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Trabalho de Graduao
Curso de Graduao em Geografia
RIO CLARO - SP
2014
910h.3
T664p
Comisso Examinadora
Assinatura da aluna
Assinatura do orientador
II
AGRADECIMENTOS
A todos os humanos que bravamente lutam pelo direito a uma vida digna e nos ensinam
que o viver faz sentido na luta cotidiana por uma sociedade onde haja justia social.
Ao professor Jos Gilberto de Souza. Camarada sempre solisto na orientao deste
trabalho. Obrigada pelo apoio no desenvolvimento do mesmo, pelas reflexes e prosas.
A professora Arlete Moyss Rodrigues (Unicamp) e a professora Silvana Maria Pintaudi
(Unesp Campus Rio Claro) pelos apontamentos realizados no incio desta pesquisa. Ao
professor Samuel Frederico (Unesp Campus Rio Claro) pelas reflexes e indicaes de leituras.
Aos professores do curso de geografia (Unesp Campus Rio Claro) que se
comprometem na construo do mesmo.
Aos funcionrios do Departamento de Geografia e da Biblioteca da Unesp Campus Rio
Claro. Em especial ao Gilberto Donizete Henrique (Depto. De Geografia), um jovem senhor de
corao grande.
A Priscila Silveira de Oliveira, Afonso Porfrio e Tiago Jos Borquezon. Cada qual com a
ajuda/assistncia tcnica para a finalizao deste trabalho.
Aos meus pais, Isolete Destro Tonelli e Edson Benedito de Arajo Tonelli. Acreditando
ou no nas minhas aventuras, sonhos e rebeldias sempre estenderam seus esforos e sentimentos
para possibilitar a realizao desta trajetria. A minha irm, Renata Maria Tonelli. Aos familiares
que vibraram positivamente.
Aos camaradas do Movimento Estudantil e da Moradia Estudantil da Unesp Campus
Rio Claro.
III
IV
RESUMO
Este trabalho parte da hiptese de que o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) uma
poltica pblica ligada a lgica de mercado de financeirizao da moradia. O PMCMV atuou
como fomentador de capital para as principais construtoras e incorporadoras da elite
patrimonialista brasileira. Serviu tambm para promover maior rentabilidade ao capital
internacional e intensificou o processo de segregao socioespacial ao pontencializar a
especulao imobiliria. O objetivo apresentar e discutir as contradies do programa que se
sustentou no discurso falacioso de ampla oferta de subsdios e produo de moradias para a classe
trabalhadora de baixa renda renda mensal de at trs salrios mnimos. Documentos
evidenciaram que na primeira fase do programa a produo de moradias para esta parcela da
populao correspondeu a apenas 5,5% do total do dficit habitacional. Empresrios do segmento
residencial da construo civil e representantes de instituies pblicas afirmaram a adequao
do programa aos interesses ligados a lgica de mercado. O real beneficiado no foi a classe
trabalhadora de baixa renda, mas sim os agentes do circuito imobilirio via extrao do lucro
extraordinrio da terra e a chamada nova classe mdia (classe mdia C). Buscaremos respaldo na
histria do pas acerca da atuao de diferentes governos no que concerne s polticas pblicas
habitacionais, na teoria de valor e no conceito de renda da terra para compreender o processo de
financeirizao da moradia. Analisaremos tambm os documentos oficiais e os discursos dos
agentes envolvidos no circuito imobilirio para evidenciar as contradies e os impactos do
programa.
Palavras Chave: Programa Minha Casa Minha Vida. Financeirizao da Moradia. Renda da
terra. Circuito imobilirio.
VI
ABSTRACT
This paper has it is hypotesis on the government program My Home, My Life and the
assumption that it is a public politic attached to the market logic of financialization of the
housing. It is understood that this program encourage capital for the main constructors and
incorporated of brazilian heritage elite. It also served as well to promote more rentability to
international capital and intensified the sociospacial segregration process as real state speculation
has been potencialized. This work aims to present and discuss the program contradictions that
have been sustained on the speech of wide subsidy offer and habitance construcution for low
income workers - month income until three minimum salaries. Documents have shown that in the
first phase of the program, habitance construction for this sector of population corresponded only
to 5,5% of total habitation deficit. Businessmen on residance civil construction and public politic
representatives have confirmed that the program interests are linked to financial market logic.The
real benefits are not for low income workers, but for real state agents through extraordinaty
profits of land and the so called new medium workers class(worker class C).We will search for
embasement on the country history through the different governments and housing policies, in
value theory and the concept of land income to understand the financialization process of the
housing. We will also analyse oficial documents and the agents speech involved in real state
market to show program contradictions and whose the real benefts are for.
Key Words: Program My Home, My Life. Financialization of the Housing. Land Income. Real
State Market.
VII
NDICE
AGRADECIMENTOS ................................................................................................................. II
RESUMO........................................................................................................................................V
ABSTRACT ................................................................................................................................. VI
INTRODUO ........................................................................................................................... 10
CAPTULO UM - A PRODUO DO ESPAO URBANO ................................................... 13
1.1.
1.2.
10
INTRODUO
Este trabalho tem por objetivo analisar as contradies e os reais beneficiados pelo
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), projeto implementado pelo governo do presidente
Luis Incio Lula da Silva no ano de 2009 e que teve continuidade no governo da presidente
Dilma Rousseff. A anlise partiu da produo do espao urbano e do processo de segregao
socioespacial at atingir o foco da discusso o programa em si. Para tanto, foi necessrio
compreender a atuao do Estado na produo de moradias, o processo de financeirizao da
terra e as aes dos agentes envolvidos no circuito imobilirio.
Em um contexto de crise financeira mundial o governo federal lanou o PMCMV. Este
respondeu a dois problemas: acumulao e legitimao. Acumulao por meio da ampla injeo
de recursos financeiros no circuito imobilirio e legitimao ao responder as demandas de
emprego, renda e presso dos movimentos sociais. Afirmou priorizar as famlias com renda de
at trs salrios mnimos no combate ao dficit habitacional brasileiro. No entanto, a anlise
detalhada do programa e dos discursos dos agentes envolvidos no possibilitou validar esta
afirmao.
Partimos da hiptese que o PMCMV serviu para ampliar em escala at ento
desconhecida o lucro da elite brasileira detentora dos meios de produo ligados ao circuito
imobilirio. E que tambm distanciou ainda mais o sonho da casa prpria da classe trabalhadora
ao no contemplar os reais necessitados (denominada Classe E e D) e fortalecer a atividade
especulativa.
O Captulo Um A Produo do Espao Urbano apresenta uma reflexo sobre a
produo da cidade e o processo de segregao socioespacial. A apropriao do espao urbano
em prol da produo da cidade corporativa (RODRIGUES 1988; CARLOS 2007; HARVEY
2006) potencializou o lucro extraordinrio permanente da terra e marginalizou a classe
trabalhadora de baixa renda. Por meio da anlise do conceito de renda da terra e da teoria do
valor buscou-se a compreenso da produo e da apropriao classista do espao urbano.
O Captulo Dois A Questo da Moradia busca resgatar a atuao do Estado pela questo
da moradia e a compreenso do processo de financeirizao da habitao ao longo da histria. Da
Lei das Terras (1850) ao Programa Minha Casa Minha Vida (2009) a terra passou a configurar-se
como ativo financeiro, uma mercadoria. O lucro extraordinrio permanente da terra foi capturado
11
pela elite patrimonialista brasileira. Os programas e planos criados por diferentes governos nunca
tocaram na questo primordial da universalizao da moradia digna a reforma fundiria. A
produo capitalista da habitao correspondeu sempre aos interesses explcitos de classe e de
legitimao.
O Captulo Trs O Ramo da Construo Civil no Brasil enfoca na anlise dos agentes
envolvidos no circuito imobilirio nacional. A ideia foi traar um panorama dos impactos do
ramo da construo civil no cenrio econmico nacional a fim de compreender a dimenso
econmica do programa. Foi analisada a atuao das grandes empresas do circuito imobilirio,
principalmente as construtoras e incorporadoras do segmento residencial que operacionalizaram
pelo PMCMV durante a primeira fase. Tambm buscou compreender a ampla tendncia e os
significados da abertura de capital na bolsa de valores (BM&F Bovespa).
O Captulo Quatro O Programa Minha Casa Minha Vida busca analisar a conjuntura de
lanamento, o programa em si, as contradies dos discursos e as consequncias do mesmo. A
anlise partiu de documentos oficiais, literatura cientfica e notcias vinculadas aos veculos de
comunicao miditicos. Estes ltimos evidenciaram um conjunto de discursos que contrapem
as informaes divulgadas pelo governo federal. Responsveis por instituies pblicas e
proprietrios de construtoras e incorporadoras revelaram as tramas e os reais beneficiados pelo
programa.
A moradia uma necessidade bsica para a reproduo da vida. Embora seja um direito
constitucional regulamentado via Estatuto da Cidade, estima-se a existncia de mais de sete
milhes de brasileiros sem residncia e/ou morando em habitaes precrias. A crise habitacional
passa pela capacidade de compra de terras. Segundo RODRIGUES (1994) a terra possui um
valor que se valoriza pela monopolizao do acesso a um bem necessrio sobrevivncia e
tornado escasso e caro pela propriedade. Logo, na medida em que a terra apropriada em prol
da reproduo ampliada do capital cerceado o direito de morar dignamente a grande parcela da
populao. Para atenuar o dficit habitacional o governo atuou ao longo da histria por meio de
diferentes projetos apoiado em falsos discursos.
As investigaes deste trabalho indicaram que embora o PMCMV seja considerado por
alguns analistas um avano em comparao aos programas habitacionais de governos anteriores,
este serviu para promover amplo faturamento e rentabilidade aos grandes proprietrios de
construtoras e incorporadoras imobilirias nacionais. Promoveu tambm maior rentabilidade ao
12
13
Ao admitir que a cidade um produto social afirma-se que o homem produz este espao
urbano luz das estruturas poltica, jurdica, econmica e ideologia do tempo histrico em
questo. Em uma sociedade de classes sociais distintas e com interesses antagnicos a
14
possibilidade de reproduo da vida no perpassa por um simples direito de escolha, mas sim por
estruturas e signos mais complexos que limitam e oprimem o cotidiano dos sujeitos de acordo
com a classe social a qual est inserido. H uma intensa e desigual relao entre burguesia e
proletariado. Assim como da teleologia dos aparatos institucionais que garantem privilgios em
detrimento dos direitos.
A cidade constitui uma forma de socializao capitalista das foras produtivas.
o resultado da diviso social do trabalho, uma forma desenvolvida de
cooperao entre as unidades de produo... Concentra as condies gerais da
produo capitalista. Estas condies gerais, por sua vez, so condies da
produo e da circulao, de consumo; processos que contam com suportes
fsicos, quer dizer, objetos materiais incorporados ao solo. (TOPALOV apud
15
Com o valor de troca imperando sobre o valor de uso, a cidade mercadoria predomina. O
acesso moradia digna inviabilizado para grande parte da classe trabalhadora. A produo do
espao urbano potencializada a fim de responder a racionalidade instrumental dos
empreendedores urbanos elite patrimonialista nacional e grupos financeiros que comandam o
setor imobilirio.
A valorizao do valor de troca nos ajuda a compreender o acentuado crescimento do
dficit habitacional brasileiro, a especulao imobiliria e por consequncia a segregao
socioespacial. Para Rodrigues (1994) a terra possui um valor que se valoriza pela
monopolizao do acesso a um bem necessrio sobrevivncia e tornado escasso e caro pela
propriedade. Logo, na medida em que a terra apropriada pela iniciativa privada a fim de gerar
reserva de valor e/ou acmulo de bens, o direito de morar cerceado de grande parcela da
populao. ENGELS (apud RODRIGUES. 1989. p. 12) faz importante anlise
Uma sociedade no pode existir sem crise habitacional, quando a maioria
dos trabalhadores s tem seu salrio, ou seja, o indispensvel para sua
sobrevivncia e reproduo; quando melhorias mecnicas deixam sem
trabalho massas operrias; quando crises industriais determinam, de um
lado, a existncia de um forte exrcito de desempregados e, de outro,
jogam repetidamente na sua grande massa de trabalhadores; quando os
proletrios se amontoam nas ruas das grandes cidades; quando o ritmo da
urbanizao tanto que o ritmo das grandes construes de habitao
no a acompanha; quando, enfim, o proprietrio de uma casa, na sua
qualidade de capitalista, tem o direito de retirar de sua casa, os aluguis
mais elevados. Em tal sociedade a crise habitacional no um acaso,
uma instituio necessria.
Na cidade corporativa a crise do setor habitacional esta intimamente relacionada as
possibilidades de aquisio da classe trabalhadora e aos mecanismos de financeirizao da
habitao. Acentua Rodrigues (1989. p. 62) A reteno de terras vazias para aguardar sua
valorizao uma das principais causas do no acesso da populao moradia. Os espaos se
fragmentam. A classe trabalhadora de baixa renda desloca-se no urbano e fixa-se de acordo com
as possibilidades apontadas pela especulao imobiliria, no por seus desejos e necessidades.
16
Para Alves,
A partir do momento em que determinado espao (perifrico ou central, mas tido
como degradado e desvalorizado) passa a ser incorporado pelas estratgias do
mercado imobilirio, em geral articuladas com as do Estado, temos como
tendncia uma imanente possibilidade de conflito. No movimento de
incorporao e valorizao, as populaes, em geral, so sempre criminalizadas
pois ocupam reas tidas como ilegais, ou seja, so culpadas pela prpria situao
e so essas que passam a ser penalizadas, muitas vezes com sua expulso da
rea, migrando na metrpole em busca de outros lugares para
sobrevivncia.(2011. p.37)
O desenho da cidade a partir do uso e ocupao do solo urbano respeita a luta de classes.
A segregao socioespacial torna-se um fato consumado e em constante expanso. Cidades de
todas as dimenses esto expostas a esta expresso da desigualdade social que diferencia o acesso
e apropriao ao espao urbano. A modernizao do territrio se manifesta de forma seletiva,
enclaves dotados de formas de alto padro de luxo rodeados por reas excludas dos privilgios
[direitos] mnimos. Para Topalov apud Rodrigues (1988. p. 78)
A urbanizao capitalista antes de tudo uma multitude de processos privados
de apropriao do espao urbano. E cada um deles est determinado pelas
prprias regras de valorizao de cada capital em particular, de cada frao do
capital. Em conseqncia a reproduo mesma dessas condies gerais, urbanas
(socializao das foras produtivas), da produo capitalista se transforma em
problema.
17
responsabilizados por seus atos [ou ausncia de]. Busca-se uma perigosa legitimao acerca do
conceito de Estado. Fortifica-se a noo de Estado/Empresa como algo natural e benfico,
quando este corresponde ao contrrio, uma vez que trata a vida em sua plenitude como uma
mercadoria. So valores e princpios neoliberais incorporados a esfera pblica.
De acordo com Boron apud Santos Jr. (2007, p.294)
nas ltimas duas dcadas do sculo XX, a questo urbana e o processo de
excluso social se constituram em problemas centrais para pensar o futuro da
Humanidade. Os efeitos perversos do redesenho do papel do Estado e das
macropolticas econmicas preconizadas pelo Consenso de Washington e sua
ideologia neoliberal so bastante conhecidos no que se refere ao agravamento
das desigualdades nas cidades, massificao da pobreza, insegurana
generalizada e excluso recente.
18
terra via processo de ocupao na cidade de Osasco (SP) restou a constatao de que o Estado,
ao atuar no urbano, mantm e (re)produz o equilbrio das segregaes espaciais. A cada um o
que possvel pagar. 1
1.2. Renda da terra e teoria do valor
Cidados! Um grupo de exploradores, parasitas e sanguessugas do povo, sob o
pretexto de embelezar a cidade de So Paulo, demolindo uma imensidade de
casas velhas, deu um valor artificial aos terrenos e s casas velhas, para melhor
explorar o povo trabalhador [...] elevaram fabulosamente os preos dos
aluguis. (Trecho de um manifesto no jornal La Battaglia. So Paulo. 1912)
RODRIGUES. Arlete Moyses. Na procura do lugar o encontro da identidade (um estudo do processo de ocupao
de terras: Osasco). Tese de Doutoramento, Dep. Geografia, FFLCH- USP, 1988.p. 90.
2
Conforme a teoria marxista, somente o trabalho humano gera valor. [...] a terra e as edificaes sobre ela tem na
aparncia um preo determinado pelo mercado. Na essncia o preo determinado pela produo social da
existncia. Ser proprietrio de um pedao de terra permite, pelo menos em princpio, apropriar-se de uma renda.
Devo ressaltar, como j dito anteriormente, que o fato de ser proprietrio de uma casa para morar uma mercadoria
no implica em ser capitalista e nem necessariamente em ser defensor da ordem capitalista. No entanto, permite
apropriar-se de uma renda. (RODRIGUES. A. M. 1988. p. 70)
3
Ariovaldo Umbelindo de Oliveira. Modo capitalista de produo, agricultura e reforma agrria. 2007. p.47.
Disponvel em: https://dl.dropboxusercontent.com/u/312097/blog/modo_capitalista.pdf
19
Portanto, a renda da terra possibilita lucro extraordinrio permanente aos detentores dos
meios de produo.
Assim, a renda capitalista da terra, ao contrrio da renda da terra pr-capitalista
que nasce na produo, tem sua origem na distribuio da mais-valia, onde a
condio de proprietrio da terra lhe garante o direito de receber a renda, assim
como o capitalista recebe o lucro mdio. dessa forma que o exerccio do
monoplio de uma classe ou frao de classe sobre a terra pode s coloc-la para
produzir mediante a cobrana de um tributo, permitindo assim que mesmo o
"pior solo" (que no deveria pagar renda) possa tambm auferi-la, a renda da
terra absoluta. (OLIVEIRA, A. U. 2007. p. 55)
No espao urbano a renda capitalizada da terra resulta da valorizao a partir das relaes
de concorrncia do circuito imobilirio (renda diferencial) e do monoplio (renda absoluta).
Rodrigues (1988. p. 64) ao discutir as especificidades da mercadoria terra/habitao a partir da
produo de Paul Singer afirmou que
a terra urbana disputada para diferentes usos que se pautam pelas regras do
jogo capitalista, que se fundamenta na propriedade do solo e por isso, e s por
isso, proporciona renda e em conseqncia assemelhada ao capital. Mas o
capital gera lucro na medida em que preside, orienta e domina o processo social
de produo, o que no acontece com o capital imobilirio, porque o espao
condio necessria realizao de qualquer atividade mas no se constitui
como meio-de-produo, o que o torna um falso capital. Ele valor que se
valoriza, mas a origem de sua valorizao no a atividade produtiva, mas a
monopolizao do acesso a uma condio indispensvel da produo a
edificao.
Logo, pode-se admitir que a terra tem seu preo estabelecido pela complexa e perversa
lgica de mercado do sistema capitalista que sobrepe o valor de troca sobre o valor de uso.
David Harvey (1980. p. 132) discute acerca da teoria do valor desde as formulaes liberais
anlise crtica e proposta conceitual de Marx.
20
Marx comea aceitando a proposio de que cada mercadoria tem duplo aspecto
de expresso na sociedade capitalista burguesa valor de uso e valor de troca.
Ele afirma que um valor de uso tem valor somente em uso, e realiza-se no
processo de consumo. Os valores de uso, consequentemente, servem
diretamente como meios de existncia. Empregado dessa maneira, contudo, o
valor de uso como tal est fora da esfera de investigao da economia poltica.
Marx passa ento a considerar o valor de troca. Este, sugere, aparece primeira
vista como relao quantitativa; a proporo pela qual valores de uso so
trocados por outros. Mas, em seu modo tpico, passa, ento, a indagar das
foras que geram o valor de troca na sociedade capitalista. Ele conclui que a
criao do valor de troca reside no processo social de aplicao de trabalho
socialmente necessrio aos objetos da natureza para criar objetos materiais
(mercadorias) apropriados para o consumo (uso) pelo homem.
Portanto, a mercadoria s possui valor de uso para seu proprietrio porque tambm possui
um valor de troca. E para que tenha sentido de troca na dimenso econmica deve-se tambm
possuir valor de uso para outros sujeitos. Caso estes aspectos no sejam contemplados, no h
configurao do aspecto de mercadoria. Esta relao dialtica entre valor de uso e valor de troca
Marx atribuiu a mercadoria.
Para David Harvey (1980) a teoria do valor [e portanto o aspecto mercadoria] assumi um
papel mais que especial 4 na discusso do uso do solo e benfeitorias nele materializadas. O
autor classifica seis aspectos especficos aos solos e benfeitorias: [i] so mercadorias de
localizao fixa; [ii] so mercadorias indispensveis; [iii] so mercadorias de baixa rotatividade,
ou seja, mudam de proprietrios/locatrios com pouca frequncia; [iv] o solo uma mercadoria
permanente e as benfeitorias de maneira geral possui considervel durao no tempo; [v] a troca
da mercadoria ocorre em um momento especfico mas seu uso se estende por um perodo
indefinido; [vi] so mercadorias que possuem usos diferentes e que no so mutuamente
exclusivos para o usurio.
As especificidades do solo urbano e suas benfeitorias merecem anlise individualizada
para entender o todo que se manifesta de forma monopolista. A localizao absoluta [i] atribui
privilgios ao sujeito que pode determinar a finalidade de uma localizao especifica. A
necessidade do habitar para [re]produo da vida [ii] restringe a possibilidade de escolha diante
da oferta. O baixo fluxo de rotatividade em um determinado espao destinado para a renda da
terra [iii] ocorre de maneira diferenciada de acordo com a finalidade e atratividade da benfeitoria.
4
O solo e as benfeitorias so, na economia capitalista contempornea, mercadorias. Mas o solo e as benfeitorias no
so mercadorias quaisquer: assim, os conceitos de valor de uso e de troca assumem significado mais que especial.
David Harvey. A justia social e a cidade. 1980. p.135.
21
A varivel tempo, neste caso considerada alta, [iv] propicia a acumulao ampliada da riqueza. A
troca ocorre em um momento nico, mas o uso ocorre de forma estendida [v], ainda que isto no
seja uma especificidade do solo e benfeitorias h uma outra relao de consumo com este tipo
mercadoria. O uso diferenciado e no mutuamente exclusivo [vi] carrega consigo distintos
valores de uso sob um mesmo valor de troca final. Todas estas caractersticas qualificam e torna
particular o acesso a terra urbana. O monoplio privilegiado da terra dificulta e/ou inviabiliza o
acesso moradia, ou seja, o consumo desta mercadoria.
Afirmar a moradia como mercadoria e que o acesso (consumo) a este bem ocorre somente
mediante a compra remete tambm as discusses do poder da ideologia ao fetichiz-la. Trata-se
do sonho da casa prpria incorporado/apropriado pelo discurso ideolgico do sistema
capitalista. Milton Santos discutiu o consumo por moradias na tica da hipertrofia do valor de
troca em relao ao valor de uso, na nfase na ideia de propriedade privada e nos valores que
exaltam o individualismo. Neste processo a noo de direito a moradia muitas vezes se
transforma em direito do consumidor. Fato que pode ou no desviar a luta pelo acesso [direito] a
moradia digna.
O consumismo frequentemente se d em uma das suas mltiplas metamorfoses,
muitas inaparentes. A casa prpria no a necessidade, esta a de morar
decentemente. A casa prpria insere o indivduo no circuito do consumo da
mercadoria, fetichizando no ato de compra e venda o que necessidade social
essencial. A ideologia do consumo, mediante suas mltiplas aparncias, est
fortemente impregnada na populao. Uma boa parcela do contedo dos
movimentos sociais urbanos defende mais o consumidor que mesmo o cidado.
O direito moradia se confunde com o direito de ser proprietrio. Este termina
sendo imposto ideologicamente como o certo, como se fosse um objetivo do
cidado... Ser proprietrio um elemento essencial na ideologia do consumidor
[...]. (SANTOS, M. 1987. p.126. grifo meu)
No estenderei a discusso acerca dos aspectos que envolvem o consumo por moradias,
pois no o foco deste trabalho. Mas cabe pontu-lo a fim de enriquecer a problemtica do
acesso moradia digna, a monopolizao e a estrutura ideolgica que compem o processo de
financeirizao 5. Arlete Moyses Rodrigues (1988) atenta para a importncia da desmistificao
5
David Harvey (1982) tambm elucida acerca da forma como o capital em sua relao dialtica com o todo social
confronta interesses. Ainda que no esteja na citao abaixo propondo uma discusso acerca do cidado consumidor
traz elementos acerca da especificidade desta mercadoria e da tenso que a envolve.
O modo de produo capitalista fora uma separao entre o trabalhar e o viver ao mesmo tempo que os reintegra
de maneira complexa... As lutas em torno do fundo de consumo para o trabalhador, emergem das tenses inevitveis
entre os apropriadores (procurando renda), os construtores (procurando lucro), os financistas (procurando juros) e o
trabalho (procurando se opor s formas secundrias de explorao que ocorrem no local de vida). Entretanto, os
22
do incentivo a casa prpria. Deve haver cuidado ao relacion-la com a esfera do consumo.
Acredita que a abordagem deve ser classista, pois permite compreender como os detentores dos
meios de produo buscam mecanismos via a prpria mercadoria fetichizada para santificar a
noo de propriedade privada.
Sobre o valor de uso, o valor de troca, o conceito de renda e as teorias do uso do solo
urbano David Harvey (1980. p. 162) conclui 6
A renda a parte do valor de troca que se destina ao proprietrio e possuidor do
solo. Os valores de troca relacionam-se (atravs da circulao de mercadorias)
aos valores de uso socialmente determinados. Se argumentamos que a renda
pode prescrever o uso, ento isto implica que os valores de troca podem
determinar o valores de uso, criando novas condies [...]. O mercado capitalista
de economia de troca penetra tanto em cada aspecto da vida social e privada que
exerce controle quase tirnico sobre o sistema de sustentao da vida [...].
meios e as formas de tais conflitos dirios so o reflexo de uma tenso muito mais profunda, com manifestaes no
to facilmente identificveis uma luta sobre o significado e a definio de valores de uso, do padro de vida da
fora de trabalho, da qualidade de vida, da conscincia e at mesmo da prpria natureza humana. (Harvey, D. 1982.
Esp. Debates, n.6).
6
David Harvey. A Justia Social e a Cidade. Captulo V (Valor de Uso, Valor de Troca e Teoria do Uso do Solo
Urbano)
23
A situao de excluso espacial que a classe trabalhadora convive nas cidades est
relacionada ao antagonismo inerente ao prprio modo de produo capitalista. A universalizao
da moradia no esta nos planos dos empreiteiros, construtoras e incorporadoras imobilirias. A
estes interessam somente os que podem pagar para t-la. A apropriao das questes que
envolvem a moradia seletiva e respondem aos interesses de ampliao do capital.
Compreender o processo de financeirizao da moradia remete a um arcabouo histrico e
terico especfico. O objetivo deste captulo ser analisar a atuao do Estado acerca das polticas
pblicas implementadas em territrio nacional que viabilizaram a mercantilizao da terra.
O estudo da questo da moradia remete a compreender sua vinculao a terra. A terra
um bem [mercadoria] no reproduzvel, permanente e que se valoriza no tempo. Possui preo e
no valor, ou seja, no produto do trabalho humano um bem natural. Admitindo que somente
o trabalho gera valor a terra uma mercadoria que possui um preo que no definido pelo
trabalho produzido e sim pela economia de mercado. Segundo Rodrigues (1988. p. 45)
Cerca de da terra urbana utilizada para habitao, o que implica numa
concorrncia entre as diferentes necessidades de moradia, e entre as
necessidades de reproduo do capital e de reproduo da fora de trabalho, ou
seja, o espao necessrio para moradia tambm conflita com diferentes usos
urbanos. Neste sentido, penso que a luta pela moradia caracteriza um processo
extremamente rico que permite analisar a produo e o consumo do espao
urbano [...].
A moradia requerida por aqueles que dela necessitam fazer o uso e/ou por aqueles que
dela querem auferir renda. Assim sendo h uma disputa da moradia pelo direito de uso-aluguel,
uso-compra e/ou pelo direito da propriedade privada-compra.
24
No Brasil antes da Lei das Terras de 1850 a terra no era um bem comercializado. A
concesso de terras a particulares era uma maneira de promover a ocupao, povoamento e
defesa do territrio. Ainda que este processo no ocorresse de maneira arbitrria e ingnua, no
houve neste primeiro momento a necessidade do ato de compra para que se tivesse a posse da
terra. Foi a partir da lei de 1850 que iniciou a mercantilizao institucionalizada da terra.
Interessante observar que a lei das terras e a proibio do trfico negreiro foram assinadas no
mesmo ano. Jos de Souza Martins fez interesse considerao sobre as amarras da renda da terra
a renda, at ento capitalizada no escravo, tornava-se renda territorial capitalizada. Se no regime
sesmarial, o da terra livre, o trabalho tivera que ser cativo; num regime de trabalho livre a terra
tinha que ser cativa 7. A partir de ento a terra passa a ter um preo.
Com avano das relaes capitalistas a terra foi submetida com maior intensidade ao
circuito produtivo. O acesso a terra/moradia s poderia ocorrer mediante compra, locao e/ou
espao cedido. A Lei das Terras 8 institucionalizou um mercado de compra e venda de terras
propiciando os mecanismos de fetiche do capital.
O preo definido era uma maneira de inviabilizar a posse da terra ao trabalhador (escravos
libertos e imigrantes) e manter o monoplio da aristocracia. Cabe ressaltar a ausncia do Estado
na promoo de polticas voltadas para a construo de moradias. Estas eram avaliadas de forma
negativa pela aristocracia.
7
25
A Fundao Casa Popular (FCP) criada em 1946 foi a primeira iniciativa do Estado na
fomentao de habitao. No produziu resultados significativos, pois no se sustentou diante da
baixa captao de recursos. Neste perodo, em 1942, a lei do inquilinato tambm foi outra medida
estatal de grande impacto no setor da habitao, pois restringiu a livre negociao dos alugueis 9.
O Plano de Metas, de Juscelino Kubitschek (1956-1961), possibilitou a expanso da
indstria da construo civil. O subsetor da construo pesada cresceu em ritmo acelerado. J o
segmento de edificaes se desenvolveu de maneira discreta. No teve os mesmos incentivos do
Estado alm de ser considerado um mercado consumidor com caractersticas distintas do
segmento mencionado.
O incio dos anos 60 foi marcado por profundas transformaes no territrio nacional. Por
meio da represso e do cerceamento da liberdade foi imposto um governo autoritrio. O golpe
militar aprofundou as desigualdades sociais, favoreceu a expanso do lucro da burguesia nacional
e permitiu a entrada irresponsvel do capital internacional alm da fuga de capitais para
pagamento da dvida externa. A fim de manter a ordem os militares implementaram um conjunto
aes com objetivo claro de atenuar as tenses sociais.
A escolha da habitao como eixo da poltica urbana, deveu-se tentativa de
diminuir as tenses nas reas urbanas. Atende-se a uma necessidade e uma
reivindicao (estabilidade social); acentua-se a filosofia da casa prpria (aliados
da ordem) e aumenta-se o ndice de empregos; e propicia-se o crescimento
econmico geral, considerando-se que para a indstria de construo so
9
Ver BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitao social no Brasil: arquitetura moderrna, lei do inquilinato e
difuso da casa prpria. So Paulo: FAPESP, 1998. E TASCHNER, Suzana Pasternak. Poltica Habitacional no
Brasil: Retrospectivas e Perspectivas. Cadernos de Pesquisa do LAP. Revista de Estudos sobre Urbanismo,
Arquitetura e Preservao. So Paulo: USP, setembro outubro de 1997. 1997.
26
O proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em arruaas ou depredar propriedades alheias e
torna-se um aliado da ordem
, dizia o min
Habitao (BNH), Roberto Campos. O crdito hipotecrio dificultaria ainda mais a participao dos muturios em
movimentos grevistas ou polticos. (FIX, M.A.B. 2011. p.90).
11
O SFHU viabilizado pela lei federal n 4.380 de 1964 foi a poltica habitacional de maior abrangncia territorial
at o perodo estudado.
12
BOLAFFI a partir de estudo dos relatrios anuais do BNH sinalizou um cenrio sombrio em relao a quantidade
de moradias produzidas. Dados do relatrio anual de 1971 indicam que os recursos utilizados pelo Sistema
Financeiro da Habitao s foram suficientes para atender a 24 por cento da demanda populacional (urbana). Isto
significa que, seis anos aps a criao do BNH, toda a sua contribuio para atender ou diminuir o dficit que ele se
props eliminar constituiu em que esse mesmo dficit aumentasse em 76 por cento. De acordo com as previses do
BNH, em 1971 o atendimento percentual teria sido de 25,3 por cento e, embora deva aumentar ligeiramente em cada
ano at 1980, o dficit dever exceder 37,8 por cento do incremento da necessidade. (1982 p. 53). Durante a
27
de
captao
de
recursos
privados)
garantisse
dimenso
28
RODRIGUES (1989) aponta para o fato de a Caixa Econmica Federal ter herdado alm das atribuies e
recursos uma inadimplncia de Cz$ 4,5 bilhes. O montante maior da inadimplncia estava vinculado aos planos de
desenvolvimento urbano (infraestrutura) e no diretamente a produo de moradias.
15
Constituio Federal de 1988. Ttulo II (Dos Direitos e Garantias Fundamentais), Captulo II (Dos direitos
Sociais), artigo 6 So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a
previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta
constituio. (BRASIL, 1988. grifo meu).
29
Collor e implementou os programas Habitar Brasil e Morar Municpio. O circuito imobilirio aos
poucos foi reestruturando-se.
O setor imobilirio no acompanhou de incio o salto de desnacionalizao pelo
qual passou a economia brasileira, a partir de 1995. No entanto, o capital
internacional demandou, para se instalar na cidade, uma base hospedeira com
caractersticas similares quelas encontradas nos pases de origem. O resultado
foi uma articulao entre promotores imobilirios locais e investidores nacionais
tpica do funcionamento de uma mquina imobiliria de crescimento para a
construo de novas torres de escritrio e complexos multiuso, que seriam
alugados por empresas multinacionais. A mobilidade de capitais caracterstica da
globalizao foi, assim, acompanhada pela cristalizao de uma frao de capital
que circula no meio ambiente construdo [...]. (FIX. 2011. p. 122)
O Pr-Moradia e Habitar Brasil foram os dois principais programas federais voltados para
melhorias em reas degradadas e para produo de habitao populao de baixa renda.
Enquanto o Habitat Brasil era financiado por recursos provenientes do Oramento Geral da Unio
(OGU), o Pr-Moradia era financiado pelo FGTS. A concesso de financiamentos de longo prazo
para a construo/melhoria de habitaes at doze salrios-mnimos foi o principal programa
federal para a habitao. O crdito deixou de ser fornecido para as empresas e construtoras e
passou a ser fornecido direto ao consumidor via Carta de Crdito (SANTOS 1999). Tambm
foram institudas polticas facilitadoras da atuao de mecanismo de mercado via o Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade Habitacional (PBQP-H) e a criao do Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI) 16
No final dos anos 1990 ser criado o Sistema Financeiro Imobilirio que,
embora objetivasse integrar o crdito imobilirio com o mercado de capitais,
16
Os Fundos de Investimentos Imobilirios (FII) criados em 1993 e fortificados no governo de FHC tambm
possibilitaram o estreitamento entre o setor imobilirio e o mercado de capitais. Cabe ressalta o papel desempenhado
pelo Conselho Monetrio Nacional (CMN) ao possibilitar a ampliao da relao setor imobilirio e mercado de
capitais.
30
ainda tinha a caderneta de poupana e o FGTS como base importante para suas
operaes. O modelo advoga a captao de recursos no mercado de capitais,
mas, na prtica, propicia novas modalidades de captura dos fundos pblicos.
(FIX, M. 2011. p. 54)
Grande parte das instituies criadas no governo FHC foram mantidas no governo do
presidente Luiz Incio Lula da Silva (2002 2010). Ocorreram transformaes como a criao do
Ministrio das Cidades (com o objetivo de preencher a lacuna institucional que colocava a
federao de certa forma fora das discusses sobre a poltica urbana, o Programa de Subsdio
Habitao de Interesse Social - PSH (utilizao de recursos oramentrios para subsidiar
financiamentos e parcelamentos habitacionais de interesse social), o Plano Nacional de Habitao
PlanHab (estabeleceu as diretrizes da poltica nacional de habitacional), o Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social FNHIS (possibilitar o acesso a moradia digna a populao de
baixa renda), o Programa Minha Casa Minha Vida (ampla produo de moradias pelo circuito
formal da construo civil) e o Fundo Garantidor da Habitao Popular FGHab (Fundo
vinculado ao PMCMV com funo de garantia de crdito a fim de mitigar o risco das operaes
dos agentes financeiros). (ROLNIK 2011)
Para Fix (2011. p. 55)
No incio do governo Lula o tamanho do problema urbano exigiu uma resposta
complexa e coordenada, que motivou a criao do Ministrio das Cidades. As
medidas adotadas pelo Ministrio ampliaram o mercado e abaixaram a linha de
excluso ao crdito habitacional e moradia. Ao mesmo tempo, repercutiram
sobre a estrutura de propriedade das empresas e suas estratgias: abertura de
capital na Bolsa, ingresso de capital estrangeiro por meio de private equity e
compra de aes, concentrao e centralizao de capital.
Com uma poltica habitacional direcionada para a ampla produo de moradia - abarcando
todos os nveis de renda - associada ao aumento na arrecadao de recursos financeiros que
subsidiam o setor houveram alteraes nas estratgias empresais do segmento de edificaes.
Construtoras e incorporadoras com intuito de ampliar as possibilidades de lucro passaram a
direcionar maiores recursos na construo residencial de baixa renda. Criaram marcas
especializadas, promoveram fuses empresariais, abriram capital na BM&F BOVESPA e
expandiram a ao territorial. O nicho mercadolgico de edificao para baixa renda at ento
negligenciado diante dos altos ndices de inadimplncia passou a ser o pote de ouro das empresas
do setor. O amplo subsdio ofertado pelo do governo federal trouxe a segurana almejada pelas
31
32
Exemplo claro de como as grandes empreiteiras mandam no Brasil, em entrevista concedida revista Construo
Mercado em fevereiro de 2009 (no ms anterior ao lanamento do PMCMV), o exevutivo Walter Torre, da WTorre,
revelou ter apresentado ao presidente Lula, juntamente com outras cinco grandes incorporadoras, um pacote de
medidas para desburocratizar a aprovao de crdito aos consumidores e s construtoras. Fonte: Revista Caros
Amigos [ano XVI. n 190/2013. p.12]. No decorrer deste trabalho outras exemplificaes evidenciaram a modelao
do pblico a fim de favorecer e ampliar os interesses da iniciativa privada.
33
Crescimento (PAC) e o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Alm dos programas,
outras medidas fomentaram o ramo da construo civil, tais como a desonerao do IPI nos
materiais ligados a construo civil e o aumento dos investimentos via Banco Nacional
Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES).
O grfico 1 apresenta a variao em porcentagem do PIB brasileiro e do PIB da
construo civil. Foi possvel observar que o PIB da construo civil obteve mdia maior que o
PIB nacional. Tambm foi possvel observar os impactos da conjuntura internacional no ano de
2009 e o crescimento expressivo do setor no ano seguinte devido ao cenrio econmico mais
favorvel e os impactos de programas do governo federal, como o PMCMV.
Grfico 1 Variao (%) do PIB do Brasil e do PIB da Construo Civil Entre 2004 a 2012.
34
Ano
Nmero
Salrios,
de
Pessoal
retiradas e
empresas ocupado
outras
ativas
remuneraes
Valor das
incorporaes,
obras e/ou
servios
Valor
das
obras
e/ou
servios
Construes
para
entidades
pblicas
1 000
Receita
operacional
lquida
1 000 000 R$
2007
53
1 576
19 359
28 979
101 472
130 093
123 797
50 968
124 455
2008
57
1 806
25 718
38 725
132 830
163 109
158 693
68 607
154 597
2009
64
2 044
31 780
48 166
156 299
196 852
190 843
83 965
186 286
35
2010
79
2 479
41 899
63 128
205 583
258 797
250 038
106 976
245 157
Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenao de Indstria, Pesquisa Anual da Indstria da Construo
2007-2010.
36
e a Construtora Gafisa S/A que na publicao de 2011 esteve na dcima segunda colocao.
Entretanto, devido ao expressivo deslocamento no ranking [MRV Engenharia e Participaes S/A
e Mendes Jnior] e posterior afirmao optou-se por selecion-las.
De maneira geral possvel afirmar que as cinco primeiras empresas citadas (Organizao
Odebrecht, Camargo Corra S/A, Andrade Gutierrez, Queiroz Galvo e Construtora OAS) esto
relacionadas a obras de infraestrutura. Apenas no ano de 2011 as empresas Organizao
Odebrecht e a Construtora OAS passaram a atuar na produo de edifcios residenciais.
Galvo Engenharia e Mendes Jnior atuaram em obras de infraestrutura. J as empresas
Gafisa S/A e MRV Engenharia e Participaes S/A durante todos os anos atuaram na produo
de edifcios residenciais.
Esta breve anlise a partir dos dados publicados pela revista O empreiteiro permite
afirmar que as dez primeiras empresas, com maior faturamento no ramo da construo civil, no
esto em sua totalidade ligadas a contratos pblicos do Programa Minha Casa Minha Vida. Suas
atividades esto relacionadas a obras custeadas pela iniciativa privada e setor pblico
principalmente via empreendimentos do PAC. Somente a MRV Engenharia e Participaes S/A,
a Gafisa S/A e a Bairro Novo Empreendimentos Imobilirios S/A (subsidiria da Organizao
Odebrecht) possuem relao com o PMCMV. Esta constatao permite inferir o questionamento
se a disponibilidade dos recursos federais (PAC e PMCMV) esta atrelada a um pacto de
distribuio na participao das atividades da construo civil no pas, entre estes grandes grupos
econmicos do setor.
Segue abaixo os segmentos de atuao detalhados das empresas citadas acima entre 2008
a 2011 19.
Organizao Odebrecht
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias, Obras
Ferrovirias, Usinas Nucleares, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/
Petroqumicas, Pontes e Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras
Metrovirias, Linhas de Transmisso e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Edifcios Residenciais, Edifcios Comerciais, Condomnios Horizontais, Incorporaes,
Edificaes para Fbricas, Shopping Centers e Hotis.
19
Fonte: Revista O Empreiteiro. Edies n 510, 499, 488 e 466. Organizao: Lvia Maria Tonelli.
37
38
39
faturamento nos anos seguintes. As empresas Organizao Odebrecht, Andrade Gutierrez, MRV
Engenharia e Participaes S/A e Gafisa S/A apresentaram crescimento no faturamento durante
todos os anos em questo. J a Construtora OAS, Delta Construo e Mendes Jnior
apresentaram queda no faturamento apenas no ano de 2011. Interessante observar o discrepante
crescimento no faturamento da Organizao Odebrecht no ano de 2011 e o padro cadenciado de
variao do crescimento do faturamento da MRV Engenharia e Participaes S/A.
10.000.000
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2008
2009
2010
2011
Grfico 2 Variao da Receita Bruta (RS x 1.000) das Dez Primeiras Empresas Classificadas no Ranking das
Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro Entre 2008 a 2011.
40
construtoras selecionadas, que tem como segmento central obras de infraestrutura, as duas atuam
principalmente no segmento de edificaes residenciais, comerciais e incorporaes.
Variao do Patrimnio Lquido (R$ x 1.000) das Dez Primeiras Empresas
Classificadas no Ranking das Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro
Entre 2008 a 2011.
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2008
2009
2010
2011
Grfico 3 Variao do Patrimnio Lquido (RS x 1.000) das Dez Primeiras Empresas Classificadas no Ranking
das Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro Entre 2008 a 2011.
20
As regionais so divididas em: So Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Esprito Santo, Centro-Oeste, Sul e
Norte/Nordeste.
21
Admite-se como segmento industrial Brasil os setores: Agro-Industrial, Alimentos e Bebidas, Consumo, Energia e
Ferrosos e No Ferrosos, Materiais de Construo, Mecnica e Eltrica, e Petrleos e Afins. Fonte: ITC.
22
Admite-se como segmento comercial Brasil os setores: Edifcios Corporativos, Shoppings, Hotis, Hospitais,
Escolas, Universidades, Centros de Distribuio, Estdios, Centros de Convenes, etc. Fonte: ITC.
23
Admite-se recordista a construtora que obtiver a maior quantidade de metros quadrados construdo em territrio
nacional. Trata-se de uma classificao geral. Fonte: ITC.
41
2008
2009
2010
2011
Residencial Regional
So Paulo
Even
Construtora e
Incop. S/A
Even
Construtora e
Incop. S/A
Gafisa S/A
Gafisa S/A
Residencial Regional
Rio de Janeiro
RJZ/Cyrela
Brazil Realty
RJZ/Cyrela
Brazil Realty
RJZ/Cyrela
Brazil Realty
RJZ/Cyrela
Brazil Realty
Residencial Regional
Minas Gerais
MRV
Engenharia S/A
MRV
Engenharia S/A
MRV
Engenharia S/A
MRV
Engenharia S/A
Residencial Regional
Esprito Santo
MRV
Engenharia S/A
Galwan
Galwan
Galwan
Residencial Regional
Sul
Cricima
Construes
Ltda
Cricima
Construes
Ltda
Plaenge
Empreendi
mentos Ltda
Plaenge
Empreendi
mentos Ltda
Residencial Regional
Centro-Oeste
Construtora
Borges
Landeiro Ltda
Construtora
Borges
Landeiro Ltda
Construtora
Borges
Landeiro Ltda
Construtora
Borges
Landeiro Ltda
Residencial Regional
Norte/Nordeste
Grupo Capuche
Grupo Capuche
Moura Dubeux
Engenharia
Ltda
Direcional
Engenharia
Ltda
Gafisa S/A
Gafisa S/A
Gafisa S/A
Gafisa S/A
MRV
Engenharia S/A
MRV
Engenharia S/A
Hochtief Brasil
S/A e
Brookfield
Racional
Engenharia
Ltda e
Racional
Engenharia
Ltda e
Racional
Engenharia
Ltda e Hochtief
Recordista
Residencial Baixa
Renda
Comercial
24
Admite-se as duas construtoras que se classificarem entre as 100 maiores por critrios re regulamento especfico
de padro de sustentabilidade. Fonte: ITC.
25
Obras de Pontes, Viadutos, Rodovias, Ferrovias e Saneamento Bsico e Hdricas (Portos, Cais, Beros, Piers).
Fonte: ITC.
42
Industrial
Sustentvel
Incorporaes
S/A
Brookfield
Incorporaes
S/A
Brookfield
Incorporaes
S/A
Brasil S/A
Racional
Engenharia
Ltda e Matec
Engenharia e
Construes
Ltda
Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e Wtorre
Engenharia e
Construo S/A
Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e Wtorre
Engenharia e
Construo S/A
Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e
Construtora
Costa Feitosa
Ltda
MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e DanHebert
Construtora e
Incorporadora
Ltda
MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e Rio
Verde
Engenharia e
Construes
Ltda
MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e MBigucci
No houve grandes alteraes das empresas que foram premiadas nas diversas categorias
listadas no perodo em estudo. A construtora Gafisa S/A em todos os anos foi quem mais metros
quadrados construiu no Brasil. J a MRV Engenharia e Participaes S/A foi em todos os anos a
empresa que mais construiu para a populao de baixa renda. Na categoria regional Rio de
Janeiro, Minas Gerais e Centro-Oeste teve a atuao predominante respectivamente das
construtoras RJZ/Cyrela Brazil Realty, MRV Engenharia e Participaes S/A e Construtora
Borges Landeiro Ltda. J nas outras regionais e nas categorias - sustentabilidade, comercial e
industrial Brasil - houveram maiores variaes nas empresas premiadas.
A partir do ranking ITC podemos indicar quais foram as principais empresas que atuaram
na segmentao de edifcios residenciais. Sendo estas Gafisa S/A, MRV Engenharia e
Participaes S/A, Even Construtora e Incorporadora S/A, RJZ/ Cyrela Brazil Realty, Galwan,
Cricima Construes Ltda, Construtora Borges Landeiro Ltda, Plaenge Empeendimentos Ltda,
Grupo Capuche, Moura Dubex Engenharia Ltda e Direcional Engenharia Ltda.. Pesquisas e
entrevistas com consultores destas construtoras apontaram que apenas a Even Construtora e
Incorporadora S/A e a Construtora Borges Landeiro Ltda no atuaram pelo programa Minha Casa
Minha Vida.
43
26
A BM&FBOVESPA uma companhia que administra mercados organizados de ttulos, valores mobilirios e
contratos derivativos, alm de prestar servios de registro, compensao e liquidao, atuando, principalmente, como
contraparte central garantidora da liquidao financeira das operaes realizadas em seus ambientes. (Disponvel em:
http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/intros/intro-sobre-a-bolsa.aspx?idioma=pt-br).
27
Revista Exame [Seo Mercado] e os jornais O Estado de So Paulo e Folha de So Paulo.
28
Comisso de Valores Mobilirios. A CVM possui entre outras funes: assegurar o funcionamento eficiente e
regular dos mercados de bolsa e de balco, promover a expanso e o funcionamento eficiente e regular do mercado
de aes e estimular as aplicaes permanentes em aes do capital social das companhias abertas, evitar ou coibir
modalidades de fraude ou manipulao destinadas a criar condies artificiais de demanda, oferta ou preo de
valores mobilirios negociados no mercado. Disponvel em: http://www.cvm.gov.br/
44
informao foi de que a maioria das empresas possue registro de incio de atividades na CVM e
na BM&F BOVESPA a partir do ano de 2007.
3.4. Anlise das principais construtoras e incorporadoras do pmcmv no mercado de aes
As anlises dos documentos disponibilizados pela BM&F BOVESPA indicou que as
principais empresas que atuam no ramo da construo de edifcios residenciais e comerciais
possuem em sua maioria capital aberto, principalmente as construtoras e/ou incorporadoras com
sede na regio sudeste. Esta metamorfose do segmento ocorreu em ritmo diferenciado mais
lento - em comparao ao ramo da construo civil pesada. Por se tratar em grande maioria de
empresas familiares e pela prpria especificidade do segmento (at ento destinado quase que
exclusivamente a uma elite) o salto para a abertura de capital caracterstica dos anos noventa
ocorreu de maneira gradativa no circuito imobilirio. As recentes transformaes no circuito
imobilirio remetem a uma combinao entre fundos pblicos e capital financeiro
internacional 29 que viabilizaram a ampliao do segmento residencial, principalmente o
econmico.
As empresas que abriram capital na Bolsa passaram por mudana patrimonial
significativa. Vrias delas receberam novos fluxos de investimentos ainda antes
da abertura de capital, por meio dos fundos de private equity, termo utilizado
para designar investimento em empresas e ativos cujas aes ou cotas no so
negociadas publicamente em um mercado organizado, como o da Bolsa de
Valores, por exemplo. Empresas gestoras captam recursos financeiros de
investidores e compram a participao minoritria de uma empresa ou assumem
controle do negcio. Depois de algum tempo a gestora procura sair do
investimento por meio de venda da participao, pela abertura de capital em
Bolsa de Valores, pelo repasse das cotas e aes para os investidores ou mesmo
pela assuno do prejuzo ou falncia ou fechamento da empresa. Vrios
fundos desse tipo compraram participaes em empresas do setor, participaram
da preparao para a oferta primria inicial, e depois desmobilizaram seus ativos
ao longo do ano. (FIX, M. 2011. p.162)
A revista Caros Amigos (ano XVI. n 190/2013. p.13) informou que nada menos que 17
grandes empresas do setor imobilirio abriram seu capital na bolsa de valores em 2007. Ermnia
Maricato complementa afirmando que estas empresas estavam descapitalizadas porque
compraram terras. O PMCMV era tudo o que precisavam. Fix (2011) ao analisar a relao entre
29
45
governo e segmento de edificao evidenciou o direcionamento das aes da unio em prol dos
empresrios do segmento.
Vale lembrar que o governo chegou a propor outra resposta ao problema da crise
das empresas do setor, antes do MCMV. A Medida Provisria 443, de 2008,
autorizou o governo, em especial a Caixa Econmica Federal, por meio da
criao da uma subsidiria (Caixa Participaes), a comprar aes de empresas
da construo civil construtoras e incorporadoras. O setor imobilirio se ops
fortemente medida e a Cbic acusou o governo de tentar estatizar o setor.
Assim, o setor advogava apoio do governo como condio necessria para
produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para a
construo das casas nos seus termos, de modo semelhante ao de seus colegas
norte-americanos [...].(FIX. 2011. p.139)
190/2013. p.13)
Ambas possuem o maior valor de mercado avaliado pela BM&FBOVESPA, respectivamente R$ 256.920 e R$
253.504 bilhes.
46
Fonte: www.exame.com.br
(...) Simulao de grficos interativos na revista Exame. Sesso Mercado/Cotao Bovespa.
Organizao: Lvia Maria Tonelli
Grfico 4 Variao do valor das aes em porcentagem das empresas MRV Engenharia e Participaes S/A,
Ambev, Gafisa S/A e Petrobras S/A Entre Janeiro de 2009 a Dezembro de 2011.
47
rea Total em m
7.000.000,00
6.000.000,00
5.000.000,00
4.000.000,00
3.000.000,00
Gafisa S/A
2.000.000,00
1.000.000,00
0,00
2008
2009
2010
2011
A marca Gafisa foi transferida Gafisa S.A., quando da sua constituio em 1997, pela sociedade hoje
denominada Companhia Imobiliria (Cimob), antiga Gomes de Almeida Fernandes Imobiliria S.A. Fonte:
www.gafisa.com.br
32
Tenda: incorporadora com foco em empreendimentos residenciais no Segmento Popular. Gafisa: incorporadora com
foco em empreendimentos residenciais no Segmento de Mdia, Mdia-Alta e Alta Renda. Alphaville: maior empresa de
desenvolvimento urbano focada na venda de lotes residenciais para os Segmentos de Mdia, Mdia-Alta e Alta Renda.
Informaes disponveis em: www.gafisa.com.br.
31
48
York. Outra informao interessante para este trabalho e disponibilizada nos relatrios enviados
pela construtora a BM&F BOVESPA foi de que
Em 2005, uma afiliada da Equity International passou a ser a titular de
aproximadamente 32% do nosso capital social por meio da subscrio de novas
aes por ns emitidas. A Equity International uma sociedade que investe em
empresas atuantes no setor imobilirio fora dos Estados Unidos e uma afiliada
da Equity Group Investments, LLC, empresa de investimentos fundada e
liderada por Samuel Zell que, um dos maiores investidores do setor imobilirio
do mundo.
Um conjunto de outros atos sinalizaram relaes mais estreitas com o capital internacional
de corporaes financeiras estrangeiras 33. Os principais acionistas so Equity International (EIP
Brazil Holdings, LLC e EI Fund IV Pronto LLC) com 7,5% das aes em 2010; a Marsico Capital
Management LLC FMR LLC (Fidelity), a Morgan Stanley & Co. e o Banco Ita S/A que totalizam o
controle de 20% do capital social da empresa.
A tabela 2 apresenta a composio acionria da Gafisa S/A. A estatstica de abertura de
capital da construtora no banco de dados da BM&F BOVESPA indicou 57 corretoras que
participaram do consrcio de distribuio e 14.028 investidores participantes do varejo (pessoas
fsicas mais clubes de investimento). Foi possvel observar que a maior porcentagem das aes da
empresa est em livre negociao, ou seja, acionistas estratgicos como diretores e conselho
administrativo no so os principais investidores. Trata-se do Free Float. Atualmente a construtora
encontra-se em instabilidade financeira, com queda do valor das aes e desconfiana de
investidores 34.
33
Em 2006 conclui-se oferta pblica inicial no Brasil, com esforos de colocao no exterior, resultando na
pulverizao de, aproximadamente, 47% do total de nossas aes no encerramento da oferta. Em 2007 conclu-se
oferta pblica primria, inclusive sob a forma de American Depositary Shares (ADSs), representadas por American
Depositary Receipts (ADRs), conjuntamente com uma oferta pblica secundria de aes por parte de alguns
acionistas, resultando na pulverizao de, aproximadamente, 78,7% do total de aes no encerramento da oferta.
Aps o encerramento desta oferta, as sociedades relacionadas Equity International e GP ficaram sendo
proprietrias de, aproximadamente, 14,2% e 7,1%, respectivamente, do total das aes de nossa emisso (excluindo
as aes em tesouraria). Ainda em 2007, a Brazil Development Equity Investments, LLC, uma sociedade relacionada
GP, vendeu o remanescente das aes de que era titular, representativas de, aproximadamente, 7,1% das aes
emisso da empresa. Em 2008 afiliadas da Equity International compraram no mercado americano mais 3.300.000
ADRs da Gafisa (que representam 6.600.000 aes ordinrias, ou 5% de capital da empresa na poca). Informaes
disponveis
em:
http://www.bmfbovespa.com.br/dxw/FrDXW.asp?site=B&mercado=18&razao=GAFISA%20S.A.&pregao=GAFIS
A&ccvm=16101&data=31/12/2008&tipo=5
34
49
Fonte: www.gafisa.com.br
Organizao: Lvia Maria Tonelli
Quantidade de Aes
Porcentagem (%)
23.855.800
5,51
408.863.249
94,36
599.486
0,14
433.318.535
100
O Grupo MRV foi fundado em 1979 pelos scios Rubens Menin Teixeira de Souza, Mrio Lcio Pinheiro Menin e
Vega Engenharia Ltda.[que se retira da sociedade aps de dois anos de incio da mesma], com a constituio da
MRV Servios de Engenharia Ltda., na cidade de Belo Horizonte - MG, com o objetivo de construir e incorporar
empreendimentos residenciais na capital mineira. Atualmente a empresa atua nas seguintes frentes de aes: (i) a
administrao de bens prprios; (ii) a incorporao, construo e comercializao de imveis prprios ou de
terceiros; (iii) a prestao de servios de engenharia pertinentes s atribuies dos responsveis tcnicos; e (iv) a
participao em outras sociedades na qualidade de scia ou acionista. Informaes disponveis em:
http://www.bmfbovespa.com.br/dxw/FrDXW.asp?site=B&mercado=18&razao=MRV%20ENGENHARIA%20E%2
0PARTICIPACOES%20S.A.&pregao=MRV&ccvm=20915&data=31/12/2008&tipo=5
50
Fonte: http://ri.mrv.com.br/composicao.aspx
Figura 1 Composio Acionria da Empresa MRV Engenharia e Participaes S/A
Informaes
disponveis
em:
http://www.oempreiteiro.com.br/Publicacoes/11703/Pesquisa_aponta_as_construtoras_imobiliarias_que_se_DESTA
CARAM_em_2011_.aspx
37
Em sntese, o capital internacional ingressa pela via financeira. Isso no significa, contudo, que assuma sozinho o
comando do setor imobilirio. De um lado, encontra barreiras prprias da formao social brasileira. Algumas destas
51
foram parcialmente dribladas, como a desigualdade que exclui a maior parte da populao brasileira do acesso ao
mercado imobilirio formal por meio da injeo de fundo pblico (voltaremos a esse ponto). De outro, a
mobilidade desejada no recomenda um grau de participao tal que implique vnculo mais forte do capital
internacional com o territrio brasileiro. (FIX, M. 2011. p.172)
38
Revista Caros Amigos (ano XVI. n 190/2013. p.10) .
39
Informaes disponveis em: http://www.estadao.com.br/noticias/economia,gastos-para-copa-e-olimpiada-somamquase-r-130-bi,452462,0.htm
52
O Programa Minha Casa Minha Vida foi lanado em maro de 2009, institudo pela medida provisria 459/2009 e
regulamentado pela lei n 11.977 de julho do mesmo ano.
41
Direito cidade na mundializao financeira: transformaes recentes na poltica habitacional e no circuito
imobilirio no Brasil de Mariana de Azevedo Barretto Fix. Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel
em: http://www.xvenanpur.com.br/
42
Desde 1750.
53
BOVESPA e que a maior parte dos investidores eram norte-americanos. A discusso permitiu
afirmar que o PMCMV atuou como medida econmica que amorteceu e mascarou as
possibilidades de maiores impactos da crise financeira mundial em territrio nacional (ainda que
no seja possvel por meio deste trabalho mensurar tal afirmao). Representou expressiva
otimizao dos lucros dos grandes empresrios nacionais do ramo da construo civil, assim
como de grupos financeiros internacionais envolvidos na composio acionria e tramas destas
empresas.
Cabe ressaltar que o governo federal j apontava para polticas e diretrizes de estmulos ao
crdito e a financiamentos, como por exemplo o PAC I (2007 2010). O programa afirmou a
tendncia de dar continuidade ao aumento do volume de crdito, sobretudo do crdito
habitacional e do crdito a longo prazo para investimentos em obras de infraestrutura 43
A inteno agora refletir por meio da anlise do programa em si e dos resultados
alcanados na primeira fase de implementao. Acredita-se que muito alm de uma medida
anticclica, o PMCMV uma poltica de cunho industrial de produo de moradias. Portanto,
carece da dimenso poltica necessria as questes da moradia.
A lei n11.977 que regulamentou o PMCMV tambm props a regulamentao fundiria
de assentamentos localizados em reas urbanas, ou seja, atuou por meio de duas frentes de aes:
a disponibilizao de crditos e subsdios pblicos para a produo formal de moradias e o
aperfeioamento de instrumentos e procedimentos de regularizao de moradias construdas sob a
via de informalidade 44. No entanto, foi possvel observar apenas a efetivao da primeira frente
de ao. Fato que vem a corroborar com a hiptese levantada, uma vez que viabilizar a
regularizao de moradias sob via da informalidade no fomenta com a mesma amplitude o
mercado das construtoras e incorporadoras. Alm de aumentar as despesas do Estado em virtude
dos investimentos necessrios para a garantia dos servios urbanos.
43
Disponvel
em:
http://www.planejamento.gov.br/secretarias/upload/arquivos/noticias/pac/070122_PAC_medidas_institucionais.pdf
44
CAPTULO III - DA REGULARIZAO FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS. Seo I.
Disposies Preliminares . Art. 46. A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus
ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm
54
45
55
O ministro disse ainda que o programa, sobretudo, vai gerar emprego e renda.
De acordo com estimativas da Fundao Getlio Vargas, Mantega citou que a
implementao de um programa habitacional de 1 milho de moradias poder
produzir 1,5 milho de novos empregos na economia brasileira. Ele acrescentou
que esta movimentao, envolvendo R$ 60 bilhes e mais de 1 milho de
empregos, implicar num PIB adicional de 2%, ou seja, o PIB crescer mais
2% alm daquilo que cresceria normalmente.
Shimizu (2010, p.12) apontou para a distribuio geogrfica das moradias previstas na
primeira fase do PMCMV. As regies Sudeste e Nordeste foram as mais contempladas pelo
programa e o Estado de So Paulo foi o que teve maior aporte de recursos financeiros.
[...] na regio norte do pas planeja-se alocao de 10,3% do total de moradias;
no Nordeste, 34,3%; no Sudeste, 36,4%; no Sul, 12%; e no Centro-Oeste, 7%.
Destaca-se alguns estados onde planeja-se grande aporte de recursos: So Paulo
(com 18,40% do total de recursos), Minas Gerais (8,85%), Bahia (8,07%), Rio
de Janeiro (7,47%), Maranho (7,28%), Rio Grande do Sul (5,18%), Cear
(5,16%) e Par (5,07%).
O valor mximo do imvel a ser contemplado pelo financiamento do programa varia de
acordo com a localizao. Por exemplo, municpios localizados nas regies metropolitanas (de
So Paulo, Rio de Janeiro e/ou Distrito Federal) o valor mximo do financiamento do imvel na
primeira fase do programa foi de 130 mil. Devido a especulao imobiliria este valor foi
reajustado para 190 mil reais na segunda fase do programa.
Segundo dados do PNAD 2007, a carncia por habitao se concentrava na faixa de renda
de famlias que recebem at 3 salrios mnimos, representando 90,9% do total 47. No entanto, para
estas estavam previstas 48 apenas 35% das unidades habitacionais, ou seja, 350 mil unidades, o
que corresponde a 5,5% do total do dficit para esta faixa de renda. J as famlias que possuem
rendimento mensal entre 3 a 10 salrios mnimos foram contempladas com 60% das unidades
habitacionais previstas, ou seja, 600 mil unidades. 49 O grfico 6 apresenta o percentual da
populao contemplada pelo PMCMV de acordo com a faixa de renda.
47
Dficit Habitacional Brasileiro segundo faixa de renda: 0 a 3 salrios mnimos: 90,9%; 3 a 6 salrios mnimos
6,7%; 6 a 10 salrios mnimos 2,4% salrios mnimos. Fonte: IBGE, PNAD 2007.
48
Trata-se da previso de construo de moradias para a 1 fase do PMCMV. A 2 fase do PMCMV. foi lanada em
2011 e segundo informaes do Governo Federal prev a construo de aproximadamente 2 milhes de moradias at
2014.
49
R$ 16 bilhes foram para subsidiar 400 mil habitaes previstas [50 mil mencionadas no texto mais 50 mil
unidades habitacionais no espao rural]. Para as famlias que auferem de 3 a 6 salrios mnimos mensal estava
previsto a construo de 400 mil unidades habitacionais com aporte financeiro do governo federal na ordem de 10
bilhes de reais e para as famlias que auferem de 6 a 10 salrios mnimos estavam previstas 200 mil unidades do
programa. Cabe apontar que as regies com maior ndice no dficit habitacional foram respectivamente a regio
sudeste com 36,4% e a regio nordeste com 34,3%. O dficit habitacional do pas concentrou-se nas regies
56
Grfico adaptado de ARANTES, Pedro Fiori; FIX, Mariana. Como o governo Lula
pretende resolver o problema da Habitao. Alguns comentrios sobre o pacote Minha
Casa, Minha Vida. Disponvel em: www.correiodacidadania.com.br, 2009.
Utilizao de dados do IBGE 2000.
Grfico 6 Percentual de populao atendida pela primeira fase do PMCMV segundo faixa de
renda.
possvel afirmar que no houve uma preocupao de fato por parte do governo federal
em subsidiar as reais famlias que necessitam de moradia e possuem diversas barreiras de acesso
a mesma. Fato corroborado em entrevista concedida ao jornal O Estado de So Paulo pelo vicepresidente de governo da Caixa Econmica Federal, Jorge Hereda 50
Jorge Hereda, admite que o programa no teve como foco principal, nessa
primeira fase, as famlias de baixssima renda. "A faixa de zero a trs salrios
importante, mas tem uma parcela significativa de famlias com 3, 4 e 5 salrios
mnimos que precisavam desse acesso tambm", diz Hereda. (grifo meu)
metropolitanas, 28,5% de todo o dficit nacional. Informao interessante o alto dficit habitacional no espao rural
da regio Centro Oeste. Em 2008 representou quase 70% do total.
50
Matria intitulada minha casa minha vida deixa de lado quem ganha menos. Publicada em 30 de agosto de 2010.
Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,minha-casa-minha-vida-deixa-de-lado-quem-ganhamenos,602306,0.htm
57
Prossegue Hereda
Segundo ele, o Minha Casa Minha Vida foi elaborado para resolver duas
questes iniciais: a ampliao do mercado imobilirio e uma ausncia quase
completa de subsdios nesse setor. "Mais de 22 milhes de pessoas chegaram
classe C e h baixos ndices de desemprego. Havia uma demanda para esse
pblico que, antes, no passaria nem na porta de um empreendimento
imobilirio." Alm disso, cerca de 50 mil famlias que recebem entre dois e
trs salrios j conseguem se financiar, sem subsdio total. (grifo meu).
A ampla produo de moradia via PMCMV atendeu a classe mdia ascendente - classe C.
A classe D e principalmente a classe E ficaram a margem do programa. Ambas no despertaram
os interesses das construtoras devido a reduo nas possibilidades de lucro e de inadimplncia.
Embora a classe E no oferea o risco de inadimplncia, pois a responsabilidade de aquisio do
imvel esta a cargo do governo federal, o mesmo no ocorre com a classe D que tem somente
parte do imvel subsidiado 51.
51
No perodo em estudo a FGV admitia como classe E quem obtivesse renda at R$ 768. Classe D R$768 a R$
1.064. Classe C R$ 1.064 a R$ 4.591.
58
Matria intitulada Minha Casa Minha Vida deixa de lado quem ganha menos. Publicada em 30 de agosto de
2010. Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,minha-casa-minha-vida-deixa-de-lado-quemganha-menos,602306,0.htm
53
Direito cidade na mundializao financeira: transformaes recentes na poltica habitacional e no circuito
imobilirio no Brasil de Mariana de Azevedo Barretto Fix. Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel
em: http://www.xvenanpur.com.br/
54
Texto O dcit permanente de moradia de Aline Acarso. Publicado em 17/01/2013. Disponvel em:
http://www.brasildefato.com.br/node/11604
55
Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,uma-maquina-de-construir-casas,540169,0.htm
59
secundria no projeto. No entanto, aps as discusses todas as propostas das construtoras foram
aceitas. Um exemplo foi a no dependncia de terras do poder pblico e os altos subsdios
disponibilizados pelo governo federal. Nas palavras do empresrio o projeto acabou saindo
melhor do que a encomenda. A matria no jornal informou que o crescimento da empresa que
era de 15% em relao ao ano de 2008, com o PMCMV foi ampliado para 50%.
Maricato (2009. p. 45) em entrevista concedida a revista Carta Capital questiona a
parceria pblico privado no PMCMV
O Programa Minha Casa o retrato de seus autores: representantes de onze
grandes empresas de construo e/ou incorporao em parceria com uma equipe
do governo federal liderada pela ministra - chefe da Casa Civil, Dilma Rousseff.
O mercado fez a proposta de seus sonhos, e o governo pediu uma compensao:
do 1 milho de moradias, 400 mil so dirigidas populao com renda de zero a
trs salrios mnimos.
Ao permitir que os interesses privados dos grandes grupos do ramo da construo civil
conduzam a produo do espao urbano h uma inverso do pblico. As construtoras passaram a
atuar como gestoras da cidade. Com a financeirizao da moradia a segregao se tornou fato
consumado. A cidade corporativa impem seus ritmos e lgica.
A fim de contemplar a discusso acerca do PMCMV buscou-se indicar o que a literatura
aponta como avano neste programa. De acordo com Castelo (2009, p.6)
as famlias com renda inferior a trs salrios sero beneficiadas pelo PMCMV,
podendo se utilizar do sistema de garantia do fundo se tomarem financiamento.
No entanto, o programa possui condies ainda mais favorecidas para essas
famlias por meio do FAR (Fundo de Arrendamento Social). O subsdio direto
corresponde quase totalidade do valor do imvel, que deve estar situado entre
R$ 37 mil a R$ 52 mil. Dentro dessa faixa de renda, as famlias podem se
cadastrar junto aos Estados e Municpios, ou diretamente na Caixa. As famlias
selecionadas podero adquirir o imvel pagando prestaes mensais
equivalentes a 10% da renda familiar, sendo o mnimo de R$ 50,00. Em caso de
morte ou invalidez permanente, o imvel ser considerado quitado. O
pagamento s inicia quando o imvel for entregue famlia. Ou seja, para esse
grupo com menor capacidade de pagamento, a ao do Estado de prover a
habitao, exigindo contrapartida mnima e sem envolvimento de agente
financeiro.
Foi possvel observar que quanto maior a carncia econmica maior o incentivo do
governo federal. Para os muturios com renda at 3 salrios mnimos alm do mencionado acima
houve iseno do pagamento nos cartrios de registros de imveis.
60
1.436.054
1.176.444
759.199
385.344
Contratados
Preparao
Obra
Concludas
Entregues
O Ministrio das Cidades forneceu via Sistema de Acesso a Informao a relao das dez
construtoras com maior nmero de unidades habitacionais contratadas na primeira fase do
programa (Tabela 3). Foi possvel observar a superioridade do valor de investimentos e de
habitaes da MRV Engenharia e Participaes S/A (maior operadora do programa) em relao
as outras construtoras. A R Carvalho Construes e Empreendimento Ltda, a Sertenge S/A e a
Grfico Empreendimentos Ltda foram as principais operadoras da regio nordeste, segunda maior
rea com destinao de recursos do PMCMV. Observou-se tambm a presena de subsidirias,
tais como a Construtora Tenda, subsidiria da Gafisa S/A, e a Bairro Novo Empreendimentos
Imobilirios S/A, subsidiria das Organizaes Oldebrecht. O Grupo Canopus esteve presente
61
com duas marcas, a Canopus Empreendimentos Ltda e a Construtora Emcasa Ltda. A construtora
e incorporadora mineira Direcional Engenharia S/A, segundo informaes institucionais
disponveis em seu endereo eletrnico, teve atuao em diferentes localidades do territrio
nacional.
Tabela 3 Dez construtoras com maior nmero de unidades habitacionais contratadas na primeira etapa
do Programa Minha Casa Minha Vida.
Construtora
UH*
36.677
2.645.519.040
10.237
466.898.166
SERTENGE S/A
9.910
419.553.778
CONSTRUTORA TENDA
9.783
768.965.357
8.637
428.287.443
7.400
353.424.123
7.025
304.475.633
6.617
274.641.524
5.857
273.304.863
5.511
216.170.549
56
Morando no limite: sobre padres de localizao e acessibilidade do programa minha casa minha vida na regio
metropolitana do rio de janeiro. Adauto Lucio Cardoso, Flvia de Sousa Arajo, Samuel Thomas Jaenisch.
Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/
62
Ainda que o PMCMV seja considerado um avano diante das polticas habitacionais
anteriores, isto por si s no o enobrece ou o coloca como um referencial de ao governamental
no combate ao dficit habitacional. Para Nabil Bonduki (2013) 57
Tirando fora o fato de esse programa ter deixado de implementar vrias
estratgias previstas no Plano Nacional de Habitao, pois seu objetivo principal
foi enfrentar a crise econmica de 2008/9 apoiando o setor da construo civil,
as normas estabelecidas acabaram por gerar uma sria distoro na alocao de
recursos e na localizao das moradias produzidas que, alm de ter um impacto
reduzido no dficit habitacional, geram novos problemas urbanos.
Foi possvel observar a ausncia de uma poltica habitacional que combata de fato os
problemas relacionados a questo da moradia. Tambm deve-se atentar para o fato da segunda
frente de ao do programa, o aperfeioamento de instrumentos e procedimentos de regularizao
de moradias construdas sob a via da informalidade, no terem sido aplicados pelas instituies
competentes.
As implicaes territoriais, econmicas e sociais a partir da implementao do PMCMV
merecem ateno. Podemos elencar como principais consequncias do programa a forte e intensa
especulao imobiliria que provocou o aumento do preo dos imveis e terrenos fortificando os
processos de segregao socioespacial. O sonho da casa prpria se distanciou cada vez mais da
realidade da classe trabalhadora brasileira.
Para Nabil Bonduki (2013) 58
A inundao de recursos para habitao, assim como o aumento do crdito
imobilirio, sem que tivesse sido prevista uma poltica fundiria para combater a
valorizao imobiliria, acabaram por gerar um forte processo de especulao
imobiliria, desviando os subsdios para os proprietrios da terra e gerando
excluso social, pois inquilinos de baixa renda no conseguem mais pagar os
aluguis e so expulsos para localizaes mais perifricas.
57
Nabil Bonduki Falta de viso gera contradies nas cidades e excluso. Publicado em 15/05/2013. Disponvel
http://www.viomundo.com.br/politica/nabil-bonduki-falta-de-visao-gera-efeitos-contraditorios-nas-cidades-eem:
exclusao.html
58
Ibdem.
63
A elevao dos preos dos imveis e terrenos a partir do boom da construo civil via
PMCMV foi objeto de investigao de diversos pesquisadores. O Instituto de Pesquisas
Econmicas Aplicadas IPEA divulgou estudo no qual apontou para uma possvel bolha
especulativa no mercado imobilirio brasileiro 60. Afirmou que o principal responsvel pelo
surgimento desta bolha foi o governo federal. A insistncia do governo em aquecer mais ainda
um mercado imobilirio j aquecido s tende a piorar o resultado final. No entanto, acredito que
o estudo careceu da dimenso social dos impactos da especulao imobiliria. Assim como da
ao e mecanismos utilizados pela iniciativa privada a fim de catalisar seus investimentos. Para
Raquel Rolnik (2012) 61
O que incomoda no debate dos economistas que a sustentabilidade do
crescimento do crdito habitacional tratada apenas do ponto de vista do
equilbrio financeiro do pas, sem considerar o que significam essas altas de
preos dos imveis na vida das pessoas. [...] Outra importante questo que os
economistas no levam em conta como o aumento da oferta de crdito no
mercado imobilirio tem afetado as cidades brasileiras, implicando numa
realocao dos grupos sociais no espao e, no limite, pode levar a um aumento
da segregao. Isso porque, para os grupos de menor renda, diante da bolha dos
preos, resta morar nas localizaes mais perifricas da cidade.
Ermnia Maricato: A terra urbana permanece refm dos interesses do capital imobilirio Publicado
em 25/11/2012. Disponvel em: http://www.viomundo.com.br/politica/erminia-maricato-a-terra-urbana-permanecerefem-dos-interesses-do-capital-imobiliario.html
60
Disponvel em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/TDs/td_1762.pdf
61
Matria Minha Casa, Minha Dvida. Publica em 19 de setembro de 2012. Disponvel em:
http://raquelrolnik.wordpress.com/2012/09/19/minha-casa-minha-divida/
62
Morando no limite: sobre padres de localizao e acessibilidade do programa minha casa minha vida na regio
metropolitana do Rio de Janeiro Adauto Lucio Cardoso, Flvia de Sousa Arajo, Samuel Thomas Jaenisch.
Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/
64
nos aponta que parte significativa das unidades de interesse social produzidas
pelo Programa est localizada na periferia, ou seja, nos limites da malha urbana
da cidade, o que nos leva a afirmar, a priori, um possvel deslocamento
intraurbano da populao, bem como a constituio de novos ncleos
habitacionais em reas ainda no providas de infraestrutura, servios e
equipamentos urbanos.
Ibdem.
Artigo Minha casa minha vida, nosso crescimento: como fica a poltica habitacional? KRAUSE, LIMA NETO
& BALBIM (2013.p.1). Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/
64
65
66
CONSIDERAES FINAIS
Jornal Brasil de Fato. Reportagem de Aline Scarso Habitao e acesso cidadania, publicada em 17 de janeiro
de 2013. Disponvel em: http://www.brasildefato.com.br/node/11603
67
68
Ao longo deste trabalho evidenciamos a forma pela qual o programa foi moldado de
acordo com os interesses das principais construtoras e incorporadoras imobilirias. Proprietrios
do ramo da construo civil, acionistas majoritrios, instituies pblicas e organizaes
financeiras se manifestaram publicamente afirmando quem o programa beneficiaria de fato.
Com as diretrizes voltadas para a produo industrial da casa em prol da dinamizao da
economia e da ampliao dos lucros dos agentes envolvidos no circuito imobilirio, a moradia
como direito se tornou um paradoxo.
O PMCMV se distanciou do Plano Nacional de Habitao e castrou o Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social (FNHIS) ao deslocar os interesses da poltica habitacional.
Resultado de um projeto de lei de iniciativa popular o FNHIS sofreu eliminao e/ou desvio de
repasses diante das novas diretrizes e perspectivas governamentais. Atualmente o PMCMV j
esta na segunda fase de implementao. A promessa passa a ser dois milhes de novas unidades
habitacionais para populao de baixa renda, totalizando um investimento na ordem de 125,7
bilhes de reais (R$ 72,6 bilhes para subsdios e R$ 53,1 para financiamentos). Houve
alteraes, o Banco do Brasil tambm passou a operacionalizar o programa. Assim como outros
dispositivos burocrticos.
Ao pensar a transformao da realidade via o prprio aparato do Estado (reformas) h
uma srie de instrumentos, tais como os de induo do desenvolvimento urbano, os de
regularizao das posses urbanas e os de gesto democrtica que possibilitam refletir sob um
planejamento urbano mais adequado as necessidades do povo brasileiro. Todos estes remetem ao
69
Estatuto da Cidade que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio Federal. Entretanto,
devemos abandonar a inocncia de acreditar que por meio do Estado capitalista/burgus
superaremos problemas fruto da sua prpria lgica de reproduo. Apoderar-se da burocracia
existente apenas uma frente de ao (que alguns acreditam) diante das possibilidades de luta a
fim de superar a sociedade desigual que vivemos.
A universalizao da moradia e o direito a cidade passa necessariamente pela reforma
fundiria (revoluo?). O poder judicirio ignora o direito a moradia e esquece que o mesmo
absoluto e que o direito a propriedade relativo funo social 66. Se houvesse o real interesse de
erradicao do dficit habitacional estes dispositivos legais poderiam ser utilizados, por exemplo,
para ocupao de prdios vazios.
H uma ausncia na prtica poltica de desapropriao de imveis ilegais vazios e sem
funo social. O Frum Nacional de Reforma Urbana que luta pela converso de habitaes
vazias em moradia popular, apontou que h mais de 5 milhes de unidades habitacionais
potenciais nas reas centrais das grandes cidades do Brasil. Pesquisa do Instituto de Pesquisa
Econmica Aplicada tambm indicou que em 2006 foram contabilizados 6,7 milhes de imveis
vazios 67. Se o Estatuto da Cidade fosse levado a srio estes imveis ociosos deveriam ser
desapropriados e destinados a combater o dficit habitacional. necessrio enfrentar e romper
com a elite patrimonialista nacional. A simples efetivao do ato legal da funo social da
propriedade j seria capaz de suprir quase a totalidade de carncia por habitao do Brasil.
Entretanto, conforme mencionamos anteriormente, necessrio abdicar da inocncia.
Buscar a erradicao do dficit habitacional significa pensar a cidade como obra, no
como produto (mercadoria). Dessa maneira a construo da cidade, em seu sentido amplo,
passar necessariamente pela prevalncia do valor de uso sobre o valor de troca. Assim
acreditamos que os espaos podero ser democrticos (de fato) e destinados a reproduo da vida
em sua plenitude, com os direitos sociais garantidos a todos os cidados. Admitir esta premissa
traz a responsabilidade maior de combater o capital, de buscar uma transformao social radical
que crie o novo. Uma sociedade do povo para o povo, onde no haja opresso e negao da vida.
[...] o direito cidade significa o direito de ns criarmos cidades que satisfaam
as necessidades humanas, as nossas necessidades. O direito cidade no o
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direito de ter [...] as migalhas que caem da mesa dos ricos. Todos devemos ter os
mesmos direitos de construir os diferentes tipos de cidades que ns queremos
que existam 68. (HARVEY, D. 2009)
A revindicao do direito a cidade nos coloca na luta cotidiana contra a mercadoria terra e
a privatizao da cidade. A propriedade da terra por si s no garante o direito a cidade, mas
talvez possibilite uma das condies mnimas necessrias de luta para transform-la. uma
revolta contra o predomnio do valor de troca, uma luta pelo valor de uso da cidade e da
propriedade. 69
Retorno a epgrafe deste trabalho de concluso de curso (...) no a soluo do
problema da habitao que resolve ao mesmo tempo a questo social, mas a questo social que
tornar possvel a soluo do problema da habitao. (Friedrich Engels. Em Contribuio ao
Problema da Habitao). A luta pela universalizao da moradia digna remete a uma luta muito
maior, a luta contra o capital!
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