Mod Expropri AAII 15o Curso Apresentacao Vs Final 2.5.13

CURSO DE ESPECIALIZAO EM AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO
Avaliao em Expropriaes
Hlder Moura
AVALIAO EM EXPROPRIAES
HELDER MOURA
Copyright 2013 Hlder Moura Todos os direitos reservados, Copyright 2013 Hlder incluindo Moura os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio
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RESUMO
1- INTRODUO 2- PROCEDIMENTO E PROCESSO EXPROPRIATIVO 3 - NORMAS VALORATIVAS 4 - CLCULO DA INDEMNIZAO
SOLOS APTOS PARA A CONSTRUO SOLOS PARA OUTROS FINS BENFEITORIAS, EDIFCIOS E CONSTRUES EXPROPRIAES PARCIAIS ARRENDAMENTOS INTERRUPO DE ACTIVIDADES ECONMICAS OUTROS DIREITOS MENORES
5 EXEMPLOS DE APLICAO
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INTRODUO
Avaliao Metodologia prpria Cdigo das Expropriaes
Desde 1976
PORQU UM CDIGO COM NORMAS DE AVALIAO?
Lei n 168/99, de 18/09

republicada pela Lei 56/08, de 04/09
Obrigao legal
INTERVENO DOS PERITOS AVALIADORES
Uma das parte no age livremente Juramento perante o poder judicial Modo colegial
LEGISLAO
DL n 125/02 de 10/05, com a redao do DL 12/07 de 11/01 , C.P.C. (art. 568/591), C.E.
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INTRODUO
Decreto Lei n 125/02 com a redao do DL 2/07 Regula as condies de exerccio das funes de perito e rbitro nos processos de expropriao
Organizao das listas por distritos judiciais (Lisboa, Porto, Coimbra, vora, Aores, Funchal) Cada perito s pode integrar uma das listas Candidatos recrutados por concurso mediante publicao no DR (aberto em Julho 2008) Habilitao atravs de curso superior (definido na Portaria 788/2004) Prova escrita de conhecimentos (Portaria 241/08) e curso de formao organizado no CEJ com prova no final (Portaria 240/08): resultado do concurso mdia dos resultados Regime simplificado para peritos que integram as listas (dispensa prova mas obriga ao curso) Juramento perante o Presidente do TR, e depois a lista publicada em DR (Out. 2010) Frequncia de aces de formao obrigatria no CEJ Laudos periciais de acordo com normas legais e regulamentares, justificando claramente o clculo As sentenas devem ser comunicadas aos rbitros e peritos designados pelo Tribunal O pagamento dos honorrios dos peritos (nos termos do RCP) no aguarda o termo do processo
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INTRODUO
Excluses e Impedimentos
EXCLUSES DA LISTA Deixem de observar os critrios de avaliao previstos na lei No compaream a 3 diligncias no ano judicial, sem justificao No entreguem os relatrios ou acrdos nos prazos fixados Faltem injustificadamente s aces de formao obrigatrias No faam prova de aptido fsica (peritos com mais de 70 anos) INIBIES E IMPEDIMENTOS No podem intervir pelas partes em processo de expropriao litigiosa Os mesmos que para os juzes, escusa por motivos pessoais ou pelo exerccio de funes (CPC) Quando tenham intervindo anteriormente no processo ou dado parecer sobre o litgio Quando sejam parte no processo, o seu cnjuge, parente ou afim, ou estes tenham nele intervindo Quando contra eles ou parente, o expropriado tenha intentado aco judicial Quando se trate de recurso de deciso em que interveio como perito, ou um seu parente Quando seja parte a sua entidade empregadora ou equiparada
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INTRODUO
Suspeies
SUSPEIES Se existir parentesco ou afinidade com as partes, ou interesse especial com as partes Se o perito o parente for parte num processo e alguma das partes for perito nesse processo Se o perito o parente for credor ou devedor de alguma das partes Se o perito tiver recebido ddivas devido ao processo ou se tiver fornecido meios para aquele Se houver inimizade ou grande intimidade entre o perito e alguma das partes Os peritos devem comunicar ao Tribunal (ou EE) o seu impedimento, pedindo escusa As partes podem requerer a declarao do impedimento ou suspeio at ao dia da diligncia, especificando as causas O Presidente do TR (rbitros) ou o juiz titular do processo (peritos) decidem sobre o requerimento, ouvindo o interessado (se necessrio)
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INTRODUO
EXPROPRIAO (sentido clssico) um acto pelo qual a Administrao Pblica decide extinguir um direito (mudana do titular) sobre um bem privado, para realizao de um fim de utilidade pblica. Expropriao Apropria-se do bem A expropriao s se concretiza se:
Existir uma violao no contedo essencial de um direito patrimonial Existir uma violao do princpio da igualdade Existir uma lei que a autorize (princpio da legalidade) Existir a afectao do patrimnio privado realizao do bem pblico (utilidade pblica)
Paga uma indemnizao A expropriao deve respeitar:

O princpio da proporcionalidade O princpio da atribuio, contempornea, de uma justa indemnizao O princpio da imparcialidade O principio da boa f O princpio da audincia dos interessados
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INTRODUO
INTERVENIENTES NA EXPROPRIAO
Entidade Expropriante (competncia para declarar a DUP) Beneficiria da expropriao Os Tribunais judiciais Os peritos avaliadores Titular do direito de propriedade Os expropriados e demais interessados Titular de um direito real de gozo Titular de uma garantia Titular de um direito real de aquisio Titular de um nus sobre o bem Titular de um direito obrigacional (contrato de arrendamento)
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INTRODUO
Expropriao
entrar na posse dos bens receber rapidamente
Ocupao
mxima brevidade o valor justo forma segura e irreversvel
Indemnizao
srie de procedimentos interveno dos peritos

salvaguardar os direitos e garantias dos titulares dos bens afectados
interveno dos peritos
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PROCESSO EXPROPRIATIVO
PARA ENTRAR NA POSSE DOS BENS A EXPROPRIAR: 2 CAMINHOS
Resoluo de Expropriar
DUP
Auto de Expropriao Amigvel
Vistoria ad perpetuam rei memoriam Posse Administrativa

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ELABORAO DO PROJECTO DE EXPROPRIAES
A- Peas Desenhadas Esboo corogrfico Planta parcelar Planta cadastral Planos de gesto urbanstica B- Peas Escritas Bases de Avaliao Fichas de Avaliao Fichas de Identificao Mapa de expropriaes Certides das inscries matriciais e prediais Regulamento PDM, PU, PP Obrigao legal
1 interveno do perito
A proposta inicial deve ter por base a avaliao efectuada por perito da lista oficial conhecer bem a zona onde se desenvolve a obra os preos de mercado dos terrenos rsticos e urbanos expectativas futuras planos directores municipais, planos de pormenor identificar e avaliar as situaes particulares: construes, benfeitorias, arrendamentos, outros direitos, desvalorizaes, cessao ou interrupo de actividades econmicas Copyright 2013 Hlder Moura
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RESOLUO DE EXPROPRIAR
a deciso proferida pelo rgo competente da entidade interessada na expropriao por utilidade pblica, atravs da qual se aprova o projecto de expropriaes e se decide requerer a utilidade pblica dos bens
Escritura pblica/contrato promessa
ACEITE
Notificada aos expropriados com proposta de aquisio pela via do direito privado
CONTRAPROPOSTA
2 interveno do perito
NO ACEITE Processo segue para DUP

NO RESPONDE
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Declarao de Utilidade Pblica (D.U.P.)
Definio Consiste no acto pelo qual, a entidade com competncia para o efeito (expropriante) reconhece que determinados bens so necessrios realizao de um fim de utilidade pblica, fim esse mais importante que a utilizao que at essa data lhes era dada DOCUMENTOS
Resoluo de expropriar Planta parcelar Mapa de expropriaes Dotao oramental ou cauo Programao dos trabalhos (DUP urgente) E.I.A. (se exigido) Pareceres (desafectao RAN, REN, Patrimnio) Tentativa de aquisio (excepto DUP urgente) Copyright 2013 Hlder Moura
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PUBLICAO DA D.U.P.
NO D.R. II SRIE
Contagem de prazos
Relao jurdica da expropriao
Notificao aos expropriados/interessados Formalizao da proposta de indemnizao Publicitao (jornais, editais, prdio) Nomeao dos peritos para vistoria Averbamento nas conservatrias Autos de Expropriao Amigvel Constituio da Arbitragem (12 meses) Remessa a Tribunal (18 meses)
Entidade interessada na expropriao

Sujeito activo Obrigao Indemnizar
Expropriados/ Interessados
Sujeito passivo Extino do direito de dispor do bem
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PERITO DA LISTA OFICIAL
Vistoria ad perpetuam rei memoriam

(3 interveno)
Prova pericial destinada a perpetuar para memria futura os factos e elementos susceptveis de desaparecerem com a execuo da obra, e que tenham interesse para a avaliao e o desenrolar do processo Contedo do auto
Plantas, fotografias ou outro suporte de captao de imagem do bem expropriado e da rea envolvente Benfeitorias, frutos pendentes, utilizao da parcela, natureza e configurao do solo e subsolo, classificao face ao PDM, nus incidentes, arrendamentos, actividades desenvolvidas, rea sobrante, infra-estruturas, acessibilidades Resposta aos quesitos formulados pelas partes
Identificao do expropriado e outros beneficirios/interessados Descrio do local, da envolvente e da parcela Descrio das construes existentes nas proximidades, caractersticas, estado de conservao, idade e reas totais construdas Eventuais elementos remetidos ao perito
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Posse administrativa
Acto de transmisso antecipada da posse dos prdios a expropriar, a realizar no local dos bens Condies
Ter autorizao prvia para a efectivar Demonstrar que necessria ao incio da obra Ter notificado os expropriados da autorizao e da DUP Ter realizado a vistoria aprm Ter efectuado depsito prvio (DUP urgente 10 dias aps a posse)
Contedo do auto
Identificao dos Expropriados/Interessados Identificao do DR da autorizao e da DUP Identificao da data do relatrio da vistoria Identificao fsica do prdio expropriado Ateno: construes habitadas (art. 52, Lei
dos Solos DL 794/76)
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Expropriao Amigvel
Quando o proprietrio/interessado aceita a proposta para aquisio do bem efectuada pela Entidade Expropriante, ou a sua contraposta elaborada por perito sua escolha, aceite
Escritura Contedo
Identificao dos outorgantes dos procuradores e do notrio ou funcionrio Data, hora e local Identificao dos bens transaccionados, (certides de teor e descries prediais)
Auto de expropriao amigvel

Cancelamentos de hipotecas ou outros nus Indemnizao acordada e modo de pagamento Outras condies acessrias acordadas Planta parcelar e DR onde foi publicada a DUP
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Expropriao Litigiosa
A ausncia de resposta proposta de indemnizao ou o desinteresse da entidade interessada na expropriao na contraproposta, habilita-a a iniciar as diligncias da expropriao litigiosa
3 PERITOS DA LISTA OFICIAL
(4 interveno)
ARBITRAGEM
tentativa de conciliao entre a entidade interessada na expropriao e o expropriado, em que o bem vai ser objecto de outra avaliao por uma Comisso Arbitral - terceira parte independente
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DECISO ARBITRAL
O acrdo dos rbitros proferido em conferncia, sendo o presidente o relator Os rbitros devem fundamentar clara e rigorosamente os critrios adoptados na avaliao (a falta de fundamentao constitui irregularidade passvel de reclamao) As partes podem apresentar ao rbitro presidente quesitos O acrdo arbitral tem a mesma fora executiva de uma sentena do Tribunal Judicial de 1 instncia O prazo para a elaborao e entrega do acrdo de 30 dias, prorrogvel por mais 30
unanimidade
O acrdo arbitral pode ser proferido por:
Valor do laudo nico Valor do laudo maioritrio Mdia aritmtica dos 2 laudos mais prximos
maioria individualmente
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Aps receber o acrdo arbitral a entidade beneficiria da expropriao ter de: Depositar o montante arbitrado (ou o excedente em relao ao depsito prvio) ordem do Tribunal no prazo de 30 dias Remeter o processo judicial ao Tribunal (no prazo de 18 meses aps a DUP)
PROCESSO JUDICIAL
Processo especial que corre nos tribunais comuns, cujo objecto dirimir as divergncias que existem entre as partes, no que toca ao valor da justa indemnizao a atribuir a cada um dos interessados na expropriao, seja a ttulo de indemnizao principal, acessria ou autnoma
interveno dos peritos fundamental
questes essencialmente tcnicas

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DESPACHO JUDICIAL
Recebido o processo, verificando que se encontra devidamente instrudo e depositado o montante do acrdo, o Juiz profere despacho:
Adjudicando a propriedade da parcela Entidade Expropriante; Adjudicando a posse da parcela, no caso de esta ainda no ter ocorrido Notificando as partes da deciso arbitral e da possibilidade de interposio de recurso Indicando aos expropriados/ interessados qual o montante depositado Notificando a Conservatria do Registo Predial, para proceder ao registo da propriedade da parcela, em nome da Entidade Expropriante
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PROSSEGUIMENTO DO PROCESSO
PARTES NO RECORREM
Deciso arbitral transita em julgado
PARTES RECORREM Recurso Autnomo Resposta

5 Interveno dos peritos
Sentena
Atribui montante depositado Ordena a actualizao data da DUP
Recurso Subordinado Resposta
Avaliao Judicial
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RECURSO DA DECISO ARBITRAL
Se uma das partes no se conformar com a deciso arbitral pode recorrer:
Expondo os fundamentos, de facto e de direito, por que pede a alterao ou anulao do acrdo; Fornecendo os elementos ou documentos que entender (certido camarria, plantas); Requerer as demais provas que entenda necessrias (inspeco judicial, prova documental, prova testemunhal); Indicar o seu perito, para intervir na avaliao judicial; Formular o objecto da percia (quesitos), nos termos do C.P.C.; Solicitar a interveno do tribunal colectivo; Requerer a expropriao total do prdio, se a rea sobrante no oferecer proporcionalmente os mesmos rendimentos se os cmodos oferecidos no tiverem interesse econmico para o Expropriado, determinado objectivamente . Moura Copyright 2013 Hlder
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DECISO JUDICIAL
Recebidos os recursos e respostas, o Tribunal toma as seguintes decises:
Admissibilidade dos recursos e das respostas; Aceitao ou recusa dos peritos nomeados pelas partes, face a eventuais impedimentos legais ou suspeies; Nomeao dos peritos do Tribunal, que iro intervir na avaliao, decidindo sobre eventuais escusas; Solicitar a apensao dos processos anteriores relativos expropriao da parcela e/ou prdios do mesmo proprietrio; Decidir (ou protelar a deciso) sobre a admissibilidade ou no das diligncias instrutrias requeridas (inspeco, prova testemunhal, obteno de documentos), marcando a data do incio da avaliao judicial, a qual obrigatria; Autorizar o levantamento do montante sobre o qual haja acordo, ou ordenar o seu reforo, caso aquele seja insuficiente.
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AVALIAO JUDICIAL
a parte mais importante da interveno dos peritos avaliadores no processo de expropriao, porque o juiz, no sendo especialista na matria, e tendo de fixar o valor da justa indemnizao, vai socorrer-se da avaliao tcnica constante dos laudos elaborados pelos peritos (Peritis in arte sua credendum est).
A diligncia inicia-se com a prestao de compromisso de honra de cumprimento consciencioso da funo que lhes cometida, perante o Juiz; A avaliao efectuada de modo colegial por 5 peritos (3 do Tribunal, 1 de cada parte); Os laudos devem estar de acordo com as normas legais e regulamentares aplicveis; Devem permitir ao Tribunal decidir sobre todas as questes em discusso; Devem responder s questes objecto da percia (aceites e consideradas teis), em um ou mais laudos, caso exista desacordo, fundamentando convenientemente; Prazo de 30 dias, eventualmente prorrogvel uma vez; Se alguma questo de direito da qual dependa a avaliao se colocar, os peritos podem solicitar o seu esclarecimento ao Tribunal, assim coma Copyright a notificao a entidades 2013 Hlder Moura (CM/ARH/CCDR, etc.); Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio Devem proceder s inspeces e verificaes que entenderem convenientes.
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ALEGAES e SENTENA
Remessa dos laudos s partes Resposta dos peritos Alegaes Reclamao
Irregularidades (nulidade) Esclarecimentos Relatrio complementar (outros critrios) O Juiz pode ou no atender
Outras diligncias de prova

Inspeco judicial Prova testemunhal Obteno documentos No h audincia de julgamento
SENTENA
Aprecia livremente (deve seguir o laudo maioritrio e/ou dos peritos do tribunal)
Recurso T.C. Recurso apelao T.R (superior alada) (casos especiais)
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Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de S.T.J. Recurso revista reproduo e uso sob qualquer forma ou meio
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DIREITO DE REVERSO
Trata-se da ltima garantia no mbito do processo, e consiste no direito do proprietrio reaver a propriedade expropriada:
Quando lhe tenha sido dado outro destino que no o previsto na DUP (aps 2 anos); Quando a finalidade da expropriao tenha cessado Deve ser requerida no prazo de 3 anos a contar do facto que a originou Decorrido esse prazo, assiste-lhe ainda o direito de preferncia na alienao desses bens at 20 anos aps a expropriao O valor a pagar pelo bem deve ser o da indemnizao recebida actualizado, acrescido do valor das benfeitorias necessrias e teis, deduzidas de deterioraes CESSA ESSE DIREITO QUANDO Tenham decorrido 20 anos sobre a data da adjudicao da propriedade Quando seja dado novo destino aos bens, atravs de nova DUP, ou a mesma seja Copyright 2013 Hlder Moura renovada com fundamento em prejuzo grave para o interesse pblico Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio Por renncia expressa do expropriado (p.e., subscrita no auto de expropriao).
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NORMAS VALORATIVAS
CONCEITO DE JUSTA INDEMNIZAO
A justa indemnizao no visa compensar o benefcio alcanado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuzo que para o expropriado advm da expropriao, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possvel numa utilizao econmica normal, data da publicao da Declarao de Utilidade Pblica, tendo em considerao as circunstncias e condies de facto existentes naquela data artigo 23, n 1 C.E.
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NORMAS VALORATIVAS
Para ter presente o conceito de justa indemnizao (vertente interna, externa e pblica), na avaliao o perito deve atender: VALOR REAL E CORRENTE DO BEM valor de mercado/comprador mdio e prudente, conhecimento genricos dos valores, sem razes especiais para a aquisio UTILIZAO ECONMICA NORMAL - permitida pelas leis e regulamentos em vigor, resultante das caractersticas intrnsecas do prdio, da sua situao concreta, e dos aproveitamentos efectuados na envolvente DESTINO EFECTIVO OU POSSVEL - critrio que melhor evidencie as potencialidades do bem, seja de acordo com a sua utilizao actual, seja atravs da utilizao possvel DATA DA D.U.P A avaliao deve reportar-se data da publicao da D.U.P. no D.R., tendo em conta as circunstncias de facto existentes nessa data
V ACT = (V FINAL V LEV )
IPC LEV IPC DF + VLEV IPC DUP IPC DUP

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NORMAS VALORATIVAS
O que no deve ser considerado ou deve ser deduzido no clculo da justa indemnizao: MAIS-VALIAS RESULTANTES DA PRPRIA D.U.P. MAIS-VALIAS RESULTANTES DE OBRAS OU EMPREENDIMENTOS PBLICOS CONCLUDOS H MENOS DE 5 ANOS, NO CASO DE NO TER SIDO LIQUIDADO ENCARGO DE MAIS VALIA AS BENFEITORIAS VOLUPTURIAS OU TEIS ULTERIORES NOTIFICAO DO REQUERIMENTO DA D.U.P. AS INFORMAES DE VIABILIDADE, LICENAS OU AUTORIZAES ADMINISTRATIVAS ULTERIORES RESOLUO DO REQUERIMENTO DA DUP SITUAES, FACTORES OU CIRCUNSTNCIAS CRIADAS COM O PROPSITO DE AUMENTAR O VALOR DA INDEMNIZAO A DIFERENA ENTRE O VALOR EFECTIVAMENTE PAGO, E O QUE TERIA SIDO PAGO A TTULO DE IMI NOS LTIMOS 5 ANOS (revogado pela Lei 56/2008)
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NORMAS VALORATIVAS
CLASSIFICAO DOS SOLOS
Norma de aplicao obrigatria Lei de bases da poltica de ordenamento do territrio e do urbanismo (uso e actividade dominante que neles ir ser exercida)
SOLO APTO PARA A CONSTRUO

De um modo geral (Lei de bases do ordenamento do territrio Lei 48/98) Os solos susceptveis de urbanizao e edificao, ou seja, solos urbanizados e urbanizveis, solos cuja urbanizao seja programvel e solos afectos estrutura ecolgica necessria ao equilbrio do sistema urbano
SOLO APTO PARA OUTROS FINS
Os solos rurais com vocao para actividades agrcolas, pecurias, florestais ou minerais, os espaos naturais, de proteco ou de lazer, ou ocupados com infra-estruturas que no lhe confiram estatuto de solos urbanos
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NORMAS VALORATIVAS
ARTIGO 25, n 2 do C.E.
a) O que dispe de acesso rodovirio e de rede de abastecimento de gua, de energia elctrica e de saneamento, com caractersticas adequadas para servir as habitaes nele existentes ou a construir b) O que apenas dispe de parte das infra-estruturas referidas na alnea anterior, mas se integra em ncleo urbano existente c) O que est destinado, de acordo com instrumento de gesto territorial, a adquirir as caractersticas descritas na alnea a) d) O que no estando abrangido pelo disposto nas alneas anteriores, possui, todavia, alvar de loteamento ou licena de construo em vigor no momento da declarao de utilidade pblica, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificao da resoluo de expropriar
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NORMAS VALORATIVAS
ARTIGO 26, n 3 do C.E.
Todos aqueles que no forem classificados como solos aptos para a construo
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CLCULO DA INDEMNIZAO
ARTIGO 26 do C.E.
No sentido de uniformizar os mtodos de avaliao a aplicar pelos peritos garantindo situaes de igualdade, o C.E. define dois critrios referenciais para determinar o valor real e corrente do solo apto para a construo
1 - CRITRIO FISCAL
2- CRITRIO DO CUSTO DA CONSTRUO
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Hlder Moura
CRITRIO FISCAL
mdia aritmtica actualizada dos preos unitrios de aquisies, ou de avaliaes fiscais que as corrijam, efectuadas na mesma freguesia ou nas limtrofes, nos 3 anos de entre os ltimos 5, com mdia anual mais elevada, de prdios com idnticas caractersticas face aos parmetros fixados em instrumentos de planeamento territorial, corrigidos por ponderao da envolvente urbana (tipo de construo existente na zona, equipamentos colectivos, infra-estruturas urbansticas, qualidade ambiental, etc.), num valor mximo de 10%.
(Mtodo comparativo com base em transaces e avaliaes fiscais)

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CRITRIO FISCAL
VUT =
VUAi (min1 + min 2 ) (0.90 < < 1.1) 3 i =1

5
min 1 = min VUA i : i { 1,... 5} min 2

i
{ = min { VUA
:i { 1,.. 5} \ {i}: VUA i = min VUA i , i { 1,.. 5}
VUA o valor mdio das aquisies anuais e/ou avaliaes que as corrijam
o factor de ponderao
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SOLO APTO PARA A CONSTRUO Dificuldades do Critrio Fiscal
a administrao fiscal pode no facultar, e a E.E. no fornecer aos peritos (que quem o deve fazer), a lista das transaces e avaliaes efectuadas nos ltimos anos; essa lista pode no conter todos os elementos necessrios ao clculo, tais como a rea total do prdio, benfeitorias ou o seu preo unitrio; a aplicao deste mtodo s teria significado com a homogeneizao de vrias varveis, tais como a configurao, caractersticas do solo, infra-estruturas existentes, etc., elementos que normalmente no esto disponveis; o n de transaces de bens com idnticas caractersticas, pode ser muito reduzido, ou mesmo nulo, no existindo um mercado a funcionar livremente; os valores declarados nas escrituras, no so indicadores adequados, j que em alguns casos traduzem valores inferiores aos valores reais da transaco, e as avaliaes fiscais, por vezes superiores; as avaliaes fiscais no traduzem o valor real e corrente do bem, que integra o conceito de justa indemnizao (fixao administrativa do valor terreno, factor de localizao com grande variao); esses valores podem estar desactualizados face ao perodo de tempo que decorreu desde a data da transaco e/ou da avaliao fiscal at data da D.U.P.
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Hlder Moura
MTODO BASEADO NO CUSTO DA CONSTRUO
o valor do solo apto para a construo calcula-se por referncia construo que nele seria possvel efectuar, se no tivesse sido sujeito a expropriao, num aproveitamento econmico normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor Ai poro de rea edificvel i At rea total do prdio Iu ndice de utilizao do solo na rea i If ndice fundirio Cc custo da construo Fr factor de risco DV dedues vrias
VUT =
1 n (1 Ai Iui ) Cc I f Fr Dv At
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Hlder Moura
SOLO APTO PARA A CONSTRUO rea do terreno
reas do prdio efectivamente edificveis, atendendo s disposies do PDM, ou de outro instrumento de gesto urbanstica, e s suas caractersticas, incluindo quer a rea de implantao das construes, quer a rea do logradouro, necessria para o clculo do ndice de construo
reas de cedncia obrigatria no caso de loteamentos: para espaos verdes, espaos de utilizao colectiva, infraestruturas virias e equipamentos, de acordo com os parmetros urbansticos previstos no PDM, ou nas portarias de aplicao obrigatria (1216-B/2008)
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Hlder Moura
SOLO APTO PARA A CONSTRUO ndice de utilizao do solo
(O mximo est definido no PDM, PP, PU)
parmetro urbanstico que traduz a quantidade de construo que pode ser efectuada em determinado solo, obtido pela diviso da rea total de construo acima do solo, pela rea do terreno onde a mesma est implantada
a rea e configurao do solo, designadamente largura e profundidade as caractersticas das edificaes existentes na rea envolvente, tais como crcea dominante, tipologia, implantao e ndice de construo; as servides legais non-aedificandi e/ou restries, que afectem o terreno em rea crtica de recuperao e reconverso urbanstica, deve utilizar-se a volumetria e o ndice mdio de construo existente Copyright 2013 Hlder Moura no lado do arruamento e no quarteiro em que o mesmo se situe
Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio em zonas verdes, de lazer ou equipamentos o valor mdio dos que situam numa rea de 300 m (art. 26, n 12)
Utilizar o Iu que conduzir ao aproveitamento economicamente normal, tendo em ateno
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SOLO APTO PARA A CONSTRUO Ausncia de aptido construtiva
Servides administrativas e zonas non-aedificandi (encargos impostos por lei sobre determinados imveis, em proveito da utilidade pblica de uma coisa): estradas e autoestradas, vias frreas, domnio pblico hdrico, monumentos nacionais, edifcios pblicos, linhas elctricas, defesa, orla costeira, reas protegidas, vias municipais, aeroportos, edifcios escolares, telecomunicaes (indemnizao nos termos do CE data da constituio) Restries de utilidade pblica (limitaes ao direito de propriedade que visam a realizao de interesses pblicos abstractos): RAN, REN, parques e reservas naturais, stios, lugares, conjuntos ou objectos classificados, Rede Natura 2000 Falta de condies materiais para a construo, tais como a rea, configurao, dimenses, caractersticas e natureza do solo, localizao, orografia Zonas verdes, de lazer ou a afectar a equipamentos colectivos (subcategoria de solo para a construo): se a aquisio destes solos tiver ocorrido antes da entra em vigor do PDM, o n 12, do art. 26 do CE, manda avali-los atravs das possibilidades de construo numa rea situada Copyright 2013 Hlder Moura num raio de 300 m dos mesmos
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Hlder Moura
art. 26, n 5 C.E. aos montantes fixados administrativamente para efeitos da aplicao do regime de habitao a custos controlados aos montantes fixados administrativamente para efeitos da aplicao do regime de habitao a renda condicionada (DL 329A/2000)
Custo da Construo
Atravs de portaria anual publicado o preo/m2 de rea til de construo de habitao por zonas do continente
Para outro tipo de construo (industrial, comercial, escritrios, armazns), devem ser fixados custos de construo adequados
ZONA I
793.21 /m2 693.38 /m2 628.19 /m2
2012
Portaria 358/2012, de 31/10
ZONA II ZONA III
Au 0.85 Ab
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SOLO APTO PARA A CONSTRUO Factor de risco
dever ser deduzido um factor correctivo correspondente a uma percentagem varivel de 0% a 15%, devido inexistncia de risco e do esforo inerente actividade construtiva.
Porque os riscos inerentes concretizao da edificao ou da operao urbanstica (financeiros, de construo, de comercializao, alteraes legislativas, etc.), no foram suportados, o que j aconteceria se o bem no fosse expropriado e a edificao idealizada fosse transaccionada livremente no mercado Despesas com o reforo de infra-estruturas existentes para fazer face operao urbanstica idealizada (n9, art 26) Custos de construo significativamente agravados pelas condies do local (fundaes no usuais, terrenos com orografia e acesso difceis, inexistncia de mo-de-obra ou materiais nas proximidades do local (n 8, art. 26); Custos com licenas e projectos (habitao prpria) Outros encargos afectos construo (projectos, custos de gesto, fiscalizao, comercializao, financeiros Copyright 2013 Hlder Moura (loteamentos/habitao colectiva)
Dedues
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Hlder Moura
SOLO APTO PARA A CONSTRUO ndice fundirio
Trata-se da incidncia do valor do solo, no custo de construo, a qual, num aproveitamento economicamente normal, corresponde a um mximo de 15%, que varia em funo da localizao, da qualidade ambiental, e dos equipamentos existentes na zona
A este valor podem acrescer um mximo de mais 10%, dependendo da existncia, junto da parcela, das seguintes infra-estruturas Acesso rodovirio, com pavimentao em calada, betuminoso ou equivalente Passeios em toda a extenso do arruamento ou quarteiro, do lado da parcela Rede de abastecimento domicilirio de gua Rede de saneamento com colector em servio junto da parcela Rede de distribuio de energia elctrica em baixa tenso Rede de drenagem de guas pluviais com colector em servio Estao depuradora em ligao com a rede de colectores de saneamento Rede distribuidora de gs Rede telefnica 1.5% 0.5% 1% 1.5% 1% 0.5% 2% 1%
1%
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Hlder Moura
PARA A FIXAO DO NDICE FUNDIRIO O PERITO DEVE TER EM ATENO O seu valor mximo de 25%, dos quais 15% correspondem ao factor localizao, qualidade ambiental e equipamentos, que gradativo (de 0% a 15%), e relativo, aplicando-se a todos os solos aptos para a construo existentes no Pas, quer se localizem em concelhos do interior quer no centro das cidades de Lisboa ou Porto no diferenciado no C.E, qual a ponderao dos critrios localizao, qualidade ambiental, equipamentos existentes na zona, devendo a mesma ser fixada criteriosamente pelo perito; para a valorizao da qualidade ambiental, deve atender-se definio de ambiente, ou seja, o conjunto de sistemas fsicos, qumicos, biolgicos e suas relaes, e dos factores econmicos, sociais e culturais com efeito directo ou imediato sobre os seres vivos e a qualidade de vida dos homens, sendo componentes do ambiente o ar, a luz, a gua, o solo, o sub-solo, a flora e a fauna; para a valorizao do factor localizao, deve considerar-se que a mesma boa quando o solo se situar em zona dotada de bons acessos, infra-estruturas de servio e lazer, estabelecimentos educativos e de assistncia, e construo de nvel mdio; sendo a localizao e a qualidade ambiental na maioria das vezes atributos antagnicos, a relevncia dos factores dever ser livremente fixada pelo perito
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CRITRIO FISCAL
mdia aritmtica actualizada dos preos unitrios de aquisies, ou de avaliaes fiscais que as corrijam, efectuadas na mesma freguesia ou nas limtrofes, nos 3 anos de entre os ltimos 5, com mdia anual mais elevada, de prdios com idnticas caractersticas face aos parmetros fixados em instrumentos de planeamento territorial, e sua aptido especfica
(Mtodo comparativo homogeneizado)
VUT =
VUAi (min1 + min 2 ) (0.90 < < 1.1) 3 i =1

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Hlder Moura
MTODO DO RENDIMENTO
o valor do solo apto para outros fins ser calculado tendo em ateno os seus rendimentos efectivo ou possvel no estado existente data da declarao de utilidade pblica, tendo em ateno a natureza do solo e do subsolo, a configurao do terreno, as condies de acesso, as culturas predominantes e o clima da regio, os frutos pendentes e outras circunstncias objectivas susceptveis de influir no respectivo clculo. Agrcolas Florestais Outros Tipos de rendimentos mais comuns Peridicos, variveis e temporrios (Floresta, vinha,
pomares)
Tipos de aproveitamentos
Peridicos, perptuos e constantes (CAR, CAS)
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MTODO DO RENDIMENTO
VR = RF1 E1 RF2 E2 RF E Vs n Ri Ei Vs + + .... + n n n + n = i =1 i + (1 + t )n 2 (1 + t ) ( ) ( ) 1 + t 1 + t (1 + t ) (1 + t )
VR valor actual de rendimento do terreno RFi Rendimentos fundirios no ano i (perptuos e peridicos) EPi Encargos de produo no ano i t taxa de capitalizao anual, que se admitiu constante Vs valor da terra nua (terreno aps o limite da vida econmica da plantao)
Diferentes reas culturais
VR =
RF E t
VT =
1 m RF Ei i =1 i At t
RF1=RF2=RFi; E1=E2=Ei Vs despreza-se p/ mantm capacidade e replantao diluise nos encargos anuais
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MTODO DO RENDIMENTO
Rendimento de terrenos produtivos

No considera
Flutuaes do mercado Procura para lazer Procura para sossego Proximidade habitao Utilizao cinegtica
Venda da produo no mercado e capitalizao do rendimento obtido, que varia: Tipo de cultura, e frutos pendentes Mtodo produtivo Localizao, configurao e acessos Caractersticas agrolgicas solo e subsolo Caractersticas edafo-climticas Dificuldades
Aproveitamento efectivo data da DUP

Possvel, (inculto, ou valor inferior ao mercado)
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Hlder Moura
MTODO DO RENDIMENTO
PRODUTOS PRODUO mdia no territrio Nacional 1.3 a 2.3 Kg/m2 2.0 a 3.0 Kg/m2 0.8 a 1.3 Kg/m2 0.8 a 1.7 Kg/m2 1.6 a 2.6 Kg/m2 2.5 a 3.5 Kg/m2 3.1 a 4.1 Kg/m2 2.0 a 3.0 Kg/m2 0.40 a 0.60 Kg/m2 PREOS NO PRODUTOR 0.40 a 0.60 /Kg 0.18 a 0.23 /Kg 1.0 a 2.0 /Kg 0.30 a 0.50 /Kg 0.55 a 0.65 /Kg 0.90 a 1.10 /Kg 0.18 a 0.23 /Kg 0.20 a 0.30 /Kg 0.8 a .1.2 /Kg
Alguns rendimentos de culturas agrcolas e preos no produtor (estatsticas publicadas pelo INE)
Couve-flor Repolho Feijo verde Brculo Alface Pimento Cenoura Cebola Feijo
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MTODO DO RENDIMENTO
Depende do tipo cultura e do terreno e incluem:
Encargos culturais
Preparao do terreno Sementeira, adubos, fertilizantes Rega, poda Limpezas, cortes, tratamentos Colheita, armazenagem, transporte
Agrcolas (30 a 80%) Florestais (5 a 15%)
Seguros, emprstimos bancrios Dificuldades
habitual fixar percentagem do valor do Rendimento
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MTODO DO RENDIMENTO
Taxa de capitalizao
DEPENDE
representa o valor que torna indiferente a um investidor, a posse de um determinado capital hoje, ou o recebimento ao longo do tempo do rendimento produzido pelo terreno (traduz a relao entre o valor/rendimento)
do mercado local de terrenos idnticos (procura e oferta) do ciclo produtivo da cultura; das caractersticas do terreno, designadamente a capacidade de mecanizao da produo, da localizao, do clima, etc.; do esforo de investimento necessrio e do risco inerente ao investimento; da desvalorizao a que o bem est sujeito; das variveis macro-econmicas (taxa de remunerao do capital sem risco, taxa Copyright 2013 Hlder Moura de inflao).
Agrcolas (3 a 5%) > risco Florestais (2 a 3%) < risco
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Hlder Moura
SOLO APTO PARA OUTROS FINS Outros aproveitamentos
Pode acontecer que o critrio do rendimento face aptido florestal ou agrcola, no conduza ao valor real e corrente do bem, ou seja, ao seu valor de mercado. Terrenos situados nas proximidades ou periferias de centros urbanos (por vezes designados por rsticos infraestruturados) ou em RAN (circunstncia objectiva 27.3)
Colocao de painis publicitrios Depsito de materiais Explorao de recursos minerais Estaleiro a cu aberto Parqueamento mquinas ou automveis
Perito deve atender aos terrenos envolventes com aproveitamentos semelhantes, e aos valores de rendas e de transaces
Ao valor calculado com base no rendimento acresce um valor expectante, dependente do tempo que demora at sua integrao no aglomerado ou at sua infraestruturao
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BENFEITORIAS
so despesas de carcter permanente feitas para conservar ou melhorar o bem
NECESSRIAS
Evitam a perda, destruio ou deteriorao do bem No devem ser valorizadas, a no ser que sejam do arrendatrio
TEIS
No sendo indispensveis, aumentam o valor do bem Devem ser valorizadas, se a mais-valia introduzida no influenciar o rendimento
VOLUPTURIAS
No so indispensveis, nem aumentam o valor do bem, servindo de recreio/ornamentao Devem ser valorizadas, se no for possvel retir-las
No devem ser valorizadas as mais-valias de ndole agrcola em terrenos de avaliados como aptos para a construo, j que teriam de ser destrudas para nele construir
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BENFEITORIAS
Celeiros, e armazns Telheiros Tanques Poos Muros de blocos Muros de pedra rebocados Muros em pedra solta Vedao em rede metlica Portes em ferro Gradeamentos em ferro Em mosaico Em betonilha Em gravilha/tout-venant/relva Oliveiras Prunideas, Pomideas e Citrinos Cerejeiras e Nogueiras Figueiras, Nespereiras, Palmeiras Arbustos 150 a 200 /m2 25 a 50 /m2 50 a 75 /m2 75 a 100 /m3 25 a 40 /m2 75 a 125 /m2 15 a 25 /m2 8 a 12 /m2 75 a 150 /m2 50 a 100 /m2 35 a 70 /m2 15 a 25 /m2 5 a 10 /m2 40 a 70 /un 35 a 50 /un 70 a 140 /un 40 a 80 /un 75 a 175 /un 20 a 50 /un Copyright 2013 Hlder Moura
Alguns exemplos de benfeitores e de valores usualmente praticados Nota devem ainda ser avaliados materiais resultantes de demolies que possam ser reaproveitados
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art. 28 e 95
EDFICIOS E CONSTRUES
devem ser objecto de valorizao os edifcios ou construes com autonomia econmica, que estejam incorporadas, unidas ou ligadas ao solo, com carcter de permanncia, devidamente licenciadas
Piscinas, anexos, celeiros, adegas, casas pr-fabricadas, so benfeitorias
ELEMENTOS RELEVANTES PARA A AVALIAO
A valorizao de construes de baixo valor econmico deve atender necessidade de realojamento
valor da construo, considerando o seu custo actualizado, a localizao, o ambiente envolvente e a antiguidade; sistemas de infra-estruturas, transportes pblicos e a proximidade de equipamentos; nvel de qualidade arquitectnica, conforto, e estado de conservao de pavimentos, coberturas, paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas; rea bruta ou superfcie total e rea de construo (no est expressamente referido no CE; preo das aquisies anteriores do imvel e respectivas datas; nmero de inquilinos e rendas; valor de imveis prximos da mesma qualidade;
Copyright 2013 Hlder Moura declaraes feitas pelos contribuintes ou avaliaes feitas para fins fiscais ou outros
Mtodos tradicionais de avaliao
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EXPROPRIAES PARCIAIS DEPRECIAES
Expropriaes parciais, so aquelas que tm por objecto apenas parte de um prdio e que implicam a sua diviso
art. 29 C.E.
se a parte restante no assegurar proporcionalmente os mesmos cmodos que a totalidade do prdio, ou se estes no tiverem interesse, os peritos devem calcular separadamente o valor e os rendimentos totais do prdio e das partes abrangidas e no abrangidas pela expropriao se a parte no expropriada ficar depreciada pela diviso do prdio ou desta resultarem outros prejuzos e encargos, os peritos devem especificar em separado esses montantes, que acrescem ao valor da rea expropriada
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EXPROPRIAES PARCIAIS DEPRECIAES
SITUAES MAIS COMUNS
Perda de aptido construtiva (caso de servido non-aedificandi, de falta de condies materiais, etc) Reconstruo de muros de vedao (pelos novos limites da(s) rea(s) sobrante(s)) Perda de condies ambientais (rudo, poluio, diminuio da luminosidade tem vindo ser posta
em causa por decises judiciais, por no ser processo prprio)
Perda, diminuio ou alterao de acessos Alterao da aptido de prdio rstico (perda de gua) Aumento dos encargos de produo (menor rendimento) Perda de benfeitorias teis (que serviam tambm a rea sobrante) Desvalorizao de construes (questes ambientais, segurana, acessos, reduo do logradouro)
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ARRENDAMENTOS
OBJECTO SECUNDRIO DA EXPROPRIAO a existncia de arrendamentos legais, devidamente comprovados, em bens imveis sujeitos a expropriao, d lugar atribuio de uma indemnizao autnoma ao titular desse direito (art. 30 C.E.) URBANO Habitacional Comercial Industrial Actividade Liberal Agrcola Florestal Campanha
Caducidade do contrato com a expropriao (a no ser que seja Copyright compatvel com a sua 2013 Hlder Moura subsistncia - reduo Todos proporcional da incluindo renda) os direitos reservados, os direitos de Indemnizao no depende de acordo nem do valor atribudo ao proprietrio
reproduo e uso sob qualquer forma ou meio
RURAL
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Hlder Moura
ARRENDAMENTOS
ARRENDAMENTO HABITACIONAL
Habitao de caractersticas semelhantes Renda de valor semelhante Habitao adequada s suas necessidades e s daqueles que com ele viviam em economia comum Transferncia do contrato de arrendamento Transferncia do recheio a cargo da EE
Realojamento
Arrendatrio pode optar

Indemnizao
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Hlder Moura
ARRENDAMENTOS
ARRENDAMENTO HABITACIONAL
Indemnizao
Rm- Renda praticada no mercado em imveis anlogos Re- Renda efectivamente paga B Benfeitorias necessrias e teis que no puderem ser recuperadas (a deduzir na indemnizao ao proprietrio) Od Outras despesas realojamento temporrio) (transporte do recheio e/ou
n n de anos necessrios adaptao nova situao
Iah = (Rm Re ) 12n + B +Od

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Hlder Moura
ARRENDAMENTOS
ARRENDAMENTO INDUSTRIAL, COMERCIAL OU ACTIV. LIBERAL
Despesas relativas transferncia da actividade para novas instalaes (desmontagem de mquinas e equipamentos, carga, transporte, e das mercadorias em stock, obras nas novas instalaes) Prejuzos resultantes do perodo de paralisao da actividade, necessrio para essa transferncia ( rentabilidade do negcio nos anos anteriores, balanos, demonstraes financeiras, carteiras de clientes) Relao entre as rendas efectivamente pagas e as praticadas no mercado (anos necessrios adaptao nova situao) Eventual quebra no volume negcios e perda de clientes, durante um perodo de tempo
Indemnizao
Presume que o arrendatrio continuar a exercer a sua actividade noutro local
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Hlder Moura
ARRENDAMENTOS
ARRENDAMENTO RURAL
Frutos pendentes e colheitas inutilizadas no ano em curso, se no houver possibilidade de os colher
Indemnizao
Cessao do contrato: Transferncia
Benfeitorias necessrias e teis consentidas pelo senhorio, calculadas pela valorizao que trouxeram ao prdio Prejuzos emergentes, incluindo lucros cessantes
venda forada dos bens de produo + perda do rendimento agrcola pelo perodo de durao do contrato (mnimo 7 anos).
do contrato: venda forada ou subaproveitamento dos bens de produo durante 1.5 anos + prejuzos ano agrcola em curso (CC) Manuteno do contrato:
reduo proporcional da renda + prejuzos ano agrcola em curso (Aexp / Aarr)
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ARRENDAMENTOS
ARRENDAMENTO FLORESTAL
7 anos < Durao < 70 anos (excepto viveiros)
Expropriao parcial:
benfeitorias necessrias e teis calculadas pela valorizao que trouxeram ao prdio, e reduo proporcional das rendas
Indemnizao
Arrendatrio pode optar pela resoluo do contrato, se o proprietrio no requerer a expropriao total ou esta for indeferida
Expropriao total:
benfeitorias e a capitalizao dos rendimentos previstos para o prdio arrendado, durante o perodo do arrendamento
Corte prematuro: perda do rendimento com a rotao

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Hlder Moura
INTERRUPO DE ACTIVIDADES ECONMICAS
se o proprietrio do prdio nele exercer actividades de carcter comercial, industrial, liberal ou agrcola, ao valor do prdio acresce a indemnizao devida pela cessao, interrupo ou transferncia da actividade (art. 31 C.E.)
Cessao inevitvel:
quando a actividade desenvolvida dependia, na sua essncia, das caractersticas ou da localizao do imvel, ou custos transferncia >> cessao
Avaliao do Negcio
ptica patrimonial (situao lquida, reavaliao de activos, ajustamento contabilstico) Comparao com concorrentes no mercado empresas
desmontagem de equipamentos, carga, transporte, e Interrupo: rentabilidade do negcio, balanos, demonstraes financeiras, carteiras de clientes
Transferncia:
Actualizao fluxos de caixa futuros (lucros futuros, oportunidade de crescimento, fidelizao de clientes, goodwill Copyright 2013 Hlder Moura
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OUTROS DIREITOS
DIREITOS DIVERSOS DE PROPRIEDADE PLENA DIREITOS REAIS MENORES DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Compropriedade Propriedade horizontal Propriedade temporria

Montante da indemnizao repartido por cada interessado, em funo do contedo e/ou durao do direito Tm direito a uma fraco da indemnizao paga ao proprietrio
Superfcie Servides prediais Habitao peridica Usufruto Uso e habitao
Hipoteca Penhora Reteno Consignao de rendimentos

O direito transfere-se para a indemnizao devida Copyright 2013 Hlder Moura pelaexpropriao
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Hlder Moura
BIBLIOGRAFIA
- Bezelga, et al. , edit (2000), Avaliao, novas perspetivas, APAE - Bezelga, A., Leito, A., (edit.), 2000, A Avaliao no imobilirio, APAE - Costa, P. (2003), Guia das Expropriaes por Utilidade Pblica, Almedina - Gomes, J. (1997), Expropriaes por Utilidade Pblica, Texto Editora - Guedes, A. (2001), Valorizao de Bens Expropriados, Livraria Almedina - Neves, J. (2002), Avaliao de Empresas e Negcios, McGraw Hill - Oliveira, L (2000), Cdigo das Expropriaes Anotado, Almedina - Pinheiro A. (2005), Avaliao de Patrimnio, Edies Slabo - Santos, J. (2001), Cdigo das Expropriaes Anotado e Comentado, DisLivro
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