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As TIC e o mercado da habitao: os desafios de

regulao.

- VERSAO RASCUNHO 20120217
Batista, Paulo
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pauloricardolb@ua.pt
Investigador do Grupo de Estudos em Territrio e Inovao, Universidade de Aveiro.
Doutorando do Programa Doutoral em E Planning.


RESUMO
As caractersticas intrnsecas da habitao so responsveis pelo funcionamento
imperfeito do mercado. Os agentes intervenientes numa transaco apresentam assinalveis
assimetrias de informao, facto que se traduz num mecanismo de formao de preos
enviesado e muito difcil de descrever. Ao mesmo tempo, a actividade de planeamento (e de
uma forma geral a administrao pblica) exercem uma forte interveno no mercado:
elementos normativos, condicionamento dos direitos de propriedade, processos de
licenciamento e cobrana de impostos sobre patrimnio so algumas das linhas de interveno
geral de diferentes estruturas administrativas. Esta interveno responsvel por determinar
significativamente as condies de mercado.
As formas como os diferentes servios da administrao pblica acumulam e fornecem
informao so elementos de anlise essncias no estudo das assimetrias de informao.
Acresce que do prprio interesse da administrao pblica utilizar a informao que detm,
facto que permitiria conhecer e estudar o mercado, reorientando a sua actuao para a
promoo de um mercado mais eficiente.
Dado o valor da informao, o papel a desempenhar pelas novas tecnologias da
informao e comunicao no pode ser desprezado. Uma reflexo sobre os (novos) desafios e
oportunidades so questes cada vez mais prementes para melhorar a actuao da
administrao pblica.

Palavras Chave: Mercado da habitao, Custos de transaco, Circulao de informao,
Regulao

1. INTRODUO
A habitao constitui um dos seus mais importantes objectos de estudo e interveno nas
actividades de gesto territorial assumidas pelos Estados: no s exerce um papel central na
organizao territorial como, do ponto de vista socioeconmico, a habitao representa na
sociedade moderna um papel insubstituvel. Este o mais importante investimento e fonte de
riqueza da esmagadora maioria das famlias a que acresce a mobilizao significativa de
recursos financeiros e materiais da economia global.
Perante a relevncia do tema, a capacidade de documentar o funcionamento do mercado
de transaco da habitao crucial, no entanto, como se pretende demonstrar neste trabalho, tal
objectivo apresenta muitas limitaes, tanto para os servios pblicos como para os prprios
agentes do mercado. Com efeito, estas dificuldades traduzem-se no s no deficiente desenho,
implementao e monitorizao de planos, como reduz fortemente as capacidades de regulao
do prprio mercado.
Friedman (1987) defende que a base fundadora da actividade de planeamento, assenta no
suporte das funes do Estado de Direito, nomeadamente constituindo o processo que se
define como a forma de utilizao do conhecimento tcnico para resoluo de toda a gama de
problemas do domnio pblico, sendo este ltimo domnio aquele em que, como uma
consequncia da afirmao da razo, da cincia e do saber na vida pblica, palco da
democracia como mecanismo de deciso e envolvimento do cidado. A actuao pblica, a
regulao e o estudo do mercado da habitao encontra-se num estdio de desenvolvimento
precoce: para alm de aspectos de ordem institucional e de opo poltica (mais ou menor
interveno), um aspecto que serve de limite ao efectivo desenvolvimento da avaliao,
monitorizao e regulao prende-se com as limitaes at aqui impostas pelos meios
disposio para fomentar a circulao e o processamento de informao.
No recente contexto de desenvolvimento acelerado das TIC, impe-se uma nova reflexo
sobre as solues emergentes adoptadas ou a adoptar pelos agentes com interveno directa e
indirecta no mercado. Tal facto permitir no s capacitar os agentes de mercado directos, com
novas ferramentas, como promover a utilizao de novas ferramentas para exercer uma efectiva
regulao (quer esta seja interventiva ou no).

2. OBJECTIVOS
Este trabalho pretende i. abordar, sucintamente, os entraves que actualmente se colocam
obteno e disseminao de informao no mercado, pelos agentes seus intervenientes, ii.
analisar de forma exploratria os principais impactos (actuais e potenciais, negativos e
positivos) da integrao das (novas) tecnologias de informao e comunicao no aumento da
eficincia do mercado.

3. O BEM HABITAO E O MERCADO DA HABITAO
A habitao assenta na utilizao intensiva do recurso solo sendo os seus atributos
indissociveis deste. Este aspecto responsvel pelo facto de o bem habitao incorporar trs
caractersticas que o distinguem da maioria dos bens:
a heterogeneidade (e singularidade): dada pela existncia de atributos de natureza
irrepetvel para cada parcela de solo, tornando o bem habitao um sucedneo
imperfeito; por exemplo, os atributos de localizao, dimenso, forma, caractersticas
geotcnicas, caractersticas paisagsticas e de vizinhana de cada parcela de solo so
nicas.
a imobilidade: traduz a incapacidade de deslocar o bem e usufruir dos seus servios ou
funes em localizaes diferentes; este aspecto tem consequncias ao nvel da procura
e da oferta: estas dinmicas tornam-se referenciadas a uma determinada localizao,
provocando a possvel criao de mercados imobilirios localizados (e diferenciados).
Como consequncia, aumentam as dificuldades dos diferentes agentes percepcionarem
o funcionamento do mercado global e ainda mais dos possveis submercados que
emergem naturalmente.
a durabilidade: a durao de uma habitao intrinsecamente elevada, no se esgotando
aps a sua utilizao por parte de um nico agente; acresce que a durabilidade do solo
que a suporta tende para infinito (tornando o bem habitao ou pelo menos o bem solo,
um bem seguro / indestrutvel). Estes aspectos significam:
um reduzido fluxo de stock renovado perante o stock acumulado,
dificultando ajustes s dinmicas de procura;
um comportamento pouco previsvel dos agentes uma qualquer deciso
sobre um bem durvel mais facilmente adivel, visto que o bem conserva
as suas caractersticas ao longo do tempo, sendo expectvel a variao,
acentuada e cclica, nos volumes de ambos os stocks (os transaccionados e
no transaccionados).
A par destes elementos distintivos do bem habitao, existe um conjunto extenso de
restries ao funcionamento do mercado: desde as naturais diferenas de motivao para
participao no mercado, a ocorrncia de transaces sem a materializao do bem em si (de
parcelas constitudas exclusivamente por solo, mas com potencial construtivo) e a existncia de
externalidades (efeitos da localizao de actividades, de servios e ou de outras habitaes e
seus residentes).

4. MERCADO DA HABITAO E CUSTOS DE TRANSACO
Coase (1937) surge com um dos primeiros economistas a identificar uma teoria dos
custos de transaco como explicativo do funcionamento ineficiente dos mercados. Utiliza
como argumentos o facto de tais custos constiturem aspectos intrnsecos aos fluxos de
informao e as ferramentas e estruturas que os suportam visto ser a informao total um
pressuposto base do mercado perfeito. No seu trabalho, defendia ainda que a evoluo
tecnolgica ser responsvel por alterar a estrutura desses mesmos custos, bem como defendia
um papel indispensvel das entidades reguladoras, de forma a minimizar as ineficincias
associadas a estas interferncias.
A teoria dos custos de transaco refere que existem custos associados aos fluxos de
informao, que exercem um impacto directo no mecanismos de formao de preos, afastando
o mercado de um funcionamento perfeito, e devem-se essencialmente a:
Custos de pesquisa (os custos de localizar as oportunidades de transaco, dadas as
restries de cada agente)
Custos de negociao (os custos associados para estabelecer os termos da transaco)
Custos de execuo (os custos necessrios para concluir a transaco)
Acresce s caractersticas da habitao atrs mencionadas, o facto de a interveno da
maioria dos agentes ser espordica, traduzindo-se numa dificuldade expressiva de aceder e
acumular informao histrica sobre as transaces. Este aspecto muito relevante devido ao
facto de os bens em transaco, num determinado momento no serem, na sua esmagadora
maioria, substitutos perfeitos (o que dificulta a sua valorao).
As dificuldades de acesso informao so ainda mais significativas por parte dos
agentes da procura, nomeadamente daqueles que procuram adquirir habitao para seu usufruto:
dada a naturalmente fortuita necessidade de habitao, tm uma interveno muito reduzida no
mercado. Existe ainda outra diferena significativa entre os agentes que actuam no mercado: a
sua dimenso; existem economias de escala potenciais nos custos de transaco, pois
naturalmente um agente com uma estrutura organizacional de maior dimenso engloba maiores
recursos e capacidade de adquirir solues que minimizem esses custos (por exemplo, permite
armazenar e ou adquirir informao sobre o mercado a custos comparativamente mais baixos
que os agentes de menor dimenso), ora, por parte dos agentes da procura que pretendem o
usufruto do bem habitao, a organizao para obteno de economias de escala muito mais
difcil.
Baseado na teoria dos custos de transaco, Williamson (1975) sugere que os agentes de
mediao surgem como estruturas naturais para fomentar a eficincia do mercado -
constituindo-se como elementos coadjuvantes da transaco. Tal elemento encontra-se presente
no mercado da habitao, onde a mediao assume as expectveis funes de recolha e
armazenagem de informao, com o objectivo de proceder prospeco do mercado e promover
o encontro entre os agentes da oferta e da procura. Neste mercado em especial o agente
mediador responsvel por proceder avaliao dos imveis, recolha, tratamento e
armazenamento de dados (legais e no s) das transaces ocorridas no passado e a recolha de
informao complementar com influncia no mercado (requisitos legais, financiamento, entre
outros). Ao encontro do que refere o trabalho de Williamson (1975), o exerccio destas
actividades depende da constituio de um acesso privilegiado a fontes de informao de acesso
condicionado. Como exemplo podemos destacar: bases de dados com as caractersticas / perfis
de quem procura ou de quem vende o qu, os preos efectivos de transaces anteriores de
vrios imveis, as condies de financiamento, os normativos legais, entre outros.
O problema de aceder a informao para participar no mercado no se limita aos agentes
de mercado, estende-se inclusive ao agente regulador o estado, a administrao pblica e as
suas actividades. Apesar da quantidade de informao recolhida pelos diferentes servios, existe
uma dificuldade assinalvel de os vrios servios da administrao pblica acederem e
conectarem os dados, facto que se deve a limitaes legais mas tambm a custos associados (por
exemplo, custos de resoluo de dificuldades operacionais na compatibilizao de diferentes
bases de dados).
Neste aspecto, importante sublinhar que, no mbito da actividade de planeamento
territorial, so definidos priori vrios dados sobre cada habitao: desde as caractersticas da
vizinhana, a localizao dos imveis at prpria volumetria e nmero de divises. Esta
informao no s estabelecida em plano (nomeadamente nas figuras normativas e
regulamentares dos planos de urbanizao e/ou de pormenor) como so inclusive registadas na
actividade de licenciamento (da construo, da habitabilidade, da reabilitao, entre outros).
Estes aspectos so elementos cruciais no mercado visto que definem uma parte significativa do
bem transaccionado (desde as suas caractersticas fsicas gerais a elementos como o tipo de
vizinhana).
Embora a actividade de planeamento no produza informao completa, o exerccio de
outras funes do estado leva acumulao de informao complementar. o caso da
informao recolhida para efeitos de tributao: a autoridade fiscal regista no s o valor da
transaco como procede a avaliaes (peridicas) da habitao em funo das mais variadas
caractersticas facto que no s permite obter um valor indicativo potencial de uma transaco
como, efectivamente, um elemento que define o valor real da transaco ( uma restrio
regulatria).
Constata-se assim um funcionamento disfuncional do mercado, com dificuldades bvias
de circulao de informao entre os agentes, resultando em assimetrias efectivas.

5. A REGULAO DOS FLUXOS DE INFORMAO
Apesar dos documentados problemas na circulao / disponibilizao de informao, a
regulao dos fluxos de informao no mercado imobilirio (o armazenamento, a
disponibilizao, ) , em termos legais, muito tnue, facto que favorece a constituio de
vantagens competitivas, assentes na reteno de informao.
A legislao nacional encontra-se consolidada no sentido da segurana jurdica da
transaco e na execuo da tributao. O exerccio destas funes envolve trs tipos de
entidades pblicas: a Cmara Municipal, o Registo Predial e o Servio de Contribuies e
Impostos / Finanas (garantia das condies de habitabilidade, garantia e delimitao dos
direitos de propriedade bem como da sua transferncia legal e execuo da tributao devida).
De notar que o exerccio destas actividades exerce uma influncia directa nos custos de
transaco, nomeadamente: custos associados execuo da transaco (burocrticos) e
influncia directa e indirecta, por via fiscal, no preo de mercado o que contribui para as
ineficincias de mercado, tal como defendido na teoria dos custos de transaco.
Por outro lado, no que respeita actividade de mediao, esta foi durante muito tempo
exercida de forma informal, dada a ausncia de regulao especfica. Eram assim frequentes os
conflitos de interesse destes agentes, os quais aproveitavam o gap de informao para
fornecer servios, com bvios conflitos de interesse, a ambos os agentes envolvidos na
transaco. Por exemplo: utilizavam a libertao de informao parcial para condicionar o valor
do negcio em funo da maximizao do seu lucro; exerciam assessoria a ambos os lados da
transaco, sendo remunerados por ambas as partes; actuavam no mercado, envolvendo-se
directamente na compra e venda, na construo, entre outras actividades da fileira imobiliria,
no qual utilizavam o acesso a informao privilegiada (por exemplo, aquisio de propriedades
que aparentemente no teriam direitos construtivos reconhecidos mas que o agente saberia que
brevemente iriam ser atribudos).
Desta forma a ausncia de enquadramento regulatrio originou efeitos perversos, sendo
frequentemente apontado como uma das causas de fenmenos socioeconmicos de grande
dimenso. Como exemplo, podemos destacar a proliferao das reas urbanas de gnese ilegal
para as quais se apontam como um dos factores explicativos a ausncia de regulao da
informao imobiliria.
Apenas em 1992 se estabeleceu a primeira lei regulatria concreta, direccionada para a
actividade de mediao imobiliria. Muito embora tenha sido uma alterao significativa ao
status quo, em 2004, o prprio legislador reconheceu, no prembulo de nova legislao, que a
regulamentao no surtiu os efeitos desejados, nomeadamente ao nvel das exigncias de
profissionalizao da actividade e eliminao da actividade ilegal. Em 2004, ento
implementado o novo DL N. 211/2004 que pretendeu reforar os requisitos de acesso
profisso, exigindo formao profissional aos agentes mediadores, a delimitao restrita das
suas reas de actuao e ainda a introduo de medidas de maior transparncia na sua actuao.
Implementaram-se normas como a exclusividade de contrato de mediao apenas com uma das
partes intervenientes no negcio (o proprietrio ou o comprador), ou a obrigatoriedade de o
mediador (ou a entidade de mediao) no ser parte interessada nesse mesmo negcio (ser o
comprador ou o vendedor da propriedade alvo de transaco).
A legislao anterior intervinha exclusivamente no aspecto regulatrio da actividade de
mediao, mas efectivamente a sua actuao na circulao de informao inexistente. a
introduo da obrigatoriedade de preenchimento e disponibilidade (por parte do proprietrio ou
seu representante na transaco) da Ficha Tcnica da Habitao (DL N. 68/2004), que se
estabelece um importante passo na regulao da circulao e acesso informao. Assim, a
legislao reconhece indispensvel disponibilizar aos principais interessados um conjunto de
informaes suficientes que lhes permita fazer anlises comparativas em funo daquilo que,
em cada momento, constitui a oferta no mercado da construo e perceber o que melhor
satisfaz os interesses em causa. Este documento constitudo por uma sntese descritiva do
imvel, abarcando um nmero exaustivo de aspectos tcnicos. Segundo a legislao esta ficha
dever estar na posse de quem promover a venda de um dado imvel, sendo obrigado a faculta-
la ao adquirente. A ficha ainda depositada na Cmara Municipal. Ressalvar ainda que a
constituio desta ficha apenas obrigatria para os imveis edificados aps a data de
publicao do referido diploma (em 12 de Maro de 2004).
Em termos prticos, a utilidade e acessibilidade deste documento, para os efeitos que o
espirito da lei enuncia, so muito questionveis: infelizmente, aceder a este documento apenas
possvel aps a identificao prvia do imvel (a partir do qual podemos requerer a ficha) e tal
procedimento pode envolver um custo monetrio directo (como o caso de quando o acesso
requerido Cmara Municipal, fiel depositante do documento). O prprio suporte (papel) a que
a lei obriga, de difcil manipulao para os efeitos comparativos a que a prpria lei alude.
Acresce que apenas nos locais de atendimento e de venda ao pblico, o vendedor, a empresa
de mediao imobiliria ou outro profissional que se encontre incumbido de comercializar
prdios urbanos destinados habitao est obrigado a disponibilizar informao
documentada, sendo que a lei indica como informao obrigatria a cpia da ficha tcnica da
habitao, o preo por metro quadrado da rea til da habitao e o preo total da habitao,
com explicitao dos impostos e outras obrigaes legais que incidem sobre a aquisio, bem
como as formas de pagamento possveis. Como se depreende, esta obrigatoriedade vlida
essencialmente nos locais fsicos, visto que so praticamente inexistentes as vendas atravs de
plataformas desmaterializadas.
J no que respeita publicidade elemento essencial ao adquirente no processo de
pesquisa e seleco de imveis a legislao apenas aponta para o respeito do Cdigo da
Publicidade (DL N. 330/90) e impe como normas extraordinrias a obrigatoriedade de: i.
referir se o imvel se encontra em fase de construo, ii. a identificao completa do promotor
imobilirio e do vendedor, iii. o prazo previsto para concluso das obras, se for caso disso, iv. a
rea til da habitao, v. o tipo e marca dos materiais e produtos de construo, sempre que haja
qualquer referncia aos mesmos e vi. a existncia de condies de acesso para pessoas com
deficincia, nomeadamente motora, visual ou auditiva, caso tais condies existam no
regulando os diferentes suportes e as especificidades das ferramentas utilizadas no mercado
imobilirio (como por exemplo, a informao veiculada nos portais de anncios sobre imveis).
Mais recentemente, para alm das obrigaes de declarao fiscal dos agentes da oferta e
dos agentes da procura, foram introduzidos mecanismos de controlo das transaces, para fins
meramente de controlo fiscal e criminal. Enquadrado na Lei N25/2008 de preveno, represso
e combate ao branqueamento de vantagens de provenincia ilcita e ao financiamento do
terrorismo, os agentes que exeram actividades de mediao imobiliria e de compra e revenda
de imveis bem como entidades construtoras que procedam venda directa de imveis, esto
obrigados a reportar informao semestral sobre as transaces em que esto envolvidos ao
Instituto da Construo e do Imobilirio, o que constitui uma base de dados adicional sobre o
mercado imobilirio, mas utilizada exclusivamente para efeitos da actividade administrativa
indirecta.

6. AS TIC E A (POTENCIAL) CORRECO DAS ASSIMETRIAS DE
INFORMAO
Cordella (2006) refere o trabalho de Ciborra (1981) como uma das primeiras propostas de
utilizao da teoria dos custos de transaco como uma abordagem para explicar o desenho dos
sistemas de informao computacionais. Segundo esta abordagem, as tecnologias de informao
e comunicao oferecem as melhores ferramentas para resolver problemas relacionados com a
eficiente alocao de recursos, perspectiva fundamentada no facto de a motivao e gnese do
desenvolvimento destas novas tecnologias consistirem precisamente na reduo dos custos de
processamento de informao. Com efeito, e tal como nos apresenta Ferraz de Abreu (2011), as
(novas) TIC caracterizam-se pela expanso da capacidade de processamento para ambos os
agentes intervenientes num processo de comunicao (o emissor e o receptor). Tal facto permite
no s potenciar a reduo de custos de processamento (por exemplo, e por contraponto com o
estgio tecnolgico anterior, uma reduo de custos para o emissor, pela possibilidade de
partilha com o receptor esses mesmos custos), como permite ainda aumentar a capacidade
global de processamento (logo, de utilizar mais informao), sem um aumento proporcional dos
custos. Sucintamente, o expectvel impacto das (novas) tecnologias de informao e
comunicao, no funcionamento do mercado apontam para: i. incremento dos ganhos para
ambos os agentes da transaco (procura e oferta), ii. aumento da informao disponvel, iii.
aumento do fluxo entre os agentes, iv. suporte a todo o processo de transaco. Tais efeitos
resultam numa potencial reduo da assimetria de informao e, consequentemente, numa
alocao de recursos mais eficiente e com menores custos.
No entanto, convm relembrar que o funcionamento do mercado de habitao, tendo em
conta os aspectos sintetizados anteriormente, intrinsecamente imperfeito. Assim, as
concluses obtidas com estes estudos devem ser interpretadas com especial ateno at porque
os estudos no referem especificamente os efeitos sobre os mercados onde actuam agentes de
intermediao. Nooteboom (1992) alerta precisamente para algumas consequncias contrrias
que podem emergir com a cada vez maior adopo de (novas) TIC.
O estudo do impacto das tecnologias de informao e comunicao no mercado
imobilirio e, os efeitos na actividade de mediao em particular so praticamente inexistentes
nomeadamente no que respeita ao contexto portugus. Acresce que a acessibilidade a dados
sobre a actividade e os vrios trmites do processo de transaco tambm incipiente e difcil.
No entanto, alguns trabalhos internacionais abordam j esta questo parcialmente, podendo
constituir um bom ponto de partida, de cariz emprico e de natureza comparativa (assegurando o
cuidado devido, visto que as condies regulatrias e o desenvolvimento do mercado, bem
como a integrao das TIC apresentam condies obviamente dspares).
Neste sentido podemos comear por destacar o trabalho de Kirkwood (2003) o qual
argumenta que o agente mediador apresenta uma assinalvel resistncia inovao radical
nos processos e procedimentos utilizados, o que o autor atribui a trs factores: i. a cultura
profissional (avessa a abrir mo de recursos que detm, nomeadamente a informao
acumulada); ii. a dificuldade de compreender e implementar os novos mtodos e ferramentas
disponveis; e iii. a importncia do secretismo da informao que detm (para manterem o poder
de mercado e a estrutura de funcionamento, na forma tradicional, que os beneficia).
De notar que a resistncia utilizao das TIC no significa que existe uma averso sua
utilizao. Saber et al (2010) recuperam uma anlise j evidente no trabalho de Crowston K. et
al (1999): a emergncia de um mercado electrnico no mbito do mercado imobilirio
evidente e vem traduzindo-se no reposicionamento das funes associadas ao mediador. Mas
tambm estes trabalhos vo ao encontro das teses de Kirkwood (2003), concluindo que os
agentes mediadores tm sido responsveis pela conduo (ou condicionamento), deste processo
de adopo, sendo responsveis quer pela velocidade a que ocorrem no mercado quer pela sua
adopo perversa (com o intuito de preservar o poder de que gozam / manipular o mercado).
Neste sentido tambm podemos apontar a investigao de Sawyer et al (2011), a qual refere que
as TIC, resultam num posicionamento reformulado dos agentes mediadores na cadeia de valor:
estes assumem funes de assemblagem da informao, centrando a sua actuao na mediao e
promoo dos mecanismos de interaco humano humano. Ou seja, a tecnologia no substitui
per si o papel da mediao vem antes complementar, com novas ferramentas.
Retomando o trabalho de Cordella (2006), necessrio relembrar que o potencial inerente
adopo das TIC pode, em certas condies, ser responsvel pelo surgimento de novas
externalidades negativas que agravam os problemas de assimetria de informao pr
existentes. O autor refere vrios exemplos, destacando-se:
i. O aumento da quantidade de informao disponvel pode constituir um entrave
visto que, apesar de diminuir a incerteza da transaco, aumenta a complexidade do
processamento dessa mesma informao.
ii. Apesar das ferramentas de processamento facilitarem o processo de pesquisa, essas
ferramentas tm na esmagadora maioria dos casos um custo associado, apontando
vrios autores para os resultados ambguos na diminuio efectiva dos custos de
pesquisa.
iii. A digitalizao e o mercado electrnico (de informao) adquirem tambm uma
dimenso global e uma disperso dos agentes podendo aumentar os custos reais de
recolher e armazenar informao
iv. Tambm o aumento do nmero de bens acessveis pesquisa e no obstante as
ferramentas mais eficientes disponveis, podem obrigar a custos suplementares de
intermediao para efeitos de filtragem.
Cordella (2006) termina concluindo que o aspecto chave da integrao das TIC para
efeitos de diminuio dos custos de transaco (e consequente aumento da eficincia do
mercado) o desenho da infra-estrutura e da implementao das suas ferramentas a par da
acessibilidade a cada um dos diferentes agentes envolvidos.

7. FERRAMENTAS TIC NO CONTEXTO DA TRANSACO DA HABITAO:
O PAPEL DA MEDIAO
Ao mesmo tempo que foi surgindo maior regulamentao sobre a actividade de mediao,
o cruzamento de dados do Atlas Imobilirio de Portugal (2010) e do Instituto da Construo e
do Imobilirio, espelham alteraes na estrutura econmica da actividade de mediao
imobiliria legal. Com efeito, a par da contraco do mercado imobilirio nos ltimos anos
(especialmente desde 2008) assiste-se a um decrscimo sustentado do nmero de empresas (e,
em menor escala, do nmero de angariadores), ao mesmo tempo assistiu-se expanso das
redes imobilirias (baseadas no regime de franchising), que se estabeleceram em Portugal no
fim da dcada de 90 (com a instalao de redes internacionais, como as hoje conhecidas Era e
Remax).
Segundo os dados consultados, em 2010, as redes de mediao imobiliria constituam j
18% dos estabelecimentos com licena de actuao no mercado. Apesar de estas redes
manterem a autonomia jurdica e financeira de cada agncia, oferecem servios de i. integrao
da actividade nomeadamente no que respeita concertao de estratgias (no concorrncia
entre agncias da mesma rede), ii. partilha de informao (desde a carteira de imveis
formao dos colaboradores) e iii. promoo e disseminao de tecnologia acessvel pelos
agentes mediadores (como efeito de economias de escala e de maior capacidade negocial com
fornecedores), que se traduz, actualmente, numa cada vez maior utilizao das novas
tecnologias de informao e comunicao ao servio das vendas dos agentes de mediao
imobiliria.
A consequncia mais visvel causada pela adopo destes novos processos e servios,
tambm impulsionados pelas TIC, a expanso dos mecanismos de marketing (por contra
ponto a outro tipo de ferramentas, as quais so inexistentes ou muito pouco divulgadas).
Destacam-se os desenvolvimentos ao nvel:
A. dos portais imobilirios agregadores: sejam os desenvolvidos como plataformas
independentes, mas direccionadas para os agentes da oferta (e seus representantes)
como clientes, sejam os desenvolvidos pela integrao em redes imobilirias de partilha
de informao e de recursos (portais imobilirios da rede de mediao)
B. da crescente presena online de cada empresa, com a construo de websites que
disponibilizam informao sobre servios prestados e sobre os imveis em carteira.
Empiricamente, podemos caracterizar a utilizao predominante da internet pelos agentes
mediadores, como uma ferramenta de marketing (envolvendo novas plataformas de promoo
dos produtos). A informao disponibilizada assim naturalmente condicionada pela estratgia
de venda, a qual depende de critrio tais como: o tipo de habitao a transaccionar, o tipo de
negcio a realizar ou o tipo de agente da procura, alvo.
Embora no exista informao acessvel sobre o peso de cada tipo de contracto na
actividade dos agentes mediadores, previsvel que grande parte destes contractos se realize
com o agente da oferta: aquele que ir receber o encaixe financeiro da transaco e,
consequentemente, aquele que ter, partida, maior capacidade de despender recursos
financeiros na intermediao da transaco. Com efeito, por exemplo, todos os portais
agregadores (sejam ou no parte de redes de mediao) apenas disponibilizam ferramentas
pagas para quem pretende publicitar imveis em venda, no existindo nenhuma oferta, pelo
menos facilmente identificvel, de servios de apoio ao consumidor (consultadoria, auxlio na
pesquisa) .
A preponderncia de contractos com os agentes da oferta conjugada com a insipiente
posio regulatria e prestadora de servios / de informao, por parte da Administrao Pblica
coloca uma expectvel (pelo menos empiricamente) persistncia de potenciais problema de
assimetria de informao.
Os servios disponibilizados online aos agentes da procura so, contudo, cada vez mais
utilizados: segundo o Atlas Imobilirio de Portugal (2010) a audincia anual de pginas
electrnicas de servios de mediao imobiliria passou de cerca de 13% em 2002 para um
valor em torno de 30% em 2009 (no indicador internautas que acederam pelo menos uma vez a
uma pgina do referido contedo ao longo de um ano).
O estudo anterior apresenta ainda dados, para o perodo de 2002 a 2009, da audincia do
TOP 5 das pginas, relacionadas com o sector imobilirio, mais visitadas: verifica-se, no
perodo em anlise, a perda relativa de audincia dos portais agregadores independentes, em
benefcio dos portais das redes de mediao (em 2009, ERA e REMAX, agregavam j cerca de
18% da audincia de pginas imobilirias e as restantes pginas do TOP (os portais generalistas)
agregavam 28%. De notar ainda a evoluo, para uma concentrao significativa de audincia,
nas pginas mais visitadas: as pginas do TOP 5 representavam em 2002 e 2003 apenas 15% e
22% da audincia, respectivamente; em 2009, o TOP 5 abarcava 46% da audincia. Ressalta
ainda dos dados consultados o facto de o TOP 5 ser inicialmente constitudo exclusivamente por
portais independentes (que actuavam de forma autnoma dos agentes mediadores estabelecidos)
passando, nos ltimos anos, a ser dominados pelos portais das redes imobilirias.
Os insipientes dados aqui transcritos, associado ao facto do prprio nmero de
utilizadores das plataformas electrnicas no geral ter vindo a aumentar consistentemente,
apontam para uma importncia cada vez maior deste tipo de servios para o consumidor. Ao
mesmo tempo, curioso o papel assumido pelas redes de mediao, que se tm vindo a impor:
quer no crescimento da sua rede de estabelecimentos fsicos, quer crescendo e dominando nas
plataformas electrnicas.

8. REFLEXES
A utilizao de plataformas de divulgao electrnica por parte dos agentes da oferta (ou
seus intermedirios) tem crescido de forma significativa. Estas plataformas so controladas
maioritariamente apenas por um dos tipos de agentes intervenientes na transaco.
Os servios actualmente oferecidos apresentam um (aparente) atractivo conjunto de
ferramentas gratuitas aos agentes da procura: a possibilidade de pesquisar um conjunto alargado
de imveis disponveis para transaco. Contudo, trabalhos como o de Riemmer et al (2009)
alertam para a possibilidade destes mecanismos produzirem resultados enviesados para o
utilizador, em virtude do modelo de negcio depender do anunciante (ou do mecanismo ser
detido por uma parte interessada no negcio por exemplo o proprietrio ou seu representante).
Apesar destes conflitos de interesse, dados sobre a utilizao destes mecanismos apontam para a
sua cada vez maior utilizao.
Apesar das (novas) TIC e dos servios associados apontarem para uma potencial
diminuio dos custos de transaco (nomeadamente, nos sempre altos custos de pesquisa),
interessante verificar que vrios estudos e dados apontam para a sustentao da actividade de
mediao imobiliria. Acresce que esta sustentao, conjugada com o crescimento,
razoavelmente sustentado, do valor da habitao (valorizaes anuais lquidas mdias a 10 anos,
descontado o efeito da inflao, positivas) apontam para que os ganhos decorrentes da potencial
maior eficincia do mercado sejam capturados maioritariamente pelos agentes da oferta e/ou
seus representantes.
A incorporao das TIC no mercado imobilirio apresenta claros sinais de potenciais
fontes de externalidades negativas, das quais se destaca:
Captura das plataformas electrnicas de disseminao de informao pelos agentes
mediadores, o que se traduz no controlo dos resultados de pesquisa disponibilizados ao
consumidor e no controlo da informao disponibilizada / libertada para o mercado;
Concentrao dos agentes mediadores em estruturas comuns. A concentrao oferece a
estes agentes economias de escala e reduo da concorrncia, consequentemente traduz-
se num inevitvel aumento do poder de mercado e no aumento da desproporo de
meios entre agentes intervenientes no mercado;
Mercado da mediao capturado pela oferta, implica o domnio de contractos de
mediao com os agentes da oferta e uma oferta reduzida de servios e ferramentas para
os agentes da procura;
(Des)Regulao:
o insipiente regulamentao da utilizao das plataformas online, em resultado
da legislao desadequada s novas plataformas como o caso dos
exemplos aqui descritos associados ao Cdigo de Publicidade ou da
obrigatoriedade de apresentao da Ficha Tcnica da Habitao, apenas no
estabelecimento comercial;
o incapacidade de os instrumentos de planeamento e gesto territorial intervirem
no desenvolvimento territorial. Verifica-se que os planos produzidos so
frequentemente desajustados das dinmicas da oferta e da procura, o que se
deve prpria incapacidade de as entidades recolherem e utilizarem
informao; existem ainda outros aspectos como os mecanismos de
governao antiquados por exemplo, de participao pblica, que levam a
assimetrias de informao sobre o contedo dos planos;
o recolha e disponibilizao de informao por parte das estruturas
administrativas fortemente condicionada ou limitada, provocando diferenas
assinalveis entre os agentes (por exemplo, um mediador tem acesso a um
histrico de transaces incluindo os respectivos valores de transaco
mas os agentes da procura tm um custo assinalvel se pretenderem adquirir
essa informao, embora ela seja tambm recolhida pela administrao
pblica, que no a divulga por sobreposio de outras normas, possivelmente
desadequadas).

9. CONCLUSES
Os desenvolvimentos das (novas) TIC tm um impacto muito relevante sobre o
funcionamento dos mercados e, sobretudo, sobre as ferramentas que apoiam o sistema de
transaces. Com este trabalho procurou-se demonstrar que a sua adopo sem qualquer
mecanismo de regulao ou baseada em normativos anacrnicos, constitui um risco
considervel para a implementao de um mercado ineficiente. Ao mesmo tempo, a
incapacidade de estudar as dinmicas, atravs de efectivos mecanismos de avaliao ex-ante e
ex-post, intensivos na necessidade de informao, originam actos de planeamento cada vez mais
desqualificados promovendo uma menor eficincia e cumprimento do seu normativo.
Mesmo luz de argumentos mais liberais da necessidade e primazia ao funcionamento
livre do mercado difcil ignorar o funcionamento imperfeito potencial no mercado da
habitao e a necessidade de regulao que se impe, precisamente para garantir condies que
minimizem as insistentes assimetrias de informao.
Urge, no mnimo, garantir que as condies oferecidas pelas (novas) TIC beneficiem (e
aproximem-nos) do funcionamento perfeito, idealizado e teorizado pela economia. Constituindo
a administrao pblica um importante repositrio da informao sobre o mercado, necessrio
reflectir sobre as oportunidades e o (novo) papel que deve ser reservado informao que detm
e possibilidade de que esta sirva para a produo de servios de interesse pblico,
contribuindo para uma sociedade mais justa e que proteja os direitos de todos os seus membros.


10. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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