by

Arlete Petry Terra

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Avaliao de imveis:
o conjunto de operaes que leva a
determinao tcnica do valor de um imvel.

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Preo: Quantia pela qual se efetua, ou se prope

efetuar, uma transao envolvendo um bem, um
fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma
necessidade urgente em comprar ou vender, esta
pode influenciar o preo a ser maior ou menor
em relao ao valor determinado tecnicamente.
Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela
qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem,numa data de
referncia, dentro das condies do mercado
vigente. No considera urgncias ou interesses.

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Mtodo comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra.
Mtodo involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante
hipottico empreendimento compatvel com as
caractersticas do bem e com as condies do
mercado no qual est inserido, considerando-se
cenrios viveis para execuo e comercializao do
produto.

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Mtodo evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatrio dos
valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de
comercializao.
Mtodo da capitalizao da renda
Identifica o valor do bem, com base na
capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios Viveis.
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Na fase de coleta de dados recomendvel:

a) buscar dados de mercado com atributos mais
semelhantes possveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar(buscar em lugares
diferentes) as fontes de informao, sendo que as
informaes devem ser cruzadas, tanto quanto
possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes
dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia
contemporneos com a data de referncia da
avaliao.

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Aspectos Quantitativos
recomendvel buscar a maior quantidade
possvel de dados de mercado, com atributos
comparveis aos do bem avaliando.

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Conforme a Resoluo 1066/2007, o PTAM

deve conter os seguintes requisitos mnimos:
Indentificao do solicitante da avaliao
Objetivo- finalidade do parecer: judicial,
patrimnio, etc.
Identificao do imvel matrcula
Descrio do Imvel: estado de conservao,
padro construtivo, etc.
Metodologia Avaliatria

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 Vistoria do Imvel: detalhar aspectos fsicos,

infraestrutura, sistema virio, transporte, comrcio,
etc.
Tabela Bsica do Padro Construtivo: telhado,
fachada, esquadria, parede, piso, azulejo, loua
(Baixo, Normal, Alto)
Levantamento Fotogrfico fotografar todos os
aspectos relevantes do imvel. Em caso de
avaliao judicial obrigatrio entregar fotografias
e negativos fotografias digitais podem ser
manipuladas.

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 Pesquisa de Mercado:
Os imveis devem pertencer, em ordem de

prioridade, ao mesmo empreendimento, mesma

rua, ao mesmo bairro e por ltimo mesma regio.
A pesquisa deve ser feita preferencialmente:
Com imveis que tenham avaliao contempornea

(buscar diferentes fontes para diversificar as

informaes)
com imveis j comercializados.

Onde? Deve ser feita em Imobilirias, Registro de

Imveis, Construtoras, Porteiros, etc.

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 Homogeneizao de Dados: eliminao de

amostras do Quadro Amostral que diferem muito

do critrio tcnico e fatores mercadolgicos.
Tratamento Matemtico das Amostras: Determinar
o valor do2 m , em Porto Alegre, da rea Privativa.
Mdia Aritmtica: Determinar o valor mdio do m
de todas as
amostras do Quadro Amostral.
2
Mdia Final
Determinao de Valor
Concluso
Encerramento do PTAM
Anexos: Mapa localizao, matrcula atualizada,
fotos, fontes, etc...
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Imvel a ser avaliado:

Cobertura de 2 dormitrios
180m de rea total e 112m de rea privativa
Frente
5 andar
Construdo h 7 anos.
Bairro Cristo Redentor
Sacada
1 vagas de garagem
Padro mdio
Edifcio com 5 andares

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Fazer a Homogeneizao de dados

n

A.Priv.

Posio Idade

Andar Valor

83,45 m

Frente

11

285.000,00

126,74 m

Frente

335.000,00

116,16 m

Frente

371.200,00

105,00 m

Frente

369.000,00

88,49 m

Frente

278.000,00

81,85 m

Frente

325.000,00

114,07 m

Frente

362.000,00

94,01 m

Frente

392.600,00

125,68 m

Frente

328.400,00

10

80,47 m

Frente

378.000,00

11

112,25 m

Frente

380.000,00

12

91,19 m

Frente

320.000,00

13

92,08 m

Frente

330.000,00

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Vlr m

COMO ENCONTRAR O VALOR

DO METRO QUADRADO

sua

Para encontrar o valor do metro quadrado de

cada imvel dividimos o valor do imvel pela
rea privativa.

valor do imvel
vm
rea privativa
2

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Critrio para arredondamento:

- Se a 3. casa aps a vrgula for = 4 ou <
que 4, manter o nmero que consta na
segunda. casa.
Ex.: 1.457,32252 para arredondar,
simplesmente mantemos o nmero 1.457,32
- Se a 3. casa aps a vrgula for = 5 ou >
que 5, a segunda casa sobe uma unidade.
Ex.: 1.457,3364 para arredondar,
simplesmente aumentamos uma unidade
1.457,34
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Valor do metro quadrado das amostras

n

A.Priv.

Posio Idade

Andar Valor

Vlr m

83,45 m

Frente

11

285.000,00

3.415,22

126,74 m

Frente

335.000,00

2.643,21

116,16 m

Frente

371.200,00

3.195,59

105,00 m

Frente

369.000,00

3.514,29

88,49 m

Frente

278.000,00

3.141,60

81,85 m

Frente

325.000,00

3.970,68

114,07 m

Frente

362.000,00

3.173,49

94,01 m

Frente

392.600,00

4.176,15

125,68 m

Frente

328.400,00

2.612,99

10

80,47 m

Frente

378.000,00

4.629,40

11

112,25 m

Frente

380.000,00

3.385,30

12

91,19 m

Frente

320.000,00

3.509,16

13

92,08 m

Frente

330.000,00

3.583,84
45.018,92

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Determinao do Valor Mdio do m do

Quadro Amostral
Para determinar a Mdia Aritmtica do quadro
amostral, basta somar a coluna de m
2

soma do m das 13 amostras

2
M . A.
R$ m
13
45.018,92
2
M . A.
3.462,99m
13

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A mdia final calculada com base na Mdia

Aritmtica, considerando um intervalo de
desvio de 20%.
20%

M .F. M . A.
20%

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calculada com base na Mdia Aritmtica,

considerando um intervalo de desvio de 20%.
20% 3.462,99 692,60 4.155,59( Limite Superior )

M .A.
20% 3.462,99 692,60 2.770,39( Limite Inferior )

Agora, devemos considerar somente as

amostras dentro do intervalo: Limite Superior
e Limite Inferior.

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Amostras Dentro do Limite Superior e Limite Inferior

n

A.Priv.

Posio Idade

Andar Valor

Vlr m

83,45 m

Frente

11

285.000,00

3.415,22

126,74 m

Frente

335.000,00

2.643,21*

116,16 m

Frente

371.200,00

3.195,59

105,00 m

Frente

369.000,00

3.514,29

88,49 m

Frente

278.000,00

3.141,60

81,85 m

Frente

325.000,00

3.970,68

114,07 m

Frente

362.000,00

3.173,49

94,01 m

Frente

392.600,00

4.176,15*

125,68 m

Frente

328.400,00

2.612,99*

10

80,47 m

Frente

378.000,00

4.629,40*

11

112,25 m

Frente

380.000,00

3.385,30

12

91,19 m

Frente

320.000,00

3.509,16

13

92,08 m

Frente

330.000,00

3.583,84
45.018,92

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Mdia Final

Somar a novamente a coluna do m e

dividir pelo nmero de amostras
restantes.
2

soma do m das 9 amostras

2
M .F .
R$ m
9
30.889,17
2
M .F .
3.432,13m
9

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Valor do Imvel
Valor do imvel= rea privativa do imvel x mdia final

Valor do Imvel=

112m2

x 3.432,13

Valor do Imvel=

R$ 384.398,56

Para no deixar o valor do imvel quebrado,

permitido arredondar mais ou menos at o
mximo de 1%.

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Valor mdio estimado do Imvel = R$ 385.000,00

Neste momento, colocamos uma variao de no mximo

10% para o Limite Inferior e Limite Superior.
Lembrando que quanto menos amostras tenho, maior deve
ser a variao at 10%.
No caso deste exerccio, vou calcular 4% =R$15.375,94.

Limite Superior para venda= R$ 400.375,94

e
Limite Inferior para venda= R$ 370.000,00
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MODELO DE AVALIAO DE IMVEL

(data)
Ilmo. Sr.
(Nome do proprietrio do imvel)
(Endereo)
ASSUNTO: AVALIAO DE IMVEL
PREZADO(A) SENHOR(A):
De acordo com a solicitao de V.S., apresentamos por fim a avaliao de
seu imvel, quanto ao valor de comercializao, situado Rua (endereo do
imvel), conforme descrio abaixo:
Trata-se de um imvel constitudo de (descreva as caractersticas do
imvel)
Tomando-se por alicerce a exposio acima, e tendo em vista, quanto ao
terreno, localizao, formato, extenso, rea construda e condies de
aproveitamento, caractersticas da zona, padro do logradouro, situao e
servios pblicos, seu tipo, idade da construo, distribuio das peas e
fins de utilizao, qualidade dos materiais empregados em seu
acabamento, estado geral de conservao, avaliamos o imvel quanto ao
valor de comercializao em:
R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento vista.
R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento prazo, nas seguintes
condies: (especificar a forma).
Atenciosamente,__________________________________________
NOME DA IMOBILIRIA
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OBS: ESTA AVALIAO DE CARTER GENRICO E DEVER SER ADAPTADO

Material elaborado por Arlete Petry Terra Werneck

em conformidade com a NBR 14653 e
Resoluo COFECI 957/2006 e 1066/2007
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