Avaliações de Engenharia

AVALIAES DE ENGENHARIA
Avaliaes Patrimoniais Urbanas

Mrio Alves Santiago

Mrio Alves Santiago

UNIVERSIDADE FERNANDO PESSOA
Departamento de Cincias e Tecnologia
Porto

2008



Mrio Alves Santiago

UNIVERSIDADE FERNANDO PESSOA
Departamento de Cincias e Tecnologia
Porto

2008



Mrio Alves Santiago

Monografia apresentada Universidade
Fernando Pessoa como parte dos requisitos
para obteno do grau de licenciado em
Engenharia Civil.

AVALIAES DE ENGENHARIA Avaliaes Patrimoniais Urbanas

I

Sumrio

Neste trabalho procura-se sistematizar e aprofundar conhecimentos sobre a Avaliao de
Patrimnio constitudo por Imveis de natureza Urbana. dado especial relevo aos mtodos
correntes, ditos tradicionais, de Avaliao e s componentes cientficas de base de cada um
destes.

Na abordagem aos mtodos, focam-se diferentes aspectos, da sua aplicabilidade sua eficincia
enquanto instrumentos de natureza cientfica baseados em relaes de natureza
econmica/financeira, apoiados em conhecimentos de engenharia.

Dos mtodos faz-se a descrio geral do seu contedo e a fundamentao. Introduzem-se
conceitos de Matemtica Financeira Aplicada, e de Estatstica.

Introduz-se a abordagem aos diferentes processos de valorizao atendendo tipologia dos
imveis, sua especificidade e uso.

Explicitam-se os processos de homogeneizao de amostras, a recolha de informao, o
tratamento matemtico dos ndices financeiros relevantes e o Relatrio final da avaliao.


II

Dedicatria

minha esposa

e aos meus filhos: Nuno e Maria


III

Agradecimentos

O agradecimento faz parte da natureza humana. Mal daquele que pensa que tudo aquilo que
faz apenas obra sua, mesmo que realize o trabalho sozinho.

Por mais pequeno que seja a obra que se edite, impossvel identificar todos os que, directa
ou indirectamente, contriburam para a sua concretizao. O nosso conhecimento resulta de
inmeras fontes, quer se tratem de leituras, cursos de formao, palestras, trocas de
impresses com colegas, amigos e muitas outras pessoas -, da resoluo de casos prticos e
de muitas outras situaes que ao longo da vida vamos experimentando.
Assim, no momento dos agradecimentos fica um certo sentimento de culpa, por no ter sido
capaz de agradecer, de forma explcita, a cada um dos que contriburam para formar este
conhecimento que tentei verter neste trabalho.

Contudo, h sempre algumas pessoas que no podem deixar de ser referidas por a sua
contribuio ser notria e marcante e, por isso, merecedora de uma palavra de especial
agradecimento. Esto nesta situao os meus mestres, em diferentes momentos, que me
motivaram para o enriquecimento de conhecimentos sobre este tema, principalmente os
monitores e formadores dos cursos que frequentei sobre este tema, especialmente no IST e na
ESAI.

Uma palavra de muito apreo ainda devida ao Fernando Craveiro, que me empurrou
decisivamente para este mundo das avaliaes patrimoniais, nomeadamente as da vertente
fiscal.

Para todos os que directa ou indirectamente contriburam para esta monografia aparecesse de
forma espontnea, aqui fica o meu bem-haja.


IV
NDICE

I INTRODUO .......................................................................................................

1

1.1. mbito do trabalho e motivos da escolha.................. 1
1.2. Objectivos e estrutura do trabalho..................................................................... 2
1.3. Fontes de informao e limitaes do trabalho...... 4
1.4. Resultados do trabalho....... 5

II - CONCEITOS GERAIS ..........................................................................................

6

2.1. Introduo............ 6
2.2. Conceito de patrimnio, valor e avaliar............... 6
2.3. Escolha do mtodo de avaliao a aplicar....... 9
2.4. Alguns conceitos genricos relacionados com valor....... 9
2.5. Campos de aplicao das avaliaes de engenharia ................... 10
2.6. Tipos de avaliaes regulamentadas ................................................................... 12
2.7. O processo de avaliao ...................................................................................... 13

MTODOS E PROCESSOS DE AVALIAO TRADICIONAIS

III - MTODO COMPARATIVO......................................................

17

3.1. Introduo ............................................................................................................ 17
3.2. As perspectivas e tipos de valor ........................................................................... 19
3.3. Valor de mercado.................................................................................................. 21
3.4. A informao........................................................................................................ 22
3.5. A prospeco........................................................................................................ 25
3.6. A homogeneizao................................................................................................ 26
3.7. A anlise estatstica e anlise de regresso....................... 27
3.8. Concluses........................ 27

IV - MTODO DO RENDIMENTO...............................................

28

4.1. Introduo............................................................................................................. 28
4.2. A informao........................................................................................................ 31
4.3. A homogeneizao................................................................................................ 32
4.4. A taxa de capitalizao......................................................................................... 32
4.5. As taxas e a avaliao imobiliria........................................................................ 33
4.6. A taxa de actualizao na avaliao..................................................................... 41
4.7. A taxa interna de rentabilidade TIR...................................................................... 48
4.8. Valores de referncia............................................................................................ 49
4.9. Concluses............................................................................................................ 52

V

V - MTODO DO CUSTO.......................................................

53

5.1. Introduo............................................................................................................ 53
5.2. O custo do terreno................................................................................................. 54
5.3. Custo de construo.............................................................................................. 54
5.4. Custo directo de produo.................................................................................... 57
5.5. Custo indirecto de produo................................................................................. 58
5.6. Custo de venda..................................................................................................... 59
5.7. Preo unitrio de construo................................................................................. 62
5.8. Encargos conexos com a construo.................................................................... 63
5.9. Custo global da construo................................................................................... 65
5.10. Encargos de comercializao................................................................................ 72
5.11. Formulrio do Mtodo de custo............................................................................ 72
5.12. Mtodo do Valor Residual.................................................................................... 73
5.13. Abordagem Esttica.............................................................................................. 74
5.14. Abordagem Dinmica........................................................................................... 74
5.15. Concluses............................................................................................................ 77

VI - ESCOLHA E APLICAO DOS MTODOS DE AVALIAO..................

78

6.1. Escolha e aplicao dos Mtodos de avaliao.................................................. 78
6.2. Standards 80

VII - CONCLUSO GERAL........................................................................................

81

BIBLIOGRAFIA............................................................................................................

83

ANEXOS........................................................................................................................ 85

ANEXO A - Bases de Matemtica Financeira Aplicada................................................ 86
ANEXO B - Normas e Standards................................................................................... 110
ANEXO C - A vistoria.................................................................................................... 114
ANEXO D - A homogeneizao..................................................................................... 123
ANEXO E - O Relatrio de Avaliao............................................................................ 129
ANEXO F - Avaliaes Fiscais....................................................................................... 139


VI

NDICE DE FIGURAS

Figura 4.1 Curva de valores de S em funo do tempo............................................... 45
Figura 5.1 Diagrama simplificado do clculo de encargos financeiros....................... 65
Figura 5.2 Curvas de depreciao fsica...................................................................... 71
Figura 5.3 Pressupostos de fluxos monetrios de um Cash-Flow............................... 75
Figura 5.4 Tabela dinmica de um exemplo de Discount Cash-Flow......................... 76


VII

NDICE DE QUADROS

Quadro 4.1 Valores da soma da srie em funo do tempo......................................... 45
Quadro 4.2 Determinao da TIR atravs do VAL..................................................... 49
Quadro 5.1 Valores de C (segundo Ross-Heidecke)................................................... 70
Quadro 5.2 Valores do factor k (% acumulada de depreciao).............................. 70


VIII

ANEXOS

ANEXO A - Bases de Matemtica Financeira Aplicada.............................................. 86
A.1 - Trs regras de ouro ................................................................................................. 86
A.2 A Capitalizao........................................................................................................ 89
A.3 - Assicronismo da capitalizao e da taxa de juro...................................................... 93
A.4 - Actualizao ou desconto........................................................................................ 99
A.5 - Rendas..................................................................................................................... 101
A.6 - Taxas........................................................................................................................ 102

ANEXO B Normas e Standards................................................................................... 110
B.1 Introduo............. 110
B.2 - EVS European Valuation Standards............... 111
B.3 - IVSC International Valuation Standards Committee............................................. 122

ANEXO C - A vistoria...................................................................................................... 114
C.1 Introduo................................................................................................................ 114
C.2 A Vistoria.................................................................................................................. 116
C.3 Pesquisa de imveis similares.................................................................................. 117
C.4 Check-list para a prospeco.................................................................................... 118
C.5 VAPRM.................................................................................................................... 118
C.6 Dados gerais.............................................................................................................. 120

ANEXO D - A homogeneizao...................................................................................... 129

ANEXO E - O Relatrio de Avaliao............................................................................ 129
E.1 Introduo................................................................................................................. 129
E.2 Elementos do relatrio de avaliao......................................................................... 143
E.3 Estrutura tipo............................................................................................................. 130
E.4 Exemplo de relatrio................................................................................................. 132
E.5 Relatrio tipo CMVM............................................................................................ 134

ANEXO F - Avaliaes Fiscais........................................................................................ 139


1

I. INTRODUO

1.1 mbito do trabalho e motivos da escolha
Este trabalho desenvolvido no mbito do tema genrico das Avaliaes de Engenharia, tra-
tando especificamente dos Imveis Urbanos e por isso subintitulado por Avaliaes Patri-
moniais Urbanas. De entre os prdios urbanos dado especial relevo s construes corren-
tes destinadas a Habitao, Comrcio e Servios, bem assim como imveis destinados a
Industria e similares, relegando para segundo plano, os prdios de utilizao especfica como
o caso dos postos de combustvel, igrejas, lugares de culto, parques de estacionamento,
ETARs e outros.
A escolha deste tema justifica-se especialmente pela sua utilidade para os alunos de engenha-
ria, para alargar e consolidar os seus conhecimentos nesta rea de aplicao, pela sua actuali-
dade, e pela falta de publicaes e fruns de discusso a nvel nacional sobre o tema. Efecti-
vamente, desde h alguns anos que a actividade de avaliao vem sendo desenvolvida por
profissionais de engenharia (de vrias especialidades, nomeadamente de civil e de agronomia)
e arquitectura, sem que haja uma abordagem especifica nos currculos destes cursos que for-
neam material cientifico de modo a apetrechar os seus diplomados com ferramentas vlidas
ao desempenho desta actividade.
De acordo com Pinheiro, (2005, p. 13) O resultado desta situao que cada avaliador usa os
seus prprios critrios, muitas vezes sem fundamentao terica, chegando a valores muito
diferentes dos apresentados por outros avaliadores, o que torna muito difcil a comparao
entre os valores obtidos, e tem implicaes de vria natureza, levantando at questes de natu-
reza legal e fiscal.
Em Portugal no h qualquer regulamentao sobre prticas de avaliao de patrimnio,
nenhum sistema credvel de informao de propriedades e s um pequeno nmero de avalia-
dores tem alguma qualificao formal em matria de avaliao (Reis et al., 2003).
Acresce que, em Portugal, no exigida a prova de qualquer habilitao para o exerccio da
profisso de avaliador de patrimnio, a no ser para efeitos judicirios em que os Tribunais s
contratam para avaliadores indivduos que tenham formao acadmica de engenheiro ou
arquitecto (Decreto n. 44/94, de 19 de Fevereiro) (Pinheiro, 2005 p.13).


2

Mais recentemente o Cdigo das Expropriaes, aprovado pelo Decreto-lei 168/99, de 18 de
Setembro cria as funes de perito e rbitro no mbito dos procedimentos para a declarao
de utilidade pblica e para a posse administrativa dos processos de expropriao, sendo o
exerccio destas funes reguladas pelo Decreto-lei n. 125/2002, de 10 de Maio, determinan-
do a Portaria n. 788/2004, de 9 de Julho, os cursos superiores que habilitam ao exerccio das
funes de perito avaliador.
O Regulamento da Comisso de Mercados de Valores Mobilirios (CMVM) n. 8/2002
Fundos de Investimento Imobilirio, com as alteraes introduzidas pelo Regulamento da
CMVM n. 1/2005, no CAP. IV Avaliao de Imveis e Peritos Avaliadores, determina no
seu art. 19 a obrigatoriedade de registo e certificao de habilitao dos peritos, para o
desempenho da funo.
O presente trabalho pretende, assim, ser uma contribuio no sentido de apresentar, de forma
simples, metodologias gerais e fundamentao terica, nas quais os profissionais da avaliao
devem alicerar o exerccio da sua actividade. Para alm da fundamentao dos mtodos usa-
dos, descrevem-se algumas situaes em que cada mtodo pode e deve ser usado e apresen-
tam-se algumas sugestes de aplicao dos mtodos abordados.
Este trabalho rene assim, um conjunto de elementos essenciais compreenso e desenvolvi-
mento dos processos de execuo da tarefa de avaliao, com base nos mtodos ditos tradi-
cionais, em vrios domnios nomeadamente da Engenharia e da Matemtica Financeira Apli-
cada.
A opo por este tema, deve-se ainda ao interesse crescente, da populao em geral, pelos
assuntos relacionados com as avaliaes patrimoniais, pela importncia que elas tm na eco-
nomia em geral (crescente visibilidade dos Fundos de Investimento Imobilirio, crise do mer-
cado de crdito hipotecria dos Estados Unidos, etc.), e em particular nas avaliaes patrimo-
niais destinadas ao crdito hipotecrio e ao sistema fiscal que a todos, em geral, e a cada um,
em particular, afecta (Imposto Municipal sobre Imveis / Imposto Municipal sobre Transac-
es).
Caballer (cit. in Pinheiro, 1993, p.18) define avaliao ou valorizao como a parte da eco-
nomia cujo objectivo a estimao de um determinado valor ou de vrios valores, partindo de
determinadas hipteses, tendo em vista determinados fins e usando processos de clculo
baseados em informaes de carcter tcnico.


3
Na realidade avaliar consiste na determinao de um valor, logo tarefa de anlise sobre um
bem (anlise quantitativa e qualitativa), a sua relao com a unidade monetria e o seu valor
temporal. aqui que se verifica a grande lacuna na formao dos avaliadores oriundos da rea
de engenharia. A carncia de conhecimentos de base das cincias econmico-financeiras no
lhes permite relacionar eficazmente os parmetros de base de conhecimento sobre o bem
nomeadamente: insero urbana, tipologia de construo, tcnicas e materiais, custos de trans-
formao associados, etc.; com as variveis de natureza econmica: taxas, depreciaes por
eroso, actualizaes de valores, classificao contabilstica de activos, etc.

1.2 Objectivos e estrutura do trabalho
O objectivo deste trabalho o de apresentar de forma sucinta os processos bsicos dos mto-
dos correntes, ditos tradicionais, de avaliao, partindo dos princpios gerais que os susten-
tam, dando-lhes expresso de base cientfica, e consolidando a sua natureza de trabalho tcni-
co. Pretende-se que a avaliao de imveis saia do enquadramento de uma tarefa com base de
arte e conhecimento emprico e se situe na rea das cincias com fundamentao terica e
metodologia.
Assim, pretende-se
1. Caracterizar a aplicabilidade de cada um dos mtodos para cada situao prtica
2. Descrever o desenvolvimento do processo inerente a cada um dos mtodos
3. Dar sustentabilidade cientifica aos processos que conduzem aos resultados das Avaliaes
Patrimoniais Urbanas
A estrutura do trabalho baseia-se na descrio e fundamentao dos trs mtodos base corren-
tes de avaliao. Como complemento apresentam-se 6 Anexos que sustentam cientificamente
estes processos e do-lhe robustez luz das teorias com bases tcnicas de engenharia e eco-
nmico e finanas, suportadas por prticas de trabalho in sito como o caso das vistorias, e
da elaborao do relatrio.
Apresentam-se algumas breves notas sobre os mtodos de avaliao:
O mtodo comparativo, tambm designado de mtodo directo ou sinttico, fundamenta-se
sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se tm vindo a tran-
saccionar as propriedades anlogas que se pretende avaliar. Neste mtodo, o valor do imvel


4
determinado por comparao com outros semelhantes de que so conhecidos os preos no
mercado. Este mtodo pressupe a existncia de um mercado imobilirio activo, informao
disponvel e existncia de transaces de imveis semelhantes.
O mtodo do rendimento, tambm conhecido pelo mtodo analtico ou indirecto, espe-
cialmente adequado para a estimativa dos valores de propriedades produtivas que podem ser
arrendadas (geram um determinado rendimento). Exige a estimativa dos rendimentos lquidos
mdios gerados pela propriedade em apreo e a fixao de uma determinada taxa de actuali-
zao.
O mtodo do custo, tambm designado por mtodo do custo de reproduo ou de substitui-
o, fundamenta-se sobretudo na estimativa do custo de reproduo ou de substituio da
propriedade em apreo. O valor do imvel obtm-se adicionando ao valor de mercado do ter-
reno (obtido pelo mtodo comparativo) o custo de construo do imvel (depreciado ou apre-
ciado).
Tavares (1997, p.11) aponta que o conceito de valor a utilizar depender do objectivo e das
prprias condies da avaliao, devendo-se escolher, operacionalizar e regulamentar a sua
aplicao tendo em conta quatro grandes princpios, que so:
Objectividade O acto de avaliar deve minimizar as influncias subjectivas para evitar a
falta de equidade ou o arbtrio aleatrio.
Actualidade O acto de avaliar deve estimar o valor para o momento em que se concreti-
za
Transparncia O acto de avaliar deve basear-se numa conceptualizao e numa meto-
dologia transparentes a fim de garantir a sua compreenso por todos
Coerncia O acto de avaliar deve basear-se em conceitos e mtodos adaptados ao fim
pretendido com a avaliao

1.3 Fontes de informao e limitaes do trabalho
As fontes de informao para este trabalho so fundamentalmente publicaes que foram reu-
nidas ao longo destes ltimos 15 anos, e que faziam parte de bibliografia includa (recomen-
dada) em cursos monogrficos sobre o tema, assim como comunicaes de diversa natureza
nomeadamente da Direco do Servio de Avaliaes da Direco Geral de Contribuies e
Impostos, Associao Portuguesa de Avaliadores de Engenharia, etc.


5
Foi fundamental o contributo dado para este trabalho, a publicao do livro Avaliao
Novas Perspectivas - Qualidade e Responsabilidade na Avaliao, que rene as comunica-
es apresentadas aquando do 2 Congresso promovido pela Associao Portuguesa de Ava-
liadores de Engenharia (APAE).
De entre a bibliografia consultada, em diversas lnguas, salienta-se o contributo dado pela
literatura especializada de origem inglesa e brasileira.
Acresce referir que a nica associao profissional do sector, a APAE, se encontra controlada
pela Ordem dos Engenheiros e pela Ordem dos Arquitectos, no se encontrando ao servio
dos Avaliadores (profissionais das avaliaes), conforme se pode constatar pela leitura da sua
lei orgnica (estatutos), em particular do captulo relativo admisso de novos scios.

1.4 Resultados do trabalho
O resultado deste trabalho foi um pequeno manual de introduo s Avaliaes de Imveis
Urbanos, fazendo referncia exclusivamente aos mtodos tradicionais de avaliao, capaz de
orientar os que venham a interessar-se sobre o tema, j que nele encontraro as primeiras
ideias do modo como devem abordar os problemas (avaliaes) que lhes surjam. Trata-se de
um documento bsico de primeiro nvel de conhecimentos, que no tem a pretenso de esgo-
tar o tratamento dos temas abordados, servindo apenas para ensaiar os primeiros passos e
despertar para o interesse do assunto, daqueles que se sintam atrados pela arte, ajudando a
direccionar a pesquisa bibliogrfica e alertar para a metodologia dos processos, e actualidade
do tema. Nele podero ser constatados factos que ainda so muitas das vezes alvo de discor-
dncia, entre avaliadores, nomeadamente a interaco entre os mtodos para a obteno do
valor de um determinado imvel, bem assim como a necessidade de recurso a conceitos
matemticos para proceder nomeadamente homogeneizao das variveis em apreo e a
conceitos referenciais de matemtica estatstica e financeira para a obteno do valor comer-
cial do bem.
Por fim, e porque da curiosidade geral conhecer o processo de avaliao do patrimnio
urbano para fins fiscais (IMT e IMI), inclui-se uma breve descrio do processo utilizado nas
Avaliaes Fiscais, com recurso ao Manual da Direco do Servio de Avaliaes.


6
II. CONCEITOS GERAIS

2.1 Introduo
Avaliar significa atribuir, estimar ou apurar o valor de alguma coisa. A atribuio de valor s
coisas - bens ou servios - tem constitudo o problema fundamental da Cincia Econmica ao
longo dos tempos.
Como referia Moreira (1997, p. 34) ()Pretende-se com a avaliao, atribuir ao bem ou ser-
vio um valor minimamente aceitvel que corresponda, em termos consensuais, a um quanti-
tativo baseado nas melhores prticas e socorrendo-se de todas os suportes tcnicos e cientfi-
cos capazes de sustentar a determinao desse valor.
Assim, ao avaliador cabe: estabelecer padres de comparao; identificar os parmetros do
mercado; recolher dados do mercado; tratar os dados; vistoriar os imveis; ajustar o modelo
representativo do mercado; e por fim estimar o valor de mercado para o imvel em apreo.
A engenharia de avaliaes uma tcnica muito abrangente e no se resume apenas a atribuir
valor a um bem. Rene conhecimentos na rea de Engenharia, e Arquitectura, outras reas das
Cincias Sociais, Exactas e da Natureza Engenharia, Arquitectura, Anlise Econmica e
Financeira de Projectos, Anlise de Balanos, Estatstica Bsica, Estatstica Inferencial, Mar-
keting, Micro e Macroeconomia, Economia Urbana, Planeamento Urbano, Ordenamento do
Territrio, Direito Imobilirio, Mercado de Capitais, Psicologia, Sociologia Urbana, Filosofia
e Comunicao.

2.2 Conceito de patrimnio, valor e avaliar
A palavra patrimnio usada, frequentemente, com sentidos e significados bem diferentes.
Em sentido restrito, patrimnio significa herana paterna, bens de famlia. Tal como a palavra
propriedade, muitas vezes usada como sinnimo de patrimnio, tem trs sentidos diferentes:
pode significar direito de propriedade; ou, mais restritamente, este direito quando exercido em
bens imveis; ou designar ainda a prpria coisa, imvel ou mvel que pertena aos homens
(Gonalves, 1952 cit. in Pinheiro, 2005). Correntemente, a palavra patrimnio tanto usada
referindo-se a um bem concreto como, por exemplo, uma casa ou uma fbrica - bens especfi-
cos susceptveis de ser descritos e quantificados com preciso, como para designar algo mais
indefinido e abstracto, como o patrimnio cultural.


7
Em termos jurdicos, patrimnio o complexo de bens ou de relaes jurdicas (direitos e
obrigaes) com carcter pecunirio, de que sujeito activo (quanto aos direitos) ou passivo
(quanto s obrigaes) uma pessoa singular ou colectiva Pinheiro (2005).
A literatura tcnica est repleta de termos tais como: valor de avaliao, valor de lanamento
valor de custo, valor de troca, valor razovel, valor de venda forada, valor imputado, valor
intrnseco, valor de investimento, valor justo, valor de mercado, valor fsico, valor real, valor
de reposio, valor venal, valor de demolio, valor residual, valor sentimental, valor subjec-
tivo, valor verdadeiro, valor patrimonial, valor de uso, etc.
A palavra valor, quando aplicada propriedade, traz consigo um sentimento de desejo de
posse, domnio ou troca de propriedade, medida em Euros ou noutra unidade monetria, mas
os termos valor venal, valor de mercado, valor de reposio, valor de lanamento e outros
indicam a base ou a finalidade sobre a qual o valor foi tratado.
O valor de mercado, o valor de reposio dos servios proporcionados pela propriedade, o
valor actual dos benefcios futuros esperados da propriedade so usualmente medidas relati-
vamente boas do valor da propriedade para o seu dono.
A palavra valor de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo relativo pelo qual o
desejo de propriedade estabelecido comparando com outra propriedade ou com dinheiro,
mas no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele
tenha um significado real, pois o tempo, o lugar, a finalidade e as partes interessadas so ele-
mentos que afectam a medida do valor da propriedade.
O prprio dinheiro sofre variaes no seu poder aquisitivo devido ao fenmeno da inflao e,
assim, mesmo que mantidas inalteradas as demais variveis, o valor da propriedade, quando
medido em dinheiro, difere de uma poca para outra; por outro lado, supondo-se um sistema
em que o dinheiro no sofra variao no seu poder aquisitivo, o valor de uma propriedade
pode sofrer aumento (valorizao) ou diminuio (desvalorizao ou depreciao) devido a
factores externos, tais como o asfaltamento do logradouro onde se situa ou a construo de
uma via elevada na sua frente.
Avaliao o acto de avaliar.
Avaliar estimar o valor de um bem (imvel) expresso em monetrio, baseado em crit-
rios objectivos e reportado a uma determinada data.


8
As palavras preo, custo e valor tm significados distintos; preo a quantia paga pelo com-
prador ao vendedor e custo o preo pago mais todas as outras despesas em que incorre o
comprador na aquisio da propriedade e valor o montante pelo qual se realiza a transaco.
Como preo de mercado considera-se a quantia econmica vinculada a uma transaco, medi-
da em termos monetrios. uma quantia perfeitamente medvel e exacta quando se realiza em
dinheiro, como a maior parte das transaces imobilirias, e mais ou menos fcil de calcular
quando na troca se incluem diferentes activos ou bens de natureza no monetria. Esta quantia
pode ser conhecida ou no, dependente da preciso e exactido da quantia em si mesma. Tra-
ta-se de algo absolutamente real: troca de um bem (imvel) por dinheiro, uma transaco j
efectuada. Pelo contrrio, o valor de mercado define-se, no que estamos a tratar, (valorizao
ou taxao) como o preo de mercado estimado. Trata-se pois de um valor ou um intervalo de
valores obtido a partir de anlise estatstica e econmica, totalmente terico, ainda que basea-
do em dados sobre preos e outras variveis que nos aproximam do preo real (Cabballer et
al. 2002)

Famularo (1977, cit. in Mendes, 1990) no 1 Curso de Avaliaes Imobilirias do I.S.T.),
referiu que:
"O valor dos bens econmicos no um atributo nico, fixo e permanente deles e no depen-
de s da sua qualidade intrnseca; o valor, em sentido econmico, um facto do homem e
no uma propriedade objectiva dos bens..."
..."Para um mesmo bem econmico no mesmo tempo e lugar, se podem ter vrias espcies ou
tipos de valores, cada um deles, porm, determinado quando seja conhecido o motivo, ou seja
a razo prtica, ou ainda o fim que se quer alcanar com o juzo pedido".
No existe, portanto, um conceito fundamental nico e completamente rigoroso de valor.
Assim, o processo de avaliao torna-se complexo e sujeito a alguma subjectividade. Como se
referiu, avaliar estimar o valor de um bem ou servio. Ora, do que se disse, fcil concluir
que o valor a apurar depende de factores, como: de quem avalia (formao do avaliador,
capacidade de percepo das caractersticas do bem, preferncias, interesses, objectivos), a
razo porque se avalia (comprar, vender, direitos sucessrios), contexto econmico, social e
poltico no momento em que feita a avaliao.
Para cada uma das perspectivas de avaliao e para o mesmo bem imobilirio corresponder
um valor no necessariamente igual ao das outras perspectivas.


9

2.3 A escolha do mtodo de avaliao a aplicar
Segundo (Reis, internet, 2003) a avaliao de um imvel pode ser efectuada utilizando qual-
quer um dos trs mtodos apresentados, dependendo a sua aplicao de trs factores:
1. Caractersticas do mercado em que o imvel se insere
2. Tipo de imvel em avaliao
3. Objectivo da avaliao
Por exemplo:
No caso de um edificado novo, a aplicao dos mtodos mencionados, no oferece grande
tipo de problema. Aps a definio do mtodo ou mtodos que iro ser aplicados, dever ape-
nas ser efectuada a recolha de amostras dos elementos que iro servir de suporte avaliao:
1. Valores de venda, no caso do mtodo a aplicar ser o comparativo de mercado;
2. Valores de arrendamento, no caso do mtodo a aplicar ser o do rendimento
3. Custos de construo, de projecto, administrativos, de taxas e licenas e margens de
promoo correntes na zona em anlise, no caso do mtodo a aplicar ser o dos custos.
A determinao do valor do imvel em anlise efectuada pela aplicao directa nas frmulas
apresentadas para cada tipo de mtodo, aps a homogeneizao dos valores encontrados na
recolha efectuada.

2.4 Alguns conceitos genricos relacionados com valor
Capitalizao o processo matemtico de obteno do valor actual de uma ou mais presta-
es peridicas futuras.
Depreciao a perda de valor de um bem causada por obsolescncia fsica, econmica ou
funcional.
Expropriao o poder que possui o estado ou outras entidades pblicas, agindo em seu
nome e com a sua autoridade, de tomar propriedades privadas, para uso pblico, independen-
temente de consentimento do dono, e contra pagamento justo de indemnizao compensatria.
Obsolescncia econmica a perda de utilidade de uma propriedade resultante de factores
econmicos, tais como mudanas de uso ptimo, da legislao sobre posturas municipais ou


10
da relao de oferta e procura; Obsolescncia fsica a perda de utilidade de uma proprieda-
de resultante de factores fsicos, tais como a deteriorao por uso, desgaste, envelhecimento,
oxidao, incrustaes rachaduras e outras; Obsolescncia funcional a perda de utilidade de
uma propriedade resultante de factores tais como mudanas na arte de projectar, nas exign-
cias legais ou surgimento de novos produtos, projectos ou concepes que substituam essa
perda com vantagem.
Taxa de capitalizao uma taxa de renda estabilizada e esperada de um investimento;
tambm uma taxa qual as rendas futuras so descontadas e sempre compatvel com os riscos
envolvidos no investimento.

2.5 Campos de aplicao das avaliaes de engenharia
Os bens imobilirios, particularmente os urbanos, so correntemente objecto de avaliao,
pelas seguintes ordens de perspectiva:
Avaliaes no mbito da actividade financeira (crdito) Destacam-se as avaliaes
no mbito do crdito hipotecrio para contra-valor aos crditos a conceder; as institui-
es de crdito mandam avaliar o imvel com vista a financiar a sua aquisio ou a
fixar garantias reais para cobertura de operaes comerciais e financeiras.
Igualmente as Bolsas de Valores esto interessadas no valor do patrimnio daquelas
empresas para as quais so levantados fundos pela venda pblica de aces, com a
inteno de assegurar aos compradores o conhecimento dos factos relativos s empre-
sas que afectam o valor dos ttulos. Igualmente tm interesse as correctoras financeiras
que actuam como subscritoras ou vias de transaco das emisses desses ttulos.
Avaliaes no mbito das expropriaes por utilidade pblica (amigvel ou judi-
cial). O acto de expropriao traduz-se numa transaco forada pela entidade expro-
priante, normalmente sem a concordncia do expropriado ou, certamente, independen-
temente da sua vontade. O ideal, mesmo numa situao como esta em que uma das
partes, em geral o expropriante, tem uma fora desproporcionalmente maior que o
expropriado, a da negociao entre as partes sendo mesmo obrigatrio tentar esta
soluo antes de iniciar qualquer processo de expropriao. O Cdigo das Expropria-
es actual tenta encontrar frmulas de clculo de indemnizao, mas certo que,
quaisquer que sejam os critrios estabelecidos na lei, provvel que o resultado acabe
por ser injusto para o expropriado.


11
Neste caso, a entidade que expropria, avalia ou solicita a avaliao do bem a expro-
priar para determinar o montante a atribuir ao expropriado; este por sua vez, tambm
poder solicitar a avaliao da propriedade em apreo, com vista a determinar a com-
pensao a que tem direito.
Avaliaes de mbito fiscal. Destacam-se as avaliaes que visam a determinao do
valor patrimonial dos prdios classificados segundo o Cdigo Imposto Municipal
sobre Imveis, para efeitos da actualizao dos seus valores matriciais. Tambm no
domnio fiscal, pode-se indicar outra perspectiva de valor, designadamente a relacio-
nada com o IMT - Imposto Municipal sobre as Transaces onerosas e no onerosas
(partilhas e doaes),. mais-valias e contribuies de vria natureza sobre o patrim-
nio. Nestes casos, os bens a partilhar e a doar, so avaliados com vista ao apuramento
de obrigaes fiscais. Estas avaliaes so realizadas de acordo com as regras estabe-
lecidas pelo CIMT - Cdigo do Imposto sobre as Transaces Onerosas de Imveis,
de 2003, segundo regras estabelecidas pelo governo atravs da Direco do Servio de
Avaliaes da Direco Geral dos Impostos (DGCI).
Avaliaes no mbito da actividade seguradora. Estas avaliaes visam o estabele-
cimento de prmios de seguros e so realizadas pelas seguradoras com o fim de se
determinar o valor do risco que iro cobrir (neste caso, o valor da propriedade inclui
apenas o das benfeitorias, no incluindo, no geral, o valor do terreno).
Avaliaes no mbito do processo civil. Embora no corresponda a uma exigncia
legal, prtica frequente o recurso avaliao tanto no processo executivo comum
como no processo de execuo universal (falncia e insolvncia), com o fim de fixar-
se o valor mnimo que ir servir como base de licitao na venda executiva de imveis
ou direitos imobilirios, no primeiro caso, e para avaliao dos bens da massa falida,
no segundo (Mendes, 1990 - 1 Curso de Avaliaes Imobilirias do I.S.T.). Tambm
so frequentes as avaliaes no mbito dos processos de inventrio (por morte ou con-
jugal).
Avaliaes no mbito das transaces de cedncia e aquisio de direitos. Estas
avaliaes so feitas com uma certa regularidade nos processos de compra e venda de
bens imobilirios. De todos os motivos de avaliao, este o que mais pe prova as
capacidades do avaliador. Por regra, h uma transaco em vias de se realizar e o peri-


12
to chamado pelo comprador ou pelo vendedor para estimar o valor do patrimnio,
vendo-se a sua estimativa confirmada ou infirmada ao fim de pouco tempo.
Partilhas, direitos sucessrios, constituio de sociedades. Neste caso a misso do
avaliador constituir lotes proporcionais aos direitos de cada herdeiro. O mais impor-
tante conseguir encontrar critrios rigorosos e consistentes para avaliar todas as par-
tes do patrimnio a ser dividido que meream a concordncia de todos os interessados.
So muitas as situaes em que os avaliadores so chamados, quer como representan-
tes dos proprietrios, do Estado, das autarquias locais, de empresas de gs e electrici-
dade e de tantas outras empresas fornecedoras de servios pblicos, quer como rbi-
tros, por motivos de expropriao do patrimnio. Se em todas as situaes o avaliador
deve ter presente a deontologia profissional, neste caso, por ser uma situao em que
uma das partes no age de livre vontade, a iseno e a honestidade profissional devem
estar bem presentes em todos os peritos envolvidos no processo, de modo a encontrar-
se um valor equitativo.

Fixao de rendas. Quando se pretende estipular a renda justa para um dado patrim-
nio, em casos em que o mercado de arrendamento no funciona ou pouco transparen-
te, necessrio determinar o valor venal do patrimnio para, depois, poder fixar a ren-
da.
Como se pode concluir, so muitos os problemas que se levantam no processo de avaliao.
Como encontrar um mtodo ou critrio que concilie todos os interesses em jogo? Este o
grande desafio que se coloca ao avaliador e que constitui a razo de ser deste trabalho: ajudar
a encontrar caminhos seguros que permitam obter valores justos para o patrimnio a avaliar.
Como se constata a avaliao poder ser feita segundo diversas perspectivas, sendo portanto
necessrio, sempre que se encomenda uma avaliao, indicar ao avaliador com que objectivo
se pretende que ele faa a estimativa do valor do imvel.

2.6 Tipos de avaliaes regulamentadas
As avaliaes que se encontram regulamentadas em Portugal so:


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O Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) e Imposto Municipal sobre Transmisso de Im-
veis (IMT) (DL 278/2003, de 12 de Novembro)
A avaliao para venda compulsria: baseada num conceito semelhante ao de valor de
mercado.
A avaliao para fins contabilsticos e financeiros: os activos patrimoniais so contabiliza-
dos nas contas da empresa a preos de custo de aquisio ou produo sendo a reavaliao
controlada por lei.
A avaliao dos activos de companhias de seguros detidos como investimento. Neste caso
Portugal adoptou integralmente a Directiva Comunitria 91/674/EEC.
A avaliao do patrimnio dos activos dos fundos de investimento: o patrimnio detido
pelos fundos de investimento deve ser avaliado regularmente, pelo menos uma vez por ano,
de acordo com o Regulamento da CMVM Comisso de Mercado de Valores Mobilirios.
Pretende-se que a avaliao indique o melhor preo que poderia ser alcanado se a proprie-
dade fosse vendida, em condies normais de mercado, no momento da avaliao.
A avaliao do patrimnio par efeitos de expropriao, de acordo com o Cdigo das
Expropriaes - Decreto-Lei 168/99 de 18 de Setembro.

2.7 O processo de avaliao
Figueiredo (2004) sustenta que quando executada a avaliao de um imvel tem que se
atender ao tipo de utilizao considerada, podendo esta ser:
a) em uso continuado, isto , a avaliao ser efectuada de acordo com o uso actual do
imvel, mesmo que no seja esta que possibilite uma melhor valorizao do imvel, ou;
b) em uso alternativo, isto , a avaliao ser efectuada de acordo com os vrios usos
fsica e legalmente possveis, que traduzam a sua maior valorizao (mxima e melhor
utilizao)
O processo de avaliao de um patrimnio desenrola-se num conjunto de fases ou etapas,
que podemos resumir nas sete que a seguir se apresentam:
1. Embora possa dizer-se que a finalidade da avaliao no deve interferir com o valor do
patrimnio a avaliar, a finalidade da avaliao deve ser claramente explicitada e com-


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preendida pelo perito que vai proceder avaliao. Como adiante se ver, algumas caracte-
rsticas do bem a avaliar podem ter valor ou importncia diferente conforme se destinem a
entidades pblicas ou privadas e, portanto, a finalidade da avaliao pode influenciar o
valor do patrimnio. As entidades privadas, em geral, no esto preocupadas em avaliar as
externalidades que tm origem no seu patrimnio. Por outro lado, o rigor a colocar na ava-
liao pode ser influenciado pela finalidade da avaliao: a avaliao de um patrimnio
que vai servir de colateral a um emprstimo bancrio no , necessariamente, o mesmo de
uma avaliao destinada alienao do patrimnio.
Como refere Mallinson (1994), o conhecimento claro das necessidades de quem quer a
avaliao deve ser perfeitamente percebido no incio da avaliao a fim de assegurar que o
cliente entenda o relatrio de avaliao e dele possa tirar todo o partido.
Assim, o conhecimento da finalidade da avaliao pode influenciar o mtodo de avaliao
a usar, a natureza dos dados a procurar e o entendimento do relatrio da avaliao por parte
de quem a solicitou.
2. Localizao. Antes de iniciar o processo de avaliao deve fazer-se o reconhecimento da
regio onde se situa o patrimnio e procurar o seu enquadramento no contexto nacional,
nomeadamente no que diz respeito aos seguintes aspectos: caractersticas socioeconmicas
gerais (populao, desemprego, mercados, sistemas e meios de transporte e comunicao);
caractersticas fisiogrfcas (clima, solos, gua, qualidade do ambiente e de outros recursos
naturais); caractersticas econmicas e empresariais (rendimentos e encargos das diferentes
actividades e sua comparao com actividades homlogas de outras regies).
3. Um das caractersticas fundamentais de qualquer bem patrimonial a sua dimenso espa-
cial e, em certos casos, tambm a sua dimenso temporal (a idade de uma casa, de uma
benfeitoria qualquer ou de uma obra de arte). Assim, antes de comear a avaliao neces-
srio delimitar com preciso o patrimnio que vai ser objecto de avaliao e fazer o reco-
nhecimento completo e detalhado das suas partes. O melhor modo de reconhecer o patri-
mnio ser o de o percorrer fazendo a observao directa e atenta de todas as suas caracte-
rsticas. Em termos gerais, importa conhecer o seguinte: identificao do proprietrio; par-
tes que integram o patrimnio; situao jurdica de cada parte e do todo; localizao e
superfcie de cada parte; forma de explorao e actividades desenvolvidas em cada parte;
vias e meios de comunicao disponveis em cada parte do patrimnio.


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Para cada tipo de patrimnio h aspectos mais relevantes do que outros que necessrio
inventariar. Assim, nas propriedades urbanas fundamental caracterizar o imvel no que
se refere superfcie: coberta, habitvel, logradouros, comuns, etc. Os melhoramentos
incorporados no patrimnio so, tambm, factores importantes a ter em considerao. Dois
apartamentos no mesmo andar, ambos virados a sul, com a mesma rea, a mesma idade e o
mesmo tipo de construo, podem ter valores diferentes se um tiver aquecimento central e
o outro no. Sempre que possvel, o patrimnio a avaliar deve ser identificado atravs de
carta de fotografia area, mapa cadastral ou por outro meio cartogrfico ou fotogrfico.
4. A utilizao que dada, em cada momento, ao patrimnio em anlise condiciona o fluxo
de bens e servios que o mesmo fornece. Assim, o processo de avaliao deve tomar em
linha de conta o valor de todos os bens e servios que o patrimnio produz. O avaliador
deve, contudo, certificar-se se a utilizao actual sustentvel, isto , se o fluxo de bens e
servios que actualmente so produzidos se pode manter perpetuidade. Se assim for, o
conjunto de bens e servios que esto a ser obtidos na situao presente constitui uma
garantia do mnimo que pode ser obtido. Se outro uso melhor no for possvel encontrar,
existe a possibilidade de, pelo menos, continuar a dar-lhe o mesmo tipo de aproveitamento.
Independentemente de outras utilizaes possveis, uma estimativa do valor patrimonial
deve ser feita tendo por base o uso actual. Os gestores de um parque podem pensar que o
mesmo se tornar mais atractivo (capaz de produzir mais servios) se certas alteraes
forem feitas. Contudo, o resultado dessas alteraes incerto e precisa de ser provado; o
que se conhece a realidade presente, constituindo esta uma base segura para a avaliao.
5. A utilizao potencial de um dado patrimnio depende das caractersticas do prprio
patrimnio e do domnio de conhecimentos dos seus potenciais avaliadores (utilizadores).
O mesmo patrimnio pode ser visto por um indivduo com um dado potencial de produo
de bens e servios e por outro indivduo com outro potencial muito diferente. So estas
diferenas que fazem com que um dado patrimnio possa ter valores diferentes para dife-
rentes utilizadores. Como j se referiu, estes so os aspectos que introduzem subjectividade
no processo de avaliao.
Para poder estabelecer um plano de utilizao vivel necessrio inventariar com rigor
todas as caractersticas do patrimnio em apreo. Por exemplo, quando se pretende avaliar
uma propriedade urbana necessrio inventariar: a crcea mxima do local, as acessibili-
dades, a proximidade dos transportes, etc.


16
Quanto melhor for a caracterizao da propriedade mais correcto ser o plano de utilizao
potencial. A elaborao do plano de utilizao potencial deve ser fundamentada do ponto
de vista tcnico e econmico. Assim, as possibilidades de levar a cabo novas actividades
devem encontrar suporte em pressupostos tcnicos, sempre que possvel baseados em an-
lises, relatrios tcnico-cientficos e outras peas credveis; e a fundamentao econmica
deve assentar em estudos de mercado e em previses elaboradas por peritos considerados
idneos.
6. A escolha do mtodo de avaliao normalmente condicionada pelo tipo de patrimnio a
avaliar e pela informao disponvel para a efectuar. Com j se disse, sempre que o merca-
do funcione regularmente, deve recorrer-se a mtodos que, directa ou indirectamente, tirem
partido dos preos ou valores de mercado.
Para que a avaliao ganhe maior credibilidade, sempre que seja possvel deve recorrer-se
a mais do que um mtodo de avaliao para poder comparar os resultados e encontrar um
valor (ou um intervalo) que possa constituir a melhor estimativa.
7. O relatrio de avaliao o documento onde o avaliador sintetiza toda a actividade
desenvolvida durante todo o processo de avaliao. Nele devem constar todas as fases da
avaliao e, em cada uma delas, evidenciado o que de mais importante se apurou e expli-
cado em que medida isso influenciou a avaliao. Quanto mais detalhado e fundamentado
for o relatrio mais compreensvel se torna e, em geral, mais credvel.
No anexo E apresenta-se a estrutura tipo de um relatrio de Avaliao.


17
MTODOS E PROCESSOS TRADICIONAIS DE AVALIAO

I. MTODO COMPARATIVO

3.1 Introduo
O "Mtodo Comparativo", tambm por vezes designado de Mtodo directo, Mtodo
sinttico, Mtodo emprico ou Mtodo de comparao, fundamenta-se sobretudo no
conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se tm vindo a transaccionar as pro-
priedades anlogas que se pretende avaliar.
Neste mtodo, o valor do imvel determinado por comparao com outros semelhantes, de
que so conhecidos os preos (ou valores de oferta) no mercado imobilirio.
Avaliar medir o valor. Medir comparar. Avaliar pelo valor de mercado significa: analisar o
mercado com a finalidade de obter um padro de comparao e classificar o imvel em ques-
to, segundo o padro de comparao obtido.
Assim, ao avaliador cabe: estabelecer padres de comparao; identificar os parmetros da
informao relevantes do mercado; recolher dados do mercado; tratar os dados; vistoriar os
imveis e aquilatar sobre os diferentes parmetros em avaliao; ajustar o modelo representa-
tivo do mercado; e por fim, estimar o valor de mercado para o imvel em apreo.
O objectivo enunciar o valor de mercado ou mais correctamente o presumvel valor de
mercado da propriedade em estudo.
A utilizao deste mtodo pressupe, no entanto a existncia de um mercado imobilirio acti-
vo, a obteno de informao correcta e a existncia de transaces de imveis semelhantes.
A informao disponvel ou disponibilizada em relao s transaces recentes de proprieda-
des anlogas e "comparveis" com a que est a ser objecto de avaliao assume, neste mto-
do, uma importncia fulcral.


18
Segundo Figueiredo (2004), em muitos pases como por exemplo os Estados Unidos da Am-
rica, Reino Unido, etc., o "Mtodo de Comparao" considerado o de maior confiana, pois
sem dvida o mtodo que melhor traduz o "pensamento do mercado imobilirio" no
momento da avaliao, isto , o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito
lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeies que caracterizam este
mercado.
Contudo, a utilizao deste mtodo envolve o risco associado quer interferncia de critrios
subjectivos na avaliao das propriedades, quer risco associado inexistncia, raridade ou
falta de fluxo de transaces de bens anlogos ao bem em apreo.
No que se refere subjectividade da avaliao, esta , em geral, responsvel pelas divergn-
cias entre os valores estimados por diferentes avaliadores, dado que o corpo de doutrina da
actividade de avaliao imobiliria ainda no se encontra totalmente estruturado, e deste
modo, o acto de avaliao no totalmente cientfico, comportando alguma dose de arte
dependente da sensibilidade do avaliador (Bezelga, et al. 1997)
Quanto insuficincia de transaces em termos numricos, a mesma pode conduzir a uma
caracterizao inadequada do comportamento do mercado, e por conseguinte no permitir
uma avaliao do imvel em causa, fundamentada de forma satisfatria.
Desde que a informao disponvel seja suficiente e credvel pode-se utilizar este mtodo com
fiabilidade, contudo, a sua aplicao mais adequada na avaliao de propriedades que so
transaccionadas em maior nmero como o caso de habitaes, lotes para construo e terre-
nos, e menos adequada na avaliao das propriedades com transaces menos frequentes
como por exemplo: armazns, unidades industriais, etc.
A aplicao do mtodo comparativo na sua forma mais evoluda utiliza tcnicas matemticas
de homogeneizao e de anlise estatstica. As primeiras, ao ajustarem (homogeneizarem) os
dados recolhidos, permitem comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas
particulares diversas, ditas variveis explicativas, nomeadamente em relao idade, estado
de conservao, rea, localizao geogrfica, data de transaco, nvel de acabamentos, etc..
As tcnicas de anlise estatstica, por sua vez, permitem escrever a populao dos dados, atra-
vs da determinao de certos parmetros estatsticos (mdia, moda, desvio padro, percentis
e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurana (confiana), enunciar um valor
ou uma gama de valores mais provveis para a fixao do valor (final) do imvel em apreo.


19
Assim podemos definir as seguintes etapas na aplicao deste mtodo:
1. Identificar propriedades transaccionadas comparveis propriedade em anlise
2. Ajustar o preo de venda de cada propriedade comparvel para reflectir as suas diferenas
relativamente propriedade em anlise
3. Reconciliar o valor de venda ajustado das propriedades comparveis para estimar um nico
valor de referncia.
Os aspectos tidos como mais relevantes no processo de avaliao com recurso ao Mtodo
Comparativo, so:
1. as perspectivas e tipos de valor;
2. informao;
3. o trabalho de prospeco;
4. o trabalho de homogeneizao; e
5. a anlise estatstica.

3.2 As perspectivas e tipos de valor
No Capitulo II - Conceitos gerais, no ponto 2.5 Campos de aplicao das avaliaes de enge-
nharia, foram j referenciadas as perspectivas mais correntes segundo as quais os bens imobi-
lirios so objecto de avaliao, nomeadamente no mbito da actividade financeira ou banc-
ria, das expropriaes por utilidade pblica, do mbito fiscal, da actividade seguradora, do
mbito do processo civil e das transaces onerosas ou no onerosas.
No que se refere aos diferentes tipos de valor utilizados na prtica da engenharia de avaliao
imobiliria, indicam-se algumas tipologias associadas a conceitos especficos:
a. Valor venal ou de capital, de qualquer bem o valor em mercado livre, pelo qual o bem
foi transaccionado (sendo assim dado pelo preo que se pagou e recebeu no momento da
concretizao dessa transaco).
b. Valor intrnseco, definido como o custo necessrio para a construo de um bem seme-
lhante ou igual ao em apreo (incluindo os custos com projectos, taxas e demais encargos),
afectado de um factor que traduza a depreciao fsica, funcional e/ou econmica ocorrida
e acrescido ainda do valor de mercado da parcela de terreno onde o bem est implantado
(incluindo os encargos conexos com a sua aquisio). O valor de um bem semelhante ou
igual ao imvel que se pretende avaliar designado respectivamente por "valor de substi-


20
tuio" e por "valor de reproduo". No geral, o primeiro destes valores que se determi-
na, pois traduz o custo de um edifcio construdo com materiais e tcnicas actuais e que em
relao aos vrios requisitos formulados ou impostos apresenta desempenhos ("performan-
ces") iguais ou superiores aos verificados no edifcio em questo. Esta medida de valor,
muito utilizada nas avaliaes de propriedades nunca ou muito raramente transaccionadas
(castelos, mosteiros, igrejas, etc.) e para as quais, portanto, no exista nenhum valor de
mercado.
c. Valor de rendimento ou locativo, tambm conhecido como valor de explorao, o valor
que resulta da capitalizao a uma taxa conveniente, dos rendimentos lquidos mdios pro-
porcionados (em geral, anualmente) pela propriedade.
d. Valor residual, uma medida de valor utilizada na avaliao de terrenos e de proprieda-
des a reabilitar, e que se obtm deduzindo ao presumvel valor venal do imvel construdo
ou reabilitado, todos os custos associados interveno (de construo ou de reabilitao).
e. Valor efectivo actual, refere-se ao valor do bem correspondente utilizao que lhe est
afecto (isto , no considerando o respectivo valor potencial, mesmo que exista).
f. Valor potencial ptimo. O crescimento urbano, o crescente aumento das presses da pro-
cura e a interaco entre esta e a oferta, so os responsveis pelas sucessivas converses,
alteraes ou ampliaes do uso da propriedade, at se obter a sua utilizao mais lucrativa
(possvel ou consentida). Estas "transformaes" podem ser concretizadas por um dos
seguintes mecanismos (Correia, 1987, cit. in Figueiredo, 2004, p.47):
a) alterao do tipo de uso - passagem de edifcios de habitao a edifcios de escritrios;
b) converso do uso - passagem de uso rural a uso urbano;
c) ampliao da utilizao - aumento do ndice de ocupao, ou do nvel de qualidade da
utilizao. Define-se como Valor Potencial ptimo de um imvel, num dado momento, o
valor correspondente ao melhor e mximo aproveitamento desse imvel previsto e legal-
mente consentido nesse momento.
g. Valor de garantia, o valor atribudo a um imvel, por uma instituio de crdito, e que
procura garantir que o mesmo possa em qualquer altura, em caso de incumprimento, res-
sarcir a entidade financiadora.
h. Valor econmico, o valor, que traduz o mximo preo por que dever ser adquirido um
terreno para construo, propriedade a reabilitar ou outra, para que o investimento imobi-
lirio a desenvolver seja rentvel.
i. Valor de mercado, usa-se frequentemente, o valor de mercado de um bem, (isto , trata-se
do Presumvel Valor de Transaco PVT, ou Comercial PVC, ou Venal PVV do bem,
como base ou principal referncia para o seu valor. Trata-se de um tipo de valor que pode-
r ser definido como "o preo que o mercado estar disposto a pagar por essa propriedade".


21
A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar
a maioria dos bens com caractersticas semelhantes s do bem em apreo; cada uma dessas
transaces dever ser efectuada sem coaco entre o vendedor que quer vender e o com-
prador que quer comprar, devendo estes serem conhecedores das alternativas possveis no
mercado e seus valores, e dever-se-o excluir da amostra as transaces relativas s situa-
es anmalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam: a) transaces
precipitadas e apressadas, que no permitem no geral, a realizao de um estudo aceitvel
de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento
dos valores praticados nesse mercado; b) transaces comandadas por razes de natureza
sentimental, doena, divrcio, etc.; c) vendas restringidas a um s comprador ou a um
grupo pequeno de compradores, que assim podem manipular o negcio; d) outras.

De todos os tipos de valores indicados sem dvida o Valor de Mercado aquele que merece
a ateno e preocupao do Mtodo Comparativo.

3.3 Valor de Mercado
Dado o seu interesse, apresenta-se a seguir, a sua definio de acordo com o TIAVSC (The
International Valuation Standards Committee).
"Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of
valuation between a willing buyer and a willing seller in an arms-length transaction after
proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without
compulsion".
Ou seja:
Valor de Mercado o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente
publicitada seja transaccionada data da avaliao entre um comprador e um vendedor inte-
ressados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudncia, sem
coaco e com pleno conhecimento do mercado.
Um comprador interessado significa aquele que est motivado a comprar sem ser forado a
tal. Assume-se tambm que nem est ansioso por comprar nem deseja comprar por qualquer
preo. Pressupe tambm que o comprador actuar de acordo com as realidades do mercado e
que no pagar um preo superior ao do que o mercado exige.


22
Um vendedor interessado significa aquele que est motivado para vender sem ser forado a
tal, sem estar ansioso por faz-lo e que no deseja vender por qualquer preo.
A independncia entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que no exis-
tem relaes particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, senhorio-arrendatrio,
outra) que possam estabelecer um nvel de preo no caracterstico do mercado.
Para alm do valor de mercado, muitos outros tipos de valor poderiam ter sido enunciados e
caracterizados, nomeadamente: valor de reposio; valor de uso alternativo; valor fiscal; valor
contabilstico; valor de troca; valor histrico; valor cultural; valor de expropriao; valor em
uso continuado; valor para seguro; valor sentimental; valor de liquidao imediata; outros, no
entanto sobre o valor de mercado que incide o nosso interesse.

3.4 A informao
No Mtodo Comparativo o valor do imvel obtido por comparao com os valores de
padres (referncias) de mercado, comprovados em transaces efectivamente j realizadas.
Deste modo, a informao o "calcanhar de Aquiles" da profisso de avaliador (Figueiredo,
2003).
"Sem informao no h avaliao".
A informao a recolher para suporte ou apoio das avaliaes imobilirias tem de necessaria-
mente obedecer a dois requisitos:
a) Quantidade - isto , dever ser suficientemente volumosa, sob o risco de no se obter uma
caracterizao correcta e credvel do mercado; e
b) Qualidade - isto , dever ser recolhida com prudncia, de forma a poder ser utilizada de
forma adequada.
O requisito sobre a quantidade da informao procura afastar os juzos de valor baseados num
nmero bastante restrito de transaces envolvendo propriedades anlogas que se avalia.
Num universo to limitado provvel que algumas das transaces ocorridas e que servem de
referncia, tenham sido norteadas por razes afectivas, de aflio, estratgicas ou de outra
natureza, que no as condicionadas pelas foras de oferta e procura actuando num mercado
livre.


23
S com uma quantidade adequadamente volumosa de informao imobiliria possvel asse-
gurar uma caracterizao adequada e fivel do mercado em anlise (local, regional ou nacio-
nal).
A Qualidade da informao, fundamental para o suporte e fundamentao do trabalho de
avaliao, com base no Mtodo Comparativo, e a disponibilizao de um volume significa-
tivo de informao imobiliria de qualidade contribui para a diminuio do risco associado
recolha por amostragem.
A qualidade da informao particularmente importante pois avaliaes feitas com base em
informao de qualidade duvidosa seguramente conduziro a valores distorcidos do pensa-
mento do mercado. Muitas vezes, a deficiente qualidade da informao resulta simplesmente
do facto de no existir um entendimento nico no tocante definio e determinao de uma
das variveis explicativas do valor dos bens imobilirios, como por exemplo a "rea" do pr-
dio a avaliar, conforme enunciado por Figueiredo (2004, p. 79). Por este motivo, a informao
que transmitida ou recolhida pelo avaliador pode resultar defeituosa. Se a "rea" pode
assumir diversos valores consoante a pessoa que a determina, ento os indicadores de venda
(relao entre o valor de venda ou de oferta de venda do imvel por m
2
de rea) ou os indica-
dores de renda (relao entre o valor da renda ou de oferta de renda do imvel por m
2
de rea)
dependem tambm de quem os calcula.
Estas consideraes procuram ilustrar os cuidados a ter na obteno e utilizao da informa-
o imobiliria e a importncia e necessidade de se proceder normalizao, uniformizao e
implementao generalizada de conceitos como por exemplo da medio de reas, de modo a
que num futuro prximo, seja unvoca a sua determinao para todos os intervenientes no
imobilirio (donos de obra, projectistas, promotores, construtores, empresas e revistas de
informao imobiliria, mediadores, avaliadores e utilizadores).
Do exposto, e segundo Figueiredo (1993) resulta a importncia da concepo e implementa-
o das denominadas Bases ou Bancos de dados, dado permitirem o armazenamento de
grande volume de informao e consequentemente uma correcta caracterizao do mercado.
Estas ferramentas, se convenientemente estruturadas, permitiro disponibilizar em tempo til,
informao imobiliria em quantidade e de qualidade. A utilidade dessas bases de dados, con-
tudo, no se esgota apenas no suporte do trabalho de avaliao; a sua explorao permitir
retirar concluses e resultados que contribuiro seguramente para o aperfeioamento tcnico-
cientfico do corpo de doutrina da Engenharia de Avaliao Imobiliria.


24
Nesse sentido, alguns desses resultados podero corporizar um conjunto de elementos (indi-
cadores, taxas, regras ou orientaes) que podero ser utilizados com alguma utilidade, desta-
cando-se os seguintes:
a) indicadores (de venda, de arrendamento, de trespasse, etc.) para cada tipo de pro-
priedade, estruturados com base na localizao, grandeza da rea, idade, estado de conserva-
o, nvel de acabamentos, tipo de culturas (propriedades rsticas), etc.
b) frmulas de homogeneizao ou de ajustamento dos indicadores usados como refe-
rncia no processo de avaliao pelos Mtodos Comparativo ou do Rendimento e que permiti-
ro ajustar os indicadores disponveis em termos de reas/tipologias, locais, idades de cons-
truo, estados de conservao, nveis de acabamentos, etc.
c) tabelas de depreciao para avaliao de propriedades urbanas no novas.
d) taxas de capitalizao (lquida ou bruta) a aplicar para cada tipo de propriedade,
consoante a sua localizao, grandeza da rea, idade, estado de conservao, nvel de acaba-
mentos, tipo de culturas, etc.
e) outros.

Reis (internet, 2008) afirma que a formao do valor do imvel condicionada por factores
externos tais como a economia, em geral atravs das taxas de juros, inflao, etc. e especifi-
camente pela variao dos nveis de procura e oferta, bem assim como factores de localizao
traduzidos na qualidade ambiental, qualidade de vizinhana, quantidade e eficincia de trans-
portes e tipologia de acessos, restries actuais e futuras de expanses urbansticas etc.. J
internamente, os factores legais tais como, tipologias e duraes de contractos de arrendamen-
to, servides de prdios confinantes, condicionantes de uso etc. parra alm das prprias carac-
tersticas fsicas do prdio, como por exemplo a idade, estado de conservao, equipamentos,
bem assim como alternativas de escolha etc. influenciam os parmetros de valor de mercado
ou do valor estimado de realizao ou deo valor de investimento ou ainda do valor de ocupa-
o.

Como vimos a informao fundamental para o avaliador imobilirio. Sem informao no
pode haver avaliaes, ou melhor, sem informao em quantidade e com qualidade no se
pode realizar um trabalho de avaliao suficientemente credvel.


25
Basicamente a informao dever ser actual, rigorosa, relevante, uniforme quanto aos conte-
dos e metodologia de recolha e suficiente.
De uma forma geral, e em sntese, os desvios dos valores das avaliaes efectuadas por ava-
liadores diferentes ocorrem devido a uma ou mais das seguintes trs razes:
1. divergncia entre os valores encontrados para diferentes variveis de avaliao do imvel
em apreo por estas serem obtidos de forma diversa pelos avaliadores (por exemplo: medi-
o de reas);
2. divergncia entre os indicadores de apoio avaliao utilizados e calculados pelos avalia-
dores, dado os mesmos serem obtidos com base em amostras diferentemente caracterizado-
ras do mercado (por exemplo preo de venda por m2);
3. divergncia entre os indicadores de apoio avaliao calculados pelo diversos fornecedo-
res da informao em resultado da diferena com que so tomados, pelos mesmos, relati-
vamente aos imveis de referncia.

3.5 A prospeco
Como referido, a informao fundamental para o exerccio da actividade de avaliao imo-
biliria. Os avaliadores devero recolher a informao imobiliria que, por diversas vias, tive-
ram acesso, trat-la e armazen-la.
Os relatrios devero tambm explicitar a informao que serviu de base ao trabalho de ava-
liao (prtica no muito frequente em Portugal). A recolha da informao pode ser feita a
partir de diversas fontes (bases de dados, revistas, jornais e outras publicaes contendo bol-
sas de valores imobilirios, outras) mas a mais segura a que o avaliador realiza no prprio
local, com base num trabalho de prospeco in sito. No trabalho de prospeco o avaliador
dever recolher os dados e factos que repute mais interessantes e relevantes.
Tais elementos sempre que possvel devero fazer parte integrante do relatrio de avaliao.
Moreira (1995, p. 192) adverte para que quando num conjunto de amostras, alguns dos seus
elementos possam apresentar desvios da mdia, discrepantes tanto por excesso como por
defeito, razovel sanear essa amostra, eliminando dela os elementos suspeitos, de modo a
fiabilizar os resultados finais.


26
o conjunto de dados objectivos recolhidos aquando da prospeco, que iro fornecer as
bases de suporte s relaes matemticas de interdependncia das variveis ditas explicativas
da formao do valor. Significa que uma recolha deficiente ou distorcida conduzir a um
valor final para o imvel pouco fivel, e por isso de baixa qualidade.

3.6 A homogeneizao
A informao recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospeco ou disponibilizada por
outros meios nem sempre imediatamente comparvel com a propriedade que se analisa. E
isto, porque como bvio, s muito dificilmente os imveis de referncia sero iguais ao que
objecto de avaliao.
Homogenezam-se amostras, porque para alm de ser impossvel de encontrar dois imveis,
completamente iguais, porque o simples facto de um imvel estar de frente para o nascer do
sol, ou situado do lado mais movimentado da uma rua comercial, influenciar o valor do im-
vel e porque de importncia vital a capacidade do avaliador para captar os factores que
devero ser comparados e ajustados
S poderemos comparar grandezas iguais, e classificar os dados pesquisados, se forem
Homogeneizados com os diversos factores de ponderao e assim obtivermos valores seme-
lhantes para comparao
Para que seja possvel "comparar" ser necessrio que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenas entre as propriedades de referncia e a propriedade em apreo.
Este trabalho de ajustamento designado por homogeneizao, consiste afinal, num tratamento
matemtico a que os elementos de referncia devem ser submetidos de modo a torn-los
homogneos, isto a torn-los comparveis ao imvel em apreo.
A homogeneizao permite comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas
diversas, em relao forma (plano) de pagamento (a pronto ou deferido), idade, estado de
conservao, rea (tipologia), reas acessrias, tipo de uso, localizao geogrfica, data de
transaco, nvel de acabamentos, nvel de benfeitorias, nvel de equipamentos, exposio
solar, etc..
O processo de Homogeneizao encontra-se descrito no Anexo D.


27

3.7 A anlise estatstica e anlise de regresso
Uma vez recolhida e homogeneizada a informao imobiliria que servir de suporte avalia-
o, o avaliador tem sua disposio um certo nmero de dados que devero ser descritos e
caracterizados atravs da determinao de certos parmetros estatsticos (mdia, moda, desvio
padro, percentis e outros). A anlise estatstica possibilita ainda, para uma dada margem de
segurana, enunciar um valor ou um leque de valores mais provveis para o imvel em
apreo.
Quando se exige, como o caso da Norma Brasileira (BS-502) para a avaliao de imveis,
um nvel de confiana de 80%, preciso que se saiba o que isto significa e como se calcula
(Moreira, 1995, p.175).
A regresso um processo desenvolvido na anlise estatstica para se conhecer o valor de
uma varivel desconhecida a partir dos valores conhecidos de outras variveis; quando o valor
da varivel desconhecida obtido a partir do valor de uma s varivel conhecida e entre elas
h uma relao linear, chama-se regresso linear simples; quando esta relao no linear,
chamar-se- regresso no linear, podendo ser parablica, hiperblica, etc.; quando o valor
da varivel desconhecida dependente dos valores de mais de uma varivel conhecida, cha-
ma-se regresso mltipla.

3.8 Concluses
As condies para aplicao do Mtodo comparativo, dependem de:
II. Um elevado nmero de vendas tenha ocorrido no mercado em anlise;
III. Os imveis transaccionados sejam comparveis ao em anlise
IV. As condies de venda sejam idnticas
V. A informao sobre as transaces ocorridas seja o mais recentes possvel
VI. No tenham havido factores externos a influenciarem as transaces ocorridas.


28

A aplicao do mtodo ser pois:
mais adequada na avaliao de propriedades que so transaccionadas em maior nmero
(habitaes, terrenos),
menos adequada na avaliao de propriedades com transaces menos frequentes e
no adequada na avaliao de propriedades nunca ou raramente transaccionadas (hospitais,
castelos, igrejas).
O suporte desta metodologia a informao imobiliria que deve ser quantitativa e qualitati-
vamente adequada.
Essa informao deve ser obtida e complementada com o trabalho de prospeco ou por meio
de fontes diversas, tais como as bases de dados, trabalhos de campo, etc..
As bases de dados imobilirios constituem "ferramentas" imprescindveis de apoio avalia-
o.
Os dados obtidos na prospeco devem ser tratados matematicamente com critrios bem defi-
nidos e bom senso.


29

VII. MTODO DO RENDIMENTO

4.1. Introduo
O "Mtodo do Rendimento", tambm conhecido pelo "Mtodo da Capitalizao do Rendi-
mento", "Mtodo Analtico", "Mtodo Indirecto", ou "Mtodo de Explorao", especialmen-
te adequado para a avaliao de imveis que podem ser arrendadas a determinado valor de
renda (isto , que podem fornecer ou j fornecem um rendimento, em regra peridico, sazo-
nal, mensal ou anual).
Neste mtodo, a propriedade encarada como um bem a que esto associados determinados
rendimentos (renda provvel de um fogo, renda provvel de uma loja comercial, rentabilidade
industrial, rendimento fundirio, etc.).
Como exemplo de propriedades que podem ser objecto de arrendamento, apontam-se os pr-
dios urbanos (habitaes, escritrios, unidades comerciais, etc.) e os prdios rsticos (vinhas,
pomares, eucaliptais, pinhais, etc.); destes ltimos no nos ocuparemos no presente trabalho.
A avaliao de um bem imobilirio com recurso a esta metodologia engloba basicamente as
seguintes duas tarefas:
1. a estimao dos rendimentos lquidos mdios proporcionados pela propriedade em apreo;
2. a fixao da taxa de actualizao ou de capitalizao adequada.

A justeza do valor encontrado depender obviamente do rigor imprimido na estimativa dos
rendimentos e tambm do grau de adequao da taxa fixada.
Embora as duas variveis referidas, "rendimento" e "taxa", sejam igualmente importantes
para a determinao do valor do imvel com base na aplicao do mtodo referido, sem
dvida, a segunda que oferece maiores dificuldades de estabelecimento e aceitao, muito
embora a determinao dos rendimentos, no seja, tambm, de toda pacfica.
Os conceitos tericos de Matemtica Financeira Aplicada aplicveis nas Avaliaes de Enge-
nharia, especialmente no Mtodo do Rendimento, encontram-se desenvolvidos e explicitados
no Anexo A.


30

Estimativa dos rendimentos
Os rendimentos designam-se por brutos ou lquidos.
O rendimento bruto RB igual ao valor anual da renda contratual, ou (caso dos prdios
urbanos no arrendados), ao valor anual da renda de propriedades arrendadas anlogas que
possam servir de referncia.
O rendimento lquido RL verificado em cada ano (ou, mais genericamente, em cada perodo
de tempo considerado) na propriedade em apreo ou nas propriedades comparveis, obtm-se
deduzindo ao rendimento bruto anual (ou o do perodo de tempo considerado), todas as despe-
sas e encargos que tiverem lugar nessa unidade de tempo. As despesas e encargos variaro,
evidentemente, com o tipo de propriedade em apreo. Como exemplo de despesas, apontam-
se as que ocorrem na propriedade urbana arrendada, entre as quais: i) os encargos de manu-
teno; ii) os encargos de explorao inerentes ao proprietrio (energia gasta com os
elevadores, retribuio da porteira, etc.); iii) taxas municipais de saneamento; e iv)
outras.

Fixao da taxa de capitalizao
Esta taxa obtida empiricamente, atravs do estudo das relaes efectivas existentes entre os
rendimentos fundirios (ou de outro tipo) e os valores dos respectivos bens de capital que os
originam, isto , se for R, o rendimento anual (lquido ou bruto) e V o valor de transaco
verificados em propriedades anlogas que est a ser objecto de avaliao, ento a taxa de
capitalizao a aplicar na avaliao da propriedade ser dada por:
taxa de capitalizao = R / V
Se a taxa que utilizamos foi recolhida por "auscultao do mercado", ento o tipo de rendi-
mento sobre o qual devero incidir (bruto ou liquido) ser aquele que foi utilizado no seu cl-
culo. Ou seja, se procurarem as rendas brutas anuais (de mais fcil e rpida definio) e os
valores de venda de propriedades anlogas, o rcio entre esses dois valores reflectir a taxa
de capitalizao bruta e dever ser essa a taxa a aplicar aos rendimentos brutos anuais
associados propriedade em apreo, na sua valorizao.
Se houver um conhecimento satisfatrio do universo de encargos anuais associados tipolo-
gia de propriedade onde se insere a que se avalia, ento o rcio entre o rendimento anual


31
lquido correspondente e o valor de venda de propriedades anlogas fornecer a taxa de capi-
talizao lquida que dever ser aplicada sobre os rendimentos lquidos associados ao im-
vel em apreo.
A taxa de capitalizao traduz deste modo, a relao existente entre os mercados de arren-
damento e de venda que operam num dado lugar geogrfico e num dado momento temporal.
Trata-se: i) por um lado, de uma taxa operacional que permite obter o valor comercial presu-
mvel do imvel a partir do conhecimento do rendimento (anual) por ele proporcionado ou
possvel de proporcionar; ii) por outro, de uma taxa que torna indiferente, para o proprietrio
do imvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do perodo da vida
til da construo (50 a 70 anos).

Estimativa do valor
O valor V da propriedade em apreo ser obtido dividindo o seu rendimento anual R (lquido
ou bruto) pela taxa de capitalizao (lquida ou bruta) anteriormente referida, isto :
V = R / t

4.2 A informao
Como no Mtodo Comparativo, a quantidade e qualidade da informao imobiliria consti-
tuem requisitos fundamentais para uma adequada aplicao do Mtodo do Rendimento. De
facto, a informao crucial nas seguintes fases processuais deste mtodo:
1. Na fixao da taxa de capitalizao a aplicar. Exige a anlise de um volume suficiente-
mente adequado de informao sobre os valores venais de venda e de arrendamento verifi-
cados em propriedades locais anlogas (determinao da taxa de capitalizao bruta) e ain-
da sobre o montante mdio custeado anualmente pelo senhorio com o arrendamento e deri-
vado dos diversos encargos com o mesmo (taxa de capitalizao lquida).
2. Na estimativa da renda expectvel do imvel em apreo. Quando o imvel em apreo
no se encontra arrendado, a sua avaliao com recurso ao Mtodo do Rendimento exige
que se estime a sua renda expectvel com base nas rendas praticadas em propriedades
arrendadas e que possam servir de padro que se pretende avaliar.


32
Deste modo, torna-se necessrio prospectar o mercado de arrendamento local, recolher a
informao de referncia relevante e homogeneiz-la. Ou seja, a renda ou o rendimento
expectvel para a propriedade em apreo ser estimada com base nas rendas praticadas em
propriedades anlogas e que sirvam de referncia.
Como se constata, a aplicao do "Mtodo do Rendimento", nestas situaes, recorre na sua
fase processual inicial a um "Mtodo Comparativo das Rendas".

4.3 A homogeneizao
Como referido, quando se estima o rendimento expectvel do imvel em apreo (obviamente
no arrendado), torna-se necessrio comparar rendas de imveis anlogos.
Mas como sabemos, a informao recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospeco ou
disponibilizada por outros meios nem sempre imediatamente comparvel com a propriedade
que se analisa. E isto, porque como bvio, s muito dificilmente os imveis de referncia
so iguais ao que est a ser objecto de avaliao.
Para que seja possvel "comparar" ser necessrio que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenas entre as propriedades de referncia e a propriedade em apreo.
Este trabalho de ajustamento designado por "homogeneizao", consiste afinal, num trata-
mento matemtico a que os elementos de referncia devem ser submetidos de modo a torn-
los homogneos, isto , comparveis ao imvel em apreo.
A descrio do processo de homogeneizao, pode ser encontrada no Anexo D.

4.4 A taxa de capitalizao
Uma das concluses das Jornadas de Avaliao da Propriedade Urbana promovidas pela
Ordem dos Engenheiros nos anos de 1993 e 1994, apontava, por um lado, para a necessidade
de "aprofundar e interligar os conceitos de taxa de actualizao, taxa de capitalizao e
taxa interna de rentabilidade, utilizados na prtica da Engenharia de Avaliao", e por
outro, para a necessidade de "promover estudos para definio de valores de referncia".


33
Conforme Figueiredo (2004, p.130), A necessidade de se aprofundar e interligar os diversos
conceitos de taxa referidos resulta, em grande parte, da confuso que reina num nmero algo
significativo de avaliadores imobilirios.
Os conceitos de risco e prmio de risco, essenciais para o correcto estabelecimento, com-
preenso e utilizao de uma taxa de actualizao, tambm, s h relativamente pouco tem-
po, comearam a ser valorizados pelos agentes que efectuam avaliaes, especialmente aos
avaliadores que provm das escolas de engenharia.
No entanto, mesmo que existisse no universo de avaliadores (que operam no mercado imobi-
lirio nacional), um ambiente generalizado de entendimento pleno sobre os conceitos relati-
vos s diversas taxas, tal no seria ainda suficiente para o correcto estabelecimento das mes-
mas, na medida que necessrio estimar os prmios de risco associados a cada tipo de pro-
priedade para se poder enunciar valores de referncia para as taxas.
Ora, no se tem conhecimento de nenhuma recolha de dados relacionados com o Imobilirio
Portugus que tenha sido realizada de forma criteriosa e sistemtica, isto , Portugal no pos-
sui, actualmente, dados histricos imobilirios credveis e de longa data, que permitam, com
base num tratamento estatstico, determinar os prmios de risco associados a cada tipo de pro-
priedade, e consequentemente enunciar valores de referncia para as taxas referidas (Figuei-
redo et al., 1997).
Estes dados dizem respeito, por exemplo, ao conhecimento da evoluo no tempo das taxas de
rendibilidade associadas a cada tipologia de investimento no imobilirio, bem como dos seus
valores mdios e desvio padro (varincia).

4.5 As taxas e a avaliao imobiliria
O avaliador imobilirio convive diariamente com um conjunto diversificado e numeroso de
taxas de cariz financeiro que nem sempre compreende ou distingue de forma perfeita, acarre-
tando, por vezes, uma utilizao pouco adequada das mesmas (taxas de juro dito simples,
taxas de juro composto, taxas activas, taxas passivas, taxas postecipadas, taxas antecipadas,
taxas reais, taxas nominais, taxas efectivas, taxas lquidas, taxas brutas, taxa de actualizao
nominal, taxa de actualizao real, taxa de capitalizao bruta, taxa de capitalizao lquida,
taxa interna de rentabilidade, taxas de rendibilidade de aplicaes financeiras, taxas de rendi-
bilidade de activos imobilirios, taxas com risco, taxas sem risco, outras).


34

Procuraremos, a seguir, dado o seu maior interesse, aprofundar e interligar os conceitos das
seguintes trs taxas utilizadas na actividade de avaliao imobiliria:
i) taxa de actualizao;
ii) taxa de capitalizao;
iii) taxa interna de rentabilidade (TIR).

A taxa de actualizao visa actualizar valores monetrios futuros, isto , procura determinar
que valor tem no momento presente, determinado capital que se ir consumir ou receber no
futuro.
Esta taxa representa o valor que torna indiferente a opo entre a posse de 1 Euro no momento
presente, e a posse desse mesmo Euro mais um dado acrscimo, aps uma dada unidade de
tempo, isto , ser o valor, digamos t para o qual ser indiferente possuir 1 Euro no momento
0 ou possuir (1+t) Euros, ao fim de 1 perodo de tempo.
Dir-se-, neste caso, que o montante data 0 correspondente a 1 Euro, o valor actual do
montante, (1+t) Euros recebidas ou despendidas no fim do 1 perodo de tempo, ou seja, sen-
do t a taxa de actualizao durante 1 perodo, o valor actual P de um dado montante S a rece-
ber ou a despender no fim desse perodo, ser dado por :
P = S / (1+t)
Da mesma forma, o valor actual P' de um dado montante S' a receber ou a despender ao fim
de n perodos, ser dado por:
P'= S' / (1+t)
n

Depreende-se facilmente do exposto que, quanto maior for a taxa de actualizao t conside-
rada, menor ser o valor actual de qualquer montante monetrio futuro, e inversamente.
A taxa de actualizao ser nominal ou real consoante a forma como feita a valorizao
dos rendimentos ou despesas futuros.
Essa valorizao pode ser feita em termos dos seguintes tipos de preos:
i) a preos constantes, isto , a preos do ano-base;
ii) a preos correntes, isto , a preos dos anos em que ocorrem;


35
iii) a preos reais, isto , a preos correspondentes a um poder de compra equivalente ao do
ano-base.
Numa situao de inflao generalizada ou homottica (isto , quando todos os preos variam
mesma taxa), valorizar os montantes a receber ou a despender no futuro em termos de pre-
os constantes, exactamente a mesma coisa que valoriz-los em termos de preos reais.
Numa situao de elevada inflao, e, sobretudo, se esta for diferencial ou no homottica, ou
seja, se houver variaes diferentes dos custos dos diversos factores intervenientes no apura-
mento dos rendimentos, os montantes a receber ou a despender no futuro devero ser valori-
zados a preos correntes.
A taxa de actualizao, deste modo, pode ser uma taxa real -t
real
-, ou uma taxa nominal -t
n
-.
Utilizar-se- a taxa de actualizao real, se os montantes futuros forem estimados a preos
reais, e utilizar-se- a taxa de actualizao nominal, se os montantes futuros forem estimados
a preos correntes.

Formulrio
No estabelecimento da taxa de actualizao haver que ter em conta as seguintes realidades:
i) "1 Euro" aplicado hoje no poder, obviamente, ser consumido, hoje noutro investimen-
to.
ii) "1 Euro" hoje vale mais do que "1 Euro" amanh (excepto se a inflao for negativa ou
se a moeda for reavaliada), pois que o primeiro pode ser aplicado hoje e ser remunera-
do, isto , render juros, e deste modo, superar, em valor, o segundo, que s pode come-
ar a render juros depois.
iii) "1 Euro" aplicado hoje num activo de maior risco ter menor valor do que "1 Euro"
aplicado hoje num investimento de menor risco ou sem risco.
De facto, a aplicao de poupanas em activos de maior risco configura um investimento com
uma maior probabilidade de correr mal, e em consequncia, se tal acontecer, o investidor ver
o seu capital parcial ou totalmente erodido.
Sendo assim, qualquer investidor racional exigir maiores rendibilidades para recompensar
maiores riscos e actualizar os montantes futuros a receber e a despender com base numa taxa
de actualizao mais elevada.


36

Estas realidades podero ser traduzidas pelas seguintes taxas:
i) Uma taxa t
s
que pretende compensar os investidores do facto de no poderem gastar
actualmente o dinheiro investido dado o mesmo ter sido aplicado no investimento. Esta
componente procura reflectir afinal, a compensao ou o prmio pela iliquidez a que est
sujeito o investidor. Trata-se de uma taxa que visa traduzir a "remunerao real mnima
sem qualquer risco".
ii) Uma taxa de inflao t
i
que existe para repor (manter) o poder de compra do investidor
no final do investimento. Na prtica, o poder de compra no final da vida do investimento
s ser efectivamente mantido, se o mesmo puder continuar a adquirir os bens que nor-
malmente e em mdia, consome actualmente. Por outras palavras, cada investidor ter o
seu prprio cabaz de produtos e o coeficiente a aplicar para a reposio do poder de com-
pra variar de indivduo para indivduo.
No entanto, utiliza-se para o efeito, o ndice governamental IPC (ndice de preos no con-
sumidor) determinado, como sabido, com recurso a um cabaz de produtos representativo
do consumo mdio nacional.
Trata-se de uma taxa que visa reflectir o nvel geral de preos.
iii) Uma taxa relativa ao risco t
r
. Esta taxa representa a rentabilidade adicional relativa-
mente aos investimentos seguros, nomeadamente as Obrigaes do Tesouro e afins.
Quanto mais arriscado for o investimento maior o prmio de risco exigido, isto , maior ser o
prmio ou a remunerao excedente a exigir ao capital investido e, consequentemente, maior
ser a taxa de actualizao a utilizar.
Como se constata, a actualizao nominal dos valores monetrios futuros (expressos a pre-
os correntes) tem de ser feita entrando em linha de conta com o factor tempo (inflao), fac-
tor risco e factor iliquidez.
Da mesma forma, a actualizao real dos valores monetrios futuros (expressos a preos reais
ou ento a preos constantes, se a anlise ocorrer num universo de inflao generalizada ou
homottica) tem de ser feita entrando em linha de conta apenas com os factores "risco" e "il-
quidez".
Da combinao das taxas correspondentes aos factores tempo, risco e iliquidez, resultam as
seguintes taxas de actualizao com interesse:


37
a) taxa nominal sem risco ou taxa sem risco t
sr
;
b) taxa nominal com risco ou simplesmente taxa nominal t
n
;
c) taxa real com risco ou simplesmente taxa real t
real
.

Analisando separadamente:
a) A primeira engloba as taxas que visam traduzir os factores tempo e iliquidez. Na prtica
esta taxa corresponde taxa nominal das Obrigaes do Tesouro (instrumento financeiro
de risco nominal nulo dado haver total garantia de reembolso integral por parte do Estado).
A taxa de actualizao nominal sem risco t
sr
poder, ento ser calculada com base na
seguinte expresso: 1 + t
sr
= (1 + t
s
) x (1 + t
i
) = t
s
+ t
i
+ t
s
t
i
+ 1
donde: t
sr
= t
s
+ t
i
+ t
s
t
i
logo: t
sr
t
s+
t
i

b) A taxa de actualizao nominal com risco ou simplesmente taxa nominal t
n
poder, por
sua vez, ser determinada com base nas seguintes expresses:
1 + t
n
= (1 + t
sr
) x (1 + t
r
) donde : t
n
= (1 + t
sr
) x (1 +t
r
) - 1 = t
r
+ t
sr
+ t
sr
t
r
logo: t
n
t
r
+ t
sr

ou 1 + t
n
= (1 + t
s
) x (1 + t
i
) x (1 + t
r
) donde:
t
n
= (1+t
s
) x (1+t
i
) x (1+t
r
) - 1 = t
i
+t
s
+t
r
+t
i
t
s
+t
i
t
r
+t
s
t
r
+t
i
t
s
t
r
logo: t
n
t
i
+t
s
+t
r

c) A taxa real com risco t
real
, ser por sua vez obtida com base na seguinte expresso:
1 + t
real
= (1 + t
s
) x (1 + t
r
) donde: t
real
= (1 + t
s
) x (1 +t
r
) - 1 = t
s
+ t
r
+ t
s
t
r
logo: t
real
t
s
+ t
r
As taxas t
sr
e t
i
so de fcil obteno. A primeira como j referido, corresponde, por exemplo,
taxa das Obrigaes do Tesouro com maturidade de 182 dias (taxa anual nominal sem risco)
e a segunda, tambm como j referido, corresponde ao IPC (ndice de Preos no Consumi-
dor). O conhecimento destas duas taxas permite a determinao da taxa -t
s
- .
De facto, tem-se:
t
s
= (t
sr
- t
i
) : (1 + t
i
) ou mais simplesmente: t
s
t
sr
- t
i


38
A determinao das taxas t
n
e t
real
carece da determinao da taxa t
r
(prmio de risco), o que
mais complicado.
Cada tipologia de investimento (propriedades rsticas, aces, escritrios, habitaes, arma-
zns, ouro, moeda, outros) tem o seu prprio risco. Cada tipologia de investimento, por sua
vez, engloba diversas subtipologias, a cada uma das quais se pode associar um determinado
nvel de risco.
Por exemplo, as aces de empresas construtoras, as aces de empresas txteis, as aces de
empresas financeiras, e todas as outras aces, tm riscos associados diferentes, muito embora
todas elas configurem o mesmo tipo de activo, isto , a mesma tipologia de investimento.
Tambm as propriedades urbanas, ditas de primeira categoria, tm um risco diferente das pro-
priedades homlogas de segunda ou outra categoria. Por exemplo, uma loja de pequena rea
situada numa rua de grande movimento pedonal e uma loja de rea mdia e de localizao
menos nobre em termos de fora comercial configuraro investimentos no mesmo tipo de
produto mas com riscos associados diferentes. Evidentemente que a primeira loja encerra
menor risco do que a segunda.
Ser possvel determinar o prmio de risco ?

Rendibilidade, risco e prmio de risco
Os investimentos encerram dois aspectos principais: rendibilidade e risco.
A rendibilidade pode ser medida de forma directa e ser traduzida em termos percentuais
monetrios.
O risco no pode ser medido directamente e constitui um conceito de compreenso, definio
e traduo difceis.
Os acontecimentos de risco que no possam ser eliminados, reduzidos ou transferidos, por via
de uma adequada gesto de risco, e que se vierem a concretizar, so no geral, responsveis
por diversos efeitos adversos para o investimento, reduzindo, naturalmente, a sua rendibilida-
de.
Ora, se o objectivo primordial do investidor racional a obteno de uma taxa de rendibilida-
de no inferior a uma dada taxa por ele esperada ou desejada, os acontecimentos de risco,


39
como factos adversos que so, constituem srias ameaas no concretizao dos nveis espe-
rados ou desejados de rendibilidade.
No entanto, a anlise de informao histrica relacionada com o desempenho de uma dada
tipologia de investimento, permite ao investidor ter uma ideia sobre a evoluo das taxas de
rendibilidade no tempo, isto , do desempenho passado dos investimentos daquela tipologia.
Ora, se partida admitirmos que o passado constitui uma indicao do futuro, poder-se-,
ento, considerar ou esperar que o valor mdio das taxas de rendibilidade passadas constitui
uma boa referncia para a taxa expectvel de rendibilidade de um investimento da mesma
tipologia. Em alternativa, caso no exista ou no se pretenda utilizar a informao do passado,
poder-se- determinar a taxa expectvel de rendibilidade com recurso ao clculo do valor
esperado das rendibilidades associadas a vrios cenrios futuros possveis.
No entanto, o conhecimento do valor mdio (passado) ou valor esperado (futuro previsvel) da
taxa de rendibilidade, s por si, no suficiente para caracterizar o investimento que se anali-
sa.
De facto, esses valores apenas elucidam sobre a magnitude da rendibilidade e nada esclare-
cem sobre o modo como variam ou flutuam em torno desses mesmos valores, as taxas de ren-
dibilidade passadas ou esperadas. Evidentemente, o interesse pelo conhecimento da evoluo
das flutuaes justifica-se de forma simples; quanto maior for a variabilidade ou flutuao das
taxas de rendibilidade em torno do seu valor mdio ou esperado, mais arriscado o investi-
mento em virtude de se tornarem menos previsveis os resultados de investimentos anlogos
ou da mesma tipologia.
Ora, em virtude do desvio padro (ou varincia) das taxas de rendibilidade constituir uma
grandeza que de forma directa mede a disperso daquelas em torno do seu valor mdio ou
esperado, tem sido corrente a sua utilizao para a quantificao do risco do investimento.
Quanto maior o desvio padro, maior a variabilidade, flutuao ou disperso das taxas de
rendibilidade passadas ou esperadas em torno do respectivo valor mdio ou esperado, e por-
tanto, maior a incerteza ou o risco que se incorre quando se investe em activos da mesma tipo-
logia.
As consideraes anteriores justificam a utilizao do valor mdio ou esperado das taxas de
rendibilidade para traduzir a rendibilidade que se deve esperar quando se investe em determi-
nado investimento e o desvio padro (ou varincia) dessas mesmas taxas para medir a quanti-


40
dade de risco ou incerteza a que se estar exposto, ou seja para quantificar a variabilidade ou
volatibilidade dessas rendibilidades.
Uma vez definidos o conceito e processo de medio do risco, procuremos caracterizar o
prmio de risco.
O prmio de risco avaliado pela taxa de rendibilidade (anual) adicional relativamente
taxa de rendibilidade real de um investimento totalmente seguro, isto , com risco zero.
Digamos que este prmio corresponde rendibilidade adicional relativamente aos investimen-
tos sem risco (por exemplo, ttulos de tesouro).

Determinao e ajustamento do prmio de risco
Suponhamos, a ttulo de exemplo, que os dados histricos imobilirios disponveis indiciam
para os investimentos realizados em escritrios novos nas Avenidas Centrais em Lisboa, um
prmio de risco mdio anual de 7,5% (rendibilidade adicional face rendibilidade dos pro-
dutos sem risco), que a taxa anual das Obrigaes do Tesouro com maturidade de 182 dias
(taxa anual nominal sem risco) de 5% e que a taxa mdia anual da inflao de 3%.
Nestas circunstncias, teremos a seguinte taxa nominal anual de referncia para a avaliao do
desempenho de investimentos efectuados em escritrios novos nas Avenidas Centrais em Lis-
boa, ou em zonas anlogas:
t
n
= (1 + t
sr
) x (1 + t
r
) - 1 = (1 + 0.05) x (1 + 0.075) - 1 = 0.129 = 13,0%
Para a taxa real anual de referncia, poder-se-ia propor a seguinte:
t
s
= (t
sr
- t
i
) : (1 + t
i
) = (0.05 - 0.03) : 1.03 = 0.0194 = 1,9%
t
real
= t
s
+ t
r
+ t
s
t
r
= 0.019 + 0.075 + 0.019 x 0.075 = 0.095 = 9,5%
Pois bem, como se constata, desde que se conheam os prmios de risco associados relati-
vamente fcil enunciar valores de referncia para as taxas de actualizao (nominais ou reais).
Mas, como sabemos, a propriedade imobiliria muito heterognea, e deste modo, ser
necessrio, por vezes, que o avaliador realize alguns ajustamentos. Suponhamos que apenas
so conhecidos dados histricos sobre escritrios novos centrais (o ideal existir dados imo-
bilirios sobre todas as tipologias e subtipologias imobilirias).
Qual o "prmio de risco" que dever ser fixado se pretendermos avaliar um escritrio cen-
tral, mas no novo, ou ento, no central e no novo? Que taxa de actualizao dever ser


41
utilizada ? Compete ao avaliador, nestes casos, ajustar a taxa de risco e consequentemente a
taxa de actualizao (real ou nominal).

Em sntese, poderemos referir:
1. Se tivermos dados histricos disponveis sobre as rendibilidades associadas a cada uma das
subtipologias de investimento em escritrios referidas, poderemos estabelecer para cada
uma delas, as taxas nominais de actualizao respectivas.
2. Se tivermos dados histricos apenas relativos s rendibilidades de escritrios novos e cen-
trais, as taxas de actualizao para as outras subtipologias devero ser ajustadas de forma
subjectiva, consoante a estimativa feita pelo avaliador do nvel de risco associado.

4.6 A taxa de actualizao na avaliao
A avaliao de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas a determinado valor de
renda, com base no Mtodo do Rendimento, tem como fundamento o seguinte:
i) indiferente, para determinada taxa, a posse, hoje, do capital V (valor da fraco) ou o
recebimento, no tempo, e na perpetuidade, de uma determinada renda. Assim , porque o
valor V da propriedade, igual ao somatrio dos valores actuais de todos os rendimentos
lquidos mdios anuais esperados no futuro.
ii) Evidentemente, a fraco poder ser adquirida por um preo inferior (mais interessante)
ou superior (menos interessante) ao valor V daquele somatrio. No entanto, se a aquisio
for realizada por esse valor, ento estaremos na presena de um investimento com um
VAL (valor actualizado lquido) igual a "0".
Neste caso, dizemos que a taxa de actualizao corresponde TIR taxa interna de rendi-
bilidade (pretendida).
iii) Poder-se- dizer, assim, que o valor da fraco o valor mximo que se pode pagar pela
mesma sem comprometer a rendibilidade pretendida.
O "Mtodo do Rendimento" assenta, deste modo, na metodologia dos "cash-flows" des-
contados.


42
Tradicionalmente, a anlise dos "cash-flows" feita a preos constantes (reais), e, deste
modo, como j referido, a actualizao processar-se- com base numa taxa de actualizao
real aplicada sobre os rendimentos mdios lquidos futuros estimados a preos do ano da
avaliao.

O valor do imvel, obtido, ento, com base na seguinte expresso:
V = (R/(1+t
real
))+(R / (1+t
real
)
2
)+(R/(1+t
real
)
3
)+.......+(R/(1+t
real
)
n
)+ (Vres/(1+t
real
)
n
) =

=
R x [(1/(1+t
real
))+(1/(1+t
real
)
2
) +(1/(1+t
real
)
3
) +.......+(1/(1+t
real
)
n
)]+(Vres/(1+t
real
)
n
)

com :
R - rendimento lquido anual proporcionado actualmente pela propriedade;
n - nmero estimado de anos em que vigorar o arrendamento;
Vres - valor residual a preos do ano da avaliao (valor de venda ao inquilino ou valor
de venda devoluto, ou outro);
t
real
- taxa de actualizao anual real, frequentemente utilizada na avaliao de fraces
da tipologia da que se avalia.
No entanto, conhecido que :
i) A actualizao anual das rendas das fraces (habitacionais e outras) feita em cada ano,
com base em valores publicados em portaria, valores esses que no reflectem a totalidade
do IPC (ndice de preos no consumidor).
ii) A taxa de crescimento das rendas brutas no igual taxa de crescimento dos encargos de
manuteno, explorao e outros, isto , o ambiente de inflao no homottico, mas
diferencial.
iii) As obras de conservao so mais frequentes e menos onerosas do que as obras de reabili-
tao; sendo assim, as despesas no se desenvolvem uniformemente ao longo do tempo e a
considerao de rendimentos lquidos mdios distorce o desempenho do investimento.
Assim, afigura-se mais correcta a anlise a preos correntes e, deste modo, como j referido, a
actualizao processar-se- com base numa taxa de actualizao nominal aplicada sobre os
rendimentos mdios lquidos futuros estimados a preos do ano em que ocorrerem.


43
Na determinao do valor da propriedade, neste caso, deve-se utilizar, ento, a seguinte
expresso:

V

=

(R
1
D
1
/(1+t
n
))+(R
2
D
2
/(1+t
n
)
2
)+(R
3
D
3
/(1+t
n
)
3
) +.......+ (R
n
D
n
/(1+t
n
)
n
) (Vres/(1+t
n
)
n
)

com :
R
i
- rendimento bruto anual a proporcionar pela propriedade no ano i a preos desse ano;
D
i
- despesas estimadas com a fraco para o ano i a preos desse ano;
n - nmero estimado de anos em que vigorar o arrendamento;
Vres - valor residual a preos do ano n;
t
n
- taxa de actualizao anual nominal, frequentemente utilizada na avaliao de fraces da
tipologia da que se avalia.
Em sntese, a avaliao de fraces urbanas pode ser realizada com base nas taxas de
actualizao (real) ou (nominal).
A utilizao de metodologias dos "cash flows" permite determinar o valor que o imvel ter
para cenrios diversificados (arrendamento por um nmero restrito de anos com posterior
compra, actualizao peridica das rendas, carncia de recebimento no incio do investimento,
outros).

A taxa de capitalizao
O conceito na anlise econmica/financeira
Nos domnios da Economia e Finanas normalmente o conceito de taxa de capitalizao no
referido. Faz-se aluso, sim, aos conceitos de taxa de actualizao, factor de capitalizao e
factor de actualizao (Cadilhe, 1995, p. 32).
Definida que foi a taxa de actualizao, debrucemo-nos sobre os conceitos de factor de capita-
lizao e de actualizao.
Assim, se se investir um capital inicial disponvel C
0
, durante n perodos taxa de juro t
j
,
teremos o seguinte capital final C
n
acumulado no final da vida do investimento:
C
n
= C
0
x (1 + n t
j
) em regime de juro simples, e de
C
n
= C
0
x (1 +t
j
)
n
em regime de juro composto, sendo :


44
(1 + n t
j
) o factor de capitalizao em regime de juro simples, e
(1 +t
j
)
n
o factor de capitalizao em regime de juro composto.
Por sua vez, os inversos destes factores designam-se por factores de actualizao, ou seja :
1/(1+nt
j
) representa o factor de actualizao em regime de juro simples, e
1/(1+t
j
)
n
representa o factor de actualizao em regime de juro composto
Sendo:
C
0
= C
n
x (1 / (1 + n t
j
) ) regime de juro simples
C
0
= C
n
x (1 / (1 +t
j
)
n
) regime de juro composto
Vejamos agora o conceito da taxa de capitalizao quando inserido na actividade de avalia-
o.

O conceito na avaliao imobiliria
Admitindo um universo de inflao homottica e supondo que o rendimento ser proporcio-
nado perpetuidade, vir para uma propriedade produtiva ou passvel de ser arrendada a
determinado valor de renda, com base na metodologia dos "cash-flow" descontados, o
seguinte valor :
V = (R/(1+t
real
))+(R / (1+t
real
)
2
)+(R/(1+t
real
)
3
)+.......+(R/(1+t
real
)
n
) com n =

ou seja:
V =

R x [(1/(1+t
real
))+(1/(1+t
real
)
2
) +(1/(1+t
real
)
3
) +.......+(1/(1+t
real
)
n
)] =

= R x (1/(1+t
real
)), ou seja V = R / t
real
e isto, porque, 1/t
real,
, representa, quando n = , a soma seguinte :
S = (1/(1+t
real
))+(1 / (1+t
real
)
2
)+(1/(1+t
real
)
3
)+.......+(1/(1+t
real
)
n
)
Se compararmos, por exemplo, para as fraces habitacionais (valor frequente de t
real
= 8%),
o valor actual de um recebimento perptuo com o valor actual de um recebimento a se concre-
tizar durante um perodo de tempo no perptuo, teremos.
* em perpetuidade : S = 1/t
real


45
* no em perpetuidade : S =
1
t
real
1
t
real
(1 t
real
)
n

+ ++ +

Quadro 4.1 Valores da soma da srie em funo do tempo
0.00
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
10.00
11.00
12.00
13.00
0 1 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Figura 4.1 - Curva de valores de S em funo do tempo

Como se verifica para o perodo de vida que se atribui normalmente s construes (50 a 75
anos), verificamos que os valores correspondentes so muito prximos do valor obtido per-
petuidade.
De facto, tem-se para o valor da soma S em funo da vida til espectvel das construes:

Quadro 4.2 Valores da soma S para o final da vida til das construes

Daqui se infere que por simplificao e dado tambm ser de pouco significado o erro que se
comete, a valorizao de uma propriedade urbana produtiva poder ser feita com base na
seguinte expresso:
n (anos)
perpetuidade 90 80 70 60 50 40 30 20 10 05 01
S (soma)
12.50 12.48 12.47 12.44 12.38 12.23 11.92 11.26 09.82 06.71 03.99 00.93
n (anos)
perpetuidade 75 50
S (soma)
12.50 12.46 12.23


46
V (valor) = R(rendimento) / t (taxa)
Por outro lado, a utilizao desta expresso simplificada contorna os inconvenientes da utili-
zao da metodologia dos "cash-flows" descontados, na valorizao de propriedade produti-
vas e que se prendem com:
i) a existncia de alguma incerteza na estimao dos rendimentos futuros esperados (relativa a
se os mesmos iro ou no assumir valores diferentes, ou se tero ou no as duraes admi-
tidas, etc.);
ii) no ser pacfica a fixao da taxa de actualizao a aplicar
De facto, estas incertezas e dificuldades so contornadas pela utilizao de uma taxa obtida
empiricamente, atravs do estudo das relaes efectivas existentes entre os rendimentos fun-
dirios (ou de outro tipo), e os valores dos respectivos bens de capital que os originaram, isto
, se for R o rendimento anual lquido anual proporcionado por determinada propriedade e se
for V o valor pelo qual se transaccionam propriedades anlogas, ento a taxa relativa quela
propriedade ser dada por:
t
c
= R / V
Em sntese, a valorizao de propriedade produtivas ou passveis de ser arrendadas a determi-
nado valor de renda, poder ser feita com recurso a uma taxa dita de capitalizao, obtida
empiricamente e que traduz a relao entre o mercado de arrendamento e de venda.
A taxa de capitalizao variar consoante a tipologia e subtipologia da propriedade, sua
localizao e demais variveis condicionadoras do valor dos imveis.
E isto, porque essa taxa dever incorporar ou funo do risco associado a cada tipologia de
investimento imobilirio.
Sendo maior o risco e menor a liquidez, o comprador muito provavelmente exigir uma maior
taxa de capitalizao para contrabalanar as desvantagens, e portanto, s comprar a proprie-
dade se ela tiver um preo no muito alto.
Ao contrrio, havendo menor risco e maior liquidez, o investidor aceitar uma taxa de capita-
lizao mais baixa, ou seja, estar disposto a pagar pelo imvel um maior preo. Por exemplo:
a) as propriedades mais pequenas so mais rpida e facilmente transaccionadas, pelo que
devero os rendimentos que proporcionam ser capitalizados a taxas mais baixas;


47
b) os rendimentos proporcionados pelas fraces habitacionais, dado contemplarem um
menor risco, devero ser capitalizados a taxas mais baixas do que os rendimentos propor-
cionados pelos escritrios;
c) o imobilirio nos pases subdesenvolvidos, dever ser capitalizado a taxas mais elevadas,
devido ao alto risco e instabilidade polticos.
Deste modo, errado persistir-se na avaliao de cada tipologia de imvel sempre com base
numa mesma taxa, e independentemente da sua localizao geogrfica, idade, estado de con-
servao, nvel de acabamentos, e outros factores. por isso necessrio auscultar o que o
mercado dita para cada produto em cada local num dado momento.
Obviamente, a utilizao de taxas brutas de capitalizao aplicadas sobre rendimentos lqui-
dos ou taxas lquidas de capitalizao aplicadas sobre rendimentos brutos constituem proce-
dimentos incorrectos de avaliao.
De referir que em Portugal, algumas empresas utilizam entre si, e atravs das diversas formas
mediticas, a expresso "yield" que significa taxa de capitalizao bruta (de facto, o "yield"
representa o rcio entre o rendimento anual bruto proporcionado por uma propriedade e o
valor de mercado de uma propriedade anloga)Figueiredo (2004).
Em sntese, a utilizao da "ferramenta avaliatria" designada por taxa de capitalizao bru-
ta ("yield") ou taxa de capitalizao lquida, uma forma simplificada e reflectida de
actualizao dos valores das rendas a receber e permite a determinao do valor de mercado
da fraco dado que a mesma estabelecida por "auscultao" do prprio mercado.
Contudo, a utilizao da "ferramenta avaliadora" designada por taxa de actualizao, uma
forma mais elaborada, mais abrangente e mais realista pois permite considerar cenrios mais
diversificados.
O valor obtido com recurso taxa de actualizao fornece um valor plausvel na ptica do
investimento, nem sempre igual ao valor de mercado.
Se o mercado imobilirio fosse perfeito, estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valo-
res, ou seja, o valor de mercado seria o valor de investimento. A este propsito, convm refe-
rir que a literatura inglesa e americana, indicam dois exerccios distintos de avaliao, a saber:
i) "valuation" - determinao do valor de mercado com recurso taxa de capitalizao (ARY-
all risks yield);


48
ii) "appraisal" - determinao do valor do investimento com recurso metodologia dos "cash-
flows" descontados (actualizados) com base numa taxa de actualizao.

4.7 A taxa interna de rentabilidade TIR
O que a taxa interna de rentabilidade?
Em termos gerais, o VAL (Valor Actualizado Lquido) de qualquer investimento ou projec-
to obtido pela seguinte expresso :
VAL I
R D
V
+
(1 r )
+
(1 r )

t - t
t
n
=
= == =

+ ++ + + ++ +
n
r
n
1

com:
I - Montante do investimento (capital investido);
R
t -
Receitas ocorridas no perodo t;
D
t -
Despesas ocorridas no perodo t;
n - Perodo de vida til do investimento;
V
r -
Valor residual;
r - Taxa de actualizao.

A Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) representa a taxa de actualizao que torna o
VAL = 0, ou seja, o valor de r para o qual se tem:

r) (1
+
r) (1
+
n
n
t
n
t - t
V
D R
I
1 =
0
+ +

=
r

Exemplo de aplicao: Suponhamos a construo de um edifcio de escritrios que implica
os seguintes investimentos e receitas, em Euros:
Ano 0 Aquisio do terreno (inclui sisa) T = 675 000
Construo C = 625 000
Encargos com projectos, taxas e licenas E = 50.000
Total 1 350 000
Ano 1 Construo C = 750 000
Ano 2 Receitas (lquidas de comisses) V = 2 500 000


49
Se admitirmos uma taxa de actualizao real de 10%, vir:
Determinao do VAL
Quadro 4.3 - Valores de VAL em funo da TIR considerada

0 > 34300
) 10 , 0 1 (
2500000
10 . 0 1
750000
-
2
1350000 = VAL =
+
+
+

Determinao da TIR
TIR = 11,11%
No caso presente, a TIR superior taxa utilizada para a actualizar as diversas rubricas, don-
de se conclui que o empreendedor ter um lucro adicional ao normalmente tido como adequa-
do para fazer face s expectativas de inflao, risco e iliquidez.
A TIR a uma taxa de actualizao especial na medida que torna o VAL de um fluxo de
rubricas igual a zero.
Ser interessante, a este propsito, transcrevermos, um extracto do artigo "A taxa de actuali-
zao no mtodo analtico de avaliao da propriedade imobiliria" do Prof. Antnio Pinhei-
ro publicado na Revista Ingenium de Maio/Junho de 1995.
..." O valor da propriedade tambm pode ser visto como o valor mnimo do investimento
inicial (VI), que necessrio fazer de modo a obter o fluxo de rendimentos lquidos (A
i
, i =
0, 1, 2, ... , n), taxa interna de rendibilidade, (TIR) desejada" ..."

4.8 Valores de referncia
Moreira (1997, p. 66)diz: () qualquer taxa que seja utilizada para converter renda em valor venal
pode ser considerada como uma taxa de capitalizao.
Todavia, a escolha de uma taxa adequada para essa capitalizao uma tarefa que dever ser executa-
da com o mximo cuidado, uma vez que dessa taxa vai depender a perfeita fixao do valor venal do
imvel.
r
10% 11% 11,1% 11,11% 11,15% 12%

VAL 34 300 3 380 350 35 1200 26 650


50
A jeito de concluso, enunciam-se alguns comentrios e procedimentos a seguir no estabele-
cimento das taxas a utilizar na actividade de avaliao imobiliria:

Taxa de capitalizao
1. deve-se recolher a informao no prprio mercado para se obter a taxa de capitalizao
adequada, a qual dever ser ajustada sempre que necessrio;
2. essa informao deve ser qualitativa e quantitativamente adequada para traduzir com rigor
o mercado;
3. os rendimentos brutos devero ser capitalizados com taxas brutas e os lquidos com taxas
lquidas;
4. a taxa de capitalizao uma taxa real e dever ser no mnimo igual taxa de rendibilidade
real mnima (taxa dos bilhetes de tesouro lquida da inflao);
5. os rendimentos proporcionados pelas propriedades com maior risco devero ser capitaliza-
dos com base numa taxa de capitalizao mais elevada.

Taxas de actualizao
1. podem ser reais ou nominais consoante as rubricas (receitas, despesas, outras) so estima-
das a preos constantes (reais) ou correntes;
2. a taxa real engloba o prmio pela iliquidez e prmio pelo risco. A taxa nominal incorpora
ainda a inflao;
3. a determinao do "prmio de risco" relativamente simples mas carece de uma infor-
mao histrica volumosa, inexistente em Portugal.
4. A taxa de capitalizao (bruta ou lquida) (rcio entre os valores do rendimento anual (bru-
to ou lquido) e o de capital respectivo), obtida por "auscultao" directa do mercado cons-
titui uma boa referncia para a taxa de actualizao real (bruta ou lquida), enquanto no
existirem estudos sobre as rendibilidades dos activos imobilirios bem como dos prmio
pelo risco.
5. a investigao cientfica e a anlise estatstica aliados normalizao da actividade imobi-
liria e criao de um banco de dados, sero no futuro o garante do conhecimento dos
valores do "prmio de risco".


51

Exemplo de avaliao de fraco arrendada com renda recente.
Como sabemos as rendas habitacionais e comerciais so, por disposio legal, actualizadas
anualmente com base em coeficientes fixados em portaria.
Tais coeficientes esto relacionados com a inflao mas so inferiores mesma pelo que de
ano para ano se verifica uma eroso do valor das rendas.
A estimao do valor de uma propriedade arrendada, suposta devoluta, com recurso ao
"Mtodo do Rendimento", s faz sentido se as rendas forem actuais, pois que ao reflectirem
o mercado actual, a sua capitalizao reflectir tambm o valor de mercado corrente da frac-
o.
Suponhamos um escritrio em Lisboa arrendado por 20,0 /m
2
x ms, com a rea til de
100.00 m
2
.
Esta renda actual, logo a capitalizao da renda permite estimar o presumvel valor de mer-
cado do escritrio, como se ilustra.
* Renda mensal bruta global : 2 000
* Rendimento bruto anual : 2000 x 12 = 24 000
* Rendimento lquido anual (admitindo-se 15% para despesas diversas):
24 000 x 0.85 = 20 400
* Valor comercial presumvel (taxa de capitalizao lquida de 12%)
V = 20 400 : 0,12 = 170 000


52

4.9 Concluses
Este mtodo aplicvel aos imveis que geram ou podem vir a gerar rendimento, quer se trate
de longo, mdio ou curto prazo.
especialmente vocacionado para imveis ou fraces afectas ao comrcio, servios mas
tambm pode ser utilizado para habitao e industria, se existir um mercado que sustente os
valores das amostras colhidas aquando da prospeco.
Por exemplo, a descrio processual da avaliao de trespasses, de propriedades lucrativas
(cinemas, parques de campismo, bombas de gasolina, outras), teriam perfeito cabimento nes-
tas pginas, dado constiturem casos particulares do Mtodo do Rendimento.


53

VIII. MTODO DO CUSTO

5.1 Introduo
O "Mtodo do Custo", tambm designado por "Mtodo do Custo de Reproduo" ou
"Mtodo do Custo de Substituio" fundamenta-se sobretudo na determinao do custo de
reproduo ou de substituio da propriedade em apreo.
O valor do imvel, na ptica deste mtodo, obtm-se por adio ao valor de mercado do ter-
reno (obtido com base na utilizao do "Mtodo Comparativo") e respectivos encargos com a
sua aquisio, o custo da construo eventualmente depreciado em funo da obsolescncia
fsica, funcional, ambiental ou econmica detectadas, ou valorizado em funo de singulari-
dades arquitectnicas, histricas, ou outras verificadas.
Este mtodo particularmente aplicvel nas seguintes situaes:
i) avaliao de propriedades nunca ou raramente transaccionadas e no vocacionadas para o
lucro - hospitais, edifcios escolares, edifcios prisionais, bibliotecas, museus, castelos,
outros;
ii) avaliao de edifcios muito antigos;
iii) avaliao de construes ou partes de construes para efeitos de fixao de prmios de
seguro, indemnizaes e tributaes fiscais, outros;
iv) outras.
Os mecanismos da oferta e da procura, responsveis pelas variaes dos preos dos imveis,
no so considerados nas avaliaes realizadas por este mtodo, pelo que o mesmo apresenta
a capacidade de separar (distinguir) o valor de mercado do valor econmico real do bem.
A aplicao deste mtodo envolve o clculo dos valores expectveis de diversas rubricas, que
pressupostamente necessitam de conhecimentos tcnicos das reas de engenharia, arquitectu-
ra, finanas e do mercado imobilirio.


54

5.2 O custo do terreno
O terreno constitui uma componente de custo significativa, e o seu preo, por vezes, pode j
incluir o custo dos projectos e da realizao das infra-estruturas.
Embora no mbito do Mtodo do Custo, o valor do terreno dever ser determinado com
recurso ao Mtodo Comparativo atravs da prospeco e ajustamento de indicadores de mer-
cado relativos a terrenos situados na zona e com caractersticas anlogas de edificabilidade,
entre outras.

Encargos conexos com o Terreno E
T

Os encargos conexos com o terreno E
T
incluem as despesas efectuadas com : i) IMT; ii) escri-
tura; iii) registos na conservatria do registo predial; iv) taxas de mais valias camarrias; v)
eventual infra-estruturao (terraplanagens, arruamentos, redes de abastecimento de gua, gs,
elctrica, guas residuais e pluviais, telefones, rega, incndio, ajardinamentos, rede de antenas
de TV, outras); e vi) outras.

5.3 Custo de construo

Custo de Reproduo
O Custo de Reproduo corresponde ao custo da realizao de uma obra idntica quela que
se est a avaliar.
A aplicao do Mtodo do Custo de Reproduo particularmente adequado para a avaliao
de propriedades nunca ou raramente transaccionadas, no vocacionadas para o lucro e recen-
temente construdas, ou ento no novas, mas tendo neste caso, sido edificadas com base em
tecnologias e materiais construtivos relativamente actuais.
A estimao do valor com base neste mtodo envolve os seguintes passos:
1 - Determinao do custo de construo de uma propriedade idntica do imvel em apreo;
essa propriedade dever ser uma cpia da que est a ser avaliada.


55
2 - Aps a determinao do custo de construo, este dever ser ajustado atravs de um factor
que contemple a depreciao e/ou a apreciao do bem que est a ser avaliado.
3 - Ao valor obtido na alnea anterior so adicionados o valor de mercado da parcela de terre-
no que suporta a edificao (estimada com recurso ao Mtodo Comparativo, atravs da
anlise e comparao de parcelas de terrenos anlogas e recentemente transaccionadas),
bem como os encargos conexos com a sua aquisio.
A determinao do custo de reproduo exige que o avaliador tenha um conhecimento por-
menorizado do projecto (em termos do nvel dos acabamentos e dos equipamentos) bem como
dos preos para a realizao dos diversos trabalhos, de modo a elaborar uma estimativa mais
ou menos perfeita do custo da construo (reproduo).
Evidentemente, a estimativa do custo de reproduo poder ser feita de forma mais expedita,
mas no to rigorosa, com base nas reas de construo e nos custos mdios unitrios de cons-
truo para o tipo de utilizao ou uso correspondente (habitao, escritrio, comrcio, etc.).
S que, como bvio, um oramento pormenorizado conduzir a resultados mais fiveis, ou
seja, quanto maior for o grau de preciso da estimao do custo da construo, maior ser o
grau de preciso do valor da avaliao.

Custo de Substituio
O Custo de Substituio relativo ao custo da realizao de uma obra anloga, sendo particu-
larmente adequado estimao do valor de propriedades nunca ou raramente transaccionadas,
no vocacionadas para o lucro e para as quais impensvel supor-se a sua construo com
base nos mesmos materiais e processos de construo utilizados na altura da sua edificao
(por exemplo, no caso de um castelo ou de um mosteiro, no faz sentido que a avaliao
seja feita com base no seu custo de reproduo uma vez que o mesmo seria muito elevado
dado os processos de construo e materiais terem necessariamente evoludo e no ser pos-
svel a reproduo numa dimenso econmica e tecnolgica coerente).
A estimao do valor com recurso ao Mtodo do Custo de Substituio baseia-se, assim, na
determinao do custo de construo de algo idntico, em termos funcionais, e no no custo
da realizao de uma cpia.


56
Ou seja, a construo correspondente ao custo de substituio no necessariamente uma
cpia, mas sim uma edificao que apresenta a mesma capacidade, utilidade ou rendimento da
construo que se pretende substituir.

A utilizao deste mtodo envolve os seguintes passos:
1 - Determinao do custo de construo de uma propriedade de caractersticas anlogas s do
imvel que se pretende avaliar; essa propriedade dever ser anloga e no uma cpia da
que est a ser avaliada, e dever apresentar nveis de desempenho (performance) idnticos
(ou superiores, se o acrscimo de performance no conduzir a acrscimo de custo) aos
verificados na propriedade em avaliao.
O custo de substituio ser tanto mais elevado quanto maior for o nvel geral de desempenho
existente. Na obteno deste custo, no devero ser consideradas e valorizadas as caracte-
rsticas do bem que nada acrescentam ao seu valor de mercado.
2 - Aps a determinao do custo de construo, este dever ser ajustado com base num factor
que contemple a depreciao e/ou a apreciao do bem que est a ser avaliado.
3 - Ao valor obtido na alnea anterior so adicionados o valor de mercado da parcela de terre-
no que suporta a edificao (estimada com recurso ao Mtodo Comparativo, atravs da
anlise e comparao de parcelas de terrenos anlogas e recentemente transaccionadas),
bem como os encargos conexos com a sua aquisio.
Para este mtodo, no faz sentido o conhecimento aprofundado do detalhe do projecto da
construo em termos do nvel e preo dos acabamentos e equipamentos existentes, dado se
pretender apenas estimar o custo de construo de um imvel que apresente nveis de desem-
penho idnticos ou superiores aos verificados na propriedade em avaliao.
Deste modo, para a estimativa do custo de substituio apenas haver que determinar as reas
de construo da propriedade em apreo e multiplic-las pelo custo unitrio de construo
estimado para o(s) uso(s) existente(s).

Componentes do custo de construo
Quando se afirma que o custo unitrio de construo de uma fraco habitacional, de acaba-
mentos correntes a bons, se situa nos 350 /m
2
, o que verdadeiramente querer isto dizer?


57
Para melhor esclarecimento desta questo, analisam-se, a seguir, as vrias componentes de um
custo de construo.

5.5 Custo directo de produo
O Custo Directo de Produo CDP, inclui todos os encargos, que de forma directa, so dis-
pendidos na produo da construo, isto , compreende todas as despesas efectuadas com:
a) o fabrico (mo de obra, materiais, equipamentos e subempreiteiros);
b) o estaleiro (montagem, desmontagem e manuteno);
c) a administrao da obra (telefones e seguros de obra, ensaios de materiais, pessoal admi-
nistrativo e tcnico da obra, outros).

Os Encargos com o Fabrico EF dizem respeito aos gastos consumidos com a mo-de-obra,
materiais, equipamentos e subempreiteiros directamente envolvidos na realizao da obra
Os Encargos com o Estaleiro EE incluem os gastos com a mo-de-obra, materiais, equipa-
mentos e subempreitadas consumidos:
a) na montagem e desmontagem das instalaes de apoio produo (escritrios, dependncia
da fiscalizao, armazns, ferramentaria, telheiros, oficinas de ferro, carpintaria, serralha-
ria, posto de socorros, dormitrio, refeitrio, mobilirio diverso, vedaes, tapumes, aces-
sos exteriores, circulaes internas, parques de automveis, parques de materiais, laborat-
rios, outros);
b) na distribuio e alimentao de gua, esgotos, energia elctrica, outros;
c) com o pessoal principal (encarregados, arvorados) e pessoal auxiliar (ferramenteiro, guar-
da, outros);
d) em ferramentas e vesturio e calado de trabalho;
e) em equipamentos no includos no fabrico (gruas, outros);
f) outros.
Os Encargos com a Administrao da Obra EA incluem as despesas:


58
a) gerais da obra (correio, telefones), seguros (da obra, do equipamento), licenas, ensaios
(de beto, de materiais, sondagens do terreno), outras;
b) com o pessoal administrativo da obra (encarregado de armazm, apontadores, dactilgra-
fos);
c) com o pessoal tcnico da obra (engenheiros, desenhadores, topgrafos, medidores,
outros).
d) outros.
Em sntese, tem-se: CDP = EF + EE + EA

5.6 Custo indirecto de produo
A montante do estaleiro e da construo existe uma estrutura mais ou menos pesada de apoio
obra (escritrio central e/ou dependncias) cujos encargos de funcionamento EF tero de ser
total ou parcialmente repercutidas no custo de construo da mesma.
A imputao das despesas ser total se a empresa construtora apenas tiver aquela obra em
carteira, e obviamente, parcial se existirem vrias obras.
De uma forma geral, EF engloba as despesas com :
a) colaboradores; b) renda; c) telecomunicaes; d) energia elctrica; e) gua; f) consumveis;
g) equipamento; h) material de publicidade; i) outros.
Se a empresa construtora, em determinado ano, apenas executou uma obra, os encargos de
funcionamento da sede e/ou dependncias, devero ser repercutidos totalmente no custo dessa
mesma obra, ou seja CIP = EF.
Se, no entanto, naquele mesmo ano estiveram em curso duas ou mais obras, os encargos de
funcionamento devero ser repartidos pelas diversas obras em curso proporcionalmente ao
valor de venda (preo) "C
i
" de cada uma delas, ou seja :
Sendo: =
C
i
C
i

, ento: CIP
i
= EF


59

Custo de produo
O Custo de Produo "CP" resulta da soma dos dois custos anteriormente definidos, isto :
CP = CDP + CIP

5.6 Custo de venda
Na definio deste custo, e no que importa actividade de avaliao imobiliria, importa des-
tacar duas situaes:
i) promotor construtor - quem promove o empreendimento a mesma entidade que executa
a sua construo;
ii) promotor no construtor - quem promove o empreendimento contrata uma outra entida-
de para a execuo da sua construo.
Na definio do preo da construo, o lucro da actividade de construo e o IVA, devero
ser diferentemente traduzidos em cada uma das 2 situaes apontadas.
Assim, e na situao do promotor construtor, no interessa considerar o lucro da actividade
de construo na anlise do investimento global, dado que o resultado lquido do negcio
dever remunerar, de forma satisfatria, a actividade de promoo que realizada pela mesma
entidade.
Nesta situao, e na actual conjuntura fiscal do imobilirio, no dedutvel o IVA suportado
pelo promotor construtor na execuo da edificao, quando paga os materiais incorporados
na construo, os equipamentos consumidos na obra bem como os servios dos subempreitei-
ros, pelo que o seu valor dever ser incorporado no preo da construo.
Exceptua-se da sujeio do IVA, apenas o montante consumido pela mo de obra da prpria
empresa.
Na situao do promotor no construtor, a empresa construtora incorpora no preo da obra, o
lucro da sua actividade, e sobre o valor final desta, faz incidir o IVA.
Em sntese, e para cada uma das situaes, ter-se-:


60
Promotor Construtor
C= CP + IVA = CP x (1 + t
iva
) - Mobra x t
iva

Promotor no Construtor
C= CP + L
constr
+ IVA = (CP + L
constr
) x (1 + t
iva
)

"Mobra" ser o montante dispendido com a mo de obra afecta empresa e directamente
ligada produo da obra (salrios dos engenheiros, encarregados, arvorados, guardas, fiel de
armazm, ferramenteiro, outros).

Se considerarmos:
t
iva
= 20%;
L
constr
= 20% CP; e
Mobra = 0 (recurso intenso a subempreiteiros),
teremos :
Promotor Construtor
C1 = CP + IVA = CP x (1 + t
iva
) - Mobra x t
iva
= 1,20 CP
Promotor no Construtor
C2 = CP + L
constr
+ IVA = (CP + L
constr
) x (1 + t
iva
) = 1,44 CP = 1,20 C1

Isto quer dizer, que se forem necessrios 350 /m
2
para construir um edifcio habitacional,
quando a sua promoo e construo so realizadas pela mesma empresa, ento sero neces-
srios 370 x 1,20 = 420 /m
2
para edificar o mesmo edifcio quando a sua promoo e cons-
truo no so realizadas pela mesma entidade.
Destas consideraes resulta claro que os valores a aplicar na determinao do Custo de
Reproduo ou Custo de Substituio devem ser cuidadosamente ponderados em funo da
relao de identidade existente entre quem promove e quem constri.
Muitos colegas avaliadores, no entanto, so da opinio, que na fixao do custo de construo
no se deve averiguar a relao de identidade existente entre o promotor e o construtor, e


61
isso, porque numa avaliao imobiliria, pelo "Mtodo do Custo" deve ser considerado o
cenrio mais frequente de execuo de um empreendimento e que corresponde execuo das
tarefas de promoo e construo por entidades distintas.
A fundamentao deste procedimento pode ser melhor compreendida por via do seguinte
exemplo:
Suponhamos a avaliao de um prdio habitacional em Coimbra, cujo terreno o avaliador
sabe que foi herdado pelo promotor.
Neste caso, e aquando da aplicao do Mtodo do Custo, dever o avaliador considerar, o
valor nulo para o terreno?
Evidentemente que no, muito embora o mesmo no tivesse custado nada ao promotor. De
facto, este, sendo em princpio, um investidor racional, no deixar de fazer reflectir no preo
das fraces o real valor de mercado do seu terreno.
Ou seja, como a posse de um terreno concretizada muito mais frequentemente por aquisio
do que por herana, mesmo neste ltimo caso, se dever considerar o valor de mercado do
terreno e no qualquer outro valor especial (nulo, inferior ou superior ao fixado pelo merca-
do).
Pelas mesmas razes, no dever o avaliador averiguar se a promoo e a construo foram
ou no realizadas pela mesma entidade, mas sim assumir, e sempre, que as duas actividades
so realizadas por entidades diferentes, e considerar, deste modo, o custo de construo cor-
respondente a esta situao.
No entanto, na minha opinio, mesmo admitindo que o regime de independncia seja o mais
frequente, o avaliador dever averiguar sempre, se tal se verifica ou no para o produto imobi-
lirio em anlise e para o local da sua implantao.
Se se verificar que o regime de independncia o mais frequente, ento, o custo de constru-
o dever incorporar o lucro do construtor e o IVA incidente sobre o somatrio do custo de
produo com esse lucro.
Se, pelo contrrio, se verificar que a entidade promotora e construtora so, no geral, realizadas
pela mesma empresa, ento no far sentido que o custo de construo incorpore o lucro da
segunda, mas j dever incluir o IVA (incidente apenas sobre o custo de produo deduzido
do valor da mo de obra da prpria empresa de construo).


62
Numa urbanizao, em construo predominantemente por promotores construtores, qualquer
promotor no construtor, que contratar os servios de uma empresa construtora para realizar a
construo de determinado edifcio, ter de vender as fraces por preos mais elevados do
que os praticados pelos seus colegas promotores/construtores, se quiser obter a mesma renta-
bilidade.
No entanto, tal procedimento ser desaconselhado pelo facto de ser seguramente muito difcil
vender as fraces antes do restante produto concorrencial, mais barato, ter sido escoado.
Mas se pelo contrrio, aquele promotor pedir pelas fraces preos idnticos aos dos seus
parceiros, ento muito seguramente a sua rentabilidade no ser satisfatria a ponto de naque-
le local nunca mais querer experimentar semelhante regime, dado no compensar.
No entanto, em muitos casos, a independncia dos dois actores (promotor e construtor),
impe-se (empreendimentos de elevado "status" e complexidade, etc.) e nessas situaes, faz
sentido considerar o lucro da actividade de construo reflectido no seu preo de venda.

5.7 Preo unitrio da construo
Dividindo cada uma das componentes de custo pela rea Total de Construo Homogenei-
zada "A
th
" do imvel, obtida em funo dos custos unitrios de construo de cada uma das
componentes construtivas com custos diferentes (caves, varandas, terraos, arrecadaes,
reas habitacionais, reas tercirias, outras), ter-se-, para a determinao do custo unitrio de
produo e do o preo unitrio de construo, as seguintes frmulas de clculo :

Custo unitrio de produo - cp
cp = cdp + cip = ef + ee + ea + cip
com :
cp - custo unitrio de produo;
cdp - custo unitrio directo de produo;
cip - custo unitrio indirecto de produo;
ef - custo unitrio de fabrico ;
ee - custo unitrio com o estaleiro;


63
ea - custo unitrio com os encargos de administrao da obra.

Preo unitrio de construo:
Promotor-Construtor c = cp x (1 + t
iva
) - m
obra
x t
iva

Promotor no Construtor c = (cp + l
constr
) x (1 + t
iva
)
com :
c - preo unitrio de construo;
cp - custo unitrio de produo;
t
iva
- taxa de IVA;
m
obra
- custo unitrio da mo de obra exclusivamente afecta empresa;
l
constr
- lucro unitrio da actividade de construo.

5.8 Encargos conexos com a construo
Os encargos conexos com a construo E
C
, muitas vezes tambm designados encargos indi-
rectos da construo, so fundamentalmente constitudos por:
E
adm
- encargos administrativos; e
E
fin
-encargos financeiros
Tem-se, deste modo:
E
C
= E
adm
+ E
fin

Analisam-se a seguir, com maior pormenor, cada uma das componentes referidas:
Os encargos administrativos E
adm
englobam uma variedade de despesas, distribudas por:
1 PROJECTOS - Os encargos com os projectos, desde que o seu preo no tenha sido
repercutido no preo do terreno, envolvem, no geral, as despesas efectuadas com os projec-
tos das seguintes reas (IVA includo) : i) arquitectura; ii) fundaes; iii) estrutura; iv)
electricidade; v) telefones; vi) guas; vii) saneamento; viii) segurana contra incndios; ix)
elevadores; x) gs; xi) aquecimento central; xii) acstica; xiii) trmica; xiv) outros.


64

2 - LICENAS E TAXAS - As despesas efectuadas com esta rubrica envolvem, no geral, as
despesas com : i) licenas camarrias de demolio e/ou construo; ii) taxas de vistoria da
obra; iii) registos de hipoteca; iv) registo de propriedade horizontal; v) taxas de ligao
rede de energia elctrica, rede de gs, rede de abastecimento de gua e rede de saneamen-
to; vi) contadores totalizadores de gua, gs e electricidade; vii) outras.

3 - GESTO DO EMPREENDIMENTO - As despesas com esta rubrica envolvem todos os
encargos destinados promoo e gesto do empreendimento, nomeadamente os efectua-
dos com consultadorias diversas (econmico-financeira, jurdico-fiscal, imobiliria,
outras), publicidade e com a gesto do empreendimento propriamente dito (custo de estru-
tura da empresa de promoo).

4 FISCALIZAO - Dizem respeito a esta rubrica as despesas efectuadas com a fiscaliza-
o da realizao das infra-estruturas e da construo.

Quando o promotor simultaneamente construtor no existem estes encargos.
Os encargos financeiros E
fin
so importantes dado o valor que assumem, no geral.
Resultam dos capitais alheios que so onerados por uma taxa que opera durante a construo
do empreendimento e o perodo de amortizao (vendas).
Sendo :
LI - libertao inicial;
CC - capital contratado;
PC - perodo de construo ou de utilizao;
PA - perodo de amortizao;
t - taxa de custo do emprstimo;
EFT - encargos financeiros totais.


65
Vir para os encargos financeiros, de uma forma aproximada, o seguinte montante:
EFT = LI x PC x t + (CC - LI) x PC x t + PA x CC x 0.5 x t

Graficamente explicitado pelo seguinte quadro:
PERODO DE CONSTRUO PERODO DE AMORTIZAO
CC
LI

Figura 5.1 Diagrama simplificado de clculo de encargos financeiros

5.9 Custo global da construo
O custo global da construo C
GL
inclui as despesas efectuadas com a construo propria-
mente dita, bem como os efectuados com as actividade conexas com a construo, ou seja :
C
GL
= C + E
ou ento, e considerando, como tambm frequente, que os encargos conexos podem ser
expressos em termos de uma percentagem dos encargos com a construo propriamente dita,
vir : C
GL
= C x (1 + )
Dividindo C
GL
, C e E, pela rea total homogeneizada de construo, poderemos escrever
estas expresses da seguinte forma :
c
gl
= c + e e c
gl
= c x (1 + )
sendo c
gl
o custo unitrio global da construo.

Custo global da construo depreciada / valorizada -C
GLD


66
A depreciao
Como j referido, o valor de um imvel, determinado com base na aplicao do Mtodo do
Custo obtm-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respectivos encargos de aquisi-
o, o custo da construo eventualmente depreciado em funo da obsolescncia fsica e/ou
funcional e/ou ambiental e/ou econmica detectadas, e/ou valorizado (apreciado) em funo
de singularidades arquitectnicas, histricas, ou outras verificadas.
A construo por ser perecvel, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser necessariamente
depreciada para reflectir a desvalorizao entretanto ocorrida. O desgaste constitui um factor
de depreciao de ndole fsica.
No entanto, no so apenas razes de ndole fsica que justificam depreciaes do valor do
imvel. Circunstncias diversas, no fsicas, podem diminuir ou mesmo aumentar o valor da
propriedade.
Nesse sentido, a exiguidade de uma sala e o acesso penoso aos 3 e 4 andares de um edifcio
sem elevador, por exemplo, configuram factores de depreciao de ndole funcional que acon-
selham a reduo do valor do imvel, aquando da sua avaliao, mesmo se o mesmo for novo.
Como exemplo de factos que configuram factores de depreciao de natureza ambiental,
apontam-se, entre outros, a proximidade de lixeiras, subestaes elctricas e bairros degrada-
dos. Estes factores, reduzem, no geral, o valor dos imveis.
Outros tipos de depreciao podem tambm ser considerados, nomeadamente, a depreciao
de natureza econmica, no qual a perda de valor provocada por causas econmicas desfavo-
rveis exteriores ao prprio imvel (alteraes de legislao, conjuntura econmica nacional,
acessibilidades, outras).
Figueiredo (2004) coloca a seguinte questo: O que dever ser depreciado na avaliao: o
terreno, a construo ou ambos ?
No far nenhum sentido, depreciar o valor do terreno, por razes de natureza fsica, dado que
o mesmo, por ser um bem eterno (no perecvel) no sofre qualquer reduo do seu valor
medida que o tempo passa.
A depreciao do terreno por razes de natureza funcional, embora faa algum sentido, dado
o promotor partida estar disposto a pagar mais por um terreno cujo projecto preveja fogos
com arquitecturas interiores mais agradveis, mais interessantes ou mais funcionais), tambm
no dever ser efectuada.


67
A depreciao do terreno por razes de natureza ambiental, embora faa pleno sentido, dado
que tais factores influem directamente no preo do mesmo (um terreno para construo junto
de uma lixeira ou de uma subestao elctrica, ter necessariamente um preo inferior ao dos
terrenos com a mesma edificabilidade e situados a um distncia razovel daqueles elementos
negativos), tambm no dever ser efectuada.
A razo da no necessidade de se proceder depreciao do terreno por razes de natureza
funcional e ambiental, prende-se com o facto de no Mtodo do Custo, a valorizao do terre-
no ser realizada por aplicao do Mtodo Comparativo.
De facto, a fixao do preo do terreno, com base no Mtodo Comparativo dever reflectir o
valor de mercado ajustado em funo daqueles aspectos negativos.
Assim, o trabalho de ajustamento corresponde e substitui o trabalho de depreciao do terre-
no, pelo que no faz sentido depreciar por mais de uma vez o seu valor, uma, aquando da
aplicao do Mtodo Comparativo, e a outra, ao se utilizar o Mtodo do Custo.
Deste modo, o terreno no dever ser objecto de depreciao fsica, funcional e ambiental.
No que se refere construo, esta dever ser depreciada para atender aos factores negativos
de valorizao de natureza fsica, funcional e ambiental.

Em sntese, podem-se definir os 4 tipos seguintes de depreciao:
1. depreciao fsica (perda de valor devido deteriorao fsica). A deteriorao fsica
manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposio
ambiental a que estiveram submetidos, e da no execuo de obras de conservao com a
periodicidade recomendvel (estores, pinturas, rebocos danificados, etc.).
2. depreciao funcional (reduo da utilidade). A perda de valor devido a singularidades
ou deficincias de concepo arquitectnica dos espaos do imvel, que impedem ou limi-
tam a optimizao da operacionalidade do mesmo (corredores estreitos, reas de circulao
exguas, excesso de capacidade, outras).
3. depreciao ambiental. A perda de valor provocada por causas ambientais desfavorveis
(proximidade de lixeira, subestaes elctricas, edificaes clandestinas, outras).
4. depreciao econmica. A perda de valor provocada por causas econmicas desfavor-
veis exteriores ao prprio imvel (alteraes de legislao, da conjuntura econmica


68
nacional, dos meios de acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais da zona,
outras).

A valorizao
A avaliao de um edifcio com caractersticas singulares em termos arquitectnicos, histri-
cos, de acessibilidade, de paisagem, etc., deve ser realizada considerando estes aspectos de
forma positiva.
Nesse sentido, devero terreno e construo ser apreciados conforme a sua quota-parte de
responsabilidade na existncia daqueles aspectos positivos.
S que no caso dos terrenos, e da mesma forma como j foi referido, a propsito da deprecia-
o por razes funcionais e ambientais, tais apreciaes j devero ter sido realizadas aquando
da determinao do valor do mesmo, com base no "Mtodo Comparativo".
Deste modo, o terreno no dever ser apreciado mas apenas a construo, se for caso disso.
Quando o contributo positivo de valorizao resultar da qualidade da paisagem ou do nvel da
acessibilidade, a construo no dever ser apreciada, mas a avaliao do terreno pelo "Mto-
do Comparativo" dever reflectir aquele contributo.
No que respeita aos factores positivos de valorizao relacionados com os aspectos singulares
arquitectnicos, histricos e afins, a valorizao dever apenas recair sobre o valor da
construo dado ser apenas esta a componente que contribui para a existncia daquelas sin-
gularidades.
Por vezes, a apreciao de um imvel no pode ser feita de forma homognea.
Por exemplo, a vista franca de mar de um 3 andar direito, a vista deficiente de mar do 2
andar direito e a inexistncia de vista de mar das fraces do r/cho direito, 1 andar direito e
mesmo das fraces do r/c,1 , 2 e 3 esquerdos, tm de ser diferentemente apreciadas.
Neste caso, mais simples a apreciao ser efectuada apenas construo em funo da qua-
lidade da vista oferecida por cada fraco, embora se reconhea ser o terreno tambm co-
responsvel, pela sua localizao, pela vista que a construo usufrui, embora de forma no
homognea.


69
Em sntese, o terreno que suporta a construo no dever ser objecto de qualquer depreciao
ou apreciao, dado que no estabelecimento do seu valor pelo Mtodo Comparativo, esses
ajustamentos j devero ter sido efectuados.
Quanto construo, as depreciaes fsica, funcional, ambiental, econmica, e as aprecia-
es arquitectnica, histrica ou visual devero sempre ser realizadas, se for caso disso.

Clculo da depreciao fsica
Se considerramos que a idade de um bem o tempo decorrido desde que ele foi posto em
servio at data da observao e que a vida til o intervalo de tempo contado da data de
instalao ou da colocao em servio at ao momento em que o servio prestado pelo bem
deixa de ser economicamente interessante, ento a depreciao fsica pode ser determinada
com recurso seguinte expresso:

D K Vi Vr = == = ( )
com:
D - depreciao acumulada;
Vi - valor inicial do imvel;
Vr - valor residual do imvel;
K - factor de depreciao acumulada.

Sendo u o nmero de anos de idade do imvel e n o nmero de anos de vida til do mesmo,
vir para o factor de depreciao acumulada K, os seguintes valores em funo do modelo de
depreciao escolhido:
1. depreciao linear
K
u
n
= == = ( )

2. depreciao exponencial (Kwentzle)
K
u
n
= == = ( )
2

3. depreciao mdia (Ross) - considera apenas a idade
K
u
n
u
n
= == = + ++ +

1
2
2
( )


70
4. depreciao (Ross-Heidecke) - considera a idade e estado de conservao
K
u
n
u
n
u
n
u
n
C x = == = + ++ + + ++ + + ++ +

1
2
1
1
2
2 2
( ) ( )

Quadro 5.1 Valores de C (segundo Ross-Heidecke)
E
s
t
a
d
o

d
o

i
m
v
e
l

Novo 0.00%
entre novo a regular 0.32%
regular 2.52%
entre regular e reparos simples 8.09%
reparos simples 18.10%
entre reparos simples e importantes 33.20%
reparos importantes 52.60%
entre reparos importantes e sem valor 75.20%
sem valor 100.00%

O termo u/n representa a percentagem de vida til j consumida e "k" a percentagem acumu-
lada de depreciao
Quadro 5.2 - Valores do factor "k" (% acumulada de depreciao)

M
o
d
e
l
o

d
e

d
e
p
r
e
c
i
a
o

Valores de u/n
0.20 0.40 0.60 0.80 1.00
linear 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00
exponencial 0.04 0.16 0.36 0.64 1.00
mdia (ROSS) 0.12 0.28 0.48 0.72 1.00
D
e
p
r
e
c
i
a
o

R
o
s
s
-
H
e
i
d
e
c
k
e

novo 0.12 0.28 0.48 0.72 1.00
entre novo a regular 0.12 0.28 0.48 0.72 1.00
regular 0.14 0.30 0.49 0.73 1.00
entre regular e reparos simples 0.19 0.34 0.52 0.74 1.00
reparos simples 0.28 0.41 0.57 0.77 1.00
entre reparos simples e importantes 0.42 0.52 0.65 0.81 1.00
reparos importantes 0.58 0.66 0.75 0.87 1.00
entre reparos important. e sem valor 0.78 0.82 0.87 0.93 1.00


71
valores de K
u/n
K
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1
0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
0
0,04
0,16
0,36
0,64
1
0
0,12
0,28
0,48
0,72
1
0
0,583
0,659
0,753
0,867
1
linear
exponencial
Ross
obras
importantes

Figura 5.2 - Curvas de depreciao fsica

Clculo da depreciao funcional e ambiental
No estado actual da arte ainda no se encontram definidos modelos que permitam, de forma
objectiva, quantificar a depreciao motivada por razes de natureza funcional e ambiental.
Compete ao avaliador, enunciar valores para as mesmas com base na sua experincia e intui-
o.
A concepo e implementao num futuro relativamente prximo, assim o desejo, de bases de
dados imobilirios e a explorao das tcnicas de regresses mltiplas contribuiro segura-
mente para a reduo da subjectividade na determinao destes parmetros.

Clculo da valorizao
Da mesma forma como referido no ponto anterior, ainda no se encontram definidos modelos
que permitam, de forma objectiva, quantificar a apreciao dos imveis motivadas por singu-
laridades arquitectnicas, histricas, e outras.
Tambm para este parmetro dever o avaliador enunciar um valor, com base na sua expe-
rincia e intuio.
A subjectividade na quantificao da apreciao ser seguramente reduzida, no futuro, por via
da concepo e implementao de bases de dados imobilirios e explorao das tcnicas de
regresses mltiplas.


72

5.10 Encargos de comercializao
Um outro tipo de despesas, no propriamente conexas com a construo, so os encargos de
comercializao E
com
cujo montante estabelecido com base numa dada percentagem sobre o
valor da transaco, acrescida do valor do IVA.

Lucro da operao L
A concretizao da venda dos produtos imobilirios edificados dever realizar um montante
suficiente para poder face aos encargos suportados e referidos nos pontos anteriores, e ainda
gerar um diferencial monetrio lquido de impostos que remunere suficientemente a activida-
de do promotor, recompensando-o do risco assumido e da eroso do dinheiro no tempo.
Quanto mais arriscado for o empreendimento e maior o prazo da sua construo, maior ser o
lucro exigido.
O lucro pode ser expresso em funo do volume do investimento global ou ento em funo
do valor (de venda) do empreendimento.

5.11 Formulrio do Mtodo do Custo
Com base nas consideraes anteriores, poderemos fixar o seguinte formulrio como suporte
da aplicao do "Mtodo do Custo":
V = (T+E
T
) + (C+E
C
) x (1-K
FI
) x (1-K
FU
) x (1-K
AM
) x (1+A) + E
com
+ L
sendo :
V - valor do empreendimento no estado em que se encontra;
T - valor de mercado do terreno (j infra-estruturado);
E
T
- encargos conexos com a aquisio do terreno;
C - preo da construo (reproduo ou substituio);
E
C
- encargos conexos com a construo;
K
FI
- coeficiente de depreciao fsica;
K
FU
- coeficiente de depreciao funcional;
K
AM
- coeficiente de depreciao ambiental;
A - coeficiente de apreciao;
"E
com
" - encargos com a comercializao;
"L" - lucro do promotor.


73
5.12 Mtodo do Valor Residual
Uma outra variante do "Mtodo do Custo" o "Mtodo do Valor Residual" ou "Mtodo
Involutivo".
O "Mtodo do Valor Residual" um caso particular do "Mtodo do Custo" pois considera
no seu processo de clculo todos os custos e receitas envolvidos na execuo do empreendi-
mento imobilirio.
Este mtodo aplica-se na estimativa do valor de bens imobilirios com um valor potencial, ou
seja, cujo valor poder ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a
promover a sua alterao ou ampliao.
Nesse sentido, este mtodo aplica-se correntemente na estimao do valor de:
1. propriedades que iro ser objecto de obras de beneficiao (alterao, ampliao ou outras)
e de que se pretende conhecer o valor, no estado fsico em que se encontram;
2. terrenos.

A estimao do valor das propriedades referidas em 1. com recurso a este mtodo, envolve os
seguintes passos :
1 - Estimao do valor comercial presumvel actual da propriedade, aps as alteraes ou
ampliaes a promover.
2 - Estimao dos custos dos trabalhos e de outras despesas necessrias para a realizao das
alteraes ou ampliaes.
3 - Deduo ao valor comercial presumvel estimado em 1, dos custos referidos na alnea
anterior.
No que se refere a 2. o "valor residual ou remanescente" de um terreno de acordo com este
mtodo calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota-parte de respon-
sabilidade na formao do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operaes de
investimento imobilirio o terreno no um produto final, mas antes um dos factores de pro-
duo, e por conseguinte ter direito a uma remunerao compatvel com a sua quota-parte no
produto final [Ordem dos Engenheiros - 6 Curso sobre Avaliaes de Bens Imobilirios
(1989)].


74
O valor actual do terreno nesta perspectiva obtido pela diferena entre o valor comercial
presumvel do empreendimento acabado e o somatrio de todos os custos que o empreendi-
mento imobilirio suportou, ou que se prev vir a suportar, ao longo de todo o desenvolvi-
mento do empreendimento (com excluso, evidentemente, do custo de aquisio do prprio
terreno).

Abordagem Esttica e Dinmica
O "Mtodo do Valor Residual" apresenta as seguintes duas variantes:
1. Mtodo Simplificado (abordagem esttica)
2. Mtodo com base em "cash-flows" actualizados (abordagem dinmica)
Vejamos, a seguir, com mais pormenor, cada um destes mtodos.

5.13 Abordagem Esttica
Na abordagem esttica, no se consideram a inflao nem a actualizao dos valores dos
"cash-flows".
Ou seja, independentemente do prazo de execuo e de venda do empreendimento, considera-
se que todas as despesas e receitas se processam data da avaliao, pelo que os seus valores
so estimados a preos actuais.
Dado que se trata de um caso particular da abordagem dinmica, isto , considerando as taxas
unitrias, ou seja, o VAL Valor Actual Liquido igual aos valores de referncia, quer sejam
anteriores ou posteriores ao momento considerado, no apresentado nenhum exemplo, reme-
tendo pois a ilustrao deste mtodo para o o ponto seguinte.

5.14 Abordagem Dinmica
Mtodo com base em "Cash-Flows actualizados ou Discount Cash-Flows.
Neste mtodo considera-se a actualizao dos valores dos "cash-flows" na obteno do valor
actual do empreendimento, com base numa taxa de actualizao adequada, podendo utilizar-
se qualquer uma das filosofias de clculo seguintes:


75
i) a preos constantes - os valores dos "cash-flows" em cada perodo de tempo, so
estimados admitindo que no h inflao isto , que viro a apresentar o mesmo valor que
teriam se ocorressem no momento presente (e actualizados, portanto, taxa de actualizao
real).
ii) a preos correntes - os valores dos "cash-flows", em cada perodo de tempo, so
estimados com base no valor efectivo (incluindo o efeito da inflao) que se supe virem a ter
nesse perodo (e actualizados, portanto, taxa de actualizao nominal).
Exemplo de clculo de um Discount Cash-Flow a preos correntes. Apresenta-se um quadro
de pressupostos de um negcio, com a valorizao de custos e os fluxos esperados de sada e
entrada de capitais, bem assim como os seus encargos ao longo do tempo.

Figura 5.3 Pressupostos de fluxos monetrios de um Cash-Flow
DADOS DO PROBLEMA
Valoriz.
rea do terreno 15000
Indice de construo 0.5 % 7500
Habitao 80 % 6000
Escritrios 20 % 1500

Custos ano 1 ano 2 ano 3 ano 4 ano 5 totais
Infraestruturas /m2 ter-
reno 15 225000
Construo Habitao
/m2 450 30% 50% 20% 2700000
Construo Escritrios
/m2 350 30% 50% 20% 525000
Taxas Camarrias (/m2
ABC) 7.5 56250
Projectos (% CustConst) 10% 322500

Vendas
Habitao /m2 1500 30% 40% 30% 9000000
Escritrios /m2 1400 30% 40% 30% 2100000
Custos Comercializ
(%Valor Vend) 3%
Margem promoo e ges-
to (%VV) 15%

Juros sobre saldo negati-
vo 10%
IMT - ( %CBT) 6.50%
Taxa de actualizao 10%


76
Movimentos financeiros em funo dos fluxos monetrios, e respectiva actualizao de valor
atravs do VAL. Os valores a vermelho representam valores negativos.
FLUXOS DE CAIXA
DO PROJECTO
Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 TOTAIS
Faseamento VAL
Custos
Infraestruturas 100% 100%
Construo Habitao 30% 50% 20% 100%
Construo Escritrio 30% 50% 20% 100%
Taxas Camarrias 100% 100%
Projectos 100% 100%
Vendas
Habitao 30% 40% 30% 100%
Escritrios 30% 40% 30% 100%
Custos
Infraestruturas 185.950,41 0 225.000 0 0 0 225.000
Construo-Habitao 2.052.523,73 0 810.000 1.350.000 540.000 0 2.700.000
Construo-Escritrio 399.101,84 0 157.500 262.500 105.000 0 525.000
Taxas Camarrias 51.136,36 56.250 0 0 0 0 56.250
Projectos (10% Custos
construo)
293.181,82 322.500 0 0 0 0 322.500
Custos totais 2.981.894,17 378.750 1.192.500 1.612.500 645.000 0 3.828.750
Vendas
Venda da habitao 6.163.885,97 0 0 2.700.000 3.600.000 2.700.000 9.000.000
Vendas dos escritrios 1.438.240,06 0 0 630.000 840.000 630.000 2.100.000
Custos da comerciali-
zao - 3%
228.063,78 0 0 99.900 133.200 99.900 333.000
Margem de promoo
e gesto - 15%
1.140.318,91 0 0 499.500 666.000 499.500 1.665.000
Vendas Lquidas 6.233.743,35 0 0 2.730.600 3.640.800 2.730.600 9.102.000
FLUXOS DE CAIXA
DO PROJECTO
3.251.849,18 378.750 1.192.500 1.118.100 2.995.800 2.730.600 5.273.250
Juros sobre saldo
negativo(10%)
196.726,40 37.875 160.913 65.194
Custo bruto do terreno 3.055.122,78
IMT - 6,5 % 186.462,89

Figura 5.4 Tabela dinmica de um exemplo de Discount Cash-Flow

Concluso: Para ser garantida uma taxa de actualizao de 10 %, assumindo uma taxa de juro
sobre o saldo negativo de 10%, um prazo de edificao a 4 anos, conforme distribuio apon-
tada e comercializao em 3 anos, ao ritmo e conforme calendarizado, respeitando os pressu-
postos de custos de produo e comercializao e respectivas receitas de venda, o valor do
terreno no poder ascender a mais de 3 000 000


77

5.15 Concluses
O Mtodo do Custo aquele que se revela mais adequado para a avaliao da propriedade
imobiliria urbana nova ou em estado de edificao corrente. No entanto o avaliador carece
do conhecimento aprofundado de todas os tipos de encargos e respectivos montantes a afectar
ao empreendimento, de uma profunda reflexo sobre a situao econmica local e nacional do
momento, de modo a elaborar estimativas credveis sobre o custo de construo e toda a
cadeia de valor e respectiva calendarizao de modo a poder aquilatar do verdadeiro valor do
dinheiro a cada instante considerado.
Este mtodo baseado tambm na informao e a sua concepo e implementao recorre a
bases de dados imobilirios e explorao das tcnicas de regresses mltiplas para objectiva-
o fundamentada dos coeficientes de depreciao e apreciao (valorizao).
sem dvida o mtodo de eleio que sustenta os projectos de investimento, especialmente
no que se refere validao do valor do terreno, obtido pelo mtodo Comparativo, bem assim
como aos valores recolhidos das amostras de preos de venda e arrendamento, no que respeita
determinao da taxa de actualizao (relacionada com o lucro da operao), entrando em
linha de conta com a inflao, juros de saldo negativo etc.
Mostra-nos tambm, os movimentos de tesouraria indicando-nos os pontos de passagem do
saldo de negativo a positivo e vice-versa.


78
VI. ESCOLHA E APLICAO DOS MTODOS DE AVALIAO
I. A escolha do mtodo de avaliao a aplicar
Segundo Reis, (net2003) a avaliao de um imvel pode ser efectuada utilizando qualquer um
dos trs mtodos apresentados, dependendo a sua aplicao de trs factores:
i. Caractersticas do mercado em que o imvel se insere
ii. Tipo de imvel em avaliao
iii. Objectivo da avaliao
No caso de um edificado novo, a aplicao dos mtodos mencionados, no oferece grande
tipo de problema. Aps a definio do mtodo ou mtodos que iro ser aplicados, dever ape-
nas ser efectuada a recolha de amostras dos elementos que iro servir de suporte avaliao:
a. Valores de venda, no caso do mtodo a aplicar ser o comparativo de mercado;
b. Valores de arrendamento, no caso do mtodo a aplicar ser o do rendimento
c. Custos de construo, de projecto, administrativos, de taxas e licenas e margens de
promoo correntes na zona em anlise, no caso do mtodo a aplicar ser o dos custos.
A determinao do valor do imvel em anlise efectuada pela aplicao directa nas frmulas
apresentadas para cada tipo de mtodo, aps a homogeneizao dos valores encontrados na
recolha efectuada.
No caso do edificado no novo, constitui algum problema encontrar imveis que permitam
estabelecer uma comparao directa, do no ser fcil encontrar edificados com caractersti-
cas similares, quer quanto idade quer quanto funcionalidade ou estado de conservao.
Torna-se pois necessrio proceder correco do valor encontrado, introduzindo om factor de
correco que traduza a depreciao do imvel objecto de avaliao face prospeco efec-
tuada, sendo esta normalmente traduzida pelo custo das obras necessrias a efectuar de modo
a colocar o imvel num estado de conservao e funcionalidade semelhante ao dos imveis
constantes na prospeco efectuada. O custo dessas obras dever incluir para alm do custo
das obras de conservao necessrias, a depreciao correspondente aos anos de vida dos
elementos perecveis da construo.
No caso de imveis em construo, a estimativa deve ser executada recorrendo estrutura de
custos do imvel, recorrendo ao Mtodo de Custo, estimativa do valor do Terreno, pelo
Mtodo Comparativo, e a correlao do valor do edificado data com o valor de pronto, ten-


79
do em considerao o tempo que medeia desde o momento actual at sua colocao no mer-
cado.
Enquanto que os valores inerentes a outros custos j efectuados podem ser obtidos documen-
talmente., atravs de facturas ou documentos comprovativos da sua liquidao, j no custo
actual das obras efectuadas se torna necessrio proceder ao levantamento do estado fsico da
obra , tendo em vista estimar o Custo Actual da Construo Cac das obras realizadas.
Para o efeito torna-se necessrio recorrer a uma estrutura de custos de construo, adaptada ao
modelo de imvel em anlise. Estas estruturas de custos podem ser encontradas por exemplo
no livro de EDIFICIOS DE HABITAO Caracterizao e Estimao Tcnico-
Econmica, (Artur A. Bezelga, Out. 1984).
O caso de avaliao de obras de conservao ou melhoramentos, frequente para apoio a
Crdito Hipotecrio. O avaliador confrontado normalmente com oramentos tendo em vista
a execuo dessas obras. De acordo com as caractersticas das obras apresentadas podemos
dividi-las nas seguintes categorias:
Obras de beneficiao necessrias obras que visam reparar materiais degradados que
impossibilitem a utilizao do imvel
Obras de beneficiao opcionais obras que visam substituir materiais que ainda
cumprem a funo para a qual foram concebidos
Obras de melhoramentos obras que visam a substituio de materiais existentes por
outros de caractersticas superiores, ou a instalao de equipamentos anteriormente
inexistentes.
A valorizao do imvel depender do tipo de obras a realizar e do mercado em que se insere.
Por exemplo a instalao de um aquecimento central num imvel situado na Guarda e num
outro situado no Algarve poder ter custos semelhantes mas ir traduzir valorizaes diferen-
tes. A valorizao no caso das obras de melhoramentos, obriga a determinar o seu custo efec-
tivo e o custo residual dos materiais que se pretendem substituir. O valor do imvel aps
obras de beneficiao ser igual soma do valor do imvel no estado fsico actual e do custo
de obras de beneficiao deduzidos do custo residual dos materiais a substituir.
No caso de imveis arrendados estes possuem, para alm do valor locativo, ou de mercado
considerado devoluto, um valor decorrente dos rendimentos por ele actualmente gerados, ou
seja um valor financeiro, devendo este, no caso de arrendamentos recentes e com rendas
actuais, traduzir o Valor de Mercado do imvel. Tal no acontece com contractos de arrenda-


80
mento antigos, em que existe uma grande diferena entre os valores de renda e os valores de
renda potenciais para os mesmos imveis considerados devolutos. O valor do imvel no
poder ser considerado o Valor Locativo, considerado devoluto, pois existe uma restrio ao
seu uso, com uma remunerao no compatvel com esse valor, facto que lhe acarreta uma
menos valia. prtica usual nestes casos, a utilizao de um valor ponderado, usualmente
denominado Valor de Aquisio ao Senhorio ou Valor Presumvel de Negociao.

II. Standards
Os processos de harmonizao das prticas contabilsticas, designadamente as novas normas
contabilsticas emanadas pelo Intemational Accounting Standards Committee (IASC), tm
influenciado fortemente a prtica de avaliao imobiliria dos activos de empresas.
A presso crescente para a aplicao de padres internacionais de avaliao, tem vindo de
vrias fontes, nomeadamente da exigncia dos governos para valorizao de recursos possu-
dos por entidades pblicas, e de tendncia para a privatizao de empresas governamentais
para alm do desenvolvimento de padres de contabilidade internacionais que possibilitem a
anlise econmico/financeira de empresas por exemplo dentro da Comunidade Europeia. Da
decorre a enorme avalanche do recurso a standards que se pretendem impor escala europeia
e global, no sentido de harmonizar as prticas de avaliao extensveis a todo o domnio da
sua actividade.
Quando se fala de standards referimo-nos a prticas reguladas pelas quais o trabalho de ava-
liao se deve reger, no que respeita a metodologias e mtodos, e boas prticas. No entanto
Standards so regras impostas por conscincia pessoal, atravs de instituies de profissio-
nais, regras estas que cobrem a conduta, a tica, assuntos sobre formao, competncia e dis-
ciplina.
Da que o processo de elaborao destas normas, as quais tm estado na origem da criao de
novas regras para a prtica e formao dos avaliadores imobilirios, tenha vindo a ser acom-
panhado com particular ateno e interesse pelas principais organizaes representantes dos
avaliadores imobilirios na Europa: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); The
European Group of Valuers Associations (TEGoVA); e Intemational Valuation Standards
Committee (IVSC). Recomenda-se uma visita aos seguintes locais da rede:
http://www.rics.org.uk; http://www.ivsc.org; http://www.tegova.org./en/; e ainda
http://www.ibape.com.br; http://www.appraisers.org.; http://www.atasa.com


81
VII. CONCLUSO GERAL

A exposio, ainda que sinttica, dos mtodos de avaliao ditos tradicionais, demonstra que
a arte de avaliar assenta em pressupostos de carcter tcnico, de base cientfica e nada tem
a ver com a subjectividade com que esta actividade vinha a ser encarada at h algum tempo,
onde os valores dos bens, eram obtidos pelo feeling dos avaliadores.
O conhecimento das tcnicas e processos de construo, por um lado, o entendimento da for-
mao dos preos na cadeia de valor desde o mercado da produo at comercializao dos
imveis e, por outro lado, o conhecimento das relaes econmico/financeiras do valor asso-
ciadas sua variao no tempo, tornam-se imprescindveis para a determinao do valor
patrimonial dos imveis urbanos associados a um determinado momento.
A avaliao tem por base um aturado trabalho de campo. Avaliar com base em ndices, ou
coeficientes quer seja, de localizao, vetustez, qualidade, afectao pelo uso, etc., conduz,
regra geral a valores que nada tm a ver com a realidade, devido grande heterogeneidade
urbana que caracteriza o territrio nacional. fundamental que o avaliador sinta o enquadra-
mento do imvel a avaliar e os imveis de referncia de modo a interiorizar as diferen-
as/semelhanas do que est a comparar.
Fica claro que o valor dos imveis est associado, em termos temporais, sua utilizao, ou
seja, o seu valor determinado pelo uso. No acto da avaliao podem tecer-se comentrios ou
fazerem-se cenrios quanto a potenciais utilizaes futuras ou alteraes de uso, no entanto o
valor de mercado deste, determinado pelas potencialidades no momento, que podem, em
certos cenrios, apontar para a sua adaptao, reconverso ou at a demolio.
Nos diversos tipos de avaliaes regulamentadas, em territrio nacional, e standards interna-
cionais, todas referem a aplicao dos 3 mtodos de avaliao explicitados neste trabalho,
como referncia para a seriao do valor de mercado. Assim, e atendendo vastido de
campos de aplicao das avaliaes de engenharia, cada vez mais se justifica a formalizao e
divulgao dos princpios metodolgicos, agora descritos, de modo a universalizar a sua utili-
zao. Torna-se evidente que a utilizao de um nico mtodo estereotipado na determina-
o do valor de um imvel, de uma forma estanque e individualizada, no fornece dados sufi-
cientes para uma anlise objectiva e rigorosa do valor do bem. Proceder avaliao de um
imvel destinado a comrcio, de determinada tipologia, para fins de aquisio, recorrendo ao


82
mtodo comparativo, ignorando um mercado de arrendamento activo ou a promoo prpria
do espao, se for o caso, no ser avaliao de qualidade.
Entre avaliadores poder-se- discutir sobre critrios e mtodos, quanto sua aplicabilidade
pontual, porque quando os processos merecem aceitao consensual, o valor final da avalia-
o no podero divergir significativamente de avaliador para avaliador.
A fundamentao de matemtica financeira ajuda a suportar e a transpor as noes aplicveis
ao mercado de capitais, para o mercado imobilirio, afinal tambm ele, valorizvel e trans-
formvel em capital no momento presente ou futuro.
O trabalho de homogeneizao, afinal um processo matemtico que permite traduzir atravs
de ndices de referncia as diferenas fsicas entre imveis em comparao.
de primordial importncia a elaborao do relatrio da avaliao. Este documento encerra
toda a fundamentao e argumentao que conduz ao valor final, para alm da caracterizao
do imvel a avaliar. nele que deve estar vertida toda a informao colhida na fase da pros-
peco, documentando todas as amostras, sua localizao, caracterizao, valorizao e, se
possvel, fonte de informao, para alm da demonstrao matemtica dos critrios de homo-
geneizao das variveis dita de referncia, das taxas eventualmente utilizadas e sua justifica-
o.
Refere-se a importncia crescente de algumas Normas e Standards que a breve trecho os ava-
liadores tero de considerar, fruta da globalizao e da necessidade de homogeneizao da
informao e do conhecimento nesta rea de actividade, dado que as empresas globais passa-
rem a deter patrimnio vrios pases e estarem sujeitas a apresentao de contas e resultados
fora do domnio contabilstico e jurdico dos pases de origem.
Conclui-se finalmente que
1. Que avaliar uma cincia
2. Os mtodos ditos tradicionais sustentam todos os processos de avaliao presentemente
utilizados, para os mais diversos fins, so a base de todos as avaliaes regulamentadas e
standards de avaliao, quer nacionais quer internacionais
3. O acto de avaliar, como acto de engenharia, para alm de carecer de tica e bom senso, por
parte do avaliador, tem de ser objectivo, actualizado, transparente e coerente.


83
BIBLIOGRAFIA

1. Livros, Revistas e trabalhos cientficos
Bezelga, A., e Borges Leito, A., (1997). Avaliao no Imobilirio, Actas do 1 Congresso
Nacional de Avaliao no Imobilirio, Lisboa, APAE.
Bezelga, A., Borges Leito, A., e Reis Campos, M., (1997), Avaliao Novas Perspectivas -
Qualidade e Responsabilidade na Avaliao, Lisboa, APAE e Vida Imobiliria.
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Espaa, Universidad Politecnica de Valencia, Pirmide.
Cadilhe, M., (1995), Matemtica Financeira Aplicada, Porto, Edies ASA.
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nium, Ordem dos Engenheiros, Lisboa.
Figueiredo, Ruy, (2004), Manual de Avaliao Imobiliria, Lisboa, Vislis Editores.
Figueiredo, Ruy, e Bezelga, Artur, (1997). Fundamentos, Metodologias e Sistema de Infor-
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of Chartered Surveyors, London
Mendes, A. R., (1990), Elementos fornecidos no 1 Curso de Avaliadores do Instituto Supe-
rior Tcnico, Lisboa
Moreira, A. L. (1997), Princpios de Engenharia de Avaliaes, 4. ed., So Paulo, Pini.
Pinheiro, Antnio Cipriano Afonso, (2005), Avaliao de Patrimnio, Lisboa, Edies Slabo.
Reis, V.M.S., Downie, M., e Fisher, P.,(2003), Portuguese property valuation and its influ-
ences in the investment decision process a behavioural approach, Department of Built En-
vironment, University of Northumbria at Newcastle, Newcastle-upon-Tyne, NE1 8ST


84

2. Normas e regulamentos
Decreto-Lei n. 44/94, de 19 de Fevereiro A funo do perito avaliador no processo de
expropriaes Cdigo das Expropriaes
Decreto-Lei n. 168/99, de 18 de Setembro Cdigo das Expropriaes
Decreto-Lei n. 125/2002, de 10 de Maio Condies do exerccio de das funes de perito e
rbitro nos processos de Expropriao
Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro CIMI/CIMT - Cdigo do Imposto Municipal
sobre Imveis e Cdigo do Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis
Portaria 788/2004, de 9 de Julho Cursos que habilitam ao exerccio das funes de perito
avaliador (DL 125/2002, de 10 de Maio)

3. Internet
Regulamento CMVM 8/2002 in http://www.cmvm.pt/ (consultado em 2008)
Reis, Vtor, (2003) in http://homepage.oniduo.pt (consultado em 2008)


85

ANEXOS

Anexo A Bases de Matemtica Financeira Aplicada
Anexo B - Normas e Standads
Anexo C A Vistoria
Anexo D A homogeneizao
Anexo E O Relatrio de Avaliao
Anexo F Avaliaes Fiscais


86
Anexo A

Bases de Matemtica Financeira Aplicada

As bases da Matemtica Financeira, aqui reproduzidas, foram obtidas da obra de Miguel
Cadilhe, com o mesmo ttulo, e sofreram apenas actualizaes quanto unidade monetria.
Os conceitos descritos, apesar de direccionados para os mercados de capitais, encontram apli-
cabilidade na gesto de activos, como o caso do imobilirio.

A.1 - Trs regras de ouro
A capitalizao a transformao, provocada pelo tempo, do capital em capital e juro. Envol-
ve, pois, trs variveis:
o capital, que uma varivel stock, sempre referida a um momento, designadamente o
incio ou o fim do perodo de capitalizao;
o juro, que uma varivel fluxo, sempre referida ao perodo de capitalizao, mas s
disponvel no vencimento que, geralmente, coincide com o fim do perodo;
o tempo, que a varivel inerente ao prprio processo cronolgico da capitalizao;
sem tempo, no h juro; com tempo e com capital, h sempre juro.

A capitalizao envolve, ainda, um parmetro estabelecido por negociao, caso a caso, entre
as partes, ou fixado genericamente por lei ou por aviso da autoridade monetria:
a taxa de juro, que uma constante positiva de proporcionalidade entre o capital ini-
cial e o juro, dentro de cada perodo de capitalizao.
Uma taxa de juro nula ou negativa carece de sentido em matemtica financeira.
Do exposto nos nmeros precedentes, destacam-se as trs traves-mestras sobre que se ergue a
matemtica financeira - so outras tantas regras de ouro.


87
Primeira regra de ouro:
Presena de capital e presena de tempo e ausncia de juro uma impossibilidade em mate-
mtica financeira.
Ausncia de capital ou ausncia de tempo e presena de juro outra impossibilidade.
Isto : o juro zero pode ocorrer se e s se o capital for zero ou/e o prazo for zero.

Segunda regra de ouro:
Qualquer operao matemtica sobre dois ou mais capitais requer a sua homogeneizao no
tempo.
Isto : dados os capitais C e C',
pode fazer-se: C + C', ou C- C', ou C> C', ou C = C', etc.,
se e s se eles estiverem referidos ao mesmo momento.
Terceira regra de ouro:
O juro em cada perodo de capitalizao igual ao capital do incio do perodo multiplicado
pela taxa de juro.
Isto : sendo J
k
o juro do perodo K, C
k-1
o stock de capital no incio do mesmo perodo, isto
, no momento k-1, r
k
a taxa de juro em vigor no mesmo perodo vem:
J
k
= r
k
C
k-1
(k =1,2, 3,...)

Nota: A varivel tempo no aparece explicitada na equao do juro peridico porque assume
o valor l (trata-se do juro de l perodo).

Exerccio (exemplo): Determinado estabelecimento comercial adquiriu uma mercadoria pelo
preo de 100000 Euros, cujo pagamento ao fornecedor dever ocorrer sete meses depois.
Hoje, um ms aps a sua aquisio, essa mercadoria foi vendida a pronto pagamento por
98000 Euros.


88
a. Numa perspectiva meramente contabilstica, esta operao parece ter dado prejuzo de
2000 Euros.

b. Dentro dos princpios da matemtica financeira, tais capitais no so comparveis por
no estarem homogeneizados no tempo.
O produto da venda poder ser aplicado durante 6 meses (ou poder financiar a prpria
actividade da empresa e evitar, assim, o recurso ao crdito bancrio. Neste caso, a
empresa ganha por juros passivos cessantes. Neste exemplo, a empresa ganha por
juros activos emergente.) e produzir um rendimento a uma taxa de, por exemplo, 8%
ao semestre:
J = 8% x 98 000 = 7 840 Euros
O produto da venda "vale" data do pagamento ao fornecedor 105840 Euros.
c. De acordo com os princpios da matemtica financeira, esta operao comercial deu
um lucro, reportado data do pagamento ao fornecedor, de 5 840 Euros.
Ideias a reter no 1.:
- Capitalizao.
- Perodo e momento ou vencimento.
- Capital, varivel stock.
- Juro, varivel fluxo.
- Taxa de juro.
- Regras de ouro.
Exerccio: O capital A deu, aps um ano, o juro a. O capital A' triplo de A, colocado pelo
mesmo tempo, deu o mesmo juro a. Mostre que a taxa de juro r de A tripla da taxa r' de A'.
a. Capital inicial 20 mil Euros; juro em l semestre igual a 3 mil Euros. Qual a taxa de juro?


89
b. Depsito a prazo de 6 meses; taxa de juro 12% semestral; juro em l semestre igual a 240
Euros. Qual o capital inicial?
Soluo: a. r = a / 3A; r = a /A; r = 3r
b. 15% semestral
c. 2000 Euros
A.2 - Capitalizao
A teoria da matemtica financeira contempla dois regimes extremos de capitalizao, que
so, alis, os mais importantes:
ou integral recapitalizao peridica dos juros na prpria aplicao em curso - o
regime de juros compostos;
ou integral retirada dos juros logo que se vencem - o regime de juros simples.
No primeiro regime, o stock de capital cresce de vencimento para vencimento; h. juros de
juros no interior do prprio processo de capitalizao; os juros, mal se vencem, passam a ser
capital para contagem do juro do perodo seguinte.
No segundo regime, o stock de capital mantm-se constante; o juro de cada perodo s varia
se variar a taxa de juro; no h juros de juros, porque no h reteno do juro periodicamente
produzido.
Entre um e outro, h regimes mistos em que se faz a recapitalizao parcial dos juros, ou o
reembolso parcial do capital, ou ainda o reforo do capital. So regimes com interesse prtico
e em perfeita obedincia s regras de ouro da matemtica financeira.
Os regimes mistos podem ser mais ou menos flexveis e abertos; e mais ou menos prximos
do regime composto ou do regime simples.
O regime simples puro corresponde conjuno, em termos de stock de capital, da inexistn-
cia de entradas e sadas e quanto ao juro peridico de uma recapitalizao a 100%, e; o regime
composto puro inexistncia de de movimentos de capitais quanto ao stock e a inexistncia
de recapitalizao. Todas as outras combinaes, com imensas subhipteses, so casos de


90
regime misto de capitalizao, em que os problemas se resolvem por recurso ao regime sim-
ples, ou ao composto, ou a ambos.
No regime simples, o stock de capital em cada vencimento : C
k
= C
0
para k = l, 2, 3, ... e o
juro de cada perodo, atendendo 3
a
regra de ouro enunciada no anterior, vem:
J
k
= r
k
C
0
(k =1,2, 3,...)
No fim do 1 perodo, o sujeito passivo paga r, C
0
; no fim do 2 paga r, C
0
; e assim sucessi-
vamente, at que, no fim do processo de capitalizao, seja o momento n, paga o juro e reem-
bolsa o capital: C
0
( 1 + r
n
)
Exerccio (exemplo): Um depsito a prazo de l000 Euros foi feito taxa de juro anual de
10% tendo sido convencionada a transferncia dos juros anualmente produzidos para a conta
ordem do mesmo depositante (que uma pessoa singular, sujeita por isso a IRS).
a. O depsito a prazo tem implcito um regime de capitalizao simples.
b. Admitindo inalterabilidade da taxa de juro, em cada ano k ser produzido e pago um
juro de:
J
k
= 10% 1000= 100 Euros

c l) Caso os juros do depsito estejam, por regime especial, isentos de imposto (IRS), o
valor a transferir para a conta ordem ser o valor do juro produzido (juro lquido = juro bru-
to);
c2) Admitindo, como regra geral, que o juro do depsito est sujeito a IRS por reteno
na fonte a uma taxa de 20%, o valor a transferir anualmente J
k
ser:
J
k
= ( l - 20% ) 10% l 000 = 80 Euros
Isto , taxa bruta de 10% contrape-se a taxa lquida de juro de 8%.
d. No ltimo vencimento anual, o valor a transferir para a conta ordem ser:
na hiptese c l) l 000 (l + 10%) = l 100 Euros
na hiptese c2) l 000 (l + 8%) = l 080 Euros


91

No regime composto, o juro do 1 perodo igual ao juro simples, J
1
= r
1
C
0
mas, sendo
recapitalizado, o stock de capital no momento l passa a ser Co + J
1,
ou seja:
C
l
=C
0
( 1 + r
1
)
vindo o juro no 2 perodo, novamente pela 3" regra de ouro, J
2
= r
2
C
1
e o stock de capital
no momento 2 passa a ser C
1
+ J
2,
ou seja:
C
2
=C
0
( 1 + r
1
) ( 1 + r
2
)
vindo o juro no 3 perodo, pela mesma 3
a
regra de ouro, J
3
= r
3
C
2
, e o stock de capital no
momento 3 passa a ser C
2
+ J
3,
, ou seja:
C
3
=C
0
( 1 + r
1
) ( 1 + r
2
) ( 1 + r
3
)
donde, generalizando, vem o stock de capital no momento n ou capital acumulado ou final:
C
n
= C
0
( 1 + r
k
)
Em regime composto, o que releva esta expresso do stock final de capital. A expresso dos
juros perodo a perodo est a implcita, ou seja:
J
k
= r
k
C
k-1
(k =1,2, 3,...)
Caso particular do exposto, o da invariabilidade da taxa de juro ao longo de todo o processo
de capitalizao.
Se a taxa de juro se mantiver fixa, igual a r, a expresso do juro peridico, no regime simples,
vem:
J
k
= r

C
0
(k =1,2, 3,...)
e as expresses do capital acumulado e do juro peridico no regime composto:
C
n
= C
0
( 1 + r )
n
J
k
= r C
0
( 1 + r )
k-1

Exerccio (exemplo): Determinada entidade, para se financiar, emitiu ttulos de "capitaliza-
o automtica" com as seguintes caractersticas:
valor de cada unidade 10000


92
Taxa de juro fixa semestral 7,5%
juros sujeitos a um imposto de 20% por reteno na fonte
prazo da operao 5 anos
a) Estes ttulos de capitalizao tm subjacente um regime composto a taxa fixa.
b) Para o adquirente, a taxa de juro semestral lquida de imposto r' :
r' = (1 - 20%) 7,5% = 6%
c) E o valor a receber por unidade, no termo do prazo da operao, :
C
10
= 10000 (l + 6%)
10
= 17908.50
d) O juro produzido no ltimo semestre :
J
10
= 7,5% 10000 (l + 6%)
9
= 1267.10
Ideias a reter no 2:
- Regimes de capitalizao.
- Regime simples; juro peridico.
- Regime composto; capital acumulado.
- Regime dito simples.

Exerccio: Capital inicial 9000 . Taxas anuais: 30% no 1 ano, 27,5% no 2 ano, 25% no
3 ano. Quais so os pagamentos efectuados em cada um dos seguintes regimes:
a) Juros simples anuais; reembolso do capital de l s vez no fim do processo.
b) Juros compostos e reembolso de l s vez no fim do processo.
c) Reembolso do capital em 3 prestaes iguais, no fim de cada ano, mais os juros vencidos.
d) Reteno dos juros, sem capitalizao, e reembolso de l s vez no fim do processo.


93
Solues:
a) 2700.00; 2475.00; 11250.00
b) l 8646.88.
c) 5700.0; 4650.00 ;3750.00
d) 16425.00
A.3 - Assincronismo da capitalizao e da taxa de juro
O problema do assincronismo da capitalizao e da taxa de juro pode surgir em duas situaes
de interesse prtico:
a. Nas prprias condies iniciais da operao financeira, o perodo de referncia da
taxa de juro no coincide com o perodo de capitalizao; por exemplo, taxa 30% ao ano e
juros produzidos ao semestre. Que taxa utilizar no perodo de capitalizao? Ou, por outras
palavras, qual a taxa semestral que vigora efectivamente?
b. O processo dura um nmero no inteiro de perodos de capitalizao; por exemplo,
taxa 30% ao ano, capitalizvel ao ano, mas prazo 2 anos e 219 dias, ou seja 2,6 perodos. Que
taxa utilizar na fraco 0,6 do ano?

Podero ocorrer a) e b) num mesmo processo de capitalizao; por exemplo, taxa 30% ao ano,
capitalizvel ao semestre, prazo 15 meses.
Quer em a) quer em b), trata-se de substituir a taxa de juro dada, 30%, por uma outra com
diferente perodo de referncia.
H dois tipos de resposta, conforme o modo como se encara a taxa de juro dada:
- Se a taxa 30% mesmo efectiva, isto , se 30% que se quer que vigore, a mudana para
outra taxa deve ser feita em estreita obedincia s regras da matemtica financeira: aplique-se
uma taxa equivalente (14,01754% ao semestre ou 17,04854% em 219 dias, como se ver
adiante).


94
- Se as partes contratantes assentaram em raciocnios meramente proporcionais - diz-se 30%
ao ano para significar 15% ao semestre ou 18% em 219 dias - ento 30% no efectiva,
apenas nominal: aplique-se uma taxa proporcional.
A segunda soluo muito corrente na prtica do mercado financeiro e bancrio. No entanto,
a primeira soluo, teoricamente consistente, vem sendo utilizada cada vez com mais fre-
quncia.
A equivalncia de taxas de juro assenta no princpio de que h produo de juros de juros,
quer se esteja em regime composto (o que natural dentro do prprio processo), quer se esteja
em regime simples (o que obriga a pressupor, como j foi dito, que os juros so imediatamen-
te recapitalizados noutro processo).
A regra fundamental da equivalncia esta: taxas de juro equivalentes, aplicadas ao mesmo
capital inicial, durante o mesmo prazo, devem gerar o mesmo capital acumulado, independen-
temente do perodo de referncia das taxas ou do perodo de capitalizao.
Exerccio (exemplo): Um capital de 1000 Euros foi colocado durante um ano taxa de juro
anual de 21%.
a) Considerando que a capitalizao anual e a taxa efectiva, o juro vem 210 . Ter-se-ia
obtido o mesmo capital acumulado a uma taxa semestral r:
1000 (l + 21%) = 1000 (1 + r)
2
r = 10% semestral efectiva
b) Os juros obtidos, 210 , poder-se-o decompor do seguinte modo:
- 1 semestre: 10% 1000 = 100 , que so capitalizados;
- 2 semestre: 10% (1000 + 100) = 110 .
ou seja: os juros obtidos no 2 semestre so superiores aos do 1 semestre devido produo
dos juros de juros (10% 100 = l0).
c) Se a taxa de juro anual de 21% fosse nominal, a taxa de juro semestral efectiva seria 10,5%.
E o valor acumulado ao fim de um ano:


95
1000 (1 + 10,5%)
2
= 1221.02
Pelo que, efectivamente, a taxa de juro anual atingiria 22,102%.
Seja r a taxa de juro com perodo de referncia igual a x unidades elementares de tempo, v.g.,
x dias.
Seja u a taxa de juro por unidade de tempo, v.g., taxa diria.
Para que r e u sejam equivalentes, segundo a regra fundamental da equivalncia, h-de ser:
C
0
(l + u)
x
= C
0
(l + r)
ou seja: 1 + u = (l + r)
1/x

Para uma qualquer outra taxa r', com perodo de referncia igual a x' unidades de tempo, h-
de ser tambm
1 + u = (l + r)
1/x

A relao de equivalncia r e r' ser, pois: l +r' = (l + r)
x/x

Notar-se- que x '/x no mais do que a proporo entre os perodos de referncia das taxas
r'e r.
Por exemplo, a taxa anual 30% equivalente s taxas 21,74679% a nove meses, 14,01754%
a seis meses, 9,13929% a quatro meses, 6,779% a trs meses, 4,46975% a dois meses,
2,21044% ao ms, 0,07191% ao dia, 17,04854% a 219 dias, etc., e elas so todas equivalentes
entre si, porque:
1,3 = 1.2174679
4/3
= 1,1401754
2
= 1.0913929
3
= 1.06779
4
= 1.0446975
6
= = l,0221044
l2
=
1.0007191
365
= 1.1704854
365/219

Se uma destas taxas efectiva num qualquer processo de capitalizao - seja simples, com-
posto ou misto - todas as outras taxas equivalentes o so tambm, luz da matemtica finan-
ceira.


96
A utilizao de taxas proporcionais, cuja relao , obviamente, dada por r' = r x/x, fornece-
ria, no exemplo anterior, as seguintes taxas em substituio de 30%: 22,5% a nove meses,
15% ao semestre, 10% ao quadrimestre, 7,5% ao trimestre, 5% ao bimestre, 2,5% ao ms,
0,0821918% ao dia, 18% a 219 dias, etc.
Se uma destas taxas efectiva, todas as outras taxas proporcionais so meramente nominais.
Por exemplo, se a capitalizao se faz ao ms, com base na taxa 2,5%, a taxa anual efectiva
a taxa equivalente, ou seja, 34,48888%, e no a taxa proporcional 30%.
Em concluso, as taxas equivalentes devem ser usadas em todas as situaes de aplicao
rigorosa da matemtica financeira. Porm, ocorrendo assincronismo, a prtica nem sempre
coincide com a teoria e, no raro, o mesmo produto financeiro publicitado com uma taxa de
juro anual ora nominal ora efectiva. Quando indicada uma taxa de juro, duas questes deve-
ro ser colocadas. Primeiro, h sincronismo? Se houver, a taxa de juro simultaneamente
nominal e efectiva. Segundo, se a resposta 1 questo for negativa, dever-se- ainda questio-
nar: a taxa de juro efectiva ou nominal? Se efectiva, a taxa a utilizar (igualmente efectiva)
ser a equivalente. Se nominal, a taxa efectiva ser obtida pela relao de proporcionalidade.
Dada a taxa de juro

Exerccio (exemplo): Pretendendo efectivar um depsito a prazo por 6 meses o Sr. A consul-
tou dois bancos, tendo-lhe sido fornecidas as seguintes taxas de juro anuais para as suas apli-
caes:
- Banco X: 16,5 efectiva


97
- Banco Y: 16,0% nominal
a) A taxa de juro indicada anual e a formao de juros semestral pelo que h assincronismo.
b) No caso do Banco X a taxa indicada efectiva.
A taxa semestral r' a aplicar ser obtida pela relao de equivalncia

r' = (l + l6,5%)
1/2
- l = 7,935% / semestre
E a correspondente nominal: 15,870% ao ano.
c) No caso do Banco Y a taxa indicada meramente nominal. A taxa efectiva semestral r' ser
obtida pela relao de proporcionalidade:
r=16% / 2 = 8% / semestre
A taxa anual efectiva r utilizada pelo Banco Y ser ento r = (l + 8%)
2
- 1 = 16,64%
d) Aparentemente a taxa de juro indicada pelo Banco X maior mas, efectivamente, o Banco
Y oferece uma taxa de juro superior.
O exposto no 2 pode ser, agora, alargado a todos os casos de nmero inteiro ou no inteiro
de perodos de capitalizao. Para simplificao, admitiremos fixa a taxa de juro r.
No regime composto para um prazo t entre n e n+l (fazendo n < t < n+1), o capital acumula-
do no momento t, de acordo com a soluo pela taxa equivalente.
C
t
=C
0
(l+r)
t

e caso seja utilizada a soluo pela taxa proporcional (na fraco t - n do perodo):
C
t
= C
0
(l + r)
n
[l+(t-n) r]
No regime simples, a soluo terica da taxa equivalente fornece o seguinte juro a pagar na
fraco t - n do perodo (anote-se que todos os juros peridicos foram sendo pagos nos respec-
tivos vencimentos, do 1 ao n, por inteiro).
J = C
0
(l + r)
t-n
C
0
ou, caso seja usada uma taxa proporcional
J=C
0
(t-n)r


98

Exercicio (exemplo): O Sr. A pretende aplicar as suas poupanas adquirindo, por prazo curto,
unidades de participao dum fundo de investimento, tendo as seguintes alternativas:
- Unidades de Participao do Fundo de Investimento X
Valorizao anual das unidades taxa de 13,5%. Para fraces do ano usada uma taxa
equivalente.
Ausncia de comisses quer de subscrio quer de resgate.
- Unidades de Participao do Fundo de Investimento Y
Valorizao anual das unidades taxa de 14,5%. Para fraces do ano usada uma taxa
proporcional.
Comisso de subscrio 0,2% incidente sobre o montante subscrito e comisso de resgate
0,5%.
Por cada unidade monetria despendida, o valor acumulado obtido ser:
a) Para uma aplicao de 90 dias:

Fundo de Investimento X: (l + 13.5 %)
90/365
= 1,03172

Fundo de Investimento Y: ((l - 0,5%) (l + 90/365 x 14,5%)) / (1+0.2%) = 1,02852

A melhor alternativa seria o Fundo de Investimento X.
b) Caso a aplicao fosse de 300 dias

Fundo de Investimento X: (l + 13.5 %)
300/365
= 1,10969

Fundo de Investimento Y: ((l - 0,5%) (l + 300/365 x 14,5%)) / (1+0.2%) = 1,11136


99
O Fundo de Investimento Y seria a melhor escolha.

Ideias a reter no 3:
- Perodo de referncia da taxa versus perodo de capitalizao.
- Taxas equivalentes.
- Taxas proporcionais.
- Taxas efectivas. Taxas nominais.
- Taxa anual nominal, pagvel ou capitalizvel m vezes no ano.

Exerccio complementar a) Capital inicial l 000; regime composto, 32% nos 1 e 2 anos,
28% no 3 ano; prazo 2 anos e 9 meses. Capital acumulado?
b) Depsito 500 a prazo de 30 dias; taxa 17,5% anual nominal. Juro?
Soluo:
a) C
2.75
= l 000 (l + 32%)
2
(l + 28%)
0.75
= 2096.792
b) J= 30/365x 17,5% x500 = 7.192

A.4 - Actualizao ou desconto
Tm especial relevncia os problemas do tipo seguinte: dado um capital disponvel no
momento n, qual o capital que lhe equivale no momento precedente m ?
O problema exige que se estabelea uma taxa de juro, para fins de clculo - a taxa de ava-
liao, geralmente igual taxa de juro corrente para prazos anlogos.


100
Entre C
m
desconhecido, e C
n
conhecido, a matemtica financeira pressupe a ocorrncia de
um processo de capitalizao composta, j que os juros no tero sido pagos (se os juros fos-
sem simples, pagos perodo a perodo, o problema teria resposta bvia: C
m
= C
n
).
A esta capitalizao composta, em sentido inverso, d-se o nome de desconto ou actualiza-
o.
Frequentemente, toma-se o momento presente, ou seja m = O, para localizar o valor descon-
tado ou valor actual ou actualizado. Neste caso, trata-se de obter o capital inicial, dado o
capital final, ou seja
C
0
=C
n
(1+r)
-n

Num qualquer outro momento m0, o valor descontado pode ser obtido, a partir da equao
anterior, por capitalizao de C
0
, durante m perodos, ainda mesma taxa r. Vem:
C
m
=C
n
(1+r)
-n+m

que a expresso do desconto do capital no momento n para o momento m qualquer, 0m< n.
O desconto acabado de descrever , pois, definido em obedincia s regras de ouro enuncia-
das no 1: capital e tempo devem dar juros; juros retidos devem dar novos juros. E o cha-
mado desconto composto a uma taxa de juro r.
Exercido (exemplo) : Certa pessoa colocou a hiptese de adquirir, em Bolsa, um lote de
Obrigaes do Tesouro, OT-9I, sobre as quais eram conhecidos os seguintes dados:
- Valor nominal 10 000 ;
- Taxa de juro anual nominal fixa: 18,25%;
- Prazo de vida das OT-91: 2 anos, a contar da data de emisso;
- Data de aquisio: l ano aps a emisso;
- Valor da cotao: 10 200.

a) O juro semestral das obrigaes 18.25% / 2 x 10 000 = 913 , a que corresponde um
juro lquido de (l - 20%) x 913 =730


101
b) Caso essa pessoa exigisse para as suas aplicaes uma taxa de juro anual efectiva lquida
de 13%, cada ttulo valeria, data de aquisio, um valor C
0
de (admitiremos desprezveis as
despesas de transaco):
C
0
= 730 (l + 13%)
-1/2
+ 10730 (l + 13%)
-1
= 10182
pelo que no deveria proceder sua aquisio.
c) Caso a taxa de remunerao exigida fosse 12%, j procederia de maneira diferente porque o
valor do ttulo seria agora de 10 270.
d) Para a cotao referida, a obrigao proporcionaria um rendimento anual de:
10200 = 730 (l + r)
-1/2
+ 10730 (l + r)
-1

r = 12,8% anual efectivo lquido
A.5 - Rendas
A capitalizao propriamente dita e o desconto permitem proceder homogeneizao no tem-
po de valores (capitais e/ou rendimentos) com diferentes vencimentos, em obedincia 2
regra de ouro enunciada no ponto 1.
A aplicao mais importante do conceito de homogeneizao a renda, que constitui, alis,
um caso particular do clculo de um capital comum referido a um vencimento comum em
substituio de um conjunto de valores dispersos por vrios vencimentos. Se esta disperso
obedecer a uma periodicidade certa, estar-se- perante uma renda.
Renda um conjunto, finito ou infinito, de valores com vencimentos de periocidade certa.
Pode ser imediata ou diferida, conforme o incio do 1 perodo da renda seja coincidente ou
posterior ao momento presente (representando por d o prazo de diferimento, ser, respectiva-
mente, d = O ou d > 0).
Pode ser antecipada ou postcipada, conforme o 1 vencimento ocorra no momento d ou em
d+ l, ou seja, no incio ou no fim do l perodo da renda.
Pode ser temporria ou perptua, conforme seja um conjunto finito ou infinito de valores.


102
Pode ser de acumulao, de amortizao ou de remunerao conforme a constituio da ren-
da tenha por objectivo acumular determinado valor, amortizar uma dvida ou remunerar um
capital ou um servio.
Pode ser constante ou varivel, conforme os valores sejam todos iguais ou no; neste caso,
pode ter variao regular ou irregular.
As rendas podero ainda ser de taxa fixa ou de taxa indexada conforme sejam ou no suscep-
tveis de posterior alterao, em funo de alteraes nas taxas de juro do mercado em geral
ou de outros indexantes.
Os valores peridicos da renda chamam-se termos; alis, anuidades, semestralidades, trimes-
tralidades, mensalidades, etc., conforme a sua periodicidade.
Veremos primeiro o caso geral de determinao do capital comum e vencimento comum e
passaremos depois ao caso particular das rendas.
O clculo do valor de uma renda com n termos V
1
, V
2
, ... V
k
, ... V
n
, em determinado momento
de homogeneizao h (vencimento comum), obriga definio de uma taxa de homogeneiza-
o r (designada conforme as situaes, taxa de avaliao. taxa de juro, taxa de rendimento,
taxa interna de rentabilidade, etc.) e consiste:
capitalizar taxa r todos os valores com vencimento anterior a h
actualizar taxa r todos os valores com vencimento posterior a h
O valor assim obtido C
h
denomina-se capital comum ou simplesmente valor da rendano
momento h:
C
h
= V
k
(1+r)
h-k

A.6 - Taxas
O conceito de taxa de juro aplica-se em diversas situaes, quer em sentido estrito quer em
sentido lato, por extenso ou por analogia.
Dos variados tipos de taxas, reter-se-o os seguintes:


103
a) Taxas equivalentes e proporcionais.
b) Taxas efectivas e nominais.
c) Taxas reais, de inflao e nominais.
d) Taxas de rendimento efectivo.
e) Taxas de custo efectivo, TAEG e TAE.
f) Taxas internas de rentabilidade.
g) Taxas fixas e variveis. Taxas indexadas.
h) Taxas de crescimento econmico.
As classificaes a) e b) foram j tratadas anteriormente em conexo, uma com a outra.
Abordaremos as restantes seguidamente.
Alm disso, h outros tipos de taxas a que no daremos destaque especial, embora as suas
noes possam aflorar ao longo do texto: taxas activas e passivas (praticadas pelos bancos,
respectivamente nas operaes activas, isto , de concesso do crdito, e nas operaes passi-
vas, isto , de captao de depsitos e outras formas de recolha de fundos); taxas brutas e
lquidas de impostos e alcavalas; TBA, taxa de base anual, publicada pelo Banco de Portugal;
taxas-base ou de referncia (v.g., taxa bsica de desconto do Banco de Portugal; prime-rate
dos bancos ou taxa de juro preferencial nas operaes activas de melhor risco; Lisbor, taxa de
oferta de fundos no interbancrio de Lisboa; Libor, London Interbank Offered Rate); sobre-
taxas; margens, prmios e comisses; taxas bonificadas; etc.

Taxa real e nominal
O termo nominal surge com dois sentidos distintos, em oposio a real na classificao c) e
em oposio a efectiva na classificao b), o que pode prestar-se a equvocos.
Em b) o critrio o da obedincia s regras da matemtica financeira, designadamente a con-
siderao de juros de juros. Em c) o critrio o da expresso do juro e do capital a preos


104
constantes ou a preos correntes. Podemos ter uma taxa que efectiva quanto a b) e nomi-
nal quanto a c); ou nominal quanto a b) e real quanto a c); ou nominal quanto a b) e nominal
quanto a c); ou, finalmente, efectiva quanto a b) e real quanto a c).
Quando h sincronismo da capitalizao e da taxa de juro nominal, as taxas referidas em b)
coincidem (efectiva = nominal), mas isso nada tem a ver com as taxas referidas em c).
Quando no h inflao, as taxas referidas em c) coincidem (real = nominal), mas, do mesmo
modo, isso nada tem a ver com as taxas b).
Em pocas de inflao, o juro deve ser visto como a agregao de duas partes:
i. por um lado, compensar a eroso monetria de modo a manter o valor real do capital;
ii. por outro lado, assegurar a sua remunerao. Ou seja, h trs categorias de juro:
- Juro nominal, ou aparente, ou a preos correntes, taxa r,
- Juro compensatrio, taxa de inflao i,
- Juro real ou deflacionado, ou a preos constantes, taxa r'.

A capitalizao nominal de C
0
durante l perodo igual articulao de dois crescimentos,
um acumulando-se sobre o outro, isto , C
0
sofre a capitalizao compensatria da inflao e,
sobre esta, sofre a capitalizao real (ou comutativamente):
C
0
(l + r) = [C
0
(l + i] (l + r)
donde: r = r+ i + ri
que a relao exacta entre taxas de juro real e nominal e taxa de inflao, em l perodo.
Exerccio (exemplo): O Sr. A efectuou um depsito de 1000 Euros durante um ano taxa de
juro anual lquida de IRS de 10%. Durante o mesmo perodo a taxa de inflao foi 12%.
a) O valor obtido a preos da data do depsito :

C= (1000(1 + 10%)) / (1 + 12%) = 982.14 Euros


105
b) A taxa de juro real r' :
10%= r'+ 12% + 12% r'
r' = -1,786%
ou, com base no resultado da alnea anterior,
100 (l + r) = 982.14
r = -1,786%

c) Para que o Sr. A tivesse uma taxa de juro real de 5%, a taxa de juro anual nominal (por
contraposio a real) lquida r deveria ter sido
r= 5% + 12% + 5% 12% = 17,6%

Quando as taxas real e de inflao so ambas baixas, o produto r'i negligencivel e pode,
ento, dizer-se que a taxa de juro real praticamente igual diferena entre as taxas nominal
e de inflao. Mas no se abuse desta aproximao; no se tome a parte pelo todo, quando se
estiver em poca de inflao impetuosa, como foi o caso de Portugal especialmente na 2"
metade dos anos 70 e 1 metade dos anos 80.
Vejamos alguns casos particulares.
1 - Juro real e nominal coincidentes.
S possvel em poca de estabilidade de preos: r = r' porque i = 0
2 - Juro real superior ao juro nominal. S possvel em poca de descida do nvel geral dos
preos: r' > r porque < O.
3 - Inflao com juro real nulo. A desvalorizao monetria do capital investido absorve
integralmente o juro convencionado: r' = 0 porque r = i.
4 - Inflao com juro real negativo. O juro convencionado no chega para compensar a des-
valorizao monetria do capital inicial: r < 0 porque r < i.
5-Inflao com juro real positivo. O juro convencionado d para repor o valor real do capital
e para o remunerar: r' > O porque r > i. A racionalidade macroeconmica exige que seja esta


106
a situao normal de uma economia, por razes de motivao da poupana e de eficiente afec-
tao dos recursos.
A generalizao de n perodos bvia.
A capitalizao nominal de C
0
durante n perodos igual ao produto de n factores inflacion-
rios por n factores reais. Admitindo, para simplificar, taxas fixas:
C
0
(l + r)
n
= [C
0
(l + i)
n
] (l + r)
n

o que faz recair na relao j encontrada
r = r+ i + r

Taxa de rendimento efectivo e TAEL Taxa de custo efectivo, TAEG e TAE
Para o sujeito activo, a taxa de rendimento efectivo de uma aplicao financeira deve ter em
conta:
- Todos e quaisquer rendimentos, no s os designados como juros (v.g. prmios de reembolso,
participao em lucros e mais-valias);
- O valor lquido de impostos desses rendimentos, e no o valor bruto;
- Uma taxa efectiva, e no uma taxa meramente nominal.
No caso dos depsitos, os bancos esto obrigados a afixar a TAEL, taxa anual efectiva lquida
(Por determinao do Banco de Portugal, em carta-circular de 12 de Novembro de 1993, todas
as instituies de crdito e sociedades financeiras devero afixar, em local bem visvel, em
todos os seus balces, um prerio-tipo que explicite, entre outros elementos, a TAEL para os
depsitos).
Sendo, com vencimento em k = l, 2, .... JL
k
o juro lquido, R
k
o reembolso de capital e ORL
k

outros recebimentos lquidos, a taxa de rendimento lquido efectivo r vem dada pela equao
que iguala todos os recebimentos ao desembolso inicial C
0

C
0
= (JL
k
+ R
k
+ ORL
k
) (1+r)
-k

Poder-se-, do mesmo modo, calcular uma taxa de rendimento bruto efectivo.
No clculo da TAEC e da TAE estaro includos, entre outros:


107
- despesas para cobrana dos reembolsos ou pagamentos;
- despesas de seguro ou garantia exigidas pelo credor como condio para a concesso do
crdito e destinadas a garantir o bom pagamento das obrigaes assumidas pelo cliente;
No entanto, ao contrrio do que sucede com a TAEG, a TAE no inclui os encargos fiscais
relacionados com o crdito (v.g. imposto de selo).
Como se ver a seguir, a taxa interna de rentabilidade TIR , ao mesmo tempo, taxa de rendi-
mento efectivo e taxa de custo efectivo, e pode substituir estes dois conceitos. O domnio
natural de aplicao da TIR so os projectos de investimento, com recebimentos e pagamen-
tos, mas, obviamente, abrange os casos em que haja s recebimentos ou s pagamentos.
Taxa interna de rentabilidade (TIR)
Taxa de eficincia ou taxa de retorno ou taxa de rentabilidade ou, como mais conhecida, TIR
de um projecto de investimento a taxa de avaliao r que anula o valor actualizado da renda
provisional do investidor:
O investidor querer que a TIR r esteja suficientemente acima da sua taxa subjectiva de deci-
so, ou taxa de corte, de modo a cobrir folgadamente o risco inerente ao investimento.
Notar-se-, de facto, que o investidor est a jogar com meras expectativas quanto aos valores
Re P e com quase certezas quanto aos montantes /; e bem pode acontecer que os valores reali-
zados venham a afastar-se dos previstos - por exemplo, P ficar algo acima e R algo abaixo.
A TIR no , seguramente, o nico guia na avaliao de um projecto de investimento. H
outras razes e outros critrios que devem complementar a TIR no processo de deciso do
investidor.
E h, tambm, mtodos alternativos TIR. o caso, por exemplo, dos mtodos do valor
actual (netpresent value) e do cash-flow anual equivalente. Desde que correctamente usados,
todos servem para fundamentar concluses (*).
Exerccio (exemplo): Em relao a determinado projecto de investimento so disponveis os
seguintes dados:
custo de investimento: 100000 (Io);
vida prevista: 8 anos;
rendimentos lquidos esperados: 25 000 em cada ano, com incio no ano imediato ao
do investimento


108
a rentabilidade mnima exigida ao projecto 15%.
a) O valor actual Cg dos rendimentos lquidos esperados
Co = 25000
a8/15%
= 112 183 (superior a 100000 ) pelo que o investimento lucrativo.
b) mesma concluso se poder chegar calculando a TIR associada ao projecto:
100 000 =25 000
ag/r
,
r = 18,6% (superior a 15%)
c) O investimento ser recuperado antes dos 8 anos da vida dos activos em causa:
100 000 =25 000
a8/15%
6 < n < 7 (inferior a 8 anos)
o que tambm uma forma alternativa a a) ou b) de chegar mesma concluso. E designado
mtodo do "tempo de recuperao".
d) O investimento tem uma "renda anual equivalente" que inferior ao correspondente bene-
fcio esperado:
100 000= C
a8/15%
C = 22 285 (inferior a 25 000 )
o que constitui uma quarta via de clculo alternativa a a), b), c). o chamado mtodo do "cus-
to anual equivalente ".
(*) Afirmam, a propsito, GRANT, IRESON e LEAVENWORTH (1976, p. 556/7) que alguns autores conside-
ram o mtodo do valor actual como o nico vlido na avaliao de projectos de investimento;
mas, pelo contrrio, eles defendem a posio de que, quando os mtodos so bem aplicados, pode obter-se con-
cluses slidas de qualquer um deles - seja a TIR, ou o valor actual, ou os ratios de custos/benefcios, ou o cash-
flow anual equivalente.

Taxa fixa e varivel. Taxa indexada
Em perodos de forte inflao, os financiamentos de mdio ou longo prazo com taxa fixa (no
sentido de prefixada para toda a vida do emprstimo) so pouco vulgares, quer a nvel interno
de cada pas quer a nvel internacional. A inflao e, com ela, as oscilaes frequentes das
taxas nominais de juro levam as instituies monetrias e financeiras a enveredar por emprs-
timos com taxa varivel em funo de uma taxa lder ou de referncia. A questo no releva,
ou releva pouco, obviamente, nos crditos de curto prazo.


109
Os emprstimos obrigacionistas emitidos em Portugal, nos ltimos anos, bem como os finan-
ciamentos bancrios a mdio e longo prazo, apresentam ou uma taxa de juro indexada, em
ligao a variados indexantes, ou uma taxa fixa. Dentre os indexantes extrados do mercado
h a destacar a taxa APB (taxa indicativa publicada regularmente pela Associao Portuguesa
de Bancos), a taxa de base anual ou TBA, publicada pelo Banco de Portugal, a Lisbor e a pri-
me-rate do banco mutuante.


110
ANEXO B

Normas e Standards
B.1 - Introduo
Quando se fala de standards referimo-nos a prticas reguladas pelas quais o trabalho de ava-
liao se deve reger, no que respeita a metodologias e mtodos, e boas prticas. No entanto
Standards so regras impostas por conscincia pessoal, atravs de instituies de profissio-
nais, regras estas que cobrem a conduta, a tica, assuntos sobre formao, competncia e dis-
ciplina.
Da que o processo de elaborao destas normas, as quais tm estado na origem da criao de
novas regras para a prtica e formao dos avaliadores imobilirios, tenha vindo a ser acom-
panhado com particular ateno e interesse pelas principais organizaes representantes dos
avaliadores imobilirios na Europa:
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS);
The European Group of Valuers Associations (TEGoVA); e
Intemational Valuation Standards Committee (IVSC).
senso comum que o processo de standardizao e harmonizao imobiliria europeia assen-
ta nesta trs entidades.
A prtica de Avaliao Imobiliria encontra-se ainda longe de uma harmonizao, existindo
diferenas significativas ao nvel das metodologias e conceitos de valor aplicados nos vrios
pases membros da Unio Europeia. As diferenas existentes a este nvel implicam que, mes-
mo aplicando Standards contabilsticos internacionais, no existe, ao contrrio do que se pro-
cura garantir, uma verdadeira transparncia e comparabilidade por exemplo, entre os relat-
rios financeiros de companhias de diferentes pases.
Na verdade quando referimos Standards estamos a referir-nos aos processos base da avalia-
o, ao propsito declarado desta, competncia do avaliador para executar aquele tipo espe-
cifico de avaliao, s suas responsabilidades enquanto profissional, extenso das diligen-


111
cias e devidas investigaes, clareza na formulao da aceitao de instrues, clareza dos
aspectos relevantes no corpo do relatrio, aceitao das limitaes da prpria avaliao e
declaraes de suposies e pressupostos e por fim explicao do processo de estimao do
valor.
Apresentam-se a seguir algumas imagens relativas aos ndices de Normas relevantes para a
Avaliao.
Basicamente a International Valuation Standards Committee - International Valuation Stan-
dards abrange todas as seguintes organizaes de Normalizao e Standardizao reconheci-
das.
O The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) Blue Book -European
Valuation Standards refere-se ao continente Europeu, o USPAP, diz respeito aos Estados
unidos da Amrica do Norte, existindo ainda organizaes nos pases Asean, Amrica do Sul
e RICS - Appraisal and Valuation Manual or Red Book, na Gr-Bretanha e nos pases de
influencia British.

B.2 - EVS European Valuation Standards
Iremos agora dar relevo ao que de mais importante est vertido na Normalizao Europeia.

No que respeita Europa, os European Valuation Standards 2000 os EVS 2000 esto
organizados em trs seces:
Os Standards, que definem os princpios fundamentais do processo de avaliao
As Notas Explicativas, com a interpretao e aplicao dos princpios
Os Apndices, com aprofundamento dos aspectos interpretativos dos Standards
Quanto ao Objectivo da Avaliao (1.09), eles so:

Bens imobilirios de qualquer natureza
Instalaes e Equipamento
Projectos de Investimento e Negcios
Activos Intangveis

A aplicao dos EVS resguarda o avaliador nos casos em que prevista a obrigatoriedade de
avaliao. (1.10)


112
O seu emprego recomendado tambm nos casos de avaliaes alternativas, uma vez que
confere ao Relatrio coerncia e e transparncia (1.10)
Em qualquer caso, os EVS no se sobrepem regulamentao nacional, antes a complemen-
tam (1.10)
Esto excludas dos EVS as avaliaes fiscais e para transaco forada ou expropriao
(1.11)

Standards da EVS 2000
STANDARD 1: Compliance Issues
STANDARD 2: The Qualified Valuer
STANDARD 3: Conditions of Engagement
STANDARD 4: Valuation Bases
STANDARD 5: Valuations for the purpose of Financial Reporting
STANDARD 6: Valuation for purposes of securing loans and mortgage-backed securi-
ties on properties/real estate
STANDARD 7: Estimates, forecasts and other appraisals
STANDARD 8: Valuations for Investment-Insurance Companies, Property Unit Trust,
and Pension Funds, etc.
STANDARD 9: Valuation Reporting

Notas explicativas
GUIDANCE NOTE 1: Special Factors affecting Value
GUIDANCE NOTE 2: Valuations of Special Properties
GUIDANCE NOTE 3: Valuation of Plant and Machinery
GUIDANCE NOTE 4: Valuations of Assets for Development
GUIDANCE NOTE 5: Valuations of Agricoltural Properties
GUIDANCE NOTE 6: Valuation of Historical Properties
GUIDANCE NOTE 7: Business Valuations
GUIDANCE NOTE 8: Valuations of Intangible Assets
GUIDANCE NOTE 9: Valuations for Real Estate Indices
GUIDANCE NOTE 10: Cross-Border Valuations
GUIDANCE NOTE 11: Valuations for Joint-Ventures and Limited Partnerships
GUIDANCE NOTE 12: Apportionment between Land and Buildings
GUIDANCE NOTE 13: Country-Specific Legislation and Practise

Appendices
APPENDIX 1: Valuation Methodology
APPENDIX 2: Certification
APPENDIX 3: Reviewing Valuations
APPENDIX 4: Ethics
APPENDIX 5: Model Conditions of Engagement and Valuation Check List
APPENDIX 6: European Code of Measuring Practice
APPENDIX 7: Glossary of terms used in valuation and related subjects
APPENDIX 8: List of TEGoVA members
APPENDIX 9: List of Sponsors


113

STANDARD 1: Compliance Issues
Os Standards foram desenvolvidos por forma a criarem condies de conformidade com:
Os Standards Internacionais
As directivas da U.E.
Leis e Normativas Nacionais

STANDARD 2: The Qualified Valuer - S2.13
No Relatrio de avaliao dever sempre constar a qualidade do avaliador (Independente,
Externo, Interno), com a transcrio da figura como no EVS 2000

STANDARD 3: Conditions of Engagement
Indicao inequvoca do mbito da avaliao e das competncias do avaliador
Esclarecimento dos objectivos, datas, objectos bases, e pressupostos de avaliao
(S3.06-S3.07)
Consideraes particulares sobre os seguintes aspectos:
- Avaliao com informao limitada (S3.08-S3.09)
- Avaliao no-conforme com os standards (S3.11)
- Reviso de avaliao (S3.12-S3.13)
- Avaliao sob sub-contratao (S3.15)
Limitaes do fornecimento da avaliao a uma terceira parte (S3.16)

STANDARD 4: Bases of Valuation
Market Value Valor de Mercado
Market Rental Value
o Market Value (91/647/EEC)
Highest and Best Use Value Mxima e Melhor Utilizao
Fair Value Justo Valor
Existing Use Value Valor para o Uso Actual
Value in Use Valor em Uso
Alternative Use Value Valor para Uso Alternativo
Depreciated Replacement Cost Custo de Reposio Depreciado
Mortgage Lending Value Valor Hipotecrio
Enterprise Value Valor da Empresa

STANDARD 9: Valuation Reporting
O Relatrio de Avaliao deve indicar (S9.):
A fonte e natureza da informao relativa a:
Forma de posse e de uso da propriedade
Vnculo legal
Disposies urbansticas que possam afectar o valor
Outros aspectos tcnicos e econmicos

As instrues recebidas, data e propsito da avaliao


114
As bases de avaliao, incluindo as definies apropriadas de valor
Deteno e classificao dos bens
Identificao dos bens, com indicao da localizao, data de vistoria e extenso desta
Regulamentos utilizados na avaliao
Assumpes particulares e limitaes
Equipamentos que faam parte do objecto de avaliao
Qualquer outro elemento relevante para a avaliao

Equity Value Valor da quota ou aco


115

Anexo C
A vistoria

C.1 Introduo
No entendimento de Moreira (1997), (...) a fim de bem desempenhar o seu encargo, o avalia-
dor necessita primordialmente de dados e, para isso, ele forado a realizar uma pesquisa
mais ou menos extensa, conforme a complexidade do problema que tenha em mos.
A palavra dados tem sido definida como aquela espcie de informao organizada para an-
lise ou usada para comparao e base para uma deciso.
Os dados so intrnsecos ou extrnsecos propriedade examinada e tambm so de natureza
geral, especfica ou comparativa.
Dados intrnsecos so aqueles que se referem s caractersticas fsicas da propriedade em
exame, tais como: localizao, dimenses, forma, idade, vida provvel, estado de conservao
e obsolescncia.
Dados extrnsecos so aqueles que se referem s propriedades que servem de comparao
como antecedentes de valor ou a factos gerais que conduzem a economia.
Os dados so de natureza geral quando se relacionam com a poltica, com a economia, com a
legislao ou com as foras sociais que afectam o valor dos imveis.
Os dados so de natureza especfica quando se referem propriedade em exame ou quelas
que lhe servem de comparao, vizinhana, ao bairro, cidade ou ao municpio em que se
situam.
Os dados so de natureza comparativa quando se relacionam com elementos de comparao
entre a propriedade que est a ser avaliada e as demais tomadas como referncia, tais como:
custo de construo, valores de vendas ou de ofertas, hipotecas, arrendamentos e rendas lqui-
das.
Os dados gerais devem ser recolhidos continuamente pelo avaliador e mantidos sistematica-
mente actualizados no se escritrio para pronto uso, quando necessrios.
Esses dados gerais podem ser obtidos em jornais, revistas, livros e nas vrias publicaes,
especialmente de rgos do governo ou de instituies privadas.


116
Os dados especficos so obtidos de documentos, arquivos, ficheiros, plantas, especificaes,
de vrios rgos e especialmente pelo exame do local.
Os dados comparativos podem ser obtidos de jornais, revistas, registos oficiais em cartrios e
de organizaes especializadas conhecidas como bancos de dados.

Na pesquisa de dados o avaliador tem que se valer de vrias fontes de informao cujo nme-
ro pode variar de acordo com a complexidade do problema.
Os dados intrnsecos propriedade sob avaliao so os mais fceis de obter, uma vez que
dependem unicamente de um detalhado e cuidadoso exame e descrio de todas as caracters-
ticas particulares dessa propriedade; assim, na pesquisa desses dados, a fonte de informao
a mesma propriedade que se tem sob exame.
A pesquisa dos dados extrnsecos a mais demorada, tediosa e, por vezes, cara e difcil, exi-
gindo, quase sempre, o auxlio de terceiros.
No nosso meio, a pesquisa desses dados, lamentavelmente incipiente, ainda feita quase que
exclusivamente pelo avaliador, mas em pases, como nos Estados Unidades, h organizaes
profissionais de pesquisas sobre imveis cujo negcio reunir constantemente dados e forne-
c-los rapidamente aos avaliadores quando necessrio; algumas dessas organizaes tm as
suas operaes processadas por computador, tornando possvel a obteno de grande varieda-
de de informaes, cobrindo convenientemente diferentes reas rapidamente e a preos razo-
veis Moreira (1995, p. 323.

C.2 - A Vistoria
A vistoria um exame criterioso do imvel a ser avaliado, tendo em considerao a:
Verificao da localizao
Recolha de informao sobre a vizinhana
Analise das caractersticas fsicas
Topografia
Estado de conservao
Padro construtivo
Outros atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer qualquer influencia no
preo do imvel

Descendo ao detalhe, deveremos deter-nos em:


117

1.1 Caracterizao da zona
Aspectos fsicos condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies
ambientais, ocupao existente e tendncias de alterao a curto mdio prazo
Aspectos ligados infra-estrutura urbana sistemas virio e de recolha do lixo, redes
de abastecimento de gua potvel, energia elctrica, telefone, esgotos, guas pluviais e
gs canalizado;
Equipamento comunitrio e indicao de nveis de actividades existente sistemas
transporte colectivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana,
sade e lazer;
Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, regulamentos para o uso
e a ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes do aproveitamento
Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definidos por planos
directores e pela legislao especifica do parcelamento do solo, confrontando as leis
de zonamento e uso do solo do municpio com a realidade verificada no local

1.2 Caracterizao do terreno do imvel em avaliao
Aspectos fsicos topografia, superfcie, consistncia do solo, forma, localizao
(confrontar as observaes feitas com as constantes da documentao disponvel)
Infra-estrutura urbana
Equipamento comunitrio disponvel
Utilizao actual, legal e econmica

1.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias
Fsicos - construtivas, qualitativas, quantitativas e tecnolgicas (comparar com a
documentao disponvel e verificar possveis alteraes)
Funcionais - arquitectnicos, adequao da edificao em relao aos usos recomen-
dados para a zona ou actividade exercida
Condies de ocupao, tais como eventuais arrendamentos ou cesses a terceiros,
ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado
Ambientais adequao da edificao em relao aos usos r5ecomendveis para a
regio e preservao do meio ambiente

C.3 - Pesquisa de imveis similares
Devem ser recolhidas informaes sobre imveis com o maior nmero possvel de
semelhanas com o objecto de avaliao
O ideal acima de dez imveis, sendo aceitvel um mnimo de cinco
Ideal ser tambm fotografar e/ou identificar os imveis utilizados na pesquisa
A recolha de dados deve ser feita em bases de dados prprias, empresas imobilirias,


118
jornais
Preferencialmente utilizar valores de transaces efectuadas
Em casos em que seja difcil a recolha de dados de imveis similares, deve-se optar
por depoimentos de pessoas idneas da localidade
Identificao e seleco das variveis explicativas do valor anlise dos dados reco-
lhidos para seleccionar as variveis
Mensurao das variveis estabelecer relaes entre os imveis, tendo em vista
quantificar as variveis.

C.4 - Check-list para a prospeco
Do exposto, julga-se interessante, a ttulo de exemplo, a proposta da seguinte Check List para
Prospeco de Mercado de um fogo habitacional, a realizar pelo Perito Avaliador:

a) Localizao e envolvente urbanstica do prdio
b) Infra-estruturas e equipamentos que servem o prdio e as que lhe so exclusivas
c) Descrio do prdio
d) Vetustez
e) Estado d conservao do fogo (excelente, bom, razovel ou mau)
f) Tipologia do fogo
g) rea do fogo (A)
h) Composio do fogo
i) Logradouro do fogo inexistente ou existente (rea)
j) Garagem individual, colectiva ou inexistente
k) Valor de oferta de aquisio (data) (VO)
l) Valor negociado (data) (VN) = x% . VO
m) Valor de transaco (data) (VT)
n) ndice unitrio de venda (IUV) = VN / A
o) Contactos


119

C.5 - VAPRM
No actual cdigo das Expropriaes, segundo (Bezelga e al. 1997) facultado ao proprietrio
e outros interessados a existncia de VAPRM (Vistoria ad perpetuam rei memoriam), que tem
lugar nos termos do art. 19
O auto de Vistoria ad perpetuam rei memoriam (VAPRM) deve ser elaborado de tal modo
que contenha, alm do ttulo identificativo do avaliado, os seguintes pontos:
Data, hora, ttulo do Perito Avaliador e sua identificao profissional, nomeao para
o efeito (no caso de expropriaes, o tribunal, n. e data do ofcio), no caso de expro-
priaes, o Decreto-Lei ao abrigo do qual se procede avaliao, a identificao do
bem expropriado, aluso aos quesitos entregues se existirem (com meno de anexa-
o ao Auto VAPRM, identificao dos representantes da entidade expropriante, dos
expropriados, dos arrendatrios e/ou dos interessados que compareceram ao acto de
vistoria.
Identificao da parcela e do prdio a avaliar ou para o caso de expropriaes, de onde
ser destacado o bem a expropriar (confrontaes ou n. de polcia, concelho, fregue-
sia, inscries matriciais e n. de registo na Conservatria do Registo Comercial, rea
do prdio donde destacada a parcela a expropriar e rea a parcela a expropriar, con-
figurao geral do terreno e seu tipo de aproveitamento (agrcola, habitacional, comer-
cial, industrial, florestal, etc.).
Caracterizao da envolvente urbanstica da parcela a expropriar se fr o caso, das
suas infra estruturas urbansticas existentes e das condicionantes do local.
Tipo de solos (capacidade de uso e formas de explorao), referindo se fr o caso, se
os proprietrios mostraram interesse na expropriao total do prdio.
Construes e outras benfeitorias
Para o caso de expropriaes, as respostas aos quesitos. Deve ser explicitada qualquer
impossibilidade de resposta a um ou mais dos quesitos no caso, por exemplo, de o
assunto estar fora do mbito da avaliao (pode ser apresentado como quesito na altura
prpria: arbitragem)
Consideraes finais, identificando-se o despacho ministerial que declarou a expro-
priao pblica e se de carcter urgente se for o caso.
Anexos (planta parcelar escala de 1:1.000 com a delimitao do bem (expropriado se
for o caso), fotografias, vdeos, quesitos apresentados, outros elementos relevantes)


120

C.6 - Dados gerais
Os dados gerais necessrios para ilustrar uma avaliao podem variar desde informaes his-
tricas, com implicaes internacionais, at informaes locais da vizinhana que, em cada
caso, se relacionam com factores polticos, econmicos e sociais que afectam o valor dos
imveis de alguma forma.

Factores de carcter internacional, como ameaa de guerra, inflao mundial, taxas de juro no
mercado internacional, restries ao uso de combustveis e outros podem influenciar nos valo-
res dos imveis em qualquer parte do mundo e o avaliador dever mant-los em mente, embo-
ra, como se supe que o cliente tambm esteja a par desses factores, no precise de os men-
cionar no seu relatrio.
Iguais consideraes podem ser feitas em relao a factores de carcter nacional, como infla-
o vigente no pas, taxas de juros praticadas pelos bancos, produto interno bruto, rendimento
per capita, taxa de crescimento anual da economia, taxa de desemprego e taxa de crescimento
populacional.
Se o cliente desconhece a cidade ou localidade onde se faz a avaliao, ento o avaliador
dever agregar informaes relativas poltica, economia e condies sociais dessa cidade
que afectem o valor procurado; essas informaes em geral so:
1. tendncia do crescimento populacional;
2. emprego, desemprego e estabilidade da mo-de-obra;
3. estado dos negcios e perspectivas para o futuro;
4. nmero de licenciamentos de construes novas;
5. disponibilidades habitacionais e alugueres vigentes;
6. Regulamentos urbansticos;
7. disponibilidade de estradas e transportes colectivos;
8. clima e riscos geolgicos;
9. impostos municipais vigentes;
10. principais obras pblicas existentes e projectadas.

Os dados sobre a vizinhana podem ser mais detalhados, pois a podem ser encontrados facto-
res econmicos e sociais que tendem a afectar directamente o valor da propriedade sob ava-
liao, quer beneficiando-a, quer prejudicando-a.


121

Em adio s informaes relativas cidade, as seguintes reas de informao devem ser
includas:
1. crescimento populacional na vizinhana imediata;
2. transporte colectivo;
3. situao do trnsito e as suas perspectivas;
4. tendncia de alterao nos PDM, especialmente na envolvente do imvel;
5. infra-estrutura de servios pblicos disponvel;
6. movimento de construes novas e modernizao;
7. tendncias de disponibilidade de habitaes para venda ou aluguer;
8. topografia;
9. tendncias de crescimento do comrcio, shopping centers, escolas, hospitais e
locais de culto;
10. carcter da vizinhana em relao ao nvel social e econmico.

Os dados especficos so informaes que podem ser classificadas em relao a:
- terreno;
- construo;
- renda e despesas.

Os dados necessrios para a avaliao de uma construo incluem:
1. data de construo;
2. dimenses do edifcio;
3. estilo arquitectnico;
4. concepo do projecto, estado do edifcio e extenso da sua depreciao;
5. categoria e qualidade da construo, materiais e acabamentos;
6. instalaes elctricas e hidrulicas, ar condicionado e elevadores;


122
7. posicionamento do edifcio no lote;
8. rea til;
9. plantas de pisos;
10. existncias e custo dos servios pblicos;
11. enquadramento nos regulamentos dos PDM;
12. custos de construo;
13. hipotecas e uso-fruto, se existirem;
14. uso do edifcio acima ou abaixo da capacidade normal ou uso imprprio.

Estas informaes, necessrias na avaliao de propriedades que produzem renda, incluem:
1. renda bruta produzida pelos alugueres ou outra fonte ao longo dos anos e detalhes
dos contratos de arrendamento;
2. vida econmica remanescente;
3. disponibilidade;
4. despesas de manuteno e uso, incluindo iluminao, manuteno, administrao e
seguro ao longo dos anos;
5. reservas para substituies;
6. impostos.


123
Anexo D
A homogeneizao
Como homogeneizao entende-se a converso de todos os valores obtidos na prospeco
efectuada, quer ela diga respeito a vendas, alugueres, preos de matrias ou servios em valo-
res homlogos e por isso comparveis.
Esta homogeneizao de valores obtm-se por meio de coeficientes correctivos, cuja determi-
nao, ou escolha, a base de toda a boa avaliao; esses coeficientes correctivos actuam
sobre as variveis ditas explicativas do valor e por isso explicitam em boa parte o valor de
Mercado, neste caso, do imvel em avaliao.
Imaginemos que dispomos do seguinte quadro de amostras referentes a uma prospeco efec-
tuada em redor de apartamentos de tipologia T2. Consideraram-se variveis discricionrias ou
explicativas de valor: a rea; o nmero de estacionamentos; o estado de conservao; o tipo de
acabamentos; a existncia de ar condicionado ou lareira com recuperador e finalmente a exis-
tncia de varandas.
Designao rea
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserv
Tipo de
Acabament
Aq. Central
Lareira com
Recuperadr
Varandas
Preo

A Avaliar A Avaliar A Avaliar A Avaliar 70 70 70 70 - -- - 75 75 75 75 1 11 1 Novo Novo Novo Novo Excelente Excelente Excelente Excelente No No No No Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim ? ?? ?
A Avaliar A Avaliar A Avaliar A Avaliar 75 75 75 75 - -- - 80 80 80 80 1 11 1 Novo Novo Novo Novo Excelente Excelente Excelente Excelente No No No No Sim Sim Sim Sim No No No No ? ?? ?
A Avaliar A Avaliar A Avaliar A Avaliar 80 80 80 80 - -- - 85 85 85 85 2 22 2 Novo Novo Novo Novo Excelente Excelente Excelente Excelente No No No No Sim Sim Sim Sim No No No No ? ?? ?
Ref A 80 2 Novo Excelente No Sim No 94 000.00
Ref B - Edif. 85 2 Novo Excelente Sim No No 98 000.00
Ref C - Edif. 85 2 Novo Excelente No Sim No 92 500.00
Ref D - Edif. 80 2 Novo Excelente Sim No No 95 000.00
Ref E - Edif. 75 1 Novo Excelente Sim No Sim 92 500.00
Ref F - Edif. 80 1 Novo Excelente Sim No No 89 000.00
Ref G - Edif. 80 1 Novo Excelente Sim No No 90 000.00
Ref H - Edif. 85 2 Novo Excelente Sim No No 100 00.00
Ref I - Edif. 2 75 1 Novo Excelente Sim No Sim 92 000.00
Ref J - Edif. 80 1 Usado Razoveis No Sim No 71 000.00
Ref K - Edif. 80 2 Usado Razoveis Sim No No 78 200.00
Ref L - Edif. 80 2 Usado Bons No Sim No 76 000.00
Ref M - Edif. 80 2 Usado Bons No Sim Sim 90 000.00
Ref N - Edif. 75 1 Usado Bons No Sim Sim 85 000.00


124
Para se encontrarem os factores de diferenciao tero de se encontrar 2 amostras que
sejam em tudo idnticos com excepo de uma nica varivel. Quando esta relao
linear encontrada ento o diferencial do preo pode ser atribudo, em termos relativos
como o factor de diferenciao entre as amostras, constituindo factor de depreciao se
for inferior a 1 ou factor de apreciao ou valorizao se superior unidade.

Diferena de Preo por rea 85m2 para 80m2

Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref B 85 2 Novo Excelente Sim No No 98000.00

Ref D 80 2 Novo Excelente Sim No No 95000.00

Diferena 3 000.00
Factor de Depreciao 0.969
Factor de Apreciao 1.032
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref H 85 2 Novo Excelente Sim No No 100000.00

Ref 80 2 Novo Excelente Sim No No 95000.00

Diferena 5000.00
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref H 85 2 Novo Excelente Sim No No 100000.00

Ref F 80 1 Novo Excelente Sim No No 89 000.00
1.06 1 1 1 1 1 94 393.25
Diferena 5 606.75

Mdia Diferena 4 535.58
Mdia Factor de Depreciao 0.954
Mdia Factor de Apreciao 1.048

Neste primeiro quadro podemos encontrar a determinao do factor apreciativo/depreciativo
quando comparados apartamentos da mesma tipologia com reas de 80 ou 85 m2.


125

Segue-se igual metodologia para a relao entre a posse de 1 ou 2 lugares de estacionamento.

Diferena de Preo por Lugares de Estacionamento

Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref 80 2 Novo Excelente Sim No No 95 000.00


Diferena 6 000.00
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref D 80 2 Novo Excelente Sim No No 95 000.00

Ref G 80 1 Novo Excelente Sim No No 90 000.00

Diferena 5 000.00
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref M 80 2 Usado Bons No Sim Sim 90 000.00

Ref N 80 1 Usado Bons No Sim Sim
85 000.00

Diferena 5 000.00



126

Relaciona-se agora a valorizao majorativa ou minorativa em funo da qualidade
de acabamentos, e da existncia de ar condicionado ou lareira com recuperador.

Diferena de Preo por Estado Conservao Excelente e Bom

Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref E 75 1 Novo Excelente Sim No Sim 92 500.00

Ref N 75 1 Usado Bons No Sim Sim 85 000.00
1.036 88 076.33
Diferena 4 423.67
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo

Ref L 80 2 Usado Bons No Sim No 76 000.00

Diferena 18 000.00
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo


Diferena 5 000.00



127

Diferena de Preo por Lareira c/ Recuperador ou Ar Condicionado

Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo


Diferena 1 000.00
Factor de Apreciao
1.011
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref B 85 2 Novo Excelente Sim No No 98 000.00

Ref C 85 2 Novo Excelente No Sim No 92 500.00

Diferena 5 500.00
Factor de Apreciao
1.059
Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
Ref K 80 2 Usado Razoveis Sim No No 78 200.00

Ref J 80 1 Usado Razoveis No Sim No 71 000.00
1.061 75 302.48
Diferena 2 897.52
Factor de Apreciao
1.038

Mdia Factor de Apreciao
1.036


128

Por fim ter de se homogeneizar todos os valores de custo obtidos com as mais valias e menos
valias das suas variveis explicaticativas de preo a fim de determinar o valor do imvel a
avaliar.

Homogeneizao Efectuada para Apartamentos T2 com 2 Lugares de
Estacionamento

Designao Area
Estacio-
namen-
tos
Estado de
Conserva
Tipo de
Acabament
Ar Condi-
cion
Lareira com
Recuperad
Varandas Preo
A Avaliar
80 2 Novo Excelente Sim No No ?
Ref A 80 2 Novo Excenlente No Sim No 94 000.00
1 1 1 1 1.036 1 1 97 402.05
Ref B 85 2 Novo Excelente Sim No No 98 000.00
0.954 1 1 1 1 1 1 93 535.13
Ref C 85 2 Novo Excelente No Sim No 92 500.00
0.954 1 1 1 1.036 1 1 91 480.95
1 1 1 1 1 1 1 95 000.00
Ref E 75 1 Novo Excelente Sim No Sim 92 500.00
1.048 1.061 1 1 1 1 0.891 91 639.11
1 1.061 1 1 1 1 1 94 393.25
Ref G 80 1 Novo Excelente Sim No No 90 000.00
1 1.061 1 1 1 1 1 95 453.84
Ref H 85 2 Novo Excelente Sim No No 100 000.00
0.954 1 1 1 1 1 1 95 444.01
Ref I 75 1 Novo Excelente Sim No Sim 92 000.00
1.048 1.061 1 1 1 1 0.891 91 143.76
Ref J 75 1 Usado Razoveis No Sim No 71 000.00
1.048 1.061 1 1.223 1.036 1 1 100 028.30
Ref K 80 2 Usado Razoveis Sim No No 78 200.00
1 1 1 1.223 1 1 1 95 669.38
Ref L 80 2 Usado Bons No Sim No 76 000.00
1 1 1 1.114 1.036 1 1 87 744.52
1 1 1 1.114 1.036 1 0.891 92 625.37
Ref N 75 1 Usado Bons No Sim Sim 85 000.00
1.048 1.061 1 1.114 1.036 1 0.891 97 221.98
Valor Mdio da Homogeneiza-
o 94 198.6
Concluda a Homogeneizao encontramos um valor mdio de 94 198,6 . Vamos optar pela fixao do
valor em 94.500,00, por nos parecer a melhor ponderao para o melhor ajustamento ao tipo de apar-
tamento em apreo.


129

Anexo E
O Relatrio de Avaliao

E.1 - Introduo
Os relatrios de Avaliao no tm um padro nico. No entanto a sua estrutura deve seguir
determinados padres, para que nele constem todos os elementos essenciais sua interpreta-
o e compreenso.
O Relatrio constitui a parte final e visvel do processo de avaliao. Como tal, ser pela sua
qualidade que muitas vezes um avaliador ser classificado. Umas pequenas regras para a ela-
borao de um relatrio sero:
1. O relatrio deve conter apenas a informao pertinente para a avaliao em causa;
2. O relatrio deve conter todas as informaes necessrias para justificar a estimativa de
valor;
3. O relatrio deve ser legvel para o cliente, quer se trate de um profissional ligado ao imobi-
lirio, quer se trate de algum a ele completamente alheio
E.2 - Elementos do relatrio de avaliao
Para tal o relatrio de avaliao deve conter os seguintes elementos:
1. Propsito da avaliao identificao da razo da avaliao. O propsito essencial
para o avaliador, dado que ser a partir dele que se desenvolver todo o processo de avaliao
2. Tipo de valor estimado, com definio desse valor
3. Data da avaliao
4. Descrio do imvel o relatrio deve conter uma identificao completa do imvel a
avaliar. Tal descrio inclui no s a sua localizao mas tambm as caractersticas fsicas do
imvel, situao legal, tipo de ocupao prevista ou actual, condicionantes legais ao uso da
propriedade e outros dados considerados relevantes.


130
5. Consideraes gerais da Avaliao
Quais os factores que influenciam a avaliao (localizao, reas, acessos, dimenses, fun-
cionalidade, etc.,)
Em que elementos nos basemos para determinar as reas (plantas, cadernetas prediais,
etc.)
Pressupostos de avaliao caso existam condicionantes especificas relativamente ao im-
vel, quais os pressupostos que presidiram avaliao
6. Prospeco do mercado - Concluses da prospeco de mercado efectuada, com refe-
rncia, no s ao tipo de oferta e de procura, como tambm ao mercado, em geral, na zona,
devendo ser includos os exemplos significativos.
7. Critrios de Avaliao descrio dos critrios de avaliao utilizados
8. Avaliao - Descrio da avaliao, com referncia aos valores unitrios de ven-
da/renda; s taxas de rentabilidade e actualizao consideradas; quais as reas utilizadas; a
determinao das taxas camarrias; descrio do fluxo de vendas; etc..
9. Valor Final Apresentao do resultado final da avaliao

E.3 - Estrutura tipo
Basicamente a estrutura tipo de um relatrio de avaliao, poder obedecer seguinte confi-
gurao:
Capa

Corpo do Relatrio

1 - Apresentao do Imvel a avaliar
Breve indicao do imvel a avaliar, referindo-se a localizao e o proprietrio ou o nome do Cliente.

2 - Objecto do Estudo de Avaliao
2.1 - Referncia ao imvel
2.2 - mbito da avaliao
Descrio das premissas da avaliao, reflectindo-se nos valores a determinar


131
2.3 - Descrio do imvel
2.3.1 - Localizao e enquadramento
2.3.2 - Descrio especfico do imvel, incluindo materiais de construo,
reas, factores diversos e importantes para a anlise do imvel.

3 - Consideraes Gerais da Avaliao
3.1 - Quais os factores que influenciam a avaliao (localizao, reas, acessos,
dimenses, funcionalidade, etc.)
3.2 - Em que elementos nos basemos para determinar as reas (plantas, cadernetas
prediais, etc.)
3.3 - Pressupostos de avaliao.
Caso existam condicionantes especficas relativamente ao imvel, quais os pressupostos que
presidiram avaliao (p.ex. - que o projecto seria aprovado pela Cmara Municipal; no caso
de imveis arrendados e para a determinao do Valor Livre e Disponvel, que os inquilinos
sairiam sem quaisquer indemnizao; etc.)

4 - Prospeco de Mercado
Concluses da prospeco de mercado efectuada, com referncia, no s ao tipo de oferta e de
procura, como tambm ao mercado, em geral, na zona.
Tero que ser mencionados os exemplos, tal como:
"Apartamento T3, com 120 m2 Abi, vendeu-se recentemente por 20.000 cts, na Alameda
das Linhas de Torres. Tinha cerca de 20 anos, necessitando de algumas obras de beneficia-
o - (167 c/m2 Abi)".

5 - Critrios de Avaliao
Descrio dos critrios de avaliao utilizados.

6 - Avaliao
Descrio da avaliao, com referncia aos valores unitrios de venda/renda; s taxas de ren-
tabilidade e actualizao consideradas; quais as reas utilizadas; a determinao das taxas
camarrias; descrio do fluxo de vendas; etc..

7 - Valor Final
Apresentao do resultado final de avaliao.
Exemplo:
De acordo com as condicionantes descritas no ponto 3, de acordo com os Critrios de ava-
liao mencionados e com o quadro de avaliao, somos da opinio que o Valor do Im-
vel, data de xxxx de 200x, ser de:
XXX:XXX:XXX.0
Data da avaliao
Assinatura do Tcnico Avaliador

Quadros de Avaliao
Quadro de Avaliao, com todos os itens necessrios.

Material Grfico e Fotogrfico
Planta de Localizao e fotografias do imvel.


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E.4 - Exemplo de relatrio
Apresenta-se agora, como exemplo, uma estrutura tipo deste documento:
RELATRIO DE AVALIAO
1- Apresentao do imvel a Avaliar
Pretende-se a avaliao de um prdio urbano, composto por uma moradia de cave e rs do
cho, sito em ..................... , freguesia de .................... concelho de ........................
2- Objecto do estudo de avaliao
2.1- Referncia ao imvel
O imvel a avaliar consiste num prdio urbano, inscrito na matriz predial urbana de ......... sob
o artigo ........ o qual confronta a Norte com ............ a Sul e poente caminho e a Nascente com
.......................

2.2- mbito da avaliao
A presente avaliao feita a pedido do cliente, .................... na qualidade de proprietrio do
imvel em epgrafe. Parte-se assim do pressuposto de que o prdio urbano existente esteja
devidamente legalizado.
O objectivo desta avaliao assim, o de saber qual o presumvel valor de comercializao
do imvel.

2.3- Descrio do imvel
2.3.1- Localizao e Enquadramento
O imvel situa-se em .................. numa zona habitacional, nomeadamente de moradias unifa-
miliares, inseridas dentro de uma rea com alguma densidade populacional. O prdio urbano
est localizado praticamente no sop da serra, usufruindo de uma vista desafugada. A moradia
tem uma exposio solar favorvel.
As condies de acessibilidade so satisfatrias visto existirem acessos rpidos para ....
............( pela A1 ou IC ..). Em relao ao estacionamento, revela-se extremamente facilitado
face reduzida circulao de trfego na envolvente. Quanto acessibilidade por transportes
pblicos, esta demonstra-se favorvel, visto estar relativamente perto da estao da CP de
....... e ter a passagem de trasportes colectivos com frequncia para diversos destinos.

2.3.2- Descrio especfica do imvel
Trata-se de uma moradia de dois pisos, de construo tradicional, composta por 3 quartos, 2
instalaes sanitrias, hall, cozinha, sala de refeies, sala de estar, uma dependncia, uma
casa de apoio e dois alpendres.


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O imvel encontra-se em bom estado de conservao, possuindo estrutura em alvenaria, pare-
des rebocadas e pintadas e caixilharias em alumnio.

2.3.3- Descrio das reas do imvel
rea bruta de construo moradia -155 m2 ;
rea bruta de construo dependncia - 14 m2
rea bruta de construo casa de apoio - 33 m2
rea bruta de construo de alpendres - 24 m2
rea do terreno - 269 m2

3- Consideraes gerais da avaliao
A presente avaliao influenciada por factores como o estado actual do mercado imobilirio,
o qual aps uma fase de estagnao comea a apresentar ligeiros sinais de retoma, consequn-
cias tambm da recente diminuio das taxas de juro.
Outros factores importantes para a realizao da avaliao so a localizao, as reas, o estado
do imvel, a qualidade dos materiais, a idade, as acessibilidades, a disposio solar e o enqua-
dramento da envolvente.

4- Prospeco de mercado
A prospeco de mercado foi feita com recurso a um estudo de mercado efectuado no local e
por mediadoras imobilirias, influentes no mercado de habitao.
Assim, recolheram-se os seguintes dados para comercializao (Referentes a imveis simila-
res - lotes para construo com projecto):

rea

Valor Venda
(unit/m2)

Valor Venda
(unit/m2)

A

Lote para construo

438,0

115 000

262.56

B

Lote para construo

534,0

140 000

262.17

C

Lote para construo

465,0

120 000

258.06

D

Lote para construo

432,0

110 000

254.63

Aps esta anlise de mercado, poderemos retirar um valor mdio de comercializao de 259
/ m2. Poderemos ter este mesmo valor como referncia, visto esta zona ser muito procurada
e a oferta reduzida, o que faz subir os valores referenciados.

5- Critrio de avaliao
O critrio adoptado para a realizao desta avaliao o mtodo do custo, isto , avaliar o
imvel atravs dos materiais existentes (em relao aos custos da moradia), analisando o cus-


134
to do terreno, bem como as benfeitorias executadas e a respectiva margem do promotor imo-
bilirio.
Em relao ao terreno a avaliao feita pelo mtodo comparativo, isto , comparar o imvel
a avaliar com imveis similares.

6- Valor final
De acordo com as condicionantes descritas no ponto 3, de acordo com os critrios de avalia-
o mencionados e com o quadro de avaliao, sou da opinio que o valor de comercializao
do imvel, data de Janeiro 2006, ser de:
VALOR GLOBAL DO IMVEL 283.800 EUROS
Observaes:
O valor indicado pressupe o imvel livre de quaisquer nus ou encargos e devidamente lega-
lizada.
A presente avaliao tem por base a documentao e informao fornecidas pelo cliente, que
considero como correctas e idneas.
Anexos
Mapa de custos;
Planta de localizao;
Planta do imvel;
Documentos referentes ao imvel;
Fotografias;
Cartas do Plano Director Municipal (PDM);
Outra documentao considerada relevante.

E.5 Relatrio tipo CMVM
O Regulamento 08/2002 da CMVM definiu regras, entre outras, relativamente a Avaliao de
Imveis e Peritos avaliadores (Capitulo IV, Seces I e II). Estas regras delimitam o objectivo
da avaliao e os mtodos a serem seguidas pelos peritos avaliadores.


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Nomeadamente na Seco, intitulado Mtodos e relatrios de avaliao, no Art 15., relativo
ao Objectivo da avaliao, A avaliao de um imvel deve ser efectuada com o intuito de
fornecer entidade gestora e aos participantes informao objectiva e rigorosa relativamente
ao melhor preo que poderia ser obtido, caso o imvel fosse alienado no momento da avalia-
o, em condies normais de mercado.
No Artigo 16. - Mtodos de avaliao, transcreve-se
1 - Os peritos avaliadores devem utilizar pelo menos dois dos seguintes mtodos de avalia-
o:
a) Mtodo comparativo;
b) Mtodo do rendimento;
c) Mtodo do custo.
2 Sempre que circunstncias especiais no permitam a determinao adequada do valor do
imvel, o perito avaliador deve fundamentar, no relatrio de avaliao, as razes que o leva-
ram a excluir os mtodos mencionados no nmero anterior, assim como aquelas que justifica-
ram sua opo por outro mtodo de avaliao.
3 - Sem prejuzo do disposto no nmero anterior o perito avaliador deve apresentar no relat-
rio de avaliao o valor do imvel que resultaria se os mtodos previstos no n. 1 tivessem
sido adoptados

Sempre que existam Reservas, o procedimento dever ser:
1 - Sempre que informaes ou elementos relevantes que possam influenciar a determinao
do valor do imvel lhe estejam inacessveis ou lhe no tenham sido disponibilizados, o perito
avaliador deve evidenciar no relatrio de avaliao as limitaes do valor final proposto.
2 - Sem prejuzo do disposto no nmero anterior, caso o valor resultante da aplicao dos
mtodos previstos no n. 1 do artigo anterior apresente divergncias significativas face aquele
que resulte da aplicao de indicadores ou ndices disponveis para o mercado imobilirio,
deve o perito avaliador pronunciar-se sobre as razes das mesmas.


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No que respeita ao Relatrio de avaliao:
1 -Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, os relatrios de avaliao devem ser elabo-
rados com respeito plos requisitos de contedo e de estrutura constantes do anexo III.
2 - A CMVM pode reconhecer o relatrio de avaliao elaborado por perito estrangeiro que
esteja sujeito a controlo de qualificao no Estado de origem.
3 - Devem ser enviados CMVM, pelas entidades gestoras, os relatrios de avaliao que,
relativamente a um mesmo imvel e momento de avaliao, apresentem valores que divirjam
entre si, tendo por referncia a mais baixa das avaliaes, mais do que 20%.
4 Devem ser enviados CMVM, plos peritos avaliadores, os relatrios de avaliao que
contenham reservas.

1 - ELEMENTOS DE IDENTIFICAO
a) a identificao do perito avaliador e, caso este seja uma sociedade, do ou dos peritos inter-
venientes na avaliao, indicando-se, em ambos os casos, o correspondente nmero de registo
junto da CMVM ou de entidade por esta reconhecida;
b) a identificao completa e rigorosa do imvel objecto da avaliao;
c) Identificao do fundo e da entidade gestora;
d) as datas a que se reportam a presente e ltima avaliao realizada ao imvel.

2 - ELEMENTOS DE AVALIAO
a) descrio pormenorizada das caractersticas do imvel, designadamente quanto sua loca-
lizao, estado de conservao, tipo de construo e fim a que se destina;
b) anlise da envolvente de mercado do imvel, designadamente em termos de insero geo-
grfica e da existncia de infra-estruturas circundantes que possam influenciar significativa-
mente o seu valor;


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c) descrio das diligncias efectuadas, de estudos e dados sectoriais utilizados e
de outras informaes relevantes para a determinao do valor do imvel;

d) fundamentao da escolha dos mtodos de avaliao e descrio pormenorizada da sua
aplicao;
e) o valor da renda data da avaliao, se o imvel se encontrar arrendado/ ou, caso contrrio,
uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar;
f) estimativa dos encargos de conservao, manuteno e outros encargos indispensveis
adequada explorao econmica do imvel;
g) justificao da utilizao de taxas de actualizao, remunerao, capitalizao, depreciao
e outros parmetros predeterminados pelo avaliador;
h) indicao concreta de eventuais transaces ou propostas efectivas de aquisio utilizadas
na avaliao, relativas a imveis com idnticas caractersticas;
i) indicao clara do valor final proposto para o imvel, independentemente de, em conse-
quncia da utilizao de vrios mtodos de avaliao, serem ensaiados diversos valores poss-
veis para o imvel.
3 - ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAO
a) indicao de eventuais reservas ao valor proposto para o imvel;
b) declarao do perito avaliador em como efectuou a avaliao de acordo com as exigncias
do presente regulamento;
c) indicao da aplice de seguro obrigatrio de responsabilidade civil, bem como da respec-
tiva companhia de seguros e validade do seguro;
d) identificao das sociedades que se encontrem em relao de domnio ou de grupo com a
entidade gestora, com as quais o perito avaliador mantenha uma relao de trabalho subordi-
nado.
e) Indicao da percentagem de unidades de participao detidas, relativamente ao fundo em
que se integra o imvel objecto de avaliao.


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O formato dos Relatrios de Avaliao dever ser elaborados em conformidade com o mode-
lo referido no Anexo III, que a segui se ilustra:


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Anexo F
Avaliaes Fiscais
Este Manual de Avaliao de Prdios Urbanos relativa Tributao do Patrimnio que se apre-
senta, corresponde 3 verso, editada pela DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES
da DIRECO GERAL DOS IMPOSTOS, em Junho de 2007,

Avaliao de prdios urbanos
A iniciativa da primeira avaliao fiscal de um prdio urbano cabe ao Chefe de Finanas, com
base na declarao Mod. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num servio de Finan-
as qual devem juntar documentos / elementos necessrios para a eficaz avaliao, desta-
cando-se:
- Plantas de arquitectura das construes correspondentes s telas finais da fraco ou prdio
aprovadas pela Cmara Municipal [ou, no caso de construes no licenciadas, ou no exis-
tindo plantas na cmara municipal, plantas da responsabilidade do contribuinte, escala 1/50,
1/100 ou 1/200 cotadas se possvel];
- Planta das dependncias [garagens, parqueamentos, arrecadaes, etc.] com dados que per-
mitam determinar as reas brutas dependentes;
- Plantas do edifcio, caso existam terrenos adjacentes implantao;
- Escritura de constituio de propriedade horizontal.
- Para o caso dos terrenos para construo: fotocpia do alvar de loteamento ou, no existin-
do loteamento, fotocpia do alvar de licena de construo, projecto aprovado ou documento
comprovativo da viabilidade construtiva.

1. Conceito de prdio
[vide artigos 1 a 7 do CIMI]
Na metodologia de avaliao do patrimnio imobilirio com o objectivo tributrio, a definio
de prdio e a sua tipificao constituem conceitos fundamentais: Primeiro, pela razo bvia,
de serem os objectos da avaliao, segundo, por existirem outras definies, designadamente
no mbito do planeamento e ordenamento territorial e que no se enquadram, exactamente, na
terminologia fiscal.
Assim, de acordo com o art. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (adiante
designado por CIMI) um prdio ... toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, planta-
es, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter


140
de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, e
em circunstncias normais, tenha valor econmico, bem como as guas, plantaes, edifcios
ou construes nas circunstncias anteriores, dotados de autonomia econmica em relao ao
terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fraco de territrio que cons-
titua parte integrante de um patrimnio diverso ou no tenha natureza patrimonial.
Ainda nos termos do mesmo artigo, este esclarece:
...Os edifcios ou construes, ainda que mveis por natureza, so havidos como tendo
carcter de permanncia quando afectos a fins no transitrios...
Quanto ao carcter de permanncia, este considerado quando:
...os edifcios ou construes estiverem assentes no mesmo local por um perodo superior a
um ano.
Finalmente, e para efeitos de aplicao do IMI:
...cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, havida como constituindo
um prdio.
Em definitivo, para que determinada realidade territorial seja considerada como prdio tem de
reunir os seguintes atributos:
[a] o atributo fsico, ser uma fraco do territrio;
[b] - o atributo jurdico, que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva ;
[c] o atributo econmico, que em circunstncias normais, tenha valor econmico.
Atento conjugao destes trs atributos, repare-se nos Baldios que, por no fazerem parte do
patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, no possuem o atributo jurdico, logo, no
so considerados prdios.

1.1. Classificao de prdios
Para efeitos tributrios, os prdios so classificados em:
1. Prdios rsticos [vide a propsito a sua definio no artigo 3 do CIMI];
2. Prdios urbanos [vide a propsito a sua definio no artigo 4 do CIMI];
3. Prdios Mistos [vide a propsito a sua definio no artigo 5 do CIMI].
Os prdios urbanos [vide a propsito o artigo 6 do CIMI] dividem-se em:
(a) Habitacionais;
(b) Comerciais, industriais ou para servios;
(c) Terrenos para construo;
[Terrenos com licena de construo ou com autorizao de operao de loteamento ou como tal declarado
no ttulo aquisitivo]


141
(d) Outros
[Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano
1
para os quais: a) - as entidades competentes vedem
qualquer licena ou autorizao de operao de loteamento ou de construo; b) - edifcios e construes
licenciados ou, na falta de licena, que tenham como destino normal outros fins que no a Habitao,
Comrcio, Industria ou Servios.]
1
A propsito, transcreve-se o ponto4 do art. 3 do CIMI: ...consideram-se aglomerados urbanos, alm
dos situados dentro de permetros legalmente fixados, os ncleos com um mnimo de 10 fogos servidos por
arruamentos de utilizao pblica, sendo o seu permetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo
dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da ltima edificao, no sentido dos arruamentos.

Sendo a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios o objectivo da avaliao
para fins fiscais, a tabela I relaciona para os prdios urbanos e mistos o modo de aplicao das
regras de avaliao com vista obteno daquele valor, em concordncia com o estabelecido
no artigo 7 do CIMI.

Vistoria
Antes de se abordar o mtodo de avaliao importa considerar a questo da vistoria prvia
referida no art. 14 do CIMI, para salientar que, apesar desta no ter carcter de obrigatorie-
dade, no desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer, com rigor, o prdio em ava-
liao.


142
2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados [Vt]
[ vide artigo 38 do CIMI ]
A determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos, para os vrios tipos de
afectao (habitao, comrcio, indstria e servios), resulta da aplicao da seguinte equao
geral:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Sendo:
Vt Valor patrimonial tributrio
Vc Valor base dos prdios edificados
A rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao
Ca Coeficiente de afectao
Cl Coeficiente de localizao
Cq Coeficiente de qualidade e conforto
Cv Coeficiente de vetustez

NOTAS: 1- Na avaliao de edificaes construdas temporria e precariamente em terrenos pblicos
[camarrios e outros], semelhana do que acontece com a avaliao de prdios construdos em direi-
to de superfcie, so observadas as regras previstas nos artigos 38 a 46 do CIMI
2 - O valor patrimonial tributrio apurado arredondado para a dezena de euros imediatamente supe-
rior;

2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados [Vc]
O valor base dos prdios edificados [Vc] corresponde ao valor mdio de construo por m
2

adicionado do valor do m2 do terreno de implantao, fixado em 25% daquele valor.

2.1.1. Determinao do valor mdio de construo
O valor mdio de construo por metro quadrado proposto anualmente, at 31 de Outubro,
para vigorar no ano seguinte, pela Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos
[CNAPU], sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanas.
O valor mdio de construo determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos
directos e indirectos suportados na construo do edifcio, tais como os relativos a materiais,
mo-de-obra, equipamentos, administrao, energia, comunicaes e outros consumveis.
2


143
2
Para o ano de 2007 o custo mdio de construo por metro quadrado foi fixado em 492 (vid Portaria n 33-
C/2006 de 29 de Dezembro de 2006 do Ministro de Estado e das Finanas), o que conduz a que o valor base dos
prdios edificados [Vc] seja de 615
Os valores atribudos para os anos anteriores so os da tabela seguinte:

2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edifcio ou da fraco) mais a rea
excedente da implantao [A]
[vide artigo 40 do CIMI]
A determinao da rea bruta de construo e rea excedente rea de implantao, resulta
da expresso seguinte:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
em que:
Aa - representa a rea bruta privativa
a superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores
do edifcio ou da fraco, incluindo varandas privativas fechadas, caves e stos privativos com utilizao
idntica do edifcio ou da fraco.
Aplica-se o coeficiente 1.00.

Ab - representa as reas brutas dependentes
So as reas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que
situadas no exterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que
se destina o edifcio ou fraco considerando-se, para esse efeito, locais acessrios as garagens os par-
queamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis e as varandas,
desde que no integrados em Aa, e outros locais privativos de funo distinta das anteriores.
Aplica-se o coeficiente 0.30

Caj Coeficiente de ajustamento de reas


144
Coeficiente aplicado ao somatrio das reas brutas privativa e dependente ponderada, varivel em funo
de escales de rea para as afectaes: Habitao, Comrcio, Servios, Indstria e Estacionamento Cober-
to, individual ou colectivo, fechado ou aberto.

Ac - representa a rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao
A rea do terreno livre do edifcio ou da fraco ou a sua quotaparte resulta da diferena entre a rea total do
terreno e a rea de implantao da construo ou construes. Integra jardins, parques, campos de jogos, pisci-
nas, quintais e outros logradouros.
Aplica-se o coeficiente 0.025, para o valor at ao limite de duas vezes a rea de implantao [Ac];

Ad - representa a rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de
implantao
_ Aplica-se o coeficiente 0.005, para a rea excedente ao limite de duas vezes a rea de implantao [Ad].

2.2.1. Coeficiente de ajustamento de reas [Caj] Tabelas e Frmula
Na aplicao do Caj seguem-se, para as diferentes afectaes, os seguintes escales de rea:

Habitao [exemplo]
Se Aa+0,3Ab <=100 m2 (Aa+0,3Ab) x 1,0
Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2 100 x 1,0+0,90 x (Aa+0,3Ab-100)
Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2 100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa+0,3Ab-160)
Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (220-160)+0,80 x (Aa+0,3Ab-220)

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A DETERMINAO DE REAS [A]:
I - No quadro abaixo, procura-se identificar algumas situaes que, frequentemente, colocam
dvidas quanto sua forma de determinao:


145

I.1 - Em prdios em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis
de utilizao independente, no se consideram as reas comuns, por se tratar de reas equiva-
lentes s reas comuns dos prdios em regime de propriedade horizontal patamares, escadas,
elevadores.
No caso de existirem escadas exteriores, estas tm o mesmo tratamento dado s escadas inte-
riores, devendo a sua rea ser, somente, considerada na rea de implantao do edifcio.
[Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]

I.2 - Quanto aos terraos [superfcies pavimentadas totalmente descobertas sobre um
edifcio coberturas, ou ao nvel de um andar, geralmente a tardoz, que, embora sendo de uso
exclusivo de uma ou mais fraces ou andares so parte estruturante e comum] no entram no
clculo de A, por no se enquadrarem no esprito do Art. 40 do CIMI .
Constituem excepo os terraos em edifcios com varandas: nestes casos, se um ou mais
andares tem terrao, estes entram no clculo de Ab com rea equivalente das varandas, por
aplicao dos critrios seguintes:
[a] Se a fraco ou andar com terrao tiver a devida correspondncia, em termos de
tipologia, com um andar ou fraco com varanda(s), atribui-se ao terrao uma rea igual
da(s) varanda(s), no podendo exceder a rea total do terrao;
[b] Se no existir correspondncia, em termos de tipologia, atribui-se ao terrao a rea
da maior varanda do edifcio, no podendo exceder a rea total do terrao.


146
I.3 - As reas de circulao em centro comercial em propriedade total sem partes so
enquadradas nas reas brutas dependentes com excepo das reas afectas a restaurao ocu-
padas com as cadeiras e mesas que so enquadradas na rea bruta privativa.

II - Em prdios com garagens colectivas, no clculo da rea bruta dependente [Ab], no
entram os corredores de circulao, mas apenas os lugares de parqueamento.

III - Em prdios com piscinas cobertas e fechadas, ginsios, saunas, sala de condomnio, sala
polivalente e afins estas entram para o clculo da rea bruta dependente [Ab], sendo conside-
rada em funo da permilagem de cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizon-
tal, ou, considerando uma distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises sus-
ceptveis de utilizao independente, no regime de propriedade total.

IV - Em prdios com cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores ao edifcio principal, adop-
tam-se os seguintes critrios [Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]:
[a] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores forem as nicas existentes no pr-
dio, a rea destas deve integrar a rea bruta privativa (Aa);
[b] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores coexistem, cumulativamente, com
as existentes no edifcio principal, a rea daquelas deve integrar a rea bruta dependente
(Ab).

2.3. Aplicao do coeficiente de afectao [Ca]
Em funo do tipo de utilizao de determinado prdio edificado, assim se aplica o respectivo
coeficiente de afectao, de acordo com a tabela II abaixo.


147

3
Sendo do senso comum que a afectao de um imvel influencia o seu valor, em condies normais de merca-
do e de acordo com a casustica observada, o valor dos imveis destinados ao comrcio , em regra, superior ao
dos destinados a habitao, ocupando os destinados a servios um valor intermdio.
4
De acordo com o Ofcio circulado n. 40 078/2005, de 25 de Maio, aquando da entrega da declarao mod. 1 do
IMI, dever o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declarao corresponde a habitao social
sujeita a regimes legais de custos controlados;
Na transmisso de fraces em prdios de habitao social, estas no perdem a sua natureza de habitao social
[Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05].
5
Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4
6
7

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A APLICAO DO COEFICIENTE DE AFECTAO:
I. Prdio com licena que prev mais do que uma utilizao sem diferenciar a fraco, andar
ou parte do prdio susceptvel de utilizao independente:
[a] Se o prdio no se encontra ocupado, deve considerar-se a afectao declarada pelo
contribuinte de entre as afectaes previstas na licena de utilizao;
[b] Se o prdio estiver ocupado, deve considerar-se a afectao correspondente utili-
zao efectiva, desde que esteja considerada na licena de utilizao;

II. Prdio sem licena de utilizao:
Quando o prdio no possui licena de utilizao considera-se a afectao correspondente ao
destino normal e no ao destino concreto.


148
III. Prdio no licenciado, em condies muito deficientes de habitabilidade:
O coeficiente de afectao 0,45, apenas se aplica a edificaes para habitao. Porm, para se
poder considerar esta afectao necessrio que se verifiquem cumulativamente as duas
condies no licenciados [sem licena de construo] e apresentar condies muito defi-
cientes de habitabilidade (ex: barracas, casas abarracadas, ou habitaes com telhados com
infiltraes, paredes com escorrncia de guas e/ou bolores, buracos nas paredes e pavimen-
tos, etc.).

IV. Exemplos de afectao:
[a] Oficinas (ex. mecnica auto, de restauro de mobilirio, de reparaes elctricas), hotis,
restaurantes, bares, discotecas: Servios;
[b] Oficinas (ex. marcenaria, metalo mecnica, olaria): Indstria;
[c] Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utili-
zao (comrcio, servios, armazns se constituem reas economicamente independentes,
etc.);
[d] Quiosques: Comrcio ou servios, de acordo com a utilizao dominante;
[e] Estabelecimentos onde a actividade principal o ensino ( ex. creches, escolas de ensino
bsico e secundrio, institutos politcnicos, universidades): Servios;
[f] Estabelecimentos onde se prestam actos clnicos e cuidados de sade (ex. Centros de
enfermagem, casa de repouso e lares, clnicas, hospitais): Servios;
[g] Clubes de caa e pesca: Servios;
[h] Avirios e suiniculturas: Indstria;
[i] Superfcies comerciais ou de servios instalados em construes no tradicionais (aligei-
radas e de menor custo): Comrcio e Servios em construo tipo industrial
[j] Unidades fabris com partes destinadas a escritrio, posto mdico, refeitrio, etc.: A nor-
ma a avaliao ser sempre baseado no licenciamento. Se apenas existe uma licena para a
unidade fabril, aplicam-se as regras de avaliao da parte principal, de acordo com a alnea a),
do n. 2 , do art. 7 do CIMI; Se existirem licenas diferenciadas, est-se perante a existncia
de partes susceptveis de utilizao independente, devendo a avaliao respeitar essa diferen-
ciao, assim, aquando do preenchimento do modelo 1. IMI, o seu anexo II, dever discrimi-
nar essas partes
[Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]


149

2.4. Aplicao do coeficiente de localizao [Cl]
[ vide artigos 42 e 62 do CIMI]
O coeficiente de localizao varia entre 0,4 e 2,0 podendo ser reduzido para 0,35 em situaes
de habitao dispersa, frequente no meio rural, e ser elevado at 3,0 em zonas de elevado
valor de mercado imobilirio.
De acordo com o n 3 do art. 42 do CIMI, a fixao do Cl deve considerar o seguinte quadro
de referncia:
a) Acessibilidades; _ Qualidade e diversidade de vias rodovirias, ferrovirias, fluviais e martimas.
b) Proximidade de equipamentos sociais; _ Estabelecimentos de ensino, servios pblicos,
comrcio.
c) Servios de transportes pblicos;
d) Localizao em zonas de elevado valor de mercado imobilirio.

Compete aos peritos avaliadores a definio de zonas homogneas (designadas por reas pri-
ce na terminologia anglo saxnica), onde se verifica, para determinada afectao, preos
unitrios idnticos de imveis semelhantes (por verificao dos valores correntes de merca-
do), aplicando-se a estes o mesmo coeficiente de localizao [Cl].
Para a sua efectivao, j em 2004, a DGCI em colaborao com a DGITA desenvolveu, para
a rede nacional de peritos avaliadores responsveis pela execuo do zonamento, uma aplica-
o informtica baseada na web - SIGIMI
8
, que permitiu de modo clere e homogneo, obter
o zonamento para todos os municpios, em formato digital, tendo como cartografia base a
disponibilizada pelo INE, a partir do seu servio de mapas.
Com a nova aplicao de gesto do zonamento a unidade espacial mnima de trabalho deixa
de ser a subseco estatstica, sendo possvel ao perito desenhar os limites das zonas, sem
obedecer aos limites dessas subseces, utilizando ferramentas cad que permitem tambm
eliminar as excepes que so convertidas em zonas com representao espacial.
8
SIGIMI Sistema de Informao Geogrfica do Imposto Municipal sobre Imveis, principalmente, com fun-
cionalidades de visualizao e de edio de Sistema de Informao Geogrfica.


150

2.5. Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto [Cq]
[ vide artigos 43 e 62 do CIMI]
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) aplicado ao valor base do prdio edificado,
podendo ser majorado at 1,7 e minorado at 0,5, e obtm-se:
_ adicionando unidade os coeficientes majorativos;
_ subtraindo unidade os coeficientes minorativos.
As tabelas III e III.1 evidenciam o gradiente de valores possveis:


151

Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e con-
forto reflectem caractersticas intrnsecas do prdio (edifcio ou fraco) e da sua envolvente
urbana. Ainda da leitura das mesmas tabelas, pode-se observar o seguinte:
Para os prdios urbanos destinados a habitao, apenas quatro dos elementos majora-
tivos e dois dos elementos minorativos admitem variao;
Para os prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios, apenas dois dos
elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variao.
Dos aspectos referidos nas alneas anteriores trataro os pontos 2.5.1 e 2.5.2.
Visando a aplicao uniforme das tabelas antes referidas, o n 2 do art. 43 do CIMI explicita
um conjunto de conceitos constantes das mesmas, sendo desnecessrio aqui repeti-los. Toda-
via, no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo, de seguida se d nota de alguns
aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei.

NOTAS IMPORTANTES SOBRE CONCEITOS SUBJACENTES APLICAO DO COEFICIENTE
DE QUALIDADE E CONFORTO:


152
I. Moradia unifamiliar: Edificao destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo].
No caso de moradias geminadas ou em banda, so consideradas moradias unifamiliares se
tiverem fundaes e estrutura da parte habitacional independentes, mesmo que constitudas
em propriedade horizontal e ainda que tenham reas dependentes comuns fora do corpo prin-
cipal. [Despacho SDG de 02-07-2007, exarado sobre a inf n 220/06 Proc n 227/05]

II. Condomnio fechado: Corresponde definio constante da alnea e) do art. 43 do CIMI.

III. Sistema central de climatizao: Para efeitos de aplicao do CIMI e de acordo com o
Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (Decreto - Lei n.
118/98, de 7 de Maio), considera-se sistema central de climatizao, o conjunto de equipa-
mentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da
climatizao (ventilao, aquecimento, arrefecimento, humidificao, desumidificao e puri-
ficao de ar), situado ou concentrado numa instalao e num local distinto dos locais a cli-
matizar, sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluido
trmico aos diferentes locais a climatizar.
Se o edifcio possuir pr - instalao do sistema central de climatizao, para efeitos de ava-
liao, deve o mesmo ser considerado como se j estivesse efectivamente instalado, desde que
existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira, tubagens e irradiador [despacho da Sub-
Directora Geral, de 02-07-2007, exarado sobre a inf n 306/2006 Proc. n 644/DSA]

IV. Aplicao de elementos de qualidade e conforto em prdios urbanos destinados a comr-
cio, indstria e servios (vide Tabela III.1 do ponto 2.5)
[a] Edifcios de escritrios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado
Localizao em edifcios destinados a escritrios aplicvel, exclusivamente, aos espaos
que possuem aquele tipo de utilizao.
[b] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divises sus-
ceptveis de utilizao independente, s se aplicam os coeficientes relativos a Sistema central
de climatizao e Existncia de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s), se estes elementos
existirem no interior do andar ou fraco autnoma.

2.5.1. Directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcio-
nal, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao.


153
Os peritos avaliadores, na parametrizao da sua grelha de valorizao ou depreciao, devem
atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas apreciao da qualidade constru-
tiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado defi-
ciente de conservao

NOTA IMPORTANTE SOBRE AS JUSTIFICAES DO PERITO AVALIADOR NA FICHA DE
AVALIAES:
Na Aplicao de Gesto das Avaliaes (AGA), a Ficha de Avaliao constitui um dos out-
puts mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence, naturalmente, ao
perito avaliador. Desta forma, para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razes
acima expendidas, compete ao perito preencher no ANEXO I da Ficha de Avaliao os valo-
res desses coeficientes e as observaes (justificaes) que os fundamentam, em conformida-
de com o n 3 do art. 43 do CIMI.

2.5.2. Aplicao de coeficientes majorativos s moradias unifamiliares.
[Tabela I prevista no n 1 do art. 43 do CIMI]
A alnea b) do n. 1 art. 62 do CIM estabelece que compete CNAPU propor para vigor
trienalmente, os coeficientes majorativos aplicados s moradias unifamiliares, sobre proposta
dos peritos.
Os valores destes coeficientes so atribudos com base numa correlao positiva com as per-
centagens do valor das edificaes autorizadas ou previstas para determinado terreno para
construo [vide a propsito o n. 2 do art. 45 do CIMI]

A ttulo de exemplo indica-se um modelo de tabela


154
25,00 0,07 35,00 0,13 45,00 0,20
2.6. Aplicao do coeficiente de vetustez [Cv]
O coeficiente de vetustez determinado em funo do nmero inteiro de anos decorridos des-
de a data de emisso da licena de utilizao, caso exista, ou desde a data de concluso das
obras de edificao, de acordo com a tabela V.
Constituem excepo, as situaes em que as licenas de utilizao so obtidas para efeito de
legalizao; aqui a determinao do coeficiente de vetustez feita com base na data de con-
cluso das obras. Quando no for possvel determinar a data de concluso das obras, esta ser
fixada pelo Chefe do Servio de Finanas nos termos do n. 2 do art. 10 do CIMI [Despacho
do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A APLICAO DO COEFICIENTE DE VETUSTEZ:

I. Prdios ampliados
[a] - Prdio em propriedade total ampliado:
Havendo alteraes em prdio edificado, em regime de propriedade total, por ampliao e
desde que a parte ampliada no seja susceptvel de utilizao independente, a determinao
do seu Vt ser feita cumprindo as seguintes etapas:
1. Clculo do Vt do prdio, sem a ampliao:
_ A rea do prdio a considerar a anterior ampliao;
_ A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao.
_ Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser
considerados, para aplicao do Cq.
2. Clculo do Vt do prdio com a ampliao:


155
_ A rea do prdio a considerar inclui a ampliao;
_ A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao;
considerados, para aplicao do Cq.
3. Clculo do Vt do prdio, reportado situao anterior ampliao:
_ A rea do prdio a considerar a anterior ampliao;
_ A idade do prdio, para aplicao do Cv, o do prdio, se no tivesse ocorrido
ampliao.
considerados para aplicao do Cq.
4. Clculo do Vt da ampliao = [2 ] [1]
5. Clculo do Vt final do prdio = [3] + [4]
Em suma, sempre que esteja em causa a ampliao de um prdio, o Vt deve ser determinado
para cada uma das partes, fazendo sempre trs avaliaes:
Duas avaliaes com o Cv data da ampliao, determinando-se pela diferena o Vt da
ampliao. De seguida, calcula-se o Vt do edifcio antigo com a respectiva idade, somando
lhe o Vt da ampliao.
Sempre que seja necessrio discriminar o Vt de reas acessrias (ex. Garagem) aplicam-se as
regras contidas nos nmeros 1, 2 e 4, com as devidas adaptaes.

[b] - Prdio em propriedade total ampliado com divises, andares ou fogos susceptveis
de utilizao independente:
Sempre que esteja em causa a avaliao de prdios com partes susceptveis de utilizao
independente, a avaliao deve ser feita separadamente com discriminao do Vt, seguindo-se
a regra geral para a determinao da idade de cada uma das partes.

[c] - No caso da ampliao de terreno para construo ou de logradouros de prdio urbano
(vulgar arredondamento de estremas), deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada s para
efeitos de IMT nos termos do Art. 14, n. 4 a 6 do CIMT. Os proprietrios dos prdios da
resultantes [novos prdios] apresentaro a declarao modelo 1 do IMI, nos termos da alnea
d) dos Art. 13. do CIMI, devendo os prdios ser avaliados para efeitos de IMI.

3. Determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo
[ vide artigo 45 do CIMI]


156
A determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo ... o somatrio
do valor da rea de implantao do edifcio a construir, que situada dentro do permetro de
fixao do edifcio ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adja-
cente implantao. n 1 do art. 45 do CIMI, o que resulta na seguinte equao geral:

1. Vt = Vtimplantao + Vtadjacente
sendo:
1.1 Vtimplantao = Vc x (Abc Ab) + (Ab x 0,3) x %ai x Ca x Cl x Cq
em que:
Abc rea de construo autorizada ou prevista
Ab rea bruta dependente
%ai Percentagem da rea de implantao
(variando entre 15 e 45 % do valor das edificaes previstas ou autorizadas)
Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares
(s se aplica o Cq neste caso)
e
1.2 Vtadjacente = Vc x (Ac x 0,025) + (Ad x 0,005) x Ca x Cl x Cq
em que:
Ac rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao
Ad rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao
Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares
(s se aplica o Cq neste caso)

Da conjugao de 1.1 Vt
implantao
e de 1.2 Vt
adjacente
resulta o seguinte desenvolvimento da
equao geral:
1.3 Vt = Vc x [(Abc Ab) + (Ab x 0,3) x %ai + (Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]
x Ca x Cl x Cq


157
As percentagens referentes rea de implantao (%ai) e respectivas reas de aplicao,
semelhana do zonamento para os coeficientes de localizao, so parte integrante dos con-
tedos do SIGIMI e foram igualmente aprovadas em portaria.

NOTAS IMPORTANTES SOBRE O CLCULO DE Vt DE TERRENOS PARA CONSTRUO

I. Terrenos para construo com diferentes afectaes:
[a] - Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, com
discriminao das respectivas reas, estas devem ser consideradas no clculo de Vt. Assim,
nestes casos, o Vt corresponde soma dos Vts das diferentes afectaes. Havendo terreno
livre, ser considerada a quota-parte de cada afectao;
[b] Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, sem
discriminao das respectivas reas, deve considerar-se, para atribuio dos coeficientes de
afectao [Ca] e de localizao [Cl], a rea dominante.

II. Nos prdios vazados
10
, a rea de implantao corresponde projeco, na horizontal, do
seu permetro exterior.

III. Terrenos para construo que abrangem zonas de Cl e de % de rea de implantao dife-
rentes [Despacho do DG de 18/07/05- inf. n. 241/05- Proc 234/05]:
Quando existem terrenos para construo que abrangem zonas de coeficientes de localizao
e % de rea de implantao diferentes, o perito deve proceder em concordncia com o art.
79 do CIMI, referente inscrio de prdios na matriz, quando situados em mais de uma fre-
guesia. Assim, teremos:
[a] Se o terreno de construo possuir uma entrada principal, deve o perito adoptar como
valores de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde aquela se situa;
[b] Se no for possvel identificar uma entrada principal, deve o perito adoptar como valores
de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde se encontra a maior rea do terreno para
construo.
10
Em regra, trata-se de edifcios cujo rsdocho apenas possui a caixa de escada e os pilares, sendo vazado o
espao sobrante por no se construrem os panos de alvenaria.


158

4. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros
Para a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros neces-
srio atender s suas especificidades, sendo aplicveis as seguintes regras de avaliao:

1 Regra Geral com as adaptaes necessrias [ n 1 do art. 46 do CIMI]
O valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados determinado nos termos do
art. 38 do CIMI com as adaptaes necessrias (vide a propsito o ponto 2), designadamen-
te:
_ Quanto ao tipo de utilizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectao [Ca] que
melhor se ajusta utilizao efectiva do prdio.
_ Quanto localizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localizao [Cl], em funo
da afectao que antes considerou. Constituem excepo, os estacionamentos coberto e no
coberto
11
, ambos com coeficiente de afectao constante da tabela do art. 41 do CIMI (vide
Tabela II do ponto 2.3 deste manual), sendo o coeficiente de localizao o correspondente
utilizao dominante na zona.
_ Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes
majorativos e minorativos, em funo da afectao que antes considerou.
Constituem excepo, os estacionamentos coberto e no coberto, ambos com afectao pr-
pria, aos quais no se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no clculo do valor
patrimonial tributrio.
11
O estacionamento no coberto avaliado pela regra geral quando, o mesmo, possuir construes de carcter
definitivo, caso contrrio, aplica-se o mtodo de custo.

2 Mtodo de Custo [n 2 do art. 46 do CIMI]
No sendo possvel utilizar as regras do art. 38 do CIMI, o perito deve utilizar o Mtodo de
Custo adicionado do valor do terreno
Vt = V terr + Cc x Abc _ Vt = p terr x A terr + Cc x Abc
em que:
V terr Valor do terreno
Cc Custo de construo / m2
Abc rea de construo
p terr Preo / m2 de venda do terreno


159
A terr rea do terreno

3 Avaliao de prdios espcie Outros sem capacidade construtiva
[ n 3 do art. 46 do CIMI]
Nos terrenos, o seu valor unitrio corresponde ao que resulta da aplicao do coeficiente de
0,005 ao produto do valor base dos prdios edificados pelo coeficiente de localizao.
Vt = Vc x A terr x Cl x 0,005
A terr rea do terreno
Cl Coeficiente de localizao correspondente utilizao dominante da zona, a identifi-
car pelo avaliador.

4 Avaliao de prdios urbanos em runas
[n 4 do art. 46 do CIMI]
A determinao do valor patrimonial tributrio efectuado da mesma forma que nos terrenos
para construo (vide a propsito o ponto 3).
Na tabela VI, a ttulo de exemplo, enumera-se um conjunto de prdios da espcie Outros e
seu enquadramento em termos de clculo do seu valor patrimonial tributrio.


160

NOTAS IMPORTANTES SOBRE O CLCULO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO DOS
PRDIOS DA ESPCIE OUTROS


161

I. Para os prdios da espcie Outros, onde o avaliador no consegue identificar uma afecta-
o principal ou a construo no possibilita a aplicao da regra geral de prdios edificados,
aplica - se, para clculo do valor patrimonial tributrio, o mtodo de custo;

II. Avaliao de prdios urbanos em runas:
A avaliao efectuada tendo como referncia a rea de construo das edificaes antes
existentes
12
.
12
Se no existirem runas (demolio total), o prdio dever ser enquadrado em funo da sua classificao, nos
termos do CIMI.

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