COMO VIABILIZAR A SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUO CIVIL

Fatores Crticos para Aumentar a Ecoeficincia das Edificaes e Respeitar a Legislao

Custos de Construo, Operao e Manuteno de Empreendimentos Imobilirios

Seminrios Pini
So Paulo, 28 de maio de 2008

So Paulo , 11 de agosto de 2009.

Luiz Henrique Ceotto Tishman Speyer Properties

POSSIBILIDADE DE INTERFERNCIA NAS VARIVEIS DE CUSTO DE UM EDIFCIO

100 % 80%

15 % 5%

Idealizao

Uso e operao

Construo

Concep. e Projeto

3 anos

50 anos
(vida til de projeto)

CUSTO TOTAL DE UM EDIFCIO COMERCIAL EM 50 ANOS (vida til de projeto)

80 %

14 % 5%

< 0,2%

0,8%

Idealizao

Adaptao

Uso e operao

3 anos

para reuso

Construo

Concep. e Projeto

50 anos
(vida til de projeto)

CUSTO TOTAL DE UM EDIFCIO COMERCIAL EM 50 ANOS (vida til de projeto)

80 %

14 %

< 0,2%

0,8%

?
Uso e operao 3 anos

5%

?
para reuso Adaptao 1 Construo Concep. e Projeto 50 anos
(vida til de projeto)

Idealizao

FASES DE OPERAO DE UM EDIFCIO COMERCIAL

Fitting out e reformas peridicas. Operao diria. Readaptao para novo ciclo.

Como projetar um edifcio para cada fase de operao ?

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS PERIDICAS

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS

Empresas de grande porte tem ciclos de permanncia entre 5 e 10 anos. Custo do fitting out entre R$ 1.500 a R$ 2.500/m2 BOMA (40 a 50% do custo de construo). Fitting out:
Forro e luminrias. Piso elevado. Divisrias de salas (paredes e portas). Persianas. Cabeamento de energia, comunicao e automao. Dutos de ar condicionado, caixas VAV e dumpers. Splinkers. Carpetes. Mveis.

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS

No entregar forro instalado e luminrias (estudar crdito para instalao posterior). Instalar somente anel principal do ar condicionado (idem). No instalar o piso elevado (idem). Ar condicionado com insuflamento pelo piso mais flexvel. Optar por persianas reflexivas.

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS

FASE DE FITTING OUT E REFORMAS

FASE DE OPERAO

Custos Condominiais edifcio AAA convencional

Mdia mensal custo R$/m Folha pagamento Limpeza rea comuns Materiais e Insumos Segurana Utilidades Administrativo Reparos e manuteno Seguros e outros 1,50 2,19 0,59 2,11 10,40 0,20 1,72 0,56 19,28 Observaes

8% MO de gerenciamento e superviso predial 11% Todas as Areas Comuns Internas e Externas 3% Materiais de impeza e de banheiros 11% reas comuns 54% Eletricidade, gua, esgoto, diesel 1% xerox, cpias, papis, mat. Escritrio, etc 9% MO e materiais de reposio, Manut Elevadores 3% Todas as Taxas,Impostos, Despesas Diversas

Custos Condominiais edifcio AAA convencional

Mdia mensal custo R$/m Folha pagamento Limpeza rea comuns Materiais e Insumos Segurana Utilidades Administrativo Reparos e manuteno Seguros e outros 1,50 2,19 0,59 2,11 10,40 0,20 1,72 0,56 19,28 Observaes

8% MO de gerenciamento e superviso predial 11% Todas as Areas Comuns Internas e Externas 3% Materiais de impeza e de banheiros 11% reas comuns 54% Eletricidade, gua, esgoto, diesel 1% xerox, cpias, papis, mat. Escritrio, etc 9% MO e materiais de reposio, Manut Elevadores 3% Todas as Taxas,Impostos, Despesas Diversas

Alternativas de soluo e seus impactos Edifcios Comerciais Impacto nos custos

Alto Mdio Metais sanitrios de baixo consumo e automticos Medio individual de ar condicionado Tratamento superficial no piso das garagens Recuperao de frenagem nos elevadores Roda entlpica Controle de CO2 Automatizao da irrigao de reas verdes Vidro laminado nas fachadas Automao da iluminao das reas comuns Medio individual de gua Baixo Reteno de guas de chuva Bacias sanitrias duplo fluxo Reteno de gua de condensao dos fancoils para uso nas torres de refrigerao dos chillers Luminrias de alta eficincia Peas sanitrias de baixa vazo Automao dos elevadores Cobertura vegetal no trreo Isolamento trmico de coberturas Separao de lixo para reciclagem Revestimentos de piso e paredes facilmente lavveis

Alto

Gerao local de energia com gs em vez de diesel

Impacto positivo no meio ambiente

Mdio

Isolao trmica de fachadas

Baixo

Tratamento total de esgoto Uso de vidro insulado Reciclagem de gua de lavatrios para uso em bacias sanitrias

Alternativas de soluo e seus impactos Edifcios Comerciais Impacto nos custos

Alto Mdio Metais sanitrios de baixo consumo e automticos Medio individual de ar condicionado Tratamento superficial no piso das garagens Recuperao de frenagem nos elevadores Roda entlpica Controle de CO2 Automatizao da irrigao de reas verdes Vidro laminado nas fachadas Automao da iluminao das reas comuns Baixo Reteno de guas de chuva Bacias sanitrias duplo fluxo Reteno de gua de condensao dos fancoils para uso nas torres de refrigerao dos chillers Luminrias de alta eficincia Peas sanitrias de baixa vazo Automao dos elevadores

Alto

Gerao local de energia com gs em vez de diesel

Impacto positivo no meio ambiente

Mdio

Isolao trmica de fachadas

o Pri

d a d ri

s a n

e el

Cobertura vegetal no trreo Isolamento trmico de coberturas Separao de lixo para reciclagem Revestimentos de piso e paredes facilmente lavveis

Baixo

Tratamento total de esgoto Uso de vidro insulado Reciclagem de gua de lavatrios para uso em bacias sanitrias

Medio individual de gua

ECONOMIA DE GUA POTVEL

Bacias sanitrias de duplo fluxo. Torneiras de fechamento automtico e de baixo consumo. Reteno de gua de chuvas para irrigao. Drenagem da gua de condensao para uso na torre de refrigerao. Aproveitamento de guas cinzas.

ECONOMIA DE ENERGIA ELTRICA

Luminrias de alta eficincia. Automao da iluminao. Sistemas de ar condicionado de alta eficincia. Roda entlpica. Troca de ar controlado por nvel de CO2. Elevadores com frenagem regenerativa. Elevadores com otimizadores de trfego. Vidros de fachada de alta eficincia.

OPERAO DE UM EDIFICIO COMERCIAL AAA (consumos mensais por m2 BOMA)

Building Owners and Managers Association (BOMA) International
Torre de resfriamento: 41 l/m2 Bacias sanitrias: 97 l/m2 Lavatrios: 49 l/m2 Irrigao: 10 l/m2

Consumo de gua (197 l/m2)

Consumo de energia (41 kWh/m2)

Ar condicionado: 18,0 kWh/m2 Iluminao: 6,8 kWh/m2 Elevadores: 3,6 kWh/m2 Administrao: 5,8 kWh/m2 Carga piso: 6,8 kWh/m2

Emisso de esgotos e lixo.

Prdio Convencional de Alto Padro

Volume l/m2 Custo R$/m2

Prdio com Critrios de Sustentabilidade

Aproveitamento de guas Cinzas Volume Custo 2 l/m R$/m2 122 2,47 Aproveitamento de Esgoto Total Volume Custo 2 l/m R$/m2 57 1,15

Consumo mensal de gua potvel/ m2 (22 dias) Consumo mensal de gua de condensao/ m2 (22 dias) Consumo mensal de lavatrios/ m2 (22 dias) Consumo mensal de bacias sanitrias e mictrios/ m2 (22 dias) Consumo de irrigao (5l/ dia/m2)

197

3,98

41,36

0,83

48,85

0,99 No est computado custo de tratamento de guas cinzas No est computado custo de tratamento de esgoto total

97,15

1,97

9,93

0,20

Custo de gua da Sabesp: R$ 10,12/ m3 Custo de esgoto da Sabesp: R$ 10,12/ m3

Prdio Convencional de Alto Padro Consumo kWh/m

Prdio com Critrios de Sustentabilidade Consumo kWh/m

Custo R$/m2

Custo R$/m2

So Paulo, 28 de maio de 2008
Jornada de trabalho de segunda sexta-feira: 12 h/ dia Jornada de trabalho sbado: 4 h/ dia Nmero de horas mensal: 256 h/ ms

COMO PAGAR ESSE INVESTIMENTO?

Edifcio Comercial AAA Custos por m2 rentable area BOMA
Building Owners and Managers Association (BOMA) International

Custo de Operao gua/esgoto Energias Total Edificio Convencional Edifcio Sustentvel Economia

R$ 4,0/m2 R$ 6,4/m2 R$ 10,4/m2

R$ 2,5/m2 R$ 3,5/m2 R$ 6,0/m2

R$ 1,5/m2 R$ 2,9/m2 R$ 4,4/m2

COMO PAGAR ESSE INVESTIMENTO?

Edifcio Comercial AAA Custos por m2 rentable area BOMA
Building Owners and Managers Association (BOMA) International

Custo de construo R$ 3.700/m2 Investimento R$ 185/m2 ~ 5% CC Retorno: R$ 4,4/m2 ......... 2,38% ao ms (somente com energia e gua) CDI (120 dias)............0,72% ao ms Imveis .....................0,60% ao ms

FASE DE READAPTAO PARA NOVO CICLO

FASE DE READAPTAO PARA NOVO CICLO

Piso elevado de no mnimo 15 cm (40 cm para ar pelo piso). Distncia mnima de piso elevado ao forro de 2,70 m. Entreforro de 65 cm ou 30 cm (ar pelo piso). Vo livre entre core e fachada entre 10 a 13,5 metros. Banheiros nas reas comuns junto ao core. Prumadas extras de gua e esgoto junto a pilares da fachada. Shafts com sobra de espao superior a 50%. Sobrecarga na laje de 500 kg/m2. Concreto com fck > 45 MPa. Cobertura de concreto das armaduras de 2,5 cm.

Lembrando sempre : A sensibilizao do investidor e do cliente decisiva na equao financeira da sustentabilidade.

Investidor em edifcios comerciais: seguro contra a obsolescncia precoce dos edifcios. Cliente de edifcios comerciais: economia na operao paga preo do aluguel mais alto. Cliente de edifcios residenciais: economia na operao paga preo de aquisio mais alto. Necessidade de investimento em marketing srio para aumentar a sensibilizao de clientes e investidores. A banalizao do tema dificulta / atrasa essa sensibilizao.

MENSAGENS FINAIS - A questo da sustentabilidade

ultrapassou as fronteiras da tica e tornou-se tambm uma questo econmica. - anti-econmico no priorizar a sustentabilidade em edifcios.

FIM