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Quem no registra no dono e quem registra pode no s-lo.

Luiz Antonio Scavone Junior Anulao de escritura pblica Ao procedente Inocorrncia de alegado cerceamento de defesa Revelada a eiva de v cio insan!vel em relao ao compromisso de cesso de direitos mencionado em escritura pblica "ireito de reteno sobre constru#es afastado ante a no comprovao de $ue o im%vel ten&a sido ad$uirido de boa'f( Recurso improvido )*ribunal de Justia de So +aulo, Apelao - vel n, ./,/01'2 So +aulo 34 -5mara de "ireito +rivado Relator6 Silva Rico 77,/0,30 8, 9,: , Verifica-se do art. 1.245 do Cdigo Civil que os imveis so adquiridos pelo registro do ttulo aquisitivo, pela acesso, pelo usucapio, pelo casamento dependendo do regime! e pelo direito "eredit#rio. $o direito %rasileiro o contrato no transfere o domnio, regra que emana do art. 1.2&' do Cdigo Civil( )rt. 1.2&'. * domnio das coisas no se transfere pelos negcios +urdicos antes da tradi,o. ) tradi,o nada mais - que a entrega do %em. )ntes dela o credor tem apenas um direito a essa entrega e no um direito ao %em o%+eto da presta,o da o%riga,o. . a aplica,o do princpio traditioni%us, non pactis, dominia rerum transferentum, ou se+a, a tradi,o e no os pactos - que transferem o domnio Carlos /a0n1. Curso de 2erec"o 3omano por )ntonio 4os- 5ou 0 *rdinas, Vol 6, 7 185!. $esse sentido, di1-se que a o%riga,o confere simples direito pessoal, e no real. $o era assim nas *rdena,9es, que de forma an#loga ao art. '28 do Cdigo :ranc;s, atri%uam for,a translativa aos contratos sem qualquer outra e<ig;ncia /arcel 5laniol= >eorges 3ipert= 4ean ?oulanger. @rait- .l-mentair, vol. 6, 4A ed. 5aris, 1B4C. n. 2.CC5!. 6mportante, contudo, diferenciar %ens mveis de %ens imveis. $o caso de %ens imveis, a transfer;ncia do domnio somente se opera com o registro do ttulo aquisitivo no *ficial de 3egistro de 6mveis da circunscri,o imo%ili#ria competente Dei n. &815E'F, art. 1&'!, corol#rio dos arts. 1.245 e 1.2&' do Cdigo Civil %rasileiro. @ratase, no caso, de tradi,o solene( Art, 7,12., *ransfere'se entre vivos a propriedade mediante o registro do t tulo translativo no Registro de Im%veis. ; 7< =n$uanto no se registrar o t tulo translativo> o alienante continua a ser &avido como dono do im%vel, ; 1< =n$uanto no se promover> por meio de ao pr%pria> a decretao de invalidade do registro> e o respectivo cancelamento> o ad$uirente continua a ser &avido como dono do im%vel, 5ortanto, antes de registrar o ttulo e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito

pessoal, independentemente da posse. ) tradi,o solene no caso de imveis possui uma fun,o constitutiva do direito real, no caso em tela, do direito real de propriedade. /as no - s. 5elo registro surge a necess#ria pu%licidade, que torna con"ecido direito real e suas eventuais limita,9es. Gegundo Coviello, o registro representa ato de suma importHncia na vida moderna, se+a no direito privado ou em outros campos da a,o "umana. $icola Coviello. 2ela transcri1ione, vol. 1, p#g. 2!. Conforme nos ensina Allende, reportando-se ao direito argentino( La tradici%n es la publicidad por e?celncia adoptada por el -%digo -ivil> tanto para muebles como para inmuebles, *iene una funci%n essencialmente constitutiva )@: A la raz%n de ser de la tradici%n es la de transferir un derec&o )Buillermo Allende, +anorama de "erec&os Reales, Cuenos Aires> La LeA> 73DE> p, 117:, Intretanto, a )rgentina no adotou o registro, repugnado por V-le1 G#rsfield, que preferiu a tradi,o fsica, se+a para %ens mveis ou %ens imveis. )ssim, para perfeita an#lise do caso vertente no acrdo so% comento, torna-se importante a distin,o da aquisi,o dos direitos reais em rela,o J transmisso, que pode ser origin#ria ou derivada. Ger# origin#ria se no "ouver transmisso de um indivduo para outro, como ocorre com a acesso natural e com o usucapio, no o%stante entendimento proveniente de Caio /#rio no sentido de considerar o usucapio como meio de aquisi,o derivado ao rev-s do entendimento da maioria da doutrina nacional, o que fa1 +ustificando a aquisi,o atrav-s do ttulo +udicial registr#vel. ) aquisi,o ser# derivada desde que resultante de negcio +urdico entre o propriet#rio e o adquirente, negcio este que deve ser entendido como ato de transmisso do domnio por interm-dio de manifesta,o volitiva das partes. Caio /#rio da Gilva 5ereira. 6nstitui,9es de 2ireito Civil, vol. 6V K 1FA ed. 3io de 4aneiro, Id. :orense, 1BBB. p. 115!. $esse particular, interessa J an#lise do acrdo su% oculis. . que se o modo de transmisso - origin#rio, adquire-se a propriedade sem qualquer m#cula, limita,o ou vcio que a inquinava. Por outro lado, se o modo de aquisio derivado, a transmisso depende indelevelmente da validade do ato jurdico precedente. /as no - s. $esse caso, a propriedade - transmitida com os mesmos atri%utos, limita,9es e vcios que so%re ela recaiam, ve1 que ningu-m pode transferir mais ou menos direitos do que possui.

) infer;ncia que se e<trai do caso concreto - a e<ist;ncia de ato de aquisi,o de propriedade derivado, proveniente, em tese, da transmisso por escritura pL%lica. Im verdade, o m-rito resume-se na transfer;ncia de %em imvel atrav-s de escritura pL%lica em cumprimento de direito pessoal emanado de compromisso particular de cesso de direitos cele%rado quando o cedente dos direitos so%re o %em imvel +# "avia falecido "# muito. 2e fato, em se tratando de registro pL%lico, dentre os princpios que o em%asam, encontramos o da fora probante f p!blica" ou presuno. Gegundo esse princpio, os registros go1am de presun,o de veracidade, acorde com o mandamento insculpido no 7 2M, do art. 1.245 do Cdigo Civil. #ntrementes, trata-se de presuno relativa juris tantum". $o vertente caso os adquirentes do bem im%vel so considerados propriet&rios na e'ata medida do registro do ttulo aquisitivo e at a demonstrao do contr&rio, o que logrou fa(er a autora nos termos do art. ).*+, do -%digo -ivil. Art, 7,12E, Se o teor do registro no e?primir a verdade> poder! o interessado reclamar $ue se retifi$ue ou anule, +ar!grafo nico, -ancelado o registro> poder! o propriet!rio reivindicar o im%vel> independentemente da boa'f( ou do t tulo do terceiro ad$uirente, $esse sentido, verifica-se sensvel diferen,a entre o sistema registral %rasileiro, o alemo e o franc;s. Im verdade, podemos di1er que o sistema %rasileiro encontra-se no meio termo, sendo o domnio imobili&rio adquirido pelo registro, cuja presuno relativa, suscetvel de demonstrao em sentido contr&rio. ) )leman"a dota o registro de presun,o a%soluta +uris et de +ure!. $o sistema franc;s, por outro lado, o domnio - transferido pelo contrato. $esse caso, o registro serve apenas de pu%licidade para o ato, no significando a aquisi,o do direito. $o ?rasil, apenas o 3egistro @orrens atri%ui presun,o a%soluta do domnio. Issa esp-cie de registro, criado na )ustr#lia por 3o%ert 3ic"ard @orrens e tra1ido ao sistema positivo %rasileiro pelas mos do inigual#vel 3ui ?ar%osa, transformado que foi no 2ecreto n. 451-?, de F1 de maio de 1CB8, o%+etivou legali1ar e sanear posse no fundada em perfeito ttulo de propriedade. )trav-s do registro @orrens, esta%eleceu-se a matrcula do imvel ocupado mediante requisitos insertos na lei, atri%uindo ao requerente-ocupante o domnio, no permitindo o registro de qualquer outro contrato ou ato, mesmo anterior. IqNivale, portanto, ao ttulo legtimo de propriedade. G prevalecem contra o registro @orrens os encargos, servid9es e direitos lan,ados no livro prprio, nos termos do art. 41 do aludido 2ecreto. * Cdigo de 5rocesso Civil atual mant-m o 3egistro @orrens para imveis rurais, mantendo

as disposi,9es do 2iploma de 1BFB. @odavia, assume car#ter contencioso, sendo mister a cita,o dos interessados, +ulgamento da lide e, por via de conseqN;ncia, uma senten,a. Intretanto, no sistema atual, no %asta a ocupa,o, mister se fa1 o domnio, em%ora imperfeito arts. 45' e seguintes do C5C de 1BFB, al-m das disposi,9es do art 2'' da Dei n. &.815E'F!. 5ara no se afastar mais que o necess#rio do coment#rio ao acrdo em tela, verifica-se, in casu, um tpico caso de ato ine<istente decorrente do compromisso particular de cesso e, consequentemente da escritura pL%lica, no o%stante seu registro. . que a escritura, lavrada em cumprimento de compromisso particular de cesso de direitos nela referido, menciona sua ela%ora,o em data em que o cedente +# no e<istia como pessoa natural. * compromisso particular de cesso - um contrato que, como tal, - definido como o acordo de vontades mediante o qual as partes criam, modificam ou e<tinguem direitos. 5ortanto, - essencial a manifesta,o volitiva v#lida das partes, sem a qual no "# falar-se no aludido contrato. *ra, nos termos do art. &M, primeira parte, do nosso Cdigo Civil, a e<ist;ncia da pessoa natural termina com a morte. $esse sentido, ensina Oas"ington de ?arros /onteiro que os mortos no so mais pessoas, Fo so mais suGeitos de direitos e obriga#es, Fo so mais ningu(m, HIors omnia solvitJ Curso de 2ireito Civil , 1P vol K F5A ed.. Go 5aulo, Id. Garaiva, 1BB', p. '8!. Ge o defunto no podia ceder, no "# falar-se em nulidade, mas em ine<ist;ncia do ato +urdico, do compromisso particular que serviu de causa, de supedHneo J escritura pL%lica decorrente que, destarte, tam%-m inquina-se de ine<ist;ncia, fa1endo-se imperiosa a declara,o +udicial apta a desfa1er os efeitos do ato malsinado. 2a teoria dos atos +urdicos e<trai-se tr;s esp-cies de atos imperfeitos( os ine<istentes= os nulos= e os anul#veis. @rata-se de grada,o decrescente das imperfei,9es que maculam os atos +urdicos. Im verdade, o legislador p#trio preocupou-se apenas com os dois Lltimos, o que fe1 nos artigos 1&& e 1'1 do Cdigo Civil e, mais recentemente, na r%ita contratual consumista, no art, 51 da Dei n. C.8'CEB8, a%rindo, de certa forma, a enumera,o ta<ativa do 2iploma Civil. Considera-se o ato ine<istente um nada +urdico, algo que sequer c"ega a e<istir de tal sorte que se di1 no "aver necessidade de regular o QnadaR Oas"ington de ?arros /onteiro, o%. cit. p. 2'1= /#rio >uimares. Istudos de 2ireito Civil. p. '1= /aria Selena 2ini1. Curso de 2ireito Civil ?rasileiro, 1M vol., Go 5aulo, Id. Garaiva, 1BBB, p. F45!. Conclui-se, com seguran,a +urdica, que o ato de transmisso que gerou o registro no caso em tela - ine<istente, afirma,o que se fa1 na e<ata medida em que o defunto no podia praticar qualquer ato +urdico, posto que no e<istia mais como pessoa natural.

)ssim, escorreita a deciso monocr#tica confirmada pelo acrdo, que, entretanto, referiu-se a anula,o e no a ine<ist;ncia. $o sistema +urdico p#trio, portanto, resta cristalina a id-ia de presun,o relativa de titularidade de direitos reais emanada do registro do ttulo aquisitivo. Im resumo, quem no registra no - dono e quem registra pode no serT * dever de conserva,o do edifcio imposto ao sndico pelo novo Cdigo Civil Im ra1o da doc;ncia, ten"o refletido so%re o novo Cdigo Civil, cu+as conseqN;ncias, nada o%stante a a%undante literatura que surge dos mais renomados +uristas, so muito mais amplas do que pode imaginar a a%stra,o daqueles que escrevem so%re o tema. $a verdade, alguns dispositivos do a%-rogado Cdigo Civil de 1B1& ainda estavam su+eitos a diverg;ncias, mesmo depois de C& anos de interpreta,o doutrin#ria e +urisprudencial. Im ra1o disso, ten"o dito aos meus alunos que a interpreta,o remansosa de alguns dispositivos do novo Cdigo Civil, Dei n. 18.48&, de 18 de +aneiro de 2882, certamente ser# depositada so%re a nossa l#pide. )inda assim, tratando do condomnio edilcio K aquele que se desenvolve nos edifcios de apartamentos e con+untos de edifica,9es com #reas privativas e comuns K o novo Cdigo Civil imp9e algumas novidades que s o tempo ter# o condo de aclarar a conveni;ncia e utilidade. 2e qualquer forma, - cedi,o que o condomnio - administrado por um sndico, cu+os deveres gerais so impostos pela lei e complementados pela Conven,o, que regula a vida comum que se desenvolve nessas edifica,9es. 5ois %em. )o tratar das incum%;ncias do sndico, o novo Cdigo Civil acrescentou alguns deveres que antes no constavam da derrogada Dei n. 4.5B1E1B&4, que disciplinava a mat-ria. Gendo assim, a par de outros deveres, o novo Cdigo Civil disp9e no inciso V, do art. 1.F4C( Art, 7,K20, -ompete ao s ndico6 V K diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns. g.n.! $ada "# nesse sentido na anterior Dei n. 4.5B1E1B&4. 5ortanto, como no "# na lei comandos inLteis, vislum%ramos importantes conseqN;ncias para a novidade. Com efeito, so% a -gide da Dei n. 4.5B1E1B&4, se a assem%l-ia no autori1asse, o sndico nada podia fa1er para impedir a deteriora,o das partes comuns. 2e fato, %asta verificar o estado de conserva,o K talve1 fosse mel"or di1er Qestado de deteriora,oR K de alguns edifcios, para desco%rir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia, colocam em risco a vida e a saLde dos que o "a%itam e at- de terceiros. 2ei<ando de lado os e<tremos, podemos e<emplificar( so comuns os edifcios cu+o revestimento e<terno demanda pintura.

Issa pintura, al-m de em%ele1ar a constru,o, impermea%ili1a a fac"ada. @am%-m - sa%ido que os fa%ricantes das tintas recomendam que a pintura se+a refeita, com o fec"amento de pequenas fissuras, a cada perodo de tr;s ou cinco anos. *corre que, em nome da economia ou desautori1ados pela assem%l-ia especialmente convocada para votar a pintura do edifcio, essas constru,9es passam anos al-m do pra1o sem que a indispens#vel provid;ncia se+a tomada. Uuando, enfim, se decide pela pintura, os gastos so muito maiores em ra1o do avan,ado estado de deteriora,o da fac"ada, desmascarando a falsa economia. *utros e<emplos podem ser dados( posterga,o da troca de colunas de #gua, cai<il"os, fia,o, impermea%ili1a,o de la+es etc. )s conseqN;ncias so desastrosas. Con"e,o um edifcio comercial que teve toda sua parte el-trica incendiada, colocando em risco a vida dos condVminos e demais ocupantes, em ra1o da neglig;ncia na manuten,o. 2e qualquer forma, ainda que no "a+a esse risco que, afinal, no consta do dispositivo, o sndico deve K isso mesmo, /#0# K diligenciar e conservar as partes comuns. $o "# mais escol"a( fa1er ou dei<ar de fa1er. ) conserva,o - um dever do sndico que, se no for respeitado, pode l"e impor responsa%ilidade civil em ra1o da omisso %em como motivar a sua destitui,o nos termos do art. 1.F4B do novo Cdigo Civil, que defere J maioria a%soluta dos mem%ros da assem%l-ia a faculdade de destituir o sndico que no cumprir seus deveres. 2e fato, W dos condVminos podem convocar a assem%l-ia e deli%erar acerca da destitui,o do sndico que no conservar as partes comuns de acordo com o que l"e imp9e a lei. Com ou sem a destitui,o, o sndico omisso, ou se+a, aquele que dei<ar de conservar as partes comuns, ser# responsa%ili1ado civilmente pelos pre+u1os que causar. Voltando ao nosso e<emplo, se o sndico no providenciou a pintura ou a recupera,o da fac"ada no momento oportuno e, ao depois, essa pintura ou recupera,o demandar maiores gastos em compara,o com os gastos decorrentes do mesmo servi,o no tempo oportuno, a diferen,a pode ser imposta +udicialmente ao sndico omisso. * suporte para tal infer;ncia encontramos no prprio Cdigo Civil, que, assim como no direito anterior, imp9e o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aquele que os causar por a,o ou omisso volunt#ria, neglig;ncia ou imprud;ncia novo Cdigo Civil, art. 1C& cEc art. B2'!. /as poder-se-ia redargNir, alegando que, nesses casos, a aprova,o das despesas pela assem%l-ia sempre deve e<istir. $oX * 7 1M, do art. 1.F41, do novo Cdigo Civil, - claro e determina, em consonHncia com o inciso

V, do art. 1.F4C, que as obras ou repara1es necess&rias podem ser reali(adas, independentemente de autori(ao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer cond2mino. )o depois, determina que essas o%ras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autori1a,o da assem%l-ia e apenas devem ser comunicadas a ela posteriormente. /as poder-se-ia redargNir novamente, alegando que, na ausncia de urgncia, como - o caso da pintura, a aprova,o da assem%l-ia para as despesas sempre deve e<istir. 2e fato, determina o 7 FM, do art. 1.F41, que, no sendo urgentes, as obras ou reparos necess&rios, que importarem em despesas e'cessivas, somente podero ser efetuadas ap%s autori(ao da assemblia3 Saveria contradi,o ou antinomia no novo CdigoY Como a conserva,o pode ser um dever do sndico se essa mesma conserva,o deve ser su%metida J aprova,o da assem%l-iaY )s respostas, pelo que entendemos, so mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito( 4 sndico deve conservar o edifcio sob pena de omisso, responsabilidade civil e destituio novo -%digo -ivil, arts. ).5+6, 0 e ).5+7"8 9e a despesa com a conservao for de pequena monta, no :&, sequer, a necessidade de assemblia novo -%digo -ivil, art. ).5+), ; )<"8 9e a despesa com a conservao for e'cessiva e a obra urgente, o sndico reali(a de qualquer forma e, ao depois, d& cincia = assemblia, no :avendo necessidade de prvia aprovao, como pode ocorrer, por e'emplo, com o rompimento da coluna de &gua novo -%digo -ivil, art. ).5+), ; *<"8 9e a despesa com a conservao for e'cessiva e a obra no for urgente novo -%digo -ivil, art. ).5+), ; 5<", o sndico providencia oramentos e os submete = assemblia que apenas decidir& de que forma ser& feita a conservao e qual dos oramentos ser& aprovado, jamais se a obra > que um dever seu > ser& ou no reali(ada. 4 e'emplo a pintura ou a recuperao da fac:ada. Portanto, em ra(o do dever de conservao imposto ao sndico, mesmo que a obra no seja urgente, a assemblia no pode mais decidir pela no reali(ao da despesa que for destinada a conservar o edifcio. Poder&, apenas, decidir como ser& feita a conservao. $ingu-m discute se os funcion#rios do edifcio devem ser ou no pagos e muito menos se o rateio para esse pagamento deve ou no deve ser feito. . dever do sndico diligenciar para cumprir essa o%riga,o como agora tam%-m - um dever seu conservar o edifcio. 5or fim, a lei no disse o que - uma despesa e<cessiva. Gendo assim, repetindo o que +# dissemos al"ures Dui1 )ntonio Gcavone 4unior e 4orge @arc"a. "espesas ordin!rias e e?traordin!rias de condom nio. 2A. ed. Go 5aulo, 4uare1 de *liveira, 2888, pp. F4 e F5! K repetimos a critica do insigne 2esem%argador >ildo dos Gantos Locao e despeGo, 2A ed., Go 5aulo, 3evista dos @ri%unais, 1BB2, p. C&! J alnea QgR, do art. 2F, 7 1M, da Dei n. C.245E1BB1, que imp9e ao locat#rio o pagamento de pe$uenos reparos nas dependnciasT e pode ser aproveitada por analogia(

)@: sabe'se $ue ( conden!vel a e?istncia de adGetivos nos te?tos legais> e?atamente por$ue> sendo pe$ueno um $ualificativo de significao abstrata> no se pode saber> com e?atido> o $ue ( um reparo ou conserto pe$ueno, L de se prever> portanto> infind!veis elucubra#es sobre a caracterizao do $ue seGam pe$uenos reparos nas dependncias e instala#es el(tricas e &idr!ulicas de uso comum, @entando solucionar a respeit#vel crtica do ilustre 2esem%argador, ousei definir um crit-rio levando em considera,o o valor do reparo. 2esse modo, +# que a lei no definiu o crit-rio de despesa e<cessiva, naquela oportunidade dei a min"a sugesto e aproveito aqui o mesmo crit-rio. Vamos a ele( se, aps o rateio, a despesa no ultrapassar metade do valor da despesa ordin#ria de condomnio do m;s em que ocorrer, no ser# e<cessiva. Im suma, se a despesa de conserva,o superar a metade do valor da despesa ordin#ria do m;s em que ocorrer, ser# qualificada como Qdespesa e?cessivaR, caso contr#rio, no, sendo conveniente, contudo, que essa circunstHncia conste da Conven,o. *%serve-se que, no caso de co%ran,a parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser levado em conta, no a parcela mensal.

O atraso na entrega das obras ficou barato para as construtoras

?ui( @ntonio 9cavone Aunior )dvogado, )dministrador pela Zniversidade /ac[en1ie, /estre e 2outor em 2ireito Civil pela 5ZC-G5, 5rofessor e Coordenador do Curso de ps-gradua,o em 2ireito 6mo%ili#rio da I52, 5rofessor de 2ireito Civil e /edia,o e 2ireito )r%itral nos cursos de gradua,o da Zniversidade 5res%iteriana /ac[en1ie e da :))5. )utor de diversas o%ras e, entre elas( 2ireito 6mo%ili#rio K teoria e pr#tica Id. :orense! e 4uros no 2ireito ?rasileiro 3@!. * atraso na entrega das o%ras vem se tornando um dos assuntos mais tormentosos da constru,o civil. Damentavelmente, o incremento dos negcios imo%ili#rios fe1 com que o desrespeito ao pra1o de concluso das o%ras se tornasse quase uma regra geral. 2uas so as solu,9es +urdicas para enfrentar a questo. ) primeira solu,o - a resolu,o do contrato. 2e fato, assim como ao promitente vendedor - possvel a resolu,o do contrato por inadimplemento do promitente comprador, este Lltimo pode aforar a,o de resolu,o contratual no caso de atraso nas o%ras, que constitui ineg#vel descumprimento do contrato pela construtora que prometeu o imvel e a data de entrega, ou, se preferir, nos termos do art. 4'5, do Cdigo Civil, o promitente comprador pode e<igir a entrega cumprimento da o%riga,o da construtora! requerendo, tam%-m, as perdas e danos, inegavelmente representadas pelos alugu-is que o imvel poderia render durante o perodo do atraso. $o contrato %ilateral, a presta,o de uma das partes tem como causa, como motivo de sua e<ist;ncia, a o%riga,o do outro contratante. Ge o adquirente cumpre a sua o%riga,o pagamento do pre,o!, - porque vislum%ra, al-m das demais o%riga,9es da construtora, a efetiva entrega do imvel na data convencionada. . preciso o%servar que as o%riga,9es de entrega das o%ras qualificam-se como presta#es

positivas dar e fa1er! e l $uidas certas quanto a sua e<ist;ncia e determinadas quanto ao seu o%+eto. * seu inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor independentemente de notifica,o ou qualquer outra provid;ncia do credor!, acorde com o art. FB' do Cdigo Civil. . a consagra,o do princpio segundo o qual dies interpellat pro &omine o dia do vencimento interpela pelo "omem!. )ssim, al-m da resolu,o do contrato por inadimplemento, e<pressamente possi%ilitada pelo art. F5, 666, do Cdigo de 2efesa do Consumidor e art. 4'5 do Cdigo Civil, o inadimplente responder# pelos pre+u1os a que der causa, ou se+a, as perdas e danos materiais danos emergentes, inclusive morais! e lucros cessantes. ) +urisprud;ncia do C. Guperior @ri%unal de 4usti,a tem entendido que os lucros cessantes podem ser presumidos ante a no entrega de imvel na data convencionada. Com isso, admite a indeni1a,o por lucros cessantes correspondente aos alugueres $ue o ad$uirente poderia ter recebido em razo da no entrega do im%vel na data estipulada confira-se, nesse sentido( G@4, 3Isp. n. &44.BC4E34 e )g3g no 3Isp n. C2&.'45E 34!. *utrossim, mister se fa1 atentar para aplica,o do Cdigo de 2efesa do Consumidor, ve1 que, de acordo com o crit-rio o%+etivo e legal, em regra esto presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2P e FP da Dei C.8'CE1BB8. $o art &P da Dei C.8'CE1BB8 encontra-se o seguinte dispositivo( MSo "ireitos b!sicos do consumidor6 8I A efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais> individuais e coletivos,N $ada o%stante, os contratos adrede preparados ao talante das construtoras prev;em um pra1o de car;ncia tolerHncia!, normalmente de & seis! meses al-m do pra1o contratado para entrega da o%ra. \ lu1 do princpio geral da %oa-f- e, principalmente, do art. 51, 6V, do Cdigo de 2efesa do Consumidor, entendo que a cl#usula de car;ncia ou tolerHncia coloca o consumidor em desvantagem e<agerada. Im consonHncia com o acatado, trata-se de cl#usula nula. $o se fale, aqui, da imprevisi%ilidade em ra1o de ocorr;ncias que podem comprometer o andamento das o%ras, como, por e<emplo c"uvas, greves, escasse1 de insumos, que fa1em parte do risco do negcio das construtoras e por elas devem ser levados em considera,o no pra1o que estipulam para a entrega das o%ras. * adquirente tam%-m est# su+eito J perda de emprego, doen,a, morte de parente, rou%o etc e no ter#, mesmo em ra1o desses fatos, qualquer car;ncia no cumprimento das suas o%riga,9es, notadamente a o%riga,o de pagar o que deve, cu+o inadimplemento enfrenta implac#veis conseqN;ncias impostas pela construtora credora, como, por e<emplo, multas, +uros, corre,9es, a,9es de resolu,o, aliena,o e<tra+udicial do imvel etc. 5ortanto em ra1o do princpio da igualdade e do art. &P, V6, do Cdigo de 2efesa do Consumidor( a! no deve ser admitida a validade de qualquer car;ncia imposta nos contratos= %! o adquirente fa1 +us J indeni1a,o por danos materiais consu%stanciados no mnimo pelo aluguel que poderia render o imvel, al-m de eventuais danos morais, a partir do atraso, podendo, ainda, suspender o pagamento das parcelas eventualmente devidas em ra1o da e<ce,o do contrato no cumprido.

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/esmo assim, o /inist-rio 5L%lico do Istado de Go 5aulo firmou @ermo de )+ustamento de Conduta @)C! com o sindicato das construtoras, com as seguintes o%riga,9es( a! * contrato e a pu%licidade devem informar, claramente, o pra1o de tolerHncia de atraso, que no pode suplantar 1C8 dias. *ra, no seria mais ra1o#vel e<igir que o pra1o de entrega fosse estipulado de forma real e de fato cumpridoY %! )s construtoras devem enviar informativos aos consumidores a cada 1C8 dias so%re o andamento das o%ras e informar que "aver# atraso com 128 dias de anteced;ncia do pra1o estimado no contrato para o final das o%ras= c! )dmite a comprova,o de motivo de for,a maior para permitir que o prprio pra1o de tolerHncia se+a suplantado pela construtora. $este ponto, esquece que a responsa%ilidade que decorre do Cdigo de 2efesa do Consumidor - o%+etiva e cu+as causas ta<ativas de e<cluso de responsa%ilidade no prev;em o fortuito, interno ou e<terno, como e<cludente de responsa%ilidade nas rela,9es de consumo= d! /ulta de 2] do valor principal pago K e<cludos multas e +uros K e, so%re a mesma %ase de c#lculo, acr-scimo de 8,5] ao m;s de atraso al-m do perodo de car;ncia. 6nsta o%servar que o indigitado @)C foi firmado com o sindicato e a sua o%riga,o consiste apenas na orienta,o que deve ser dada Js construtoras para que incluam tais cl#usulas nos contratos. 5osta desta maneira a questo, - evidente que no "# qualquer vincula,o, tanto das construtoras K que podero no adotar estas cl#usulas, como fa1em "o+e K ou dos consumidores, que continuaro com o mesmo direito, de pleitear a nulidade da cl#usula de car;ncia %em como a efetiva indeni1a,o consu%stanciada, no mnimo, pelos alugu-is durante o perodo integral do atraso, al-m de eventuais danos morais, sem contar a possi%ilidade, se preferirem, nos termo dos art. 4'5, do Cdigo Civil, de pleitear a resolu,o do contrato pelo inadimplemento da o%riga,o principal da construtora al-m das perdas e danos alugu-is pelo perodo do atraso at- a propositura da a,o de resolu,o %em como a restitui,o integral do que foi pago com +uros desde a cita,o e corre,o a partir de cada desem%olso!.

As vagas de garagem e a disciplina imposta pela Lei 12.607, de 4 de abril de 2012

?ui( @ntonio 9cavone Aunior )dvogado, )dministrador pela Zniversidade /ac[en1ie, /estre e 2outor em 2ireito Civil pela 5ZC-G5, 5rofessor e Coordenador do Curso de ps-gradua,o em 2ireito 6mo%ili#rio da I52, 5rofessor de 2ireito Civil e /edia,o e 2ireito )r%itral nos cursos de gradua,o da Zniversidade 5res%iteriana /ac[en1ie e da :))5. )utor de diversas o%ras e, entre elas( 2ireito 6mo%ili#rio K teoria e pr#tica Id. :orense! e 4uros no 2ireito ?rasileiro 3@!. )s vagas de garagem t;m gerado infind#veis pro%lemas no Hm%ito dos condomnios edilcios. Ge+a como for, "# duas esp-cies de vagas( unidades autVnomas, com escritura e registro prprios= e, direito de uso de vagas previamente demarcadas em #rea comum, que no se separa da fra,o Cdigo Civil, art. 1.FFB!. ) segunda esp-cie, mais frequente, - a vaga de garagem constituda por #rea comum, de acordo com o instrumento de especifica,o e institui,o do condomnio, que no pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere nos termos do art. 1.FF1, 7 2P, do Cdigo Civil.

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$ormalmente essas vagas se su%metem ao sorteio peridico, na forma da conven,o, cu+o crit-rio no pode ser alterado em detrimento de alguns condVminos @ri%unal de 4usti,a de Go 5aulo, )pel. Cv. nP 12B.521-2, 12A CHm. Cv., rel. Carlos *rti1, +ulgamento( 12.84.1BCC!, em%ora "a+a deciso que admita a mudan,a por deciso tomada pela maioria em assem%leia @ri%unal de 4usti,a de Go 5aulo, )pel. Cv. nP 184.545-2, 34@4IG5 182E1'C!. *corre que tam%-m e<istem as garagens como unidades autVnomas, e<clusivas, no vinculadas a qualquer outra unidade autVnoma. ) +urisprud;ncia que tratava do assunto, permitia a venda e loca,o das vagas constitudas por unidades autVnomas( Segundo *ribunal de Alada -ivil de So +aulo, -ondom nio vaga em garagem unidade autOnoma especificao e discriminao locao admissibilidade, L perfeitamente poss vel na especificao e discriminao do condom nio> tratar a vaga da garagem como unidade autOnoma> &ip%tese em $ue l&e deve ser atribu da frao ideal de terreno> assim desvinculando'se da unidade &abitacional, +ode ser livremente alienada tanto a condOmino $uanto a estran&os> bem como ser alugada> por e?tenso do direito de propriedade, Inteligncia dos ;; 7< e 1< do art, 1< da Lei 2,.37PD2 )Apel, n< 73D,KD2> E4 -5m,> rel, Juiz Buerrieri Rezende> G, em 1K,/3,0D> in J*A )R*: 7/.P13D:, 2e fato, sempre se entendeu que a vaga de garagem constituda por unidade autVnoma poderia ser livremente alienada ou locada, em respeito ao direito real de propriedade. $esse sentido, a restri,o do 7 2P, do art. 2P, da Dei 4.5B1E1B&4, apenas se aplicava Js vagas de garagem constitudas por #reas comuns, acessrias dos apartamentos. . o que se depreende da parte final do 7 1P, do art. 2P, da Dei 4.5B1E1B&4, que ressalvava( Art, 1o> ; 7o )@:> no caso de no l&e ser atribu da frao ideal espec fica de terreno, Ve+amos( Art, 1< -ada unidade com sa da para a via pblica> diretamente ou por processo de passagem comum> ser! sempre tratada como obGeto de propriedade e?clusiva> $ual$uer $ue seGa o nmero de suas peas e sua destinao> inclusive edif cio'garagem> com ressalva das restri#es $ue se l&e impon&am, ; 7< Q direito R guarda de ve culos nas garagens ou locais a isso destinados nas edifica#es ou conGuntos de edifica#es ser! tratado como obGeto de propriedade e?clusiva> com ressalva das restri#es $ue ao mesmo seGam impostas por instrumentos contratuais ade$uados> e ser! vinculada R unidade &abitacional a $ue corresponder> no caso de no l&e ser atribu da frao ideal espec fica de terreno, ; 1< Q direito de $ue trata o ; 7< deste artigo poder! ser transferido a outro condOmino> independentemente da alienao da unidade a $ue corresponder> vedada sua transferncia a pessoas estran&as ao condom nio, ; K< Fos edif cios'garagem> Rs vagas sero atribu das fra#es ideais de terreno espec ficas, $o mesmo sentido(

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*ribunal de Justia de So +aulo, -ondom nio, Locao de vagas em garagem, Admissibilidade matr culas autOnomas fruio do direito constitucional de propriedade, Sip%tese em $ue no &ouve alterao da destinao do im%vel, Recurso provido, A vaga especificada como unidade autOnoma pode ser alienada> onerada> alugada ou emprestada a pessoas no titulares de $ual$uer unidade autOnoma do edif cio )Apel, - v, n< 1./,0E7'1> So +aulo> rel, Iarcondes Iac&ado> 72,/1,733.:, Issa era a li,o do feste+ado 5rofessor Caio /#rio da Gilva 5ereira Condomnio e incorpora,9es, 18a ed., 3io de 4aneiro( :orense, 1BBC, p. '4!( Fada obstante a interpretao literal levar R inalienabilidade da vaga de garagem a estran&os> mesmo $uando se l&e atribui frao ideal> a tendncia atual> atrav(s de doutrina pretoriana> ( em sentido contr!rio> isto (6 somente $uando no ligada R frao ideal ( $ue ( vedada a alienao, =m caso contr!rio ( alien!vel, Se a conveno no o proibir> ( l cito o aluguel da vaga correspondente, 2e fato, essa posi,o encontrava supedHneo no art. 4P da Dei 4.5B1E1B&4( Art, 2< A alienao de cada unidade> a transferncia de direitos pertinentes R sua a$uisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condOminos, $o mesmo sentido, o art. 1.FF1 do Cdigo Civil( Art, 7,KK7, +ode &aver> em edifica#es> partes $ue so propriedade e?clusiva> e partes $ue so propriedade comum dos condOminos, ; 7< As partes suscet veis de utilizao independente> tais como apartamentos> escrit%rios> salas> loGas> sobreloGas ou abrigos para ve culos> com as respectivas fra#es ideais no solo e nas outras partes comuns> suGeitam'se R propriedade e?clusiva> podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet!rios, *corre que a Dei 12.&8', de 4 de a%ril de 2812, pu%licada no 2i#rio *ficial da Znio no dia 5 de a%ril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou a reda,o do 7 1P do art. 1.FF1 do Cdigo Civil para restringir a venda ou a loca,o apenas a condVminos, e<ceto autori1a,o e<pressa da Conven,o( ; 7o As partes suscet veis de utilizao independente> tais como apartamentos> escrit%rios> salas> loGas e sobreloGas> com as respectivas fra#es ideais no solo e nas outras partes comuns> suGeitam'se a propriedade e?clusiva> podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet!rios> e?ceto os abrigos para ve culos> $ue no podero ser alienados ou alugados a pessoas estran&as ao condom nio> salvo autorizao e?pressa na conveno de condom nio, )g.n.! $ota-se que esse dispositivo - aplic#vel Js vagas de garagem que possuem matrcula e constituem unidades autVnomas. Im outras palavras, o Cdigo Civil enumera as unidades condominiais e<clusivas, permitindo a livre aliena,o ou gravame por seus propriet#rios, independentemente do consentimento dos demais propriet#rios de outras unidades, esta%elecendo a e<ce,o das vagas de garagem, que s concedem o mesmo direito se alienadas ou locadas a outros condVminos, salvo se a conven,o permitir a venda ou a loca,o para terceiros, estran"os ao condomnio.

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)lguns, sem ra1o, confundem a possi%ilidade de vender as unidades condominiais autVnomas com a veda,o do art. 1.FFB e seu 7 2P, que est# assim redigido( Art, 7,KK3, Qs direitos de cada condOmino Rs partes comuns so insepar!veis de sua propriedade e?clusivaT so tamb(m insepar!veis das fra#es ideais correspondentes as unidades imobili!rias> com as suas partes acess%rias, )@: ; 1< L permitido ao condOmino alienar parte acess%ria de sua unidade imobili!ria a outro condOmino> s% podendo faz'lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condom nio> e se a ela no se opuser a respectiva assembleia'geral, . evidente, evidentssimo, ali#s, que Js vagas autVnomas de garagem no se aplica esse dispositivo, aplicando-se, em verdade, o +# citado art. 1.FF1, 7 1P. Into, o que seria parte acessria da unidade, que somente pode ser alienada a terceiros com autori1a,o da conven,o e da assem%leiaY ) resposta, no que concerne Js vagas de garagem, nos parece muito simples( caso a conven,o esta%ele,a que ainda que a vaga se+a autVnoma, com matrcula prpria, se+a, tam%-m, acessria da unidade, aplica-se o 7 2P do art. 1.FFB do Cdigo Civil e o seu titular s poder# alienar a terceiro se essa faculdade constar da conven,o e, demais disso, dever# su%meter a venda J aprova,o da assem%leia, que deli%erar# pela maioria dos presentes, sendo mister convoca,o especfica, no se aplicando, neste caso, o art. 1.FF1, do Cdigo Civil. Ge+a como for, quanto J reda,o do 7 1P, do art. 1.FF1, do Cdigo Civil dada pela Dei 12.&8'E2812, J lu1 da Constitui,o :ederal, em seu @tulo 66, Captulo 6, que trata dos 2ireitos e 2everes 6ndividuais e Coletivos, - preciso o%servar que a lei no e<cluir# da aprecia,o do 5oder 4udici#rio, leso ou amea,a a direito artigo 5P, ^^^V!, no pre+udicar# o direito adquirido %em como determina que ningu-m ser# privado da li%erdade ou de seus %ens sem o devido processo legal artigo 5P, D6V!. )ssim, o artigo 5P, inciso ^^66, da Carta /agna esta%elece ser garantida aos %rasileiros e estrangeiros a inviola%ilidade do direito J propriedade. ) propriedade, no 2ireito Civil, consiste na frui,o plena e e<clusiva, por uma pessoa, de um determinado %em. ) sua defini,o -, portanto, e<trada das prerrogativas que o domnio oferece( usar, go1ar, dispor reivindicar a coisa de quem quer que indevidamente a deten"a. * direito de propriedade pressup9e sempre a e<ist;ncia de um %em ou de uma coisa determinada, so%re a qual incide a a,o de seu titular. I vigilante est# a prote,o legal, emanada da norma agendi, a fim de que possa su%met;-la a seu poder, pelo modo mais amplo. 5or sua ve1, no artigo 1'8 da Constitui,o :ederal, v;-se estipulado que a ordem econVmica dever# o%servar v#rios princpios, entre os quais a propriedade privada artigo 1'8, inciso 66!. Ge assim o -, o condVmino, dispondo de propriedade constituda por vaga autVnoma de

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garagem, no pode ser privado ou ter o seu uso, frui,o, disposi,o e reivindica,o modificado por lei posterior. 5osta desta maneira a questo, a nova reda,o 7 1P do art. 1.FF1 do Cdigo Civil dada pela Dei 12.&8', de 4 de a%ril de 2812, pu%licada no 2i#rio *ficial da Znio no dia 5 de a%ril com uma vacatio legis de 45 dias, que restringiu a venda ou a loca,o de vagas autVnomas, com matrcula prpria, apenas a condVminos, e<ceto autori1a,o e<pressa da Conven,o, s se aplica aos condomnios institudos aps a sua vig;ncia. A possibilidade de locao de vagas de garagem6 2e outro lado, o art. 1.FFC do Cdigo Civil, permite a loca,o de vagas, se+a qual for a esp-cie vaga autVnoma ou fra,o ideal!, esta%elecendo, apenas, a necessidade de se atri%uir prefer;ncia aos condVminos( Art, 7,KK0, Resolvendo o condOmino alugar !rea no abrigo para ve culos> preferir'se'!> em condi#es iguais> $ual$uer dos condOminos a estran&os> e> entre todos> os possuidores, Com a permisso de loca,o de vaga de garagem ou a%rigo de veculo, o Cdigo Civil assegura o direito de fruir, condicionando, contudo, o e<erccio desse direito. $ota-se que o dispositivo no esta%elece distin,o entre vaga autVnoma e o direito a vaga de veculo enquanto fra,o ideal a que o condVmino fa1 +us. 2e qualquer forma, em%ora no atri%ua e<clusividade na loca,o, oferece ao condVmino direito de prefer;ncia em rela,o a estran"os, desde que em igualdade de condi,9es, e, entre todos, os possuidores. Como visto no item anterior, a Dei 12.&8', de 4 de a%ril de 2812, pu%licada no 2i#rio *ficial da Znio no dia 5 de a%ril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou-se a reda,o do 7 1P do art. 1.FF1 do Cdigo Civil para restringir a venda ou a loca,o de vagas de garagem constitudas como unidades autVnomas apenas a condVminos, e<ceto autori1a,o e<pressa da conven,o. Gendo assim, a aplica,o do art. 1.FFC do Cdigo Civil, no que di1 respeito J loca,o de vagas de garagem a estran"os, para os condomnios institudos aps o incio da vig;ncia da lei. 12.&8'E2812, depender# de e<pressa autori1a,o da conven,o, ainda que se trate de vaga de garagem qualificada como fra,o ideal por uma questo de lgica e interpreta,o sistem#tica.

A cesso transfer!ncia" do contrato de promessa de compra e venda# legitimidade passiva para a a$o de ad%udica$o compuls&ria
DZ6_ )$@*$6* GC)V*$I 4Z$6*3 )dvogado, )dministrador pela Zniversidade /ac[en1ie, /estre e 2outor em 2ireito Civil pela 5ZC-G5, 5rofessor e Coordenador do Curso de ps-gradua,o em 2ireito 6mo%ili#rio da I52, 5rofessor de 2ireito Civil e /edia,o e 2ireito )r%itral nos cursos de gradua,o da Zniversidade 5res%iteriana /ac[en1ie e da :))5. )utor de diversas o%ras e, entre elas( 2ireito 6mo%ili#rio K teoria e pr#tica Id. :orense! e Coment#rios Js altera,9es da Dei do 6nquilinato 3@!.

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$as aulas dos cursos de ps-gradua,o e e<tenso em 2ireito 6mo%ili#rio que profiro na Iscola 5aulista de 2ireito, - muito comum a indaga,o acerca da legitimidade passiva na a,o de ad+udica,o compulsria, +ustamente aquela que %usca o resultado pr#tico equivalente ao cumprimento da o%riga,o de fa1er do promitente vendedor renitente, consistente na outorga da escritura pL%lica de compra e venda, nos contratos em que se o%serva cesso dos direitos do promitente comprador. 2e fato, - frequente a cesso dos direitos do promitente comprador a terceiros, as ve1es de forma sucessiva por e<emplo( Q?R prometeu comprar de Q)R e cedeu seus direitos a QCR que, por sua ve1, cedeu a Q2R que agora quer a escritura e encontra resist;ncia de Q)R!, e, nesta medida, surge a dLvida so%re quem deve figurar como r-u da a,o. ) resposta a esta indaga,o, em%ora pare,a comple<a, - %astante simples e passa pela an#lise da rela,o de direito material e, principalmente, do instituto da cesso de direitos. * promitente comprador de um imvel - titular de um direito o%rigacional um cr-dito!, posto que somente ser# propriet#rio por negcio +urdico, nos termos do art. 1.245 do Cdigo Civil, depois do registro da escritura pL%lica, cu+a outorga o promitente vendedor se o%rigou aps rece%er o pre,o. Gendo o cr-dito, no caso o direito de rece%er a escritura, um %em patrimonial, o%viamente - passvel de transfer;ncia. ) essa transfer;ncia d#-se o nome de cesso de cr-dito, que nada mais - que o negcio +urdico em que uma parte transfere a outra seus direitos de car#ter o%rigacional o direito de rece%er a escritura!, independentemente da vontade do devedor o promitente vendedor que, depois de rece%er o pre,o, se o%riga J outorga da escritura!. ) cesso de cr-dito - instituto an#logo J compra e venda. @odavia, esta possui como o%+eto %ens corpreos, materiais, enquanto que a cesso de cr-dito possui como o%+eto os %ens incorpreos, imateriais os cr-ditos!. $os termos do art. F4C, do Cdigo Civil, - possvel afirmar que cession#rio se su%-roga nos direitos do cedente. 5osta assim a questo, curial concluir que a legitimidade para responder pela negativa de outorga da escritura - e<clusiva do promitente vendedor, titular do domnio, e no dos cedentes. G o titular do domnio pode cumprir a o%riga,o K no os cedentes K de tal sorte que s ele deve figurar no plo passivo da rela,o +urdica processual, nada o%stante decis9es em sentido contr#rio, determinando o litisconsrcio com os cedentes, . esta a li,o de 3icardo )rcoverde Credie( `Degitimado ativo ordinariamente tam%-m - o cession#rio dos direitos J compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provoca,o e o%ten,o dos resultados Lteis da atividade +urisdicional, ao qual a +urisprud;ncia proclama o direito de pleitear a ad+udica,o compulsria diretamente do promitente vendedor, e no do cedente` )d+udica,o Compulsria, B. Idi,o. Go 5aulo( /al"eiros Iditores, p. 5B!. ) +urisprud;ncia alin"a-se nesta dire,o, como se o%serva dos seguintes +ulgados( *JS+ AdGudicao -ompuls%ria Instrumento particular de cesso de direitos de compromisso de compra e venda $uitado Legitimidade passiva dos titulares do dom nio> ou

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seGa> os apelados Ao Gulgada improcedente Sentena reformada para Gulgar'se procedente a ao Recurso provido, Apelao 317KKK0'K7,1//.,0,1D,//// Relator6 "e Santi Ribeiro ' -omarca6 So +aulo ' Urgo Gulgador6 74 -5mara de "ireito +rivado ' "ata do Gulgamento6 /2P/KP1//0: *JS+6 Ao de adGudicao compuls%ria, -esso de direitos, Legitimao ativa do cession!rio para a demanda, Recon&ecimento, Remessa da apelante ao invent!rio da$uele em cuGo nome est! registrado o im%vel, "esnecessidade> R vista do maneGo da ao de adGudicao compuls%ria, =?tino do feito afastada, Apelo provido> com prosseguimento da ao )Apelao - vel n, 2E1,/K1,2P3 K4 -5mara de "ireito +rivado, Relator6 "oneg! Iorandini, Julgamento6 1EP77P1//E:, $o G@4, encontrei cristalino entendimento que corro%ora com o que sustento( VFa ao de adGudicao compuls%ria ( desnecess!ria a presena dos cedentes como litisconsortes> sendo corretamente aGuizada a ao contra o promitente vendedor,V )S*J6 Iin, -arlos Alberto Ienezes "ireito, R=sp D202D0PS+> "ata672P71P1//D> "J6 1KP/2P1//E> p, 1..:, )penas uma ressalva(nas "ipteses em que o instrumento de cesso estiver registrado, a anu;ncia do cedente - imprescindvel e sua presen,a na a,o, conseguintemente, inafast#vel, posto que, em ra1o do princpio da continuidade, deve anuir na escritura. @odavia, em%ora no se e<i+a o registro dos contratos para a a,o de ad+udica,o compulsria ver%ete 2FB da GLmula G@4!, o que afasta a necessidade da presen,a dos cedentes na a,o de ad+udica,o compulsria nesta "iptese, - imprescindvel que o autor da a,o comprove ca%almente a e<ist;ncia de todas as cess9es, +untando cpia dos respectivos instrumentos, %em como prove a quita,o do pre,o com a +untada dos reci%os @4G5 K )pela,o 885&42C2'.288C.C.2&.8888!, al-m da quita,o do valor espel"ado em cada uma das cess9es. Gem esta provid;ncia de nature1a pr#tica, +# que a quita,o integral - imprescindvel na a,o de ad+udica,o compulsria, o interessado dever# procurar outros meios para o%ter a propriedade, como, por e<emplo, a usucapio, respeitando os requisitos de cada esp-cie. * pra1o do art. &1C do Cdigo Civil K vcios nos imveis K - de prescri,o ou de garantia, de 1C8 dias ou de F anosY Dui1 )ntonio Gcavone 4unior Advogado> Administrador pela 9niversidade IacWenzie> Iestre e "outor em "ireito -ivil pela +9-'S+> +rofessor de "ireito -ivil da 9niversidade +resbiteriana IacWenzie e de p%s' graduao em "ireito Imobili!rio da =scola +aulista de "ireito =+"> autor de diversas obras e coordenador do curso de "ireito Imobili!rio da =+", )ntes de qualquer coisa se fa1 mister entender o que - prescri,o e, tam%-m, a decad;ncia. ) finalidade m#<ima do 2ireito - a pa1 social. $esse sentido, o cidado no pode ficar eternamente J merc; da possi%ilidade de ser r-u, com uma espada de 2Hmocles so%re a ca%e,a. )ssim, a lei determina os pra1os nos quais os indivduos devem e<ercer o direito de a,o, so% pena de prescri,o, que fulmina a pretenso e no o direito de a,o que, em verdade, autVnomo.

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) prescri,o o%sta que o titular da pretenso prescrita fa,a valer seu direito atrav-s de a,o +udicial. /as e a decad;nciaY Ista - a perda do prprio direito e no da pretenso. * titular no perde o direito de e<ercer sua pretenso, perde o prprio direito. 5or e<emplo( o pra1o para que o credor ingresse com a,o e<ecutiva de c"eque - de & seis! meses contados da data de apresenta,o trinta dias para c"eques da mesma pra,a e sessenta dias para c"eques de outras pra,as!. Intretanto, ultrapassado esse pra1o, o direito ao rece%imento no se e<tingue. @anto - assim que, ocorrendo a prescri,o da a,o e<ecutiva, o credor pode se valer da a,o monitria. I qual a diferen,a entre a prescri,o e a decad;nciaY ?asicamente e sucintamente, a decad;ncia no se interrompe e tampouco se suspende Cdigo Civil, art. 28'!. Como se identifica um pra1o de prescri,o e um de decad;nciaY *s pra1os decadenciais normalmente esto insertos na prpria previso do direito, como, por e<emplo, o direito de prefer;ncia do condVmino preterido por terceiro( Art, ./2, Fo pode um condOmino em coisa indivis vel vender a sua parte a estran&os> se outro consorte a $uiser> tanto por tanto, ; 7< Q condOmino> a $uem no se der con&ecimento da venda> poder!> depositado o valor correspondente ao preo> &aver para si a parte vendida a estran&os> se o re$uerer no prazo de cento e oitenta dias> sob pena de decadncia, 2iro alguns que a solu,o - in+usta. @odavia, o 2ireito no socorre aos que dormem( dormientibus non sucurrit Gus, Voltando ao pra1o do art. &1C, do Cdigo Civil, certo - que trata de pra1o de garantia. 6sso quer di1er que, rece%ida a o%ra, durante 5 cinco! anos o construtor responde por vcios de solide1 ou seguran,a rac"aduras, infiltra,9es, va1amentos, etc!. * adquirente no precisa ingressar com a a,o em 5 cinco! anos. ?asta provar que o vcio ocorreu dentro do pra1o de garantia K 5 cinco! anos K que poder# ingressar com a a,o em face do construtor e demais participantes do empreendimento( a" $o Bmbito do -%digo -ivil de )7)C, no pra(o prescricional comum do art. ),,. *D anos8 Ve+amos um %om e<emplo de como t;m +ulgado os @ri%unais p#trios( 9uperior Eribunal de Austia Ac%rdo n, 2K1D1, "eciso6 72,/.,733D, Recurso =special n, EK/11, Ano6 3., 9X6 S+,

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*erceira *urma, "J6 12,/D,733D> p, 11E.., -ivil e processual civil ao de indenizao responsabilidade civil construtor prescrio inteligncia do art, 7,12.> do -%digo -ivil, I o prazo de cinco ).: anos> de $ue trata o art, 7,12.> do -%digo -ivil> relativo a responsabilidade do construtor> ( de garantia pela solidez e segurana da obra e?ecutadaT e no de prescrio ou decadncia, Q propriet!rio $ue contratou a construo tem o prazo de 1/ )vinte: anos para propor ao de ressarcimento> $ue ( lapso de tempo prescricional, +recedentes do S*J, II recurso no con&ecido, Relator6 Iinistro Yaldemar Zveiter, Qbservao6 por unanimidade> no con&ecer do recurso especial, b" $o novo -%digo -ivil, no pra(o prescricional de 5 anos. Verifica-se que no caso - a prescri,o e no a decad;ncia que deve ser alegada. ) afirma,o encontra suporte na nature1a +urdica da a,o para %uscar a indeni1a,o pelos vcios no imvel, de cun"o condenatrio, em ra1o da ine<ecu,o contratual do construtor, em ra1o dos defeitos construtivos apurados no pra1o de garantia de 5 anos. $os coment#rios ao par#grafo Lnico, do artigo &1C, do Cdigo Civil, @eresa )ncona Dope1 -oment!rios ao -%digo -ivil K Coordenador )ntVnio 4unqueira de )1evedo K vol.'. Go 5aulo( Garaiva, 288F, p. 2BBEF88! afirma que( A grande $uesto $ue resta comentar diz respeito aos dois prazos previstos no art, D70 e em seu par!grafo nico, Resolveu o -%digo -ivil de 1//1 a celeuma criada pelo art, 712.> ora revogado[ A resposta ( no> e mais uma vez se faz necess!ria a an!lise dos conceitos de prescrio e decadncia, Q prazo de cinco anos previsto no caput do artigo assumiu claramente o car!ter $ue l&e era dado pela Gurisprudncia p!tria6 ( prazo de garantia, Fo prazo de garantia legal> aparecendo o defeito dever! o comitente> em cento e oitenta dias> propor a ao contra o empreiteiro, Ias $ual ser! a ao a ser proposta> sob pena de decadncia[ Fa esteira dos conceitos de prescrio e decadncia apresentados por Agnelo Amorim> alguma ao constitutiva ou desconstitutiva, =m se tratando de reparao dos anos causados pelos defeitos> o prazo ( de natureza prescricional e no decadencial> nos termos do art, 1/D do -%digo -ivil de 1//1, Assim> prescreve em trs anos a pretenso de reparao civil )art, 1/D> ; K<> 8:, +ortanto> a $uesto da decadncia em cento e oitenta dias no atinge a pretenso do comitente de reparao pelos danos causados pelos defeitos de solidez e segurana $ue est! suGeita ao prazo prescricional de trs anos> por se tratar de demanda condenat%ria> )tal prazo substitui o caput do art,7EE do -- de 737D:, Segundo Felson FerA Jnior o prazo> de cento e oitenta dias previsto no par!grafo nico do artigo em coment!rio> s% poder! ser para o e?erc cio de uma ao constitutiva )positiva ou negativa:> tal como a ao de resciso contratual, Afirma o autor categoricamente $ue> em se tratando de demanda condenat%ria> a pretenso estar! suGeita a um prazo prescricional )e?emplo 6 ao de reparao de dano> suGeita R prescrio de trs anos: )citao de Felson FerA Junior in Fovo -%digo -ivil e Legislao =?travagante anotados, So +aulo6 Revista dos *ribunais> 1//K> p, 127:

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)gnelo )morim :il"o 3@ aF88E' e 3@ '44E'2& K /emria do direito %rasileiro! ecsclarece, de forma pr#tica( Reunindo'se as trs regras deduzidas acima> tem'se um crit(rio dotado de bases cient ficas> e?tremamente simples e de f!cil aplicao> $ue permite> com absoluta segurana> identificar> a priori> as a#es suGeitas a prescrio ou a decadncia> e as a#es perp(tuas )imprescrit veis:, Assim6 74 =sto suGeitas a prescrio6 todas as a#es condenat%rias e somente elas )arts, 7EE e 7E0 do -%digo -ivil:T 14 =sto suGeitas a decadncia )indiretamente:> isto (> em virtude da decadncia do direito a $ue correspondem6 as a#es constitutivas $ue tm prazo especial de e?erc cio fi?ado em leiT K4 So perp(tuas )imprescrit veis:6 a: as a#es constitutivas $ue no tm prazo especial de e?erc cio fi?ado em leiT e b: todas as a#es declarat%rias, 8!rias inferncias imediatas podem ser e?tra das da$uelas trs proposi#es, Assim6 a: no &! a#es condenat%rias perp(tuas )imprescrit veis:> nem suGeitas a decadnciaT b: no &! a#es constitutivas suGeitas a prescrioT e o c: no &! a#es declarat%rias suGeitas a prescrio ou a decadncia, Aplicando'se a$uele crit(rio> conclui'se $ue so de decadncia os seguintes prazos especiais fi?ados no art, 7E0 do -%digo -ivil6 ; 7<> ; 1<> ; K<> ; 2<> ns, I e II> ; .<> ns, I a I8> ; D<> ns, I> III> I8> 8> \I> \II e \III> ; E<> ns, I> 8I e 8II> ; 0<> ; 3<> ns, I> a e b> II> a e b> III> I8> 8 e 8I> e ; 7/> n, 8III, *ais prazos correspondem e?atamente R$ueles $ue -5mara Leal utilizando'se de um crit(rio pr!tico> mais comple?o> e de mais dif cil aplicao tamb(m classificou como prazos de decadncia, 5or fim, Sum%erto @"eodoro 4Lnior Curso de 2ireito 5rocessual Civil FCa ed. 3io de 4aneiro( :orense, 288F, p.p. 2B1 e 2B2.!, segundo o qual( -ostumava'se afirmar $ue a prescrio ( a perda da ao sem a perda do direito e $ue a decadncia seria a perda direta e total do pr%prio direito, SoGe> todavia> tanto a prescrio $uanto a decadncia so vistas como formas de e?tino do direito e o $ue as distingue ( apenas a causa da respectiva perda de efic!cia, Fa prescrio> dentro dessa %tica> o $ue se d! ( $ue> diante da in(rcia do titular em face da violao de seu direito> a faculdade de reao em sua defesa a pretenso de e?igir a prestao $ue l&e foi sonegada e?tingue'se com o decurso do tempo, "iverso ( o $ue se passa com o direito potestativo direito de estabelecer situao Gur dica nova '> $ue> por si s%> se e?tingue se no e?ercido em tempo certo> sem $ue para isso se ten&a de cogitar de violao do direito da parte a uma prestao inadimplida por devedor, A > sim> se pode cogitar do fenOmeno da decadncia, -omo ( pela ao condenat%ria $ue se imp#e a realizao de prestao ao demandado> ( nas causas dessa natureza $ue pode ocorrer a prescrio, +rescreve> ento> a ao $ue em sentido material obGetiva e?igir prestao devida e no cumprida, As a#es constitutivas> por sua vez> no se destinam a reclamar prestao inadimplida> mas a constituir situao Gur dica nova, "iante delas> portanto> no &! $ue se cogitar de prescrio, Q decurso do tempo faz e?tinguir o direito potestativo de criar novo relacionamento Gur dico, "!'se> ento> a decadncia do direito no e?ercido no seu tempo de

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efic!cia, "o ponto de vista pr!tico> a distino ( importante por$ue os prazos prescricionais so pass veis de suspenso e interrupo> en$uanto os decadenciais so fatais> no podendo suGeitar'se nem a suspenso nem a interrupo, +or fim> ( corrente a afirmativa de $ue as a#es declarat%rias so imprescrit veis, "e fato> por mais tempo $ue dure a incerteza acerca de uma relao Gur dica> seria il%gico pretender $ue os interessados ten&am perdido o direito R certeza Gur dica, Fa verdade> o direito de alcanar a segurana Gur dica &! de perdurar en$uanto durar a controv(rsia acerca da relao discutida> o $ue nos leva a concluir $ue> realmente> Ma ao declarat%ria t pica ( imprescrit velN, Ias> no se pode concluir $ue o decurso do tempo seGa totalmente in%cuo para as a#es declarat%rias, Fen&uma ao ser! maneG!vel sem $ue a parte demonstre interesse por um resultado pr!tico em sua esfera Gur dica, =mbora a declarat%ria no se destine a impor presta#es nem a criar situa#es Gur dicas novas> ( claro $ue o litigante somente poder! us!' la se tiver condi#es de demonstrar a e?istncia ou ine?istncia de uma relao da $ual l&e resulte algum proveito efetivo, Fen&uma ao pode ser e?ercida apenas para deleite acadmico, +ode acontecer> destarte> $ue mesmo sendo imprescrit vel a ao declarat%ria> ven&a o titular do direito material a perder o interesse no seu e?erc cio> diante da prescrio )no da declarat%ria:> mas da pretenso $ue poderia surgir do direito material G! e?tinto, Fesse sentido> G! assentou a Gurisprudncia6 Fo &! confundir a declarat%ria como ao de natureza processual> $ue no regula pretenso civil alguma> com a ao em $ue o contedo declarat%rio do Gulgado ( germe de direito patrimonial, A ao declarat%ria> como ao de natureza processual> no prescreve, Ias se cont(m ela pretenso civil a ser protegida pelo preceito> a prescrio incide> embora Xerrara a isso c&ame de perda de interesse da ao declarat%ria> por$ue o direito $ue se pretende defender G! est! e?tinto pela prescrio, =m suma6 a: as a#es condenat%rias suGeitam'se R prescrioT b: Rs constitutivas R decadnciaT c: as declarat%rias so imprescrit veis> mas s% duram en$uanto no se e?tinguir> por prescrio ou decadncia> o direito $ue com elas se $ueira Gustificar a tutela Gurisdicional, Dogo, como a a,o decorrente dos defeitos construtivos %usca a condena,o do construtor, resta evidente que se aplica a prescri,o e no a decad;ncia. )ssim, caso aplic#vel seria o art. 28&, 7 FP, V( 5rescreve(T 7Fo Im F tr;s! anos( T V K a pretenso de repara,o civil. 5or fim, resta verificar que o par#grafo Lnico, do art. &1C, do Cdigo Civil, esta%elece que= Art, D70, Fos contratos de empreitada de edif cios ou outras constru#es consider!veis> o empreiteiro de materiais e e?ecuo responder! durante o prazo irredut vel de cinco anos pela solidez e segurana do trabal&o> assim como em razo dos materiais e do solo, +ar!grafo nico, "ecair! do direito assegurado neste artigo o dono da obra $ue no propuser a ao contra o empreiteiro> nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do v cio ou defeito, * pra1o decadencial de 1C8 dias, portanto, somente poder# ser aplicado a uma a,o desconstitutiva, ou se+a, de resolu,o do contrato, +amais nas a,9es que visam a indeni1a,o condena,o! pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual do construtor quanto J

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seguran,a e solide1 da o%ra, que respeitam o pra1o prescricional de tr;s anos do art. 28&, 7 FP, V, do Cdigo Civil. @odavia, resta importante o%servar que esse dispositivo somente se aplica se no "ouver rela,o de consumo, o que se afirma na e<ata medida em que, "avendo, o pra1o - de cinco anos a partir do surgimento do defeito.

O promitente vendedor tem interesse processual em e'igir a outorga da escritura(

DZ6_ )$@*$6* GC)V*$I 4Z$6*3 )dvogado, )dministrador pela Zniversidade /ac[en1ie, /estre e 2outor em 2ireito Civil pela 5ZC-G5, 5rofessor e Coordenador do Curso de ps-gradua,o em 2ireito 6mo%ili#rio da I52, 5rofessor de 2ireito Civil e /edia,o e 2ireito )r%itral nos cursos de gradua,o da Zniversidade 5res%iteriana /ac[en1ie e da :))5. )utor de diversas o%ras e, entre elas( 2ireito 6mo%ili#rio K teoria e pr#tica Id. :orense! e Coment#rios Js altera,9es da Dei do 6nquilinato 3@!. * compromisso de compra e venda nada mais - que o contrato preliminar mediante o qual o promitente vendedor se o%riga a outorgar a escritura ao promitente comprador depois de rece%er o pre,o convencionado. @rata-se de o%riga,o de fa1er consistente na declara,o de vontade no contrato definitivo K a compra e venda K em regra por escritura pL%lica lavrada por ta%elio. Certo - que, se "ouver o descumprimento da o%riga,o de outorgar a escritura por parte do promitente vendedor, o promitente comprador, credor da outorga da escritura, pode e<igi-la atrav-s da a,o de ad+udica,o compulsria ou da a,o de o%riga,o de fa1er, respeitados os requisitos de cada uma das esp-cies. @odavia, - de se questionar se, do outro lado, o promitente vendedor, depois de rece%er o pre,o, pode compelir o promitente comprador a rece%er a escritura. )ntes de enfrentar a questo pol;mica ligada ao tema, preliminarmente - possvel afirmar que, "avendo previso contratual da o%riga,o de o promitente comprador rece%er a escritura em pra1o determinado aps a quita,o, admitida inclusive cl#usula penal especfica no caso de mora, resta evidente que o promitente vendedor pode e<igir o cumprimento atrav-s de a,o de o%riga,o de fa1er com pedido de imposi,o de multa di#ria asterinte:, nos termos dos arts. 4'5-6, 4&1 e 4&1-) do Cdigo de 5rocesso Civil. Zltrapassada a clare1a inicial decorrente da previso contratual da o%riga,o de o promitente comprador rece%er a escritura, indaga-se a mesma possi%ilidade diante da aus;ncia de previso neste sentido no pacto entre as partes. S# interesse processual do promitente vendedor interesse necessidade!Y . preciso lem%rar que o interesse processual e<iste na e<ata medida em que o autor da a,o necessita da presta,o +urisdicional pelo e<erccio do direito de a,o para alcan,ar pretenso legtima, com fundamento na lei, que l"e conceda utilidade no plano material, mas encontra resist;ncia in+ustificada da parte contr#ria.

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Im consonHncia com o acatado - possvel afirmar que e<iste o interesse processual do promitente vendedor em %uscar tutela +urisdicional para compelir o promitente comprador a rece%er a escritura, ainda que o contrato se+a omisso. * direito de propriedade do promitente vendedor foi quase que totalmente esva1iado pela quita,o do pre,o pelo promitente comprador e somente era mantido como garantia do rece%imento de pre,o, no "avendo mais qualquer utilidade na sua manuten,o. 5elo contr#rio, pode l"e impor pre+u1os consider#veis, o que +ustifica plenamente o seu interesse processual. 5osso e<emplificar( o propriet#rio do imvel responde pelos danos decorrentes da runa em ra1o da falta de manuten,o, o que se afirma com suporte no art. BF' do Cdigo Civil, responsa%ilidade esta que encontra sua origem na cautio damni infecti do 2ireito 3omano, que autori1ava o pretor a e<igir cau,o do propriet#rio que no preferisse o a%andono. S# outras consequ;ncias, como a o%riga,o de pagar condomnio, qualificada como o%riga,o propter rem nos termos do art. 1.F45 do Cdigo Civil, inclusive "avendo alguns +ulgados que sustentam que - facultado ao condomnio escol"er entre processar o propriet#rio ou o promitente comprador, ainda que ten"a ci;ncia da promessa. I a e<ecu,o decorrente da condena,o no pagamento dos d-%itos condominiais no fica adstrita J pen"ora do prprio imvel, podendo invadir a esfera patrimonial do r-u da a,o, +ustamente o promitente vendedor que na "iptese que ora trato +# rece%eu o pre,o e mant-m a propriedade totalmente esva1iada. Ge no %astasse a questo condominial, e<istem outras o%riga,9es propter rem, como aquelas decorrentes dos tri%utos vinculados ao imvel e o%riga,9es pelo pagamento do consumo de #gua. 5or todas essas ra19es, penso que o interesse processual do promitente vendedor - evidente, evidentssimo, ali#s. $este sentido, o seguinte +ulgado do @ri%unal de 4usti,a de Go 5aulo que, inclusive, deferiu o pleito de dano moral pelo fato de o promitente vendedor ter seu nome includo no rol de inadimplentes( *JS+ ///1.21'/0,1/7/,0,1D,//EE ' Apelao ' Relator6 Xrancisco Loureiro ' -omarca6 Cirig]i ' Urgo Gulgador6 24 -5mara de "ireito +rivado ' "ata do Gulgamento6 10P/2P1/77 ' "ata de registro6 13P/2P1/77 ' Qutros nmeros6 1.21/01/7/01D//EE ' -ompromisso "e 8enda e -ompra Qbrigao de Xazer Ao aGuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli'lo a receber a escritura do im%vel> cuGo preo se encontra integralmente pago Interesse da promitente vendedora para $ue as ta?as e tributos ou mesmo obriga#es propter rem> ou responsabilidade civil por ru na do pr(dio> no recaiam sobre $uem mant(m formalmente o dom nio> mas despido de todo o contedo> G! transmitido ao ad$uirente, "ano Ioral, Qcorrncia, Autora $ue> em decorrncia da ine?istncia de regularizao da propriedade do bem> teve seu nome negativado Ao procedente Recurso provido, Im sentido totalmente contr#rio, inadmitindo o pleito pelo promitente vendedor, encontrei o seguinte +ulgado com o qual, data venia> no posso concordar( @4G5 K Apelao sP rev, 2137E022// Relator6 Luiz Ambra So +aulo 04 -5mara de

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"ireito +rivado Julg6 7DP/3P1//3 Reg6 11P/3P1//3 ao de preceito cominat%rio buscando cumprimento de obrigao de fazer )vir receber escritura definitiva de venda e compra de im%vel antes compromissado: Recurso contra indeferimento liminar da inicial> recon&ecida a falta de interesse do autor R propositura da demanda =scopo do pedido )no mais ser cobrado pelas despesas condominiais do im%vel: $ue no se erige em Gustificativa suficiente para sua formulao A promessa de venda passada com transferncia da posse do bem> de si> G! inibe a possibilidade de tais cobranas -arncia bem decretada> apelo improvido, 5osta assim a questo, em ra1o do risco deste Lltimo entendimento, - de todo recomend#vel que a o%riga,o de rece%er a escritura este+a disposta em cl#usula contratual, com termo certo. Como sugesto, posso indicar a seguinte reda,o( Q* promitente comprador, so% pena de multa de T!, sem pre+u1o das medidas +udiciais, se o%riga a rece%er a escritura em at- T! dias da quita,o do pre,o, em ta%elio indicado pelo promitente vendedor por qualquer meio idVneo de comunica,o, o%rigando-se, ainda, a entregar seus documentos e a pagar os tri%utos e custas necess#rias J outorga de escritura em cumprimento deste contrato.R I<ecu,o K cita,o por edital ou por "ora certa K - possvelY Dui1 )ntonio Gcavone 4unior Advogado> Administrador pela 9niversidade IacWenzie> Iestre e "outor em "ireito -ivil pela +9-'S+> +rofessor de "ireito -ivil da 9niversidade +resbiteriana IacWenzie e de p%s' graduao em "ireito Imobili!rio da =scola +aulista de "ireito =+"> autor de diversas obras e coordenador do curso de "ireito Imobili!rio da =+", 5arece que sim. 3essalte-se que, apesar da forma de cita,o em apre,o no se encontrar e<pressa no Cdigo de 5rocesso Civil, na parte em que trata do processo e<ecutrio, tem-se que - a%solutamente ca%vel, pois encontra-se respaldada no princpio da economia processual e no art. 5BC do -ode?, que assim disp9e( art, .30 Aplicam'se subsidiariamente R e?ecuo as disposi#es $ue regem o processo de con&ecimento, Corro%orando com tal posicionamento, declina-se +urisprud;ncia do Guperior @ri%unal de 4usti,a pertinente ao caso( +RQ-=SS9AL -I8IL, =\=-9^_Q "= *`*9LQ =\*RAJ9"I-IAL, "=8="QR a9= S= Q-9L*A, -I*A^_Q +QR SQRA -=R*A, +QSSICILI"A"=, 9ma vez verificado nos autos $ue o e?ecutado evita o contato pessoal com o oficial de Gustia> como no caso> furtivamente se es$uivando da e?ecuo forada do t tulo e?traGudicial> pode o credor se valer do $ue disposto no art, 11E do -%digo de +rocesso -ivil> re$uerendo citao por &ora certa do devedor, Recurso especial con&ecido e provido, )R=-9RSQ =S+=-IAL F< 10D,E/3 S+ )1///P/77DK07'E: R=LA*QR6 IIFIS*RQ -LSAR ASXQR RQ-SA: 5ortanto, resta evidente a possi%ilidade de cita,o por "ora na e<ecu,o. Uuanto J cita,o por edital, a concluso - a mesma( -I*A^_Q =?ecuo de t tulo e?traGudicial "evedor procurado e no localizado *odas

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diligncias para localizao sem ?ito -itao por edital Licitude do ato Agravo provido, )AI n< 7,7E1,.01'3 714 -5mara do 7< *A-iv v,u, Rel, Andrade Iar$ues: