Condomínios horizontais e loteamentos fechados: além da apropriação teórica e conceitual realizada através da pesquisa bibliográfica foi
realizada igualmente pesquisa documental e levantamento de campo.
aspectos legais da produção espacial em Cuiabá- MT
SEMINÁRIO DAS METRÓPOLES
Vânia da Silva
Aluna do programa de pós-graduação em Geografia pela UFMT
vvannia23@yahoo.com.br
Resumo: O presente texto tem por objetivo analisar a produção recente do espaço
urbano em Cuiabá-MT, através da construção dos grandes empreendimentos imo-
biliários intitulados condomínios horizontais fechados. Os chamados condomínios
horizontais fechados apresentam características de condomínios horizontais con-
vencionais e de loteamentos, por esse motivo, são comumente conhecidos como
loteamentos fechados. Loteamento e condomínio são figuras jurídicas distintas.
Os loteamentos são regidos pela Lei Federal de parcelamento do solo 6.766/79 e
os condomínios horizontais pela Lei Federal 4.591/64. Como o lócus de estudo é
a Cidade de Cuiabá – MT, também foram consultadas duas leis municipais, a Lei
2.021/82 que dispõe sobre o parcelamento do solo e a Lei 056/1999, que dispõe
sobre os condomínios horizontais.
Palavras chave: Cuiabá - MT; Espaço Urbano; Legislação.
Introdução
O texto é fruto do resultado parcial da pesquisa de mestrado intitulada: Produção
do espaço urbano: condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá-MT, na qual
o objetivo central é analisar a produção recente do espaço urbano, através da construção
dos grandes empreendimentos imobiliários intitulados condomínios horizontais fechados.
A pesquisa encontra-se na fase de análise dos dados levantados.
O processo de produção espacial está sendo analisado de forma dialética, pois
como pontua Gomes:
a dialética pode nos ajudar a compreender conceitos que se exprimem por meio de jogos
de oposições e confrontos, tais como os de moderno e tradicional, de novo e velho, de
publico e privado, de relações contratuais e relações contextuais e, sobretudo, de forma e
conteúdo. (2000, p.29).
Para analisar a produção recente do espaço urbano em Cuiabá através da construção
dos grandes empreendimentos imobiliários intitulados condomínios horizontais fechados,
1 2
A preocupação no que tange a produção do espaço urbano no Brasil é pertinente,
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pois segundo Maricato (2001) as características do urbanismo sempre foram segregadoras,
pois são frutos de uma industrialização baseada em baixos salários, o que impossibilitou ou
dificultou aos trabalhadores construir suas moradias no mercado formal, a ótica do setor
imobiliário sempre foi à mesma do capital, gerar lucros, os produtores do espaço urbano
produz para quem pode pagar. Outra razão apontada por Maricato (2001) para o urbanismo
segregador é que os investimentos públicos de infra-estrutura atendem aos interesses do
capital, a infra-estrutura que promovem viabiliza os ganhos imobiliários.
Na atualidade percebe que a construção dos intitulados condomínios horizontais
fechados atendem aos interesses capitalistas, menospreza o valor de uso das moradias, o
direito à cidade e ignora a legislação.
O espaço urbano
Para caracterizar o espaço urbano primeiramente se faz necessário distinguir os
termos cidade e urbano que comumente são utilizados como sinônimo: o que é um equi-
voco, mas seria igualmente um equivoco analisar o urbano e a cidade de forma dissociada,
pois o urbano:
[...] é um conceito, pois qualifica um modo de vida que atinge a maioria da sociedade. As
atividades urbanas extrapolam limites de cidades como no agronegócio, nas atividades
turísticas, nas áreas inundadas para a produção de energia hidroelétrica, e em muitas out-
ras atividades. Cidade é uma definição. É a projeção da sociedade urbana num dado lugar,
política e territorialmente demarcada,marcada e estabelecido.As cidades contem delimitação
espacial.Lugar de concentração da população urbana,produção e circulação e consumo de
bens e serviços.A cidade é o centro da decisão política do urbano.O conceito de urbano
compreende o espaço em sua complexidade. (RODRIGUES, 2007, p.03)
O espaço urbano segundo Corrêa (1989) constitui-se, no conjunto de diferentes
usos da terra (comerciais, de serviços, industriais, residenciais, de lazer etc.) justapostos
entre si, o que retrata um espaço fragmentado. Este, todavia, é articulado, uma vez que
cada uma de suas partes mantém relações espaciais com as demais. É ainda, um reflexo
da sociedade do presente e do passado, que deixa suas marcas na organização espacial,
sendo assim, desigual e mutável. É condicionante social, ou seja, o lugar onde as diversas
classes sociais vivem e se reproduzem. Envolve também as crenças, valores e mitos criados
na sociedade e projetados nas formas espaciais: monumentos, lugares sagrados, dentre
outros. Além de ser cenário e objeto das lutas sociais, que buscam, entre outros, o direito
à cidade e à cidadania plena e igual para todos.
 O espaço urbano também é discutido por Carlos (1994), porém a autora trata o
espaço urbano, bem como sua (re) produção a partir dos processo de produção. Dessa
forma, segundo a autora:
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[...] urbano é um produto do processo de produção num determinado momento histórico,
não só no que se refere à determinação econômica do processo (produção, distribuição,
circulação e troca), mas também as sociais, políticas, ideológicas, jurídicas que se articu-
lam na totalidade da formação econômica e social. [...]o urbano é mais que um modo de
produzir,é também um modo de consumir,pensar sentir,enfim é um modo de vida. (CAR-
LOS, 1994, p. 84)
Diante desse emaranhado de relações que estabelece na produção espacial cabe
ao cidadão o desafio de ocupar um espaço na cidade, o que não é tarefa fácil. Pois a cidade
apresenta seu espaço fragmentado, sendo cada um deles destinado a uma atividade, espaço
destinado às indústrias, ao comercio, ao lazer, a moradia enfim cada espaço esta ligado
a uma função. Sendo o espaço urbano resultado da ação dos agentes que o produzem e
consomem ele é projetado com a intenção de obter lucro, despreza assim a coletividade, o
bem comum e a própria legislação. Ao utilizar o termo consumo, assumi-se que a cidade
se torna uma mercadoria, bem como o que nela é produzido, no caso aqui nos ateremos à
produção do espaço destinado a moradias. Pois:
[...] é preciso morar. No campo, na pequena cidade, na metrópole, morar como vestir,
alimentar é uma das necessidades básicas dos indivíduos. Historicamente mudam as car-
acterísticas da habitação, no entanto sempre e preciso morar, pois não e possível viver sem
ocupar espaço (RODRIGUES, 1991, p.11).
Quando se pensa em moradias, impossível não pensar na terra urbana, base
material para a construção das moradias. A discussão sobre a legislação no que tange o
acesso a terra urbana é pertinente, pois em nossos pais o acesso à terra urbana privilegia
determinadas classes sociais. Ao promover acesso diferente a terra urbana entre os dife-
rentes tipos de poder aquisitivo causa grande impacto na produção do espaço urbano. A
priori espera que a legislação garanta a funcionalidade e ordenamento da cidade de forma
que resolvesse os problemas presentes e vislumbrasse o seu futuro, mas na prática o que
se observa não e isso por brechas ou por questão de interpretação muitas vezes funcionam
como instrumento para legitimar as práticas capitalistas e interesse de uma minoria o que
fomenta a exclusão social.
A lógica da produção do espaço urbano
Lefebvre em seu livro A Cidade do Capital chama a atenção para o fato de que o
capitalismo,
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[...] encontrou um novo alento na conquista do espaço, em termos triviais na especulação
imobiliária, nas grandes obras [...], na compra e venda do espaço. E isso à escala mundial
[...]. A estratégia vai mais longe que a simples venda, pedaço por pedaço, do espaço. Ela não
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só faz o espaço entrar na produção de mais valia; ela visa a uma reorganização completa da
produção subordinada aos centros de formação de decisão (1999, p.142).
O que Lefebvre diz, e que a produção espacial na ótica capitalista se torna objeto
de estratégias que impulsionam à acumulação de capital, nesse processo a produção é
coletiva, porém a apropriação é privada (CARLOS, 1994). Compreender essa contradição,
de que todos participam de forma direta ou indiretamente da produção espacial, porém
apenas parte tem acesso ao espaço produzido é de fundamental importância para entender
os mecanismos da produção e reprodução do espaço urbano.Através da
égide da propriedade privada do solo urbano; onde o espaço e fragmentado e vendido em
pedaços tornando-se intercambiável a partir de operações que se realizam através e no
mercado, o espaço entra no circuito da troca, generalizando-se na sua dimensão de merca-
doria. Nesse contexto, o espaço e fragmentado, explorado, e as possibilidades de ocupá-lo
se redefinem constantemente em função da contradição crescente entre a abundância e a
escassez (CARLOS, 2004, p. 91)
Breve caracterização da área de estudo: Cuiabá-MT
Cuiabá, capital do Estado de Mato Grosso, principal município da região Metropo-
litana do Vale do Rio Cuiabá, cidade histórica, que a partir da década de sessenta apresenta
um elevado crescimento populacional é aumento do seu perímetro urbano. Em 1960 seu
perímetro urbano era de 4,50 km² e a população urbana de 45, 875 hab., densidade demo-
gráfica de 101,94 hab./ha. No final da década de setenta, 1978, seu perímetro era 104,98 km²
população urbana de 164.896 hab. e sua densidade 15, 71 hab./há; seu perímetro urbano foi
se expandindo, a população crescendo até chegar ao atual que é de 254,57 km², perímetro
urbano, e população urbana de 576.855 hab. número que corresponde 98,52% do total da
população do município, apresenta densidade demográfica de 20,88 hab./ha. Densidade
demográfica que acarreta dificuldades em aperfeiçoar a infra-estrutura, além de significar
que a cidade possui um grande número de terrenos urbanos utilizados para especulação
imobiliária, ou seja, a espera de valorização.
A densidade demográfica ideal para o aproveitamento da infra-estrutura urbana
é de 250 hab./ ha. Baixa densidade demográfica pode significar aumento de custo tanto
para dotar as áreas desprovidas de infra-estrutura quanto no custo da sua manutenção.
A densidade demográfica urbana não e mera e irrelevante formalidade. Tem profundas
implicações sobre os custos de urbanização, sobre o planejamento do espaço urbano, sobre
a paisagem urbana, sobre o tráfico e o sistema de transportes, sobre o meio ambiente, sobre
investimentos e políticas publicas urbanos. Problemas ambientais como a preservação
 da flora e da fauna e a impermeabilização do solo são diferentes em uma ou outra forma
(VILLAÇA, 2001, p.185).
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Convém destacar que a expansão do perímetro urbano de Cuiabá contou com a
participação significativa dos loteamentos e condomínios.
A cidade de Cuiabá destacou-se como uma das capitais brasileiras que mais cresceram nas
últimas décadas, o que ocorreu através de loteamentos residenciais, conjuntos habitacionais,
condomínios e outras formas de ocupação urbanas espontâneas ou induzidas (CUIABÁ,
2010, p.13).
Atualmente, Cuiabá apresenta no seu perímetro urbano, 65 condomínios
horizontais.
A legislação Federal
A Lei Federal 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos
em seu Artigo n° 2 trata do loteamento na § 2º, e o define como a subdivisão de gleba em
lotes com a abertura de novas vias de circulação, com modificação ou ampliação das já
existentes, e prevê a doação de áreas para o município destinadas à construção de equi-
pamentos públicos, além da instituição de logradouros públicos, portanto, no que rege a
lei atual, parcelar necessariamente exige a figura do lote. E ainda em seu Artigo 3º define
que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas,
de expansão urbana ou de urbanização especifica assim definidas pelo plano diretor ou
aprovadas por lei municipal.
Segundo a Lei Federal 4.591/64, que dispõe sobre os condomínios essa categoria
de moradia é definida como: imóveis ou conjunto de imóveis construídos em área comum
pertencente a todos, sem áreas públicas no seu perímetro, mas foi através dos loteamentos
convencionas, que são concebidos e aprovados de acordo com a lei de parcelamento de solo,
6.766/79 que não prevê o fechamento de áreas publicas, de uso comum que esse tipo de
empreendimentos se propagou. Nos loteamentos convencionais há apenas a implantação
da infra-estrutura e a demarcação dos lotes, enquanto no condomínio existe a exigência
da edificação. Os loteamentos fechados é uma figura híbrida que tenta conciliar as duas
leis tornando as moradias intramuros um grande produto imobiliário.
Legislação Municipal - Cuiabá –MT
Lei municipal nº 056/1999 que dispõe sobre os condomínios diz:
Art. 1º A implantação de condomínios horizontais, também denominados conjuntos
residenciais horizontais é regulada pela presente Lei, observadas no que couberem, as
disposições da legislação federal, estadual e municipal pertinentes.
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Art. 2º Os condomínios de que trata a presente Lei compõem-se de Áreas Comuns e Áreas
Privativas.
§ 1º As Áreas Comuns e Privativas referidas no “caput” deste artigo integram as Frações
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Ideais em que se subdividem os Condomínios e que constituem as propriedades individuais
dos condôminos.
§ 2º As Áreas Privativas poderão ser de categoria Uni familiar e Multifamiliar.
§ 3º As Áreas edificáveis nas áreas comuns e privativa deverão ser apresentadas no Projeto
do Condomínio quando de sua aprovação na Prefeitura através da determinação em planta
das Projeções das referidas áreas. Art. 3º Esta Lei se fundamenta nos seguintes conceitos
e definições:
I – Condomínio Horizontal ou Conjunto Residencial Horizontal: é o agrupamento de uni-
dades habitacionais isoladas, geminadas, em fita ou superpostas, em condomínio, sendo
permitido onde a Lei de Uso e Ocupação do Solo admitir o uso residencial;
IV – Equipamentos Comuns de um Condomínio: são redes de infra-estrutura, instalações
ou edificações que não sejam de utilização exclusiva de uma ou outra unidade autônoma;
Art. 7º Os Condomínios horizontais com área superior a 30.000 m2 (trinta mil metros
quadrados) estão sujeitos à apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU e deverão
cumprir as exigências urbanísticas da legislação federal e municipal de Parcelamento do
Solo Urbano.
§ 1º O percentual mínimo de 5% (cinco por cento) da área total, destinada a equipamentos
comunitários, exigido pela Legislação Municipal de Parcelamento do Solo Urbano – Lei nº
2.021/82 deverá situar-se fora do perímetro fechado do condomínio a que se refere.
§ 2º O percentual referente às áreas livres de uso público, exigido pela Legislação Municipal
de Parcelamento do Solo Urbano – Lei nº 2021/82, poderá situar-se integral ou parcialmente
no interior do perímetro fechado do condomínio a que se refere a critério do Relatório de
Impacto Urbano – RIU.
§ 3º As áreas a que se referem os parágrafos 1º e 2º situadas fora do perímetro fechado do
condomínio, exigidas pela Legislação de parcelamento, serão transferidas ao patrimônio
do poder público municipal.
Observa-se que legislação urbana de Cuiabá admite condomínios horizontais
sem a presença de edificações, em frações ideais do terreno, os chamados condomínios
urbanísticos, ficando a construção, a cargo dos compradores, de acordo com as normas
estabelecidas pela empresa responsável pela implantação do empreendimento.
Condomínios horizontais e loteamento em Cuiabá
A tabela I refere-se aos condomínios e loteamentos aprovados a partir de 2000,
ano escolhido como base porque a legislação especifica que dispõe sobre os condomínios
em Cuiabá, Lei Municipal nº 056 data de 1999. Convém ressaltar que a tabela contempla
apenas os condomínios horizontais e loteamentos em que existe a figura do lote, ou frações
 ideais do terreno. Os condomínios horizontais convencionais, ou seja, em edificação, não Tabela 2: Condomínios horizontais fechados com mais de 30.000 m²
estão listados. Tamanho
Ano Nome do Data da Área do Quantidade
Bairro médio dos
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Base Empreendimento Aprovação terreno (m²) de lotes
Tabela 1: Condomínios horizontais e loteamentos aprovados de 2000 a 2007 lotes m²

Ano Área de
Nome do Empreedimento Bairro Lotes Condomínio Florais
Base 2002 expansão 30/04/2002 639.798,00 510 512,26
Cuiabá
urbana – Oeste
Santo Antonio do Pedregal Pedregal 1.518
Área de
Loteamento Jockei Área de expansão Urbana – Norte 729 Condomínio
2004 Expansão 05/02/2004 769.047,50 936¹ 426,00
residencial Belvedere
Urbana – Leste
2000 Brasil 21 Osmar Cabral 1.193
Área de
Vale do Carumbé Jardim Eldorado e Sol Nascente 675 Condomínio Florais
2006 expansão 29/03/07 879.991,00 638² 574,00
dos Lagos
Jardim Paraná Área de Expansão Urbana – Norte 273 urbana - Oeste
Tabela organizada pela autora com base nos dados disponíveis no Perfil socioeconômico de Cuiabá - Volume IV
Condomínios Florais Cuiabá Área de expansão Urbana-Oeste 510 (1) dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento constam 924 lotes
2002 (2) dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento constam 624 lotes
Loteamento São Tomé Primeiro de Março 333
Jardim Aroeira II Área de expansão Urbana Norte 360 Dentre as características dos condomínios listados ma Tabela II, pontua-se que
Loteamento Altos do São Gonçalo Parque Atalaia 344 foram implantados pela iniciativa privada, empreendedor imobiliário, comercializados em
2003 lotes, e os equipamentos comunitários e os de uso coletivo foram instalados no perímetro
Loteamento São João Del Rei São João Del Rei 1.376
fechado do empreendimento, localizam-se em áreas de expansão urbana, dois na zona
Condomínio Alphaville Cuiabá¹ Área de Expansão Urbana – Oeste 890 oeste e um na zona leste, e ocupam áreas acima de 30.000 m².
Condomínio Residencial Belvedere Área de Expansão Urbana – Leste 936
De acordo com o a Lei Complementar nº 044/1997 que disciplina o uso e ocupação
do solo urbano em seu Art. 51 diz:
Loteamento Residencial Maria de Lurdes Área de Expansão Urbana- Leste 849
O Uso e a Ocupação de que se trata a presente Lei se dá na unidade expressa por parcela
Loteamento de Chácara São José Área de Expansão Urbana - Sul 1.172 de terreno com pelo menos um acesso direto à Via ou Logradouro Público resultante de
Loteamento Jardim dos Pinheiros Parque Atalaia 341 parcelamento do solo denominado LOTE. E ainda no § 2º diz: Poderão ser tratados como
2004
lote as parcelas de terreno circundadas por Vias ou Logradouros Públicos, com área inferior
Loteamento Residencial Jardim Celeste Área de Expansão – Norte 1.094 a 30.000 m² (trinta mil metros quadrados).
Loteamento Jardim São Paulo Pedra 90 427
Outro aspecto que merece destaque é que a Legislação Municipal difere os con-
Loteamento Residencial Tropical Ville Área de Expansão Urbana - Oeste 1.056 domínios horizontais implantados em lotes até 30.000 m² dos condomínios horizontais
Loteamento Residencial Caetés Área de expansão urbana Sul 91 implantados em áreas acima de 30.000m². Os condomínios horizontais tem por principio
propiciar o aproveitamento do lote, unicidade, não existe parcelamento de gleba, quem prevê
2005 Loteamento Residencial Topázio Jardim Universitário 120 parcelamento é o loteamento, se a área máxima permitida aos lotes urbanos em Cuiabá
2007 Condomínio Florais dos Lagos Área de expansão - Oeste 638 e de 30.000 m² pode-se interpretar que nos empreendimentos que possuem área acima
Tabela organizada pela autora com base nos dados disponíveis no Perfil Socioeconômico de Cuiabá- Volume IV dos 30.000 m² não são instalados para promover o aproveitamento máximo do lote, pois
(1) Instalado como um loteamento convencional e posteriormente fechado de acordo com a com o Decreto Federal nº com essa dimensão não se configura como lote urbano, portanto esses empreendimentos
271/1967 - e no caso do município foi regulamentado pela lei n° 056/1999
deveriam ser tratados como loteamentos, e como tem seus perímetros fechados sãos os
típicos casos de loteamentos fechados.

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 Os empreendimentos destacados estão localizados nas áreas de expansão urbana,
sabendo que as zonas de expansão urbana são áreas não parceladas dentro da Macrozona
Urbana, destinada a ampliação da ocupação urbana, fato que corrobora para identificá-los
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como loteamentos, pois há um parcelamento. Destaca-se também que esses empreendi-
mentos contraria a política urbana instituída pelo Plano Diretor que é de “crescer para
dentro” e aperfeiçoar a infra-estrutura já instalada. Por este fato, observa-se que o previsto
em termos de planejamento urbano é completamente ignorado. A ocupação das áreas de
expansão sem o esgotamento dos lotes nas áreas já consolidada, significa também “reserva”
de lotes urbanos ociosos esperando valorização ao mesmo tempo em que gera adensamento
populacional em locais sem infra-estrutura urbana necessária, que vai passar a exigir do
poder publico mais investimentos, que podem ser traduzidos em gastos públicos.
Quando a Lei Municipal 056/1999 em seu Art.7° diz:
Os Condomínios horizontais com área superior a 30.000 m2 (trinta mil metros quadrados)
estão sujeitos à apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU e deverão cumprir as
exigências urbanísticas da legislação federal e municipal de Parcelamento do Solo Urbano.
Percebe-se que mescla loteamentos e condomínios horizontais. E ainda no seu: §
1º diz que os equipamentos de uso comunitários devem estar situados fora do perímetro
fechado dos condomínios, fato que na realidade não ocorre nos empreendimentos citados.
Dessa forma os grandes empreendimentos imobiliários instalados em Cuiabá - MT em
áreas superiores a 30.000m² pode ser caracterizado se assemelham mais a loteamentos fe-
chados, embora se intitulem condomínios horizontais fechados, e “são muitas as vantagens
derivadas dessa autodenominação e a principal delas e a esquiva de observar os ditames
necessários da Lei 6.766/79 os quais se forem respeitados diminuem consideravelmente a
margem de lucro de seus empreendimentos” (QUEIROGA, 2002, p.145).
Breves considerações
Diante do exposto percebe-se que a produção recente do espaço urbano em Cuiabá
através da implantação de grandes empreendimentos imobiliários pela iniciativa privada,
embora se intitulem como condomínios horizontais, apresentam características de lotea-
mentos fechados. A finalidade da instalação desses referidos empreendimentos e atender a
interesses e práticas capitalistas. O espaço urbano é moldado de forma que possa garantir
a produção e a reprodução do capital.
As leis que deveriam assegurar a ocupação e a produção do espaço urbano de
modo organizado e inclusivo, quando contraria os interesses do capital, simplesmente são
ignoradas ou interpretadas de forma a beneficiar a interesses de uma parcela da sociedade,
ou seja, fragmenta, segrega , ignora direitos sociais fundamentais.
No caso de Cuiabá a implantação dos grandes empreendimentos imobiliários
em forma de condomínios horizontais em áreas de expansão urbana contribuem para o
9 10
adensamento populacional em áreas desprovidas de infra- estrutura urbana o que leva ao
aumento do custo operacional da cidade, custo esse que será pago por todos. A implanta-
ção desses empreendimentos propiciam igualmente a reserva de terras urbanas em áreas
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consolidadas com fins especulativos. Percebe-se que o espaço urbano vai sendo moldado
de acordo com os interesses e práticas capitalista. Os interesses sociais e a função social
da propriedade e da cidade são esquecidos quando se visam lucros.
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