PLANEJAMENTO GERAL DE ROTINAS

DE ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
1de 8

Obra:
NO APLICVEL

Controle do Documento
Rev

Data

Histrico das revises

Elaborado

Verificado

Aprovado

29/07/15

EMISSO INICIAL PARA APROVAO

ALEXANDRE

MARTA

XXXX

CONDOMINIAL
Liberado ( )
Liberado com comentrios ( )
No Liberado ( )

POR

Data: ___/___/___

PLANEJAMENTO GERAL DE ROTINAS

DE ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Obra:
NO APLICVEL

SUMRIO

1.

OBJETIVO

2.

DOCUMENTOS DE REFERNCIA

3.

PROCEDIMENTO

4.

ANEXOS

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
2 de 8

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

1.

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
3 de 8

Obra:
NO APLICVEL

OBJETIVO
Estabelecer as rotinas bsicas e exemplificar de forma genrica as principais
atribuies do administrador de condomnio. Estas rotinas sero desmembradas e
explanadas em procedimentos executivos especficos.

2.

DOCUMENTOS DE REFERNCIA
1-Cdigo civil

3.

PROCEDIMENTO

Todas as atividades de inspeo e checagem devem ser realizadas conforme

procedimento especfico e os formulrios especfico devem ser usados, preenchidos ,
assinados por todos os responsveis previstos e arquivados.
3.1 DIRIO
Manter uma boa comunicao com o zelador
Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrncia e notifique-o.
JARDIM
- Observar as plantas, falta ou excesso de gua, pragas e doenas
- A rega pode ser diria ou a cada 2 dias
LIMPEZA
- Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo
- Salo de festa e de jogos, salas de ginstica, e outros espaos de convivncia do
condomnio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilizao dos
condminos. A limpeza pode ser diria ou com intervalo de dois dias.
SEGURANA
- Verificar funcionamento cmeras de vdeo e gravao.
CONTRA INCNDIO
- Conferir se as escadas esto desobstrudas.
GERAL
- Ateno a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores)
ELEVADOR
- Observar se h rudos e anomalias de funcionamento no elevador.
PISCINAS
- Filtragem e limpeza com rede; a clorao pode ser feita a cada dois dias.

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
4 de 8

Obra:
NO APLICVEL

BOMBAS
- Verificar os quadros de comando e tubulaes para se evitar vazamentos em
torneiras ou cano.
3.2 SEMANAL
- Acompanhar lanamentos e despesas feitos pela administradora (internet).
ZELADOR
Uma inspeo informal no condomnio muito recomendvel, para prevenir problemas
e detect-los logo no incio. Usar formulrio com os itens a serem vistoriados.
PISCINAS
- Controle do pH e outras aes.
CONTRA INCNDIO
- Verificar integridade lacre e carga dos extintores.
GRUPO GERADOR
- Verificar nvel de leo, entradas e sadas de ventilao desobstruda, local isolado
INSTALAES HIDRULICAS.
- Verificar a limpeza de reservatrios (inferior e superior).
PLAYGROUND
- Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peas
quebradas, desgastadas, se esto adequadamente chumbados, sem riscos aparentes.
3.3 QUINZENAL
JARDIM
- A manuteno ideal do jardim seria 2 vezes no ms (poda, limpeza, controle de
pragas e doenas etc.)
GRUPO GERADOR
- Fazer teste de funcionamento por 30 minutos
BOMBA D'GUA
- Alternar a chave no painel eltrico para utiliz-las em sistema de rodzio
INSTALAES HIDRULICAS
- Limpeza dos ralos e grelhas das guas pluviais e calhas
3.4 MENSAL
- Acompanhar os casos de inadimplentes.
- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar notas fiscais, extrato bancrio, pagamentos,
contribuies etc.
- Ter um plano de previso de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por rea
(manuteno, consumo de gua, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
5 de 8

Obra:
NO APLICVEL

real no final do ms e projetar os meses seguintes

- Verificar se todos os atestados esto em dia, como NR 10 Pra-Rios (Normas
Regulamentadoras de Instalaes Eltricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras
deSegurana e Sade no Trabalho)
- Checar os balancetes de prestao de contas aos condminos.
- Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc).
- Checar pagamentos de funcionrios, contas gua e luz etc.
CONSELHO
- Reunies mensais para prestao de contas e anlise da parte operacional.
ZELADOR.
- Checar se todos os equipamentos e seus comandos esto em perfeita funcionalidade:
Alarme de incndio, Bomba de recalque, Bomba d'gua, Central da portaria, Disjuntores,
Quadro de fora, Sistema desegurana, Pra-raios.
- Acompanhar reviso de manuteno dos elevadores .
- Sinalizao interna indicao fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e
de filmagem no ambiente.
JARDIM
- Adubar o jardim.
BOMBAS
- Verificao de vazamentos e/ou vibraes anormais das bombas de recalque de gua
potvel, esgoto, guas pluviais e de incndio.
- Verificar o funcionamento das bombas submersas.
PISCINAS
- Superclorao (em perodos de maior uso).
ILUMINAO DE EMERGNCIA
- A iluminao de emergncia deve ser testada uma vez por ms, simulando uma falta de
energia. Se o sistema no funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento est com
problema.
EQUIPAMENTOS CONTRA-INCNDIO
- Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificao, trincas etc)
ESCADA
- Alternar os ventiladores atravs de chave comutadora, para reduzir desgaste.
PRA-RAIOS.
- Verificao visual. Observar se os cabos metlicos no esto soltos. Eles devem estar
presos pelo isolador para o funcionamento correto.
PORTES AUTOMTICOS
- Lubrificao.
ELEVADORES
- Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a no vistoria pode
comprometer a preciso de frenagem e ocorrer danos no tambor.
GERADOR
- Vistoria pela empresa de manuteno.

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
6 de 8

Obra:
NO APLICVEL

3.5 BIMESTRAL
SNDICO
- Rever os contratos de manuteno (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociao
ZELADOR
- Checar condies das ferramentas de trabalho dos funcionrios (inclusive EPI
Equipamento de Proteo Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)
EQUIPAMENTOS CONTRA-INCNDIO
- Testar bomba de incndio
ILUMINAO DE EMERGNCIA
- Verificar fusveis, carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria
BOMBAS PISCINAS
- Manuteno/Visita peridica
3.6 TRIMESTRAL
INSTALAES HIDRULICAS
- Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e guas pluviais
CONTRA INCNDIO
- Porta Corta-Fogo: Aplicar leo lubrificante nas dobradias e maanetas
- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para no
criar vcios e originar furos com o desgaste do tecido.
3.7 SEMESTRAL
INSTALAES HIDRULICAS
- Acionar as tubulaes que no so constantemente usadas (ladro da caixa d'gua, por
exemplo)
- Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)
- Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga
- Verificar ralos e sifes das louas (tanques e pias)
CAIXAS D'GUA
- Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)
- Checar se o cano do fundo est em bom estado
- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da gua das chuvas esto em
perfeitas condies
3.8 ANUAL
SNDICO
- Extrato de pagamento por funcionrio do INSS e FGTS

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
7 de 8

Obra:
NO APLICVEL

- Verificar envio da RAIS(Relao Anual de Informaes Sociais) eDIRF (Declarao do

Imposto de Renda Retido na Fonte)
- Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais
- Despesas de 13 salrio dos funcionrios
- Seguro de vida para funcionrios previsto em acordo coletivo
- Verificar pagamento da taxa anual de licena para o funcionamento dos elevadores e
outros aparelhos de transporte (pagas prefeitura)
- Verificar renovao de contratos: seguro; manuteno de elevadores, bombas d'gua e
piscina; administradora
- Previso Oramentria e Prestao de Contas Assemblia Ordinria.
- Dedetizao e desratizao
- Alvar de Licena de Funcionamento do Condomnio para condomnios comerciais e/ou
de uso misto.
- Verificar aes do PCMSO (Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional) e
PPRA (Programa de Preveno de Riscos Ambientais) vistoria, laudo e certificado anual
- Verificar formalizao de CIPA (Comisso Interna de Preveno de Acidentes) pelo
menos um funcionrio designado
DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO
- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomnio no est sujeito
apresentao de declarao de rendimentos (atualmente, Declarao Integrada de
Informaes Econmico-Fiscais da Pessoa Jurdica - DIPJ), por no ser pessoa jurdica ou
equiparada.
INSTALAES HIDRULICAS
- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de
lavatrio e registros de presso
- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada
TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS
- Vistoria antes do perodo das chuvas (janeiro a maro);
CONTRA INCNDIO
- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrosttico)
- Mangueiras:teste hidrosttico anual
- Formao e treinamento de brigada de incndio
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) residencial e comercial: a cada trs
anos; de uso misto: dois anos
INSTALAES DE GS
- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional.
ELEVADORES
- Inspeo anual rigorosa, a cargo do responsvel pela conservao.
- Relatrio de Inspeo Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro.
PARA-RIOS
- necessria uma verificao anual das condies do aparelho e do aterramento,

PLANEJAMENTO DE ROTINAS DE
ADMINISTRAO
Cliente:
CONDOMINIO X

Contrato:
XXXXXXX

Cdigo:
PE-001

Data:
29/07/2014

Reviso:
1

Folha:
8 de 8

Obra:
NO APLICVEL

incluindo medio hmica (resistncia do metal), por empresa especializada. A cada 5

anos, reviso completa do sistema.
CAIXAS D'GUA
- recomendvel, quando da ocasio da limpeza semestral ou anual, solicitar uma anlise
da gua.

ANEXOS

LV-003 ndice de Lista de verificao de manuteno.