FISCOSoft

Impresso
Impresso gerada em 15/09/2014
Artigo - Federal - 2012/3219
Locao de imvel por dispensa de licitao e o chamamento pblico
Ronny Charles Lopes de Torres*
Elaborado em 05/2012
1 - Introduo
O presente artigo busca analisar de forma sucinta e clara a possibilidade de utilizao do chamamento pblico como
procedimento prvio locao de imveis, com fulcro na hiptese de dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n
8.666/93.
A presente argumentao se contrape ao raciocnio segundo o qual, diante de uma pluralidade de imveis identificados
nesse procedimento, ele restaria inviabilizado, sob pena de poder ser caracterizada certa fuga ao procedimento licitatrio.
O cerne da questo est relacionado possibilidade ou no do chamamento como procedimento antecedente s contrataes
diretas por dispensa, com fundamento no inciso X do artigo 24 da Lei n 8.666/93, motivo pelo qual importante traar
algumas premissas bsicas.
2 - Dispensa e inexigibilidade de licitao
Como ressabido, embora a realizao de contratos pela Administrao Pblica exija, em regra, a obedincia ao certame
licitatrio (princpio da obrigatoriedade), o legislador ressalvou hipteses em que o gestor pode prescindir da seleo formal
prevista neste estatuto, classicamente denominadas como "dispensa" e "inexigibilidade".
Essas hipteses de ressalva encontram fundamento no prprio texto constitucional, uma vez que o inciso XXI do artigo 37,
da Constituio Federal, ao estabelecer a obrigatoriedade do procedimento de licitao para os contratos feitos pela
Administrao, j inicia seu texto resguardando "ressalvados os casos especificados na legislao".
Em outras palavras, quando a Lei prev hipteses de contratao direta (dispensa e inexigibilidade) porque admite que
nem sempre a realizao do certame levar melhor contratao pela Administrao ou que, pelo menos, a sujeio do
negcio ao procedimento formal e burocrtico previsto pelo estatuto no serve ao eficaz atendimento do interesse pblico
naquela hiptese especfica. Destacou Adilson Abreu Dallari (01):
"Nem sempre, verdade, a licitao leva a uma contratao mais vantajosa. No pode ocorrer, em virtude da realizao do
procedimento licitatrio, o sacrifcio de outros valores e princpios consagrados pela ordem jurdica, especialmente o
princpio da eficincia."
Um ponto crucial a ser destacado que, diferentemente da inexigibilidade, na dispensa, a competio seria sim possvel,
mas o legislador entendeu por bem torn-la no obrigatria em tais casos. Nessa feita, mesmo caracterizada uma das
hipteses do elenco do artigo 24, entendendo o gestor que a realizao da licitao atende ao interesse pblico, poder
faz-la, pois a hiptese de dispensa permite a faculdade de escolha sobre a realizao ou no do procedimento seletivo; por
outro lado, ser admissvel a utilizao da hiptese legal de dispensa, mesmo que a competio seja vivel, pois a permisso
legal contratao direta atravs de dispensa no tem como pressuposto a ausncia de ambiente competitivo.
Ao revs, diante da ausncia de ambiente competitivo tecnicamente inadequado falar-se em dispensa de licitao, pois a
inviabilidade de competio, como ocorre nas situaes em que h um nico fornecedor do bem ou servio apto ao
atendimento da necessidade administrativa, pressuposto para o instituto da inexigibilidade, e no para a dispensa.
FISCOSoft On Line 1
FISCOSoft Impresso
3 - Da dispensa para a compra ou locao de imvel (art. 24, inc. X)
Para a compra ou a locao destinada ao atendimento das finalidades do rgo pblico, em que existam motivos que
condicionem ou apontem para a necessidade de escolha de um determinado imvel, permite a legislao que tal contratao
ocorra sem a seleo atravs de certame licitatrio.
Trata-se de uma hiptese de dispensa, prevista expressamente no inciso X do artigo 24 da Lei n 8.666/93. Vejamos o
dispositivo:
Art. 24. In omissis.
X - para a compra ou locao de imvel destinado ao atendimento das finalidades precpuas da administrao, cujas
necessidades de instalao e localizao condicionem a sua escolha, desde que o preo seja compatvel com o valor de
mercado, segundo avaliao prvia;(Redao dada pela Lei n 8.883, de 1994)
Em sntese, os critrios exigidos pela Lei so os seguintes:
1. que o imvel locado seja destinado ao atendimento das finalidades precpuas da Administrao;
2. que existam motivos justificadores (necessidade de instalao e localizao) que condicionem a sua escolha;
3. que o preo seja compatvel com o valor de mercado, segundo avaliao prvia.
A prtica administrativa demonstra que, mesmo condicionado pela necessidade da Administrao e demais razes de fato,
nas pretenses contratuais envolvendo a locao de imveis, em regra o gestor se deparar com mais de uma opo apta a
atender necessidade do rgo e, nesse momento, respeitados os limites de nosso ordenamento, como a imposio de busca
pela melhor proposta e o respeito impessoalidade, haver uma rea de liberdade para a opo escolhida.
Com esteio nessa percepo ftica e nas diferenas bsicas entre os institutos da inexigibilidade e da dispensa, impe-se
discordar do raciocnio de que a existncia de vrios imveis que possam atender necessidade administrativa torna
obrigatria a realizao de procedimento licitatrio.
Mesmo existindo mais de um imvel apto ao atendimento da pretenso contratual, possvel a contratao direta para a
locao descrita pelo inciso X do artigo 24, desde que respeitados os requisitos estabelecidos pela Lei.
Reitere-se: basilar perceber uma diferena fundamental entre os institutos da inexigibilidade e da dispensa. Se naquela
(inexigibilidade) identificada uma inviabilidade de competio, na dispensa a pluralidade de possveis particulares
fornecedores do bem ou do servio no impede a utilizao da permissiva de contratao direta, pois a competio
possvel.
Da mesma forma que se admite a dispensa para uma aquisio de pequeno valor (ex: R$ 6.000,00), mesmo existindo vrios
fornecedores aptos e interessados na contratao, deve-se admitir a utilizao da dispensa para a locao de imvel, mesmo
que existam outros imveis aptos ao atendimento das finalidades precpuas da Administrao.
Necessrio tambm compreender que, alm da aptido objetiva (como o tamanho ou a estrutura do bem), a escolha do
imvel apto ao atendimento na necessidade administrativa envolve fatores outros, que, embora paream afeitos
subjetividade, esto relacionados finalidade pblica que se visa atingir.
Nesse diapaso, a localizao um importante fator que pode justificar a escolha (contratao direta) de um imvel, mesmo
existindo outro de mesmas dimenses, com valor de locao menor. Obviamente, tal opo, para ser legtima, deve ser
fulcrada no interesse pblico e no nas preferncias subjetivas do gestor.
Parece justificvel que, desejando atingir a prestao de um servio pblico para determinado segmento social (moradores
de uma regio comercial ou mais elitizada da cidade), seja feita a opo pela locao de um imvel existente dentro de
shopping (de valor sabidamente mais elevado) para o funcionamento de um rgo pblico ou de um conjunto deles; noutro
diapaso, ilegtima a escolha desse imvel se ela no trouxer qualquer benefcio prestao do servio pblico, for
desnecessria, inadequada, desproporcional ou utilizar valores acima do estabelecido no mercado.
4 - Do chamamento pblico como procedimento prvio compra/locao de imvel por dispensa (art.
24, X)
Percebida a diferena entre dispensa e a inexigibilidade de licitar, identificados os requisitos para a dispensa do inciso X do
artigo 24 da Lei n 8.666/93 e as peculiaridade que envolvem a compra ou locao de imveis para o atendimento de
finalidades administrativas, cumpre agora, resumidamente, tratar sobre prtica de gesto denominada chamamento pblico,
notadamente em sua utilizao para a identificao de imveis aptos locao, pela Administrao.
FISCOSoft On Line 2
FISCOSoft Impresso
Pois bem, no que pese a nomenclatura ser utilizada no processo seletivo para que a Unio firme convnio com entidades
privadas, o chamamento pblico se apresenta tambm como uma boa prtica de gesto na escolha de imveis pblicos, para
locao.
Trata-se de uma consulta ao mercado imobilirio, para identificao das ofertas aptas ao atendimento do interesse
administrativo, disponveis para locao. Nesse procedimento, a Administrao Pblica informa a sua inteno de realizar
locao em determinado local ou regio (podem ser includas todas as reas aptas ao atendimento do interesse
administrativo) e determina suas condies. Alm das exigncias bsicas do imvel apto ao chamamento pblico, como:
rea, localizao e existncia de garagem; podem ser apontadas exigncias especficas, relacionadas eficincia energtica,
economia e racionalidade no uso da gua.
A adoo dessa prtica muito interessante, pois, mesmo podendo utilizar a contratao direta por dispensa, o gestor
divulga previamente ao setor privado sua pretenso contratual, dando mais publicidade escolha do imvel a ser contratado
diretamente.
Firme-se, tal proceder pode gerar importantes benefcios na busca pela melhor opo contratual, ampliando publicidade da
escolha e permitindo a identificao pblica das melhores opes para a contratao direta admitida pelo legislador.
Obviamente, sempre necessrio ter cautela nas condies impostas, evitando-se que as exigncias de caractersticas
desnecessrias levem ao direcionamento ilegtimo de determinado imvel. Condicionantes da escolha, como as
necessidades de instalao e de localizao, devem ser devidamente justificadas, respeitando os princpios da razoabilidade
e da proporcionalidade. Outrossim, como j explicado outrora, exige-se sempre a compatibilidade com os valores praticados
no mercado, requisito legal expresso.
O controle aos abusos nas locaes de imveis, com dispensa de licitao, pode ser realizado tanto pela Administrao
como pelo poder judicirio, quando identificada ilegalidade ou ilegitimidade na escolha do gestor. Assim, a hiptese de
dispensa no justifica, prima facie, que um gestor utilize a contratao direta para locar um imvel particular, pertencente a
ele prprio ou ao seu filho, ou realize tal contratao com preos maiores que os de mercado.
Indubitavelmente, o chamamento pblico auxilia a externar eventuais desvios na escolha do imvel pblico, j que ele
permite ao mercado apresentar outras opes de locao/aquisio, talvez mais aptas ao atendimento do interesse pblico do
que o imvel identificado inicialmente pelo gestor.
O raciocnio de que a utilizao do chamamento pblico, com a consequente identificao de mais de um imvel apto ao
atendimento da pretenso administrativa, tornaria irregular a adoo da dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n
8.666/93, com a devida venia, equivocado. Ele estabelece a inviabilidade de competio como pressuposto para a adoo
de uma das hipteses de dispensa, o qu, como explicamos anteriormente, tecnicamente inadequado. Fosse o caso de um
nico imvel apto ao atendimento do interesse pblico, estar-se-ia diante de uma hiptese de inexigibilidade, e no de
dispensa.
Frise-se, caso tal raciocnio no estivesse equivocado, seriam ilcitas todas as contrataes realizadas atravs do
procedimento denominado cotao eletrnica, regulado pela Portaria n 306/2011 do Ministrio do Planejamento
Oramento e Gesto.
Como cedio, o sistema de cotao eletrnica foi criado com o objetivo de ampliar a competitividade e racionalizar os
procedimentos de aquisio de bens de pequeno valor, por dispensa de licitao, com fundamento no inciso II do art. 24 da
Lei n 8.666, de 1993. Ele consiste na criao de uma infraestrutura informatizada que permite uma melhor apurao do
melhor preo de bens e servios adquiridos pelo setor pblico, nas contrataes de pequeno valor. Em outras palavras, a
referida Portaria estabelece um procedimento de coleta de propostas junto ao mercado ("prospeco de mercado") para
realizao das aquisies de bens de pequeno valor enquadrveis na hiptese de dispensa de licitao prevista no inciso II
do art. 24 da Lei n 8.666/1993.
Na cotao eletrnica, no que pese identificar-se uma pluralidade de particulares aptos ao atendimento da pretenso
contratual, admite-se essa "prospeco ao mercado" como uma forma eficiente de alcanar melhores contrataes, sem
prejuzo da utilizao de uma hiptese de dispensa licitatria.
Cabe salientar, inclusive, que a adoo desse procedimento tida como preferencial na rbita federal, nos termos do 2 do
artigo 4 do Decreto n 5.450/2005.
Art. 4 Nas licitaes para aquisio de bens e servios comuns ser obrigatria a modalidade prego, sendo preferencial a
utilizao da sua forma eletrnica.
2 Na hiptese de aquisies por dispensa de licitao, fundamentadas no inciso II do art. 24 da Lei n 8.666, de 21 de
junho de 1993, as unidades gestoras integrantes do SISG devero adotar, preferencialmente, o sistema de cotao
FISCOSoft On Line 3
FISCOSoft Impresso
eletrnica, conforme disposto na legislao vigente.
Concluso
Se imaginarmos que a identificao, em chamamento pblico, de mais de um imvel apto ao atendimento pblico para a
locao, prejudicaria a contratao direta por dispensa de licitao, estaramos incentivando a troca de um processo
transparente e pblico na aferio de imveis aptos, pela tradicional prtica de escolha subjetiva e direta do imvel pelo
gestor de planto!
Temos convico que esse incentivo seria um retrocesso, em detrimento dos avanos que podem ser alcanados com o
aperfeioamento da utilizao do referido procedimento. Ademais, o chamamento pblico no utilizado em substituio a
um certame licitatrio, uma vez que para a pretenso contratual envolvida o nosso ordenamento admite a contratao direta,
por dispensa de licitao.
Entendemos que a adoo do referido procedimento legtima e que a eventual identificao de mais de um imvel apto ao
atendimento do interesse pblico, conforme requisitos bsicos externados pelo rgo interessado, no prejudica a utilizao
da hiptese de dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n 8.666/93.
Nota
(01) DALLARI, Adilson Abreu. Aspectos jurdicos da licitao. 6 ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p.34
Nota:
Ronny Charles Lopes de Torres
$this->htmlftable('
Texto publicado originalmente no Jus Navigandi (www.jus.com.br), reproduzido mediante permisso expressa do site
e de seu autor. ');
FISCOSoft On Line 4