Lei 6766 - Revista Techn

quinta-feira, 13 de outubro de 2011

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Desenvolvimento urbano
Antes de empreender, construtor necessita "preparar o terreno" e levar servios para os
novos bairros
Por Ana Carolina Loureon

A lei federal 6766 estabelece a obrigatoriedade de apresentao de projetos de infraestrutura nos novos loteamentos

A procura por imveis cresceu e, junto, um boom de loteamentos acontece tanto nas capitais como
no interior. Mas antes de desenvolver os projetos, o empreendedor deve fazer uma srie de estudos
de viabilidade. De acordo com a lei federal 6766/79, o empreendedor deve apresentar os projetos
de infraestrutura para o local.
O primeiro passo fazer um levantamento planialtimtrico para determinar os acidentes
geogrficos e as restries ambientais da regio. A partir desse estudo, possvel visualizar cada
detalhe do terreno, inclusive angulaes e desnveis, para que o projeto siga as caractersticas
topogrficas do terreno. "Esse tipo de estudo serve para reconstituir o relevo, alm de referenciar
cercas, rvores, grandes macios arbreos, crregos, enfim, tudo que pode modificar o projeto",
explica Helio Mtica Neto, arquiteto urbanista e diretor da empresa Habitat Urbano.

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Planos de pavimentao, rede de drenagem, esgotamento e gua devem ser abordados conjuntamente

Feito esse estudo, a vez do consultor ambiental. O profissional checa, na rea pretendida, a
existncia de possveis nascentes e manchas de vegetao para saber onde possvel construir e se
h ressalvas. Nesta fase, importante verificar o histrico do solo. Mesmo que o terreno nunca
tenha sido ocupado, as camadas profundas do solo podem ter sofrido algum tipo de contaminao.
"Se a rea estiver contaminada, precisa ser feita a recuperao do solo. Porm, existem casos em
que no possvel construir no local, porque o solo no tem mais condies de oferecer segurana
aos usurios", explica Flvio Amaury, presidente da Aelo (Associao das Empresas de Loteamento e
Desenvolvimento Urbano).
A prxima etapa, de acordo com Sergio Portugal da GP Desenvolvimento Urbano, solicitar
prefeitura do municpio a emisso da Certido de Diretrizes, documento que determina qual deve
ser, para aquela cidade e local, o tamanho mnimo aceitvel para cada lote, a largura das ruas, a
metragem das reas verdes e de lazer e a quantidade de reas destinadas instalao de hospitais,
escolas e postos de sade, se for o caso de glebas muito grandes, a exemplo dos novos bairros que
esto surgindo.
Da mesma forma, mesmo considerando que o lote no conta com nenhuma infraestrutura, o
empreendedor deve requisitar ao rgo responsvel pelo abastecimento de gua potvel e coleta
de esgoto as mesmas diretrizes. O objetivo averiguar se no local possvel fazer o que se planeja
ou se ser preciso construir sistemas que levem gua encanada e tratem o esgoto dos imveis. "Mas
se no houver captao na regio, se a bacia estiver com capacidade esgotada e sem condio de
atender mais pessoas, o empreendimento torna-se invivel", ressalta Mtica Neto.

O empreendedor deve observar as distncias entre lotes estabelecidas em leis municipais e estaduais

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O empreendedor deve observar as distncias entre lotes estabelecidas em leis municipais e estaduais

Projetos
S a partir desses documentos possvel comear o desenvolvimento do projeto, que deve conter a
planta geomtrica urbanstica, projeto de recomposio ambiental, terraplanagem, gua, esgoto,
iluminao publica, eletrificao domiciliar e sondagens do solo.
Para ter direito implantao do loteamento, o empreendedor obrigado a obter licenas
urbanstica (alvar de loteamento) e ambiental (autorizao para implantar o loteamento). Depois
de pronto, o projeto precisa ser submetido aprovao dos rgos estaduais e municipais.
Cada municpio tem sua lei sobre urbanizao e ocupao do solo. "Existem regras para tudo,
inclusive para regular a largura mnima das ruas e o tamanho das caladas", diz Ciro Scopel, vicepresidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP.
Nos terrenos no Estado de So Paulo, explica Portugal, a implantao deve contar com toda a
infraestrutura urbana, composta por terraplanagem das ruas, sistema de escoamento das guas
pluviais, sistema de abastecimento de gua potvel, sistema de esgotamento sanitrio, rede de
eletrificao domiciliar, rede de iluminao pblica, guias e sarjetas, pavimentao, arborizao
das ruas, recomposio das reas verdes, demarcao dos lotes e logradouros pblicos.
O servio de drenagem das guas pluviais serve para regularizar o caminho das guas das chuvas.
feito um sistema de tubulao subterrnea que vai coletar a gua pluvial e lev-la para uma bacia
de conteno. O objetivo fazer com que a gua no seja despejada imediatamente nos crregos,
causando enchentes.
"Primeiro feito um sistema de microdrenagem, que a coleta das guas pluviais nas bocas de lobo
e um dissipador que reduz a velocidade da gua antes de chegar aos crregos. Ao mesmo tempo,
feito um sistema de macrodrenagem, que controla o volume de gua que despejado nos rios e
crregos. Esse processo minimiza o efeito da impermeabilizao do solo e reduz riscos de
inundaes", orienta.
O loteamento precisa contar com uma rede de abastecimento de gua, que busque a gua em
algum rio, lago ou represa, acumule-a em um reservatrio e a distribua para cada lote. Do mesmo
modo, o esgoto recolhido de cada imvel, percorre uma tubulao subterrnea e depois
conduzido para um emissrio que vai levar esses efluentes para uma estao de tratamento. Se no
houver uma rede prxima, a empreiteira precisa construir um sistema de coleta local que faa o
tratamento do esgoto.

"No raro as empresas de loteamento terem de arcar com investimentos de saneamento,

investindo em estaes de tratamento de esgoto, adutoras de distribuio de gua potvel e
sistemas de reservatrios", lembra Portugal.
A iluminao urbana tambm est conectada rede de energia. Hoje em dia, explica Mtica Neto,
comum utilizar o poste de transmisso de energia eltrica para instalao das luminrias. Se no
houver uma rede de energia eltrica prxima ao loteamento, necessrio construir uma subestao
no local que vai converter a energia vinda de uma linha de alta tenso para baixa tenso.

A macrodrenagem deve pemitir o escoamento seguro das guas sem sobrecarregar crregos e bacias

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Quando no h rede coletora, o empreendedor deve arcar com os custos de sistemas de tratamento
domsticos, como fossas spticas

Pavimentao
O projeto de pavimentao dos loteamentos no obrigatrio por lei, mas sua colocao d
resistncia ao solo. "Com a incidncia de chuvas, se no houver pavimento, o solo vai sendo lavado
e a terra vai parar no sistema de drenagem, chegando ao crrego e causando assoreamento", diz
Mtica Neto.

O assoreamento o acumulo de terra, vegetao e, em alguns casos, lixo no fundo dos rios. Com
capacidade cada vez menor para acumular gua, o leito pode transbordar em dias de grande
volume de chuvas e inundar toda a regio, causando perdas irreversveis.
O arquiteto urbanista e professor Juan Lus Mascar alerta que o ideal trabalhar com pavimentos
que permitam drenar a gua de chuva. O asfalto, por sua vez, requer um maquinrio de custo
elevado para ser colocado e contribui para um trfego em velocidade maior que o esperado para as
dependncias de um loteamento.
Por fim, o paisagismo urbano do terreno deve ser um instrumento usado pelo arquiteto no apenas
para melhorar a esttica do local, mas tambm para dar conforto trmico ao ambiente. Antes do
plantio da vegetao, o empreiteiro deve fazer um estudo do clima para saber quais plantas se
adaptam naquele ambiente.
Scopel explica que, no momento da terraplanagem, retirada uma camada de cerca de 30 cm do
solo, que rica em matria orgnica e pode ser reutilizada para favorecer a recomposio dos
gramados e das rvores.

O primeiro passo do empreendedor fazer um levantamento planialtimtrico antes de dividir a gleba

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Se for superdimensionado, com excesso de ruas e muitas reas destinadas aos lotes, o projeto perde
qualidade

Dimensionamento
Para fazer o dimensionamento correto de todas as instalaes que sero necessrias no loteamento,
preciso considerar qual o padro do empreendimento, finalidade (residencial, comercial ou misto)
e o projeto urbanstico que foi proposto.
"Os clculos de gua, esgoto e energia so feitos por demanda. O arquiteto calcula quantas
unidades sero implantadas no loteamento, prev quantos moradores tero em mdia e estuda o
perfil dos proprietrios - se ficam pouco em casa, se vo trabalhar dentro do imvel, por exemplo",
explica Mascar.
Se o loteamento for superdimensionado, com excesso de ruas e muitas reas destinadas para os
lotes, em detrimento de locais para lazer, o projeto peca na qualidade de vida.
A escolha dos materiais que sero utilizados na obra tambm deve passar por um estudo que
verifique as necessidades de cada empreendimento para que no haja desperdcio de verba com
produtos e instalaes que tero pouca utilidade.

"Um loteamento residencial, normalmente, tem um trafego de frequncia leve, enquanto um

loteamento industrial exige uma pavimentao dimensionada para trfego pesado, tornando a obra
mais cara e complexa", compara Portugal.
A escolha da pavimentao feita com base em normas da ABNT (Associao Brasileira de Normas
Tcnicas) que determinam o tipo de piso necessrio para cada volume de trfego.
Outro exemplo, segundo o arquiteto, a terraplenagem. "Empreendimentos grandiosos, que cortam
a topografia natural do terreno, exigem grande movimentao de terra e um sistema de conduo
das guas pluviais mais caro e complexo", diz. Ainda sobre esse tema, Scopel explica que, ao fazer
a terraplanagem, a empresa responsvel deve ter o cuidado de compensar a vegetao que tirou
para no causar impactos no solo como eroso e assoreamento de crregos prximos.
Para dimensionar as redes de gua, esgoto e iluminao, o empreendedor deve prestar ateno. "Se
h muita gente, voc trabalha com uma tubulao de maior dimetro. A conta bsica que costuma
ser feita multiplicar o nmero de lotes por quatro moradores", ensina Scopel.
Antes de fazer o projeto, o arquiteto deve verificar junto aos rgos pblicos qual a mdia
pluviomtrica da regio e fazer um estudo do grau de impermeabilizao do solo.
Erros mais comuns
Topografia
Em terrenos elevados, se o sistema pluvial no for bem dimensionado e preparado para picos de
chuvas, acontecero enchentes. As grandes reas verdes permeveis devem ser trabalhadas para
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chuvas, acontecero enchentes. As grandes reas verdes permeveis devem ser trabalhadas para
ajudar na conteno de chuvas.
Falta de cuidado com a terraplanagem
A movimentao no pode carrear terra para a parte mais baixa, onde normalmente existem rios,
crregos e lagoas.
Aterramento das valas
necessrio realizar a compactao adequada do terreno, caso contrrio, com a incidncia de
chuvas e o aumento de trfego de veculos, a rua cede e abre crateras que do origem
fragmentao do pavimento.
Drenagem
Quando o sistema no bem calculado, alm de no dar conta do volume de chuvas, pode liberar
gua muito rapidamente, contribuindo para deteriorar o pavimento.
Instalao dos postes
Ao instalar postes, o empreendedor deve verificar a proximidade de rvores, que podem cair sobre
a rede e interromper o fornecimento de energia eltrica.
Orientaes para o sucesso do loteamento

1. O projeto no pode ser uma "ilha", deve se relacionar com o resto da cidade.
2. Conhea o entorno do loteamento, a vizinhana, qual o padro dos imveis prximos e se
h fcil acesso para o imvel.
3. Aproveite reas verdes para construo de praas de convivncia.
4. Observe o recuo mnimo de 4 m para cada lote ou aquele indicado pela prefeitura local.
Colado de <http://www.revistatechne.com.br/engenharia-civil/169/artigo213432-1.asp>

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