Trabalho apresentado a disciplina Planejamento e Gesto Urbana, do Mestrado

em Desenvolvimento UFPE,Jan./2015

Estratgias do mercado imobilirio na produo

do espao urbano em Recife.

Ludmila Silva de Aguiar

Resumo
O propsito deste trabalho investigar como o mercado imobilirio produz o
espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas no
deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso e da
ocupao do solo pela Lei dos Doze Bairros. Constitui como hiptese a
valorizao locacional e imobiliria destas novas reas podem estar relacionadas
a um carter de diferenciao e a reafirmao das desigualdades socioespaciais,
com a promoo de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como
estratgia de atrativos para o pblico. Em nvel de um fenmeno local, se insere
no mbito macroestrutural das cidades e metrpoles, em novos contextos de
produo imobiliria com grandes aparatos de inovao no jeito de habitar.

1. Introduo
Recife, segundo dados do IBGE (2010), a quarta maior densidade demogrfica
entre as capitais do pas com 1,537 milho de pessoas e uma rea geogrfica total de
apenas 218, 4 km. Sede da maior Regio Metropolitana do Nordeste, Recife
apresenta um grande nmero de bairros de elevada densidade demogrfica.
Cidade porturia, Recife se desenvolveu a partir dos aglomerados no centro da
cidade em bairros como: Boa Vista, Santo Antnio e So Jos. A partir desta
centralidade a cidade foi crescendo em direo aos bairros mais afastados onde
tinham os engenhos, e consequentemente ocupando as localidades mais prximas
1

parte leste da cidade. A tradio do acar, o setor de servios e politicas pblicas

limitadas foram condicionantes ao crescimento do Recife. Com a implementao do
transporte pblico em massa foi possvel expanso da cidade para bairros das
Graas, Derby, Espinheiro e Aflitos. Na dcada de 90 estes bairros assim como
Jaqueira, Tamarineira e Parnamirim sofreram adensamento e expanso imobiliria.
Bairros de Casa Forte, Santana e Dois Irmos dotadas de uma paisagem verde
tambm se tornaram alvos da especulao. Estas so reas relativamente dotadas de
infraestrutura urbana que ocupam reduzida rea da cidade, o que favorece o elevado
valor do espao urbano.
Como agravante, a Lei do Uso e da Ocupao do Solo em Recife datada de 1996
permitiu a construo desordenada de edifcios altos na cidade. O que ocasionou a
mudana da paisagem local e da geografia dos bairros tradicionais; alm de
problemas como excesso do trafego de veculos em ruas estreitas e
comprometimento do sistema de abastecimento sanitrio. Em resposta houve uma
demanda dos moradores dos bairros das Graas, Espinheiro, Aflitos, Parnamirim,
Tamarineira, Jaqueira, Monteiro, Santana, Casa Forte, Poo da Panela, Derby e
Apipucos para a necessidade de preservao do patrimnio arquitetnico dos bairros
e para minimizao de problemas de correntes do adensamento. Desta necessidade,
o Conselho de Desenvolvimento do Recife desenvolveu a Lei N. 16.719 /2001 (Lei
dos 12 Bairros) que tem como contedo a regulao do uso e da ocupao do solo e
estabelece principalmente diretrizes e limites de altura para a construo de novos
edifcios na rea.
Em consequncia a rea para construo de edifcios nos 12 bairros foi reduzida
e induziu as empresas do setor imobilirio a investir em bairros no entorno. Como
os tradicionais bairros so associados a valores simblicos e de status, a lgica do
mercado produz e reproduz estratgias e padres simblicos para deslocar a
demanda para os bairros prximos. Devido ao elemento simblico inserido neste
processo, este trabalho tem como pressuposto que a valorizao locacional e
imobiliria destas novas reas podem estar relacionadas a um carter de
diferenciao e a reafirmao das desigualdades socioespaciais, com a promoo de
equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratgia de atrativos
para o pblico.

Especificamente, este artigo procura investigar como o mercado imobilirio

produz o espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas
no deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso e da
ocupao do solo pela Lei dos Doze Bairros. A pesquisa reflete os novos contextos
de produo imobiliria com grandes aparatos de inovao no jeito de habitar. A
escala microlocal de importncia para o planejamento e a gesto da cidade, pois
pode constituir instncias primrias de tomada de deciso e monitorar de forma mais
eficiente a implementao de decises que influenciam sua qualidade de vida no
cotidiano (SOUZA, Marcelo Lopes de, 2010). Em contraposio a compreenso da
lgica do capital imobilirio influenciada apenas por estratgias econmicas,
consideramos expressiva a relao simbitica destes artifcios com os valores
simblicos e suas influncias nos espaos urbanos.
Alm desta introduo, o artigo foi organizado na seo dois, com uma
contextualizao e detalhes a respeito da Lei dos Dozes Bairros; a seo trs,
consideraes tericas a cerca do fenmeno observado e por ultimo as
consideraes.

2. A Lei dos Doze Bairros da Cidade do Recife

Cidade de origem porturia, de inicio os aglomerados urbanos situavam-se nas
proximidades do centro de Recife, nos bairros centrais da Boa Vista, So Jos e
Santo Antnio. Ao longo da expanso, devido a necessidade de maior contato com
os engenhos situados em bairros mais afastados. H ocupao de outras localidades,
no muito distantes da parte leste da cidade. Nesta evoluo, o advento do transporte
pblico de massa propicia o desenvolvimento de bairros localizados nas
proximidades do Centro expandido da cidade, o que inclui os bairros das Graas,
Derby, Espinheiro e Aflitos. Segundo DUARTE ET AL (2014), a forte dependncia
histrica da atividade de exportao do acar e a tradio do setor de Servios, por
um lado, e o alcance limitado das polticas Urbanas, por outro, condicionaram o
baixo espraiamento da populao em relao ao Centro e limitaram a extenso da
cidade, o que terminou por adensar as localidade ou bairros da cidade.

Em decorrncia, Recife apresenta atualmente um quadro atual com populao de

cerca de 1,6 milho de habitantes distribuda em uma rea de apenas 217 km2
(IBGE, 2010). Seu espao urbano configura-se a partir da presena de um grande
nmero de bairros de elevada densidade demogrfica.
Neste sentido, o bairro das Graas um exemplo representativo da relao
adensamento e verticalizao. Elo de acesso entre diferentes reas da cidade, serve
de passagem, por exemplo, entre a zona norte da cidade para a Avenida Caxang e
funciona tambm como acesso ao bairro do Derby e Avenida Agamenon Magalhaes,
ligando-se por sua vez aa zona sul da cidade e a cidade de Olinda. Essa sua
caracterstica relativamente central aliada a sua tradio sempre despertou grande
interesse do mercado imobilirio, sendo por tanto bem adensado. O adensamento do
bairro devido expanso imobiliria foi agravada j na dcada de 1990 e trouxe
diversos problemas urbanos, como frequentes congestionamentos das vias e do
sistema de servios, inicialmente no projetados para a alta concentrao
habitacional.
Dotados de semelhantes qualidades de infraestrutura urbana, certamente de
forma no inesperada, tais problemas urbanos rapidamente se transmitiram para os
bairros do entorno, como Derby, Espinheiro, Aflitos, Jaqueira, Tamarineira e
Parnamirim. Tambm nas proximidades dos supracitados bairros, os bairros de Casa
Forte, Santana e Dois Irmos, por possurem paisagem verde, comearam a atrair de
forma intensiva, tambm na dcada de 1990, a ateno do mercado imobilirio, o
que repercutiu na construo de imensas torres habitacionais, que certamente vieram
a modificar a paisagem local.
A Lei N 16.176/96 de Uso e Ocupao do Solo de Recife deixava livre a
existncia de edifcios altos seguindo uma tradio de diversas outras legislaes
passadas. A efetiva construo de vrios edifcios altos, intensificada nas dcadas de
1980 e 1990, deu origem a um movimento de moradores dos Bairros das Graas,
Casa Forte, Espinheiro e Boa Viagem, no sentido de reivindicar junto prefeitura da
cidade uma soluo para o problema da circulao de veculos (Storch, 2000).
Segundo Storch (2000), devido a problemas de engarrafamento no bairro das
Graas, os moradores passaram a discutir o futuro do bairro em decorrncia da
construo de um edifcio de 20 mil metros quadrados (o edifcio Jacobina em
4

construo no stio Jacobina, na margem esquerda do Rio Capibaribe), com 28

andares e 3 vagas na garagem para cada um dos 56 apartamentos. Por sua vez, Casa
Forte, comeou a sentir a presena do adensamento desenfreado com a
verticalizao ao redor da praa do bairro.
Diante de dois srios problemas, o sistema virio com excesso de trfego de
veculos e de um sistema de abastecimento sanitrio comprometido, as
manifestaes a respeito cresceram, envolvendo a igreja catlica e representantes
sociais e chegou ao Executivo Municipal. O Conselho de Desenvolvimento Urbano
CDU da cidade do Recife, conforme ata de 08 de junho de 2001 faz referncia a
um estudo elaborado pela Diretoria Geral De Desenvolvimento Urbano e Ambiental,
da Secretaria de Planejamento, Urbanismo e Meio Ambiente da Prefeitura da Cidade
do Recife DIRBAM/ SEPLAM/ PCR, por encomenda do prprio Poder
Executivo. Sob o ttulo: Anlises das transformaes recentes da margem esquerda
do Rio Capibaribe, entre a Avenida Agamenon Magalhes e a BR 101, a reunio
fixou como metas de anlise: i) processo de adensamento construtivo e
verticalizao; ii) repercusses do adensamento construtivo no sistema virio; iv)
preservao das condies de habitabilidade.
A partir da anlise de projetos aprovados ou em tramitao para a rea, algumas
concluses foram tiradas, as quais tinham como ttulo: Repercusses das
transformaes. No entanto, tanto a pesquisa quanto os seus resultados atendiam as
preocupaes dos bairros de Casa Forte e Graas, com tais respostas apontadas: i)
saturao viria nos bairros Derby, Graas, Espinheiro e Aflitos; ii) tendncia de
saturao viria no conjunto de Casa Forte; iv) tendncia de degradao ambiental
que deve ser revertida. Posteriormente o estudo conclui:

Dada a importncia econmica da atividade imobiliria, ressaltase a necessidade do poder publico, junto com a sociedade, oferecer
alternativas locacionais para o redirecionamento dos investimentos
imobilirios. Instrumentos urbansticos sero elaborados para conservar
qualidades ambientais de certas reas e contribuir para diminuir a
degradao de outras.

Os membros do CDU propuseram a formao de grupos de trabalho para a

identificao de novas reas para redirecionamento de investimentos imobilirios e a
definio de novos parmetros urbansticos estendidos alm do Polgono do Poo da
Panela e das Graas. O Conselho de Desenvolvimento Urbano do Recife
desenvolveu desta forma, um anteprojeto de lei para a criao da rea de
Restruturao Urbana, que deu origem a chamada Lei dos Doze Bairros. No dia 30
de Novembro de 2001 entrou, pois, em vigor a Lei dos Doze Bairros (Lei n
16,719/01), legislao que estabeleceu novas diretrizes para este conjunto de
bairros, apresentados em cinza na Figura 1 e que institui a rea de Restruturao
Urbana (ARU): Derby, Espinheiro, Graas, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana,
Casa Forte, Poo da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro da Tamarineira;
de acordo com a Lei Orgnica do Municpio - LOMR e com o Plano Diretor de
Desenvolvimento da Cidade do Recife ( PDCR).

Dentre os objetivos da experincia so: i) requalificao do Espao Urbano

Coletivo; ii) permisso convivncia de usos mltiplos no territrio da rea de
Reestruturao Urbana, iii) condicionamento do uso e da ocupao do solo oferta
de infraestrutura instalada, tipologia arquitetnica e paisagem urbana existente e
iv) definio e proteo de reas que sero objeto de tratamento especial em funo
das condies ambientais, do valor paisagstico, histrico e cultural e da condio
7

socioeconmica de seus ambientes. Especificamente estabelecer limites e diretrizes

da altura para a construo de novos edifcios na rea: chegando no mximo a 60
metros e minimizar problemas decorrentes do adensamento construtivo e
verticalizao nestas localidades.
Desta forma, a lgica do mercado introduz no produto imobilirio ou na ideia de
morar modificaes capazes de deslocar esta demanda para novas reas de atuao
do seu entorno, de forma a atender a constante procura por imveis na regio dos 12
bairros. A dinmica de verticalizao-densificao se manifesta em zonas cheias de
significaes culturais e de hierarquias sociais. [...] Os promotores, os proprietrios
fundirios e os consumidores participam de um mesmo processo: os dois primeiros
se apropriam dos ganhos fundirios e os terceiros realizam as suas aspiraes [...]
(LACERDA, 1996).
A lei reflete por tanto uma preocupao com a verticalizao, com seus
problemas urbanos associados, de uma parte especfica da cidade. O seu ncleo de
objetos trata, por tanto, da necessidade de frear ou adequar, as construes em
funo de uma estrutura viria e dos servios de abastecimento de gua, energia
eltrica, esgoto e utilidades existentes em seus territrios que no suportam a
demanda atual.

3. O fenmeno observado: consideraes tericas

O objetivo principal deste trabalho investigar como o mercado imobilirio

produz o espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas
no deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso do
solo pela Lei dos Doze Bairros.
A lei uma tpica restrio de oferta. Evidentemente, como os bairros sujeitos s
restries da poltica (Lei dos Doze Bairros) no foram escolhidos de forma
randmica, a dificuldade est na construo de contra factuais que informem a
respeito do comportamento do mercado imobilirio frente aos bairros do entorno
caso no houvesse a restrio.

Com a lei, as reas planas dos 12 bairros propcias construo de edifcios

foram reduzidas, induzindo as empresas do setor imobilirio a investir em bairros ao
redor. O deslocamento da verticalizao se fez para bairros prximos que
comportam o maior nmero de condicionantes positivos, como por exemplo, os
bairros da Madalena e Torre, antes tipicamente constitudos de residncias
horizontais mas que compartilham de certas caractersticas infraestruturais com os
12 bairros. Encruzilhada, Rosarinho e Casa Amarela tambm so bairros apontados
como sendo bairros de imigrao.
Os tradicionais 12 bairros so associados a valores simblicos e de status
herdados do passado tradicional dos engenhos de acar. A lgica do mercado
introduz no produto imobilirio ou na ideia de morar estratgias e padres
simblicos para deslocar a demanda para o entorno. A valorizao locacional e
imobiliria destas novas reas reafirmam um carter de diferenciao e as
desigualdades socioespaciais (valores simblicos) e a promoo de equipamentos
habitacionais cada vez mais inovadores como estratgia de atrativos para o pblico
consumidor.
Segundo Eduardo Carvalho (2008), ex-presidente da ADEMI, as imobilirias
constroem aonde a populao deseja morar e para isso so necessrios requisitos
mnimos a serem atendidos pelo poder pblico. A falta de investimento do poder
pblico para a infraestrutura bsica contribui para a concentrao de edifcios em
bairros especficos. O Estado com a sua capacidade e atuao reduzida a agente
regulador propicia ao mercado imobilirio criar novos espaos de consumo. um
tipo de inovao que se constitui ao longo das polticas urbanas: o planejamento de
mercado, em que o mercado cria o seu prprio planejamento (se desloca da esfera
do Estado).
Em Corra (1995), dentro da lgica do capital imobilirio so os promotores
imobilirios que tomam decises de localizao, qualidade, tamanho do prdio,
comercializao, entre outras. As estratgias esto correlacionadas s amenidades
naturais ou socialmente produzidas, ao preo elevado da terra e alto status do
bairro. Estas caractersticas tendem a valorizar diferencialmente certas reas da
cidade, que se tornam alvo dos promotores imobilirios. Em meados dos anos 2000,
A Associao das Empresas do Mercado Imobilirio de Pernambuco (ADEMI-PE)
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lanou a Campanha dos Prdios Altos. De acordo com reportagem do Dirio de

Pernambuco de 12 de setembro de 2003, foram gastos R$ 200 mil (duzentos mil
reais) na campanha, que, segundo a reportagem, visava incentivar os compradores a
desejarem os prdios altos na medida em que eles j so parte da paisagem da
cidade, um smbolo de imponncia e um orgulho para os pernambucanos. Percebese um apelo para o campo das simbologias, ao dizer que as edificaes representam
parte da prpria cultura da cidade. Sabe-se, no entanto que a altura dos prdios est
associada a um componente econmico-financeiro, o ganho de escala, o
aproveitamento maior de terreno, o aumento da lucratividade dos empreendimentos,
sobretudo, nos locais onde os terrenos j so escassos. Percebe-se a uma estratgia
simblica de constituio de habitus (LEO, Fernando Pontual S., 2009).
A perspectiva dos promotores imobilirios provocarem a criao de valores com
intuito de manipular um contexto social especfico coaduna com a viso de
Bourdieu do poder como um jogo de smbolos que so controlados pelos que detm
o capital social. O capital consiste nos meios pelos quais os smbolos so
constitudos e passados adiante, constituindo o que o autor denomina habitus. O
habitus refere-se capacidade criativa dos agentes sociais, o que difere da
abordagem institucional. um conjunto de ferramentas simblicas adquiridas
pelos jogadores dentro do campo poltico. O campo poltico formado pelo
conjunto de foras que disputam o capital social atravs da manipulao simblica
da vida social (Bourdieu, 1989).
As estruturas sociais convertidas em estruturas espaciais produzem uma
hierarquizao prtica das diversas regies do espao construido. Esta
hierarquizao , entretanto, naturalizada, como disse Bourdieu, isto , as oposies
sociais objetivadas no espao fsico tendem a se reproduzirnos espritos e na
linguagem. Desenvolve-se, assim, uma cidade segregada, em que a hierarquia social
e a apropriao desigual dos recursos urbanos reproduzida em uma diferenciao
social naturalizada nas estruturas mentais. Essa diferenciao apropriada e, em
grande parte dos casos, construda pela dinmica empresarial de produo de
moradia, no processo de formao de sobre-lucros de localizao, cuja origem est
justamente no acesso diferenciado que a localizao dos terrenos propicia ao uso do
valor de uso complexo que representa a cidade (RIBEIRO, 1997:49). A ao do
mercado na criao de espaos diferenciados acaba por determinar uma lgica de
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representao do espao urbano, definindo os espaos do desejo na escolha da

localizao residencial.
Assim, a incorporao ao senso comum dos princpios da diviso e da
segregao na cidade produzem uma representao coletiva que, se no interfere
sempre nas escolhas locacionais, posto que estas dependem de poder aquisitivo dos
habitantes, influencia na manifestao de desejos e na demarcao de estigmas.
... o espao um dos lugares onde o poder se afirma e se
exerce e, sem dvida, sob a forma mais sutil, a da violncia
simblica como violncia desapercebida [...]. Os ganhos do
espao podem tomar a forma de ganhos de localizao, eles
mesmos susceptveis de ser analisados em duas classes: as rendas
(ditas de situao) que so associadas ao fato de estarem situadas
perto de agentes e de bens raros e cobiados (como os
equipamentos educacionais, culturais ou de sade); os ganhos de
posio ou de classe (como os que so assegurados por um
endereo prestigioso), caso particular dos ganhos simblicos de
distino que esto ligados posse monopolstica de uma
propriedade distintiva [...]. Eles podem tambm tomar a forma de
ganhos de ocupao (ou de acumulao), [...] podendo ser uma
forma de manter distncia ou de excluir toda espcie de intruso
indesejvel (BOURDIEU, 1997:163).

No h, entretanto, relao absoluta entre posio social e chances desiguais de

apropriao dos recursos urbanos. H mecanismos importantes em jogo,
destacando-se o papel do Estado e o movimento do mercado imobilirio, que
produzem transformaes na estrutura socioespacial urbana (e, por suposto,
metropolitana).
Por fim, Abramo (2007) sugere do ponto de vista da movimentao
socioespacial que o deslocamento espacial da oferta envolve necessariamente uma
diferenciao do produto imobilirio: um produto diferente em uma espacialidade
diferente. E este deslocamento da oferta sugere que as famlias demandam essa
novas espacialidades como uma distino socioespacial em relao aos outros.

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4. Consideraes finais

De forma geral, a representao simblica criada no mercado empresarial de

proviso de moradias, ainda que no corresponda s escolhas concretas
realizadas, um deslocamento de ofertas geradas com base nas demandas das
aspiraes de status e valores simblicas agregadas aos bairros do stio

tradicional dos 12 bairros.

Os bairros de migrao so perifricos ou vizinhos aos Doze Bairros, portanto
com bastante identidade entre si e muitas vezes representam ocupao dos

corredores de entrada e sada daquela rea.

Trata-se de uma forma de gerao de sobre-lucro, uma vez que cria e intensifica
a demanda para uma pequena parcela do territrio metropolitana, pela qual os

poucos que podem adquirir se dispem a pagar mais.

As variveis aqui analisadas podem ser ainda exploradas em maior
profundidade. Esta tarefa, entretanto, assim como outros desdobramentos da
presente discusso sero retomados em outra oportunidade ao longo das
pesquisas que integram.

Referncias
ABRAMO, P. A cidade com-fusa: a mo inoxidvel do mercado e a produo
da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas, 2007.
BOURDIEU, Pierre. Efeitos do lugar. In: BOURDIEU, P., A Misria do Mundo.
Petrpolis: Ed. Vozes, 1997
BOURDIEU. O Poder simblico. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 1989
CORRA, Roberto Lobato. O espao urbano. 4. ed. So Paulo: tica, 1995.
DUARTE, Benini Gislia et al. Restrio sobre Uso do Solo Urbano e Valor
dos Imveis: uma Avaliao do Impacto da Lei dos Doze Bairros da Cidade
do Recife. III Encontro Pernambucando de Economia, 2014. Recife Brasl.
LACERDA, Norma. A produo social dos interesses fundirios e
imobilirios o caso do Recife. Salvador: Caderno CRH, vol. 9, n24. UFBA,
1996.
LEO, Fernando Pontual de S. Et al. Territrios simblicos da cidade: as
estratgias do capital imobilirio na consolidao de novas formas de
morar. XIII Encontro da Associao Nacional De Ps-Graduao E Pesquisa
Em Planejamento Urbano e Regional, 2009 Florianpolis - Santa Catarina
Brasil.

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NUNES, Aliomar F. O impacto da Lei dos Dozes Bairros sobre a construo

civil na cidade do Recife. Recife/2008
SAMPAIO, Breno. Et al. Restrio sobre Uso do Solo Urbano e Valor dos
Imveis: uma Avaliao do Impacto da Lei dos Doze Bairros da Cidade do
Recife. Recife: PIMES/ 2014.
SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introduo crtica ao
planejamento e gesto urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2010.
STORCH, A. M. L. (2000). Ponte a Ponte: Investigando os significados das
apropriaes scio- espaciais das margens do Rio Capibaribe nos bairros da
Madalena e das Graas, Dissertao (Programa de Ps-Graduao em
Desenvolvimento Urbano), UFPE - Universidade Federal de Pernambuco.

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