Direito das Coisas:

aquisio da propriedade
e direitos de vizinhana
Aquisio da propriedade imvel
A aquisio da propriedade de bem imvel se d pelo registro do ttulo aquisitivo
(na aquisio por ato inter vivos), pela usucapio, pela acesso ou pelo direito hereditrio. A aquisio pelo direito hereditrio examinada no livro destinado ao Direito das
Sucesses.

Registro do ttulo
Nos negcios inter vivos, s se adquire a propriedade do imvel com o registro do
ttulo translativo no registro de imveis (CC, art. 1.245). De modo mais claro, no basta
a escritura pblica (ou o instrumento particular, se for imvel cujo valor no supere
30 salrios mnimos art. 108), sendo tambm indispensvel, para que a propriedade
seja transferida para o adquirente, o registro desse ttulo junto ao cartrio do registro
de imveis. Antes do registro, portanto, o alienante continua a ser considerado dono do
imvel (art. 1.245, 1.).
Na transmisso causa mortis, como se sabe, a situao diferente, pois por fora
da saisina, to logo se abre a sucesso, com a morte do de cujus, a propriedade se transfere imediatamente aos herdeiros (CC, art. 1.784).
O registro do ttulo junto ao cartrio do registro de imveis gera presuno
relativa de veracidade, ou seja, de que o adquirente passou a ser o dono, mas cabe a ao
de retificao ou de anulao do registro, podendo-se, pois, provar contra a presuno
que do ttulo decorre (CC, arts. 1.245, 2., e 1.247). Se o registro vier a ser cancelado,
o proprietrio poder reivindicar o imvel, independente de boa-f ou ttulo do terceiro
adquirente (art. 1.247, pargrafo nico).

Usucapio
A usucapio decorre da posse contnua e incontestada, pelo usucapiente, pelo prazo
fixado na lei, podendo haver outros requisitos especficos, conforme a espcie de usucapio. Assim, so requisitos comuns a todas as espcies de usucapio:
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posse com animus dominii, ou seja, a posse da coisa como se fosse sua (a posse
do comodatrio ou a do detentor no so contadas, para fins de usucapio, por
no haver essa caracterstica da posse como sua);
essa posse deve ser contnua e sem oposio, ou seja, sem que tenha havido
qualquer tentativa do proprietrio no sentido de retomar a coisa;
essa posse deve ainda se prolongar pelo tempo legal, que varia, como dito
anteriormente, para cada uma das espcies de usucapio.
Os requisitos especficos variam conforme a espcie de usucapio, e se encontram resumidos no quadro a seguir.
Extraordinria
(art. 1.238)

Ordinria
(art. 1.242)

Constitucional
Urbana
(art. 1.240)

Constitucional
Rural
(art. 1.239)

Coletiva

15 anos.
Independe de
justo ttulo e
boa-f.
Reduz-se o
tempo para
10 anos, se
o possuidor
morava no
imvel ou
nele fez obras
de carter
produtivo.

10 anos.
Justo ttulo
e boa-f
(por todo o
perodo).
Reduz para
5 anos, se
foi aquisio
onerosa e o
possuidor
morava no
imvel ou fez
investimento
de interesse
social e
econmico.

10 anos.
rea urbana
(inclusive
unidades
autnomas).
Posse direta
= moradia.
rea no
superior a
250m 2 .
No ser dono
de outro
imvel. S
pode ser
reconhecido
uma vez.

5 anos.
rea rural.
Posse direta
= tornar
produtiva com
o trabalho ou
ter moradia.
rea no
superior a
50ha.
No ser dono
de outro
imvel.

5 anos.
Populao
de baixa
renda, para
moradia.
Frao ideal
para cada
possuidor.
Condomnio
indivisvel
entre os
moradores.

A sentena declaratria, ou seja, a sentena no constitui a usucapio, mas apenas

a declara. Isto importante, pois se o proprietrio vier a reivindicar o imvel depois de
j atendidos os requisitos da usucapio, esta j se ter consumada, ainda que no tenha
havido qualquer sentena judicial que a reconhea. E tanto assim que o possuidor usucapiente pode invocar a ocorrncia da usucapio em matria de defesa (STF, Smula 237).
Aplicam-se usucapio as causas que impedem, suspendem ou interrompem a
prescrio (CC, art. 1.244). Assim, por exemplo, se o possuidor envia ao proprietrio
um bilhete, informando que vai devolver o terreno que est em seu poder, se estava em
curso o prazo para a aquisio por usucapio, tal prazo ser interrompido. Da mesma
forma, se o proprietrio for menor absolutamente incapaz, contra ele no fluir prazo
para a usucapio.
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Acesso
A acesso pode se dar por (CC, art. 1.248):
aluvio que pode ser prpria ou imprpria: a aluvio prpria ocorre quando
h a sedimentao lenta e imperceptvel, formando acrscimos ao longo das
margens e a aluvio imprpria a que decorre do recuo das guas, deixando
um pedao do terreno a descoberto, e tambm formando um acrscimo ao
longo das margens (VIANA, 2003, p. 140) (em ambas, o acrscimo formado
pertencer aos proprietrios das margens ribeirinhas CC, art. 1.250);
avulso quando, em virtude de fora natural violenta, uma poro de terra
se destaca de um prdio e se junta a outro (CC, art. 1.251);
lveo abandonado o rio que muda o seu curso e deixa o seu antigo leito
(lveo) abandonado: esse lveo pertencer aos proprietrios dos prdios ribeirinhos das duas margens, na proporo das respectivas testadas, estendendo-se cada prdio at o meio do lveo (CC, art. 1.252);
formao de ilhas as ilhas que se formam nas correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros e a que estiver entre o
meio da corrente e uma das margens pertencer ao proprietrio da respectiva
margem (CC, art. 1.249);
plantaes e construes a regra geral que tudo o que se construiu ou se
plantou em um terreno presume-se feito pelo dono do terreno e s suas custas,
e por isso em princpio pertence ao dono desse terreno, ou seja, perde-se em
favor desse dono de terreno.
Se o que construiu ou plantou estava de boa-f, ter direito a receber indenizao
(CC, art. 1.255). Logo, se agiu de m-f, no tem direito a coisa alguma.
Da mesma forma, quem semeia ou constri em seu prprio terreno, usando
sementes ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, mas ter que pagar-lhes
o valor ao proprietrio, e se agiu de m-f (se sabia que o material era alheio), alm do
valor ainda pagar por perdas e danos (CC, art. 1.254). Veja-se, portanto, que mesmo
tendo agido de m-f o proprietrio do terreno adquirir a propriedade dos materiais
usados para plantar ou construir.
No entanto, em novidade que h muito era sugerida pela doutrina, aponta o Cdigo Civil (CC) que, se a construo ou plantao foi feita de boa-f e excede consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou construiu ir adquirir a propriedade
do solo, mediante o pagamento de uma indenizao ao proprietrio (CC, art. 1.255).
Ou seja, nessa hiptese o dono do terreno que o perde em favor do outro, mediante
uma indenizao.
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Aquisio da propriedade de coisa mvel

Usucapio
A usucapio de coisa mvel tambm se divide em ordinria e extraordinria. A
o rdinria ocorre quando o usucapiente tem a posse como sua, contnua e incontestada,
durante trs anos, tendo ainda justo ttulo e boa-f. A extraordinria, por sua vez, perfaz-se com a posse animus dominii, contnua e incontestada, durante cinco anos, independente de ttulo e boa-f.

Tradio
A propriedade de coisa mvel s se transfere, mediante negcio jurdico, com a
tradio (ou seja, no basta o contrato, como j dissemos repetidas vezes). A tradio
ser subentendida no constituto possessrio e na tradio brevi manu.
Constituto possessrio: ocorre quando a posse animus dominii (a posse do proprietrio) se transforma em posse em nome alheio, ou seja, o antigo proprie
trio continuar a ter a coisa consigo, continuar com a posse direta, mas agora
a outro ttulo, e no mais como proprietrio. o caso, por exemplo, do proprie
trio que vende o carro, mas continua com ele, agora como locatrio, pagando
aluguel ao novo proprietrio. O constituto possessrio um meio de evitar que
o alienante tenha que entregar o carro ao adquirente (tradio) e, em seguida,
receb-lo de volta, em virtude da locao ou de outro negcio jurdico.
Tradio brevi manu: o contrrio do constituto possessrio, ou seja, a posse
que era em nome alheio se transforma em posse animus dominii, pois o adquirente j estava na posse, mas no era proprietrio, e ento passa a s-lo. Seria
o caso, por exemplo, do locatrio do carro que vem a compr-lo, e continua a
t-lo em seu poder, mas agora como proprietrio.

Especificao
Ocorre a especificao quando algum, trabalhando matria-prima, no todo ou
em parte, alheia, obtem coisa nova, no podendo devolv-la forma anterior (ex.: a esttua feita a partir de um bloco de mrmore). Nesse caso, o especificador se torna dono
da matria-prima, se no agiu de m-f (CC, arts. 1.269 e 1.270, 1.).
interessante notar que esse efeito da especificao, ou seja, o especificador se
tornar dono da matria-prima, no depende de ele ter ou no capacidade, pois no
negcio jurdico, vale dizer, o efeito no decorre da vontade, mas da sua previso na lei,
como mera decorrncia de uma situao de fato.
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Confuso, comisso (ou comisto) e adjuno

Confuso a mistura de lquidos que se mostra inseparvel. o que ocorre, por
exemplo, quando se misturam dois refrigerantes. Mas no seria o caso do leo e da
gua, pois estes no se misturam, e podem ser facilmente separados.
Comisso, por sua vez, a mistura de coisas secas ou slidas, como ocorreria, por
exemplo, com a mistura de duas qualidades diferentes de farinha.
Adjuno a superposio de materiais, sendo impossvel separ-los. Caso facilmente imaginvel o das figurinhas, que foram coladas ao lbum, no mais se podendo
separ-las sem que o lbum ou a figurinha sejam danificados.

Direitos de vizinhana
De incio, destaca-se que a natureza jurdica das obrigaes de vizinhana
propter rem, ou seja, trata-se de obrigaes cujos sujeitos so definidos em funo da
relao da pessoa com a coisa.
Como regra geral, esclarece o CC que vedado o uso anormal da propriedade,
ou seja, o uso que causa interferncias prejudiciais sade, ao sossego ou segurana dos vizinhos. O prejudicado por esse mau uso tem o direito de faz-lo cessar (CC,
art. 1.277). Mas se o interesse pblico justificar as interferncias prejudiciais, o vizinho
ter que suport-las, tendo o direito de ser indenizado, e alm disso ele poder exigir
sua reduo ou eliminao, se isso for possvel.
As rvores limtrofes presumem-se comuns aos proprietrios dos prdios confinantes, se o tronco estiver na linha divisria. As razes e ramos das rvores que
ultrapassarem o plano vertical podero ser cortados pelo proprietrio do terreno
invadido, e se a rvore morrer no cabe indenizao, salvo se o proprietrio tiver
agido com abuso do direito. Em relao aos frutos cados, pertencem ao dono do
solo onde caram, se este for de propriedade particular (CC, art. 1.284).
Haver o direito de passagem forada em favor do dono do prdio encravado
(dominante), ou seja, aquele prdio que no tiver acesso via pblica, nascente ou porto. Em tal caso, o titular do direito de passagem (o dono do prdio encravado) poder
exigir passagem pelo prdio vizinho (serviente), em troca do pagamento de uma indenizao cabal (CC, art. 1.285). A ideia, como facilmente se percebe, permitir que o
prdio encravado possa cumprir sua funo econmica e social, vale dizer, para que seu
dono possa dar-lhe uma finalidade econmica (DINIZ, 2002, p. 235).
Em relao s guas, o dono ou possuidor do prdio inferior obrigado a receber
as guas que correm naturalmente do prdio superior, sem que tenha direito ao receEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
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bimento de qualquer indenizao. E no poder fazer obras que embaracem o fluxo

dgua que corre naturalmente. Por outro lado, no pode o dono do prdio superior
fazer obras que agravem a situao do inferior (CC, art. 1.288). No entanto, se as guas
foram artificialmente levadas, o dono do inferior pode exigir que sejam desviadas ou a
indenizao dos prejuzos (art. 1.289).
Em relao ao direito de construir, o proprietrio pode construir em seu terreno o
que lhe aprouver, desde que respeite os direitos dos vizinhos e as normas administrativas (CC, art. 1.299). Em especial, proibido que a construo:
despeje gua diretamente sobre o prdio vizinho (CC, art. 1.300);
tenha janela, terrao etc. (aberturas) a menos de metro e meio da linha divisria
(CC, art. 1.301) se no houver viso direta sobre a divisria ou se a abertura
for perpendicular mesma linha, nesse caso a distncia se reduz para 75 centmetros (art. 1.301, 1.), e alm disso so permitidas as aberturas de luz ou
ventilao que no sejam maiores que 10cm de largura por 20cm de comprimento e construdas a mais de 2m de altura do piso (art. 1.301, 2.).
Se as proibies acima mencionadas forem desobedecidas, o proprietrio prejudicado ter o prazo de ano e dia aps a concluso da obra para exigir que ela se desfaa.
Mas no caso das aberturas de luz ou ventilao no h qualquer prazo-limite, e a qualquer tempo o vizinho poder erguer sua edificao ou contramuro, ainda que lhe vede
a claridade.

Releia o quadro apresentado, com os requisitos de cada espcie de usucapio.

Todos os requisitos de cada uma precisam ser conhecidos.

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