TCC Vitoria Pagani

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA
CENTRO DE CINCIAS JURDICAS

CURSO DE GRADUAO EM DIREITO
VITRIA DAL-RI PAGANI
SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

As vantagens introduzidas pela modernizao do registro
Florianpolis - SC
2014
VITRIA DAL-RI PAGANI
SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

As vantagens introduzidas pela modernizao do registro
Trabalho de Concluso de Curso apresentado

banca examinadora da Universidade Federal de
Santa Catarina como requisito parcial obteno
do grau de bacharel em Direito.
Orientador: Prof. Jos Isaac Pilati
Florianpolis - SC
2014
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, agradeo ao meu orientador, Professor Jos Isaac Pilati,

possuidor de profundo conhecimento em Direitos das Coisas, por ter aceitado o convite
de me guiar no decorrer deste estudo, se mostrando sempre muito disponvel e com
orientao de extrema competncia e sabedoria, capaz de aprimorar este Trabalho de
Concluso de Curso.
A Roberta Terezinha Uvo Bodnar e a Luza Silva Rodrigues, por terem aceitado
compor a banca examinadora desta monografia e pelo apoio dado, de forma
extremamente prestativa, no decorrer desta pesquisa.
minha famlia, principalmente aos meus pais e meu irmo, por nunca medirem
esforos para minha formao e por terem me incentivado e auxiliado com zelo e ateno
neste trabalho.
Ao meu namorado, sempre muito prestativo, compreensivo e preocupado com
meus estudos, ajudando-me nos momentos de angstia, e me parabenizando por minhas
conquistas.
Aos meus amigos, que sempre me incentivaram e me auxiliaram em momentos
de dvidas quanto ao tema ou material de pesquisa.
A menos que modifiquemos a nossa

maneira de pensar, no seremos capazes de
resolver os problemas causados pela forma
como nos acostumamos a ver o mundo.
(Albert Einstein)
RESUMO
A presente monografia objetiva analisar o Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio,

estabelecido pela Lei n. 11.977/2009 e posteriores regulamentaes, com o intuito de
verificar as vantagens introduzidas pela modernizao do registro. O Registro de
Imveis cumpre a importante funo de garantir a segurana das transaes imobilirias
e a proteo da propriedade imvel, por isso, deve ser confivel, ntegro e autntico. No
entanto, o registro tradicional tornou-se obsoleto. A escriturao em papis no mais
capaz de garantir a segurana jurdica, por ser facilmente extraviada, perdida e
deteriorada. Ademais, demasiadamente demorado e custoso, o que acaba por no
garantir o fim ao que o registro se prope. Por estes motivos, foi determinada, pela Lei
n. 11.977/2009, a implantao do Sistema de Registro Eletrnico, capaz de reduzir os
custos do registro e a corrupo, aumentar a segurana jurdica e o controle, torn-lo
mais clere e eficiente, dentre outros.
Palavras-chave: Funo do Registro de Imveis Registro de Imveis Tradicional
Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio Vantagens.
ABSTRACT
The present essay intends to analysis the Electronic Registration System Real Estate,
established by the Law n. 11,977/2009 and subsequent regulations, in order to address
the advantages introduced by the modernization of the Registration activity in Brazil.
The Property Registry fulfills the important function of ensuring the safety and
protection of real estate transactions of immovable property, so it should be reliable,
principled and authentic. However, the traditional registration system became obsolete.
The bookkeeping on paper is no longer able to guarantee legal certainty by being easily
misplaced, lost and damaged. Moreover, it is too time consuming and costly, which
ultimately does not guarantee the purpose of what that registration is proposed. For these
reasons, it was determined by Law n. 11,977/2009, the implementation of the Electronic
Registration System, capable of reducing the costs of registration and corruption,
increase legal certainty and control, making it faster and more efficient, among others.
Keywords: Role of the Registry of Deeds - Registration of Traditional Real Estate - Real
Estate Electronic Registration System - Advantages.
SUMRIO
INTRODUO ..............................................................................................................8
1 NOES GERAIS SOBRE O REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO....10
1.1 Aspectos histricos do registro imobilirio brasileiro .............................................10
1.2 Conceituao e finalidade do registro de imveis .................................................. 14
1.3 Sistemas de registro ................................................................................................ 20
1.4 Princpios que fundamentam o registro de imveis.................................................25
1.4.1 Princpio da publicidade.......................................................................................26
1.4.2 Princpio da presuno de veracidade....................................................................27
1.4.3 Princpio da legalidade..........................................................................................28
1.4.4 Princpio da inscrio............................................................................................29
1.4.5 Princpio da prioridade..........................................................................................31
1.4.6 Princpio da especialidade.....................................................................................32
1.4.7 Princpio da continuidade .....................................................................................33
1.4.8 Princpio da disponibilidade..................................................................................35
1.4.9 Princpio da territorialidade...................................................................................35
1.4.10 Princpio da instncia...........................................................................................36
2 ASPECTOS PRTICOS DO REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO:
ESTUDO DO REGISTRO DE IMVEIS TRADICIONAL...................................38
2.1 Legislao aplicvel ao registro de imveis ............................................................38
2.2 Atribuies do registro de imveis..........................................................................41
2.2.1 Matrcula...............................................................................................................42
2.2.2 Registro.................................................................................................................48
2.2.3 Averbao.............................................................................................................52
2.3 Escriturao e processo registral..............................................................................55
2.3.1 Escriturao...........................................................................................................55
2.3.2 Processo do registro..............................................................................................63
2.4 Consideraes sobre o sistema de registro de imveis tradicional..........................68
3 SISTEMA DE REGISTRO ELETRNICO IMOBILIRIO .............................71
3.1 A ps modernidade e a necessidade de adaptao do registro de imveis brasileiro.71
3.2 Marco legal...............................................................................................................73
3.2.1 A Lei n. 11.977, de 07 de julho 2009....................................................................76
3.3 A modernizao do registro de imveis: registro imobilirio eletrnico...................80
3.3.1 Informatizao pioneira no estado de So Paulo....................................................80
3.3.2 Sistema de Registro de Imveis Eletrnico (S-REI)..............................................82
3.4 Vantagens do Sistema de Registro Imobilirio Eletrnico......................................105
CONSIDERAES FINAIS ....................................................................................111
REFERNCIAS.........................................................................................................116
INTRODUO
O presente trabalho tem por objetivo analisar o Sistema de Registro Eletrnico
Imobilirio, e, em especial, apontar as vantagens resultantes da sua implantao.
Os cartrios de Registro de Imveis cumprem importantes funes. Eles
protegem a propriedade imobiliria e garantem a segurana das transaes sobre bens
imveis.
Tais finalidades, entretanto, deixaram de ser garantidas em sua plenitude. Ao
passar por perodo de escassez legislativa, houve uma piora na qualidade do servio,
cada vez mais burocrtico, caro e demorado.
Nessa senda, o registro tornou-se anacrnico, ultrapassado e descontextualizado,
incapaz de suprir as exigncias da sociedade ps moderna, no que concerne celeridade
e informtica.
Por este motivo, afigurou a necessidade de se repensar o sistema registral. Em
2009, a Lei Minha Casa Minha Vida determinou a implantao do Sistema de Registro
Eletrnico, introduzindo mudanas estruturais no registro brasileiro.
Isto posto, com vistas a traar um panorama geral do Sistema de Registro
Imobilirio Eletrnico, aps longa pesquisa dos conceitos gerais e aspectos prticos do
registro de imveis tradicional, este estudo foi dividido em trs captulos.
O primeiro captulo visa a apresentao e a anlise do Registro de Imveis,
tratando dos aspectos histricos, da conceituao e finalidade, dos sistemas de registro
e dos seus princpios norteadores.
O segundo captulo trata de aspectos prticos do Registro de Imveis tradicional,
no intuito de possibilitar a posterior anlise das mudanas implementadas pelo Sistema
de Registro Eletrnico. Para isto, ser estudada a legislao aplicvel ao Registro de
Imveis, suas atribuies - matrcula, registro e averbao -, a escriturao tradicional,
o procedimento de registro, e, ainda, as consideraes finais sobre o registro tradicional.
O terceiro captulo trata especificamente do Sistema de Registro Eletrnico

Imobilirio, estudando a sociedade ps moderna e a necessidade de adaptao do
registro; a Lei n. 11.977/2009, que determinou a implantao do Registro Eletrnico,
com posterior regulamentao do Conselho Nacional de Justia e da Corregedoria Geral
de Justia; aspectos da informatizao do registro no Brasil, iniciando pioneiramente no
Estado de So Paulo, e a posterior implementao do Sistema de Registro Eletrnico

Imobilirio; e, por fim, as vantagens introduzidas pela modernizao do registro.
O estudo baseado no mtodo de abordagem dedutivo, por utilizar-se de teorias
gerais do Direito Registral Imobilirio para verificar a situao legislativa atual do
Registro de Imveis, e, mais especificamente, do Sistema de Registro Imobilirio
Eletrnico.
O mtodo de procedimento foi o descritivo, por embasar-se em estudos j feitos
em outras obras.
Frisa-se que, a despeito da importncia do tema, ainda uma matria pouco
aprofundada academicamente, faltam obras, artigos, materiais de pesquisa, tanto em
relao aos aspectos gerais do registro, ainda mais, quanto aspectos atuais de
modernizao.
No obstante a dificuldade de obras sobre o tema, esta monografia foi realizada
atravs da tcnica de documentao indireta, envolvendo a pesquisa bibliogrfica e
pesquisa documental, utilizando doutrinas, dispositivos legais - principalmente a lei que
instituiu o registro eletrnico, Lei n. 11.977/09 -, artigos, e, em razo da sua atualidade,
de notcias da Internet, em sites da Associao dos Notrios e Registradores do Brasil
(Anoreg/BR), do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB), do Conselho
Nacional de Justia (CNJ), da Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo
(ARISP), dentre outros.
10
1 NOES GERAIS SOBRE O REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO
O primeiro captulo trata do Sistema Registral Brasileiro. Seu estudo

aprofundado, com identificao de princpios basilares e determinao de conceitos fazse necessrio para que possamos, posteriormente, identificar os motivos pelos quais este
sistema necessitou de mudanas.
Por esta razo o captulo est dividido em quatro itens. Primeiramente, so
expostos os aspectos histricos do registro de imveis, possibilitando a compreenso do
sistema registral imobilirio atual e sua importncia. Em um segundo momento, so
apresentados os conceitos e a finalidade do registro. Na terceira parte, identificado, de
forma breve, os sistemas registrais existentes. E, por fim, so expostos os princpios que
fundamentam o registro de imveis.
1.1 Aspectos histricos do registro de imveis brasileiro
O registro de imveis surgiu no Brasil aps a sua independncia, com a Lei n.

1.237, de 1864, com o intuito de se ter o conhecimento da extenso das propriedades
particulares.1
No entanto, antes disto, no descobrimento do Brasil, o Rei de Portugal passou a
ter a posse originria de todas as terras brasileiras e as dividiu em capitanias hereditrias.
As capitanias hereditrias, tambm chamadas de sesmarias, eram governadas por
donatrios, que transferiam parte do domnio aos que ali moravam2, por meio de doaes
feitas por cartas de sesmariais,3 reguladas pela Ordenaes do Reino.
Estas doaes eram feitas com a inteno de estimular a ocupao das terras
recm descobertas, sem a transferncia plena de domnio. Caso no fossem cultivadas
retornariam Coroa.4
O regime sesmarial durou at a independncia do Pas, momento em que a
atividade legislativa sobre terras estagnou, e a ocupao destas se deu por simples posse,
DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 52.
COSTA PORTO, B. Estudo sobre o sistema sesmarial. Recife: Imprensa Universitria, 1965.
3
CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n
6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de
18.11.1994. 4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 1.
4
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 52.
2
11
sem qualquer ttulo. Nesta poca, as terras eram resguardadas, apenas, pelos princpios
da Constituio de 18245.
A propriedade era transmitida pela tradio e no por contrato, sem qualquer
publicidade, o que permitiu que inmeras alienaes fossem realizadas na
clandestinidade.6
Nesta poca foi instituda a Lei Oramentria n. 317, de 1843, regulamentada
pelo Decreto n. 482, de 1846, que criou o registro de hipotecas com fim de proteo ao
crdito.
Somente em 1850, o Estado passou a controlar as transaes imobilirias, por
meio da Lei n. 601, de 1850, e seu regulamento Dec. n. 1.318, de 1854.
A lei supracitada possua a finalidade de discriminar o domnio pblico do
particular e regularizar a situao das terras, mandando legitimar as posses, por meio do
registro, e revalidar as sesmarias.7
Nas palavras de Balbino Filho:
Em seu art. 3, pargrafo 2, aquela lei excluiu do domnio pblico, a que at
ento estavam sujeitas as terras que originalmente houvessem sido adquiridas
por sucesso, por concesso de sesmarias no medidas ou no cultivadas nem
confirmadas, e considerou, ainda, no devolutas todas as terras que no se
achavam no domnio particular, por qualquer ttulo legtimo. O Dec. n. 1.318,
de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou, posteriormente que os
possuidores de terras havidas por sesmarias e outras concesses dos governos
geral e provincial, ou por sucesso, no incursa em comisso por falta de
medio, de demarcao e de cultura no tinham preciso de revalidao, nem
de legitimao, nem de novos ttulos, para poderem gozar, hipotecar ou alienar
as terras que se achavam no seu domnio (art. 23), estabelecendo, entretanto,
que todos os possuidores de terra, qualquer que fosse o ttulo de propriedade
ou posseso, ficavam obrigadas a fazer registrar as terras que possussem,
dentro dos prazos marcados (art. 91). O registro da propriedade imvel, que
assim, aparece, pela primeira vez na nossa legislao, era feita pelo possuidor,
que escrevia, ele mesmo, as suas declaraes, ou as fazia escrever por outrem,
em dois exemplares iguais, assinando-os ambos, ou mandando assin-los quem
os houvesse escrito, a seu rogo, se no soubesse ler nem escrever (art. 93). Em
tais declaraes deveriam constar, alm do nome do possuidor, a designao da
freguesia em que estava situado o imvel, o nome particular da situao, se
houvesse, sua rea, se conhecia, e seus limites e confrontantes (art. 100).8
7
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 13. ed. So Paulo:
Saraiva, 2008, p. 30.
8
Id.
6
12
Todos estes documentos eram levados ao vigrio da parquia onde a terra (posse)
estava localizada, para que fossem registrados no livro da Parquia Catlica, sendo
conhecido9 este procedimento, como registro do vigrio.
Por meio do registro do vigrio, a aquisio da propriedade por meio da posse
foi legitimada, como j dito.
No entanto, este registro no constitua forma de aquisio da propriedade, nem
mesmo era hbil para conferir publicidade. Visava, apenas, fazer um levantamento dos
possuidores, apresentando carter exclusivamente declaratrio10.
Ele serviu, contudo, como prova do tempo da posse para fins de usucapio, e, por
ser exigido o registro das terras devolutas, foi responsvel pelo surgimento de
minifndios.11
Frente a precariedade da Lei Oramentria vigente (Lei Oramentria n. 317, de
1843), foi estabelecida a Lei n. 1.237 de 1864, resultado do projeto de lei apresentado
pelo Conselheiro Nabuco em 185412, que criou o registro dos atos de transmisso da
propriedade de bens imveis e concedeu publicidade s transaes, com intuito de
garantir a segurana destas.
Foi com esta lei que surgiu o Registro Imobilirio no Brasil, como dito no incio
deste captulo, com a instituio do Registro Geral, pelo registro de imveis por atos
inter vivos. 13
Neste momento, o registro da propriedade, antes feito pelos vigrios, tornou-se
funo do Estado.14 A propriedade deixou de ser transferida pela tradio, para ser pela
transcrio. No entanto, a transcrio no constitua prova do domnio.
O registro era necessrio para valer contra terceiros, com a exigncia de escritura
pblica. 15
Foi estabelecida, tambm, a prenotao, a fim de garantir prioridade diante da
hipoteca.16
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 13. ed. So
Paulo: Saraiva, 2008, p. 30.
10
11
18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 2.
12
BALBINO FILHO, Nicolau. op. cit., p. 30.
13
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 54-55.
14
Ibid., p. 30.
15
16
Id.
13
Entretanto, esta lei possua trs falhas: concedia a iseno do registro nos casos
das transmisses causa mortis, dos atos judicirios e das hipotecas gerais ocultas em
favor da mulher casada, dos menores e dos interditos. Esta ltima falha foi sanada pela
Lei 3.272 de 1855, que passou a exigi-lo.
A Lei do Registro Geral, de 1864, foi substituda pelo Dec. n. 169-A e
regulamento Dec. n. 370, ambos de 1890, que trouxe melhoras, contudo, permaneceram
as mesmas brechas deixadas pela lei anterior. Importante salientar que permaneceu a
necessidade de transcrio para transferncia da propriedade de bens imveis, contudo
esta no constitua prova da propriedade.17
No mesmo ano, surgiu o registro imobilirio Torrens e primeiras menes sobre
matrcula. E em 1917 passou a vigorar o Cdigo Civil de 1916 que revogou todo o
sistema imperial, e tornou o registro imobilirio um meio de aquisio da propriedade,
preenchendo as brechas mencionadas, deixadas pelas leis anteriores.
O sistema de registro de imveis evoluiu com a Lei n. 4.827/1924, o Dec. n.
18.532/1928, o Dec. n. 4.857/1939, e Lei n. 6.015/1973, republicada com as alteraes
das Leis n. 6.140/1974, e 6.216/1975, e pelo Cdigo Civil de 2002, que vieram dinamizar
o sistema de registro de imveis, transformando-o em instituio, de carter jurdico,
encarregada de consignar os atos de fatos que afetem o domnio, suas diferentes
situaes ou limitaes, tornando-o apto a dar certeza propriedade e garantia por meio
da escrita de seus livros18
A Lei n. 4.827/1924 e o Dec. n 18.532/1928, introduziram o princpio da
continuidade, na qual exigia-se para a transcrio, o registro do ttulo anterior19
A Lei n. 6.015/1973 reuniu os princpios norteadores no Registro de Imveis e
criou a matrcula - que representa e descreve o imvel individualizado-, facilitando a
pesquisa e expedio de certides, solidificando o sistema registral20. Ademais, reduziu
os livros registrais a cinco, mais o Livro Auxiliar para pessoas estrangeiras; adotou um
sistema de registro chamado de Flio Real; possibilitou a substituio dos livros
(fisicamente) pelo sistema de fichas e alterou a nomenclatura dos atos de registro.
17
18
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: Doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 31-32.
19
CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 8.
20
GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexes sobre a matrcula 17 anos depois. In Revista de
Direito Imobilirio do IRIB, n. 33, 1994, p. 105.
14
Por fim, o Cdigo Civil de 2002, conferiu maior importncia ao registro,

estabelecendo princpios e a aquisio de direitos reais sobre imveis por meio do
registro em cartrio de Registro de Imveis.
Posteriormente, outras leis foram estabelecidas, modernizando os institutos, no
entanto, isto ser esclarecido no decorrer dos captulos.
Conclui-se, com a evoluo do sistema registral no Brasil, que com as mudanas
sociais e polticas ocorridas, o Estado passou a tutelar as transaes imobilirias, a fim
de conferir a publicidade, a segurana jurdica, a eficcia, o controle e a autenticidade
dos negcios jurdicos, por meio do registro nos cartrios de Registro de Imveis, cuja
finalidade o assentamento de ttulos pblicos e privados, conferindo-lhes publicidade,
podendo ser oponveis a terceiros.
1.2 Conceituao e finalidade do registro de imveis
A Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/1973) no conceitua o termo Registro

de Imveis, cabendo a doutrina este papel. Todavia, ao conceitu-lo, acabam por conferir
sua prpria finalidade.
No entanto, antes de adentrarmos ao estudo do termo, devemos entender o porqu
do registro.
Na estrutura social capitalista, baseada na acumulao de riquezas, a propriedade
mostra-se como elemento base do sistema21 e por isto necessita de uma proteo
especial. 22
No
ordenamento
jurdico
brasileiro,
propriedade
garantida
constitucionalmente pelo art. 5, XXII23, e considerada o mais amplo direito sobre uma
21
Diz que a propriedade constitui o direito real mais amplo, por incidir sobre um bem (mvel ou imvel),
prprio (jus in re propria), podendo seu titular dele usar, fruir e dispor (CC, art. 1228), sem a interveno
de quem quer seja, ressalvadas as limitaes naturais, legais e voluntrias. [...] Logo, a propriedade, dentro
do sistema dos direitos reais (Liegenschaf), encontra-se em posio privilegiada, por ser a relao
fundamental do direito das coisas, abrangendo todas as categorias de direitos reais (DINIZ, Maria Helena.
Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 37-38).
22
Ibid.., p. 37.
23
Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros
e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade,
segurana e propriedade, nos termos seguintes: XXII - garantido o direito de propriedade.
(BRASIL. Constituio Federal de 1988. Promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponvel em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituio.htm> Acesso em: 10 ago 2014).
15
coisa, subdividindo-se em quatro faculdades: o uso, o gozo, a disposio e a

possibilidade de reinvindicao24, conforme art. 1228, do atual Cdigo Civil.25
A propriedade pode ser definida tambm em razo de trs critrios: o sinttico, o
analtico e o descritivo. Neste sentido, muito bem expe, Bevilaqua:
Sinteticamente, de se defini-lo, com Windscheid, como a submisso de uma
coisa, em todas as suas relaes, a uma pessoa. Analiticamente, o direito de
usar, fruir e dispor de um bem, e de reav-lo de quem injustamente o possua.
Descritivamente, o direito complexo, absoluto, perptuo e exclusivo, pelo
qual uma coisa fica submetida vontade de uma pessoa, com limitaes da
lei.26
O aspecto descritivo exposto por Bevilaqua explicado, tambm, por Rizzardo,

que afirma que:
a propriedade um direito complexo, pois assegura ao titular a faculdade de
disposio [...]. Reveste-se, outrossim, do carter de direito absoluto, do que
decorre da disponibilidade erga omnes, impondo a todos o dever de respeitla, [...]. perptuo o direito, durando ilimitadamente, e no se perdendo ou
desaparecendo pela falta de uso. Considera-se direito exclusivo, ficando os
terceiros proibidos de exercer sobre a coisa qualquer dominao. 27
Frente importncia da propriedade, faz-se necessria uma proteo especial.

Neste sentido, calha invocar o ensinamento de Dip, segundo o qual:
A imprescindibilidade do sistema publicitrio relativo a imveis deduz-se da
relevncia do direito maior que estes se refere e se impe por exigncias
sociais, historicamente apuradas.28
O Registro Imobilirio destina-se tutela da propriedade privada e dos direitos

dela decorrentes pelo Estado, no intuito de combater as fraudes e a clandestinidade.29
Diniz assim define:
O registro imobilirio seria o poder legal de agentes de ofcio pblico, para
efetuar todas as operaes relativas a bens imveis e a de direitos a eles
condizentes, promovendo atos de escriturao, assegurando aos requerentes
a aquisio e exerccio do direito de propriedade e a instituio de nus reais
de fruio, garantia ou de aquisio. Com isso, o assentamento d proteo
especial propriedade imobiliria, por fornecer meios probatrios fidedignos
da situao do imvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos
24
BEVILAQUA, Clvis. Direito das coisas. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 105.
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de
2002. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 14 ago
2014).
26
BEVILAQUA, Clvis. op. cit., p.103.
27
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.168.
28
DIP, Ricardo. Do conceito de direito registral imobilirio. In: REGISTRO DE IMVEIS (VRIOS
ESTUDOS). Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2005, p. 64.
29
ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana Paiva. Princpios do registro imobilirio
formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: Sergio Antonio
Fabris Editor, 2004, p.171.
25
16
nus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe inerente,
tornando os dados registrados conhecidos de terceiros.30
Desta feita, primeiramente, o registro imobilirio a escriturao de todas as

operaes que envolvam bens imveis e os direitos dela decorrentes, formando um
arquivo completo da situao do imvel. No momento em que estes atos so
escriturados, eles se tornam pblicos e provas da situao real da propriedade,
protegendo-a. 31
Alm disto, o registro a forma primordial de aquisio, transferncia e extino
de direitos reais sobre a propriedade.
Como bem expe Bevilaqua:
a constituio, transferncia e modificaes dos direitos reais, devem refletir
nesse registro, a fim de que ele d, na medida do possvel, exatas informaes
a respeito do estado dos bens de raiz e suas alteraes, assim como direitos
reais que os ampliam e destroem.32
Ttulos que comprovem a aquisio deste direito, por exemplo, a compra e venda,
a dao em pagamento, a troca, a doao e demais transaes que tenham imvel
estranho no litgio33, e tudo aquilo que venha onerar o imvel, como as inscries
relativas aos encargos reais, que pesem sobre a propriedade, e as respectivas averbaes
acerca de fatos que a afetem, ou acerca de atos que venham anular os fatos ali inscritos,
devem ser registradas em livros prprios, para se concretizarem.
Todos os atos inter vivos ou mortis causa, declaratrios, constitutivos,
translativos ou extintivos sobre bens imveis sero trasladados em livros do Servio
Registral e as declaraes e negcios imobilirios sero guardados34 pelos serventurios
do cartrio do Registro de Imveis para que produzam efeitos,35 e para lhes conferir
publicidade e comprovao.
No obstante, tambm sero levadas a registro as sentenas de separao judicial,
divrcio e de anulabilidade de casamento, se na partilha houver imveis ou direitos reais
sujeitos averbao; as sentenas declaratria, proferidas em ao de usucapio; as
30
Id.
32
BEVILQUA, Clvis. Direito das coisas. 4ed. Rio de Janeiro, Forense, v. 2, p. 300.
33
DINIZ, op. cit., p.99; Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 3, 18, 29, 30, 31 e 32 (BRASIL, Lei n. 6015, de 31
de
dezembro
de
1973.
Dispe
sobre
os
registros
pblicos.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014); Cdigo civil, art. 108
(BRASIL.
Lei
n.
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 14 ago 2014).
34
DINIZ, op. cit., p. 49.
35
CINEVIVA, Walter. Novo registro imobilirio brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais ,1979,
p. 30.
31
17
cartas de adjudicao de terreno adquirido prestao; a certido dos atos constitutivos

da companhia, passada pelo Registro de Comrcio, para que haja transferncia dos bens
com que o subscritor tiver contribudo para a formao do capital social; e, por fim, dos
demais atos arrolados no art. 167, I, da Lei n. 6.015/1973.36
O registro possui carter constitutivo e os negcios jurdicos que no forem
registrados constituiro direito pessoal com efeitos meramente obrigacionais37.
Enquanto no se registrar o ttulo, o alienante continua a ser considerado dono do imvel,
conforme 1 do art. 1.245 do Cdigo Civil.38O contrato, ou a mera tradio, sem
registro, no basta para operar a transferncia.39
Como afirma Diniz, o Registro de Imveis assegurar a identificao do bem e
de seu titular, ou seja, tem o condo de:
a) Resguardar a propriedade, documentando a sua transferncia e dando
publicidade s mutaes subjetivas. O registro est conexo propriedade,
tendo-se em vista que decorre do fato de ser o domnio uma afirmao da
pessoa fsica ou jurdica em face do Estado, considerando-se que a
propriedade imobiliria constitui um ttulo outorgado pelo Estado, que lhe
confere publicidade com o assento. Consequentemente, o Registro do Imvel
a declarao pblica do domnio e fonte de economia.
b) Permitir a aquisio da propriedade, passando o adquirente a ser, com
segurana, o proprietrio do imvel adquirido por ato inter vivos, a partir do
registro. Antes do assentamento do imvel, o adquirente no ter nenhuma
dos direitos de dono (CC, art. 1.277).
c) Garantir existncia de nus reais.
d) Assegurar a formalizao da aquisio por usucapio, com o registro da
sentena declaratria de domnio. Enquanto essa sentena no for registrada,
o autor ter ao publicitria contra quem lesar seu direito, mas no poder
lanar mo da reivindicatria.
e) Funcionar como ato declaratrio da disponibilidade da propriedade, se o
imvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo trmino ao estado de
indiviso oriundo da abertura da sucesso, pois a universidade dos bens do
esplio s ter fim com o registro do formal de partilha.
f) Garantir, nas desapropriaes, por ter fim cadastral, a obedincia ao
princpio da continuidade do registro imobilirio.
g) Permitir a continuidade registraria, na diviso que declarar o domnio. 40
Conforme explica Balbino Filho, o registro, de forma sistemtica, produz os

seguintes efeitos:
a) Modo de aquisio do imvel a partir do registro do ttulo de transferncia,
valendo contra terceiros;
36
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 10 ed. So Paulo, Saraiva, 1989, v. 4, p.99.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.133.
38
39
Ibid. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.299.
40
DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 41-42.
37
18
b) Modo de constituio de transferncia de direitos reais de imveis de

terceiros, tanto de gozo quanto de garantia;
c) Determinam a extino do direito real, a partir da sua devida averbao na
matrcula ou a margem do registro;
d) Constitui prova da existncia do domnio e dos direitos reais sobre bens
imveis, salvo direito alheio. 41
Destarte, conclui-se que o Registro de Imveis estabelece o direito de
propriedade e forma o arquivo do histrico completo do imvel.
Ademais, o registro tem por finalidade, por meio da escriturao, conferir
proporcionar publicidade, autenticidade, eficcia aos atos jurdicos e segurana jurdica
aos atos ali assentados, conforme art. 1 da Lei 6015/1973,42 uma vez que quaisquer
modificaes de titularidade e oneraes podero ser publicizadas. Assim, a finalidade
contempornea do registro dar conhecimento da situao jurdica do imvel.43
Quanto a estas finalidades do registro, primeiramente, a publicidade, caracterizase por deixar acessveis a quaisquer interessados informaes referentes aos imveis.
Nos ensinamentos de Azevedo:
A simples guarda dos fatos no teria grande eficincia, se no acompanhasse
o princpio da completa publicidade, de modo a impedir a ocultao dos
negcios, fornecendo a terceiros, a quem seus efeitos pudessem atingir, um
meio seguro de pesquisa e autorizao, reciprocamente, uma presuno geral
de cincia das relaes jurdicas registradas44
No que se refere autenticidade, ressalta Diniz, que:

H autenticidade do registro porque cria presuno de verdade, sendo
retificvel, por ser o serventurio mero receptor de declarao alheia,
manifestada por meio de requerimento, instrudo por documentos
comprobatrios examinando-a mediante critrios formais. Como se pode ser,
entendemos que o registro no afirma a autenticidade dos negcios
imobilirios, ante o fato de o oficial, ou preposto seu, efetuar um exame
meramente formal dos documentos apresentados pelo requerente, e,
consequentemente, nada obsta que, s vezes, venha a efetuar assentos
imobilirios baseados em escrituras falsas. Realmente, tal pode ocorrer,
porm convm lembrar que, pelo art. 1 da Lei n. 6.015/73, a autenticidade
dada no a do negcio jurdico, mas a do prprio registro, que se reveste de
formalidades legais, garantidas pela f pblica do serventurio dele
encarregado. A referida norma apenas exige que ele tome conhecimento de
certo ttulo, verifique se atende aos requisitos formais, reclamados por lei, e o
registre, no tendo, portanto, a funo de informar-se sobre questes de
41
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 14 ed. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 35.
42
BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:
< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014.
43
DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa jurdica.
Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.27.
44
AZEVEDO, Philadelpho. Registros pblicos. Rio de Janeiro: Linotipo Fluminense, 1924, p.9.
19
mrito, alheias ao papel apresentado e ao ajuste entre este e os assentamentos

anteriores. Logo, no se ter, com o registro, a autenticidade do negcio
imobilirio causal, pelo qual o imvel foi levado a assento 45
Neste mesmo sentido, o registro no visa sanar os vcios dos atos, e, por isso,
constitui presuno juris tantum, ou seja, admite prova em contrrio, daquele que se
sentir prejudicado, diferentemente do sistema alemo, cuja a presuno de veracidade
absoluta46. No entanto, o registro Torrens possui presuno absoluta, pois dependente
de uma ao prpria que garantir a veracidade do registro, conforme art. 277, da Lei n.
6.015/197347.
Contudo, caso o titular do bem ou terceiro venham a sofrer algum dano em razo
de falha do sistema, caber indenizao48, o que garante a segurana jurdica, clamada
pela sociedade civil, a fim de garantir seus direitos, sem que sejam suprimidos pela
massa social, pelas elites, bem como pelo Estado49.
exatamente a segurana jurdica a principal finalidade do Registro de Imveis,
com o intuito de sanar os litgios referentes aquisio e transmisso de bem imveis
e, assim, fomentar estas transaes50. Como bem expe Della Giustina:
[...] pode-se apontar o registro imobilirio como uma instituio
indispensvel para a proteo jurdica dos direitos patrimoniais. Ao garantir
o direito propriedade privada, o registro imobilirio inibe ou, pelo menos,
minimiza os litgios que possam surgir em relao propriedade. Dessa
forma, o registro de imveis contribui, decisivamente, para a estabilidade
social e justia51
Erpen, por sua vez, afirma que os Registro Pblicos constituem a mais valiosa
cidadela da comunidade contra os negcios clandestinos, e somente invocado quando
convenientes aos contratantes.52
45
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: Doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 34.
47
Art. 277. Requerida a inscrio de imvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolar e autuar o
requerimento e documentos que o instrurem e verificar se o pedido se acha em termos de ser despachado.
(BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014).
48
49
DIP, Ricardo. Do conceito de direito registral imobilirio. In: REGISTRO DE IMVEIS (VRIOS
ESTUDOS). Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2005, p. 63.
50
DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo e
o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. So Paulo:
Revista dos Tribunais, v.33, n.69, 2010, p. 206-231.
51
Id.
52
ERPEN, Dcio Antnio. Registro pblicos. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. DIREITO EGISTRAL.
So Paulo: Revista dos Tribunais, v. 1, p. 91.
46
20
Atravs da publicidade que foi possvel aumentar consideravelmente o grau de

segurana jurdica na circulao de bens imveis, em razo do registro ser feito no
cartrio da circunscrio do imvel, na folha de matrcula de raiz do bem, de forma
individualizada e com os devidos apontamentos, alm de individualizar o imvel e
apontar os possveis encargos e nus reais sobre o bem53.
Neste sentido, Guedes Filho e outros afirmam que:
A funo econmica bsica dos servios notariais e de registro reduzir
assimetrias de informao, incertezas e custos de transao dos atributos
jurdicos dos bens transacionados, atores econmicos, contratos e outros atos
jurdicos e da vida civil. Por isto, o sistema notarial e de registro fundamental
para o nvel de segurana jurdica existente em uma economia. A segurana
jurdica necessria ao crescimento econmico porque est relacionada
formao de direitos de propriedade mais slidos e bem especificados. Estes
atributos so importantes para que aumente a propenso s trocas,
potencializando a especializao do trabalho e a formao de mercados mais
bem organizados e eficientes.54
1.3 Sistemas de registro

Fora mencionado anteriormente que, no Brasil, o registro requisito necessrio
para a aquisio e transferncia da propriedade, como no sistema alemo, mas que,
diferentemente deste, no possui presuno absoluta, admitindo-se prova em contrrio.
Desta feita, faz-se necessrio um estudo breve sobre os sistemas de registro.
Em primeiro lugar devemos conceituar o termo sistema. Sistema o conjunto de
atividades que congregam normas especificadas pelos seus atributos de eficcia e
validade, estabelecendo relao entre elas (estrutura) e albergando uma referncia
mundividncia que animou o elaborador desse sistema, projetando-se de uma dimenso
significativa.55
Gomes, afirma que existem trs sistemas registrais: o Romano, o Francs e o
Alemo56. Carvalho divide os sistemas de registro tambm em trs, no entanto, de forma
diversa do primeiro: o Francs, o Alemo e o Brasileiro57. J Velzquez classifica os
53
DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 47.
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
Brasil: uma viso econmica. Disponvel em:
<http://www.tendencias.com.br/news_files/12_Registro_Civis_e_Servicos_Notariais_no_Brasil_Uma_
Visao_Economica.pdf.> Acesso: 28 ago 2014.
55
VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade
imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 18.
56
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro:
Forense, 2008, p.157.
57
54
21
sistemas registrais de outra maneira, de forma mais aprofundada, expostos, aqui, a ttulo
de curiosidade.
Ele afirma que:58
[...] no que tange propriedade imvel e ao momento em que se produz a
transmisso do domnio, cabe mencionar que o mundo contemporneo h
pelo menos trs modos de conceber a transferncia da propriedade:
a) Transmisso do domnio solo consensu
b) Transmisso pelo sistema registral, em que o ttulo abstrado (absorvido)
pelo modo de adquirir;
c) Transmisso em que o ttulo e o modo de adquirir produzem efeitos
diversos.
Em funo dos efeitos da publicidade imobiliria, os sistemas podem ser
classificados assim:
a) Os sistemas adjetivos integrados pelo sistema francs e os que seguem
como o italiano;
b) Os sistemas substantivos, como o alemo, suo e australiano;
c) Os sistemas relativos, como o espanhol e seus seguidores.
De outro ponto de vista, Valpuestas Fernandez59 classifica os sistemas no
Direito Comparado assim:
a) O francs, ou sistema da transcrio;
b) O alemo, ou da inscrio constitutiva;
c) O australiano, ou conhecido como sistema de Ata Torrens.60
No sistema Romano, a aquisio da propriedade se operava com a entrega do

bem imvel, pela traditio, que poderia ser simples ou ficta. A primeira consistia na
entrega real da coisa, enquanto a segunda, na entrega simblica. Esta ltima subdividiase em traditio longa manu com a apresentao do bem ao adquirente, e traditio brevi
manu, quando o adquirente tomava a posse do bem de forma efetiva.61
No entanto, s a tradio no bastava, era necessria a justa causa prvia, ou seja,
um ttulo justo, que por si s tambm no transferia o domnio.62
No sistema francs, e tambm no italiano63, o ttulo suficiente para a
transferncia do domnio, sendo desnecessria tradio ou o registro.64
O intuito do registro, neste sistema, tornar os atos pblicos e oponveis a
terceiros. No entanto, no possui presuno absoluta65.
58

59
FERNANDEZ, Valpuestas apud VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 20.
60
VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 20.
61
62
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense,
2008, p.157-158.
63
64
GOMES, op. cit., p.158.
65
RIZZARDO, Arnaldo. op. cit., p.318.
22
O registro feito por meio de transcrio, ou seja, cpia literal do ttulo, com o
depsito simultneo de duas cpias e de extratos literais do ato, salvo a hipoteca, que
inscrita.66
Antes do registro, o acordo de vontade vale somente entre as partes acordantes,
por isso chamado de sistema consensual ou privatista.67
No mesmo sentido, ensina Velzquez, que o sistema francs conhecido como
solo consensu, ou seja, a transmisso da propriedade se d em razo do consentimento
legitimamente manifestado, e no em razo da posse68, ou do registro. Por este motivo,
o sistema francs, confere nfase total ao ttulo69.
Este sistema vem passando por modernizaes. Em 2000, foi editado o decreto
de 29 de maio, que visa introduzir sistemas informticos, a fim de racionalizar a
organizao contbil e telemtica, e ainda, facilitar a consulta de informaes nele
contidas.70
No sistema alemo, o ttulo cria a obrigao de se transferir o domnio, e o
registro constitui a transferncia e aquisio da propriedade.71
Mesmo com acordo de vontade anterior, a propriedade s adquirida ou
transferida por meio do registro.
O modo de adquirir, absorvendo o ttulo, caracterstico do sistema, e por exigir
a investidura ou legitimao de uma autoridade pblica para concretiz-lo, ou seja, para
efetuar o registro, chamado de publicista.
Segundo Velsquez, a posse no representa, nem mesmo evidencia, o direito real,
que se d por meio do Registro de Imveis.72
Conforme entendimento de Diniz, o registro prova do direito, o que confere
uma presuno de veracidade.
66
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So
Paulo: Mtodo, 2014, p. 274 e VELSQUEZ, op. cit., p.105-107.
67
68
imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p.34.
69
RIZZARDO, Arnaldo. op. cit. RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense,
2013, p.317.
70
LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 275.
71
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense,
2008, p.158.
72
23
A presuno, no sistema alemo, juris et de jure do domnio da pessoa que tem

o imvel registrado em seu nome, salvo se for contestada a inscrio por inexatido, ou
se esta for de conhecimento do adquirente.
A presuno absoluta se d em razo do cadastro da propriedade extremamente
seguro, feito a partir de um levantamento predial completo, de forma individualizada,
com todas as suas mutaes da propriedade.
Tudo que est registrado considerado verdico e tem validade mesmo que venha
provar que o registro se deu com base em contrato nulo.73
Os registros so feitos no flio real, uma folha com um ndice coordenado com
descrio cadastral do imvel.74
O sistema protege o terceiro de boa-f. O comprador que, por confiar no registro,
adquira um imvel, no ir perd-lo caso o registro seja eivado de vcio.75
Por fim, o sistema brasileiro, que combina o ttulo com o modo de adquirir,
considerado um sistema ecltico.
O registro neste sistema possui duplo efeito: constitui o direito real e o torna
oponvel a terceiros. 76
Antes do registro, o acordo de vontades cria somente uma obrigao entre as
partes, possuindo o alienante, ainda, o domnio sobre o bem.
Este sistema ganhou fora com o atual Cdigo Civil, com seu art. 1.245 e 177
Diniz enfatiza que o sistema brasileiro, diferentemente do alemo, possui uma
presuno juris tantum, que permite prova em contrrio, no caso de contrato nulo.
No sistema alemo, assim como no brasileiro, o ttulo produtor de mera
obrigao, o qual no transmite a propriedade. Para que haja a transferncia, necessrio
o contrato de transmisso, de carter real, manifestado em instrumento pblico diante do
Oficial de Registro de Imveis, para se concretizar, no qual o transmissor deve
73
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: Teoria e Prtica. Rio de Janeiro: Forense; So
Paulo: Mtodo, 2014, 5 ed., p. 276.
75
Ibid., p. 277.
76
77
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro
de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imvel. (RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.319 e
BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 14 ago 2014).
74
24
demonstrar sua vontade de transferir seu direito de propriedade, na Alemanha conhecido

como Auflassung78
Nos dois ltimos sistemas registrais, a publicidade conferida por meio da
inscrio, forma de registro por extrao do ttulo. Contudo, no sistema francs feita a
transcrio do ttulo, ou seja, a transladao inteira do documento.79
No sistema espanhol, tambm conhecido como declarativo, as mutaes jurdicoreais se consubstanciam com independncia do registro. Exige-se, alm do ttulo e a
inscrio, a tradio, salvo excees. 80 A publicidade visa adequar a verdade real com
a registral.81
No sistema australiano, ou Torrens, Loureiro leciona que: A ideia geral que
inspirou Torrens era a de criar um ttulo constitutivo de propriedade proveniente
diretamente da Coroa Britnica.82
No sistema australiano a propriedade uma atribuio do estado, e a matrcula
somente aberta por meio de concesso estatal ao particular.
Antes do registro, faz-se uma anlise pormenorizada jurdica e topogrfica do
imvel. Caso no haja nenhuma objeo, nem oposio de terceiros, aps a publicao
do edital do pedido de registro Torrens, faz-se a matrcula.
Aps a emisso do certificado de matrcula, este inatacvel. A cada
transferncia feita, o domnio volta ao estado que transfere ao novo adquirente. Logo, a
inscrio constitutiva e convalidante, uma vez que tira do ttulo qualquer nulidade,
78
A Auflassung [au'f/lassen (offen 1.) deixa aberto. Grundstck: tranferir] (Lassung, resignatio, dimissio
etc.) termo cujo significado tem mudado.nas suas origens, significava abandono corporal (unilateral) da
posse, e mais tarde a declarao do alienante de que abandonava a posse, quer como declarao de um
fato consumado (fazendo constar ter abandonado a posse: se exitium dicere), quer como declarao de
vontade. Significava tambm a declarao do alienante de transmitir apenas a posse ou a posse e a
propriedade (demittere ac tradere terram ac possessionem) [Sobre Bremen: REHME, Stadtrl. Forchungen
I (1098, 59) (v. Wolf, Derecho civil internacional privado [traduo da 2 edc. Inglesa (1950) por
Antonio Lopez]. Barcelona: Bosch, 1958, p. 151)]. Porm, significava, sobretudo, declarao do alienante
de transmitir posse e propriedade - mais a aceitao desta pelo adquirente (VELSQUEZ, Victor Hugo
Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p.
77) e VELSQUEZ, op. cit, p.29.
79
80
VELSQUEZ, op. cit., p. 153.
81
Id.
82
Paulo: Mtodo, 2014, p. 278.
25
diante da presuno legal de que h forma originria de aquisio da propriedade

(diretamente do Estado).83 A matrcula uma forma segura do direito de propriedade.84
Para finalizar, cabe fazer um breve relato sobre o sistema ingls, que sofreu
modificaes recentes, inspirado no sistema Torrens, no qual o registrador da
propriedade deve fazer um exame sumrio dos ttulos da identidade e extenso do
imvel, e emitir um ttulo de propriedade garantido pelo Estado.
O ttulo no constitui a propriedade, mas garante sua oponibilidade erga omnes.
Qualquer possuidor de um freehold, ainda que no possua ttulo algum, pode solicitar
inscrio de sua posse que se converte em inscrio de propriedade pelo transcurso de
doze anos85 e o registro de sua transmisso obrigatria. Ele publica a propriedade e
a posse, mas no identifica-a nem individualiza-a, o que no traz segurana jurdica
necessria s transaes imobilirias.86
O registro pode ser consultado via internet, o que facilita o conhecimento da
propriedade imobiliria e suas mutaes.
Das diversas funes que cada sistema registral possui, inmeras traduzem em
princpios. Mister conhecer os regem o registro imobilirio brasileiro.
1.4 Princpios que fundamentam o registro de imveis
Como supra explanado, o registro de imveis possui diversas finalidades. Muitas

delas consubstanciam-se em princpios do sistema registral brasileiro. Nesses termos,
para se fazer um estudo completo e pormenorizado do sistema registral, faz-se necessria
a anlise minuciosa dos seus princpios estruturantes.
Os princpios so normas que estabelecem fundamentos para que um
mandamento seja encontrado, ou seja, o fundamento normativo para tomar uma deciso,
conforme ensinamentos de Esser.87
Conforme lio de vila:
Os princpios so normas imediatamente finalsticas, primariamente
prospectivas e com pretenso de complementariedade e de parcialidade, para
cuja aplicao demandam uma avaliao da correlao entre o estado de
83
84
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 14 ed. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 126.
85
LOUREIRO, op. cit., p. 279.
86
Ibid., p. 280.
87
ESSER, Josef apud VILA, Humberto. Teoria dos princpios: da definio aplicao dos princpios
jurdicos. 12 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p. 35.
26
coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta havida como

necessria sua promoo.88
So os princpios do direito registral que o conferem a confiabilidade necessria

a garantir segurana jurdica s transaes imobilirias e a proteo da propriedade.
No Brasil, dentre os principais princpios estruturantes do registro de imveis
temos os princpios da publicidade, da presuno de veracidade, da legalidade, da
inscrio, da prioridade, da especialidade, da disponibilidade, da continuidade, da
territorialidade e da instncia.
1.4.1 Princpio da publicidade
O registro de imvel pblico, pode ser acessado por qualquer interessado, e

possui efeito erga omnes, ou seja, pode obrigar e ser oponvel a terceiros89.
Este princpio determinado pela Constituio Federal de 1988, e embasado nos
arts. 16, 17, 21 e 172 da Lei n. 6.015/197390 e art. 30, XII, da Lei n. 8.935/199491.
A publicidade conferida pelo Estado, por meio dos seus rgos competentes,
que tornam pblicas as mudanas em relao aos direitos reais sobre bens imveis e o
nus que recaem sobre eles, conferindo segurana nas operaes que envolvam estes
bens92.
Ela visa tornar conhecido o direito de propriedade. A transferncia precisa ser
visvel para poder, assim, ser oponvel a todos, evitando-se a m-f93.
Destarte, a publicidade visa prevenir fraudes, uma vez que no registro so
fornecidos as necessrias informaes sobre o estado jurdico do imvel por meio de
certides.
Caso um terceiro de boa-f venha adquirir uma propriedade de algum que no
seja seu dono, arcar com o dano, uma vez que informao contrria estava contida no
88
VILA, Humberto. Teoria dos princpios: da definio aplicao dos princpios jurdicos. 12 ed.
So Paulo: Malheiros, 2011, p. 193.
89
90
BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014.
91
DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo e
o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. So Paulo:
92
93
Ibid., p. 64.
27
cartrio de registro de imveis. No entanto, poder pleitear indenizao pelos eventuais

prejuzos94.
da vontade do interessado ter conhecimento do registro; contudo, h casos que
deve ser de iniciativa do registrador, por exemplo, o registro em editais para loteamentos
e desmembramentos95.
1.4.2 Princpio da presuno de veracidade
O registro presume-se verdadeiro e produz seus efeitos at que se produza prova

em contrrio. Esta presuno relativa, conforme art. 252 da Lei de Registros Pblicos
e art. 1.245 do Cdigo Civil96, salvo sistema Torrens que tem presuno absoluta de
veracidade, o que impossibilita que o registro seja atacado,97 previsto nos arts. 277 e
seguintes, da Lei de Registros Pblicos98.
A inscrio prova do direito99e, ainda que eivada de vcios produzir seus
efeitos legais enquanto no for cancelada100.
Esta prova de ordem meramente processual, no atingindo direito material, ou
seja, garantir a eficcia do registro, sem garantir a validade do negcio registrado, pois
no tem efeito saneador.
Caso haja interesse de desconstitu-la, a parte contrria que dever provar. Desta
forma, a presuno definir o nus da prova101.
Ela sanar a falta de direito do transmissor em favor de terceiro de boa-f, uma
vez que a transferncia ser considerada vlida, caso registrada102, cabendo ao
verdadeiro titular do direito ao de indenizao contra quele que transferiu a
94
DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa jurdica.
Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.193.
96
BRASIL.
Lei
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em18 ago 2014.
97
98
99
100
DINIZ, Maria Helena. Sistema de Registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 65.
101
Ibid., p. 161.
102
DAHBIR, Rahj Al. Prtica do Registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa
jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.157.
95
28
propriedade, bem como ao de retificao,103 a fim de que o registro volte a refletir a

verdade real.
Ademais, as certides emitidas pelos cartrios de imveis gozam de presuno
de legitimidade, constituindo meio de prova em juzo104.
Existem vrias possibilidades de retificao, procedimentos administrativos e
judiciais105. No caso de vcios intrnsecos, o registrador deve fazer o protocolo para,
aps, fazer as exigncias cabveis, mesmo se entender que o vcio seja insanvel.106
1.4.3 Princpio da legalidade
Vige em nosso pas o princpio da legalidade, previsto nos arts. 198 e 289 da Lei
n. 6.015/1973107, no qual exige-se que o registrador faa uma anlise aprofundada da
legalidade do ttulo e demais documentos apresentados108, principalmente no que tange
s nulidade absolutas e ao cumprimento dos princpios do sistema registral brasileiro109.
Caso encontre ilegalidade, no ser efetuado o registro110. Visa verificar se a situao
jurdica do ttulo corresponde com a situao cadastral.111
No caso de discordncia de opinies entre o registrador e o interessado, este
dever suscitar o procedimento de dvida112.
S sero registrados documentos que no tiverem irregularidade, devendo o
oficial analis-los previamente113.
No entanto, caso se registre um negcio jurdico nulo, este no ser considerado,
contudo, se for anulvel, o registro valer at que seja anulado pelo judicirio114.
Aprofundando esta questo, insta salientar a lio de Loureiro:
103
DAHBIR, Rahj Al. Prtica do Registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa
104
105
DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p. 175.
106
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. So Paulo: Mtodo, 2013, 5 ed., p.
306.
107
108
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. op. cit., p.137.
109
DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p.167.
110
111
112
113
114
Ibid., p. 64-65.
29
Ainda no que se refere qualificao registral, podem ser observadas duas

correntes doutrinrias e jurisprudenciais: uma que entende que o registrador
deve ater-se s nulidades de pleno direito e outra que defenda tambm o
exame das anulabilidades.
Aqueles que defendem o primeiro entendimento lembram que as
anulabilidades so destitudas de interesse pblico e que somente podem ser
invocadas pelos interessados. A ausncia de impugnao do negcio jurdico
no prazo previsto em lei acarreta o convalescimento do ato.
Para os defensores da segunda posio, o registrador deve garantir a
autenticidade, segurana e eficcia dos negcios jurdicos (art. 1 da Lei
8.935/1994), de forma que tal profissional do direito deve, no exame de
qualificao, investigar inclusive a existncia de nulidade relativa. Desta
forma, seria cumprida a finalidade do registro, que imprimir segurana
jurdica aos direitos reais imobilirios, precavendo o surgimento de possveis
problemas futuros.
Para os adeptos desta segunda corrente, os registradores devem suscitar
dvidas quando encontram nulidades relativas, desde que provenham nica e
exclusivamente do ttulo. No cabe ao registrador investigar defeitos
intrnsecos ao negcio jurdico, mas apenas aqueles extrnsecos ao ttulo
[...].115
Cumpre-se adotar um mecanismo para que, de uma forma mais ampla, a situao
registral seja a mesma que a real, a fim de garantir estabilidade das transaes
imobilirias, funcionando como um filtro para que no sejam registrados ttulos ilegais,
disposto por pessoa que no tenha esta faculdade, ou ainda, a disposio eivada de vcios
ostensivos. Por isso, faz-se necessrio o exame prvio dos ttulos, no intuito de verificar
a sua veracidade e, por consequncia, conferir confiabilidade ao registro116.
Contudo, cabe expor pensamento de Carvalho, que afirma que o registro tornase mais puro ao desvincular-se do ato jurdico de transmisso, legal ou ilegal, que o
ensejou. No entanto, isto acaba por tornar o registro algo artificial, uma vez que cria um
negcio jurdico abstrato.117
1.4.4 Princpio da inscrio
O princpio da inscrio o princpio base do sistema registral brasileiro.

Segundo Carvalho, ele significa que a constituio, a transmisso e a extino de direitos
reais sobre bens imveis, s ir se consubstanciar por meio da inscrio, mesmo com o
anterior contrato entre as partes.118
115
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. 5 ed. So Paulo: Mtodo, 2013, p.
309.
116
18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 224-223.
117
Ibid., p. 223.
118
Ibid., p. 137.
30
A transferncia do direito real sobre bem imvel divide-se em duas partes: a

primeira refere-se ao contrato realizado entre as partes, ou seja, o ttulo; e a segunda,
propriamente a mutao prevista no contrato, por meio da inscrio do ttulo no livro
prprio do registro. Se o primeiro viciado, no pode consumar-se o segundo.
O direito real no nasce do ttulo, mas sim da sua inscrio no Registro de
Imveis. Contudo, no possui a inscrio efeito saneador, ou seja, nem a terceiros de
boa-f, sanear os vcios do ttulo.119
As mudanas das relaes jurdico-reais s ocorrem por meio da inscrio.120
Alm de constituir a aquisio do direito real, ela forma de revelar este direito ou sua
ameaa. Pode ser constitutiva, constitui direito real ou sua onerao, ou declarativa,
declara a sua anterior constituio ou ameaa. Neste ltimo caso, o direito j
previamente constitudo, como por exemplo, causa mortis ou usucapio, no entanto,
devem ser igualmente registrados121.
um meio de traduzir o direito real sobre o imvel e seus atos extintivos ou
modificativos122 e, ainda, torn-lo conhecido ao pblico, por oferecer uma exteriorizao
ampla.
Ela feita por extrato - faz-se um resumo do ttulo-, em local onde se encontra
o imvel, pois sua finalidade publicar a existncia do direito no lugar onde algum
interessado venha procurar por tais informaes, e em livro especfico123.
As relaes reais dos bens imveis no afetam apenas as partes, mas sim toda a
coletividade, por isso necessrio um mecanismo que alm de traduzir esta relao, seja
uma forma de dar conhecimento erga onmes.
Este princpio est previsto nos arts. 167, 168 e 169 da Lei n. 6.015/1973124 e art.
1.245 e 1 do Cdigo Civil125.
119
120
121
DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo
e o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. Sao Paulo:
122
PASSARELLI, Luciano Lopes. As retificaes no registro de imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio
Fabris, 2008. p. 35.
123
CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 137-151.
124
125
BRASIL.
Lei
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 14 ago 2014.
31
1.4.5 Princpio da prioridade
O princpio da prioridade significa que na concorrncia de direitos sobre um

mesmo imvel eles sero graduados em funo da ordem cronolgica do seu registro.
Assim, os primeiros prenotados preferem aos posteriores, no existindo diferentes
direitos no mesmo posto126.
A prioridade fixada na prenotao (prvio assentamento do ttulo)127 quando
for protocolizado o ttulo no cartrio128, momento em que recebe um nmero de ordem
que repercutir no livro de inscrio, e ser entregue pelo serventurio um recibo com a
data da prenotao e o nmero de ordem129, conforme art. 182 e 186 da Lei n.
6.015/1973130 e art. 1.246, 1.493 e 1.495 do Cdigo Civil131.
em razo deste princpio que os direitos inscritos tornam-se estveis e no
contraditrios.
A prioridade pode ser em razo de direitos da mesma categoria, mas ainda, de
categorias diversas, por exemplo, o direito propriedade e o direito hipoteca.
Entretanto, desempenha papel diferente se eles forem ou no compatveis entre si, ou
seja, se forem excludentes, ela garantir o primeiro e excluir o segundo; se forem
compatveis, garantir os dois, mas conceder ao primeiro graduao superior ao
segundo132.
Pode ser entendida, tambm, como uma forma de sano, uma vez que a mudana
de titular da propriedade ou onerao que for primeiro registrada ter prioridade sobre
os demais, mesmo que estes tenham ocorrido antes. Desta forma, prioriza-se aquele
diligente que registrou primeiro, sobre o retardatrio133.
Os ttulos registrados em primeiro lugar se estabilizam e ganham segurana,
evitando incompatibilidades ou contradies.134
126
127
128
129
DINIZ, op. cit., p. 66.
130
BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014.
131
BRASIL.
Lei
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em:
132
133
Ibid., p. 182.
134
32
No entanto, h excees a este princpio em relao hipoteca, que o caso do

ttulo da segunda hipoteca com referncia expressa da primeira, conforme artigo 189 da
Lei 6.015/73135, aos direitos reais contraditrios previstos no art. 190, da mesma Lei, e
as escrituras lavradas nos mesmo dia com hora da lavratura consignada, como expresso
no art. 192 da Lei dos Registros Pblicos136.
Outrossim, nem todos os ttulos que forem apresentados sero levados ao
protocolo, como aqueles levados apenas para exame e clculo de emolumentos,
conforme art. 174 da Lei n. 6.015/1973 e art. 12, pargrafo nico, da mesma Lei137, o
que pode afastar o princpio da prioridade.
1.4.6 Princpio da especialidade

Na lio de Carvalho, este princpio consubstancia-se no fato de que a inscrio
deve recair sobre um objeto individualizado, e deve diferenci-lo de todos os demais138,
estabelecendo suas medidas precisas, caractersticas, confrontaes e qualificao
completa.
obrigatria a individualizao do imvel, bem como da dvida que seja
garantida por direito real, que deve ser definida e expressa em moeda nacional.139
A inscrio no pode versar sobre todo o patrimnio, nem a um nmero
indeterminado de imveis140.
Melo o define como a exigncia de contiver no registro uma descrio minuciosa,
no podendo realiz-lo no caso se conter incongruncias entre a descrio do ttulo e o
registro141. A inscrio deve recair sobre um objeto devidamente individualizado142.
135
136
DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa
137
DINIZ, Maria op. cit., p. 66 e BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros
pblicos. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014.
138
139
Id..
140
Id.
141
142
DAHBIR, Rahj Al. op. cit. , p.151.
33
Destina-se organizao dos registros e fixao ou determinao dos bens,

direitos e ttulos inscritos. O imvel deve ser especificado143.
Imveis desmembrados, parcelados e fundidos devem ser identificados por meio
de memoriais descritivos, conforme Lei n. 10.267/2001144.
Deve ser descrito o imvel (descrio objetiva) e, ainda, a especificao do nome
do proprietrio do imvel e detentores dos direitos reais (descrio subjetiva)145.
Este princpio est previsto no art. 176, 1, II, itens 3 e 4, e nos arts. 222 e 225
da Lei n. 6.015/1973146.
1.4.7 Princpio da continuidade

O princpio da continuidade, tambm conhecido como do trato sucessivo,
previsto nos arts. 196, 197, 222, 223, 225, 228, 229, 237 da Lei n. 6.015/1973147, referese a cadeia de titularidade do imvel individualizado, na qual s se far inscrio de um
direito se o seu ortogante constar no registro como seu titular, e assim sucessivamente
nas demais transmisses, a fim de se assegurar a preexistncia do imvel no patrimnio
daquele que o transferiu.148 Impede-se o lanamento de qualquer ato registral sem que
haja um registro anterior149.
Mais especificamente, cada inscrio deve ter precedncia de uma anterior, com
intuito de assegurar a legitimidade da transmisso e onerao, formado por um elo
ininterrupto de registros, um encadeamento de titularidade, cada qual ligando-se com
seu precedente ou sucessor150.
143

144
jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 150 e BRASIL, Lei n 10.267/01, de 28 de
agosto de 2001, Altera dispositivos das Leis nos 4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro
de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.739, de 5 de dezembro de 1979, 9.393, de 19 de
dezembro de 1996, e d outras providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10267.htm> Acesso em: 18 ago 2014.
145
DAHBIR, Rahj op. cit, p.150.
146
147
148
18.11.1994. ,4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 251.
149
Fabris Editor, 2004, p.176).
150
CARVALHO, op. cit., p. 252.
34
Exige-se um nexo ininterrupto dos diversos titulares que exercem, ou j

exerceram, poderes sobre o bem, com coerncia registral entre as diversas inscries
sucessivas. Deve haver a prvia inscrio do nome daquele que transfere ou onera a
propriedade,151 assim cada inscrio deve ter sua procedncia em uma anterior que
garanta a legitimidade da sua transmisso ou onerao
O registro da escritura deve ser realizado pelo seu titular, sendo vedado fazer o
registro no nome do adquirente do imvel se o bem no estiver no nome de quem o est
vendendo152.
Caso no tenha inscrio, dever ser feita, primeiramente, em favor do
disponente, e, aps, do adquirente, conforme art. 195 da Lei de Registros Pblicos153
Apresenta como razo a garantia de uma maior fidelidade do registro, ao impedir
que o no titular do direito o disponha154.
Na lio de Dahbir:
Para haver mudanas dos titulares, das caractersticas de um imvel, ou a
criao, modificao, e extino de direitos registrados, necessrio o prvio
registro ou a previa averbao dos fatos e atos jurdicos, que justifiquem a
mudana posterior. esse o conceito do princpio da continuidade 155.
O princpio da continuidade tambm tem relao com a correta caracterizao do

bem imvel156.
A responsabilidade de se garantir a continuidade fica a cargo do Oficial do
Registro, que s deve indagar ao requerente sobre informaes referentes ao estado atual
do registro.
Este princpio dispensado nos caso de aquisies originrias como o usucapio
de um imvel ainda no matriculado.
151

152
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.137
153
VELSQUEZ, op. cit., p. 189 e BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os
registros pblicos. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18
ago 2014.
154
18.11.1994. ,4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 252.
155
156
Id.
35
1.4.8 Princpio da disponibilidade
Este princpio, previsto nos arts. 172, 196, 225, 227, 228, 236, 237 da Lei n.
6.015/1973157 e art. 1.228 do Cdigo Civil158, mais um mecanismo para se garantir a
autenticidade e veracidade do registro. Ele determina a correspondncia entre o direito
registrado e o disponibilizado. Verifica-se se o alienante ou onerante podem dispor o
direito registrado159. Conforme afirma Dahbir: ningum pode transferir mais direitos
do que tem.160
Visa verificar se a propriedade est em condies jurdicas e fsicas para ser
alienada ou onerada161.
Deve-se conferir se os dados constantes no ttulo que est sendo alienado esto
em conformidade com os presentes na matrcula. No entanto, ainda hoje, existem
problemas referentes ao conhecimento exato do imvel, uma vez que registros antigos
no apresentavam o valor da planta, impossibilitando o exame da rea. Para apurar a
rea remanescente pode valer-se da Lei n. 10.937/04, mas em caso de dvida, deve-se
ser submetido apreciao judicial162.
1.4.9 Princpio da territorialidade

Este princpio, previsto no art. 12 da Lei n. 8.935/1994163, divide as atribuies
dos cartrios de registro de imveis em circunscries164.
O registro feito em serventia no competente considerado nulo, conforme art.
169 da Lei de Registro Pblicos165.
157
158
BRASIL.
Lei
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em:
159
160
161
162
163
BRASIL, Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal,
dispondo sobre servios notariais e de registro. (Lei dos cartrios). Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm Acesso em: 18 ago 2014.
164
165
DAHBIR, op. cit., p.202.
36
A competncia estabelecida pela Lei de Organizao Judiciria de cada Estado,

o que limita os atos do registrador e daqueles interessados no registro166. Por isto, hoje
h um tendncia de concentrarem os Ofcios, ou criar um protocolo regional e conectado
com todas as Serventias Regionais, evitando o grande deslocamento para efetuar o
registro.167
1.4.10 Princpio da instncia

Este princpio, previsto no art. 1.492, pargrafo nico, do Cdigo Civil,168 afirma
que s ser realizado o registro por meio de requisio expressa do interessado, ou
autoridade, quando a lei assim prescrever169.
necessria a postulao do registro, no sendo realizados atos de ofcio170,
salvo as anotaes e averbaes na matrcula de todos os nus reais e restries sobre o
imvel, que ao ser transferido, passou a ser de competncia de outra serventia; ou que
exijam a atualizao de nomes de ruas e logradouros pblicos, decretados pelo
municpio171 O requerimento para inscrio pode ser escrito ou oral. O acesso aos
documentos tambm pode ser requisitado da mesma forma172. Contudo, via de regra, o
requerimento verbal e acompanhado do ttulo, mas em caso de averbao e pedido de
cancelamento, o requerimento deve ser escrito e com firma reconhecida, conforme art.
246, 1, da Lei n. 6.015/1973173. O pedido de prenotao no exige forma especial174.
Este princpio possui excees relacionadas ao ajuste interno do sistema,
proveniente do autocontrole interno ou em face da autotutela administrativa. Ademais,
166
jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 202.
167
168
BRASIL.
Lei
10.406,
de
10
de
janeiro
de
2002.
Disponvel
em:
169
170
171
172
Ibid., p.164.
173
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. 5 ed. So Paulo: Mtodo, 2013, p.
305 e BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014.
174
DAHBIR, op. cit., p.164.
37
hoje foi relativizado em razo das alteraes que o registro pode sofrer em virtude dos
interesses coletivos, pela funo social da propriedade175.
175
SALLES, Venicio. Direito registral imobilirio. 3ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 21.
38
2 ASPECTOS PRTICOS DO REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO:

ESTUDO DO REGISTRO DE IMVEIS TRADICIONAL
Para que se possa fazer uma anlise do registro de imvel eletrnico, apontando
as principais inovaes propostas, preciso, primeiro, fazer um estudo do registro
imobilirio tradicional, para assim compar-los entre si e ter uma viso geral do registro
de imveis.
Faz-se necessrio, portanto, apontar os aspectos mais relevantes do registro de
imveis brasileiro, a fim de viabilizar a posterior anlise do Sistema de Registro
Eletrnico Imobilirio.
Por este motivo, o presente captulo trata do sistema de registro imobilirio
nacional, a legislao aplicada e aspectos prticos, dividido em quatro itens.
Na primeira parte exposta e comentada, brevemente, a legislao aplicvel ao
registro imobilirio. No segundo momento, discorre-se sobre as atribuies do registro
de imveis, subdividindo-se em matrcula, registro e averbao. No terceiro item, faz-se
uma anlise da escriturao clssica e do procedimento registral. E, por fim, no quarto,
so feitas consideraes em relao ao registro tradicional.
2.1 Legislao aplicvel ao registro de imveis
A atividade notarial e registral foi definida pela Constituio Federal de 1988, no
art. 236, regulamentada pela Lei n. 8.935, de 1994. uma atividade de carter privado,
por delegao do Poder Pblico.176
Infere-se da, que a atividade registral uma atividade prpria da administrao
pblica, atribuda a um ente privado.177
A Lei n. 8.935, de 1994 estabeleceu a natureza, a finalidade e as atribuies dos
servios notariais e registrais. Determinou, tambm, aspectos referentes aos titulares dos
176
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
<http://www.tendencias.com.br/news_files/12_Registro_Civis_e_Servicos_Notariais_no_Brasil_Uma_V
isao_Economica.pdf.> Acesso: 28 ago 2014 e Art. 236. Os servios notariais e de registro so exercidos
em carter privado, por delegao do Poder Pblico. (BRASIL. Constituio Federal de 1988.
Promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponvel em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituio.htm> Acesso em: 18 ago 2014).
177
GUEDES, op. cit. Acesso: 28 ago 2014 e SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Noes
fundamentais de direito registral e notarial. So Paulo: Saraiva, 2011, p.17.
39
cartrios, como seus direitos e deveres, forma de ingresso, dentre outros.

A atividade registral est prevista principalmente na Lei n. 6.015/1973, Lei de
Registros Pblicos, mais precisamente no Ttulo I, referente s disposies gerais dos
Registros Pblicos nos arts. 1 ao 28; no Ttulo V, do Registro de Imveis, nos arts. 167
a 288; e no Ttulo VI, concernente s Disposies Gerais e Transitrias, nos arts. 289 a
299. Ela instituiu o flio real, em detrimento do flio pessoal, bem como introduziu a
matrcula, o que aumentou a segurana jurdica dos registros. Foi alterada aps pelas
Leis n. 6.216, de 1975, 6.724, de 1979, 6.850, de 1980 (a fim de compatibilizar com o
Cdigo de Processo Civil vigente), Lei n. 6.941, de 1981, Lei n. 9.053, de 1995, dentre
outras.178
No entanto, outros dispositivos legais tratam do registro de imveis no
ordenamento jurdico brasileiro179. Dentre eles, de forma breve, os principais so:
a) Lei n. 5.972, de 1973: que regulou a propriedade de imveis possudos pela
Unio, bem como os discriminados administrativamente180;
b) Lei n. 7.433, de 1985 e Decreto n 93.240, de 1986: que estabeleceu os
requisitos para lavratura de escrituras pblicas181;
c) Lei n. 9.514, de 1994: que estabeleceu o Sistema de Financiamento
Habitacional e a alienao fiduciria em garantia182;
d) Lei n. 9.492, de 1997: que regulamentou servios de protesto de ttulos e outros
documentos de dvida183;
178
Brasil: uma viso econmica. Disponvel
em:<http://www.tendencias.com.br/news_files/12_Registro_Civis_e_Servicos_Notariais_no_Brasil_Um
a_Visao_Economica.pdf.> Acesso: 28 ago 2014 e BRASIL, Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:
179
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Os servios notarias e registrais no Brasil. Disponvel em:
<http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=140> Acesso em> 28 ago 2014.
180
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 631 e BRASIL. Lei 5.972, de 11 de dezembro de 1973. Regula o procedimento para o
registro da propriedade de bens imveis discriminados administrativamente ou possudos pela Unio.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5972.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
181
BRASIL. Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispe sobre os requisitos para a lavratura de
escrituras pblicas e d outras providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm> Acesso em 18 ago 2014 e BRASIL. Decreto
93.240, de 9 de setembro de 1986. Regulamenta a Lei n 7.433, de 18 de dezembro de 1985... Disponvel
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D93240.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
182
BRASIL. Lei 9.517, de 20 de novembro de 1997. Dispe sobre o Sistema de Financiamento
Imobilirio... Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em: 28
ago 2014.
183
BRASIL. Lei 9.492, de 10 de setembro de 1997. Define competncia, regulamenta os servios...
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9492.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
40
e) Lei n. 10.169, de 2000: que estabeleceu as normas gerais para a fixao de

emolumentos relativos aos atos praticados pelos cartrios184;
f) Medida Provisria n. 2.200, de 2001: que
Instituiu a Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira, ICP-Brasil, com
objetivo de garantir a autenticidade, integridade e validade jurdica de
documentos em suporte eletrnico; equiparou a assinatura digital assinatura
de prprio punho para todos os efeitos e reconheceu o arquivamento digital
de documentos;185
g) Cdigo Civil, de 2002: no qual os artigos 108 e 215 estabeleceram a

obrigatoriedade da escritura pblica para validade de negcios jurdicos transmutativos
de direitos reais sobre imveis com valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo
vigente no pas, uma vez que possui f-pblica186;
h) Lei n. 11.280, de 2006: que estabeleceu a possibilidade da prtica de atos
processuais por meio eletrnico, e por meio do sistema ICP-BRASIL, os processos
passariam a ser totalmente eletrnico187;
i) Lei n. 11.382, de 2006: que alterou disposies do Cdigo Civil vigente, no
intuito de garantir uma maior segurana das transaes judicirias188;
j) Lei n. 11.419, de 2006: que disciplinou a informatizao processo judicial,
permitindo o uso de documentos eletrnicos189;
l) Lei n. 11.441, de 2007: que estabeleceu a possibilidade de realizao de
inventrios, partilhas, separaes consensuais e divrcios consensuais por via
administrativa, por meio escritura pblica190;
m) Lei n. 11.977, de 2009: que disps sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
184
BRASIL. Lei 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Regula o 2o do art. 236 da Constituio Federal...
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10169.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
185
Visao_Economica.pdf.> Acesso: 28 ago 2014.
186
Id. e BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
187
GUEDES FILHO, op. cit. Acesso: 28-08-2014 e BRASIL. Lei 11.280, de 16 de fevereiro de 2006.
Altera os arts. 112, 114, 154.... Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato20042006/2006/Lei/L11280.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
188
GUEDES FILHO, op. cit. Acesso: 28-08-2014 e BRASIL. Lei 11.382, de 6 de dezembro de 2006.
Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973... Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2006/lei/l11382.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
189
BRASIL. Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2009. Dispe sobre a informatizao do processo
judicial; altera a Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 Cdigo de Processo Civil; e d outras
providncias. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato20042006/2006/lei/l11419.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
190
BRASIL. Lei 11.441, de 4 de janeiro de 2007. Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de
1973... Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11441.htm>
Acesso em: 28 ago 2014.
41
PMCMV e a regularizao fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas e

estabelece a implementao do Sistema de Registro Eletrnico; com algumas alteraes
conferidas pela Lei n. 12.693, de 2012191;
n) Lei n. 12.024, de 2009: que deu nova redao ao artigos 4, 5 e 8 da Lei n.
10.931, de 2 de agosto de 2004, que tratam de patrimnio de afetao de incorporaes
imobilirias, previsto na Lei n. 10.931; estabeleceu o tratamento tributrio a ser dado s
receitas mensais auferidas pelas empresas construtoras nos contratos de construo de
moradia firmados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, dentre outros192.
Vale salientar a existncia de leis estaduais regulamentando tambm o sistema
registral brasileiro, principalmente em relao fixao de emolumentos, seu valor,
repasse a outras instituies, bem como delimitao das circunscries193.
2.2 Atribuies do registro de imveis
As atribuies de todos registros pblicos esto previstas no art. 1 da Lei n.
6.015/1973. So elas: a) a publicidade: por meio do registro atos registrais tornam-se
pblicos, acessveis a toda sociedade; b) a autenticidade: aquilo que assentado
presumido como verdadeiro; c) a segurana:
por meio do registro direitos so
assegurados; e, d) a eficcia jurdica: a partir do registro os atos produziro seus efeitos.

Ademais, visam a conservao de livros, papis e documentos, permanentemente.
J o registro de imveis possui como atribuies, conforme lio de Cineviva:
[...] constituir o repositrio fiel da propriedade imvel e dos negcios jurdicos
a ela referentes, no Pas, segundo regies certas e determinadas, ajustadas sua
diviso judiciria por Estados e comarcas, sendo a atribuio genrica do
delegado definida no art. 12 da LNR, ou seja, ...a prtica dos atos relacionados
na legislao pertinente aos registros pblicos, de que so incumbidos,
independentemente de prvia distribuio, mas sujeitos...s normas que
191
BRASIL. Lei 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
PMCMV ... Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm>
Acesso em: 28-08-2014 e BRASIL. Lei 12.693, de 24 de julho de 2012. Altera as Leis ns 12.409, de 25
de maio de 2011... Disponvel em:
<http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/leis/2012/lei12693.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
192
BRASIL. Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009. D nova redao aos arts. 4o, 5o e 8o da Lei no 10.931,
de 2 de agosto de 2004, ... Disponvel em:
<http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/leis/2009/lei12024.htm> Acesso em: 28 ago 2014.
193
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et.al.. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
isao_Economica.pdf.> Acesso: 28 ago 2014 e SANTA CATARINA (Estado). Cdigo de diviso e
organizao judicirias do estado de Santa Catarina. Disponvel em:
<https://www.tjsc.jus.br/institucional/normas/cdoj/CDOJSC.rtf> Acesso em: 28 ago 2014.
42
definirem as circunscries geogrficas.194
Alm disto, suas atribuies so o assentamento da matrcula, do registro e da

averbao, bem como dos atos translativos ou declaratrios de propriedade e
constitutivos de direitos reais195.
2.2.1 Matrcula
A Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/1973) instituiu a matrcula, em seu
art. 176, 1, I,196 nos seguintes termos:
Art. 176 - O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos
imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no
atribudos ao Livro n 3.
1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:
I - cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro
registro a ser feito na vigncia desta Lei. 197
Conforme Loureiro, para que houvesse uma transio harmnica do antigo

registro para o atual, fez-se necessrio a abertura de matrculas como primeiro
registro.198
Por meio da matrcula, o sistema registral brasileiro perdeu a caracterstica da
pessoalidade. Hoje ele alheio ao contrato entre as partes199, e vinculado ao prprio
imvel, considerado, assim, um registro real.
A matrcula o cerne do Registro de Imvel brasileiro200. o primeiro ato de
registro, a abertura do flio real201, a forma de ingresso do imvel no Registro de
Imveis.
Loureiro aduz que:
Matrcula o procedimento que, tomando como base uma inscrio de
domnio ou outro direito real imobilirio, tem por objeto o ingresso do
CINEVIVA, Walter. Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 424.
Ibid., p. 373 e INICIAO da Atividade Notarial e de Registro. p. 7 Disponvel em:
<http://www.esaoabsp.edu.br/ckfinder/userfiles/files/F01_03%20%2818_09%29.pdf,> Acesso em 30 ago
2014
196
197
BRASIL, Lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:
< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 30 ago 2014.
198
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro Pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So
Paulo: Mtodo, 2014, p. 362
199
CINEVIVA, Walter .op. cit. p. 535.
200
Ibid., p.411.
201
nesta folha, ou conjunto de folhas, do livro de registro que ser inscrita toda mutao jurdico-real
do imvel: da o nome flio (folha) real. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 293).
194
195
43
imvel, em forma originria, ao novo sistema registral; mediante a abertura
de uma folha na qual tal bem determinado e individuado, assim como o
respectivo proprietrio, e que confere um ordenamento cadeia de
transmisses e modificaes reais imobilirias, permanecendo inalterado at
que seja inscrito um ttulo posterior que implique constituio de novo direito
real ou modificao ou extino daquele j inscrito.
Em sentido formal, matrcula a realidade material ou jurdica que abre um
flio (folha) no Registro. No seu sentido material, matrcula o acesso de um
prdio ou bem imvel ao sistema de Registro Real, o que supe uma
declarao sumria da propriedade202.
A matrcula aberta com rigoroso controle, com as exatas especificaes do

prdio, constituindo-se no cadastramento da unidade individualizada de cada imvel
naquele Ofcio de Registro de Imveis203, com vistas a um posterior registro fundirio,
quando efetuada a matrcula de todos os imveis situados no Brasil204, aproximando-se
do sistema germnico205.
No entanto, ainda no constitui um registro real puro, haja vista a existncia de
matrculas com a descrio do prdio incerta ou genrica206.
Ela feita a partir de dados constantes em ttulos ou em registro anterior, que
dever ter especificado precisamente as caractersticas do imvel, identificando e
descrevendo o bem de raiz.207
O registro anterior pode ter sido realizado na mesma serventia que se pretende
fazer a matrcula, ou ainda, em outra, por ter ocorrido desmembramento208.
Caso a matrcula deva ser realizada em circunscrio diversa do registro anterior,
necessrio apresentao certido atualizada, que ser arquivada, a fim de promover
uma fcil localizao,209 como estabelece artigo 229 da Lei n. 6.015/1973, momento em
que o oficial poder abrir a matrcula com dados no constantes no ttulo, mas sim na
certido.
Insta invocar o ensinamento de Loureiro:
Se o registro anterior foi realizado em outra circunscrio, a matrcula ser
202
203
DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 84 e
SWENSSON, Walter Cruz. Lei de registros pblicos anotada/Walter Cruz Swesson, Renato Swesson
Neto, Alessandra Seino Granja. 4 e. re. Atual e aum. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2006, p.
572.
204
205
CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 536.
206
207
LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 364 e DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 89-90.
208
572.
209
44
aberta com os elementos constantes do ttulo apresentado e da certido
atualizada daquele cartrio, que ficar arquivada na nova serventia. Em vista
da certido e do ttulo, ser aberta a matrcula. Se na certido do registro
anterior (transcrio) constar a existncia de nus, o oficial far a matrcula
e, logo aps, efetuar o registro desse gravame (v.g., hipoteca, alienao
fiduciria, etc.). Tal fato deve ser anotado no ttulo, que ser devolvido ao
interessado210.
Deve-se atentar, contudo, impossibilidade de haver duas matrculas distintas,

referentes ao mesmo imvel, em cartrios diversos211.
Caso sejam feitas matrculas em duplicidade, e o interessado, ou terceiro, sofrer
algum dano, em decorrncia disso o oficial ir responder, uma vez que de
responsabilidade do serventurio a abertura da matrcula, independentemente do
requerimento das partes, como leciona Cineviva212.
No entanto, afirma Diniz que s permitida a abertura de matrculas de ofcio,
se no acarretar despesas ao interessado, nos casos de registro de loteamento,
desmembramento ou condomnio, e ainda no interesse do servio213.
Destarte, cada propriedade possui apenas uma matrcula, e cada matrcula referese apenas a um imvel214, constituindo, assim, o flio real, no qual h uma
correspondncia entre o princpio da unitariedade da matrcula e a unidade do imvel215.
inadmissvel matrcula de parte da propriedade, bem como incorreta a abertura
de matrcula de parte do imvel que tenha sido institudo servido ou que incida nus216.
No deve, tambm, abri-la em relao a parte ideal de imvel em condomnio.217
Ressalta-se, novamente, que cada matrcula refere-se apenas a um imvel,
entendendo-se como imvel, segundo ensina Loureiro:
[...] a rea de terra perfeitamente delimitada na superfcie terrestre, e no as
construes que l se encontram. Sendo apenas um imvel, existir apenas uma
nica matrcula, ainda que sobre ele tenham sido erguidas vrias casas ou
construes (salvo no regime do condomnio edilcio, onde cada unidade
autnoma considerada um imvel para fins de registro). 218
Em contrapartida, afirma Diniz que:

210
211
Ibid., p. 363.
212
213
214
215
216
Ibid., p. 89 e SWENSSON, Walter Cruz. Lei de registros pblicos anotada/Walter Cruz Swesson,
Renato Swesson Neto, Alessandra Seino Granja. 4 e. re. Atual e aum. So Paulo: Editora Juarez de
Oliveira, 2006, p. 574.
217
LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p.361.
218
Ibid., p. 361.
45
[...] se tratar de vrios imveis negociados num mesmo ttulo, cada um deles
ter sua prpria matrcula. A correspondncia situa-se no plano da unidade
fsico jurdico do imvel e no no da frao ideal; se por exemplo, houver, sob
ponto de vista fsico, um imvel, poder ocorrer que, no mesmo prdio, sob o
prisma jurdico, se distingam duas unidades geodsico-jurdicas, hiptese em
que ter ento uma matrcula para cada uma delas. Ter-se- tantas matrculas
quantas forem as unidade geodsico-jurdicas, ainda que o mesmo instrumento
negocial recaia sobre mais de um imvel.219
Os registros e averbaes sero assentados na matrcula, sendo esta a base para

a inscrio das mutaes jurdicas do bem imvel, referentes a cadeia de transmisses,
ao nus sobre o imvel e ao eventual direito real limitado220.
Desta feita, caso haja interesse de assentar um registro, primeiro deve-se abrir a
matrcula. No entanto, isto no ocorre se houver necessidade de assentar uma averbao,
que poder ser feita no registro anterior, e somente ser aberta a matrcula se no possuir
mais espao no antigo Livro de Transcries das Transmisses, conforme art. 295,
pargrafo nico, da Lei n. 6.015/1973. Feita a nova matrcula no poder mais fazer
averbaes margem do registro anterior.
Conforme art. 169 da Lei n. 6.015/1973, os registros e averbaes devem ser
realizados na circunscrio onde se encontra o imvel. No entanto, as averbaes podem
ser feitas a margem do registro anterior (se tiver espao e no aberta matrcula), ainda
que o imvel tenha passado a pertencer a outra circunscrio221.
A existncia de nus em registro anterior a matrcula, que no impea a sua
alienao, no bice a esta. Conforme previso do art. 230 da Lei n. 6.015/1973, ser
feita a matrcula e sucessivamente assentado o registro do ttulo e averbado o referido
nus, de ofcio, constituindo uma exceo ao princpio da instncia222.
Em termos prticos, a matrcula obrigatria e ser realizada no Livro n. 2, Livro
do Registro Geral, na circunscrio onde se encontra o imvel, numerada
sequencialmente, na ordem cronolgica e de forma narrativa223.
O Livro n. 2 o repositrio bsico, no qual so feitas as matrculas, registros e
averbaes, e constitudo, em sua maioria, por fichas, para que haja um maior controle,
219
221
Ibid., p. 363.
222
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 92; SWENSSON, Walter Cruz. Lei de registros pblicos
anotada/Walter Cruz Swesson, Renato Swesson Neto, Alessandra Seino Granja. 4 e. re. Atual e aum.
So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2006, p. 572 e CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos
comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 541.
223
SWENSSON, Walter Cruz. op. cit., p. 573 e CINEVIVA, Walter, op. cit., p. 411.
220
46
e para que seja utilizado com maior cuidado pelo oficial224.

Deve constar na matrcula, como estabelece o art. 176, 1, II, da Lei n.
6.015/1973225: a) a data de abertura; b) a localizao do imvel; c) a descrio
pormenorizada; d) a rea; e) as confrontaes; f) a referncia do registro anterior; g) a
denominao; h) o tipo de imvel, i) a designao cadastral; j) a qualificao da pessoa
fsica, includo seu nome, domiclio, nacionalidade e nmero de Registro Geral da cdula
de identidade, inscrio do CPF, e se pessoa jurdica, o nmero de inscrio no CNPJ.226
A identificao do imvel deve constar no ttulo, caso contrrio no se realiza a
matrcula, que deve coincidir tambm com o registro anterior227.
Entes despersonalizados no podem figurar na matrcula, uma vez que no so
sujeitos de direito228.
Ademais, constar seu nmero de ordem, lanado no alto da folha do Livro n. 2.
Abaixo da qualificao do imvel sero feitos os posteriores registros e averbaes, por
ordem cronolgica229, sob pena de anular o registro230, conforme art. 231, I, da Lei n.
6.015/1973.
Aps preenchida esta primeira folha, ser transportada para a primeira folha em
branco do mesmo Livro, ou na mesma srie em uso, no qual sero feitos os posteriores
lanamentos, com suas respectivas remisses, obedecendo, assim, ao requisito previsto
no art. 231, II, da Lei n. 6.015/1973.
224
573 e CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p.
410.
225
Art. 176 - O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou
averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3 [...] II - so requisitos da
matrcula: 1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito; 2) a data; 3) a identificao do imvel, que ser
feita com indicao: a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e
de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; b - se urbano, de suas caractersticas e
confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver. 4) o nome,
domiclio e nacionalidade do proprietrio, bem como: a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a
profisso, o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro
Geral da cdula de identidade, ou falta deste, sua filiao; b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social
e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda; 5) o nmero do
registro anterior; (BRASIL, Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos.
Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 30 ago 2014.).
226
Paulo: Mtodo, 2014, p. 358, DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo:
Saraiva, 2012, p. 84 e RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.
329.
227
RIZZARDO, Arnaldo. op. cit., p. 329.
228
229
Ibid., p. 364.
230
CINEVIVA, Walter. op. cit., p. 542.
47
J nas serventias que no utilizam livros manuscritos, mas sim impressos de

computador, a matrcula feita no anverso e no verso de fichas numeradas
sequencialmente231.
A descrio pormenorizada do imvel, a qualificao do proprietrio e a meno
do seu registro anterior visam concretizar o princpio da especialidade objetiva e
subjetiva, bem como da continuidade, salvo no caso do condomnio edilcio.232
A matrcula pode ser alterada, sem ser cancelada, no caso de desmembramento e
anexao de outro imvel.233
H tambm a possibilidade de bloqueio da matrcula, de forma excepcional, com
o intuito de obstar o registro enquanto a matrcula no for corrigida, para evitar danos e
garantir segurana jurdica.234
Por fim, a matrcula pode ser cancelada total ou parcialmente, pelas seguintes
razes:
a) Deciso judicial transitada em julgado, em virtude da invalidao do ttulo
que deu origem ao registro; invalidao do prprio registro, ainda que tenha
ttulo vlido; ou invalidao da matrcula, por no existir o imvel ou por ter
sido registrado em duplicidade.235
a) Alienao sucessiva de partes do imvel, conforme arts. 233, II e 235, 1,
da Lei n. 6.015/1973. No momento da ltima venda cancelar a matrcula, e
abrir novas matrculas para as unidades fsico-jurdicas, sendo as primeiras
alienaes averbadas na matrcula inicial236. O mesmo ocorre no caso de
desmembramento, no qual sero desdobradas em novas matrculas.
permitido o desmembramento mesmo se o imvel pertencer a circunscries
diferentes, devendo, no entanto, respeitar o limite de cada uma237.
a) Fuso de matrculas autnomas, em virtude da unidade fsica dos imveis
limtrofes, cancelando-se matrculas anteriores por meio de averbaes,
conforme art. 233, III e 234, da Lei de Registros Pblicos. necessrio
231
233
Ibid., p. 365.
234
Id.
235
236
574.
237
CINEVIVA, Walter. op.cit., p. 526.
232
48
tambm uma nica titularidade do domnio. Com a fuso, todos os direitos

reais e nus anteriores sero transportados. Deve-se destacar que, se os
imveis contguos pertencerem a circunscries diversas, no permitida a
fuso238.
a) Unificao do registro quando requerido pelo proprietrio de imveis
contguos se adquiridos aps a Lei n. 6.015/1973, ou, como afirma Diniz
quando o proprietrio de dois ou mais imveis contguos, com registros
feitos sob a vigncia da lei anterior (art. 235, I), requerer a abertura da
matrcula nica para os vrios imveis registrados, averbando-se o fato
margem dos registros anteriores239.
Somente o cancelamento por deciso judicial depender de provocao do
interessado, os demais sero realizados de ofcio240.
No caso de fuso e desmembramento, dever ser juntada ao pedido planta do
imvel e autorizao prvia da Prefeitura Municipal241.
2.2.2 Registro
Loureiro afirma que o registro possui dois significados, um em sentido amplo,
outro em sentido estrito. Em sentido amplo refere-se a todos os assentos registrais, ou
seja, matrcula, averbao, registro em sentido estrito, dentre outros. Em sentido estrito
refere-se ao assento principal relacionado constituio e modificao de direitos reais
em relao a imveis j matriculados, alm de atos e fatos que possuam repercusso na
propriedade imobiliria, bem como aqueles que devam ser assentadas no Registro de
Imveis por determinao legal242. Neste item, iremos tratar do registro em sentido
estrito.
Desta feita, o registro em sentido estrito visa a aquisio, a transferncia e a
extino do domnio, a onerao de bens imveis e a garantia da disponibilidade do
direito real, bem como conferir publicidade ao direito real, com intuito de torn-lo
238
CINEVIVA, Walter. Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 546
240
Ibid., p. 96.
241
Saraiva, 2009, p. 98.
242
239
49
oponvel a terceiros, conforme art. 172 da Lei n. 6.015/1973243.

Diniz leciona que o registro engloba tanto atos de transcrio quanto atos
inscrio. Tem-se por inscrio a trasladao do sumrio ou extrato do negcio jurdico.
J a transcrio a trasladao do documento, como um todo, para o livro oficial. 244
No entanto, constata-se, ainda, na Lei dos Registros Pblicos, a utilizao
equivocada e diferenciada, em alguns casos, dos termos transcrio e inscrio. O
primeiro referindo-se ao registro de ttulos de transmisso de bens imveis e
publicidade da propriedade, enquanto o segundo referindo-se ao registro de nus reais245.
No Brasil utilizada primordialmente a inscrio, ou seja, feito o registro pelo
extrato do ttulo, exceto o caso disposto no art. 178, VII, da Lei n. 6.015/1973246, que
permite a transcrio integral do ttulo.
O registro obrigatrio, como estabelece o art. 169 da Lei n. 6.015/1973, e o ato
posterior matrcula, conforme art. 236 da Lei n. 6.015/1973247, obedecendo ao
princpio da continuidade, de forma sequencial, necessitando do registro anterior para
que sejam feitos os posteriores, conforme art. 237 da Lei n. 6.015/1973248.
Dever ser realizado no cartrio da circunscrio onde se encontra o imvel. Se
o imvel encontrar-se em vrias circunscries, dever ser realizada em todas,
constando isto em todos os assentamentos, como previsto no art. 169, II da Lei n.
6.015/1973249.
No caso de desmembramento das circunscries no ser necessrio fazer novo
registro, mas apenas sua averbao, conforme art.167, II, n 5, da Lei dos Registro
Pblicos250.
No que concerne s vias frreas, dever ser registrado no cartrio onde se
encontra a estao inicial251.
O registro feito por meio de extrato no Livro n. 2, precedido pela letra R, no
entanto, se o interessado requerer, poder ser transcrito integralmente no Livro n. 3
243
Id. p. 103.
245
Id.
246
Art. 178 - Registrar-se-o no Livro n 3 - Registro Auxiliar:[...] VII - os ttulos que, a requerimento do
interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato, praticado no Livro n 2. (BRASIL,
Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014).
247
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 135.
248
249
250
Ibid., p. 104.
251
Id.
244
50
(Livro Auxiliar), como estabelece o art. 178, VII, da Lei n. 6.015/1973, salvo as
convenes antenupciais, que devero ser registradas no Livro n. 2, e no Livro n. 3, alm
de serem averbadas.252
Caso o interessado renuncie ao registro, isto constitui causa de perda da
propriedade253.
Os atos registrveis so taxativos, previstos no art. 167, I, da Lei n. 6.015/1973,
bem como em outros dispositivos, tais como art. 1.275 do Cdigo Civil e art. 6 da Lei
4.771/1965254. O que imperativo que tenha previso legal que obedea ao art. 172 da
Lei n. 6.015/1973, nos seguintes termos:
Art. 172. No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro
e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e
extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, " intervivos"
ou " mortis causa" quer para sua constituio, transferncia e extino,
quer para sua validade em relao a terceiros, quer para a sua
disponibilidade.255 (grifo nosso)
Os atos registrveis so aqueles relativos: aquisio da propriedade,

constituio direito real sobre imvel alheio de fruio, de garantia e de aquisio,
formao do patrimnio familiar, a decises judiciais, a direitos pessoais relativos a
imveis, limitao constitucional e administrativa a imvel256.
Os atos registrveis para a obteno de declarao ou aquisio da propriedade
so: compra e venda pura ou condicional, permuta, doao, dao em pagamento,
transferncia de imvel sociedade quando integrar quota social, diviso e demarcao
do imvel consensual ou judicial, renncia, usucapio, desapropriao administrativa e
judicial, incorporao imobiliria e instituio de condomnio, desmembramento e
loteamento urbano e rural, contrato de aquisio de casa prpria pelo Sistema Financeiro
de Habitao, Incorporao de bens imveis do patrimnio pblico para formao do
capital de sociedade de economia mista e empresa pblica, acesso, escritura pblica de
separao extrajudicial consensual e de divrcio extrajudicial consensual e escritura
252
BALBINO FILHO, Nicolau. Averbaes e cancelamento no registro de imveis: doutrina e prtica.

4 ed. So Paulo: Saraiva, 2008, p. 2 e SWENSSON, Walter Cruz. Lei de registros pblicos
So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2006, p 587.
253
SOUZA. Eduardo Pacheco Ribeiro de. Os servios notarias e registrais no Brasil. Disponvel em:
<http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=140>. Acesso em: 30 ago 2014.
254
255
BRASIL, Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:
256
51
pblica de inventrio e de partilha extrajudiciais.257

So atos relativos constituio de direito real sobre imvel alheio: a enfiteuse
(prevista no Cdigo Civil de 1916, vedada sua constituio pelo Cdigo Civil atual, pelo
art. 2.038), a servido predial, o usufruto, a superfcie, o uso, a concesso de uso especial
para fins de moradia, concesso de direito real de uso e habitao a renda constituda
sobre imvel (no regime anterior), a hipoteca, a anticrese, o penhor rural e industrial, a
alienao fiduciria em garantia de coisa imvel, o compromisso irretratvel de compra
e venda de imvel, cesso e promessa de cesso, que tenha como objeto imvel no
loteado ou unidade autnoma condominial258.
So atos atinentes formao do patrimnio familiar: instituio do bem de
famlia, conveno antenupcial e dote259.
So atos provenientes de decises judiciais: penhora, arresto e sequestro de
imvel, citao de ao real ou pessoal reipersecutria relativa a imvel, arrematao e
adjudicao em hasta pblica, carta de alienao de bem imvel penhorado, sentena
que, no inventrio, arrolamento e partilha, adjudicar bens de raiz em pagamento dos
dbitos da herana, ato de entrega de legado de imvel, formal de partilha, sentena de
adjudicao em inventrio ou arrolamento quanto no houver partilha, imisso
provisria na posse e respectiva cesso e promessa de cesso, se concedida Unio, aos
Estados, ao Distrito Federal, aos Municpios ou a suas entidades delegadas, para a
execuo de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado s classes de menor
renda260.
Atos alusivos a direitos pessoais relativos a imveis constituem-se em: contrato
de locao predial com clusula de vigncia em caso de alienao de coisa locada e
emprstimos por obrigaes ao portador ou debntures, bem como aqueles conversveis
em aes261.
Por fim, os atos oriundos de limitaes constitucional-administrativa a imveis
so: tombamento, participao do proprietrio do solo quanto a lavra, termo de
responsabilidade pela preservao de florestas, termos administrativos, sentenas
declaratrias da concesso de uso especial para fins de moradia, de uso de imvel
pblico, contrato de concesso de direito real de uso de imvel pblico, parcelamento
257
Id.
259
Id.
260
Id.
261
Id.
258
52
resultante de regularizao e legitimao de posse e converso da legitimao da posse

em propriedade262.
Caso no haja expressa previso legal, o ato no poder ser registrado, tais como:
cesso de direitos hereditrios, locao ou prestao de servio em imvel, locao
predial por prazo menor de cinco anos sem direito de vigncia em hiptese de alienao,
promessa de permuta, opo de compra de imvel, ocupao de terreno no aforado em
faixa marina, protesto contra alienao de bens, arrendamento mercantil de imveis
(leasing) e comodato, e contrato preliminar ou pr-contrato263.
2.2.3 Averbao
A averbao considerada ato acessrio ao registro, por ser dele dependente, ou
da matrcula.264 Surge da necessidade de se ter registro de todas as ocorrncias
relacionadas a propriedade, mesmo aquelas que no atinjam a essncia do registro, que
no constituam domnio, nem nus real e encargos, mas que alteram-no de alguma
forma265.
A averbao proceder a atualizao dos sinais identificadores do imvel,
comprovada documentalmente, a fim de que o registro seja fiel a realidade 266. Ser
objeto de averbao, por exemplo, a mudana do nome da rua, do nmero do prdio, do
estado civil do proprietrio, dentre outros267 atos que alterem a propriedade, os direitos
dela decorrentes, a pessoa a eles relacionados, ou ainda, o registro268.
Conforme expe Diniz, ela ir modificar, esclarecer ou extinguir elementos
constantes no registro. Ser anotada margem da matrcula. Se inexistente, margem
do registro anterior, mesmo que pertencente a outra circunscrio, conforme art. 169, I,
da Lei n. 6.015/1973269. Somente quando findo o espao neste, abrir a matrcula.
A averbao obrigatria, realizada de ofcio, a requerimento do interessado ou
por ordem judicial.
262
Ibid., p. 325-327.
264
265
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 498 e SOUZA. Eduardo Pacheco Ribeiro de. Os servios notarias e
registrais
no
Brasil.
Disponvel
em:
<http://www.irib.org.br/html/biblioteca/bibliotecadetalhe.php?obr=140> Acesso em: 30 ago 2014.
266
BALBINO FILHO, Nicolau. Averbaes e cancelamento no registro de imveis: doutrina e prtica.
4 ed. So Paulo: Saraiva, 2008, p. 582.
267
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 322.
268
DINIZ, Maria Helena. op. cit. p. 499 e CINEVIVA, Walter. op. cit. p. 568.
269
263
53
Leciona Balbino Filho que omitida a averbao, no se observa interferncia

contra o ato principal que subsiste, muito embora possa gerar danos, enquanto no
sanada a irregularidade270.
No entanto, por meio da averbao que possvel garantir a segurana,
publicidade e a autenticidade dos registros pblicos, por expor fielmente o estado do
imvel e direitos reais271.
Ela ser realizada no Livro n. 2, seguida dos lanamentos anteriores, precedida
pelas letras AV. Estando a folha do Livro n. 2 j esgotada, os registros subsequentes
e as averbaes respectiva sero feitos no livro em uso, da mesma srie, reproduzindose, na primeira folha aps a ltima matricula, resumidamente, os caractersticos do
imvel em sequncia ao nmero da matrcula a que pertence, livro, folha e data.272
No que concerne averbao, no existe taxatividade dos seus atos, podendo ser
averbados quaisquer ocorrncias que modifiquem o registro ou pessoas nele
BALBINO FILHO, Nicolau. Averbaes e cancelamentos no registro de imveis: doutrina e prtica.

4 ed. So Paulo: Saraiva, 2008, p. 3.
271
272
Saraiva, 2009, p. 581.
270
54
interessadas, sendo o art. 167, II, da Lei n. 6.015/1973,273 meramente exemplificativo274.

O fato de no ser numerus clausus, relaciona-se necessidade de se ter
conhecimento de todas alteraes referentes ao imvel ou ao titular do direito real. No
entanto, vale ressaltar que se os atos que no forem modificativos, no podero ser
averbados275.
Afirma Cineviva que as averbaes podem ser aquisitivas, modificativas ou
extintivas de direito, sendo esta ltima, o cancelamento, que ser realizado apenas nos
casos previstos em lei, em razo da sua natureza absoluta, que produz pleno efeito
quando realizado276.
O cancelamento pode ser convencional, judicial ou legal, feito mediante
requerimento do interessado, com firma reconhecida e documentos pertinentes, ou das
273
Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos. II - a averbao: 1) das convenes
antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imveis ou a direitos reais
pertencentes a qualquer dos cnjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 2) por
cancelamento, da extino dos nus e direitos reais; 3) dos contratos de promessa de compra e venda, das
cesses e das promessas de cesso a que alude o Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o
loteamento se tiver formalizado anteriormente vigncia desta Lei; 4) da mudana de denominao e de
numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da demolio, do desmembramento e do
loteamento de imveis; 5) da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras
circunstncias que, de qualquer modo, tenham influncia no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6)
dos atos pertinentes a unidades autnomas condominiais a que alude a Lei n 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, quando a incorporao tiver sido formalizada anteriormente vigncia desta Lei; 7) das cdulas
hipotecrias; 8) da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis; 9) das sentenas de
separao de dote; 10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 11) das clusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imveis, bem como da constituio de fideicomisso;
12) das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou ttulos registrados ou averbados;
13) " ex offcio ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder pblico. 14) das sentenas de
separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao de casamento, quando nas respectivas partilhas
existirem imveis ou direitos reais sujeitos a registro.15 - da re-ratificao do contrato de mtuo com pacto
adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitao, ainda que
importando elevao da dvida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca
registrada em favor de terceiros; 16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de
preferncia; 17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando submetidos a regime
fiducirio. 18) da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios de imvel urbano;
19) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia; 20) da extino do direito de superfcie
do imvel urbano. 21) da cesso de crdito imobilirio. 22) da reserva legal; 23) da servido
ambiental. 24) do destaque de imvel de gleba pblica originria; 26) do auto de demarcao urbanstica;
27) da extino da legitimao de posse; 28) da extino da concesso de uso especial para fins de
moradia; 29) da extino da concesso de direito real de uso; 30) da sub-rogao de dvida, da respectiva
garantia fiduciria ou hipotecria e da alterao das condies contratuais, em nome do credor que venha
a assumir tal condio na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou
do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Cdigo Civil, realizada em ato nico, a
requerimento do interessado instrudo com documento comprobatrio firmado pelo credor original e pelo
muturio (BRASIL, Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel
em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 31 ago 2014).
274
275
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed Rio de Janeiro: Forense; So
276
55
partes presentes no registro, ou por ordem judicial transitada em julgado.277 Enfatiza-se,

que de forma indireta, o registro subsequente extingue o anterior278.
2.3 Escriturao e processo registral
2.3.1 Escriturao
Escriturao o assentamento dos atos registrais em livros, feita pelo oficial dos
Registros de Imveis, por seu substituto ou por escrevente autorizado, a fim de constituir
um arquivo perptuo279.
Para que atinja este objetivo, devem ser zelados e conservados pelos oficiais do
registro, buscando-se utilizar materiais que ofeream maior durabilidade possvel280.
Diniz assim a define:
A escriturao vem a ser o processo sistemtico, definido legalmente, pelo qual,
em livros prprios, sero feitos, no Registro de Imveis, segundo uma ordem
cronolgica, a matrcula, o registro e averbao dos ttulos ou atos
constitutivos, declaratrios, translativos, modificativos e extintivos de direitos
reais sobre imveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para
a sua constituio, transferncia e extino, quer para a sua validade em relao
a terceiros, quer para a sua disponibilidade (Lei n. 6.015/73, arts. 3 a 7 e 172
a 181)281
So escriturados apenas atos relativos a direitos reais, previstos no art. 167, ou

que obedeam aos requisitos impostos pelo art. 172, ambos da Lei n. 6.015/1973, a fim
de garantir segurana destes direitos282.
por meio da escriturao que direitos reais so adquiridos, transferidos ou
extintos e que se tornam eficazes em relao a terceiros, por serem pblicos. Ademais, a
escriturao ir garantir a preferncia dos direitos reais, por ser feita em ordem
cronolgica283.
proibida na escriturao a utilizao de abreviaturas e algarismos. Vedado,
277

Saraiva, 2009, p. 588-589 CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo:
Saraiva, 2009, p. 565-566.
278
BALBINO FILHO, Nicolau. op. cit., p. 590.
279
BALBINO FILHO, Nicolau. Averbaes e cancelamento no registro de imveis: doutrina e prtica. 4
ed. So Paulo: Saraiva, 2008, p. 1.
280
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 671 e BALBINO FILHO, Nicolau. Averbaes e cancelamento no
registro de imveis: doutrina e prtica. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 2008, p. 1.
281
282
Ibid., p. 670-671.
283
Ibid., p. 171.
56
tambm, o cometimento de rasuras e entrelinhas, que, se houver, devero ser ressalvadas

antes de serem subscritas e assinadas284.
A assinatura dever estar logo aps o ato lavrado, sem deixar qualquer espao.
No caso de espaos, devero ser feitas linhas horizontais, ou linhas e pontos285.
Na escriturao clssica,286 os assentamentos so feitos de forma manuscrita, em
livros encadernados com fundo branco, de tamanhos variados, possuindo de 100 a 300
pginas, conforme aprovao de juiz, sujeitos a correio do magistrado. O livro
divididos em trs partes, a primeira referente ao nmero de ordem, a segunda ao
assentamento e a terceira s averbaes, notas e retificaes287.
Os livros podem ser de folhas fixas ou soltas, dependendo, neste ltimo caso, de
aprovao prvia do juiz288.
Eles so abertos, numerados, autenticados e encerrados por oficiais, que
determinaro sua quantidade em razo da necessidade e que lavraro termo de abertura.
Seu nmero, aps terminado o livro, ser mantido nos demais, adicionando-se, apenas,
letras em ordem alfabticas, e quando findas, sero adicionadas novamente em relao
anterior289.
Os nmeros de ordem de cada assentamento no sero interrompidos no final de
cada livro, que, aps, continuaro nos livros de mesma espcie.
No extravio de qualquer livro, poder ser feita sua reconstituio com a
autorizao do Corregedor Permanente, se houver elementos para tanto, e antes,
informado o Juiz Corregedor e a Corregedoria-Geral da Justia290.
Alm da escriturao manuscrita, existe a possibilidade da escriturao dos
Livros n. 2 a 5 de forma mecnica, em livros de folhas soltas ou em fichas, ou de forma
eletrnica, em bancos de dados291, como ser visto no captulo a seguir, com obedincia
284
PASSARELLI, Luciano Lopes. Livros e classificadores obrigatrios no Registro de Imveis
eletrnico: a correio virtual. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO, vol. 69, 2010, p.232.
Disponvel
em:
http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad81816000001
48384ad3867cc572b1&docguid=Id1fef5b03e5e11e09ce30000855dd350&hitguid=Id1fef5b03e5e11e09c
e30000855dd350&spos=3&epos=3&td=613&context=3&startChunk=1&endChunk=1.> Acesso em: 01
set 2014.
285
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 672 e PASSARELLI, Luciano Lopes. op. cit. Acesso em: 01 set 2014.
286
Escriturao eletrnica ver Captulo 3.
287
288
jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 289.
289
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 670 e PASSARELLI, Luciano Lopes. op. cit. Acesso em: 01-09-2014.
290
PASSARELLI, Luciano Lopes. op. cit. Acesso em: 01 set 2014.
291
Sistema de Registro Eletrnico ver Captulo 3.
57
aos requisitos elencado na Lei n. 6.015/1973292.

O sistema de fichas ou flio real, feito de forma mecnica, possibilitou uma maior
celeridade nas escrituraes.293
Dispensa-se termo de abertura e encerramento e sero rubricadas no topo pelo
registrador ou escrevente autorizado294.
As fichas pertencentes aos Livro n. 2 e 3, sero arquivadas em plsticos
transparentes295. Findo espao do registro no anverso, continua-se no verso, e quando
terminado, feito em outra ficha que ser anexada anterior, numeradas em ordem
crescente, repetindo o nmero da matrcula296.
Contudo, alguns autores, como Carvalho, criticam o sistema de fichas, por
facilitar o extravio involuntrio ou fraudulento destas, bem como sua perda e desgaste
natural, em razo de sua retirada constante dos fichrios pelo serventurio297.
Ademais, a recuperao de fichas extraviadas de extrema dificuldade, qui
impossvel298.
Alm da escriturao, nos cartrios de Registro de Imveis so conferidas
certides, que so as reprodues autnticas de escrito original, ou de assentos em livros
no cartrio.
Ela pode ser: integral, feita por meio de microfilmagem, fotocpia, xerox, dentre
outros, pelo prprio cartrio e autenticada pelo serventurio; relatrio, feita por meio de
extrato das principais partes do ato; resumo ou parcial, feita por meio de resumo de parte
do ato como por exemplo uma clusula, um perodo, sendo necessrio a meno do livro,
nmero do registro, folha e proprietrio do imvel; certido negativa, na qual certificase a inexistncia de ato ou fato299.
292
jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 287 e 289.
293
294
295
Id.
296
Id.
297
298
CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: Lei 6.015, de 31.12.1973, com alteraes da Lei n.
6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. Direito Registral. Volume VI. Registro Imobilirio:
Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 25.
299
Saraiva, 2009, p. 12.
58
2.3.1.1 Livros do registro de imveis

Os atos registrais so escriturados em livros prprios, a fim de garantir a
segurana dos registros pblicos300. Os principais livros esto previstos no art. 173, da
Lei n. 6.015/1973:
Art. 173. Haver, no registro de imveis, os seguintes livros: I - Livro n. 1 Protocolo; II - Livro n. 2 - Registro Geral; III - Livro n. 3 - Registro Auxiliar;
IV - Livro n. 4 - Indicador Real; V - Livro n. 5 - Indicador Pessoal.
Pargrafo nico. Observado o disposto no pargrafo 2 do Art. 3 desta Lei, os
Livros ns. 2, 3, 4 e 5 podero ser substitudos por fichas.
2.3.1.1.1 Livro n. 1 Protocolo

O Livro n.1 refere-se ao Protocolo. Nele sero feitos os apontamento de todos os
ttulos apresentados no cartrio no respectivo dia, mesmo que irregulares, exceto os
referentes a clculo de emolumentos, expressos do art. 12 da Lei n. 6.015/1973301.
O lanamento do ttulo do Livro n. 1 chama-se prenotao, que ser feito
mediante pagamento dos emolumentos. At mesmo para registrar mandados judiciais
levados por oficiais de justia, devero ser pagos estes valores, salvo se beneficirios da
justia gratuita302.
Os ttulos recebero um nmero de ordem, que determinar a sua prioridade e
garantir a preferncia do direito real e oponibilidade a terceiros. Caso apresentado
diversos ttulos pela mesma pessoa, caber a ela determinar a preferncia entre eles303.
So requisitos da escriturao no Protocolo, consoante art. 175 da Lei n.
6.015/1973:
Art. 175 So requisitos da escriturao do Livro n 1 - Protocolo: I - o nmero
de ordem, que seguir indefinidamente nos livros da mesma espcie; II - a data
da apresentao; III - o nome do apresentante; IV a natureza formal do ttulo;
V - os atos que formalizar resumidamente mencionados.
No ttulo ser reproduzido o nmero de ordem e sua data de prenotao, bem

como ser dado ao apresentante o recibo com estes dados304.
Para o lanamento, indispensvel a requisio do interessado, pois sujeito ao
300
302
Saraiva, 2009, p. 2.
303
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 676 e BALBINO FILHO, Nicolau. op. cit., p. 2.
304
301
59
princpio da instncia. S ser realizada de ofcio, a averbao de novo nome de locais

pblicos, mediante ofcio do Municpio, e abertura de matrcula e retificao de registro,
conforme determinao do art. 213, I, da Lei n. 6.015/1973305.
O assentamento ser feito pelo oficial titular, pelo substituto, ou ainda, pelo
escrevente auxiliar devidamente credenciado, sem qualquer verificao do exame de
vcios do ttulos.306
Se o livro for de folha solta, o assentamento ser feito de forma impressa ou
datilografada. J se encadernado, dever ser feito manuscrito307.
Tero competncia para realiz-lo, os cartrios da situao do imvel, e se em
vrias circunscries, dever ser feito em todas elas308.
A prenotao ter validade de 30 dias, prorrogada somente em casos
excepcionais309.
Vale salientar que o registro ser eficaz desde sua prenotao no Protocolo310.
2.3.1.1.2 Livro n. 2 Registro Geral
O Livro n. 2 o Registro Geral, onde sero escriturados a matrcula, registro e
averbao, que no sejam realizadas no Livro n. 3.
A matrcula o registro inaugural, numerada sequencialmente. Aps so
assentados os registros, atos relacionados no art. 167, I, e averbaes, previstas
exemplificativamente no art. 167, II, ambos da Lei de Registros Pblicos311.
Sero observados os seguintes requisitos:
1) No alto da face de cada folha ser lanada a matrcula do imvel, com os
requisitos constantes do art. 176, e no espao restante e no verso, sero
lanados, por ordem cronolgica e em forma de narrativa, os registros e
averbaes dos atos pertinentes ao bem de raiz matriculado.
2) Preenchida uma folha, ser feito o transporte para a primeira folha em branco
do mesmo livro ou do livro da mesma srie que estiver em uso, onde
continuaro os lanamentos, com remisses recprocas.
3) O nmero de matrcula ser repetido na nova folha, sem necessidade do
transporte dos dados constantes da folha anterior.
305
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So Paulo:
Mtodo, 2014, p. 354.
306
307
308
309
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves relatos sobre o registro de imveis. Disponvel em:
<http://anoreg.org.br/images/arquivos/parecerrr.pdf> Acesso em: 02-09-2014.
310
311
60
4) Cada lanamento de registro ser precedido pela letra R e o da averbao
pelas letras AV, seguindo-se o nmero de ordem de lanamento e o da
matrcula (p. ex., R-1-1; R-2-1; AV-3-1, R-4-1; AV-5-1, etc.). Ser tido como
regular lanamento feito de modo diverso312.
Segundo Cineviva, este Livro constitui o repositrio bsico, podendo ser

encadernado ou de folhas soltas313, bem como utilizado o sistema de fichas, que permite
um maior controle e cuidado pelo oficial314.
2.3.1.1.3 Livro n. 3 Registro Auxiliar
O Livro n. 3 Registro Auxiliar, no qual so feitos assentamentos de atos que
no se referem especificamente a um imvel matriculado, conforme determinao do
art. 177 da Lei n. 6.015/1973. O assentamento ser feito por meio de extrato com o
arquivamento de uma via do instrumento que lhe originou315.
O art. 178 da Lei n. 6.015/1973, prev os atos que sero registrados no Livro n.
3:
Art. 178. Registrar-se-o no Livro n. 3 - Registro Auxiliar: I - a emisso de
debntures sem prejuzo do registro eventual e definitivo, na matrcula do
imvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais
emisses, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as sries de
obrigaes emitidas pela sociedade; II - as cdulas de crdito rural e de crdito
industrial, sem prejuzo d registro da hipoteca cedular; III as convenes de
condomnio; IV - o penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; V as convenes antenupciais; VI - os contratos de penhor rural; VII -os ttulos
que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem
prejuzo do ato praticado no Livro n. 2.
Neste Livro no h matrculas, e por este motivo os registros possuem numerao

crescente, feitas, sua margem, as averbaes.
No entanto, se o registro referir-se a um bem imvel, deve haver matrcula prvia
no Livro n. 2. Caso no exista, primeiro abre-se a matrcula e aps efetua-se o registro
no Livro n. 3.316
Podero ser registrados neste livro, a requerimento do interessado, registros
pertinentes ao Livro n. 2, no entanto, feitos pela tcnica da transcrio, ou seja,
312
Ibid., p. 683.
314
315
316
313
61
transcritos integralmente317.
Se utilizado o sistema de flio real, dever-se- fazer o assentamento segundo
ordem numrica do registro318.
2.3.1.1.4 Livro n. 4 Indicador Real
O Livro n. 4 o Indicador Real, no qual feita uma relao de todos os imveis
presentes no cartrio, mais precisamente, no Livro n. 2, permitindo a localizao do
imvel319.
Nele deve constar a indicao dos outros livros, o nmero de ordem e anotaes
necessrias, sua identificao e nmero de matrcula (art. 179 da Lei n. 6.015/1973)320.
Pode ser utilizado o sistema de fichas ou no. Se no usar, o nmero de ordem
seguir indefinidamente nos livros de mesma espcie (art. 179, 1, da Lei n.
6.015/1973321). Se utilizar, dever ser adotado um livro-ndice ou fichas,
obrigatoriamente, para auxiliar a consulta, de acordo com as ruas, se o imvel for urbano,
ou de acordo com os nomes e situao, se rural, com elementos disponveis para sua
exata localizao (art. 179, 2, da Lei n. 6.015/1973322)323.
Se o bem encontra-se em esquina, dever abrir indicao para cada rua. Dever
ser indicado tambm toda vez que houver mudana no nome da rua, do nmero do
imvel, etc., com remisso indicao anterior324.
No caso de imveis rurais, devem ser mencionados acidentes geogrficos,
presentes na matrcula325.
317
318
319
CINEVIVA, Walter. Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 428 e
320
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves relatos sobre o registro de imveis. Disponvel em:
<http://anoreg.org.br/images/arquivos/parecerrr.pdf> Acesso em: 02 set 2014.
321
322
Id.
323
324
DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 692 SWENSSON, Walter Cruz. Lei de registros pblicos
So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2006, p. 583.
325
SWENSSON, Walter Cruz. op. cit., p. 382.
62
2.3.1.1.5 Livro n. 5 Indicador Pessoal

Por fim, o Livro n. 5 refere-se ao Indicador Pessoal, no qual pode-se identificar
os imveis de uma pessoa que, de forma direta ou indireta, coletiva ou individualmente,
inclusive seu cnjuge, figure nos demais livros daquela circunscrio, fazendo referncia
ao seu nmero de ordem (art. 180 da Lei n. 6.015/1973326)327.
dividido em ordem alfabtica e, se no utilizado o sistema de fichas,
apresentar o nmero de ordem de cada letra do alfabeto, que seguir nos demais livros.
Poder, facultativamente, ser adotado pelos oficiais, um livro-ndice ou fichas, para
auxiliar a consulta (pargrafo nico do art. 180 da Lei n. 6.015/1973328)329.
O livro-ndice evita o manuseio das fichas, o que possibilita uma maior
conservao330.
Para facilitar a busca, recomenda-se colocar ao lado do nome do interessado, o
nmero da inscrio do Cadastro de Pessoas Fsicas ou do Registro Geral da cdula de
identidade, ou filiao, e no caso de pessoa jurdica, o nmero da inscrio no Cadastro
Geral de Contribuintes331.
2.3.1.1.6 Outros livros principais
Ademais, alm destes, so considerados livros principais:
a) o Livro de Recepo de Ttulo: no qual so assentados os ttulos apresentados
para clculo de emolumentos, que no foram assentados no Livro n. 1, a fim de garantir
a prioridade, sem, contudo, observar necessariamente a ordem da apresentao dos
ttulos;332
Sero lanados todos os requerimentos, documentos, papis, com a verificao
prvia dos requisitos para assentamento333. Aps, ser oferecido recibo-protocolo dos
lanamentos realizados334.
326
327
328
329
330
Ibid., p. 429.
331
332
Ibid., p. 676.
333
Ibid., p. 678.
334
Ibid., p. 679.
63
b) o Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: no qual

todas as aquisies de imveis rurais por estrangeiro devero ser ali registradas e
comunicadas trimestralmente ao INCRA e Corregedoria Geral de Justia.
Este registro no dispensar o assentamento no Livro n. 2;335 e
c) o Livro de Registro das Indisponibilidades: no qual so feitos os
assentamentos dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou interventores e
liquidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial, no
qual deve-se comunicar a indisponibilidade dos bens de diretores e de exadministradores de sociedades, que ser averbada na matrcula ou margem do
registro336.
Os livros podero ser desdobrados, salvo o Livro n. 1, o que facilita o servio
dos serventurios por contarem com mais livros. Depender de fiscalizao judicial, e
do interesse do oficial, sem, contudo, depender de autorizao prvia do juiz corregedor.
O livro 2, no entanto, poder ser desdobrado apenas at o nmero de 10, no qual sero
assentados no Livro 2-1, matrculas de final 1, no 2-2, de final 2, e assim
sucessivamente337.
2.3.2 Processo de registro
Feito o estudo sobre os Livros de Registro Imobilirio, mais fcil o entendimento
do processo de registro.
Os ttulos para ingressarem no Registro de Imveis necessitam de requerimento
explicito, escrito ou oral, de qualquer pessoa - munida ou no de autorizao do
interessado -, do Ministrio Pblico ou por ordem judicial, na circunscrio onde o bem
se localiza.338
Se localizado em mais de uma circunscrio, dever ser feito em todos os
cartrios competentes.339
335
Ibid., p. 697 e MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves relatos sobre o registro de imveis.
Disponvel em: < http://anoreg.org.br/images/arquivos/parecerrr.pdf> Acesso em: 02 set 2014.
337
338
Ibid., p. 327; CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: Lei 6.015, de 31.12.1973, com alteraes
da Lei n. 6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. Direito Registral. Volume VI. Registro
Imobilirio: Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 42; GOMES, Orlando.
Direitos reais. 19 ed. atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 37-38 e
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed Rio de Janeiro: Forense; So Paulo:
Mtodo, 2014, p. 369.
339
336
64
O ttulo original ou certido expedida por tabelio340 no pode ser fotocpia,

cpia reprogrfica, nem mesmo Certido de Cartrio de Ttulos e Documentos341 - ser
apresentado e prenotado no Livro do Protocolo, nico livro obrigatoriamente
encadernado. A prenotao realizada pelo Oficial titular ou por substituto legal com
autorizao do juiz, antes mesmo da anlise da legitimidade do ttulo, para que se
assegure a prioridade em relao a outros ttulos.342O protocolo ter um prazo de
validade de trinta dias.
Deve-se salientar, como j visto, que ttulos apresentados para clculo de
emolumentos no sero prenotados no Protocolo.343
Cada ttulo receber um nmero de ordem no protocolo, independentemente do
nmero de atos que contenha, de acordo com uma rigorosa sequncia de apresentao,
que ser reproduzida no ttulo, juntamente com a data de apresentao344.
por meio da prenotao, que se determina a prioridade do ttulo e decorrente
preferncia dos direitos reais345, exceto no caso previsto no art. 189 da Lei n. 6.015/1973,
no qual apresentado segundo ttulo da hipoteca, com referncia expressa da primeira
ainda no prenotada, feita a prenotao da segunda, esperar-se- trinta dias para que o
interessado no registro da primeira o faa.346
Para que seja possvel garantir o princpio da prioridade, ele encerrado
diariamente347.
Feito o protocolo, parte-se para a elaborao de resumos, anlise da legalidade
dos ttulos, para que assim possam ser inscritos, e anotados no fichrio do Livro n. 5,
Indicador Pessoal348
340
Id.
342
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense,
2008, p. 170; CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: Lei 6.015, de 31.12.1973, com alteraes
da Lei n. 6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. Direito Registral. Volume VI. Registro
Imobilirio: Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 42; GOMES, Orlando.
Direitos reais. 19 ed. atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 38 e
343
CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 42 e GOMES, Orlando. op. cit., p. 38.
344
Saraiva, 2009, p. 3 e LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 370.
345
Prioridade atributo do instrumento submetido ao registro primeiro que outro; precedncia a
qualidade do direito real que, adquirido antes que outro, tem primazia sobre este. (CINEVIVA, Walter.
Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 432.)
346
LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 371-372.
347
Ibid., p. 372.
348
CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 42; GOMES, Orlando. op. cit., p. 40 e LOUREIRO, Luiz
Guilherme. op. cit. p. 370.
341
65
Neste momento se o oficial achar que no poder realizar os assentamentos,

requerer a complementao de alguma formalidade, que, se no cumprida no prazo de
trinta dias - se no for culpa de algum rgo fiscal ou parafiscal incumbido para fornecer
o documento faltante -, cessam os efeitos da prenotao, no entanto, se cumprido e aps
formulado nova exigncia, o prazo do protocolo se estende por mais 30 dias, e ainda, se
culpa de algum rgo a demora para a obteno de documento, o prazo de validade da
prenotao pode ser prorrogado.349
Conferido o ttulo, caso ainda no se possa fazer o registro, dever o oficial
suscitar dvida, que um procedimento administrativo, que ser remetido ao juzo
competente para dirimi-la.350
No entanto, na lio de Loureiro extrai-se que o prprio interessado no registro,
inconformado com as exigncias de documentos formuladas pelo registrador, poder
suscitar dvida. Desta feita, a dvida ser suscitada pelo oficial, a requerimento do
interessado e anotada margem da prenotao e no prprio ttulo. Somente admitida
quando se tratar de registro em sentido estrito, no caso de averbao, deve-se requerer
ao oficial que formule um pedido de providncia ao juiz351.
O interessado pode impugnar e se julgada procedente, cancelam-se os efeitos da
prenotao, se improcedente, dever ser feito o registro. Neste caso, o prazo de validade
da prenotao no ser de trinta dias, mas sim, at o julgamento final.352
Cineviva ensina que no h vedao para repetidas prenotaes, no entanto, se
no cumprir as exigncias legais, ele estar ofendendo a finalidade do registro.353
Se ausente qualquer vcio em relao ao registro, ou se j retificado, convalidado
ou julgada improcedente a dvida, faz-se o registro no Livro n. 2, no prazo mximo de
trinta dias aps a prenotao, ou aps o julgamento, se referentes a atos dispostos no art.
167 da Lei n. 6.015/1973, que no se referirem ao atribudos ao Livro n. 3.
O assentamento no Livro n. 2 ser feito com a respectiva data, informando o
nome, domiclio e nacionalidade do transmitente e do adquirente, com o respectivo ttulo
349
2008, p. 171, LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro:
Forense; So Paulo: Mtodo, 2014, p. 370-371 e BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis:
doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 3.
350
BALBINO FILHO, Nicolau. op. cit., p. 3, GOMES, Orlando. op. cit., p. 171 e LOUREIRO, Luiz
Guilherme. op. cit., p. 375.
351
LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 374-375.
352
GOMES, Orlando. op. cit., p. 171 e LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 372.
353
CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p.432.
66
de transmisso, sua forma, caracterizao e valor.354

J no caso de assentamento no Livro n. 3 de atos indicados no art. 178 da Lei n.
6.015/1973, ele dever ser feito no prazo mximo de trs dias.355
A data do registro ser a mesma da escriturao, salvo se algum requisito, objeto
de averbao, deva ser preenchido, devendo a data do registro ser posterior, em razo da
ordem cronolgica dos lanamentos.356
Ademais, os efeitos do registro retroagiro data da apresentao, se no
ultrapassado o prazo de validade da prenotao. No entanto, ressalta-se que o nmero de
ordem no Protocolo no o mesmo no registro.357
Os ttulos registrveis so os escritos particulares com as devidas formalidades,
as escrituras pblicas, os autos autnticos de pases estrangeiros, as cartas de sentena e
mandados judiciais. A sua mera exibio suficiente para o registro, exceto no caso de
ttulo particular apresentado em uma via, que dever ficar arquivado no cartrio,
fornecendo certido a requerimento do interessado358
Destarte, os registros so feitos por meio de extratos, por carimbos especficos
para cada ato359, restitudo o ttulo ao apresentante, no entanto admite-se transcrio se
o interessado requerer, ou em caso de loteamento, condomnio edilcio e Registro
Torrens, por exemplo.360
S poder ser feito o registro se tiver matrcula prvia, aberta com elementos
constantes no ttulo, ou no registro anterior, no mesmo ou em outro cartrio.361
No sero registrados no mesmo dia ttulos que possuam direitos contraditrios,
procedentes do mesmo titular, mas sero assentados no mesmo dia se as escrituras
pblicas tiverem a hora exata da sua lavratura.362
O registro comeado em um dia deve ser terminado no mesmo dia, exceto no
354
2008, p. 170.
355
356
357
358
GOMES, Orlando. op. cit., p. 171 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5
ed. Rio de Janeiro: Forense; So Paulo: Mtodo, 2014, p. 380.
359
360
Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 42; GOMES, Orlando. op. cit., p. 41 e
361
362
67
caso de fora maior declarada.363

Todos os atos registrais devero ser assinados e encerrados pelo oficial, por seu
substituto ou escrevente designado pelo oficial titular, se estiver no exerccio e
autorizado pelo juiz competente.364
O registro possui presuno juris tantum, o que permite prova em contrrio. Se
eivados de vcios, deve ser exigida pelo interessado a sua retificao, por meio de
procedimento administrativo, previsto no art. 213 da Lei n. 6.015/1973, bem como
procedimento judicial, faculdade do interessado.365
Ele pode possuir nulidade absoluta, que, se provada, ser invalidado
independente de ao, ou nulidade relativa, que depender de processo prprio
contencioso ou administrativo, como ao de anulao, declarao de nulidade de ttulo
translativo, ou sentena sobre fraude execuo366
As inexatides podem ser referentes a atos que modifiquem a situao real do
bem e no assentados, a registros e averbaes no mais existentes, falsidade, nulidade
ou defeito do ttulo, bem como erro no contedo do registro em sentido amplo. Somente
neste ltimo caso que se permite a retificao.367 Erros oriundos da escritura pblica,
no podem ser corrigidas pelo oficial ou pelo juiz.368
Conforme ensinamento de Carvalho:
a retificao somente poder ter por base: a) a autorizao do titular
inexatamente inscrito, pois nada impede que a parte adversa reconhea logo o
direito alheio, sobretudo para evitar as despesas de uma demanda temerria; b)
ao judicial contra o titular inexatamente inscrito, cuja citao deve ser, a seu
turno, inscrita preventivamente como contradita, a fim de evitar que terceiros
de boa-f adquiram, no curso da lide, um direito suscetvel de caducar, caso
seja vitoriosa a retificao pendente.369
O registro pode ser tambm cancelado, por deciso judicial ou documento, no

entanto, produzir seus efeitos antes de ser cancelado. J a matricula cancelada pelos
motivos expostos no item 2.2.1.370
363
Id.
365
Ibid., p. 353.
366
Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 42 e GOMES, Orlando. Direitos reais. 19
ed. atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 171.
367
368
369
370
GOMES, Orlando. op. cit., p. 172.
364
68
2.4 Consideraes sobre o sistema de registro de imveis tradicional

Evidente a importncia do Registro de Imveis para a garantia da segurana das
transaes imobilirias, no entanto, notrio que a manuteno dos processos
tradicionais de registro o tornou incompatvel com a dinmica social (ps) moderna371.
Em momento anterior implementao do sistema de flio real, a descrio
completa do imvel era feita em cada assentamento, de forma minuciosa e lenta. 372
Acrescido a isto, a escriturao manuscrita feita em livros enormes e
encadernados, tornava o registro extremamente moroso e ultrapassado.373
A espera para lavratura de certides chegou ao nmero absurdo de trinta dias.
Prazo muito maior j foi constatado para a realizao do prprio registro, o que capaz
de acarretar prejuzos a toda cadeia imobiliria, como discutido em encontro promovido
pela Associao das Imobilirias de Anpolis.374
Ademais, estes obstculos acabam por intensificar o custo Brasil, caracterizado
pelo conjunto de dificuldades burocrticas, estruturais e econmicas. O seu aumento
afasta investimentos em nosso pas, com a consequente diminuio do desenvolvimento,
aumento de desemprego e do trabalho informal, dentre outros375.
Em reposta a este quadro, o registro comeou - de forma diminuta-, a se
modernizar. Permitiu-se escriturao mecnica em fichas (tambm em livros de folhas
soltas), por meio do flio real, o que tornou o registro mais clere.376
Com o sistema de flio-real passou a ser desnecessria a descrio da propriedade
no momento do lanamento dos atos registrais, pois ao instituir a matrcula, todas as
informaes da propriedade estariam ali descritas, com nfimas possibilidades de
CINEVIVA, Walter, Lei dos registro pblicos comentada. 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 405 e
SILVA FILHO, Elvino. A unidade folio real e a mecanizao dos registro no Brasil. In: DOUTRINAS
ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 385, 2011. Disponvel em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00000
148372f20f94fc731a1&docguid=I0435b0306dae11e1bee400008517971a&hitguid=I0435b0306dae11e1
bee400008517971a&spos=1&epos=1&td=613&context=3&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em:
02 set 2014.
372
SILVA FILHO, Elvino. op. cit. Acesso em: 02 set 2014.
373
Ibid. Acesso em: 02 set 2014.
374
BRITO, Claudius. Setor imobilirio cobra mais agilidade de cartrios. Disponvel em:
<http://www.jornalcontexto.net/noticia_detalhe.php?id_noticia=7141&&edicao=Edi%E7%E3o%20490
%20-%2017%20a%2023%20de%20outubro%20de%202014>. Acesso em: 29 set 2014.
375
SINDUSCON/TO. Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado do Tocantins. Alm do
custo Brasil, o custo Palmas: manifesto. Disponvel em:
<file:///C:/Users/alexandre/Downloads/Manifesto%20%E2%80%9CAl%C3%A9m%20do%20Custo%2
0Brasil,%20o%20Custo%20Palmas%E2%80%9D.pdf > Acesso em: 4 set 2014.
376
371
69
mutaes, o que diminuiu, significativamente, o tempo do registro.377

A expedio de certides por meio de fotocpias, tambm tornou o registro mais
clere, o que era invivel de se realizar com livros encadernados e manuscritos.378
Ademais, a escriturao manual, alm de ser mais lenta, era refm de uma boa
caligrafia, o que no ocorre na escriturao mecnica.379
Contudo, o sistema de fichas tambm apresentou falhas. Como era feito de
maneira contnua, havia uma dificuldade de visualizao e leitura dos registros.380
Outrossim, assevera Carvalho que o sistema de ficha acabou por gerar uma
variedade de modelos. Se antes, a estrutura dos livros era definida com extremo rigor,
com o sistema de fichas, deixou de ser, conferiu-se autoridade judiciria local a
competncia de estabelecer o modelo das folhas soltas, e no mais Unio que
assegurava um padro e consequente entendimento em todo o pas-, o que aumentou a
possibilidade de confuso, tornando-o mais temeroso.381
A manuteno do suporte papel perpetrou a insegurana do registro. Em cartrios
do interior, j foi constatado a existncia de folhas com bordas pudas, em estado de
semidestruio, em razo do seu constante manuseio382.
Ademais, as fichas eram facilmente perdidas e extraviadas de forma involuntria,
ou at mesmo, fraudulentamente.383
Desta feita, os problemas do registro manuscrito no foram solucionados de
377
SINDUSCON/TO. Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado do Tocantins. Alm do

custo Brasil, o custo Palmas: manifesto. Disponvel em:
<file:///C:/Users/alexandre/Downloads/Manifesto%20%E2%80%9CAl%C3%A9m%20do%20Custo%2
0Brasil,%20o%20Custo%20Palmas%E2%80%9D.pdf > Acesso em: 4 set 2014.
378
SILVA FILHO, Elvino. A unidade folio real e a mecanizao dos registro no Brasil. In:
DOUTRINAS ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 385, 2011. Disponvel em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00000
148372f20f94fc731a1&docguid=I0435b0306dae11e1bee400008517971a&hitguid=I0435b0306dae11e1
bee400008517971a&spos=1&epos=1&td=613&context=3&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em:
02 set 2014.
379
380
381
6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. DIREITO REGISTRAL. Volume VI. Registro
Imobilirio: Dinmica Registral. Disponvel em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/latestupdates/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00
00014861dc7f4d7e7844f0&docguid=I04213dd06dae11e1bee400008517971a&hitguid=I04213dd06dae1
1e1bee400008517971a&spos=71&epos=71&td=4000&context=19&startChunk=1&endChunk=1>
Acesso em: 05 set 2014.
382
6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. Direito Registral. Volume VI. Registro
Imobilirio: Dinmica Registral. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p 44.
383
70
forma completa.384
Insta ressaltar, como bem exps Andrade, que no ranking feito pelo Banco
Mundial dos 155 pases onde mais fcil fazer negcios, o Brasil encontra-se na 119
colocao385.
Para pr um fim a tal questo, percebeu-se a necessidade de deixar as prticas
tradicionais, que conferem aos cartrios a imagem de burocrtico, atrasados, caros e
morosos,386 e implementar, alm de outras medidas387, um processo registral eletrnico,
no qual os assentamentos so colocados disposio de todos que necessitam, em um
prazo muito menor388, pois inconcebvel, como afirma Andrade, esperar cinco dias para
receber uma certido, que deveria ser exarada em cinco minutos, e trinta dias para fazer
o assentamento de um registro, que no poderia passar de trs.389
Ademais, problemas como a deteriorao dos livros e o extravio involuntrio ou
fraudulento, presentes no sistema de fichas, totalmente superado em um sistema
eletrnico, no qual as informaes so contidas em bancos de dados, que garantem a
perenidade dos livros e documentos, e facilita o acesso s informaes, reduzindo
tambm o espao fsico do arquivo. A anlise deste sistema e vantagens sero estudadas
no captulo a seguir390.
384
ANDRADE, Roberto. O cartrio do sculo 21. Disponvel em:
http://www.recivil.com.br/noticias/noticias/view/registrador-de-imoveis-de-vicosa-dr-roberto-andradeda-enfoque-ao-cartorio-do-seculo-21.html. Acesso em: 02 set 2014.
386
387
Ns notrios[...], de suma importncia que mudemos a maneira de trabalho. Devemos ter como
parceiros as associaes comerciais e demais entidades do setor produtivo, os bancos, os corretores de
imveis e empreendedores, os sindicatos rurais, as prefeituras, os pequenos empresrios, enfim toda a
sociedade civil organizada, bem como os poderes Legislativo e Judicirio para que juntos faamos a
grande transformao do setor no Brasil. Precisamos sempre nos atualizar, participando dos encontros,
dos cursos, palestras e seminrios realizados pelas entidades. (In: ANDRADE, Roberto. op. cit. Acesso
em: 02 set 2014).
388
389
ANDRADE, Roberto. op. cit.. Acesso em: 02 set 2014.
390
SILVA FILHO, Elvino. Microfilmagem registro de imveis: microfilmagem dos livros previstos no
Dec. 4.857, de 9.11.39 (antigo regulamento dos registros pblicos) e possibilidade de sua incinerao. In:
DOUTRINAS ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 459, 2011. Disponvel em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/latestupdates/document?&src=rl&srguid=i0ad8181600
00014846392a462e4157ee&docguid=Ie15ec5403e5d11e09ce30000855dd350&hitguid=Ie15ec5403e5d
11e09ce30000855dd350&spos=26&epos=26&td=4000&context=7&startChunk=1&endChunk=1.>
385
71
3 SISTEMA DE REGISTRO ELETRNICO IMOBILIRIO

O captulo ingressa no tema propriamente dito, o Sistema de Registro Eletrnico
Imobilirio e suas vantagens quando comparado com registro de imveis tradicional.
Primeiramente, so abordados aspectos do momento histrico em que vivemos e
questionando-se o enquadramento, ou no, do registro a esta nova realidade.
Em um segundo momento, faz-se uma anlise do aparato legal que permite e
institui o Sistema de Registro Eletrnico.
Aps, feita uma anlise da informatizao do registro, subdividindo-se em duas
partes. A primeira, aspectos da modernizao pioneira ocorrida no Estado de So Paulo,
e a segunda, anlise do Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio de maneira
aprofundada.
Por fim, so estudadas as vantagens introduzidas pela modernizao do Registro.
3.1 A ps modernidade e a necessidade de adaptao do registro de imveis
brasileiro
Vive-se em um momento histrico denominado ps-modernidade, pontuada pela
tecnologia eletrnica, informtica e desenvolvimento da comunicao391.
A sociedade, hoje, requer comunicaes e relaes cleres. A efemeridade passa
a ser o cerne deste perodo,392 e a utilizao da rede mundial de computadores, essencial.
Afirma-se que
[...] uma das principais caractersticas desta poca o primado da tecnologia,
uma vez que se chega a considerar que o que no passvel de ser armazenado
num computador deixa de ser conhecimento, no reconhecvel pelo sistema
vigente.393
Ademais, o desenvolvimento industrial, econmico, tcnico e social, proveniente

da sociedade ps moderna, fez com que as transaes imobilirias aumentassem
drasticamente e, como consequncia, houve aumento do nmero de ttulos apresentados
391
SANTANA, Ana Lcia. Ps modernismo. Disponvel em: <http://www.infoescola.com/movimentosartisticos/pos-modernismo/> Acesso em: 11 set 2014.
392
SANTOS, Francisco Alpendre dos. Do modernismo informatizao do processo judicial. Breves
consideraes acerca do direito e do processo civil brasileiro em um ambiente de transio ps-moderna.
2008. 65 f. Tese (Curso Especializado em Processo Civil Contemporneo) - Pontifcia Universidade
Catlica de Paran, Curitiba, 2008.
393
PS-MODERNISMO. In: INFOPDIA. Porto: Porto Editora, 2003-2014. Disponvel em:
<http://www.infopedia.pt/$pos-modernismo>. Acesso em: 12 set 2014.
72
aos cartrios de registro imobilirio, o que exige processos ainda mais rpidos,394 e mais
eficientes.395
funo do registro de imveis, como j explanado, conferir segurana s
transaes imobilirias e proteo propriedade396. Alm disto, de acordo com dados do
Banco Mundial citado por Velsquez, ele visa:
[...] reduzir os custos das operaes; aumentar a segurana do domnio e da
posse; proporcionar mecanismos diferenciados e econmicos para resolver
litgios; providenciar garantia para crditos; desenvolver e promover
continuidade do mercado; dar apoio fiscal; proteger e utilizar os terrenos
pblicos mais eficazmente; facilitar a reforma agrria e a implementao de
polticas agrrias; melhorar o urbanismo e o desenvolvimento de
infraestrutura; e, finalmente, apoiar a gesto do meio ambiente. 397
Entretanto, constata-se que os procedimentos tradicionais do registro de imveis

tornaram-se ultrapassados e incompatveis com este perodo, e, caso no acompanhem
as mudanas sociais, e os avanos tecnolgicos, se tornaro incapazes de garantir estes
objetivos.
Destarte, deve o registro de imveis implementar estruturas digitais capazes de
suprir as necessidades ps modernas, em velocidade condizente com tal perodo.
por meio de tcnicas modernas que a atividade registral se tornar mais
eficiente, e em consonncia com o progresso social.398
No que se refere celeridade, exigncia da era ps moderna, so expostos na
obra de Cineviva trechos do ltimo Congresso do Cinder, em Moscou, citado por Erpen
e Paiva, que esclarecem que: os registros exigem pressa, superando a questo do preo
e distncia. No h espao para retardos inteis e condenveis.399
Insta enfatizar, ainda, que em poca de globalizao, com o desenvolvimento de
SILVA FILHO, Elvino. Microfilmagem registro de imveis... In: DOUTRINAS ESSENCIAIS
DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 459, 2011. Disponvel em:
00014846392a462e4157ee&docguid=Ie15ec5403e5d11e09ce30000855dd350&hitguid=Ie15ec5403e5d
11e09ce30000855dd350&spos=26&epos=26&td=4000&context=7&startChunk=1&endChunk=1.>
395
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
Visao_Economica.pdf.> Acesso: 17 set 2014.
396
397
Ibid., p. 15.
398
ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do registro imobilirio formal.
In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: IRIB, 2004, p.172-173.
399
CINEVIVA apud ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do registro
imobilirio formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre:
IRIB, 2004, p.172-173.
394
73
redes de comunicaes, os vnculos e conexes entre Estados e sociedades se

intensificaram400, o que fez os Estados se rearticularem, resultando em mudanas, por
exemplo, no Direito Obrigacional e no Direito das Coisas, interferindo diretamente no
registro de imveis. 401
3.2 Marco legal
Grande parcela da populao brasileira possui computadores com acesso

Internet e, mais que isto, celulares com acesso Internet e aplicativos especficos.
demanda social a disponibilizao de servios em meios virtuais. demanda social, a
modernizao do registro. 402
No entanto, para que a modernizao ocorra de maneira adequada necessrio
uma reviso legislativa.
O marco legal do Registro Imobilirio Eletrnico encontra-se nas Leis n.
6.015/1973, 8.935/1994, 11.280/2006, 11.419/2006, 11.977/2009, nos Provimentos CGJ
22/2012, CGJ 42/2012, CGJ 11/2013 e CGJ 37/2013, nas Regulamentaes CNJ 9, CNJ
14 dentre outros.
A Lei n. 6.015/1973 o ponto de partida da modernizao do registro pblico
brasileiro.
Primeiramente, ela representa a passagem de um sistema de base documental,
para um de base cadastral, a partir da instituio da matrcula.
Nos artigos 24, 25 e 26 da Lei n. 6.015/1973, est prevista a possibilidade de
informatizao e a mecanizao do registro, com a introduo de sistemas reprogrficos
e microgrficos,403 bem como a exigncia de mant-los em segurana nos cartrios,
permanentemente.404
J a Lei n. 8.935/1994, que disciplinou o servio notarial e registral, deu novas
premissas para a modernizao do sistema, no intuito de atingir um nvel maior de
400

401
Ibid., p. 14.
402
BRANDO, Fernando. A modernizao dos cartrios Capixabas. Disponvel em:
<http://www.portaldori.com.br/2013/11/18/a-modernizacao-dos-cartorios-capixabas/> Acesso em: 01 out
2014.
403
JACOMINO, Srgio. A microfilmagem, a informtica e os servios notariais e registrais
brasileiros. Disponvel em: <http://arquivar.com.br/site/wpcontent/uploads/2007/10/Microfilmagem.pdf> Acesso em: 29 set 2014.
404JACOMINO, Srgio. Modernizao do Registro de Imveis brasileiro. Disponvel em:
<http://registradores.files.wordpress.com/2011/05/ntics-2011-05-13.pdf> Acesso em 16 set 2014.
74
segurana, confiabilidade, autenticidade e rapidez aos servios prestados.405

O art. 41 da Lei n. 8.935/1994, no mesmo sentido, previu a possibilidade da
utilizao de microfilmagem, disco ptico, computao e outros meios de reproduo,
conservados, organizados e executados pelos notrios e oficiais do Registro de
Imveis.406
A Lei n. 11.280/2006, previu, pela primeira vez, atos processuais por meio
eletrnico, obedecendo a Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira ICP, a fim de
garantir a autenticidade, validade jurdica e integridade.407 Permitiu, tambm, que
comunicaes oficiais fossem feitas por meio eletrnico, sendo base legal para a
posterior criao de uma central nica dos registradores de imveis, como ser melhor
estudado em sequncia.408
Esta Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira (ICP-Brasil) foi prevista pela
Medida Provisria n. 2.200/2002 e a Lei n. 11.419/2006, que constituram-se no marco
legal do desenvolvimento de tecnologias digitais referentes ao fluxo e guarda de
documento eletrnicos.409
O art. 16 da Lei n. 11.419/2006, permitiu que livros cartorrios fossem
armazenados e gerados em meio totalmente eletrnico.410
A mesma lei determinou, ainda, o desenvolvimento de estruturas digitais
reconhecidas juridicamente, a serem implementadas nos servios notariais e registrais.411
At este perodo, de fcil constatao a existncia de aparato legal permissivo
da modernizao do registro, no entanto, sua implantao integral no ocorreu.412
405 JACOMINO, Srgio. A microfilmagem, a informtica e os servios notariais e registrais

406 JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de imveis brasileiro. Disponvel em:
407GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
408
ASSOCIAO DOS REGISTRADORES IMOBILIRIOS DE SO PAULO. Acordo de
cooperao tcnica para utilizao... Disponvel em:
<https://www.indisponibilidade.org.br/downloads/convenio-central-de-indisponibilidade-tribunais.pdf>
409 GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et. al. op. cit. Acesso: 17 set 2014.
410
PASSARELLI, Luciano Lopes. Livros e classificadores obrigatrios no registro de imveis
eletrnico: a correio virtual. In Revista de Direito Imobilirio, vol. 69, 2010, p.232.
411 GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et. al. op. cit. Acesso: 17 set 2014.
412
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. O protocolo eletrnico no registro de imveis: algumas
consideraes. Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2009/11/protocolo-eletronico-noregistro-imobiliario-eduardo-pacheco.pdf> Acesso em: 03 out 2014.
75
A determinao expressa da instituio do Sistema de Registro Eletrnico foi

estabelecida apenas pela Lei n. 11.977/2009, Lei Minha Casa Minha Vida, que ser
analisada pormenorizadamente no item a seguir, em razo da sua relevncia.
A Lei n. 11.977/2009 foi regulamentada pelos Provimentos CGJ 22/2012, CGJ
42/2012, CGJ 11/2013, consubstanciados no Provimento 37/2013, da CorregedoriaGeral da Justia do Estado de So Paulo, que alm de regulamentar o funcionamento do
Registro Eletrnico de Imveis (S-REI), disciplinou a central de servios eletrnicos
compartilhados dos registradores de imveis do estado de So Paulo e conferiu nova
redao ao Captulo XX das Normas de Servio da Corregedoria-Geral de Justiado
Estado de So Paulo413.
Foi regulada, tambm, pelo Conselho Nacional de Justia com Regulamentaes
n. 9, 14414, por exemplo.
A Resoluo 9 CNJ, tratou das cpias de segurana dos Livros e Documentos
Eletrnicos.415
Aps, a Recomendao 14 CNJ, feita pela Associao do Laboratrio de
Sistemas Integrveis Tecnolgicos (LSITEC),416 orientou a implantao do Sistema de
Registro Eletrnico Imobilirio (S-REI), determinando que as Corregedorias dos
Tribunais dos Estados seguissem os parmetros e requisitos ali presentes ao
regulamentarem ou autorizarem a adoo do sistema eletrnico.417
Segundo informaes extradas do site do Conselho Nacional de Justia, na
Recomendao CNJ 14:
[...] constam requisitos de segurana, assinatura digital, funcionalidades e
modelo de dados que devem ser seguidos pelos desenvolvedores e fornecedores
do software de S-REI. O documento ainda fornece o passo a passo para
413
ASSOCIAO DOS REGISTRADORES IMOBILIRIOS DE SO PAULO. Acordo de

cooperao tcnica para utilizao... Disponvel em:
<https://www.indisponibilidade.org.br/downloads/convenio-central-de-indisponibilidade-tribunais.pdf>
Acesso em: 17-09-2014 e GUALHARDO, Flaviano. O sistema SREI acelerar as transaes
imobilirias. Disponvel em: <http://iregistradores.org.br/noticias/artigo-o-sistema-srei-acelerara-astransacoes-imobiliarias-2/> Acesso em: 27 nov 2014.
415
JACOMINO, Srgio. Registro de imveis eletrnico: Recomendao CNJ 9/2013 em discusso. In:
REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO, vol. 75/2013, 2013, DTR\2013\10164, p. 75. Disponvel em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad8181600000
147ac1670f18a281ab1&docguid=If5e7e6e0ece411e19b4f010000000000&hitguid=If5e7e6e0ece411e19
b4f010000000000&spos=17&epos=17&td=82&context=50&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em
27-09-2014.
416
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Recomendao 14 orienta adoo de sistema de registro
eletrnico de imveis para cartrios. Disponvel em:
<http://www.cnj.jus.br/noticias/noticias/cnj/29016> Acesso em: 22 set 2014.
417
76
certificao do programa. O objetivo da certificao verificar a conformidade
do software em relao ao atendimento dos requisitos. 418
Ademais, o Conselho Nacional de Justia disponibilizou aos cartrios, em maro

de 2014, um manual tcnico para conservao de documentos fsicos e procedimentos
para digitalizao, a ser observado para que a modernizao dos registros ocorra de
forma segura.419
Vale salientar, por fim, que foi confeccionada Minuta de Proposta de Decreto
para Regulamentao do Sistema de Registro Eletrnico, encaminhada para anlise em
31 de maro de 2014.420
3.2.1 A Lei n. 11.977, de 07 de julho 2009

A Lei n. 11.977/2009 trouxe inovaes ao sistema notarial e registral ao instituir,
dentre outras coisas, o Sistema de Registro Eletrnico,421 sem revogar os dispositivos
referentes aos aspectos formais do registro da Lei n. 6.015/1973.422
Os artigos 37 a 41 e 45 da Lei 11.977/2009, tratam do Sistema de Registro
Eletrnico, de forma genrica e pouco precisa, nos seguintes termos:
Art. 37. Os servios de registros pblicos de que trata a Lei no 6.015, de 31
de dezembro de 1973, observados os prazos e condies previstas em
regulamento, instituiro sistema de registro eletrnico.
Art. 38. Os documentos eletrnicos apresentados aos servios de registros
pblicos ou por eles expedidos devero atender aos requisitos da
Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira - ICP e arquitetura e-PING
(Padres de Interoperabilidade de Governo Eletrnico), conforme
418
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Recomendao 14 orienta adoo de sistema de registro

eletrnico de imveis para cartrios. Disponvel em:
419 BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Cartrios de Registro de Imveis tero manual sobre
conservao de documentos fsicos. Disponvel em:
<http://www.cnj.jus.br/noticias/cnj/28951:cartorios-de-registro-de-imoveis-terao-manual-sobreconservacao-de-documentos-fisicos>. Acesso em: 24 set 2014.
420
BRASIL. Sistema Integrado de Gesto de Informaes Territoriais (SINTER). Proposta de Minuta de
Decreto para Regulamentao do Sistema de Registro Eletrnico, de 31 de maro de 2014. Disponvel
em:
<ihttp://www.google.com.br/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0CB8QFjAA&url=
http%3A%2F%2Firegistradores.org.br%2Fnoticias%2Fwpcontent%2Fuploads%2F2014%2F04%2FMinuta-do-Decreto-versao20140331.doc&ei=T6NXVNP2HMGaNrCdg9AO&usg=AFQjCNF51Sl1e4wlHzj2zbDP8WWlS6E7g&sig2=CvDTtRsSTQBIyGGrcE635g&bvm=bv.78677474,d.eXY>
Acesso em: 14 out 2014.
421
422 JACOMINO, Srgio. Registro eletrnico: a nova fronteira do registro pblico imobilirio...
Disponvel
em:
<http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/registro-eletrc3b4nico-parecer-irib.pdf>
77
regulamento.
Pargrafo nico. Os servios de registros pblicos disponibilizaro servios
de recepo de ttulos e de fornecimento de informaes e certides em meio
eletrnico.
Art. 39. Os atos registrais praticados a partir da vigncia da Lei no 6.015, de
31 de dezembro de 1973, sero inseridos no sistema de registro eletrnico,
no prazo de at 5 (cinco) anos a contar da publicao desta Lei.
Pargrafo nico.
Os atos praticados e os documentos arquivados
anteriormente vigncia da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
devero ser inseridos no sistema eletrnico.
Art. 40. Sero definidos em regulamento os requisitos quanto a cpias de
segurana de documentos e de livros escriturados de forma eletrnica.
Art. 41. A partir da implementao do sistema de registro eletrnico de que
trata o art. 37, os servios de registros pblicos disponibilizaro ao Poder
Executivo federal, por meio eletrnico e sem nus, o acesso s informaes
constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Art. 45. Regulamento dispor sobre as condies e as etapas mnimas, bem
como sobre os prazos mximos, a serem cumpridos pelos servios de registros
pblicos, com vistas na efetiva implementao do sistema de registro
eletrnico de que trata o art. 37. 423
O registro eletrnico refere-se a todos os Registros Pblicos: o Registro Civil de

Pessoa Natural, o Registro de Ttulos e Documentos, o Registro Civil de Pessoas
Jurdicas e o Registro de Imveis.424
O art. 37 determina a implementao do Sistema de Registro Eletrnico,
conferindo aos prprios registros pblicos a incumbncia da criao deste novo
sistema425.
No art. 38, caput, determina-se que os documentos eletrnicos apresentados ao
registro devam atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira
ICP, e arquitetura e-PING (Padres de Interoperabilidade de Governo Eletrnico). 426
O ICP-Brasil conjunto de entidades, padres tcnicos e regulamentos,
subordinado Casa Civil da Presidncia da Repblica, que visa conferir uma maior
segurana s transaes eletrnicas 427
J no artigo 38, pargrafo nico, foi estabelecido o protocolo eletrnico a
BRASIL, Lei 11.977, de 07 de julho de 2009. Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
PMCMV ... Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm>
425JACOMINO, Srgio. Registro eletrnico: a nova fronteira do registro pblico
imobilirio...Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/registro-eletrc3b4nico-pareceririb.pdf> Acesso em: 21 set 2014.
426 GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
427Ibid. Acesso em: 17 set 2014.
423
78
disponibilizao de servios de recepo de ttulos e documentos e fornecimento de

certides e informaes de forma eletrnica.428 Este protocolo poder ser feito
diretamente na serventia, ou ainda, via Internet, por meio da Central Registradores de
Imveis.
O art. 39, caput, estabelece prazos e condies do Registro Eletrnico. O sistema
deve ser implementado no prazo de cinco anos, a contar da vigncia da Lei Minha Casa
Minha Vida, julho de 2009, findando em 2014.429 No entanto, h doutrinadores que
entendem que os cinco anos devam ser contados do decreto que regulamente os aspectos
tcnicos e operacionais do novo registro, ainda pendente de aprovao.430
Tanto os atos praticados anteriormente, quanto os praticados posteriormente a
Lei n. 6.015/1973, sero inserido no sistema, conforme caput do art. 39 e seu pargrafo
nico. No entanto, deve-se salientar uma importante diferena: os atos e os documentos,
anteriores ao ano de 1973, sero inseridos no registro eletrnico. J o registro feito aps
1973, ter apenas os atos inseridos no sistema eletrnico, mas no os documentos.431
O art. 40 estabelece um livro escriturado de forma eletrnica e uma cpia de
segurana, entendida como o backup de segurana de todos os documentos do cartrio
em meio eletrnico includos os livros e ttulos apresentados.432
Em regulamentao ao art. 40 (anteprojeto de regulamentao encaminhado pelo
Ministrio da Justia), determina-se que os livros tradicionais subsistiro, por
determinado perodo, em conjunto com o repositrio inteiramente eletrnico, com os
dados dos antigos livros registrais inseridos gradativamente ao sistema.433 Destarte, o
registro eletrnico constitui-se em um sistema hbrido que abarca tanto os repositrios
tradicionais, quanto eletrnicos.434
Os atos registrais continuaro a ser feitos conforme a Lei dos Registros Pblicos.
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira, et al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
isao_Economica.pdf.> Acesso: 17 set 2014.
429
JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de imveis brasileiro. Disponvel em:
430
eletrnico: a correio virtual. In Revista de Direito Imobilirio, vol. 69, 2010, p.232.
431JACOMINO, Srgio. Registro eletrnico: a nova fronteira do registro pblico imobilirio...
Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/registro-eletrc3b4nico-parecer-irib.pdf>
432 Ibid. Acesso em: 21 set 2014.
433
434JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de imveis brasileiro. Disponvel em:
428
79
O que ser alterado o suporte do livro que deixar o papel e passar a constituir uma
base de dados.435
Conforme a dissertao de Jacomino:
Os atos de registro continuaro a ser ordinariamente lavrados, em forma
descritiva, nos livros de registro e, ato contnuo, seus dados essenciais sero
transmigrados para os meios eletrnicos, em forma estruturada, constituindose, assim, um novo livro lavrado eletronicamente (art. 40). Teremos um livro
sem nome. O mesmo se pode dizer dos documentos que acedem ao Registro
por meio eletrnico. Os documentos eletrnicos, assinados digitalmente com
apoio nos certificados expedidos no mbito da Infraestrutura de Chaves
Pblicas do Brasil (ICP-Brasil), so objeto de protocolizao e registro (art. 9
do Provimento CG 6/2009) mantendo-se arquivados em repositrios
eletrnicos.
J a insero no sistema eletrnico dos documentos arquivados no Registro
Imobilirio, antes da vigncia da Lei 6.015, de 1973, quer nos parecer que se
pretendeu aludir digitalizao dos documentos que se acham no arquivo do
Registro e nesse caso, somente os instrumentos particulares, nos termos do
art. 211 do Decreto 4,857, de 1939. 436
Este livro inteiramente eletrnico considerado um metaflio que absorver

todos os demais livros. Ele constituir-se- no apenas de imagem digitalizadas, mas de
todos os dados que obedeam aos requisitos da Lei n. 6.015/1973.437
Destarte, os livros escriturados de forma eletrnica sero compostos de atos e
documentos digitalizados e nato-digitais.438
No art. 41, determina-se a disponibilizao ao Poder Executivo Federal, por meio
eletrnico e sem qualquer nus, do acesso s informaes presentes nos bancos de dados
dos cartrios,439 por meio de uma base de dados compartilhada. Este dispositivo tambm
estimulou a criao de uma central de servios compartilhados.440
Por fim, estabelecido que dever do Poder Judicirio a regulamentao do
Sistema de Registro Eletrnico, com a fixao prazos e condies.441 Mais
especificamente, a competncia de expedir regulamentos referentes a rgos
prestadores de servios notariais e de registro que atuem por delegao do poder pblico
Disponvel
em:
438
SANTOS, Flauzilino Arajo dos; JACOMINO, Srgio. Digitalizao, microfilmagem e conservao
documental: perguntas e quesitos. Disponvel em: <http://folivm.files.wordpress.com/2011/04/e-folivmperguntas-e-9-9-2011.pdf> Acesso em: 02 out 2014.
439 JACOMINO, Srgio. op. cit. Acesso em: 21 set 2014.
441
JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de Imveis brasileiro. Disponvel em:
80
ou oficializados, do Conselho Nacional de Justia. Desta feita, as regulamentaes da

Lei n. 11.977/2009 so feitas por este rgo, conforme 4 do art. 103-B, da Emenda
Constitucional de 1945.442
Alm do Conselho Nacional de Justia, cabe tambm Corregedoria-Geral de
Justia disciplinar este Sistema, conforme art. 8, da Resoluo n 67, de 3 de maro de
2009.443
Diniz afirma que para a escriturao possuir uma unificao, faz-se necessrio
que cada estado obedea s normas estabelecidas pela Corregedoria-Geral de Justia.444
3.3 A modernizao do registro de imveis: registro imobilirio eletrnico (e-RI)
Frente a esta base normativa exposta no item 3.2, os cartrios comearam a se
modernizar. Primeiramente, antes da determinao de implantao do Sistema de
Registro Eletrnico pela Lei n. 11.977/2009, o Estado de So Paulo iniciou seu processo
de modernizao.
Aps, com a determinao do Sistema de Registro Eletrnico, cartrios de todo
o pas tiveram que se adaptar com os novos padres e requisitos estabelecidos.
3.3.1 Informatizao pioneira no Estado de So Paulo

O processo de informatizao do registro de imveis iniciou no Estado de So
Paulo, por incentivo da ARISP, Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo
mantida pelos prprios registradores -445, ao disponibilizar diversos servios
442 JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de Imveis brasileiro. Disponvel em:

443
Art. 8 Compete ao Corregedor Nacional de Justia (...): X -expedir Recomendaes, Provimentos,
Instrues, Orientaes e outros atos normativos destinados ao aperfeioamento das atividades dos rgos
do Poder Judicirio e de seus servios auxiliares e dos servios notariais e de registro(...);XX -promover
de ofcio, quando for o caso de urgncia e relevncia, ou propor ao Plenrio, quaisquer medidas com vistas
eficcia e ao bom desempenho da atividade judiciria e dos servios afetos s serventias e aos rgos
prestadores de servios notariais e de registro; (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIA. Aprova o
Regimento Interno do Conselho Nacional de Justia e d outras providncias Resoluo n 69, de 3 de
maro de 2009. Disponvel em: <http://www.cnj.jus.br/atos-administrativos/atos-da-presidencia/323resolucoes/12182-resolucao-no-67-de-03-de-marco-de-2009>. Acesso em: 01 out 2014.)
444
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2014, p. 674.
445
GUALHARDO, Flaviano. Direito registral: o registro eletrnico representa enorme avano.
Disponvel em <http://iregistradores.org.br/noticias/direito-registral-o-registro-eletronico-representaenorme-avanco/> Acesso em: 24 set 2014.
81
eletrnicos, antes mesmo de qualquer determinao legal.446

H anos que o Estado de So Paulo conta com pesquisas, investimentos e base
normativa, para o registro eletrnico. Neste sentido, afirma Braga Junior, Juiz Auxiliar
da Corregedoria Geral da Justia, que:
Em So Paulo, h mais de dez anos so feitas pesquisas e investimentos para
o desenvolvimento desse sistema, sempre contando com a colaborao da
Corregedoria Geral da Justia. [] o Estado de So Paulo j conta com toda
a base normativa necessria para a operao do registro eletrnico
(Provimento 11/2013 e Provimento 42/2012). 447
Os servios oferecidos pelos cartrios do estado de So Paulo so regulados e

fiscalizados pela Corregedoria-Geral de Justia do Estado de So Paulo, e obedecem os
requisitos impostos pela Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira (ICP-Brasil) e pela
arquitetura e-PING (Padres de Interoperabilidade de Governo Eletrnico). 448
Primeiramente, desenvolveu-se um mecanismo de recepo de ttulos e
documentos, chamado de protocolo digital, com datao dos documentos eletrnico, mas
sem substituir o protocolo tradicional.449
O protocolo eletrnico permitiu que os cartrios ultrapassassem seus limites
fsicos, pois podem ser acessados via Internet ou via redes eletrnicas privadas de
qualquer regio.450
Os emolumentos podem, tambm, ser pagos eletronicamente e admitido o envio
de avisos para os usurios, referente ao registro, via e-mail, ou at mesmo, via SMS. 451
Ademais, outros servios disponveis de forma eletrnica so: a visualizao da
matrcula, a emisso de certido digital e a pesquisa online, oferecidos pela central nica
que une todos os cartrios do Estado, denominada de Central de Servios Eletrnicos
Compartilhados da Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo (ARISP),
446
447
BRAGA JUNIOR, Antnio Carlos Alves. Registro pblico eletrnico. Disponvel em:
<http://cartorios.org/2013/06/27/srei-servico-de-registro-eletronico-de-imoveis/> Acesso em: 25 set
2014.
448
GUALHARDO, Flaviano. op. cit. Acesso em: 24 set 2014.
449 JACOMINO, Srgio. Registro Eletrnico: a nova fronteira do registro pblico imobilirio...
451
BRASIL, Provimento CG n 11/2013. Que dispe entre outras coisas... Disponvel em:
<https://www.extrajudicial.tjsp.jus.br/pexPtl/visualizarDetalhesPublicacao.do?cdTipopublicacao=3&nu
Seqpublicacao=118> Acesso em? 14 out 2014.
82
com tecnologia desenvolvida pela prpria Associao. 452

Conforme Galhardo, 10 Oficial de Registro de Imveis de So Paulo e Diretor
Secretrio da ARISP, os servios oferecidos so:
Vrias plataformas de servios da Central, criada em 2005, esto em franca
utilizao tais como a certido digital, o sistema de visualizao de matrcula
(Matrcula Online), a consulta eletrnica (consulta Online), o Ofcio Eletrnico
(Banco de Dados Light BDL), a Penhora Eletrnica de Imveis (Penhora
Online) e, mais recentemente, a Central de Indisponibilidade de Bens.453
Nesta Central, h uma rea denominada ofcio eletrnico, desenvolvido pela

ARISP em parceria com o IRIB, Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, capaz de
conferir informaes por meio eletrnico, destinada ao acesso das informaes por rgo
pblicos. Este ofcio eletrnico uma central de informaes e transaes eletrnicas,
servindo tanto para administrao pblica, como para os cartrios da capital do estado
de So Paulo, possibilitando s autoridades pblicas terem acessos online a bancos de
dados light, compostos pelos CPFs e CNPJs de proprietrios e titulares de direitos sobre
imveis registrados aps 1976.454
No estado de So Paulo, os 316 Registros de Imveis j esto obrigatoriamente
vinculados Central de Registradores, interligando os cartrios com rgos pblicos e
os cidados.455 Entretanto, o acesso fcil s informaes e o oferecimento de servios
pela Internet devem ser universalizados, a fim de aumentar a segurana jurdica
oferecida pelos registros.456
3.3.2 Sistema de Registro de Imveis Eletrnico (S-REI)
A Lei n. 11.977/2009 faz meno a instituio do Sistema Eletrnico nos

registros pblicos em geral. Desta forma, as Corregedorias Gerais de Justia dos Estados
em parceria com a Associao dos Registradores de Imveis de So Paulo (ARISP)
determinaram a implantao do registro eletrnico no mbito do Registro de Imveis,
CARTRIO deve dar certido de imvel em at 2 horas. Revista Consultor Jurdico, mar. 2011.
Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2011-mar-24/certidao-registro-imovel-emitida-duas-horassp> Acesso em: 25 set 2014.
453
Disponvel em < http://iregistradores.org.br/noticias/direito-registral-o-registro-eletronico-representaenorme-avanco/> Acesso em: 24 set 2014.
454
SANTOS apud SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. O protocolo eletrnico no registro de
Imveis: algumas consideraes. Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2009/11/protocoloeletronico-no-registro-imobiliario-eduardo-pacheco.pdf> Acesso em: 03 out 2014.
455
GUALHARDO, Flaviano. op. cit. Acesso em: 24 set 2014.
456
452
83
chamado de Sistema de Registro Eletrnico de Imveis (S-REI).457 Para isto, foi

realizado, previamente, um estudo pelo Conselho Nacional de Justia, do registro
eletrnico imobilirio em outros pases, tais como Portugal, Espanha e Inglaterra.458
Conforme Provimento CG n 42/2012:
Artigo 2. O Servio de Registro Eletrnico de Imveis (SREI) tem como
princpio a utilizao das modernas Tecnologias de Informao e
Comunicao (TICs) para desmaterializar procedimentos registrais, bem
como promover sua interao com o Poder Judicirio, governos, empresas e
cidados na protocolizao eletrnica de ttulos e no acesso s certides e
informaes registrais, de forma a aprimorar a qualidade e eficincia dos
servios prestados sob delegao pblica.459
O Sistema de Registro Eletrnico de Imveis constitui-se num feixe de atividades

eletrnicas, divididas em etapas de implementao.460
Impende salientar, ele no se abstm apenas ao registro eletrnico de imveis,
mas tambm atividade notarial, pois faz-se necessria a produo de ttulos eletrnicos,
na especialidade de notas, para que, assim, seja possvel a tramitao de documentos no
registro eletrnico.461
Destarte, o primeiro passo da informatizao consiste na digitalizao dos
documentos, passando do suporte de papel para o suporte eletrnico.462Os arquivos
podero ser transplantado para o sistema eletrnico por meio da digitalizao, ou serem
feitos diretamente em meio digital.463
Ademais, em segunda etapa, cada oficial, em sua serventia, dever oferecer
457
MENDONA, Mara. Cartrio on-line vai agilizar servios de registro de imveis. Disponvel em:
<http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2014/07/noticias/dinheiro/1492066-cartorio-on-line-vaiagilizar-servicos-de-registro-de-imoveis.html> Acesso em: 22 set 2014.
458
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. CNJ conhece tecnologia de cartrios de imveis da Europa
para avaliar aplicao no Brasil. Disponvel em: <http://www.cnj.jus.br/noticias-gerais/9488-cnjconhece-tecnologia-de-cartorios-de-imoveis-da-europa-para-avaliar-aplicacao-no-brasil> Acesso em: 22
set 2014 e CNJ busca referncias em registro de imveis. Revista Consultor Jurdico, jun. 2011.
Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2011-jun-15/cnj-busca-referencia-europeia-modernizarregistro-imoveis> Acesso em: 22 set 2014.
459
CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIA. Dispe sobre a implantao do Servio de Registro
Eletrnico de Imveis (SREI) ... Provimento CG n 42, de 17 de dezembro de 2012. Disponvel em:
Seqpublicacao=109> Acesso em: 14 out 2014.
460
2014.
461
462
463
84
servios de forma eletrnica.

A informatizao dos cartrios iniciou com a automatizao dos clculos e
emolumentos, da emisso de protocolos auxiliares e dos resumos financeiros do
registro.464 Aps, atingiu, tambm, o processador de textos das certides. 465
Com o desenvolvimento tecnolgico, os dados referentes aos indicadores
pessoais e reais passaram a ser armazenados em computadores, capazes de atualiz-los
e emitir microfichas com as informaes ali constantes. Ato contnuo, estes indicadores
puderam ser acessados em tempo real.466
Ainda no que concerne aos servios eletrnicos oferecidos pelos prprios
cartrios, passou-se a permitir a expedio de certido de matrcula de imvel e acordo
pr-nupcial por meio eletrnico, possuindo a mesma validade que os tradicionais.467
A terceira etapa refere-se integrao dos servios de todos os registros
imobilirios brasileiros, de todas as suas centrais, por meio de uma central nica, de
forma que possam se comunicar, trocar informaes e servios.468
Primeiramente, o Estado de So Paulo, como j apontado no item anterior,
instituiu a Central de Servios Eletrnicos Compartilhados da Associao dos
Registradores Imobilirios de So Paulo, conforme Provimento CGJ 42/2012.469
Hoje, as centrais existentes de todo o pas j se comunicam entre si com a
observncia dos requisitos de padronizao reconhecidos pelo governo federal, por meio
da Central Registradores de Imveis.470
Visa-se a troca de informaes no somente entre as centrais, mas tambm, entre
rgos que relacionam-se com as centrais, como o Poder Judicirio, os entes federais,
rgos de pesquisa, e mesmo as entidades privadas, por exemplo.471
Neste sentido, afirma Guedes Filho e outros que a partir do Relatrio Anual 2007
do CNJ, foi criada a Comisso de Informatizao, Modernizao e Projetos Especiais do
464
<http://cartorios.org/2013/06/27/srei-servico-de-registro-eletronico-de-imoveis/>. Acesso em: 25 set
2014.
465
466
467
isao_Economica.pdf.> Acesso: 17 set 2014.
468
BRAGA JUNIOR, op. cit. Acesso em: 25 set 2014.
469
470
Ibid.. Acesso em: 25 set 2014.
471
85
Conselho Nacional de Justia, no intuito de integrar as bases de dados dos cartrios e

disponibiliz-las ao Poder Judicirio.472
Conforme palavras de Guedes Filho e outros:
Este projeto tem como objetivo viabilizar a estes rgos do Poder Judicirio:
a) Consulta a informaes teis das bases de dados dos cartrios;
b) Envio de ordens de penhora e de bloqueio de bens por meio eletrnico,
proporcionando mais agilidade nas aes de investigao e combate ao crime
organizado;
c) Identificao de imveis de propriedade de rus e criminosos;
d) Reconhecimento de procuraes outorgadas a intermedirios que realizam
fraudes em nome de terceiros;
e) Identificao de operaes de lavagem de dinheiro possibilitadas por
casamentos ou divrcios simulados;
f) Envio eletrnico de ordens de averbao de registro de penhora de bens
imveis e de cartas de arrematao e de adjudicao, de forma a transferir a
propriedade destes bens.473
A quarta etapa refere-se realizao de matrculas e escrituras de forma

digital.474
Na quinta etapa, ser constitudo o Livro Eletrnico, por meio da escriturao
eletrnica dos atos registrais e notariais, no mbito de cada cartrio.475
Em ltima etapa, nas palavras de Braga Junior, juiz auxiliar da Corregedoria
Geral da Justia:
Uma etapa subsequente so as camadas digitais. Futuramente, toda a
informao oficial ser encaminhada aos rgos do governo por camadas
digitais. Por meio de uma base de dados, ser possvel visualizar o territrio
de um municpio ou de um Estado sob vrios aspectos, entre eles, as unidades
do registro imobilirio.
So vrias as camadas que podero integrar essa base de dados. Uma camada
que traga informaes ambientais, como a localizao das reas de
preservao permanente, rea de florestas, mananciais etc. Uma camada cujo
enfoque seja a poluio, a defesa de fronteira, uma camada de anlise
tributria de arrecadao, enfim, uma infinidade de temas pode ser objeto da
criao de uma camada.
At mesmo o poder pblico poder desenhar camadas a partir das
informaes coletadas por ele. Ele poder, por exemplo, construir uma
camada de sade pblica, em que possa fazer a distribuio de maternidades,
hospitais e postos de sade.476
472
473
Ibid. Acesso: 17 set 2014.
474
<http://cartorios.org/2013/06/27/srei-servico-de-registro-eletronico-de-imoveis/>. Acesso em: 25 set
2014..
475
476
86
A construo de uma base de dados que permita a visualizao de uma camada

digital sobre outra, trar inmeras vantagens administrao, onde cada camada pode
apresentar finalidade diversa.477
Alm disto, em outro enfoque, a modernizao do registro divide-se em trs
ramos: a informatizao, o acesso Internet e a pgina na Internet.478
Destes trs, o mais difundido o acesso internet, e-mails e a informatizao de
operaes, segundo dados do Conselho Nacional de Justia.479
Alguns cartrios j possuem stio prprio na Internet, o que proporciona
inmeras vantagens aos interessados, por oferecer servios on-line, endereo e contato
do cartrio, horrio de funcionamento, servios prestados e valores de emolumentos,
ensejando a economia de tempo, e aumentando a comodidade dos interessados, por ser
desnecessrio o deslocamento at o cartrio.480
3.3.2.1 Documentos digitais e digitalizados
A Lei n. 6.015/1973 abriu a possibilidade da digitalizao dos documentos ao

dispor, no art. 25, a faculdade da utilizao de outros meios de reproduo, tais como
eletrnicos, pticos, magnticos, etc., desde que autorizados em Lei.481
O artigo 41 da Lei n. 8.935/1994, estabeleceu a possibilidade de utilizao de
qualquer recurso tecnolgico nos servios notariais e registrais.482
No entanto, uma clara autorizao legal do registro eletrnico, com determinao
de fixao em meio eletrnico de imagem do documento digitalizado, com o mesmo
valor em juzo ou fora, s surgiu posteriormente com a Lei 11.977/2009.483
O art. 39 caput e pargrafo nico, como j visto anteriormente, autorizaram a
reproduo de documentos por meio digital ou por digitalizao, ao determinar que os
477
2014.
478
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira; et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
479
Ibid. Acesso: 17 set 2014
480
Ibid. Acesso: 17 set 2014.
481
JACOMINO, Srgio. Registro eletrnico: a nova fronteira do registro pblico imobilirio...
Disponvel
em:
482
Ibid. Acesso 21 set 2014.
483
87
atos registrais praticados a partir da vigncia da Lei n. 6.015/1973, deveriam ser

inseridos no sistema de registro eletrnico; bem como os arquivos anteriores a esta lei,
a partir da digitalizao dos livros e dos prprios microfilmes484.
A microfilmagem constituiu-se como o incio da modernizao do registro e
entendida, inicialmente, como a reproduo fotogrfica de dados, documentos e imagens
em filme, sendo permitida a partir da Lei n. 11.977/2009, a reproduo por meio
eletrnico, denominada de microfilmagem hbrida.485
Os documentos escriturados em forma eletrnica so de dois tipos: o primeiro,
chamado de digital ou nato-digital, que se refere aos documentos eletrnicos assinados
digitalmente486, produzidos diretamente no meio eletrnico487; e o segundo, os
digitalizados, referentes a imagem de um documento tradicional em suporte de papel,
filmes, fitas de gravao, fotografia impressa, vinil, transportado ao arquivo eletrnico
por meio de escner, por exemplo, assinado digitalmente, ou no.488
O documento digital, conforme Braga Jnior algo que depende de um aparato
eletrnico para ser codificado, interpretado, lido, analisado, gravado, armazenado,
alterado e digitado.489
Para garantir sua veracidade e validade, estes documentos devem seguir alguns
padres, neste sentido, como exposto por Braga Jnior:
Para que esses documentos possam ser operados em meios eletrnicos
obrigatria a utilizao de padres previamente definidos pelo governo, a ICPBrasil Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira e o E-ping padro de
interoperabilidade de governo eletrnico que prev a utilizao daqueles dois
tipos de formatos para documentos, o PDF/A-2, uma verso de longa durao
do j difundido PDF, e o XML, que no um formato, mas uma linguagem
para a estruturao da informao.
484

Disponvel
em:
485 JACOMINO, Srgio. A microfilmagem, a informtica e os servios notariais e registrais
486
Assinatura digital. Cdigo anexado ou logicamente associado a uma mensagem eletrnica que permite,
de forma nica e exclusiva, a comprovao da autoria de um determinado conjunto de dados (um arquivo,
um email ou uma transao). A assinatura digital comprova que a pessoa criou ou concorda com um
documento assinado digitalmente, como a assinatura de prprio punho comprova a autoria de um
documento escrito. A verificao da origem do dado feita com a chave pblica do remetente.
(GLOSSRIO da ICP-Brasil. Disponvel em:
<https://www.icpbrasil.gov.br/duvidas/glossario_iti.pdf/view>. Acesso em: 24 set 2014.)
487
2014.
488JACOMINO, Srgio. op, cit. Acesso em: 21-09-2014 e BRAGA JUNIOR, Antnio Carlos Alves. op.
cit. Acesso em: 25 set 2014.
489
BRAGA JUNIOR, Antnio Carlos Alves. op. cit. Acesso em: 25 set 2014.
88
No momento estamos trabalhando com o PDF como forma de documento, mas

devemos passar para o arquivo XML. 490
Os arquivos eletrnicos podem ser gerados na Central Registradores de Imveis.

Segundo Galhardo:
O arquivo eletrnico, disponvel ao oficial do registro de imveis na Central
Registradores de Imveis, dever ser baixado (download) mediante importao
para o sistema da serventia ou materializado, mediante impresso grfica do
arquivo PDF/A ou converso do arquivo XML para PDF/A, fazendo constar da
certido, nesta hiptese, que o arquivo foi gerado na Central, assinado
digitalmente, com meno data e hora de sua emisso e verificada sua origem,
integridade e os elementos de segurana da assinatura eletrnica. 491
Impende salientar a importncia de observar as medidas de segurana para a

expedio destes documentos para poderem ser aceitos no registro, com a identificao
do seu emissor, bem como procedncia e veracidade da autoria e autenticidade do
contedo.492
Os documentos digitais so presumidos autnticos, vlidos e ntegros, por
obedecer a Infraestrutura de Chaves Pblicas, ou os requisitos presentes no art. 10, 1,
da MP n. 2.200/2001. Eles so regulados pela ICP-Brasil com o auxlio do Arquivo
Nacional493e arquivados em repositrios totalmente eletrnico, capazes de produzir
todos os seus efeitos jurdicos.
Dentre as prticas arquivistas que visam conferir segurana e autenticidade ao
registro, segundo Ansper e Porekar, citado por Bertol, esto:
a) carimbos do tempo emitidos por Autoridades de Carimbo do Tempo
confiveis;
b) concatenao de valores de hashes criptogrficos;
c) apresentao de evidncias para grupos de documentos digitais;
d) cadeias de carimbos do tempo de arquivamento. 494
490
2014.
491
GALHARDO, Flaviano. Direito registral: o registro eletrnico representa enorme avano. Disponvel
em:
<http://iregistradores.org.br/noticias/direito-registral-o-registro-eletronico-representa-enormeavanco/> Acesso em: 05 out 2014.
492
Ibid. Acesso em: 05 out 2014.
493
DOYLE apud BERTOL, Viviane Regina Lemos. Preservao de documentos natidigitais
assinados digitalmente. Disponvel em:
<http://folivm.files.wordpress.com/2011/04/preservac3a7c3a3o_de_documentos_eletrc3b4nicos_n
atidigitais_assinados_digitalmente.pdf> Acesso: 02 out 2014.
493
BERTOL, Viviane Regina Lemos. op. cit. Acesso: 02 out 2014.
494
ANSPER; POREKAR apud BERTOL, Viviane Regina Lemos. op. cit. Acesso: 02 out 2014.
89
J os documentos digitalizados no so aptos a produzir todos os efeitos jurdicos

por serem mera cpia digital de documentos privados, sem as garantias de autenticidade
e integridade.495
Alguns autores afirmam que os documentos digitalizados poderiam ter sua
autenticidade conferida por meio de certificao do oficial, assinado digitalmente, ou
ainda, atravs de extrao de certides deste documento, a fim de conferir os mesmos
efeitos dos originais. Neste sentido, afirma Braga Jnior que as cpias dos ttulos e
documentos inseridos no Registro Eletrnico devem ter as mesmas caractersticas, valor
probatrio e autenticidade que os documentos originais.496
O certificado digital ser conferido ao interessado, que ser assinado por ele e
entregue uma cpia do Termo de Titularidade, que constar seus dados pessoais e seus
deveres como titular de certificado do ICP-Brasil.497
No entanto, Jacomino acredita que impossvel garantir autenticidade aos
documentos digitalizados, enfatizando, para isto, que os registros no so um mero
depsito de documentos, eles possuem uma importante funo de garantir a publicidade
de situaes jurdicas, e nos casos em que h a exigncia de arquivar a via original de
instrumento privado, para fins de prova, a digitalizao deste documento, com seu
posterior certificado, no so hbeis de substituir os originais arquivados em cartrio.498
Segundo o mesmo autor, deve-se entender do art. 40 da Lei n. 11.977/2009, que
possvel fazer apenas um backup de segurana de todos os documentos constantes no
cartrio em meio eletrnico, inclusive dos livros e ttulos apresentados.499
Consoante este artigo, ambos os tipos de documentos, nato-digitais e
digitalizados, formam os livros escriturados de forma eletrnica,500 que devero ser
guardados pelo prestador de servios de arquivamento - nova categoria de servidor, para

496
2014.
497
BERTOL, Viviane Regina Lemos. Preservao de documentos natidigitais assinados
digitalmente. Disponvel em:
<http://folivm.files.wordpress.com/2011/04/preservac3a7c3a3o_de_documentos_eletrc3b4nicos_natidig
itais_assinados_digitalmente.pdf. Acesso: 02 out 2014.
498
JACOMINO, Srgio. op. cit. Acesso em: 21 set 2014.
499
Ibid. Acesso em: 21-09-2014.
500
JACOMINO, Srgio. Modernizao do registro de imveis brasileiro. Disponvel em:
90
atender este fim501 - em repositrios seguros criados pela AC-Raiz.

A AC-Raiz dever, tambm, criar manuais para orientar pelas quais formas que
podem ser feitas as validaes, bem como orientar quais seriam os procedimentos por
que os documentos assinados passariam.502
3.3.2.1.1 Selo digital
Os documentos eletrnicos s podem ser emitidos pelos cartrios por meio de

um selo digital.503A disponibilizao da consulta pblica do selo digital mais uma etapa
da modernizao das serventias promovida pelo Poder Judicirio.504
Segundo a Anoreg/ BR, o selo digital exclusivo, representativo apenas de um ato
e visa tornar a fiscalizao das atividades registrais mais eficaz. Ele , a exemplo do modelo
utilizado no Distrito Federal:
[...] uma sequncia de 23 caracteres alfanumricos gerados pelo Sistema de
Gerenciamento dos Cartrios Extrajudiciais - SIEX, do TJDFT. Esse cdigo ser
associado a todos os atos internos e externos praticados nos cartrios extrajudiciais,
permitindo a qualquer interessado acessar o site do TJDFT e verificar sua
autenticidade, confirmar dados como partes, datas, nome do cartrio emissor, entre
outros.505
Ademais esses cdigos so associados aos atos praticados nos cartrios

extrajudiciais, como autenticao, reconhecimento de firma, escritura, emisso de guia,
entre outros.506
mais uma forma de conferir transparncia, agilidade e comodidade aos
usurios, bem como proporcionar mais segurana populao e ao Tribunal de Justia
de cada Estado, encarregado do controle dos servios cartorrios de sua competncia,
facilitando sua fiscalizao.507
501
BERTOL, Viviane Regina Lemos. Preservao de documentos natidigitais assinados

digitalmente.
Disponvel
em:
<http://folivm.files.wordpress.com/2011/04/preservac3a7c3a3o_de_documentos_eletrc3b4nicos_n
atidigitais_assinados_digitalmente.pdf. Acesso: 02 out 2014.
502
Ibid. Acesso: 02 out 2014.
503
BRASIL. Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais. CGJ apresenta selo eletrnico. Disponvel
em:<http://www.rtdipatinga.com.br/principal.asp?noticia=694>. Acesso em: 05 out 014.
504
505
BRASIL. Tribunal de Justia do Distrito Federal e Territrios. Selo digital j realidade nos cartrios
extrajudiciais do DF. Disponvel em: <http://www2.tjdft.jus.br/plabi/noticias.asp?codigo=15617>.
506
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Selo digital j est em 100% dos cartrios de MT.
Disponvel em: <http://www.cnj.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=18637:selodigital-ja-esta-em-100-dos-cartorios-de-mt&catid=224:judiciario&Itemid=584 > Acesso em: 05 out
2014.
507
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Sistema de selo digital ser implantado nas serventias
91
Atravs do selo digital, pode-se constatar a validade do ato no portal de cada

Tribunal de Justia, alm do documento ser mais facilmente rastreado pela
Corregedoria508
Este selo de controle digital deve ser impresso, de forma legvel, no prprio
documento, ou em etiqueta, que colada no ato registral, evitando fraudes e
falsificaes. No selo devem constar informaes sobre o Poder Judicirio e cdigos do
cartrio, e informao alfanumrica fornecida em srie pelo Tribunal de Justia, bem
como o valor de cada ato praticado.509
Ademais, por meio do selo eletrnico h uma economia de papel e uma maior
eficcia no reconhecimento da Taxa de Fiscalizao Judiciria.510
3.3.2.2 Central Registradores de Imveis
A Lei Minha Casa Minha Vida visa o acesso universal aos meios eletrnicos,
principalmente no mbito da Administrao Pblica Federal, conforme art. 41.511
Jacomino afirma que:
Na base das reformas, acha-se a percepo de que o modelo de registros
atomizados, espraiados por todo o territrio nacional ofcios descoordenados,
desarticulados, precariamente interligados e conectados , j no responde s
necessidades sociais e da prpria Administrao Pblica. Busca-se obter
celeridade e segurana no acesso s informaes. 512
Conforme o art. 38, pargrafo nico, da Lei n. 11.977/2009, os cartrios devero

disponibilizar aos usurios servios de recepo de ttulos e documentos eletrnicos
assinados digitalmente, o acesso s informaes contidas no registro, bem como a
expedio de certides via Internet. Estes servios devem ser oferecidos diretamente na
extrajudiciais do Mato Grosso. Disponvel em: <http://www.cnj.jus.br/component/content/article/96noticias/5513-sistema-de-selo-digital-sera-implantado-nas-serventias-extrajudiciais-do-mato-grosso>.

508
Ibid. Acesso em: 05 out 2014 e BRASIL. Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais. CGJ
apresenta selo eletrnico. Disponvel
em:<http://www.rtdipatinga.com.br/principal.asp?noticia=694>. Acesso em: 05 out 014.
509
BRASIL. Conselho Nacional de Justia. Selo digital j est em 100% dos cartrios de MT.
Disponvel em: <http://www.cnj.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=18637:selodigital-ja-esta-em-100-dos-cartorios-de-mt&catid=224:judiciario&Itemid=584 > Acesso em: 05 out
2014.
510
511
Disponvel
em:
92
serventia, ou ainda, por meio de um sito eletrnico, contendo diversos servios

compartilhados, integrando todos os cartrios de registro de imveis do Brasil.513
De forma pioneira, o Estado de So Paulo, por meio de seus registradores
imobilirios, j em 2005 criou um portal interligando todos os banco de dados dos
cartrios paulistas, denominado Portal Ofcio Eletrnico, atendendo pelo site
www.oficioeletronico.com.br, a Central ARISP, como supramencionado514
A Central ARISP evoluiu e em mbito nacional criou-se a Central de Servios
Eletrnicos Compartilhados dos Registradores de Imveis do Brasil (Central
Registradores de Imveis).515
Ela proveniente de uma ao conjunta entre a Associao dos Registradores de
Imveis de So Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB). J
os servios ali oferecidos foram criados pelos registradores de imveis e so fruto da
cooperao tcnica entre a ARISP, o IRIB e o Conselho Nacional de Justia (CNJ), como
previsto no art. 37 da Lei n. 11.977/2009. Ambos foram normatizados pela CorregedoriaGeral da Justia do Estado de So Paulo.516
A Central Registradores de Imveis, constituda de software e hardware, foi
desenvolvida para funcionar em todo territrio nacional, sincronizando os bancos de
dados dos cartrios de registro de imveis do pas, atualizando-os em tempo real.517
A necessidade de criar uma plataforma nica se deu em razo de que algumas
informaes precisam ser repassadas a todos os cartrios, bem como requeridas a eles,
como o caso de comunicar a indisponibilidade de um bem, ou requerer a informao
da existncia de imvel no nome de determinada pessoa, o que exige a atuao conjunta
de todos os cartrios de registro de imveis.518
Insta enfatizar que ela se constitui na integrao de todos os cartrios autnomos
Disponvel
em:
515
CONHEA
o
Portal
Registradores
de
Imveis.
Disponvel
em:
<http://www.registradores.org.br/ConhecaArisp/frmConhecaArisp.aspx>. Acesso em: 03 out 2014.
516
SANTOS, Flauzilino Arajo dos. Registro pblico eletrnico. Disponvel em:
<http://cartorios.org/2013/06/27/srei-servico-de-registro-eletronico-de-imoveis/> Acesso em: 25 set 2014
e
CONHEA
o
Portal
Registradores
de
Imveis.
Disponvel
em:
<http://www.registradores.org.br/ConhecaArisp/frmConhecaArisp.aspx> Acesso em: 03 out 2014.
517
518
SANTOS, Flauzilino Arajo dos. op. cit. Acesso em: 25 set 2014 e MENDONA, Mara. Cartrio on-line
vai
agilizar
servios
de
registro
de
imveis.
Disponvel
em:
<http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2014/07/noticias/dinheiro/1492066-cartorio-on-line-vaiagilizar-servicos-de-registro-de-imoveis.html> Acesso em: 22 set 2014.
93
e no um banco de dados nico.519 Nesta senda, leciona Gualhardo:

conforme o Manual de Instrues para Integrao dos Registros de Imveis
com a Central de Servios Eletrnicos Compartilhados dos Registradores de
Imveis Verso 1.0 Maro/2014, o sistema privilegia a no transferncia da
base de dados da serventia para a Central Registradores de Imveis, pois os
cartrios que optam pela utilizao de servidores virtuais so dispensados de
atualizao diria do Banco de Dados, tendo em vista que as informaes
sero obtidas pelo sistema, diretamente por comunicao via WebService. E,
mesmo quando a serventia opta pela utilizao de infraestrutura compartilhada,
o modelo em operao segrega a base de dados de cada cartrio, o que permite
a administrao individualizada desses dados diretamente pelo oficial de
registro.520
Desta forma, mesmo estando todos os dados concentrados em uma central, de

responsabilidade de cada cartrio a sua conservao, sendo de incumbncia daquela,
apenas a interlocuo destes dados. 521
Os dados fornecidos so padronizados e obedecem os requisitos da Infraestrutura
de Chaves Pblicas Brasileira (ICP-Brasil) e arquitetura e-PING (Padres de
Interoperabilidade de Governo Eletrnico). 522
O acesso aos dados pelos interessados de fcil e rpida localizao e de forma
segura, o que agiliza as transaes imobilirias, obedecendo o Plano de Continuidade
de Negcio (PCN), mediante solues comprovadamente eficazes de Recuperao de
Desastres (DR ? Disaster Recorevy). 523
O intercmbio dos dados feito de forma confidencial, com a garantia da
autenticidade e integralidade dos arquivos, conforme a poltica de privacidade e
segurana de informao.524
A plataforma atende, de forma unificada, em dois sitos eletrnicos diversos, o
primeiro, exclusivo para poder judicirio e rgos da administrao pblica, o
www.oficioeletronico.com.br; e o segundo, para acesso a todos os usurios, pessoas
fsicas e jurdicas, o site www.registradores.org.br.525
O Ofcio Eletrnico disponibiliza informaes registrais a autoridades pblicas
519
CONHEA o Portal Registradores de Imveis. Disponvel em:

<http://www.registradores.org.br/ConhecaArisp/frmConhecaArisp.aspx> Acesso em: 03 out 2014.
520
GUALHARDO, Flaviano. O sistema SREI acelerar as transaes imobilirias. Disponvel em:
<http://iregistradores.org.br/noticias/artigo-o-sistema-srei-acelerara-as-transacoes-imobiliarias-2/>
Acesso em: 27 nov 2014.
521
Ibid. Acesso em: 27 nov 2014.
522
CONHEA o Portal Registradores de Imveis. Disponvel em:
<http://www.registradores.org.br/ConhecaArisp/frmConhecaArisp.aspx> Acesso em: 03 out 2014..
523
524
Ibid. Acesso em: 03out 2014.
525
2014.
94
ou servidores, autorizados pela ARISP. Estas informaes obedecem aos requisitos da

ICP-Brasil, possuindo certificado digital,526 alm de indicar apenas os atos, sem
especificar a natureza dos direitos envolvidos.527
A consulta feita pelo nome, CPF ou CNPJ dos titulares de direitos sobre
imveis, informando em qual cartrio esto registrados.528
J no que concerne ao desenvolvimento da Central em si, foram criados dois
espaos diversos e compartilhados. O primeiro concerne ao Banco de Dados Light, que,
conforme Santos, Presidente da ARISP, traz algumas informaes do indicador pessoal
do registro de imveis, como o nmero do CPF ou CNPJ, nome do titular do direito,
nmero da matrcula e nmero do cartrio. O segundo refere-se aos servidores de
backups que esto disposio do registrador.529 Ambos os espaos funcionam como
um ambiente prprio do oficial.
A Central apresenta muitas vantagens. Tradicionalmente, para se ter
conhecimento dos bens de determinada pessoa, deveria se fazer uma consulta individual
em cada cartrio, tendo o usurio que se deslocar at determinado municpio. Com a
implementao da Central de Registro de Imveis, necessrio, apenas, o conhecimento
do CPF, para saber todos os bens registrados do indivduo, fazendo todo o trmite via
Internet, na prpria residncia do usurio, o que confere uma maior celeridade nas
transaes imobilirias.530
Conforme palavras do presidente da ARISP, Santos:
Alm de economizar tempo e recursos financeiros, humanos e ambientais ao
eliminar milhares de impresses de ofcios em papel, envelopes e remessas pelo
correio, o Ofcio Eletrnico protege a privacidade das pessoas envolvidas no
processo, garantindo a autenticidade e a validade jurdica dos documentos.531
526
BRASIL. Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. Ofcio eletrnico: sistema apresentado a

representantes da PGFN. Disponvel em: <www.pgfn.fazenda.gov.br/notcias/ofcio-eletronico-sistem-eapresentado-a-representantes-da-pgfn>. Acesso em: 04 out 2014.
Disponvel
em:
528
529
2014.
530
ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE MATO GROSSO DO
SUL.
Novo
sistema
promete
simplificar
registros.
Disponvel
em:
<http://www.anoregms.org.br/noticias-anoreg/novo-sistema-promete-simplificar-registros/>. Acesso: 02
out 2014.
531
BRASIL. Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. Ofcio Eletrnico: sistema apresentado a
representantes da PGFN. Disponvel em: <www.pgfn.fazenda.gov.br/notcias/ofcio-eletronico-sistem-eapresentado-a-representantes-da-pgfn>. Acesso em: 04 out 2014
95
Ademais, segundo o Presidente da Sinoreg-Es (Sindicato dos Notrios e

Registradores do Estado do Esprito Santo), Fernando Brando, citado por Mendona, a
central ir permitir uma interlocuo mais eficiente entre usurios e o cartrios, o que
acaba por propiciar uma maior segurana jurdica, e transparncia, com menos
burocracias.532
Neste mesmo sentido, afirma Aristteles Passos Costa Neto, presidente do
Sindicato da Indstria da Construo Civil (Sinduscon-ES), citado por Mendona:
Esse, em particular, vai beneficiar a sociedade, conferindo maior agilidade nas
transaes imobilirias de compra e venda de imveis e tambm nos contratos de
financiamento imobilirio.533
Acrescenta, por fim, Galhardo que:
Ela foi idealizada para dar agilidade aos negcios, mas sem abrir mo de
assegurar a eficcia dos assentos, a higidez das informaes e a garantia de
perpetuidade dos registros pblicos, garantia essa vinculada
responsabilidade circunscricional dos oficiais delegatrios pela sua guarda e
conservao.
Ganhando escala na sua utilizao, a Central Registradores de Imveis vem
sendo considerada um divisor de guas na prestao do servio de registro
imobilirio brasileiro, na medida em que possibilita a solicitao e o
recebimento do servio pela internet. [..]
Assim o Registro de Imveis, que h mais de 160 anos d sustentao ao
mercado de direitos imobilirios, ganhar em mbito nacional contornos de
eficincia, rapidez e modernidade. O que representar uma das maiores
conquistas no dos registradores de imveis, mas da sociedade brasileira .534
Ela j est em funcionamento de forma parcial, integrando, gradativamente, os

cartrios de registro de imveis brasileiro, tais como de Santa Catarina, Minas Gerais,
Mato Grosso e Par.535 Ela oferece servios de registro eletrnico imobilirio S-REI,
atendendo notrios, bancos, empresas e o prprio cidado. No entanto, para se completar
e integrar as atividades do foro ao sistema, prev-se um prazo aproximado de seis meses
a contar de meados de 2014.536
Coelho afirma, ainda, que, posteriormente, o Sistema Nacional de Gesto de
532
BRANDO apud MENDONA, Mara. Cartrio on-line vai agilizar servios de registro de imveis. Disponvel
em: <http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2014/07/noticias/dinheiro/1492066-cartorio-on-line-vaiagilizar-servicos-de-registro-de-imoveis.html> Acesso em: 22 set 2014.
533
COSTA NETO apud MENDONA, Mara. op. cit. Acesso em: 22 set 2014.
534
535
536
COSTA NETO MENDONA, Mara. Cartrio on-line vai agilizar servios de registro de imveis. Disponvel
em: <http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2014/07/noticias/dinheiro/1492066-cartorio-on-line-vaiagilizar-servicos-de-registro-de-imoveis.html> Acesso em: 22 set 2014.
96
Informaes Territoriais, do Governo Federal (SINTER) prev a criao de uma central

unificando todas as atividades registrais: a dos Registradores de Imveis, de Ttulos e
Documentos e de Pessoas Jurdicas, permitindo um intercmbio de documentos
eletrnicos, informaes e dados, acelerando o processo de registro e emisso de
certides.537
3.3.2.2.1 Servios oferecidos pela Central Registradores de Imveis
So muitos os servios oferecidos na Central Registradores de Imveis, dentre

eles538:
a) Compra de crdito: rea relativa aos pagamentos dos servios cartorrios.
Espcie de carteira online.
b) Certides on-line: as certides solicitadas, emitidas e encaminhadas por meio
eletrnico, recebidas no prazo mximo de um dia.
c) Matrculas: servio de visualizao instantnea das matrculas, no formato
PDF, que no vale como certido.
d) Pesquisa de bens: servio que permite a localizao de imveis provenientes
de transaes imobilirias.
e) Consulta de Protocolos: possibilita o acompanhamento do andamento do
ttulo, bem como do histrico dos documentos. por meio do protocolo que
se recebe os ttulos eletrnicos, e faz-se o repositrio para guarda dos
documentos que os acompanham.
537
COELHO apud ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE MATO

GROSSO DO SUL. Novo sistema promete simplificar registros. Disponvel em:
out 2014.
538
2014; BRASIL. Sistema Integrado de Gesto de Informaes Territoriais (SINTER). Proposta de Minuta
de Decreto para Regulamentao do Sistema de Registro Eletrnico, de 31 de maro de 2014. Disponvel
em:
Acesso em: 14 out 2014 e MENDONA, Mara. Cartrio on-line vai agilizar servios de registro de imveis.
Disponvel em: <http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2014/07/noticias/dinheiro/1492066-cartorio-online-vai-agilizar-servicos-de-registro-de-imoveis.html> Acesso em: 22 set 2014.
97
f) Monitor registral: mantm o cliente atualizado quanto situao do registro

e suas eventuais alteraes, mediante aplicao do push, podendo,
opcionalmente, enviar o aviso via e-mail ou SMS.539
g) Convnios: a possibilidade de contratao de convnios com os notrios,
empresas, bancos, etc.
h) Notrios: rea exclusiva para ao notrios, para acesso aos documentos.
i) Ofcio Eletrnico: rea reservada ao Poder Pblico para emisso de certido.
Atualmente de exclusividade do Poder Judicirio, buscando-se informaes
entre os registros de imveis.
j) Penhora on-line: outra rea reservada ao Poder Pblico, no qual se permite a
apreenso judicial de bens dos executados. Nesta rea, sero recepcionados
os mandados de penhora de imveis, para realizar o registro e averbao.
k) Indisponibilidade de bens: servio que impede o dono de onerar seu bem,
doar ou alienar.
l) Correio on-line: meio pelo qual a Corregedoria fiscaliza distncia os
cartrios quanto ao descumprimento de prazos e a segurana do sistema.
Nesta rea o juiz corregedor tem acesso s informaes, certides e registros
efetivados. Afirma Flauzilino que:
O prprio sistema gera um email automtico enviado para o oficial e ao
DIGOGE, informando a serventia de eventuais desatualizaes no seu
sistema de dados, ausncia de prenotao dentro do prazo estabelecido etc.
A qualquer momento, os juzes da CGJ podero acessar o sistema e gerar
relatrios gerenciais e o juiz corregedor permanente poder fazer o
acompanhamento online de todos esses dados.540
m) Cadastro de Regularizao Fundiria Urbana: visa criar um cadastramento

dos projetos de regularizao fundiria registradas nos cartrios.
3.3.2.2.1.1 Certido digital
Conforme Provimento n. 01/2009 da ARISP, Certido Digital:

a atividade de reconhecimento em meio eletrnico que se caracteriza pelo
estabelecimento de uma relao nica, exclusiva e intransfervel entre uma
539
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIA. Dispe sobre a implantao do Servio de Registro

Eletrnico de Imveis (SREI) no Estado de So Paulo... Provimento CG n 42, de 17 de dezembro de
2012. Disponvel em:
540
2014.
98
chave de criptografia e uma pessoa fsica, jurdica, mquina ou aplicao.

Esse reconhecimento inserido em um Certificado Digital, por uma
Autoridade Certificadora.541
A certido digital j utilizada por muitos cartrios brasileiros, com o intuito de

facilitar o atendimento ao usurio, haja vista a desnecessidade de se deslocar para obtla.542
Conforme Proposta de Minuta de Decreto de Regulamentao do Sistema de
Registro Eletrnico (verso de 31 de maro de 2014), estas certides podem ser
fornecidas diretamente pelas prprias serventias, ou ainda, via Internet, pelas Centrais.543
Ela possui a mesma validade que a certido tradicional, no suporte de papel,
fazendo prova em juzo ou fora dele, sendo hbil para lavratura de escrituras pblicas,
documentos pblicos e particulares, contratos de financiamento imobilirio, dentre
outros. Para isto, devero estar no formato PDF-A544 e atender os padres de
autenticidade e integridade da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileiras ICPBrasil, bem como outras normas tcnicas de segurana que forem institudas, alm da
constante fiscalizao da Corregedoria Geral da Justia e dos Juzos Corregedores
Permanentes. 545
A certido deve ser arquivada em meio digital, de forma segura, e com sistema
de fcil busca, com a recuperao dos dados e suscetvel de atualizao.546
541
CORREGEDORIA DOS RGOS DOS SERVIOS PBLICOS DELEGADOS DE REGISTRO

DE IMVEIS DA CAPITAL DO ESTADO DE SO PAULO. Disciplina a instituio, funcionamento,
administrao, fiscalizao e superviso do Portal Ofcio Eletrnico na Capital de So Paulo. Provimento
01/2009. Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/ofc3adcio-eletrc3b4nico.pdf>.
542
e ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
NORTE. Evoluo dos cartrios brasileiros tema de apresentao durante Seminrio na Europa.
Disponvel em:<http://www.anoregrn.org.br/noticia_interna?idnoticia=705> Acesso em: 05 out 2014.
543
em:
544
2014.
545
546
BRASIL. 1 e 2 Vara de Registros Pblicos de So Paulo. Disciplina a implantao, operao...
99
O sistema de certificao digital permite, segundo a Anoreg-BR, a emisso de

todas as modalidades de certides, alm de escrituras e registros, em cartrios que faam
parte do programa, com a comodidade enviar materiais de um pas para outro por e-mail
em pouco tempo. 547
Importante enfatizar que o download - que ficar disponvel no site pelo prazo
de trinta dias - e a postagem das certides digitais, podero ser feitos apenas no sito
eletrnico da Central de Servios Eletrnicos Compartilhados.548
Dever, tambm, ser feito backup e salvo em pelo menos uma mdia segura, tais
como CD, DVD, etc, ou unidade externa, como um Disco Rgido Removvel, por
exemplo, armazenados em lugar seguro.549
3.3.2.2.1.2 Penhora on-line
O sistema de penhora online foi criado pelo Provimento n. 6/2009, da

Corregedoria-Geral do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, operado pela
Associao de Registradores Imobilirios de So Paulo.550
Informa Rodrigues que:
A proposta fazer uma verso similar do sistema Bacen-Jud, que permite a
penhora on line de contas bancrias, digitalizando e unificando as diferentes
bases de dados de todos os cartrios do pas, incluindo os de registro de
imveis, de notas, de registro civil e de protestos.551
As determinaes judiciais de penhora podem ser remetidas ao cartrio de
Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/provimento-1-2008.pdf > Acesso em: 02 out

2014
547
ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
NORTE. Evoluo dos cartrios brasileiros tema de apresentao durante Seminrio na Europa.
Disponvel em:<http://www.anoregrn.org.br/noticia_interna?idnoticia=705> Acesso em: 05 out 2014.
548
BRASIL. 1 e 2 Vara de Registros Pblicos de So Paulo. Disciplina a implantao, operao...
Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/provimento-1-2008.pdf > Acesso em: 02 out
2014.
549
550
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. op. cit. Acesso em: 03 out 2014. SOUZA, Eduardo Pacheco
Ribeiro de. O protocolo eletrnico no registro de imveis: algumas consideraes. Disponvel em:
<http://arisp.files.wordpress.com/2009/11/protocolo-eletronico-no-registro-imobiliario-eduardopacheco.pdf> Acesso em: 03 out 2014.
551
RODRIGUES, Marcelo Guimares. As inovaes da Lei 11.382/2006 e seus reflexos no registro de
imveis. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO, vol. 63, 2007, p. 273. Disponvel em:
000147ac1b5ed8060ecebb&docguid=I1fd7b190412d11e38890010000000000&hitguid=I1fd7b190412d
11e38890010000000000&spos=58&epos=58&td=82&context=102&startChunk=1&endChunk=1>
100
Registro Imobilirio por meio eletrnico.552

O sistema de penhora on-line informa a existncia de imveis ou outros direitos
reais no nome do executado e em quais cartrios esto registrados, podendo o judicirio
fazer a penhora de bens de forma on-line,553 considerada uma enorme facilidade.
No caso de penhora on-line, vedada a expedio de certides ou mandado em
papel.554
3.3.2.3 Escriturao eletrnica e livro eletrnico

Os registros pblicos visam garantir a segurana jurdica das transaes
imobilirias por meio da escriturao em livros, com observao das especificaes de
cada um, mantidos sob a guarda dos cartrios, que devem garantir sua conservao,
ordem e segurana, como bem exposto na Lei n. 6.015/1973 e na Lei n. 8.935/1994.555
Desta feita, o Registro Eletrnico ir propiciar, de forma mais eficiente, a ordem
e a segurana. Neste sentido, Passarelli afirma que:
Em ambos os aspectos, "ordem" e "segurana", tenho como inegvel que a
via eletrnica muito mais adequada para atingir tais desideratos. Isto porque
permitem a produo de vrias cpias de segurana, em mdias diferentes e
guardadas em diversos locais, tornando virtualmente impossvel que todas
elas sejam corrompidas ao mesmo tempo. 556
Os livros no registro eletrnico se reduzem a apenas um, consoante lio de

Passarelli.557
Nesta senda, conforme ensinamento de Jacomino:
Aqui aparece claramente a ideia de um livro inteiramente eletrnico. Este livro
ser um metafolio, livro de livros, com a caracterstica singular de poder
absorver naturalmente todos os demais em forma estruturada. Enfim, um livro
lavrado em meio eletrnico.
552
553
554
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. 5 ed. So Paulo: editora mtodo.
2014, p.435.
555
556
Id.
557
Id.
101
Ele tem a qualidade de ser mantido perpetuamente,558 por ser estruturado e

armazenado em sistemas de banco de dados adotados pelos cartrios, como dispe a
Proposta de Minuta de Decreto de Regulamentao do Sistema de Registro
Eletrnico.559
Neste sentido, afirma Jacomino que:
[...] constituir-se- uma base de dados que absorver progressivamente todos
os elementos variveis que articulam tradicionalmente a descrio dos atos de
registro lato senso (art. 231 da LRP). 560
Conforme Provimento CG n. 42/2012, At que sobrevenha a regulamentao

pela Corregedoria Geral da Justia, a escriturao em meio eletrnico, sem impresso
em papel, restringe-se aos indicadores reais e pessoais, controle de ttulos contraditrios,
certides e informaes registrais.561
Os Livros 2 e 3, devem ser reproduzidos em papel e assinados pelo Oficial.562
Desta forma, os registros em meio fsico coexistiro com o eletrnico. Neste
sentido, afirma Coelho, presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB),
que:
[...] os registros pblicos coexistiro em meio fsico e eletrnico de forma
perene, com migrao gradativa da escriturao dos livros e registros existentes
para o sistema de registro eletrnico com prazo de carncia de 24 meses para
incio da escriturao eletrnica aps a publicao do manual. 563
558

559
em:
560
561 CONSELHO NACIONAL DE JUSTIA. Dispe sobre a implantao do Servio de Registro
Eletrnico de Imveis (SREI) no Estado de So Paulo... Provimento CG n 42, de 17 de dezembro de
2012. Disponvel em:
562
BRASIL. Sistema Integrado de Gesto de Informaes Territoriais (SINTER). op. cit. Acesso em: 14
out 2014.
563
ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE MATO GROSSO DO
SUL. Novo sistema promete simplificar registros. Disponvel em:
out 2014.
102
Complementa Jacomino que os atos, aps serem lavrados nos livros registrais,
passaro seus principais dados para o meio eletrnico.
Divergindo, afirma Passarelli que possvel manter os registros exclusivamente
em meio digital, mas, devido falta regulamentao, muitos registradores mantm os
fsicos para terem uma maior tranquilidade.564
No que se refere s regras procedimentais de escriturao em livros, muitas delas
permaneceram.
Exige-se, ainda, o fundo branco dos livros e assinatura com caneta de tinta azul
ou preta, em caso de impresso do ato.565
Subsiste a necessidade de o livro ser aberto, numerado, autenticado e encerrado
pelo Registrador, bem como a necessidade de realizar o Termo de Abertura, com rubrica
e fecho em todas as folhas, com respectiva data e assinatura.566
Conforme Proposta de Minuta Decreto, como ocorria na escriturao tradicional:
Art. 8 Cada lanamento de registro e averbao na matrcula ser reproduzido
no Sistema de Registro Eletrnico posposto ao Cdigo Nacional da Matrcula
identificado pela letra "R" no caso de registro e pelas letras "AV" no caso de
averbao, seguido do nmero de ordem do lanamento. 567
Entretanto, a restaurao de livros e documentos, passou a ser feita por meio de

backup, e no mais pelas regras procedimentais antigas.568
As cpias de segurana (backup) devem obedecer s normas da ABNT. Elas so
mantidas em lugares diversos, uma no prprio Cartrio, e outra na central, ou em data
center homologado por autoridade competente, por exemplo.569
564

565
Id.
566
Id.
567
em:
568
PASSARELLI, Luciano Lopes. op. cit., p.232.
569
WESCHENFELDER, Julio Cesar. Registro Eletrnico: Primeiras impresses da minuta do Decreto
Regulamentar. In: VIII ENCONTRO NOTARIAL E REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL:
COLGIO NOTARIAL E REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL. Canela, 2014. Disponvel em:
<http://www.colegionotarialrs.org.br/site/images/stories/Palestras_VIII_Enc_Not_Reg/4registro_eletronico.pdf>. Acesso em: 14 out 2014.
103
3.3.3.2.1 Protocolo eletrnico
Como visto anteriormente, o protocolo o primeiro registro que, por meio da

prenotao, visa garantir a prioridade, com rigorosa observncia da apresentao dos
ttulos e documentos.570
por meio do protocolo que temos segurana nas transaes; por isso, sua
escriturao no Livro n. 1 deve ser feita com muito cuidado e rigor.571
O protocolo eletrnico est previsto no art. 38 da Lei n. 11.977/2009. Entretanto,
consoante lio de Passarelli, citado por Souza, enquanto no alterarem os artigos 9 e 10
da Lei n. 6.015/1973, ele deveria ser aceito apenas em horrio de expediente do cartrio,
pois alm destes artigos considerarem nulo o registro feito fora do expediente, causaria
uma desigualdade entre os usurios, pois alguns no possuem acesso ao computador, e,
consequentemente, ao registro eletrnico.572
Por isso, o acesso ao registro eletrnico deve ser oferecido de maneira igualitria
em todo pas, caso contrrio, a prioridade do registro, por meio do protocolo, no ser
garantida. 573
No entanto, deve-se atentar aos dispositivos presentes no provimento referente
penhora on-line, que tratam do protocolo, que permitem que os ttulos ingressem no
protocolo fora do expediente dos Cartrio, mas sem ser efetuada a prenotao, apenas a
remessa de ttulos pelo meio eletrnico.574
Neste sentido, Souza afirma que:
O ingresso no protocolo d-se no momento em que o registrador constata a
remessa, o que efetivamente no assegura a prioridade, pois entre a remessa
e a verificao podem ter ingressado no balco ttulos contraditrios. A
prioridade estaria efetivamente garantida se, no momento da remessa, o
sistema encaminhasse o ttulo para o protocolo, coincidindo sua remessa com
seu lanamento no protocolo.575
Conforme Proposta de Minuta de Regulamentao do Sistema de Registro

Eletrnico, este servio de recepo de ttulos e documentos por meio eletrnico poder
ser oferecido diretamente na serventia, ou tambm, via Internet, pelas centrais nacionais
570
571
572
PASSARELLI apud SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. op. cit. Acesso em: 03 out 2014.
573
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. op. cit. Acesso em: 03 out 2014.
574
575
104
compartilhadas.576
Ainda, de acordo com a determinao constante mesmo diploma, os ttulos e
documentos que forem apresentados devero conter assinatura digital, e ser vinculados
a uma autoridade certificadora da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira.577
No estado de So Paulo, j permitido o Protocolo Eletrnico desde 2007, a
partir do Provimento n. 29/2007, no seu art. 1.578
Os ttulos e documentos recebidos em meio eletrnico sero armazenados em um
repositrio tambm eletrnico, denominado Repositrio Confivel de Documento
Eletrnico.579
Nessa senda, consoante lio de Braga Jnior citado por Gualhardo:
Sero armazenados, com toda segurana, os documentos complementares e
tambm os instrutrios. O registrador recebe o ttulo eletrnico e, para
visualizar os documentos instrutrios, basta acessar essa rea. Ou seja: no
precisa receber, imprimir nem manusear papel. Uma grande utilidade do
Repositrio Confivel de Documento Eletrnico ser o armazenamento (de
uma nica via) de documentos necessrios ao registro de uma multiplicidade
de ttulos. Por exemplo, no caso de instituies financeiras, procuraes,
estatutos ou contratos sociais podero ser arquivados uma nica vez e daro
suporte ao registro de centenas ou milhares de ttulos580
Destarte, ele funciona como uma biblioteca e visa facilitar o acesso s

informaes registrais, conferindo uma maior celeridade e segurana ao processo de
registro. 581
3.3.2.4 Matrcula online
576

em:
577
Ibid. Acesso em: 14-10-2014 e SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. op, cit. Acesso em: 03 out 2014.
578
consideraes. Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2009/11/protocolo-eletronico-noregistro-imobiliario-eduardo-pacheco.pdf> Acesso em: 03 out 2014..
579
580
BRAGA JUNIOR apud GUALHARDO, Flaviano. op. cit. Acesso em: 27 nov 2014.
581
105
A matrcula, no registro eletrnico, passou a pertencer a um banco de dados.

Chamada de flio eletrnico, considerada uma entidade nova, ligada aos bancos de
dados dos prprios cartrios e prefeituras, podendo ser nela escrituradas plantas, croquis,
fotos do imvel, dentre outros.582
Conforme Proposta de Minuta de Decreto de Regulamentao do Sistema de
Registro Eletrnico (verso de 31 de maro de 2014), a matrcula eletrnica o assento
nato digital estruturado com Assinatura Digital do titular da serventia, de seu substituto
legal ou de escrevente autorizado, que tem por objeto o ingresso do imvel no Sistema
de Registro Eletrnico e os atos a ele relacionados.583
Ela a inscrio inaugural no sistema de registro eletrnico e o assento dos
demais registros (lato senso). Deve, tambm, ser assinada digitalmente pelo Oficial do
Registro ou Escrevente.584
Ainda de acordo com a Proposta de Minuta de Decreto:
Art. 9 [...] 2 Na Matrcula Eletrnica escriturada em continuao de
matrcula existente em papel, os Atos Registrais vigentes sero reproduzidos
de forma estruturada nas condies mnimas previstas no Manual Operacional
e os cancelados podero ser indicados mediante averbao remissiva,
adotando-se o nmero da matrcula existente em papel para formar o Cdigo
Nacional da Matrcula.585
O acesso a matrcula eletrnica pode ser feito individualmente, na prpria

serventia ou pelo acesso aos bancos de dados do Cartrio, via Internet, fax, etc.,
controlados por sistemas.586
3.4 Vantagens do Sistema de Registro Imobilirio Eletrnico
Durante este captulo j foram apontadas inmeras vantagens resultantes da
582 JACOMINO,
Srgio. A microfilmagem, a informtica e os servios notariais e registrais

brasileiros. Disponvel em: <http://arquivar.com.br/site/wpcontent/uploads/2007/10/Microfilmagem.pdf> Acesso em: 29 set 2014 e Sistema Integrado de Gesto de
Informaes Territoriais (SINTER). Proposta de Minuta de Decreto para Regulamentao do Sistema de
Registro Eletrnico, de 31 de maro de 2014. Disponvel em:
583
584
585
BRASIL. Sistema Integrado de Gesto de Informaes Territoriais (SINTER). op. cit. Acesso em: 14
out 2014.
586 JACOMINO, Srgio. op. cit. Acesso em: 29 set 2014.
106
implantao do Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio. Mister enfatizar algumas

delas.
Conforme Projeto enviado pelo Ministrio da Fazenda ao Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil (IRIB)587, afirma-se que os principais benefcios que uma
sociedade pode receber so provenientes de uma gesto pblica eficiente, apta a reduzir
os custos das operaes, os riscos e a corrupo; que permita um controle automatizado
e que garanta uma maior segurana jurdica da propriedade. Esta gesto pblica eficiente
proporcionada pelo Sistema de Registro Eletrnico.588
Em primeiro lugar, a reduo dos custos se deu em razo da diminuio da
utilizao de papel, no momento em que inmeros servios passaram a ser oferecidos
via Internet. 589
Galhardo afirma que No processo de despapelizao do registro imobilirio,
mais de R$ 1,1 bilho foi economizado pelos cofres pblicos com a eliminao fsica de
papis, envelopes, postagens com correio e impresses de documentos,
590
alm de
deixar o registro mais sustentvel, com a reduo de rvores cortadas, do gasto de gua
e da energia eltrica.591
Deve-se atentar, tambm, ao fato de que o selo digital foi um dos responsveis
pela diminuio da utilizao de papis ao permitir que atos fossem feitos virtualmente,
diminuindo, assim, o custo do registro. Ademais, ele tornou o processo de registro mais
prtico, rpido, menos burocrtico e com uma maior segurana jurdica, devendo o
Corregedor-geral proporcionar as condies necessrias para sua fiscalizao.592
No tocante diminuio dos riscos, constata-se que a atual gesto do Registro de
Imveis alterou-se, tornou-se mais moderna e sistematizada, eliminando-se a
587
Conforme e-mail encaminhado a mim (ZIULKOSKI, Mrcio. Contato - Site do IRIB. [mensagem
pessoal]. Mensagem recebida por <vidpagani@gmail.com> em 20 out 2014).
588
BRASIL. Ministrio da Fazenda. Rede de gesto integrada de informaes territoriais. In:
ZIULKOSKI, Mrcio. Contato - Site do IRIB. [mensagem pessoal]. Mensagem recebida por
<vidpagani@gmail.com> em 20 out 2014.
589GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
590
Disponvel em <http://iregistradores.org.br/noticias/direito-registral-o-registro-eletronico-representaenorme-avanco/> Acesso em: 24 set 2014 e CARTRIO deve dar certido de imvel em at 2 horas.
Revista Consultor Jurdico, mar. 2011. Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2011-mar-24/certidaoregistro-imovel-emitida-duas-horas-sp>. Acesso em: 25 set 2014.
591
Ibid. Acesso em: 24 set 2014
592
<http://www.portaldori.com.br/2013/11/18/a-modernizacao-dos-cartorios-capixabas/> Acesso em: 01 out
2014.
107
manipulao dos documentos originais, melhorando sua conservao, o que acarretou a

diminuio dos riscos de deteriorao ou perda. Ademais, este novo sistema facilitou a
reproduo e o acesso aos documentos.593
Nesta senda, afirma Cineviva que a implantao do Sistema de Registro
Eletrnico Imobilirio tornou a busca de informaes mais fcil e, sobretudo, facilitou o
controle dos registros. 594
Este controle feito pela Corregedoria-Geral de Justia, que se tornou muito mais
eficaz aps implantao do sistema eletrnico. Em conjunto com a obedincia aos
requisitos de Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira (ICP-Brasil) e da arquitetura
e-PING (Padres de Interoperabilidade de Governo Eletrnico), reduziu, e muito, a
possibilidade de corrupo.
Ademais, a possibilidade de falsificao tambm diminuiu em virtude da
assinatura eletrnica, o que acaba por aumentar a segurana jurdica.595
Segundo o presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB),
Ricardo Basto da Costa Coelho, com o registro eletrnico os processos se tornaram mais
rpidos.596
Esta celeridade implicou em consequncias imediatas na economia, por tornar as
operaes dos processos mais simplificadas, rpidas e eficazes, trazendo ainda mais
investimentos Brasil, e, por consequncia, um maior desenvolvimento com a reduo do
desemprego e do trabalho informal.
O processo registral em si e a emisso de certides, tambm tiveram seu prazo
consideravelmente diminudo.597 O que antes era feito em at um ms, passou a ser feito
em poucos dias, ou at mesmo, em poucas horas.
Insta enfatizar, consoante lio de Coelho, que so muitos os beneficirios deste
novo sistema, dentre eles: o advogado; o gerente do bancos - que ter maiores
informaes para a liberao do crdito; o corretor de imvel - que ter maior facilidade
593 GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
594
CINEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 19 ed. So Paulo Saraiva, 2009, p. 428.
595
GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. op. cit. Acesso em: 17 set 2014.
596
COLGIO NOTARIAL DO BRASIL - SEO DO RIO GRANDE DO SUL. Registro de imveis
ser eletrnico at 2014. Disponvel em: <http://www.cartoriocastellan.com.br/noticia-94-registroimoveis-sera-eletronico-ate-2014> Acesso em: 1 out 2014.
597
Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2011-mar-24/certidao-registro-imovel-emitida-duas-horassp>. Acesso em: 25 set 2014.
108
em ver se a documentao est em ordem; o prprio funcionrio do cartrio; e o

interessado na propriedade.598
Ademais, conforme Projeto encaminhado ao Ministrio da Fazenda, so tambm
beneficirios do Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio: o Ministrio Pblico, a
Polcia Federal, os Cartrios de Servios Notariais e de Registro de Imveis, os
Tribunais de Justia, as Corregedorias, o Conselho Nacional de Justia, o CGU, a
Secretaria de Patrimnio da Unio, o IBGE, os bancos, o Sistema de Financiamento e o
prprio cidado.599
No que concerne a este ltimo, as vantagens so diversas. O acesso s
informaes registrais tornou-se mais fcil e rpido, tanto nas prprias serventias, de
forma informatizada, ou diretamente pela Internet, no conforto e comodidade de suas
prprias residncias, evitando, assim, o gasto de tempo e dinheiro com a locomoo at
aos cartrios, que, por muitas vezes, podem ser extremamente distantes. Alm disto,
tem-se a garantia da atualidade dos documentos, o que confere uma maior segurana e
confiabilidade ao registro.600
No que concerne Central de Servios Registrais, merece uma nfase em
especial, por ter trazido ainda mais vantagens ao registro de imveis brasileiro.
O Protocolo n. 1/2009, da ARISP, j deixa bem claro que ela representa um
enorme avano:
CONSIDERANDO que a interligao entre as serventias imobilirias, o
Poder Judicirio e os rgos da Administrao Pblica atende ao interesse
pblico, representando inegvel conquista de racionalidade, economicidade e
desburocratizao;601
Hoje os registros de imveis so muito mais potentes em termos de informao,

por serem interligados em uma central, e no oferecidos de maneira isolada, como
598
COELHO apud COLGIO NOTARIAL DO BRASIL - SEO DO RIO GRANDE DO SUL. op.
cit. Acesso em: 1 ago 2014.
599
<vidpagani@gmail.com> em 20 ago 2014.
600GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no
601
CORREGEDORIA DOS RGOS DOS SERVIOS PBLICOS DELEGADOS DE REGISTRO
DE IMVEIS DA CAPITAL DO ESTADO DE SO PAULO. Disciplina a instituio, funcionamento,
administrao, fiscalizao e superviso do Portal Ofcio Eletrnico na Capital de So Paulo.
Provimento 01/2009. Disponvel em: <http://arisp.files.wordpress.com/2010/11/ofc3adcioeletrc3b4nico.pdf>. Acesso em: 8 ago 2014.
109
afirma, Braga Junior, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justia.602

Pelo que consta no Projeto encaminhado para o Ministrio da Fazenda, a
integrao do registro proporcionar combate a crimes da ordem tributria, alm de
propiciar uma formalizao efetiva da propriedade, garantindo uma maior segurana das
transaes, o que possibilitar uma maior facilidade na obteno de uma financiamento,
por exemplo, ou ainda a reduo do spred bancrio.603
Neste sentido, conforme recomendao do Ministrio da Fazenda:
[...] prev-se a elevao da segurana jurdica da propriedade, nos processos de
transao de bens, na efetivao do direito de propriedade e na garantia
inequvoca. Prevem-se tambm a preveno subsidiria de leso a direito de
famlia, alienao mltipla de imveis e fraudes em cartrios, com a atualizao
imediata da base cadastral.604
A central acaba por facilitar o acesso a informaes, alm do oferecimento de

servios registrais de forma segura, clere, eficiente e de baixo custo. Os valores do
registro podero ser pagos facilmente a partir de compra de crdito antecipado, por
boleto bancrio, transferncia bancria, ou ainda, em algumas operaes, no prprio site,
em tempo real. 605
Ao aderir os requisitos da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira (ICPBrasil) e da arquitetura e-PING (Padres de Interoperabilidade de Governo Eletrnico),
a Central acaba por garantir segurana, autenticidade, integridade do registro, bem como
interoperabilidade e acessibilidade dos usurrios.606
Outrossim, a Central permite o acompanhamento online dos procedimentos
registrais, 24 horas por dia, todos os dias do ano, facilitando as transaes imobilirias,607
alm de, como dito anteriormente, evitar gastos com transporte e economia de tempo
com o deslocamento at a serventia, ou ainda, a diversas serventias, pois determinadas
informaes devem ser repassadas ou requeridas a mais de um cartrio. 608
602
603
<vidpagani@gmail.com> em 20 ago 2014.
604
Ibid.
605
VANTAGENS do Portal Registradores. Disponvel em:
<http://www.registradores.org.br/ConhecaArisp/frmVantagensArisp.aspx> Acesso em: 01 out 2014.
606
607
608
Ibid. Acesso em: 03 out 2014 e COLGIO NOTARIAL DO BRASIL - SEO DO RIO GRANDE
DO
SUL.
Registro
de
imveis
ser
eletrnico
at
2014.
Disponvel
em:
<http://www.cartoriocastellan.com.br/noticia-94-registro-imoveis-sera-eletronico-ate-2014> Acesso em:
1 out 2014.
110
Nesta senda afirma Santos:

A integrao e coordenao dos registros um marco importantssimo na
histria registral [...] possibilitando a reduo do tempo para a emisso de
documentos, alm de evitar o deslocamento do usurio at o cartrio, e ainda,
possibilita a reduo dos custos.609
Evidentes, assim, os avanos trazidos pela implantao do Sistema de Registro

Eletrnico Imobilirio. Ao mesmo tempo que trouxe inmeras inovaes, manteve
caractersticas primordiais do registro, garantindo sua autenticidade e integridade.
Ele foi capaz de cumprir com maior eficincia a finalidade do registro,
conferindo ainda mais segurana s transaes imobilirias e proteo da propriedade
imvel.
609
Disponvel em: <http://www.conjur.com.br/2011-mar-24/certidao-registro-imovel-emitida-duas-horassp>. Acesso em: 25 set 2014.
111
CONSIDERAES FINAIS
Conforme exposio explicativa do Registro Imobilirio, finalizando com a

explanao do tema Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio, foi possvel constatar
os plrimos benefcios introduzidos pela sua modernizao, considerada a principal
mudana na histria do registro de imveis em nosso pas.
Ademais, ficou demonstrado que:
1) Estamos inseridos em uma era ps-moderna, baseada na tecnologia da
informao e no desenvolvimento da comunicao. As relaes so fludas e efmeras,
o que exige servios mais cleres, confiveis e inseridos em um ambiente informatizado;
2) A propriedade o elemento base da estrutura social capitalista. Por isso
necessita de uma proteo especial, o que est a cargo do registro de imveis;
3) O Registro Imobilirio uma forma que o Estado tem de proteger a
propriedade e os seus direitos decorrentes. Destina-se tutela da propriedade privada,
no intuito de combater as fraudes e clandestinidade;
4) forma de constituio, modificao e onerao de direitos reais em relao
a bens imveis. Por meio dele que, por exemplo, adquire-se a propriedade, transferemse direitos reais sobre imveis de terceiros, tanto de gozo quanto de garantia, e extinguese direito real, se assim averbado. Ao mesmo tempo que estabelece o direito de
propriedade e demais direitos reais sobre imveis, cumpre a finalidade de constituir um
arquivo histrico completo destes bens;
5) A finalidade do Registro de Imveis conferir publicidade e segurana
jurdica, devendo, por isto, ser autntico;
6) Existem diferentes Sistemas de Registro, como, por exemplo, o francs, no
qual o ttulo suficiente para transferir a propriedade, servindo o registro, apenas, para
conferir publicidade. Outros, como o alemo, o ttulo cria a obrigao de se transferir o
domnio, mas a propriedade s se transfere com o registro, possuindo presuno juris et
de jure do domnio. E o brasileiro, no qual a presuno juris tantum. Dependem tanto
do ttulo, quanto do registro para a transferncia do domnio. O registro, alm de
constituir o direito real, o torna oponvel a terceiros;
7) No Brasil, o Registro de Imveis rege-se pelos princpios da publicidade, da
presuno de veracidade, da legalidade, da inscrio, da prioridade, da especialidade, da
disponibilidade, da continuidade, da territorialidade e da instncia, que visam garantir a
segurana jurdica, a integridade e a confiabilidade do registro;
112
8) As atribuies do registro so: o assentamento da matrcula, do registro e da

averbao, bem como dos atos translativos ou declaratrios de propriedade e
constitutivos de direitos reais;
9) A matrcula o cerne do Registro de Imvel brasileiro. o primeiro ato de
registro, contendo as exatas especificaes do imvel, no qual os registros e averbaes
so assentados, na circunscrio onde se encontra o imvel;
10) O registro o assento principal relacionado a constituio, modificao e
onerao de direitos reais em relao a imveis j matriculados, alm de atos e fatos que
possuam repercusso na propriedade imobiliria, bem como aqueles que devam ser
assentados por determinao legal;
11) J a averbao considerada ato acessrio ao registro, por ser dele
dependente. Surge da necessidade de se ter registradas todas as ocorrncias relacionadas
propriedade, mesmo aquelas que no atinjam a essncia do registro, que no
constituam domnio, nem nus real e encargos, mas que alterem-no de algum forma;
12) A escriturao o assentamento dos atos registrais em livros, feita pelo
oficial dos Registros de Imveis, por seu substituto ou por escrevente autorizado, a fim
de constituir um arquivo perptuo;
13) Na escriturao clssica, os assentamentos so feitos em manuscritos, em
livros encadernados com fundo branco;
14) Alm da escriturao manuscrita, existe a possibilidade da escriturao dos
Livros n. 2 a 5 de forma mecnica, em livros de folhas soltas ou em fichas, ou de forma
eletrnica, em bancos de dados;
15) O Livro n.1 refere-se ao Protocolo; o Livro n. 2 o Registro Geral; o Livro
n. 3 Registro Auxiliar; o Livro n. 4 o Indicador Real; o Livro n. 5 refere-se ao
Indicador Pessoal; alm dos seguintes livros: o Livro de Recepo de Ttulo, o Livro de
Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros e o Livro de Registro das
Indisponibilidades;
16) No entanto, a manuteno dos processos tradicionais de registro o torna
incompatvel com a dinmica social moderna;
17) Vive-se em uma era ps-moderna, embasada na tecnologia eletrnica, na
informtica e no desenvolvimento da comunicao, na qual exige-se relaes cleres, e
a utilizao de computadores;
18) As relaes sociais aumentaram, com ela a circulao de bens e,
consequentemente, o nmero de registros, colocando em crise o sistema registral, por
113
tornar-se extremamente moroso, gerando obstculo s transaes imobilirias. Esta

morosidade acentuou-se por depender, por exemplo, de uma escriturao manuscrita,
em livros enormes e encadernados, em total incongruncia com a celeridade moderna, e
alheia s conquistas tecnolgicas. Alm de moroso, o registro tradicional era inseguro,
haja vista a deteriorao das fichas, extravios e perdas;
18) Ademais, a morosidade registral acaba por intensificar o custo Brasil, o que
afasta investimentos no pas, acarretando o baixo desenvolvimento, o aumento de
desemprego, o trabalho informal, dentre outros;
19) Se o registro de imveis no acompanhar as mudanas sociais e os avanos
tecnolgicos, tornar-se- obsoleto, incapaz de garantir os objetivos aos quais ele se
destina;
20) imperativa a modernizao do sistema registral frente a sociedade ps
moderna;
21) Para tornar o registro mais confivel e eficiente, necessria a disponibilizao
de informaes registrais de forma mais clere, o que proporcionado pelo registro
eletrnico;
22) O Registro Eletrnico foi institudo pela Lei n. 11.977/2009 e regulamentado
pelos Provimentos CGJ 22/2012, CGJ 42/2012, CGJ 11/2013, CGJ 37/2013,
Regulamentao CNJ 9, CNJ 14, dentre outros. Todavia, j havia anteriormente aparato
legal autorizativo;
23) A Lei n. 11.977/2009 determinou a implementao do Sistema de Registro
Eletrnico, sendo incumbncia dos prprios registradores de imveis. Determinou,
tambm, que os documentos apresentados obedeam a requisitos de autenticidade e
integralidade;
24) O registro eletrnico foi implementado de forma pioneira no Estado de So
Paulo, antes mesmo da Lei n. 11.977/2009;
25) Com o advento da lei supracitada, a modernizao iniciou em todo territrio
nacional, subdividindo-se em diversas etapas;
26) A primeira delas digitalizao dos documentos. Eles podem ser
digitalizados por meio de escner, por exemplo, ou, ainda, serem feitos diretamente de
forma digital, com assinatura eletrnica. Acredita-se que somente o ltimo tenha sua
autenticidade garantida;
27) A segunda etapa a informatizao das prprias serventias, oferecendo ali
servios automatizados, como, por exemplo, dos clculos e emolumentos, dos
114
indicadores reais e pessoais, dentre outros;

28) A terceira etapa, e uma das mais importantes, refere-se integrao de todos
os cartrios nacionais em uma Central na Internet - denominada Central de Servios
Eletrnicos Compartilhados dos Registradores de Imveis , juntamente com rgos da
administrao pblica e Poder Judicirio. Os servios ali so mais cleres, de baixo
custo, eficientes e potentes. Insta enfatizar que a integrao a principal caracterstica
da prxima era;
28) A quarta e quinta etapa referem-se matrcula eletrnica, escriturao
eletrnica e ao livro eletrnico;
29) Em comparativo com o registro tradicional, constata-se que os seus
dispositivos procedimentais no foram alterados, mantendo-se a segurana, a
confiabilidade e a integridade exigidas do registro;
30) O cuidado e o rigor tcnico permaneceram os mesmos. A preocupao com
a finalidade do registro e o respeito aos seus princpios, tambm. No entanto, ao mesmo
tempo, muita coisa foi alterada.
31) Os livros onde so escrituradas as matrculas, os registros e as averbaessero pertencentes a um banco de dados, com fcil acesso s informaes. Ele no
sofrer mais do problema de deteriorao natural das folhas, nem mesmo do seu extravio
e perda;
32) O processo registral se tornou muito mais clere. Um registro que
anteriormente demorava quase um ms para ser feito, hoje feito em horas, ou poucos
dias. O mesmo ocorre com as certides;
33) Com um trmite rpido do registro ou emisso de certides, efeitos imediatos
podem ser constatados no mercado imobilirio e na economia, e, consequentemente no
desenvolvimento do pas, diminuindo-se o desemprego, o trabalho informal, dentre
outros. Proporcionou, tambm, o combate a crimes contra a ordem tributria e garantiu
uma formalizao efetiva da propriedade;
34) Ademais, o registro eletrnico capaz de proporcionar uma maior
comodidade ao poder ser acessado diretamente da residncia do interessado, evitando o
deslocamento at a serventia que, muitas vezes, pode ser em localidades extremamente
longnquas;
35) Houve melhoras significativas ao meio ambiente com a despapelizao,
que economiza rvores, gua e energia. Os custos tambm reduziram, por ser
desnecessria a utilizao do papel;
115
36) Com sistema de controle pelas Corregedorias Gerais de Justia, e obedincias

dos requisitos da infraestrutura pblica, os riscos e corrupo diminuram
consideravelmente;
37) Outros pases j passaram por esta modernizao, e constataram evidentes
melhoras. Cabe, agora, ao Brasil realizar sua transio completa ao Sistema de Registro
Eletrnico, desprendendo-se das amarras do conservadorismos, pois vantagens
sociedade, s empresas, aos cartrios e prpria economia, so imensas.
116
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conceitos relacionados alienao fiduciria de bens imveis e sobre padronizao do
procedimento de execuo extrajudicial a ela relativa, caractersticas gerais da cdula
de crdito imobilirio e sobre o extrato dela derivado, isenes decorrentes da
Assistncia Judiciria Gratuita, horrio de funcionamento dos cartrios de registro de
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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CENTRO DE CINCIAS JURDICAS

VITRIA DAL-RI PAGANI

SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

VITRIA DAL-RI PAGANI

SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

Trabalho de Concluso de Curso apresentado

Orientador: Prof. Jos Isaac Pilati

Em primeiro lugar, agradeo ao meu orientador, Professor Jos Isaac Pilati,

A menos que modifiquemos a nossa

A presente monografia objetiva analisar o Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio,

O terceiro captulo trata especificamente do Sistema de Registro Eletrnico

Estado de So Paulo, e a posterior implementao do Sistema de Registro Eletrnico

1 NOES GERAIS SOBRE O REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO

O primeiro captulo trata do Sistema Registral Brasileiro. Seu estudo

1.1 Aspectos histricos do registro de imveis brasileiro

O registro de imveis surgiu no Brasil aps a sua independncia, com a Lei n.

Por fim, o Cdigo Civil de 2002, conferiu maior importncia ao registro,

1.2 Conceituao e finalidade do registro de imveis

A Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/1973) no conceitua o termo Registro

coisa, subdividindo-se em quatro faculdades: o uso, o gozo, a disposio e a

O aspecto descritivo exposto por Bevilaqua explicado, tambm, por Rizzardo,

Frente importncia da propriedade, faz-se necessria uma proteo especial.

O Registro Imobilirio destina-se tutela da propriedade privada e dos direitos

Desta feita, primeiramente, o registro imobilirio a escriturao de todas as

cartas de adjudicao de terreno adquirido prestao; a certido dos atos constitutivos

Conforme explica Balbino Filho, o registro, de forma sistemtica, produz os

b) Modo de constituio de transferncia de direitos reais de imveis de

No que se refere autenticidade, ressalta Diniz, que:

mrito, alheias ao papel apresentado e ao ajuste entre este e os assentamentos

Atravs da publicidade que foi possvel aumentar consideravelmente o grau de

1.3 Sistemas de registro

No sistema Romano, a aquisio da propriedade se operava com a entrega do

VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

A presuno, no sistema alemo, juris et de jure do domnio da pessoa que tem

demonstrar sua vontade de transferir seu direito de propriedade, na Alemanha conhecido

diante da presuno legal de que h forma originria de aquisio da propriedade

1.4 Princpios que fundamentam o registro de imveis

Como supra explanado, o registro de imveis possui diversas finalidades. Muitas

coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta havida como

So os princpios do direito registral que o conferem a confiabilidade necessria

1.4.1 Princpio da publicidade

O registro de imvel pblico, pode ser acessado por qualquer interessado, e

cartrio de registro de imveis. No entanto, poder pleitear indenizao pelos eventuais

1.4.2 Princpio da presuno de veracidade

O registro presume-se verdadeiro e produz seus efeitos at que se produza prova

propriedade, bem como ao de retificao,103 a fim de que o registro volte a refletir a

1.4.3 Princpio da legalidade

Ainda no que se refere qualificao registral, podem ser observadas duas

1.4.4 Princpio da inscrio

O princpio da inscrio o princpio base do sistema registral brasileiro.

A transferncia do direito real sobre bem imvel divide-se em duas partes: a

1.4.5 Princpio da prioridade

O princpio da prioridade significa que na concorrncia de direitos sobre um

No entanto, h excees a este princpio em relao hipoteca, que o caso do

1.4.6 Princpio da especialidade

Destina-se organizao dos registros e fixao ou determinao dos bens,

1.4.7 Princpio da continuidade

VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

Exige-se um nexo ininterrupto dos diversos titulares que exercem, ou j

O princpio da continuidade tambm tem relao com a correta caracterizao do

VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade