potenciais, com base em um sistema de referncia nico e um identificador nico e estvel para cada parcela. Pargrafo nico Considera-se identificador nico e estvel aquele que, uma vez atribudo a uma parcela, no pode ser reutilizado para a identificao de qualquer outra unidade cadastral. Art. 22 A multifinalidade um processo evolutivo aberto, de integrao gradativa dos diferentes temas e que deve ocorrer ao longo dos anos, tendo como referncia o CTM. Pargrafo nico - De acordo com a necessidade social, econmica, administrativa, ou outra, o municpio define novos cadastros temticos, tendo como referncia o CTM, com o objetivo de atender s diversas demandas. Art. 23 Recomenda-se que a administrao municipal estabelea mecanismos adequados de acesso s informaes, de segurana dos dados e de preservao do histrico e da integridade das informaes, observando as exigncias legais. Art. 24 O CTM integrado ao RI (SICART) instrumento importante para a regularizao fundiria.
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Art. 25 O CTM contribui, na rea de expanso urbana do municpio, para o planejamento e o reordenamento da distribuio fundiria rural em sua nova funo urbana. Art. 26 Recomenda-se que os municpios exijam a demarcao dos vrtices dos imveis nos novos parcelamentos, georreferenciados ao SGB, e promovam a gradativa demarcao dos imveis que ainda no possuem algum tipo de demarcao fsica. Art. 27 A abrangncia da multifinalidade potencializada pelo levantamento sistemtico das parcelas, compreendido pelo cadastramento de todo o territrio do municpio, incluindo lotes, glebas, rios, lagos e vias, entre outros. CAPTULO VI DA AVALIAO DE IMVEIS Art. 28 O CTM, acrescido de outros cadastros temticos, fornece informaes para a avaliao de imveis para fins fiscais, extrafiscais e quaisquer outros fins que envolvam valores dos imveis urbanos e rurais.Art. 29 A avaliao de imveis um processo tcnico, que deve ser transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Municpio o valor venal, entendido como o valor de mercado, base de clculo do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU e demais tributos imobilirios. Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliao retrate a real situao dos valores dos imveis no mercado, permitindo o fortalecimento da arrecadao local dos tributos imobilirios e a promoo da justia fiscal e social, com o tratamento isonmico dos contribuintes. 1 A atividade de avaliao dos imveis e a necessidade de manter os seus valores atualizados cabe aos administradores municipais. 2 Para manter atualizada a base de clculo do IPTU e demais tributos imobilirios recomenda-se que o ciclo de avaliao dos imveis seja de, no mximo, 4 (quatro) anos. 3 Para Municpios com populao at 20.000 habitantes e em que no ocorra evidncia de variao significativa nos valores dos imveis, comprovada por meio de relatrios e pareceres tcnicos, a avaliao de imveis poder ser dispensada no perodo de um ciclo, desde que observado o limite mximo de 8 (oito) anos. 4 O nvel de avaliao definido como a mdia dos quocientes dos valores avaliados, conforme constam no cadastro fiscal, em relao aos preos praticados no mercado para cada tipo de imvel.A ocorrncia de nvel de avaliao para cada tipo de imvel inferior a 70% (setenta por cento) ou acima de 100% (cem por cento) indica a necessidade de atualizao dos valores. 5 A uniformidade definida pelo coeficiente de disperso dos valores, que se traduz como o percentual mdio das variaes, em mdulo, dos valores avaliados em relao aos preos praticados no mercado, para cada tipo de imvel.A
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ocorrncia de coeficiente de disperso para cada tipo de imvel superior a 30% (trinta por cento) indica falta de homogeneidade nos valores e a necessidade de atualizao. Art. 31 Recomenda-se que o Municpio fornea informaes claras e precisas dos dados fsicos e do valor do imvel ao contribuinte, facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamaes decorrentes do CTM e da avaliao dos imveis. CAPTULO VII DO MARCO JURDICO E DAS DISPOSIES FINAIS Art. 32 A adoo de um Cadastro Territorial Multifinalitrio completo e atualizado auxiliar os Municpios brasileiros a exercerem suas competncias prescritas nos artigos 30 e 156 da Constituio Federal de 1988, cumprindo a funo social do seu territrio, prevista no texto constitucional, artigos 5, inciso XXIII, 3, incisos I a IV, 30, incisoVIII, 170, inciso III, 182 e 183, atendendo ao princpio da igualdade, nos termos dos arts. 5, caput e 150, inciso II da Constituio Federal de 1988. Art. 33 As informaes do Cadastro Territorial Multifinalitrio, a ser criado e atualizado de forma permanente, integram o patrimnio pblico, vinculado administrao pblica, sujeitando-se aos princpios constitucionais da moralidade, publicidade e eficincia. Art. 34 O Sistema de Informaes Territoriais destina-se a fornecer as informaes necessrias para a utilizao dos instrumentos da poltica urbana previstos no art. 4 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade. Art. 35 Esta Portaria atende ao disposto, nas leis ns 10.257/2001 Estatuto da Cidade, 8.429/92 Lei de Improbidade Administrativa, 10.406/2002 - Cdigo Civil, 5.172/66 - Cdigo Tributrio Nacional, 6.766/79 Lei de Parcelamento do Solo Urbano, 6.015/73 - Lei de Registros Pblicos, Lei Complementar 101/2000 Lei de Responsabilidade Fiscal e no Decreto 6.666/2008, com fulcro no art. 84,VI, a da CF/88. Art. 36 Para fins de cadastramento das atividades econmicas no CTM, dever ser observada a Classificao Nacional de Atividades Econmicas CNAE, conforme resoluo da Comisso Nacional de Classificao CONCLA. Art. 37 A existncia de um Cadastro Territorial Multifinalitrio atende s Diretrizes Gerais de Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano, Diretriz n 125 e Resolues da 2 e da 3 Conferncia Nacional das Cidades, instrumentalizando a construo de um Sistema Nacional de Poltica Urbana, por meio das quatro vertentes: planejamento territorial; habitao; saneamento ambiental; trnsito, transporte e mobilidade urbana, com controle e participao social. Art. 38 Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicao.
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G O V E R N O
F E D E R A L

PAS RICO PAS SEM POBREZA
Criado em janeiro de 2003 tem por objetivo combater as desigualdades sociais, e transformar as cidades em espaos mais humanizados, ampliando o acesso da populao moradia, ao saneamento e ao transporte. Ao Ministrio compete tratar da poltica de desenvolvimento urbano e das polticas setoriais de habitao, saneamento ambiental, transporte urbano e trnsito. Por intermdio do Programa Nacional de Capacitao das Cidades (PNCC), o Ministrio objetiva capacitar tcnicos e gestores municipais e agentes sociais para a implementao da Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano.
Lincoln Institute of Land Policy

O Instituto Lincoln para Polticas de Terras - Lincoln Institute of Land Policy - uma instituio lder no apoio e orientao a tomadores de deciso e profissionais das reas pblica e privada em temas relacionados ao uso, regulao e tributao da terra. Fundado em 1974, o Instituto promove a melhoria do dilogo entre desenvolvimento urbano, ambiente construdo e poltica fiscal nos Estados Unidos e exterior. Atravs de pesquisas, programas educacionais, conferncias, projetosdemonstrao, publicaes e multimdia, o Lincoln Institute fornece anlises e avaliaes imparciais e de alto nvel para decises correntes no mbito da regulao, do planejamento e da formulao de polticas em geral.
APOIO
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliaes

Avaliação em Massa - Ministério Das Cidades

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Discusso, anlise e identificao de solues para problemas e casos prticos

CAPACITAO DAS CIDADES

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais:

Ministrio das Cidades

MINISTRIO DAS CIDADES

Presidente da Repblica DILMA ROUSSEFF

LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

Teaching Faculty/Course Developer

CAIXA ECONMICA FEDERAL

SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAES

CAPACITAO DAS CIDADES

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Avaliao em Massa de Imveis para Fins Fiscais:

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao - CIP

TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................ 95 CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 99

1. SOBRE O PROGRAMA 1. SOBRE O PROGRAMA

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

w Garantir padres mnimos de equidade e qualidade na administrao dos

sustentveis de desenvolvimento urbano. 1.3 Funes

questes tcnicas, prticas e legais relacionadas tributao imobiliria;

disseminao de prticas eficientes e iniciativas inovadoras;

decises fiscais e de poltica urbana;

eficincia e efetividade dos sistemas de tributao imobiliria;

prticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parmetros mnimos de desempenho;

desempenho fiscal e a gesto territorial;

rea de tributao imobiliria; e,

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

2. SOBRE A OFICINAA OFICINA 2. SOBRE

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

2.5 CORPO DOCENTE

EGLASA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)

RICARDO DUALDE (Relator)

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

EVERTON SILVA (Debatedor)

DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)

3. CONTEXTUALIZAO INICIAL 3. CONTEXTUALIZAO

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

social, poltico e econmico;

4. 4. MTODOS, MTODOS TCNICAS E MODELOS E TCNICAS

Avaliao em massa de imveis para fins fiscais

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

fatores de ajuste tm a mesma influncia independentemente do tipo de imveis a avaliar.

de construo especficos, que representam um limitado nmero de imveis.

modelo independente do tipo de imvel a avaliar.

incluindo as resistncias das Cmaras deVereadores e/ou a falta de aceitao da comunidade.

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

DIRETRIZES EXTRADAS DOS DEBATES

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Etapa 2 Estabelecimento de parcerias

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Etapa 5 Coleta de dados

Programa de Apoio aos Municpios em Tributao Imobiliria

Etapa 7 Desenvolvimento e anlise dos modelos de avaliao

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DIRETRIZES EXTRADAS DOS DEBATES

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