Importncia e cuidados na reforma e manuteno de edifcios / Norma de Manuteno

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Principais novidades

Nos ltimos anos, com a introduo dos conceitos de desempenho dos sistemas e sua definio clara dos prazos de garantia e vida til, se faz necessrio uma alterao do modelo mental da importncia das manutenes para que se possa atingir a vida til e manuteno do desempenho inicial previsto a um edifcio, sistema ou subsistema

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Vida til
Conforme a Comisso de Estudo que discute a norma de desempenho verso 2012, a definio que ir a consulta nacional e que define vida til ter a seguinte redao: vida til (VU) perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e construdos considerando a periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada). Nota - Interferem na vida til, alm da vida til projetada, caractersticas dos materiais e qualidade da construo como um todo, o correto uso e operao da edificao e de suas partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e manuteno, alteraes climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no entorno da obra ao longo do tempo (trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana), etc. O valor real de tempo de vida til ser uma composio do valor terico de Vida til Projetada devidamente influenciado pelas aes da manuteno, da utilizao, da natureza e da sua vizinhana. As negligncias no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operao, uso e manuteno da edificao, bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til, podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como Vida til Projetada.
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Manuteno Conforme a Comisso de Estudo que discute a norma de desempenho verso 2012, a definio que ir a consulta nacional e que define manuteno ter a seguinte redao:

Manuteno conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificao para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender as necessidades e segurana dos seus usurios.

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Nova ABNT NBR 14037

O primeiro passo para melhoria do modelo de manuteno de edifcio, foi a reviso da norma ABNT NBR 14037 que define as diretrizes para elaborao dos manuais de uso e operao das edificaes, o qual o Secovi-SP teve papel relevante na comisso que descreve os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos a serem includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador conforme legislao vigente.
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Nova ABNT NBR 5674 Em abril de 2012, foi aprovada a consulta nacional e esta para ser publicada da nova ABNT NBR 5674, a qual estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes.

A gesto do sistema de manuteno inclui meios para: a)preservar as caractersticas originais da edificao; b)prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes; Edificaes existentes antes da vigncia da Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manuteno atendendo ao apresentado nesta Norma.

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Nova ABNT NBR 5674 Diferente da verso de 1999, que tinha o objetivo de fixar os procedimentos de orientao para organizao de um sistema de manuteno de edificaes.

Na verso 2012 so estabelecidos os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes de modo a preservar as caractersticas originais da edificao e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes; e
Descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento anual das atividades de manuteno das edificaes, processos de controle, controle de documentao, que se faz indispensvel para evidenciar a realizao das aes, seja pela equipe de manuteno local, empresa capacitada ou empresa especializada,

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Nova ABNT NBR 5674

Empresa capacitada organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado Empresa especializada organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual so exigidas qualificao e competncia tcnica especficas

Equipe de manuteno local pessoas que realizam diversos servios, tenham recebido orientao e possuam conhecimento de preveno de riscos e acidentes

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Nova ABNT NBR 5674 Capitulo 4 - Requisitos para a manuteno Descreve entre outras coisas a organizao Diretrizes e Contedo bsico do relatrio de inspeo

Programa de manuteno

Nova ABNT NBR 5674 Capitulo 5 - Requisitos para o planejamento anual das atividades Descreve entre outras coisas a previso oramentaria, o qual deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro definido, incluso a reserva de recursos destinada realizao de servios de manuteno corretiva, e com margem de erro em estimativas fsicas, de custos. As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo x benefcio dos servios de manuteno, devendo constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes. A norma no define um percentual do valor arrecadado a ser destinada exclusivamente para manuteno, mas o Secovi-SP considera saudvel que seja destinado no mnimo 3% do valor total arrecadado anualmente para as manutenes preventivas.

Nova ABNT NBR 5674 Capitulo 6 - Requisitos para controle do processo de manuteno Oramento e contratao dos servios de manuteno Meios de controle

Nova ABNT NBR 5674 Capitulo 7 - Requisitos para a documentao Fluxo da documentao Registros

Arquivo
Indicadores gerenciais

Nova ABNT NBR 5674 Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos Onde outras coisas define as responsabilidades de Proprietrio de uma edificao

Sndico ou a empresa terceirizada responsvel pela gesto da manuteno.

Construtor ou incorporador

Nova ABNT NBR 5674

A nova ABNT NBR 5674 possui anexos informativos de:

Anexo A - Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva

Anexo B - Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva

Anexo C - Modelos de verificaes e seus registros

Nova ABNT NBR 5674

Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno pode ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas. Como exemplo, podem ser citados entre outros: elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas; piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos; revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio); esquadrias especiais; sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados; sistemas de impermeabilizao. sistema de preveno e combate a incndio

CASA LEGISLATIVA SENADO CAMARA DOS DEPUTADOS CAMARA DOS DEPUTADOS CAMARA DOS DEPUTADOS CAMARA DOS DEPUTADOS CAMARA DOS DEPUTADOS CAMARA DOS DEPUTADOS ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DE SO PAULO CAMARA MUNICIPAL DE SO PAULO CAMARA MUNICIPAL DE SO PAULO

PROJETO N 491/2011 N 1232/2007 N 3370 N 3376 N 3447 N 3507 N 4102/2012 N 218 N 0556/2007 N 00193/2012

PROPONENTE Senador Marcelo Crivella Eduardo Gomes Augusto Coutinho Romero Rodrigues Lelo Coimbra Fabio Faria Deputado LUIZ PITIMAN Telma de Souza - PT Domingos Dissei Attila Russomanno

Reformas em unidades
H necessidade de conscientizao de proprietrios e sndicos quanto corresponsabilidade em obras nos condomnios, onde os regulamentos internos devem elencar os seguintes pontos: 1. Todas as reformas e construes realizadas por moradores que afetem a estrutura, vedaes ou quaisquer instalaes devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao sndico do condomnio antes de seu incio, contendo a descrio dos servios a serem executados. 2. Dever ser contratado, por conta e risco do contratante, um profissional responsvel, devidamente habilitado, e que ateste a responsabilidade quando da realizao de reformas e construes nas unidades, nos casos em que as referidas reformas e construes impliquem em risco segurana do imvel, seus moradores, funcionrios ou visitantes. Alguns exemplos de reformas que podem ser enquadradas nestes casos: troca de revestimentos (paredes/pisos) ou sistema de vedao em paredes internas da unidade; abertura de vo ou alterao de seo em peas estruturais; aumento de cargas de subsistemas de eltrica, hidrulica, gs ou de incndio, por exemplo, instalao de sistemas de ar condicionado; alterao de layout (planta) da unidade.

Reformas em unidades
Embora o sndico, no nosso entender, no precise autorizar a execuo de reformas (deve apenas ser comunicado), cuja responsabilidade de cada morador, como responsvel legal deve atuar quando detectar que haja risco segurana do empreendimento e dos usurios, como por exemplo: execuo de reformas e construes sem comunicao prvia; execuo de reformas e construes fora do escopo comunicado ou feitas de forma inadequada.

Alm do descrito anteriormente, uso inadequado de reas e sistemas da edificao pelos usurios podem gerar problemas de segurana para o empreendimento (no curto e longo prazo) e tambm devem ser monitorados pelo sndico, por exemplo: Colocao de produtos decorativos ou equipamentos com cargas ou pesos acima do previstos em projetos especficos; Uso de equipamentos com consumos superiores aos especificados em projeto, por exemplo, aquecedores fora de normalizao, ar condicionado em locais sem devida previso, equipamentos eltricos de consumo elevado etc.
Recomendamos que as reformas e construes j concludas, mas que possam implicar em riscos segurana do condomnio e seu usurios, sejam inspecionadas pelo condomnio para garantir a tranquilidade de todos os usurios. Em razo do princpio de inviolabilidade, o ideal que este trabalho seja feito de maneira consensual pelos condminos.