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nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes com eficcia real. Sub-rogao real - Civil - mbito Jurdico

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Revista mbito Jur dico

Civil

Civil
nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes com
eficcia real. Sub-rogao real
Leonardo Gomes de Aquino
Resumo: H vrias situaes que deixam os estudiosos perplexos diante da aparente interpretao conceitual de direito real e direito obrigacional, pois algumas
situaes jurdicas dispostas na lei ou imposto por contrato possuem caractersticas tanto de direito real com de direito obrigacional. Estas situaes so denominadas
de figuras intermedirias.
Sumrio: Introduo. 1. nus Reais. 2. Obrigaes Protem REM . 3. Obrigaes com eficcia real. 4. Sub-rogao real. Referencias bibliogrficas.
Introduo
H vrias situaes que deixam os estudiosos perplexos diante da aparente interpretao conceitual de direito real e direito obrigacional, pois algumas situaes
jurdicas dispostas na lei ou imposto por contrato possuem caractersticas tanto de direito real com de direito obrigacional. Estas situaes so denominadas de figuras
intermedirias.
1. nus Reais:
Silvio Salvio Venosa conceitua nus reais como o gravame que recai sobre uma coisa, restringindo o direito do titular de direito real[1]. J Carlos Roberto Gonalves
afirma que so obrigaes que limitam o uso e gozo da propriedade constituindo gravames ou direitos oponiveis erga omnes [2]. M aria Helena Diniz afirma que os nus
reais so obrigaes que limitam a fruio e a disposio da propriedade. Representam direitos sobr ecoisa alheia e prevalecem erga omnes[3] e exemplifica como
nus reais: a servido predial, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitao, a superficie, a hipoteca, o penhor e a anticrese.[4]
Segundo a doutrina estrangeira, em especial a portuguesa, os nus reais tambm so obrigaes geralmente de prestao peridica ou reiterada relacionada com
certa coisa que acompanha na sua transmisso[5]. Tradicionalmente, os nus reais surgem nos casos em que o proprietrio de um imvel se encontra obrigado, nessa
qualidade de proprietrio, ao cumprimento de certa prestao, reiterada ou periodicamente, em gneros ou em dinheiro e, por esse pagamento responde sempre o
imvel, seja quem for o respectivo proprietrio execuo. Os nus reais englobam duas figuras, a obrigao real e a garantia real (neste caso a garantia imobiliria),
isto no quer dizer que estas duas relaes se fundam em uma nica, ou seja, em cada uma destas relaes mantm-se a sua natureza, no se alterando para
constiturem uma nova, mas, entretanto elas se entrelaam. Isto, ocorre no direito portugues porque os direitos de hipoteca, de penhor so considerados como
garantias especiais das obrigaes (art. 623, do Cdigo Civil Portugus). [6]
Os nus reais no so uma mera obrigao real porque naqueles se o direito de propriedade for transmitido, a coisa continua a responder pelas prestaes
anteriormente vencidas podendo o credor promover a execuo de coisa certa, assim, logo, o credor tem o direito de preferncia face aos demais credores.[7] No
entanto, nas obrigaes reais isto no acontece porque a coisa s fica vinculada s obrigaes constitudas na vigncia do seu direito. [8] Na opinio de Joo de
M atos Antunes Varela, estas figuras so consideradas como hbridas[9].
Podemos conceituar nus reais como sendo os gravames que limitam a fruio e a disposio da propriedade.
No entanto, os nus reais, no direito brasileiro, podem ser classificados como direitos reais, quando for expressamente imposto o nus de forma taxativa na lei (direitos
reais de fruio e de garantia) ou imposto por contrato como o direito de constituio de renda (art. 804, do CC).
A Smula n 308 do STJ dispe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda,
no tem eficcia perante os adquirentes do imvel".
O STJ possui o entendimento que as obrigaes proptem rem constituem nus reais. O entendimento desta Corte tranqilo no sentido de que os encargos de
condomnio constituem nus real, devendo o adquirente do imvel responder por eventual dbito existente. Trata-se de obrigao propter rem .[10]
Para sistematizar vejamos o fluxograma dos nus reais.

2. Obrigaes Protem rem:

Segundo Carlos Roberto Gonalves a obrigao que recai sobre uma pessoa, por fora de determinado direito real e segundo este autor a sua natureza juridica de
direito obrigacional, pois a mesma surge ex vi legis, sendo atrelada a direitos reais, pois esta obrigao emerge da coisa.[11]
Silvio Rodrigues afirma que a obrigao proptem rem nao deriva diretamente da relao entre credor e o devedor, porm se estabelece por causa do vnculo
existente entre eles graas a um bem determinado.[12]
M aria Helena Diniz afirma que a obrigao proptem rem uma obrigao acessria vinculada h um direito real. Sua espcie jurdica fica, segundo essa autora, entre o
direito real e o pessoal, pois os direitos e deveres decorrem do domnio. Sua natureza jurdica a de uma obrigao ambulatria, autonma, por acompanhar o bem,
pouco importanto se a dvida anterior a nova aquisio por outra pessoa, ou no[13].
Afirmam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que a obrigao proptem rem trata-se de obrigaes em que a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se
nao em razo de um ato de autonomia provada, mas em funo da titularidade de um direito real. [14]
As obrigaes proptem rem so os vnculos jurdicos em virtude dos quais o titular de um direito real fica adstrito para com outrem realizao de um prestao, que
na opinio de Henrique M esquita[15] s ocorre em uma prestao de contedo positivo e, esta pode ser uma obrigao de dare ou de facere. Em outras palavras, so
obrigaes que se impem aos titulares de direitos reais no podendo assim abranger os comportamentos de absteno.

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A pessoa torna-se devedora, na obrigao proptem rem, pela circunstncia de ser titular de algum direito sobre o bem, ou seja, a obrigao proptem rem aquela que
credor da coisa, pois acompanha, pouco importado a mudana da titularidade do bem. Desta forma, estariamos perante um obrigao mista.
Como obrigao proptem rem mencionamos: a obrigao do condmino em concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao ou diviso da coisa
comum (art. 1.315, do CC); as do proprietrio de apartamento, num edificio em condominio, de no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
(art. 1.336, III, do CC); a do proprietrio de imveis confinantes concorrer para as despesas de construo e de conservao dos tapumes divisorios (art. 1.297, do CC);
O condmino obrigado a concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao ou diviso da coisa e suportar na mesma razo os nus, a que
estiver sujeita (art. 1.315, do CC); O adquirente de um imvel hipotecado deve pagar o dbito que o onera, se o quiser liberar. Em rigor ele no contraiu a dvida, talvez
tenha mesmo ignorado sua existncia por ocasio da compra (art. 17, do DL n 25/37). Tais obrigaes no derivam da vontade do proprietrio do prdio, mas lhe
advm da circunstncia de ser proprietrio do prdio; O adquirente de unidade autnoma responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive
multas e juros moratrios (art. 1345, do CC).
M aria Helena Diniz apresenta como traos caractersticos das situaes jurdicas proptem rem: a) a determinao indireta do sujeito; b) a transmissibilidade ao
sucessor, a ttulo particular; c) a possibilidade do abandono liberatrio. [16]
licita a trnsferncia da obrigao de pagamento das taxas de condominio, tendo em vista que o CC no proibe e a Lei de Locao no art. 23, inc. XII, permite que o
locatrio seja responsvel pelo pagamento das despesas ordinrias de condomnio, mas caso no corra o pagamento por parte do locatrio, o locador quem tem
legitimidade para figurar no plo passivo da ao que visa a cobrana de quotas condominiais em atraso, o que no o impede de demandar o locatrio, em outros autos,
caso o contrato preveja a responsabilidade deste ltimo pelo pagamento das despesas condominiais. [17]
Na mesma linha, recentemente o STJ decidiu que o adquirente, em arrematao, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imvel arrematado, ainda
que anteriores arrematao, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.[18]
Ao de cobrana. Despesas de condomnio. Legitimidade passiva.
1. Taxa de condomnio, porque obrigao propter rem, que persegue a coisa, tanto pode ser exigida do titular do domnio como do cessionrio ou do promitente
comprador.
2. No necessrio o registro imobilirio para efeitos de cobrana de taxas condominiais, sendo a parte legtima para responder ao o possuidor ou o proprietrio do
imvel.
3. Recurso conhecido e improvido[19]
Agravo de instrumento - cumprimento de sentena - cobrana de taxas condominiais - responsabilidade do proprietrio constante no registro do imvel - promessa de
compra e venda. O contrato particular de compra e venda sem o competente registro em cartrio somente faz lei entre promitente vendedor e promissrio comprador,
no podendo ser oponvel contra o condomnio, fato que impede que o proprietrio constante no registro do imvel o invoque para se eximir do pagamento das taxas
condominiais inadimplidas, mormente se no restou cabalmente comprovado nos autos que o condomnio tinha cincia inequvoca da venda. Recurso provido.[20]
M as advertem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que este tipo de obrigao no se prende necessariamente ao registro, pois impe nus reais. Este tambm
a posio do STJ:
Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao
promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de
promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade
autnoma esteja registrada no livro imobilirio.[21]
3. Obrigaes com eficcia real:
De acordo com M aria Helena Diniz as obrigaes ter eficcia real quando, sem perder seu carter de direito a uma prestao, se trnsmite e oponivel a terceiro que
adquira o direito sobre determiando bem[22], pois certas obrigaes resultantes de contratos alcanam, por fora de lei, a dimenso de direito real[23].
Estas obrigaes no podem ser consideradas como de natureza real, pois, pelo princpio da tipicidade a eles inerentes, toda limitao ao direito de propriedade que
nao esteja prevista em lei como direito real tem natureza obrigacional.
Como obrigao com eficacia real mencionamos: a obrigao estabelecida no art. 576 do CC, pelo qual a locao pode ser oposta ao adquirente da coisa locada, se
constar do registro.
Agravo regimental. Locao. Direito de preferencia. Contrato no registrado. Impossibilidade. Recurso especial. Momento de interposio.
1. Exige-se o registro do contrato locaticio no cartorio competente, para o exercicio do direito de preferencia.
2. Enquanto pendentes embargos infringentes, no pode a materia neles versada ser impugnada via recurso especial, por prematuro o momento.
3. Recurso improvido.[24]
Outro exemplo o caso do compromisso do promitente comprador quando nao efetua o registro do contrato no Cartrio de Registro de Imveis. [25]
A Smula 84 do STJ prev que " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel,
ainda que desprovido do registro".
4. Sub-rogao real:
A sub-rogao uma forma de pagamento, o qual mais uma das formas de extino de uma obrigao. Ocorre quando um terceiro interessado paga a dvida do
devedor, colocando-se no lugar de credor. Neste caso, a obrigao s se extingue em relao ao credor satisfeito, mas continua existindo em relao quele que
pagou a dvida.
H dois tipos de sub-rogao: a real (objetiva) e a pessoal (subjetiva). A sub-rogao real caracteriza-se pela substituio do objeto, por imposio legal, da coisa
devida, onde a segunda fica no lugar da primeira com os mesmos nus e atributos, ou seja, quando uma coisa de um patrimnio substituda por outra. o que
ocorre se se substituem os vnculos de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade de um imvel a outro (art. 1.848, 2, do CC). J sub-rogao pessoal
substituio de uma pessoa por outra, onde a segunda fica no lugar da primeira, com os mesmos direitos e aes cabveis (troca de avalista ou fiador). Resumidamente a
sub-rogao real, ocorre a substituio dos elementos objetos da relao jurdica, enquanto a sub-rogao pessoal a modificao ocorre no plo subjetivo da relao
jurdica.
O TJDF decidiu
Civil e processual civil. Partilha de bens. Imvel alienado para terceiro antes da propositura da ao. Litisconsrcio necessrio. Veculo. Sub-rogao real. Inexistncia de
prova a respeito. Recurso parcialmente provido.
1. Resultando dos autos que o imvel, cuja partilha se persegue, restou alienado para terceiro antes mesmo da propositura da ao, no h como partilh-lo se tal
terceiro no participa da relao processual, podendo, querendo a parte, ser objeto de nova demanda.
2. No comprovada, de forma satisfatria, a sub-rogao real de veculo discriminado nos autos, correta sua partilha, como determinada na sentena.
3. Recurso parcialmente provido.[26]
Comprovada a impossibilidade da manuteno do bem de famlia nas condies em que foi institudo, poder o juiz, a requerimento dos interessados, extingui-lo ou
autorizar a sub-rogao dos bens que o constituem em outros, ouvidos o instituidor e o M inistrio Pblico (art. 1.719, do CC).

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Outro exemplo de ocorrncia da sub-rogao real a aplicabilidade do art. 1.911 que prev a clusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade,
implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. No caso de desapropriao de bens clausulados, ou de sua alienao, por convenincia econmica do donatrio ou do
herdeiro, mediante autorizao judicial, o produto da venda converter-se- em outros bens, sobre os quais incidiro as restries apostas aos primeiros.
Civil. Recurso especial. Condomnio. Extino. Possibilidade. Clusula de inalienabilidade que incide sobre frao ideal.
A existncia de clausula de inalienabilidade recaindo sobre uma frao de bem imvel, no impede a extino do condomnio.
Na hiptese, haver sub-rogao da clusula de inalienabilidade, que incidir sobre o produto da alienao do bem, no percentual correspondente a frao gravada.
Recurso no conhecido.[27]

Referencias bibliogrficas:
ANDRADE, M anuel A. Domingues de. Teoria geral das obrigaes, com colaborao de Rui de Alaro, 3 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 1966.
DINIZ, M aria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004.
_______. Dicionrio jurdico. 2ed. So Paulo: Saraiva, v. 3, 2005.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lmen Jris, 2006.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2.
_______.. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 5
M ESQUITA, M anuel Henrique, Obrigaes reais e nus reais. Coimbra: Livraria Almedina, 1997.
RODRIGUES, Slvio. Direito civil. Rio de Janeiro: Saraiva, v.2, 2005.
VARELA, Joo de M atos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. So Paulo: Atlas. v. IV, 2005.
Notas:
[1] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. So Paulo: Atlas. v. IV, 2005, p. 17.
[2] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2, p. 14.
[3] DINIZ, M aria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004, p. 14-15.
[4] DINIZ, M aria Helena. Dicionrio jurdico. 2ed. So Paulo: Saraiva, v. 3, 2005, p. 502.
[5] VARELA, Joo de M atos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000, p. 202.
[6] Para uma anlise deste diploma legal, vide http://www.portolegal.com/CodigoCivil.html. Acesso em 12/010/2009.
[7] ANDRADE, M anuel A. Domingues de. Teoria geral das obrigaes, com colaborao de Rui de Alaro, 3 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 1966, p. 70.
[8] VARELA, Joo de M atos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000, p. 203.
[9] VARELA, Joo de M atos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000, p. 2000.
[10] STJ. T3 - TERCEIRA TURM A. AgRg no Ag 667222 / SP. AGRAVO REGIM ENTAL NO AGRAVO DE INSTRUM ENTO 2005/0045397-8. Relator(a) M inistro CARLOS ALBERTO
M ENEZES DIREITO. Data do Julgamento: 17/11/2005. DJ 24/04/2006 p. 394. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[11] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 3, p. 21.
[12] RODRIGUES, Slvio. Direito civil. Rio de Janeiro: Saraiva, v.2, 2005 ,p. 105.
[13] DINIZ, M aria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004, p. 12-13.
[14] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lmen Jris, 2006, p. 23..
[15] M ESQUITA, M anuel Henrique, Obrigaes reais e nus reais. Coimbra: Livraria Almedina, 1997, p. 265-266.
[16] DINIZ, M aria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004, p. 12-13.
[17]Brasil. TJDF 20060110118364APC, Relator NATANAEL CAETANO, 1 Turma Cvel, julgado em 02/08/2006, DJ 24/08/2006 p. 104. http:www.tjdf.jus.br. Acesso em
12/10/2009
[18] STJ. T4 - QUARTA TURM A. REsp 572767 / SC. RECURSO ESPECIAL 2003/0127338-4. Relator(a) M inistro JORGE SCARTEZZINI. Data do Julgamento: 19/04/2005. DJ
16/05/2005 p. 354. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[19] Brasil. TJDF. 20060110023223APC, Relator ESDRAS NEVES, 3 Turma Cvel, julgado em 30/09/2009, DJ 22/10/2009 p. 79. http:www.tjdf.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[20] BRASIL. TJM G. Agravo de Instrumento n 1.0145.00.023774-6/001(1). Relator: ELECTRA BENEVIDES. Data do Julgamento: 19/05/2009. Data da Publicao: 29/05/2009.
http:www.tjmg.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[21] STJ. T4 - QUARTA TURM A. REsp 660229 / SP. RECURSO ESPECIAL 2004/0063520-0. Relator(a) M inistro CESAR ASFOR ROCHA. Data do Julgamento: 21/10/2004. DJ
14/03/2005 p. 378. LEXSTJ vol. 188 p. 170. RSTJ vol. 191 p. 396.. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[22] DINIZ, M aria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004, p. 12-13.
[23] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 5, p. 24.
[24] STJ. T5 - QUINTA TURM A. AgRg no Ag 60833 / SP. AGRAVO REGIM ENTAL NO AGRAVO DE INSTRUM ENTO 1994/0040121-3. Relator(a) M inistro EDSON VIDIGAL. Data do
Julgamento: 19/04/1995. DJ 22/05/1995 p. 14427. . http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.
[25] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2, p. 16.
[26] BRASIL. TJDF. 20050710033688APC, Relator SILVNIO BARBOSA DOS SANTOS, 6 Turma Cvel, julgado em 11/10/2006, DJ 15/02/2007 p. 99. http:www.tjdf.jus.br. Acesso
em 12/10/2009.
[27] STJ. T3 - TERCEIRA TURM A. REsp 729701 / SP. RECURSO ESPECIAL 2005/0028578-3. Relator(a) M inistra NANCY ANDRIGHI. Data do Julgamento: 15/12/2005. DJ
01/02/2006 p. 553. RT vol. 847 p. 183. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

Leonardo Gomes de Aquino

Advogado. M estre em Cincias Jurdico-Empresariais, ps-graduado em Cincias Jurdico-Processuais e em Cincias Jurdico-Empresariais pela Faculdade de Direito da
Universidade de Coimbra (Portugal), e Ps Graduado em Direito Empresarial pela Fadom. Especialista em Docncia do Ensino Superior pelo Centro Universitri Unieuro.
Professor Universitrio no IESB, no UniEuro.

Informaes Bibliogrficas
AQUINO, Leonardo Gomes de. nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes com eficcia real. Sub-rogao real. In: mbito
Jurdico, Rio Grande, XIII, n. 73, fev 2010. Disponvel em: <
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7150
>. Acesso em nov 2013.
O mbito Jur dico no se r esponsabiliza, nem de for ma individual, nem de for ma solidr ia, pelas opinies, idias e conceitos emitidos nos textos, por ser em de inteir a r esponsabilidade de seu(s) autor (es).

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