1 INTRODUO

Para o STJ, a alienao fiduciria a transferncia da propriedade de um bem mvel ou imvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigao. Ocorre quando um comprador adquire um bem a crdito. O credor toma o prprio bem em garantia, de forma que o comprador, apesar de ficar impedido de negociar o bem com terceiros, pode dele usufruir.

Com a promulgao da Lei 9.514/97, foi instituda no Brasil a alienao fiduciria de coisa imvel. A principal caracterstica da alienao fiduciria a transferncia, ao credor, da propriedade do bem garantidor, ficando o devedor com a simples posse direta, ou seja, o contato e a utilizao direta do bem. Com isso, o devedor continua utilizando um bem que no mais lhe pertence. Uma vez paga a dvida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietrio da garantia. Na hiptese de no pagamento do dbito, o credor, titular do bem, poder, rapidamente, reaver a posse direta das mos do devedor e efetuar a execuo da garantia, alienando-a.

As principais inovaes desta lei so a criao de um novo titulo de credito, lastreado em crdito imobilirio, previso de criao e funcionamento de companhias destinadas aquisio e a securitizao de crditos imobilirios, alm da regulamentao da alienao fiduciria em garantia de bens imveis.

2 DIREITOS REAIS

A lei 9.514/97 relata sobre a formalidade dos atos e contratos acerca do direito real em seu artigo 38:
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicao, mesmo aqueles que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis, podero ser celebrados por escritura pblica ou por instrumento particular com efeitos de escritura pblica. (Redao dada pela Lei n 11.076, de 2004)

Para Venosa, a Alienao Fiduciria no se confunde com os demais direitos reais de garantia, penhor, hipoteca e anticrese, porque nestes existe o direito real limitado, enquanto na alienao fiduciria opera-se a transferncia do bem. Existe alienao e no gravame.

O contrato de alienao fiduciria em garantia possui natureza jurdica de direito real de garantia, bem como acessrio. Os efeitos somente sero produzidos quando o contrato for levado a registro no Cartrio de Registro de Imveis competente, possuindo o registro a natureza jurdica constitutiva e produzir efeito de desmembramento de posse, como demostra o artigo 23 in verbis.
Artigo 23: Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante registro, no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo. Pargrafo nico: Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiducirio possuidor indireto da coisa imvel.

3 DISTINO DA ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM MVEL

Os efeitos da contratao da alienao fiduciria de coisa imvel, conforme a lei 9.514, foi claramente influenciado pelo que foi definido sobre a alienao fiduciria de coisa mvel. O efeito da contratao da alienao fiduciria dos bens mveis transfere ao credor o domnio resolvel e a posse indireta da coisa mvel alienada. J o efeito da alienao fiduciria de bem imvel o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.

A lei 9.514 no relata a consolidao da propriedade plena, como o faz no caso da alienao fiduciria de coisa mvel. O que se verifica que ela autoriza a consolidao da propriedade, que neste caso seria a propriedade resolvel. Alm disto, na alienao fiduciria de coisa mvel, fica o fiduciante obrigado ao pagamento do saldo da dvida mesmo depois da alienao do bem, se o valor obtido no for suficiente para pagar a dvida ( 5, art. 66, Decreto-lei n 911/69). Na alienao fiduciria de coisa imvel, porm, a realizao dos leiles implica a quitao integral da dvida independente do valor obtido.

4 PROCEDIMENTO

Vaz destaca os procedimentos para serem executados pelo registro de imveis:

1 - Instituio do regime fiducirio pela averbao do Termo de Securitizao de Crditos (art. 10, pargrafo nico); 2 Baixa do regime fiducirio; 3 Constituio da propriedade fiduciria, mediante registro do contrato de alienao fiduciria de coisa imvel (art. 23); 4 Cancelamento do registro da propriedade fiduciria (art. 26 e pargrafos); 5 Registro da consolidao da propriedade em nome do fiducirio (art. 25, Pargrafo 7).

Temos ainda no art. 24:

O contrato que serve de ttulo ao negcio fiducirio conter: I - o valor do principal da dvida; II o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do fiducirio; III a taxa de juros e os encargos incidentes; IVa clusula de constituio da Propriedade Fiduciria, com a descrio do imvel objeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio; V a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto inadimplente, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduciria; VI a indicao, para efeito de venda em publico leilo, do valor do imvel e dos critrios para a respectiva reviso; VII a clusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o artigo 27.

REFERNCIAS

FERREIRA, Rafaela Cabral. Alienao fiduciria de coisas mveis: Proibio ao pacto comissrio. In:mbito Jurdico, Rio Grande, XV, n. 107, dez 2012. Disponvel em:
<http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12564>.

Acesso em dez 2013. http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=1063 74 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 7 edio. Volume 3. So Paulo. Editora Atlas S.A. 2007. Pg. 77. http://angelinhamendes.blogspot.com.br/2009/02/principios-dos-direitosreais_13.html VAZ, Ubirayr Ferreira. Alienao Fiduciria de coisa imvel: reflexos da lei 9.514/97 no Registro de Imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1988.