Método de Custo

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA
Universidade Fernando Pessoa

Maio / Junho de 2010
MANUAL DO
MTODO DO CUSTO
Este manual foi retirado do Livro MANUAL DE AVALIAO IMOBILIRIA, da

Vislis Editores, de RUY FIGUEIREDO.
Avaliao imobiliria Mtodo do custo - 1/40

NDICE DO MTODO DO CUSTO
1. INTRODUO
2. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ

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2.1. Formulrios
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2.2. Estimativa das rubricas .
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2.2.1. Valor comercial do terreno "T"
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2.2.2. Encargos com a aquisio do terreno " ET " .
2.2.3. Custo estimado da construo "C"
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2.2.3.1. Tipos de custos
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2.2.3.2. Componentes do custo de construo global
2.2.3.3. Componentes do custo de construo unitrio
2.2.4. Encargos conexos com a construo "Ec"
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2.2.4.1. Encargos administrativos "Eadm" .
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2.2.4.2. Encargos financeiros "Efin" .
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2.2.5. Encargos com a venda do edificado "EVC"
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2.2.6. Lucro do promotor "LC"
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3. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ

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3.1. Formulrios
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3.2.1.Valor comercial do edificado a construir V
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3.2.2. Encargos com a aquisio do terreno ET
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4. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE LOTEAMENTO
4.1. Formulrios
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4.2.1. Valor comercial do terreno natural "TN"
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4.2.2. Encargos com a aquisio do terreno natural "ETN" .
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4.2.3. Custo das obras de infraestruturao "I
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4.2.4. Encargos conexos com a infraestruturao "EI"
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4.2.5. Encargos com a venda dos lotes "EVL"
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4.2.6. Lucro do loteador "LL" .
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5. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE LOTEAMENTO

5.1. Formulrios
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5.2.1. Valor comercial do terreno infraestruturado T.
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5.2.2. Encargos com a aquisio do terreno natural ETN .
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6. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO

6.1. Formulrios
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6.2.1. Valor comercial do imvel a reabilitar "VNR" .
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6.2.2. Encargos com a aquisio do imvel a reabilitar "ENR"
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6.2.3. Custo das obras de reabilitao "R .
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6.2.4. Encargos conexos com a reabilitao "ER"
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6.2.5. Encargos com a venda do imvel reabilitado "EVR" .
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6.2.6. Lucro do reabilitador LR"
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7. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO

7.1. Formulrios
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7.2.1. Valor comercial do imvel reabilitado "VR"
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8. A DEPRECIAO E A SOBREVALORIZAO
8.1. Generalidades .
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8.2. A depreciao .
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8.3. A sobrevalorizao
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8.4. Formulrio de clculo .
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1. INTRODUO
O "Mtodo do Custo", tambm designado por "Mtodo do Investimento", "Mtodo do Custo de
Reposio", "Mtodo do Custo de Reproduo" ou "Mtodo do Custo de Substituio",
fundamenta-se na estimao do custo global necessrio para a realizao da propriedade em apreo.
No "Mtodo do Custo", a tipologia de investimento associada prende-se sempre com alguma
transformao do activo, isto , nestes casos o investidor (promotor, loteador, reabilitador, etc.)
constri, converte, altera, aumenta ou melhora o uso de um dado activo imobilirio.
O "Mtodo do Custo" portanto, retrata os investimentos realizados e consubstanciados pelos
seguintes tipos de operaes de investimento no imobilirio:
i.) operaes de construo de raiz;
ii.) operaes de loteamento;
iii.) operaes de reabilitao.
Em qualquer destas operaes, o investidor adquire um activo a transformar (terreno para construir,
terreno para lotear, prdio a reabilitar, etc.), promove a sua transformao e finalmente realiza a
transmisso para terceiros do activo transformado.
Nestas
modalidades
de
investimento
no
imobilirio
pode
colocar-se
ao
investidor
(e
consequentemente ao avaliador), as seguintes duas questes:

i.) Por quanto dever vender (quanto vale) o activo transformado?
ii.) Por quanto dever adquirir (quanto vale) o activo a transformar?
Estas questes podero ser resolvidas, com base, respectivamente, nas seguintes duas variantes do
"Mtodo do Custo":
i.) Mtodo do Custo Evolutivo, ou simplesmente Mtodo do Custo;
ii.) Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo do Valor Residual.
Apresentam-se a seguir, as frmulas genricas que sintetizam as duas variantes do "Mtodo do
Custo". Assim, se for:
Vtransformado - valor do activo transformado;
Va transformar - valor do activo a transformar;
Daquisio - despesas com a aquisio do activo a transformar;
Dtransformao - despesas com a transformao do activo;
Dvenda - despesas com a venda do activo transformado;
L - lucro da operao imobiliria.

ter-se-:
Mtodo do Custo Evolutivo ou simplesmente Mtodo do Custo
Vtransformado = Va transformar + Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L
(1)
(2)
Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo do Valor Residual

Va transformar = Vtransformado (Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L)
Apresentam-se a seguir, exemplos de activos a transformar bem como dos correspondentes activos
transformados, cujas avaliaes se podero realizar com base nas duas frmulas genricas
apresentadas.
ACTIVO A TRANSFORMAR
ACTIVO TRANSFORMADO
Terreno no infraestruturado
Terreno infraestruturado
Prdio a reabilitar
Prdio a reabilitar e a ampliar
Prdio a demolir
Terreno infraestruturado
Edificado construdo
Prdio reabilitado
Prdio reabilitado e ampliado
Novo edificado construdo
Quadro 1 - Tipologias de activos a transformar e de activos transformados.
A estimao do valor do activo a transformar ser efectuada pela abordagem esttica, mais
tradicional, que considera todas as rubricas do investimento (de despesa e de receita) a preos da
data da avaliao.
Pressupe, portanto, que o investimento ir ser realizado num universo sem inflao, ou num
universo de inflao homottica, em que todas as rubricas de despesa e de receita evoluem com o
mesmo ritmo inflacionrio.
como se a vida do investimento fosse instantnea e correspondesse ou se reduzisse data da
avaliao.
2. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ
2.1. FORMULRIOS
Na "operao de construo de raiz", o investidor adquire um terreno para construo e promove a
construo do edificado aprovado pelos servios competentes da Cmara Municipal correspondente
e posteriormente transfere para terceiros, a ttulo oneroso, o produto imobilirio construdo.
A frmula que traduz a operao imobiliria caracterizada e que permite obter o valor do edificado
construdo, a que a seguir se apresenta:
V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)
(3)
sendo:
V - valor comercial presumvel do edificado construdo;
T - valor comercial do terreno;
ET - encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;

EC - encargos conexos com a construo;

EVC - encargos com a venda do edificado;
LC - lucro do promotor.
No membro direito da frmula anterior, a ttulo de destaque, foram agrupadas entre parntesis as trs
componentes importantes deste tipo de investimento, a saber:
(T + ET) - o investimento no terreno
(C+EC) - o investimento na construo
(EVC + LC) - as remuneraes (do vendedor e do investidor)
A frmula apresentada pode tambm ser escrita da seguinte forma:
V = T (1+
C) + C (1+ C) + V (C + C)
(4)
sendo:
C=ET/T
C=EC/C
C=EVC/V
C=LC/V
2.2. ESTIMATIVA DAS RUBRICAS
2.2.1. VALOR COMERCIAL DO TERRENO "T"
No mbito do "Mtodo do Custo", o valor do terreno deve ser determinado com recurso ao "Mtodo
Comparativo", atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de mercado relativos a
terrenos situados preferencialmente na zona e com caractersticas anlogas de edificabilidade, entre
outras.
A avaliao dos terrenos, deve ser realizada tanto quanto possvel, em sintonia com a forma mais
frequentemente utilizada pelo mercado na sua negociao.
A forma como os terrenos para construo so negociados depende do tipo de uso ou afectao a
que o terreno se destina e tambm do local geogrfico onde o mesmo se situa.
Assim constata-se, no geral, as seguintes formas de negociao:
i.) com base num dado valor monetrio por cada m da rea do terreno;
Por exemplo, os lotes de moradias ou lotes industriais.
ii.) com base num dado valor monetrio por cada m de rea bruta de construo acima do
solo;
Por exemplo, os terrenos para a edificao de prdios a afectar ao uso habitacional, comercial, de
servios ou misto. Tal prtica, no entanto, ainda no se encontra generalizada em todo o territrio
nacional, manifestando-se sobretudo nas cidades mais importantes.
iii.) com base num dado valor monetrio por cada fogo a edificar.
Por exemplo, os terrenos para a edificao de prdios a afectar predominantemente ao uso
habitacional e no situados nas cidades mais importantes.

Os exemplos seguintes ilustram o exposto:

EXEMPLO 1
Avaliao no ano de 2004 de um terreno industrial negociao baseada num valor monetrio
por cada m da rea do terreno
Afectao da construo
Armazm
AT = rea de terreno = 1000 m
UT = unitrio de venda do terreno = 100 /m de rea de terreno
T = Valor do terreno = AT x UT = 1000 m x 100 /m = 100000
EXEMPLO 2
Avaliao no ano de 2004 de um terreno em Lisboa negociao baseada num valor monetrio
por cada m de rea bruta de construo acima do solo
Afectao da construo
caves (parqueamentos)
rs/cho (comrcio)
9 andares (habitaes)
AT = rea de terreno = 500 m
reas de construo
2 cave (500 m); 1 cave (500 m); r/cho e andares (300 m por piso)
Aabaixo solo= rea bruta de construo abaixo do solo = 1000 m
Aacima solo = rea bruta de construo acima do solo = 3000 m
UT = unitrio de venda do terreno = 800 /m de rea bruta acima do solo
T = Valor do terreno = Aacima x UT = 3000 m x 800 /m = 2400000
EXEMPLO 3
Avaliao no ano de 2004 de um terreno em Mem Martins, Sintra negociao baseada num
valor monetrio por cada fogo a edificar
Afectao da construo
rs/cho e 5 andares (2 fogos de tipologia T2 por piso)
nfogos = n total de fogos = 12 fogos
UT = unitrio de venda do terreno = 40000 /fogo
T = Valor do terreno = nfogos x UT = 12 fogos x 40000 /fogo =480000
Como j referido, o avaliador deve, tanto quanto possvel, estimar o valor do terreno atendendo
forma como o mesmo negociado.
De facto, ao percepcionar o mercado negocial dos terrenos tal como o mesmo se manifesta, poder
estimar o valor do terreno em apreo de uma forma mais rigorosa e aderente realidade, muito

embora depois, na explicitao dos clculos conducentes ao valor do mesmo possa traduzir a
realidade detectada como mais lhe agradar.
2.2.2. ENCARGOS COM A AQUISIO DO TERRENO " ET "
Quando um investidor compra um terreno para promover uma construo de raiz, tem de suportar
para alm do seu prprio preo, os seguintes encargos:
i.) IMT - imposto municipal sobre as transmisses de imveis;
ii.) escritura (emolumentos notariais e imposto de selo);
iii.) registo na conservatria do registo predial;
iv.) outros.
Destes encargos, o mais significativo o primeiro, dado que a taxa a aplicar nas transmisses de
terrenos para construo de 6,5% sobre o maior dos seguintes valores, valor constante do contrato
ou valor patrimonial tributrio.
O impacto dos outros encargos mais diminuto.
O encargo a suportar com os emolumentos notariais actualmente (ano de 2004) independente do
valor do contrato e cifra-se num montante fixo de 184 . A esse valor dever ser adicionado o
montante relativo ao imposto de selo que actualmente de 0,8% sobre o valor do contrato.
No que se refere ao encargo a despender com o registo do terreno na competente conservatria do
registo predial, o mesmo cifra-se tambm (ano de 2004) num montante fixo de 150 .
Deste modo, ter-se-, para o ano de 2004:
ET = 6.5% T + 184 + 0.8% T + 150 = 7.3 % T + 334 7.5% T
e,
C = ET / T = 7.5%
Coloca-se agora a seguinte questo pertinente.
Se o comprador e/ou o promotor do edificado concludo estiverem isentos de IMT; dever este
encargo figurar no clculo da rubrica " ET "?
Antes de apresentar a nossa opinio em relao ao assunto levantado, importa em primeiro lugar
apresentar a lista das entidades ou situaes de iseno previstas no CIMT - Cdigo do Imposto
sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (Decreto-Lei n 287/2003 de 12 de Novembro).
Assim, segundo o artigo 6 do Anexo II do diploma referido esto isentos de IMT:
a) O Estado, as Regies Autnomas, as autarquias locais e as associaes e federaes de
municpios de direito pblico, bem com quaisquer dos seus servios, estabelecimentos e
organismos, ainda que personalizados, compreendidos os institutos pblicos, que no tenham
carcter empresarial;
b) Os Estados estrangeiros pela aquisio de edifcios destinados exclusivamente sede da
misso diplomtica ou consular ou residncia do respectivo chefe da misso ou do cnsul, bem
como dos terrenos para construo, desde que exista reciprocidade de tratamento;

c) As constantes de acordo entre o Estado e quaisquer pessoas, de direito pblico ou privado, que
so mantidas nos termos da respectiva lei;
d) As pessoas colectivas de utilidade pblica administrativa e de mera utilidade pblica, quanto
aos bens destinados, directa e imediatamente, realizao dos seus fins estatutrios;
e) As instituies particulares de solidariedade social e entidades a estas legalmente equiparadas,
quanto aos bens destinados, directa e imediatamente, realizao dos seus fins estatutrios;
f) As aquisies de bens para fins religiosos, efectuadas por pessoas colectivas religiosas, como
tal inscritas, nos termos da lei que regula a liberdade religiosa;
g) As aquisies de prdios classificados como de interesse nacional, de interesse pblico ou de
interesse municipal, ao abrigo da Lei n 107/2001, de 8 de Setembro;
h) As aquisies de bens situados nas regies economicamente mais desfavorecidas, quando
efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao
exerccio, naquelas regies, de actividades agrcolas, ou industriais consideradas de superior
interesse econmico-social;
i) As aquisies de bens por associaes de cultura fsica, quando destinados a instalaes no
utilizveis normalmente em espectculos com entradas pagas;
j) As aquisies de prdios rsticos que se destinem 1 instalao de jovens agricultores
candidatos aos apoios previstos no Decreto-Lei n 81/91, de 18 de Fevereiro, ainda que operadas
em pocas diferentes, at ao valor de (euro) 80000, independentemente de o valor sobre que
incidiria o imposto ultrapassar aquele limite;
k) As aquisies por museus, bibliotecas, escolas, institutos e associaes de ensino ou
educao, de cultura cientifica, literria ou artstica e de caridade, assistncia ou beneficncia,
quanto aos bens destinados, directa ou indirectamente, realizao dos seus fins estatutrios.
Segundo os artigos 7, 8 e 9 do referido diploma, esto tambm isentos de IMT, as seguintes
aquisies:
a) As aquisies de prdios para revenda (se satisfeitos determinados pressupostos);
b) As aquisies de imveis por instituies de crdito ou por sociedades comerciais cujo capital
seja directa ou indirectamente por aqueles dominado, em processo de execuo movido por essas
instituies ou por outro credor; bem como as efectuadas em processo de falncia ou de
insolvncia e, ainda, as que derivem de actos de dao em cumprimento;
c) As aquisies de prdio ou fraco autnoma de prdio urbano destinado exclusivamente a
habitao, cujo valor que serviria de base liquidao no exceda (euro) 80000.
Retomemos questo colocada anteriormente.
Se o comprador e/ou o promotor do edificado concludo estiverem isentos de IMT dever este
encargo figurar no clculo da rubrica " ET "?
Neste ponto do captulo estamos a analisar as avaliaes efectuadas com base no "Mtodo do
Custo - Variante Evolutiva" aplicado a uma operao de construo de raiz, e portanto, o que

aqui pertinente, a avaliao do produto imobilirio concludo e no a avaliao do terreno onde o

mesmo se encontra implantado.
Sendo assim, se o objecto da avaliao se reportar a produtos imobilirios frequentemente
transaccionados, o avaliador dever incluir o IMT na rubrica " ET ", mesmo que o promotor esteja
isento daquele imposto.
Tal atitude justifica-se dado que os promotores de tais imveis, na sua maioria, no se encontram
isentos de IMT, e portanto os mesmos incorporam no preo de venda do produto imobilirio
concludo, o encargo despendido com este imposto quando adquiriram o terreno.
Consequentemente, quando o avaliador estima o valor comercial de um produto imobilirio de
procura alargada dever incorporar na rubrica " ET " o encargo com aquele imposto, mesmo se o
promotor daquele imvel estiver isento de IMT, pois o que interessa a obteno do valor de
mercado, o qual sempre condicionado, como sabido e evidente, pela maioria das foras em jogo.
2.2.3. CUSTO ESTIMADO DA CONSTRUO "C"
2.2.3.1. TIPOS DE CUSTOS
No que se refere ao custo de construo podemos distinguir dois tipos, a saber:
i.) custo de reproduo;
ii.) custo de substituio.
O "custo de reproduo" corresponde ao custo da realizao de uma obra idntica, ou seja, que
seja uma "cpia" da que se est a avaliar.
A determinao do "custo de reproduo" exige que o avaliador tenha um conhecimento
pormenorizado do projecto (em termos do nvel dos acabamentos e dos equipamentos) bem como
dos preos para a realizao dos diversos trabalhos, de modo a elaborar uma estimativa mais ou
menos perfeita do custo da construo (reproduo).
Evidentemente, a estimativa do custo de reproduo poder ser feita de forma mais expedita, mas
no to rigorosa, com base nas reas de construo e nos custos mdios unitrios de construo
para o tipo de utilizao ou uso correspondente (habitao, escritrio, comrcio, etc.).
S que, como bvio, um oramento pormenorizado conduzir a resultados mais fiveis, ou seja,
quanto maior for o grau de preciso da estimao do custo da construo, maior ser o grau de
preciso do valor da avaliao.
O "custo de substituio", por sua vez, relativo ao custo da realizao de uma obra anloga com
nveis de desempenho ("performance") idnticos aos verificados na propriedade em avaliao (ou
superiores, se o acrscimo de "performance" no conduzir a acrscimo de custo).
A utilizao deste tipo de custo particularmente adequada na estimao do valor de propriedades
para as quais impensvel supor-se a sua construo, com base nos mesmos materiais e processos
de construo utilizados na altura da sua edificao (por exemplo, no caso de um castelo ou de um
mosteiro, no faz sentido que a avaliao seja feita com base no seu custo de reproduo uma vez
que o mesmo seria muito elevado dado os processos de construo e materiais terem

necessariamente evoludo e no ser possvel a reproduo numa dimenso econmica e tecnolgica

coerente).
Ou seja, o edificado ao qual se atribui um custo de substituio no necessariamente uma cpia,
mas sim uma edificao que apresenta a mesma capacidade, utilidade ou rendimento da construo
em apreo.
O "custo de substituio" ser tanto mais elevado quanto maior for o nvel geral de desempenho
existente. Na obteno deste custo no devero ser consideradas e valorizadas as caractersticas do
bem que nada acrescentam ao seu valor de mercado.
Neste mtodo, j no faz sentido o conhecimento aprofundado do projecto da construo em termos
do nvel e preo dos acabamentos e equipamentos existentes, dado se pretender apenas estimar o
custo de construo de um imvel que apresente nveis de desempenho idnticos ou superiores aos
verificados na propriedade em avaliao.
Deste modo, para a estimativa do "custo de substituio" apenas haver que determinar as reas
de construo da propriedade em apreo e multiplic-las pelo custo unitrio de construo estimado
para o(s) uso(s) existente(s).
2.2.3.2. COMPONENTES DO CUSTO DE CONSTRUO GLOBAL
Quando se afirma que o custo unitrio de construo de uma fraco habitacional, de bons
acabamentos se situa nos 450 /m de rea bruta de construo, o que verdadeiramente querer
isto dizer?
Para melhor esclarecimento desta questo, analisam-se, a seguir, as vrias componentes genricas
e globais do custo de construo.
A - CUSTO DIRECTO DE PRODUO "CDP"
O Custo Directo de Produo "CDP" inclui todos os encargos que, de forma directa, so
dispendidos na produo da construo, isto , compreende todas as despesas efectuadas com:
i.) o fabrico (mo de obra, materiais, equipamentos e subempreiteiros);
ii.) o estaleiro (montagem, desmontagem e manuteno);
iii.) a administrao da obra (telefones e seguros de obra, ensaios de materiais, pessoal
administrativo e tcnico da obra, outros).
Os Encargos com o Fabrico "EF" dizem respeito aos gastos consumidos com os equipamentos
especficos (cujo salrio se pode imputar a uma dada actividade), com a mo-de-obra, materiais e
subempreiteiros.
Os Encargos com o Estaleiro "EE" incluem os gastos com os equipamentos gerais (cujo salrio
no se pode imputar a uma dada actividade), com a mo-de-obra, materiais e subempreiteiros,
consumidos nas seguintes condies:
i) na montagem e desmontagem das instalaes de apoio produo (escritrios, dependncia da
fiscalizao, armazns, ferramentaria, telheiros, oficinas de ferro, carpintaria, serralharia, posto de
socorros, dormitrio, refeitrio, mobilirio diverso, vedaes, tapumes, acessos exteriores,
circulaes internas, parques de automveis, parques de materiais, laboratrios, outros);

ii) na distribuio e alimentao de gua, esgotos, energia elctrica, outros;

iii) com o pessoal principal (encarregados, arvorados) e pessoal auxiliar (ferramenteiro, guarda,
outros);
iv) em ferramentas e vestimenta de trabalho;
v) em equipamentos no includos no fabrico (gruas, outros);
vi) em outras rubricas.
Os Encargos com a Administrao da Obra "EA" incluem as despesas:
i) gerais da obra (correio, telefones), seguros (da obra, do equipamento), licenas, ensaios (de
beto, de materiais, sondagens do terreno), outras;
ii) com o pessoal administrativo da obra (encarregado de armazm, apontadores,
secretariado);
iii) com o pessoal tcnico da obra (engenheiros, desenhadores, topgrafos, medidores, outros);
iv) outras.
Em sntese, tem-se:
CDP = EF + EE + EA
(5)
B - CUSTO INDIRECTO DE PRODUO "CIP"

A montante do estaleiro e da construo existe uma estrutura mais ou menos pesada de apoio obra
(escritrio central e/ou dependncias), cujos encargos de funcionamento "EFUN" devero ser total ou
parcialmente imputados ao custo de construo da mesma.
A imputao dos encargos referidos ser total se a empresa construtora apenas tiver uma obra em
carteira, e obviamente parcial, se existirem vrias obras.
De uma forma geral, " EFUN " engloba as seguintes despesas efectuadas com:
a) colaboradores;
b) renda e afins;
c) telefones;
d) energia elctrica;
e) gua;
f) consumveis;
g) imobilizado;
h) material de publicidade;
i) outros.
Se a empresa construtora, em determinado ano, apenas executou uma obra, os encargos de
funcionamento da sede e/ou dependncias devero ser repercutidos totalmente no custo dessa
mesma obra, ou seja "CIP" = " EFUN ".
Se, no entanto, naquele mesmo ano estiveram em curso duas ou mais obras, os encargos de
funcionamento devero ser repartidos pelas diversas obras em curso proporcionalmente ao valor de
venda (preo) "PCi" de cada uma delas, ou seja:

i=PCi/PCi
( 6)
CIPi = i EFUN .
(7)
(8)
ou, de uma forma mais genrica:

CIP = .EFUN .
Podemos tambm exprimir o custo indirecto de produo em funo do custo directo de produo, da
seguinte forma:
CIP = .CDP
(9)
C - CUSTO DE PRODUO "CP"

O Custo de Produo "CP" resulta da soma dos dois custos anteriormente definidos, isto :
CP = CDP + CIP
( 10 )
( 11 )
ou, ento:
CP = CDP + .CDP = CDP x (1 + )
D - PREO DE VENDA DA CONSTRUO "PC"

A empresa construtora para definir o preo pelo qual se prope a realizar a obra, aplica sobre o custo
de produo "CP" uma determinada margem "m" para reflectir a remunerao da sua actividade.
Deste modo, vir para o preo de venda da obra, o seguinte valor:
PC = CP x (1 + m) = CDP x (1 + ) x (1 + m)
( 12 )
E - ENCARGO FINAL COM A CONSTRUO "C''

O promotor paga ao construtor o preo de venda da obra "PC" adicionado do IVA calculado taxa em
vigor.
Como no pode deduzir este imposto a montante, no fim dos trabalhos ter efectivamente
despendido com a rubrica construo "C", o seguinte capital:
C = PC x (1 + tIVA) = CDP x (1 +) x (1 + m) x (1 + tIVA) .
( 13 )
Mas nem sempre o promotor e o construtor so entidades diferentes. Por vezes, as actividades de
promoo e construo so realizadas pela mesma empresa, isto , quem promove o
empreendimento tambm executa a sua construo.
Nesta situao, e na actual conjuntura fiscal do imobilirio, o promotor-construtor no pode deduzir o
"IVA" que entretanto foi pagando, durante a execuo da edificao, aos subempreiteiros, aos
fornecedores de materiais e aos fornecedores de outros servios.
Deste modo, o promotor-construtor, no fim dos trabalhos ter efectivamente despendido com a
rubrica construo "C", o seguinte capital:
C = CP + (CP Mobra) x tIVA = CP x (1 + tIVA ) - Mobra x tIVA
( 14 )

ou, ento:
C = CDP x (1 + ) (1 + tIVA ) - Mobra x tIVA
( 15 )
sendo "Mobra", o montante que se encontra isento de IVA e que foi despendido com a mo-de-obra
afecta empresa, e directa e indirectamente ligada produo da obra - salrios dos administrativos,
engenheiros, encarregados, arvorados, guardas, fiel de armazm, ferramenteiro, outros.
Como se constata, na situao do promotor-construtor, o montante "C'' efectivamente despendido
com a rubrica "construo" no reflecte o montante de remunerao da actividade de construo
nem o IVA sobre a mo-de-obra referida.
Podemos, agora, relacionar os custos de construo efectivamente despendidos em cada uma das
duas situaes.
Assim, se considerarmos:
Cpc - custo de construo efectivamente suportado pelo promotor, quando este encomenda a
construo a uma outra empresa;
Cp=c - custo de construo efectivamente suportado pelo promotor, quando este tambm executa a
construo.
teremos:
Cpc = CDP x (1 + ) x (l + m) x (l + tIVA)
( 16 )
Cp=c = CDP x (1 + ) (1 + tIVA) - Mobra x tIVA
( 17 )
( 18 )
de onde:
Cpc = (Cp=c + Mobra x tIVA) x (1 + m)
2.2.3.3. COMPONENTES DO CUSTO DE CONSTRUO UNITRIO

Ao avaliador, o que interessa de facto conhecer, so os custos unitrios de construo para cada tipo
de rea acessria (arrecadaes, terraos, parqueamentos/garagens, estendais, varandas, etc.) e
para cada tipo de uso ou afectao da rea principal (habitao, moradia, escritrio, loja comercial,
armazm, etc.).
No que se refere s reas de construo, importa referir que podem ser diferentes das reas
usadas no "Mtodo Comparativo", ou seja, as "reas de construo" podem no corresponder s
"reas de avaliao".
De facto, a rea de avaliao corresponde rea vendvel e a rea de construo corresponde
rea edificada, edificvel ou a edificar.
Por exemplo, se o avaliador pretender estimar, com base no "Mtodo Comparativo", o valor
comercial de uma loja, ento recorrer obviamente sua rea til; mas se pretender estimar o custo
de construo associado quele produto, dever recorrer sua rea bruta, na qual dever
eventualmente incluir a quota-parte dos espaos de circulao interessados.
No que se refere aos custos, estes devero ser os efectivamente consumidos e, portanto,
diferiro consoante estivermos na presena de uma propriedade construda pelo promotor, ou
mandada construir por este.
Contudo, isto no quer dizer que o avaliador tenha de pesquisar, sempre que faz a avaliao de um
produto imobilirio com recurso ao "Mtodo do Custo" (variante evolutiva/operao construo

de raiz), quem que edificou a propriedade (se o promotor ou se uma outra empresa). O avaliador
deve sim pesquisar, para o local e para a propriedade em apreo, o tipo de conjugao mais
frequente entre as actividades de promoo e construo, e estimar o custo de construo em
sintonia com o detectado. No entanto, mesmo assim, a estimao dos custos unitrios enferma de
algumas dificuldades.
Contudo, a informao obtida relativa ao custo unitrio de construo tem de ser convenientemente
filtrada, pois os dados recolhidos podem apresentar algumas distores.
Sendo o custo unitrio um rcio entre custo e rea, as distores referidas podem resultar do lado
dos custos e/ou do lado das reas, pois o fornecedor de informao pode determinar, de forma
diversa, cada um destes dois elementos.
Muitos colegas avaliadores so da opinio que na fixao do custo de construo no se deve
averiguar a relao de identidade existente entre o promotor e o construtor, e isso, porque numa
avaliao imobiliria realizada pelo "Mtodo do Custo" deva ser considerado o cenrio mais
frequente de execuo de um empreendimento, o qual corresponde execuo das tarefas de
promoo e construo por entidades distintas.
A fundamentao deste procedimento, por parte de muitos colegas avaliadores, apresenta similitudes
com a fundamentao da postura empregue, no geral, em relao a outras situaes de avaliao,
nomeadamente, como na que se apresenta de seguida.
Suponhamos a avaliao de um prdio habitacional em Massam, cujo terreno o avaliador sabe que
foi herdado pelo promotor.
Neste caso, e aquando da aplicao do "Mtodo do Custo", dever o avaliador considerar o valor
nulo para o terreno?
Evidentemente que no, muito embora o mesmo no tivesse custado nada ao promotor. De facto,
este, sendo em princpio, um investidor racional, no deixar de fazer reflectir no preo das fraces
o real valor de mercado do seu terreno.
Ou seja, como a posse de um terreno concretizada muito mais frequentemente por aquisio do
que por herana, mesmo neste ltimo caso, se dever considerar o valor de mercado do terreno e
no qualquer outro valor especial (nulo, inferior ou superior ao fixado pelo mercado).
Assim, como no exemplo apresentado, e relativamente estimao do custo de construo
efectivamente suportado, o avaliador no dever averiguar se a promoo e a construo foram ou
no realizadas pela mesma entidade, mas sim assumir, e sempre, que as duas actividades so
realizadas por entidades diferentes, e considerar, deste modo, o custo de construo correspondente
a esta situao.
No entanto, mesmo admitindo que o regime de independncia seja o mais frequente, o avaliador
dever averiguar sempre, se tal se verifica ou no para o produto imobilirio em anlise e para o local
da sua implantao.
Vejamos, porqu.
Se o regime de independncia o mais frequente, ento, o custo de construo dever incorporar o
lucro do construtor e o IVA incidente sobre o preo de venda.

Se pelo contrrio, o regime for de dependncia, ou seja, se as actividades de promoo e de

construo so realizadas pela mesma empresa, ento no far sentido que o custo de construo
incorpore o lucro da segunda actividade, mas j dever incluir o IVA (incidente apenas sobre o custo
de produo deduzido do valor da mo de obra referida).
Numa urbanizao em construo, em que os actores so predominantemente promotoresconstrutores, qualquer promotor no construtor que contratar os servios de uma empresa
construtora para realizar a construo de determinado edifcio ter de vender o edificado construdo,
aps concluso, por preos mais elevados do que os praticados pelos seus colegas promotoresconstrutores, se quiser obter a mesma rentabilidade.
No entanto, tal procedimento ser desaconselhado pelo facto de ser seguramente muito difcil vender
as fraces antes do restante produto concorrencial, mais barato, ter sido escoado.
Mas se pelo contrrio, aquele promotor pedir pelas propriedades preos idnticos aos dos seus
parceiros, ento muito seguramente a sua rentabilidade no ser satisfatria a ponto de naquele local
nunca mais querer experimentar semelhante regime, dado no compensar.
No entanto e em muitos casos, a independncia dos dois actores (promotor e construtor) impe-se
(empreendimentos de elevado "status" e complexidade, etc.) e, nessas situaes, faz sentido
considerar o lucro da actividade de construo reflectido no seu preo de venda.
2.2.4. ENCARGOS CONEXOS COM A CONSTRUO "Ec"
Os encargos conexos com a construo "Ec" so de dois tipos, a saber:
i.) "Eadm" - encargos administrativos;
ii.) "Efin" - encargos financeiros.
deste modo, tem-se:
Ec = Eadm + Efin
( 19 )
2.2.4.1. ENCARGOS ADMINISTRATIVOS "Eadm"

Os encargos administrativos englobam uma variedade de despesas distribudas pelas seguintes
rubricas:
i.) projectos;
ii.) licenas e taxas;
iii.) gesto do empreendimento;
iv.) fiscalizao do empreendimento.
A - PROJECTOS "P"
Os encargos com os projectos s devem ser considerados se j no tiverem sido repercutidos no
preo de venda do terreno.
Esta rubrica envolve as despesas efectuadas (IVA includo) com os projectos das seguintes reas:
i.) arquitectura;
ii.) fundaes e estrutura;
iii.) electricidade e telecomunicaes;

iv.) guas e esgotos;

v.) gs;
vi.) ventilao e ar condicionado;
vii.) segurana contra incndios;
viii.) elevadores;
ix.) aquecimento central;
x.) acstica;
xi.) trmica;
xii.) estudos complementares (levantamento topogrfico, outros);
xiii.) outras.
Quando se adquire um terreno para construo, o preo pago pelo mesmo pode incluir ou no o
preo do projecto (total ou parcial) e tambm o montante de algumas das licenas.
Neste caso o adquirente no precisa de encomendar a realizao do projecto total (apenas uma parte
do mesmo, se for caso disso) e, em algumas situaes, eventualmente, pode tambm beneficiar do
facto de algumas licenas j se encontrarem pagas.
Os encargos com os projectos (IVA includo) variam, no geral, entre 2% a 4% do valor da rubrica "C"
(ano de 2004), ou seja:
P = (2% a 4%) x C
( 20 )
B - LICENAS E TAXAS "L"

As despesas mais relevantes so, no geral, constitudas pelas licenas de construo, licenas de
utilizao e pela taxa pela realizao de infraestruturas urbansticas (quando exigida).
Cada Cmara Municipal fixa anualmente a sua Tabela de Taxas, sendo esta varivel de cmara para
cmara.
Os encargos com as licenas e taxas variam (ano de 2004) entre 3% a 7% do valor da rubrica "C",
ou seja:
L = (3% a 7%) x C
( 21 )
C - GESTO DO EMPREENDIMENTO "G"

Estes encargos apenas tm lugar em empreendimentos de volumetria ou complexidade relevantes.
Nestes casos, as despesas com esta rubrica envolvem todos os encargos destinados promoo e
gesto do empreendimento, nomeadamente os efectuados com consultadorias diversas (econmicofinanceira, jurdico-fiscal, outras), publicidade e com a gesto do empreendimento propriamente dito
(custo de estrutura da empresa de promoo).
Os encargos com a gesto do empreendimento (IVA includo), quando existam, variam (ano de 2004)
entre 2.0% a 3.0% do valor da rubrica "C", ou seja:
G = (2.0% a 3.0%) x C .
( 22 )

D - FISCALIZAO "F"
Como na rubrica anterior, apenas determinados empreendimentos so objecto de fiscalizao.
Naqueles em que o promotor e o construtor so a mesma entidade, no h lugar a despesas com
esta rubrica.
Os encargos com a fiscalizao (IVA includo), quando existam, variam (ano de 2004) entre 2,0% a
3,0% do valor da rubrica "C", ou seja:
F = (2.0% a 3.0%) x C .
( 23 )
Em sntese, os encargos administrativos "Eadm" podem ser estimados com base na seguinte frmula:
Eadm = P (2% a 4% C) + L (3% a 7% C) + G (2% a 3% C) + F (2% a 3% C)
( 24 )
Se dividirmos os empreendimentos nos seguintes trs tipos:

i.) moradias;
ii.) prdios de pequeno e mdio porte;
iii.) empreendimentos de grande porte.
poderemos considerar, em termos referenciais, para os encargos administrativos conexos com a
construo "Eadm", os seguintes montantes:
.
( 25 )
ii.) prdios de pequeno e mdio porte Eadm = 5% x C
( 26 )
iii.) empreendimentos de grande porte Eadm = 13% x C
( 27 )
i.) moradias Eadm = 8% x C
No esquecer que as percentagens referidas se devem aplicar ao custo de construo efectivamente

consumido.
Se o avaliador estimar esse custo por defeito e se utilizar as percentagens acima indicadas para
quantificar os encargos administrativos, evidentemente que estes resultaro tambm diminudos e
distorcidos em relao realidade.
As moradias, apresentam, em termos percentuais, maiores encargos administrativos do que os
prdios de pequeno e mdio porte, dado que, no geral, necessrio encomendar a realizao de
projectos para as primeiras, o que j no se passa, em regra, com os segundos.
Os empreendimentos de grande porte apresentam, regra geral, em termos percentuais, maiores
encargos administrativos, dado necessitarem e recorrerem aos servios de fiscalizao e de gesto,
o que j no acontece com as moradias e prdios de pequeno e mdio porte.
2.2.4.2. ENCARGOS FINANCEIROS "Efin"
Numa operao de construo de raiz, os montantes correspondentes ao valor de aquisio do
terreno, aos encargos com a sua aquisio e aos encargos conexos com a construo so, em regra,
suportados pelos capitais prprios do investidor e a despesa efectuada com a construo suportada
por capitais alheios.

O investidor ao recorrer a capitais alheios para financiamento da construo fica obrigado a pagar
entidade financiadora determinados montantes de capital que no total perfazem os encargos
financeiros (em geral, os vencimentos so semestrais).
Estes encargos podero ser estimados de uma forma muito simples, como a seguir se exemplifica.
A figura abaixo procura traduzir, de forma simplificada, a evoluo do capital libertado durante o
perodo da sua utilizao (fase de construo) bem como a sua restituio entidade financiadora
durante o perodo de amortizao (fase das vendas).
Figura 1 - Diagrama Simplificado de Clculo dos Encargos Financeiros
considerando:
EFT - encargos financeiros totais;
LI -libertao inicial;
CC - capital contratado (custo da construo);
PC - perodo de construo ou de utilizao;
PA - perodo de amortizao;
t - taxa de custo do emprstimo (no geral, semestral);
IS - Imposto do Selo.
vir para os encargos financeiros, e de forma aproximada, o seguinte montante:
EFT= IS + LI x PC x t + (CC - LI) x PC x 0.5 x t + PA x CC x 0.5 x t
( 28 )
IS - IMPOSTO DO SELO
O Imposto do Selo "IS" devido e pago na data do contrato de emprstimo.
Segundo a Tabela Geral do Imposto do Selo (artigo 7 do Decreto-Lei n 287/2003 de 12 de
Novembro), para crditos de prazo igualou superior a um ano, o seu valor de 0.5% aplicado sobre o
valor do contrato, ou seja:
IS = 0.5% x CC .
( 29 )
t - TAXA DE EMPRSTIMO
Como os vencimentos da dvida so pagos, em geral, semestralmente, a taxa "t" a aplicar na frmula
corresponde taxa efectiva semestral.
Ou seja, sendo "tn" a taxa nominal contratual, vir para a taxa efectiva semestral correspondente, o
seguinte valor:
t = (1 + tn )
0.5
-1 .
( 30 )

A taxa nominal fixada com base nos seguintes dois valores:

i.) "taxa Euribor" actualmente (final do 1 semestre de 2004), a mesma se situa nos 2.25%.
ii.) "spread" varivel em funo da "qualidade" do proponente e do risco associado operao
imobiliria (varia, actualmente entre 0.5% e 2.0%);
Deste modo, vir:
Tn = 2.25% ("taxa Euribor") +(0.5% a 2.0%) ("spread") =2.75% a 4.25% vindo, para a taxa efectiva
semestral, os seguintes valores:
t = 1.37% a 2.10%
PC e PA - PERODOS DE CONSTRUO E DE AMORTIZAO
Os perodos de tempo "PC" e "PA" so medidos em semestres.
CC - CAPITAL CONTRATADO
O capital contratado "CC" corresponde rubrica "C", j tratada anteriormente.
LI - LIBERTAO INICIAL
Dado que no geral, o avaliador desconhece o montante correspondente libertao inicial "LI", a
frmula anterior poder ainda ser mais simplificada, se se admitir que essa libertao nula.
Tal simplificao conduz a um resultado no significativamente desviado do valor a que se chega
com recurso ao modelo inicialmente introduzido.
Com base no exposto anteriormente e na simplificao assumida sobre a rubrica de Libertao Inicial
"LI", poderemos estimar os encargos financeiros com base na seguinte frmula:
EFT= IS + (PC + PA) x CC x t x 0.5
( 31 )
( 32 )
ou, finalmente, dado se ter "CC" = "C":

Efin = 0.5% x C + (PC + PA) x C x t x 0.5
= [0.005 + (PC + PA) x t x 0.5)] x C
Se considerarmos os mesmos trs tipos de empreendimentos referidos no ponto anterior e fixarmos

para cada um deles um valor mdio para a soma ("PC" + "PA"), poderemos apontar os seguintes
valores referenciais superiores para os encargos financeiros "Efin":
i.) Moradias
PC + PA = 2 semestres
Efin = 1.87 % a 2.60 % C Admita-se Efin= 2.0% C
( 33 )
( 34 )
( 35 )
ii.) Prdios de pequeno e mdio porte

Efin = 2.56 % a 3.65 % C Admita-se Efin = 3.0% C
iii.) Empreendimentos de elevado porte
Efin = 3.24 % a 4.70 % C Admita-se Efin = 4.0% C

Finalmente, poderemos indicar os seguintes valores referenciais para os encargos conexos com a
construo e para cada um dos trs tipos de empreendimentos referidos:
.
( 36 )
( 38 )
( 39 )
ii.) prdios de pequeno e mdio porte EC = 10% x C
( 40 )
iii.) empreendimentos de grande porte EC = 20% x C
( 41 )
i.) moradias EC = 10% x C .
ii.) prdios de pequeno e mdio porte EC = 8% x C ( 37 )

iii.) empreendimentos de grande porte EC = 17% x C
ou, em termos mais "redondos":
i.) moradias EC = 10% x C .
De referir, novamente, que as percentagens indicadas correspondem a valores referenciais que

devem ser aplicados sobre o custo da construo efectivamente consumido.
2.2.5. ENCARGOS COM A VENDA DO EDIFICADO "EVC"
Esta rubrica assume valores variveis e o seu montante, no geral, fixado com base numa dada
percentagem sobre o valor da transaco efectuada (valor do edificado construdo e em apreo
"V"). As percentagens actualmente praticadas variam entre os 2% e os 5%.
A esse montante acresce ainda o valor do IVA, calculado taxa em vigor.
Deste modo, e considerando a taxa de IVA de 19%, ter-se-:
EVC = (2% a 5%) V + IVA = (2% a 5%) x (1+ tIVA) V = (2.38% a 5.95%) V
2.2.6. LUCRO DO PROMOTOR "LC"
A concretizao da venda dos produtos imobilirios edificados dever realizar um montante suficiente
para poder fazer face aos encargos suportados e referidos nos pontos anteriores e ainda, gerar um
diferencial monetrio lquido de impostos que remunere suficientemente a actividade do investidor,
recompensando-o do risco assumido e da eroso do dinheiro no tempo.
Quanto maior for o risco associado e maior o tempo de vida do investimento, maior ser a
percentagem que se deve aplicar sobre o valor de venda do empreendimento (ou sobre o montante
global de custos do investimento), para se obter o montante de lucro exigido.
Como vimos, atrs, tem-se:
C=LC/V
LC=CxV
Ou seja, o investidor exigir valores mais elevados para a percentagem "C", quanto mais arriscada e
demorada for a concretizao do empreendimento.
Para os trs tipos de empreendimentos que temos vindo a analisar, poderemos sugerir os seguintes
valores:
.
( 42 )
ii.) Prdios de pequeno e mdio porte C = 15 % a 20% V .
( 43 )
iii.) Empreendimentos de grande porte C = 20 % a 25% V
( 44 )
i.) Moradias C = 10 % a 15% V

No entanto, quando o imvel em apreo constitui um produto de procura muito restrita, a

percentagem " C " referida pode at ser nula.
De facto, nestes casos, o comprador que pretende adquirir a propriedade compreende que seria
injusto no oferecer pela mesma, um valor monetrio pelo menos igual ao somatrio de todas as
despesas j incorridas pelo promotor para a sua concretizao, mas no aceita remuner-lo, para
alm desse valor.
3. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ
3.1. FORMULRIOS
Enquanto que na "variante evolutiva" tratada em 2, o que se pretende estimar o valor do produto
imobilirio, na fase final da sua transformao, isto , concludo e apto para desempenhar os
propsitos da sua concepo, na "variante involutiva", pretende-se estimar o valor do terreno que
ir ser adquirido e posteriormente transformado naquele produto imobilirio.
A frmula que permite obter o valor do terreno, a que a seguir se apresenta:
T = V - (ET + C + EC + EVC + LC)
( 45 )
sendo:
T - valor comercial do terreno;
V - valor comercial do edificado a construir;
ET - encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC - encargos conexos com a construo;
LC - lucro do promotor.
3.2.1. VALOR COMERCIAL DO EDIFICADO A CONSTRUIR "V"
O valor "V", do edificado a construir, dever ser determinado com recurso ao "Mtodo
Comparativo" atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de mercado actuais
relativos a produtos imobilirios, situados preferencialmente na zona e com caractersticas anlogas
ao que ir ser construdo.
3.2.2. ENCARGOS COM A AQUISIO DO TERRENO "ET"
Como j referido em 2.2.2, os encargos com a aquisio do terreno compreendem essencialmente os
seguintes:
iii.) registo na conservatria do registo predial.

Como tambm referido, temos para o ano de 2004:

ET7.5% T
ou seja:
T=ET/T =7.5%
Da mesma forma, como na "variante evolutiva" tratada atrs, poder-se- colocar a seguinte
questo:
Se o comprador do terreno e/ou o promotor estiverem isentos de IMT dever este encargo
figurar no clculo da rubrica "ET"?
Enquanto que, na "variante evolutiva", o perfil do comprador do produto imobilirio concludo no
condiciona a incluso do IMT na rubrica "ET", na "variante involutiva", o perfil do comprador (do
terreno) j pode ser relevante.
Assim, se o terreno permitir a edificabilidade de um produto imobilirio de procura alargada, e
portanto com um valor de mercado definido, tambm o terreno configura um produto de procura
interessante (embora em menor escala) e tambm com um valor de mercado definido.
Nestes casos, o avaliador dever incluir o IMT na rubrica "ET", mesmo que o comprador esteja isento
daquele imposto, dado que o valor de mercado do produto concludo incorpora esse imposto, que no
geral pago pela maioria dos promotores aquando da aquisio de terrenos anlogos.
Se pelo contrrio, o terreno visara edificao de um produto imobilirio de procura inexistente ou
restrita, e portanto sem valor de mercado, tambm o terreno configurar um produto de procura
pouco expressiva e portanto sem um valor de mercado definido.
Nestes casos, o avaliador incluir o IMT na rubrica "ET" se o comprador no estiver isento de IMT, e
no reflectir essa despesa na avaliao se o mesmo estiver isento daquele imposto.
As consideraes efectuadas anteriormente para a "variante evolutiva" aplicam-se de forma idntica
na "variante involutiva", para o custo estimado de construo C, encargos conexos com a
construo "Ec", encargos com a venda do edificado "EVC" e lucro do promotor "LC".
4. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE LOTEAMENTO
4.1. FORMULRIOS
Nas operaes de loteamento, o produto imobilirio concludo constitudo pelo terreno
infraestruturado, enquanto que o produto de base ou objecto de transformao constitudo pelo
terreno no infraestruturado ou no estado natural.
Na variante evolutiva aplicada a esta tipologia de operao de investimento, o que se pretende avaliar
o valor do terreno infraestruturado.
Na "operao de loteamento", o investidor (loteador) adquire um terreno no estado natural,
promove a sua infraestruturao e posteriormente transfere para terceiros, a ttulo oneroso, o produto
imobilirio construdo (lotes infraestruturados).

A frmula que traduz a operao imobiliria caracterizada e que permite obter o valor do terreno
infraestruturado, a que a seguir se apresenta:
T = TN + ETN + I + EI + EVL + LL
( 46 )
( 47 )
sendo:
T - valor comercial do terreno infraestruturado;
TN - valor comercial do terreno natural;
ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;
I - custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;
EVL - encargos com a venda dos lotes;
LL - lucro do loteador.
A frmula apresentada pode tambm ser escrita da seguinte forma:
T = TN (1 + L) + I (1 + L) + T (
L + L)
sendo:
L=ETN/TN
L=EI/N
L=EVL/T
L=LL/T

4.2.1. VALOR COMERCIAL DO TERRENO NATURAL "TN"
O valor "TN" do terreno no estado natural, isto , no infraestruturado, dever ser determinado com
recurso ao "Mtodo Comparativo", atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de
mercado relativos a terrenos no infraestruturados,
situados preferencialmente na zona e com caractersticas anlogas de edificabilidade, entre outras.
4.2.2. ENCARGOS COM A AQUISIO DO TERRENO NATURAL "ETN "
Como j referido em 2.2.2 e 3.2.2, os encargos com a aquisio do terreno compreendem
essencialmente, os relativos ao:
Da mesma forma, tem-se:
ETN7.5% TN
ou seja:
L=ETN/TN =7.5%

4.2.3. CUSTO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURAO "I"

Os loteamentos podem destinar-se a diversos tipos de uso: moradias, prdios habitacionais,
industriais, mistos, outros.
As obras de infraestruturao visam dotar o terreno a lotear de um conjunto de servios
indispensveis utilizao das construes que iro ser edificadas no mesmo (arruamentos,
parqueamentos exteriores, abastecimento de gua, de energia elctrica, de telefone, drenagem de
guas domsticas e pluviais, etc.).
A estimao do custo das obras de infraestruturao , no entanto, mais problemtica do que a
estimao do custo de construo dos edificados.
De facto, estes ltimos custos so mais conhecidos e o seu leque de variao relativamente
pequeno. J o mesmo no se passa com o custo das obras de infraestruturao, cuja variabilidade
muito maior, dependendo de inmeros factores, entre os quais:
i.) tipo de loteamento (industrial, habitacional, ou outro);
ii.) magnitude do movimento de terras e das estruturas de suporte de terras;
iii.) qualidade do loteamento;
iv.) existncia prvia de algumas das infraestruturas;
v.) distncia a que se encontra o terreno da rede de abastecimento de gua, energia elctrica,
etc.);
vi.) outros.
Se o avaliador tiver acesso ao oramento para a realizao das referidas obras pode, obviamente e
com rigor, utilizar o seu valor para fixar o montante desta rubrica.
Se por qualquer motivo no tiver acesso quele documento, ter de estimar o valor das obras de
infraestruturao recorrendo a um ou a mais dos seguintes indicadores:
i.) preo unitrio das obras por fogo;
ii.) preo unitrio das obras por m2 de edificado a construir acima do solo;
iii.) preo unitrio das obras por m2 ou por metro linear de arruamento;
iv.) somatrio dos montantes que se obtm multiplicando o preo unitrio para a realizao de
cada infraestrutura (abastecimento de gua, energia elctrica, saneamento bsico, arruamentos,
etc.) pelo nmero de unidades de trabalho dessa mesma infraestrutura;
v.) outros.
4.2.4. ENCARGOS CONEXOS COM A INFRAESTRUTURAO "EI"
Apresenta-se a seguir a lista dos encargos que, em geral, integram esta rubrica:
i.) projecto de loteamento e das diversas infraestruturas (incluir IVA);
ii.) projecto de construo (por vezes) (incluir IVA);
iii.) taxas municipais de urbanizao;
iv.) encargos camarrios com o alvar de loteamento;
v.) encargos camarrios com o alvar de licenciamento;
vi.) encargos financeiros para a realizao das obras;
vii.) encargos com a cauo bancria;

viii.) encargos pecunirios relativos a compensaes a efectuar para a respectiva cmara por
insuficincia da rea cedida;
ix.) outros.
4.2.5. ENCARGOS COM A VENDA DOS LOTES "EVL"
percentagem sobre o valor de venda dos lotes infraestruturados, sendo a mesma varivel entre os
2% a 5%.
A esse montante acresce ainda o valor do IVA, calculado taxa em vigor.
Deste modo, e, considerando a taxa de IVA de 19%, ter-se-:
EVL = (2% a 5%) T + IVA = (2% a 5%) x (1+ tIVA) T = (2.38% a 5.95%) T
4.2.6. LUCRO DO LOTEADOR "LL"
A operao de loteamento constitui uma tipologia de investimento, cujo tempo de vida mais ou
menos longo, dada a morosidade processual da emisso do alvar que tutela a referida operao. A
realizao do projecto de loteamento e de infraestruturas, a aprovao camarria dos mesmos, o
tempo da realizao das obras de infraestruturao, a data da realizao do auto de recepo
provisria, a data da realizao do auto de recepo definitiva, etc., constituem fases do processo
que requerem o seu tempo, e por vezes, muito tempo se passa at que o alvar seja emitido.
Deste modo, o investidor (loteador), em regra, exige ser bem recompensado pelo risco e prazo
alongado que uma operao deste tipo sempre acarreta.
Assim, frequente, considerar-se para a percentagem a aplicar sobre o valor de venda dos lotes
infraestruturados (ou sobre o montante global de custos do investimento), um valor superior quele,
que em regra, se aplica para se estimar o lucro dos investimentos realizados em operaes de
construo de raiz.
ou seja:
L > C
sendo:
C=LC/V
L=LL/T
5. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE LOTEAMENTO
5.1. FORMULRIOS
Enquanto que na "variante evolutiva" tratada em 4, o que se pretende estimar, conhecer, o valor
do terreno infraestruturado, na "variante involutiva", pretende-se estimar o valor do terreno no seu
estado natural que aps aquisio ir ser objecto de infraestruturao.
A frmula que permite obter o valor do terreno, no seu estado natural, a que a seguir se apresenta:
TN = T - (ETN + I + EI + EVL + LL)
( 48 )

sendo:
TN - valor comercial do terreno natural;
T - valor comercial do terreno infraestruturado;
ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;
I - custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;
EVL - encargos com a venda dos lotes;
LL - lucro do loteador.
5.2.1. VALOR COMERCIAL DO TERRENO INFRAESTRUTURADO "T'"
O valor "T" do terreno infraestruturado dever ser determinado com recurso ao "Mtodo
Comparativo" atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de mercado actuais
relativos a terrenos infraestruturados situados preferencialmente na zona e com caractersticas
anlogas de edificabilidade.
5.2.2. ENCARGOS COM A AQUISIO DO TERRENO NATURAL "ETN "
Como j referido atrs, temos para o ano de 2004:
ETN 7.5% TN
As consideraes efectuadas anteriormente para a "variante evolutiva" aplicam-se de forma idntica
na "variante involutiva", para custo das obras de infraestruturao " I ", encargos conexos com a
infraestruturao "EI", encargos com a venda dos lotes "EVL" e lucro do loteador "LL".
6. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO
6.1. FORMULRIOS
As operaes de reabilitao envolvem todas as atitudes conducentes reposio ou melhoria do
nvel de qualidade inicial de um dado imvel.
Nestas operaes, o preo do activo ampliado, isto , atinge um valor interessante e superior ao do
mesmo antes da sua transformao.
Deste modo, obtm-se uma mais valia considervel que permite no s fazer face aos encargos
havidos com a aquisio e transformao, como tambm remunerar de forma adequada o investidor.
Nessas operaes, portanto, o produto imobilirio concludo, constitudo pelo imvel reabilitado,
enquanto que o produto de base ou objecto de transformao constitudo pelo imvel a reabilitar.
Na variante evolutiva aplicada a esta tipologia de operao de investimento, o que se pretende
estimar o valor do imvel reabilitado.
A frmula que traduz a operao imobiliria caracterizada a que a seguir se apresenta:
VR = VNR + ENR + R + ER + EVR + LR
( 49 )

sendo:
VR - valor comercial do imvel reabilitado;
V NR - valor comercial do imvel a reabilitar;
ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;
R - custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;
EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;
LR - lucro do reabilitador.
De registar que, a aplicabilidade das frmulas apresentadas na estimao do valor do produto
reabilitado, s faz sentido se houver um mercado de reabilitao algo generalizado, no local e para o
produto em apreo.
Os agentes deste mercado so na maioria, constitudos por investidores/reabilitadores que
incorporam no preo do produto reabilitado todas as despesas incorridas bem como o lucro esperado.
Deste modo, no faz sentido, por exemplo, aplicar estas frmulas para avaliar fraces autnomas
que foram reabilitadas pelos prprios utilizadores (moradores) se, na envolvente, no existir um
mercado activo destes produtos onde naturalmente participariam investidores reabilitadores.
O morador/reabilitador no incorporar, no preo do produto reabilitado que est a colocar no
mercado de venda, os gastos despendidos com a aquisio da fraco onde foi habitar, nem
qualquer montante para lucro.
O preo a propor no mercado apenas reflectir dois montantes: o despendido com a realizao das
obras e despesas conexas e o correspondente ao valor do imvel antes de reabilitado.
Estes montantes no devem ser os histricos, isto , os que se verificaram nas datas em que
ocorreram, mas sim os que seriam hoje gastos nas obras de reabilitao e na aquisio de uma
fraco anloga a precisar de interveno.
Assim, quando o mercado de reabilitao no activo, o valor de um imvel reabilitado poder ser
obtido pela frmula seguinte:
VR = VNR + R + ER
( 50 )
tendo as rubricas o significado atrs referido.

6.2.1. VALOR COMERCIAL DO IMVEL A REABILITAR "VNR"
O valor "VNR" do imvel a reabilitar dever ser determinado com recurso ao "Mtodo Comparativo"
atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de mercado relativos a imveis situados
preferencialmente na zona e com caractersticas anlogas.
6.2.2. ENCARGOS COM A AQUISIO DO IMVEL A REABILITAR "ENR "
De igual forma, como referido para a aquisio dos outros produtos imobilirios que servem de
suporte a operaes de transformao, os encargos com a aquisio do imvel so essencialmente
os seguintes:


Como tambm referido, temos (ano de 2004):
ENR 7.5% VNR
Contudo, em algumas situaes, a aquisio de prdios a reabilitar est isenta de IMT, e deste modo,
o factor " R " dever apenas incluir os gastos com a escritura (emolumentos notariais e imposto de
selo) e com o registo na conservatria do registo predial.
No que se refere iseno de IMT, o artigo 7 do CIMT - Cdigo do Imposto sobre as
Transmisses Onerosas de Imveis (Decreto-Lei n 287/2003 de 12 de Novembro), vem afirmar
nesse sentido que:
1. So isentas do IMT as aquisies de prdios para revenda, nos termos do nmero seguinte
desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisio a declarao prevista no artigo
112 do Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alnea a) do
n 1 do artigo 109 do Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC)
consoante o caso relativa ao exerccio da actividade de comprador de prdios para revenda.
2. A iseno prevista no nmero anterior no prejudica a liquidao e pagamento do imposto nos
termos gerais salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a
actividade de comprador de prdios para revenda.
3. Para efeitos do disposto na parte filial do nmero anterior considera-se que o sujeito passivo
exerce normal e habitualmente a actividade quando comprove o seu exerccio no ano anterior
mediante certido passada pelo servio de finanas competente, devendo constar sempre daquela
certido se, no ano anterior foi adquirido para revenda ou revendido algum prdio antes adquirido
para esse fim.
4. Quando o prdio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de trs anos,
e haja sido pago imposto, este ser anulado pelo chefe de finanas, a requerimento do
interessado, acompanhado de documento comprovativo da transaco.
A operao de reabilitao pode centrar-se num prdio, entendido este como um conjunto de
diversas fraces autnomas, ou numa fraco autnoma apenas.
Deste modo, em relao ao IMT, a taxa correspondente poder ser:
i.) igual a "0", se se verificar os pressupostos acima referidos e/ou se o valor do contrato do prdio ou
fraco autnoma seja igual ou inferior a 80000 e o imvel se destine exclusivamente a habitao.
ii.) igual a 6.5%, se no se verificando os pressupostos do artigo 7 do CIMT, se se tratar de prdio
no exclusivamente destinado a habitao, ou de fraco autnoma no habitacional;
iii.) varivel de 0% a 6%, em funo do valor do contrato, se no se verificando os pressupostos
referidos anteriormente, o prdio ou fraco autnoma se destinar exclusivamente a habitao.
Deste modo, ter-se-:
ERN 1.0% a 7.5% VNR

6.2.3. CUSTO DAS OBRAS DE REABILITAO "R"

Como j referido, a operao de reabilitao pode incidir sobre um prdio destinado ou no
exclusivamente a habitao e entendido este como um conjunto de fraces autnomas, ou sobre
uma dada fraco autnoma habitacional ou com outro uso.
As obras de reabilitao, no geral, integram quer as obras realizadas no interior da(s) fraco(es)
autnoma(s), quer as obras realizadas nas partes comuns do prdio (se necessrias), ou a quotaparte das mesmas (se necessrias e se se tratar de uma fraco autnoma apenas).
Obviamente que as intervenes de reabilitao podem ser de profundidade diversificada, quer em
termos da qualidade dos acabamentos e equipamentos instalados, quer em termos das alteraes
arquitectnicas promovidas.
O reabilitador, em funo do mercado local, das reabilitaes promovidas pela concorrncia, e de
outros factores, que decide a profundidade da interveno que ir promover.
A estimao do custo das obras de reabilitao, como se constata, no de todo pacfica.
Se o avaliador tiver acesso ao oramento das referidas obras pode, obviamente e com rigor, utilizar o
seu valor para fixar o montante desta rubrica.
Se por qualquer motivo no tiver acesso quele documento, ou se este no existir, ter de estimar o
valor das obras recorrendo a um ou a mais dos seguintes indicadores:
i.) preo unitrio das obras de reabilitao a realizar no interior de cada fraco autnoma relativo
a cada m de rea bruta privativa;
ii.) preo unitrio das obras de reabilitao a realizar nas zonas comuns do prdio (se necessrias)
por m de rea de piso;
iii.) preo unitrio ou global das obras de reabilitao a realizar nas zonas comuns do prdio (se
necessrias), descriminado por cada tipo de trabalho de reabilitao e relativo a cada unidade de
medio desse trabalho (exemplo, preo por m de rea de cobertura para a realizao do
desmonte de telha velha e aplicao de telha nova; preo por m2 de rea de reboco, para a
reparao do mesmo em fachadas e empenas, preo global para instalao de coluna de
distribuio de gua, etc.).
6.2.4. ENCARGOS CONEXOS COM A REABILITAO "ER"
Apresenta-se a seguir a lista dos encargos que, em geral, integram esta rubrica:
i.) projectos, se for necessrio (incluir IVA);
ii.) licenas camarrias (se for necessrio);
iii.) encargos financeiros para a realizao das obras;
iv.) encargos com a realizao da propriedade horizontal (se for o caso);
v.) outros.
6.2.5. ENCARGOS COM A VENDA DO IMVEL REABILITADO "EVR"
percentagem sobre o valor de venda do imvel reabilitado. A esse montante acresce ainda o valor do
IV A, calculado taxa em vigor.

As percentagens praticadas variam entre os 2% a 5%.

Deste modo, e, considerando a taxa de IVA de 19%, ter-se-:
EVR = (2% a 5%) VR + IVA = (2% a 5%) x (1+ tIVA)VR = (2.38% a 5.95%) VR
6.2.6. LUCRO DO REABILITADOR "LR"
A operao de reabilitao constitui uma tipologia de investimento cujo tempo de vida pequeno.
Se tudo correr bem, em menos de 1 ano decorrido desde a data da aquisio do produto a reabilitar,
se consegue proceder alienao do mesmo j reabilitado, j que em muitos casos, no h
necessidade de requerer o licenciamento municipal das obras.
Deste modo, o investidor (reabilitador) obtm, com alguma agilidade, o retorno esperado, no sendo
necessrio considerar-se para a quantificao do lucro, uma percentagem com a mesma magnitude
das que se fixam normalmente para as outras operaes de investimento no imobilirio.
Se o retorno real numa operao de reabilitao com uma vida de 6 meses for de 10%, isto significa,
se houver continuidade de investimento nessa rea e se a rotao do capital se processar nos
mesmos moldes, que a rentabilidade anual ou melhor anualizada correspondente ser de (1 + 10% )2
-1 = 21 %.
Deste modo, tem-se:
R < C < L
sendo:
R=LR/VR
C=LC/V
L=LL/T
7. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO
7.1. FORMULRIOS
Enquanto que na "variante evolutiva" tratada em 6, o que se pretende estimar, conhecer, o valor
do imvel reabilitado, na "variante involutiva" pretende-se estimar o valor do imvel antes de
reabilitado.
A frmula que permite obter o valor do imvel no reabilitado, a que a seguir se apresenta:
VNR = VR - (ENR + R + ER + EVR + LR) .
( 51 )
sendo:
V NR - valor comercial do imvel a reabilitar;
V R - valor comercial do imvel reabilitado;
ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;
R - custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;
EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;
LR -lucro do reabilitador.


7.2.1. VALOR COMERCIAL DO IMVEL REABILITADO "VR"
O valor "VR" do imvel reabilitado dever ser determinado com recurso ao "Mtodo Comparativo"
atravs da prospeco e homogeneizao dos indicadores de mercado actuais relativos a imveis
anlogos situados preferencialmente na zona. Todos os outros valores so determinados como vimos
em 6.
Uma vez discutidos os vrios aspectos tericos do "Mtodo do Custo" aplicados na valorizao de
activos transformados ou a transformar em operaes de construo de raiz, loteamento e
reabilitao, importa, agora, abordar os aspectos relativos depreciao e sobrevalorizao, que no
so considerados nas operaes de investimento tratadas, mas que no podem deixar de ser
reflectidos quando se procede estimao do valor, pelo "Mtodo do Custo", de alguns tipos de
produtos, nomeadamente, aqueles que apresentam algum tipo de desgaste fsico (devido sua
idade), direccionalidade de diversa natureza, nomeadamente, arquitectnica, ambiental, etc., ou que
beneficiam de caractersticas relevantes e especficas de sobrevalorizao (cunho histrico, vista de
mar, outros).
8. A DEPRECIAO E A SOBREVALORIZAO
8.1. GENERALIDADES
As metodologias descritas anteriormente permitem avaliar produtos de produo corrente, mas no
conseguem fazer reflectir no valor do produto avaliado, certos aspectos que o imvel apresenta e que
fazem descer ou subir o seu valor.
Apresentam-se, a seguir, alguns exemplos:
i.) duas moradias com a mesma localizao geogrfica, rea de construo, nvel de acabamentos
e equipamentos, implantadas em lotes de terreno com a mesma rea, divergindo entre si, apenas,
por que uma delas apresenta uma arquitectura interior algo disfuncional e a outra, uma
arquitectura interior agradvel.
A frmula apresentada na abordagem esttica, postura evolutiva, operao construo de raiz,
quando utilizada para avaliar as duas moradias, no permite diferenciar o valor das mesmas, pois de
facto, as rubricas que integram a frmula assumem para os dois imveis, os mesmos valores (por
exemplo, o custo da construo, dado os dois imveis terem a mesma rea, em princpio ser o
mesmo, quer haja ou no direccionalidade do ponto de vista arquitectnico).
Contudo, como sabemos, a primeira moradia tem tendencialmente um valor inferior ao da segunda;
ii.) idem, duas fraces situadas num mesmo piso de um prdio, com iguais caractersticas de
rea, acabamentos, equipamentos, etc., s que uma apresenta vista de mar e a outra no;
iii.) idem, duas fraces situadas num mesmo piso de um prdio, com iguais caractersticas de
rea, acabamentos, equipamentos, etc., s que uma apresenta vista para o cemitrio e a outra
no;
iv.) fraces no novas;

v.) prdios novos e no novos, sem valor de mercado (monumentos, "campus universitrios", etc.),
devido sua especificidade e procuro inexistente ou restrita), e portanto nunca tendo merecido a
ateno ou o interesse de investidores, mas que por qualquer motivo precisam de ser avaliados.
vi.) outros.
Em qualquer das situaes referidas, o valor do imvel obtm-se adicionando ao valor do terreno e
respectivos encargos de aquisio, o custo da construo eventualmente depreciado em funo da
obsolescncia fsica e/ou funcional e/ou ambiental detectadas, e/ou eventualmente sobrevalorizado
em funo de singularidades arquitectnicas, histricas, ou outros verificadas.
A frmula a aplicar em tudo idntica apresentada na abordagem esttica paro a estimao dos
produtos construdos em operaes de construo de raiz (postura evolutiva), apenas diferindo da
mesma porque considera factores de ajustamento minorativos e majorativos, como iremos verificar
mais adiante.
8.2. A DEPRECIAO
Em sntese, podem definir-se os 4 tipos seguintes de depreciao:
i.) depreciao fsica (perda de valor devido deteriorao fsica)
A deteriorao fsica manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso
e exposio ambiental a que estiveram submetidos e da no execuo de obras de conservao
com a periodicidade recomendvel (estores, pinturas, rebocos danificados, etc.).
ii.) depreciao funcional (reduo da utilidade)
A perda de valor devido a singularidades ou deficincias de concepo arquitectnica dos espaos
do imvel que impedem ou limitam a optimizao da operacionalidade do mesmo (corredores
estreitos, quartos de contornos angulosos, reas de circulao exguas, excesso de capacidade,
outras).
iii.) depreciao ambiental
A perda de valor provocada por causas ambientais desfavorveis (proximidade de lixeira,
subestaes elctricas, edificaes clandestinas, outros).
iv.) depreciao econmica
A perda de valor provocada por causas econmicas desfavorveis exteriores ao prprio imvel
(alteraes de legislao, da conjuntura econmica nacional, dos meios de acesso, meios de
transporte, dificuldades comerciais da zona, outras).
A. TERRENO
A.1 DEPRECIAO FSICA
No nosso entender, no se deve depreciar o valor do terreno por razes de natureza fsica, dado
que o mesmo, por ser um bem eterno (no perecvel) no sofre qualquer reduo do seu valor
medida que vai ficando "mais velho".

A.2 DEPRECIAO FUNCIONAL

A depreciao do valor do terreno por razes de natureza funcional deve ser efectuada dado o
promotor partida estar disposto a pagar mais por um terreno cujo projecto preveja fogos com
arquitecturas interiores mais agradveis, mais interessantes ou mais funcionais (quartos sem
contornos angulosos, salas geometricamente adequadas, espaos bem distribudos, etc.).
Por vezes, o valor de mercado dos terrenos j reflecte as disfuncionalidades do projecto.
A.3 DEPRECIAO AMBIENTAL
A depreciao do valor do terreno por razes de natureza ambiental tambm deve ser efectuada.
De facto, um terreno para construo situado junto de uma lixeira, de uma subestao elctrica, de
um cemitrio, de locais de venda de droga, ou de outros ambientes que de alguma forma possam vir
a trazer qualquer tipo de desconforto aos futuros utilizadores do edificado a construir sobre os
mesmos, ou um terreno para construo cujo edificado venha a estar sujeito a exposies solares
pouco saudveis (compartimentos do edificado virados a Norte) ou acsticas intensas (proximidade
de linhas frreas, auto-estradas ou de outras vias), etc., tm necessariamente um preo inferior ao
dos terrenos com a mesma edificabilidade e situados a um distncia razovel daqueles elementos
negativos.
Por vezes, o valor de mercado dos terrenos j reflecte os aspectos negativos ambientais apontados.
Como j referido, embora o valor do terreno deva ser depreciado em funo dos aspectos negativos
da envolvente e/ou das disfuncionalidades do projecto, por vezes, o seu valor de mercado j reflecte
tais aspectos.
Mesmo assim, o avaliador tem mais sensibilidade ou est mais familiarizado com o valor de mercado
de terrenos que iremos designar de "normais" e que correspondem a terrenos situados em ambientes
sem aspectos negativos e destinados construo de edificados totalmente funcionais do ponto de
vista arquitectnico.
Portanto, poder utilizar nas suas avaliaes os indicadores que conhece para os "terrenos normais"
e depois depreci-los em funo dos aspectos negativos detectados quer relativos ao prprio
ambiente quer relativos ao prprio projecto.
Como vimos, no "Mtodo do Custo", a valorizao dos terrenos deve ser realizada com recurso ao
"Mtodo Comparativo". As referncias pesquisadas devero ser homogeneizadas em funo das
caractersticas do terreno em apreo.
Deste modo, o exerccio de depreciao do valor do terreno, mais no do que um exerccio de
homogeneizao de referncias correspondentes a terrenos, preferencialmente localizados nas
imediaes do terreno em apreo e situados em ambientes sem aspectos negativos e destinados a
edificados totalmente funcionais do ponto de vista arquitectnico.
ou seja:
T = Tnormal x (1 Kfunc) x (1 Kamb)
( 52 )

em que:
T - valor comercial do terreno em apreo situado em envolventes negativas
e/ou destinado construo de edificados com disfuncionalidades arquitectnicas;
Tnormal - valor comercial de terrenos situados em envolventes no negativas e
destinados construo de edificados sem disfuncionalidades arquitectnicas;
kfunc - coeficiente que reflecte o nvel de desfuncionalidade arquitectnica do
edificado que ir ser construdo no terreno em apreo;
kamb - coeficiente(s) que reflecte(m) o nvel de negatividade ambiental do local
onde se insere o terreno em apreo.
Suponhamos um determinado local onde os terrenos de construo, ditos "normais", so
comercializados a 750 /m de rea bruta acima do solo.
Suponhamos, nesse local, um determinado terreno que permite a construo de 4 pisos acima do
solo com 2 fraces de tipologia T2 por piso (direita e esquerda), cada uma dos quais com 100m de
rea bruta.
A rea bruta acima do solo assim de 800 m.
Qual o valor deste terreno em cada uma das seguintes situaes?
i.) As fraces no apresentam disfuncionalidades arquitectnicas nem esto sujeitas a aspectos
negativos ambientais.
Valor provvel de venda das fraces esquerdas = 250000
Valor provvel de venda das fraces direitas = 250000
ii.) As fraces esquerdas apresentam quartos angulosos e outras disfuncionalidades
arquitectnicas enquanto as direitas apresentam uma arquitectura interior agradvel. O ambiente
envolvente no apresenta aspectos negativos.
iii.) As fraces esquerdas apresentam disfuncionalidades arquitectnicas e esto voltadas para o
cemitrio enquanto as direitas no apresentam nem disfuncionalidades arquitectnicas nem vista
para o cemitrio.
iv.) As fraces esquerdas apresentam disfuncionalidades arquitectnicas, esto voltadas para o
cemitrio e os quartos esto virados a Norte enquanto as direitas no apresentam nem
disfuncionalidades arquitectnicas nem vista para o cemitrio, nem exposio solar a Norte.

Vejamos agora o valor a atribuir ao terreno para cada uma das situaes referidas:
i.) T = 750 /m x 100 m x 4 (fraces esquerdas) + 750 /m x 100 m x 4
(fraces direitas) = 600000
T/V = 600000 / (250000 x 8) = 30%
ii.) Neste caso, ter-se-:
kfunc = (250000 - 240000) / 250000 = 4%
T = 750 /m x (1 - kfunc) x 100 m x 4 (fraces esquerdas) + 750 /m x 100mx 4
(fraces direitas) = 588.000 .
T/V = 588000 / (240000 x 4 + 250000 x 4) = 30%
iii.) Neste caso, ter-se-:
kfunc = 4%
kamb1= (240000 - 216000) / 240000 = 10%
T = 750 /m x(1 - kfunc) x (1 kamb1) x 100 m x 4 (fraces esq.)+ 750 /m x x 100 m x 4
(fraces direitas) = 559200
T/V = 559200 / (216000 x 4 + 250000 x 4) = 30%
iv.) Neste caso, ter-se-:
kfunc = 4%
kamb1 = 10%
kamb2 = (216000 - 199800) /216000 = 7,5%
T = 750 /m x(1 - kfunc) (1 kamb1) x (1 - kamb2) x 100 m x 4 (fraq. esq.) +
+ 750 /m x 100 m x 4 (fraces direitas) = 539760
T/V = 539760 / (199800 x 4 + 250000 x 4) = 30%
B. CONSTRUO
B.1 DEPRECIAO FSICA
O custo da construo a novo (estimativa do custo para a realizao de uma obra idntica ou
anloga) (ver a esse respeito o ponto 2.2.3.1 deste captulo), deve ser depreciado em funo do
desgaste fsico que o imvel apresenta na data da avaliao.
A depreciao efectuada dever corresponder ao montante que seria necessrio despender caso se
pretendesse efectuar no imvel uma interveno de reabilitao que o reconduzisse a um nvel de
habitabilidade compatvel com as exigncias actuais.
A depreciao fsica tem sido objecto de diversos estudos. De uma forma geral, o seu valor poder
ser determinado com recurso seguinte expresso:
com:
D = (Vi - Vr) ; K = (Vi-Vr)/Vi ; D = Vi K
D - depreciao acumulada;
Vi - valor inicial do imvel;
Vr - valor residual do imvel;
K - factor de depreciao acumulada.

Sendo "u" o nmero de anos de idade do imvel e "n" o nmero de anos de vida til do mesmo, vir
para o factor de depreciao acumulada "K", os seguintes valores em funo do modelo de
depreciao escolhido:
i.) depreciao linear
K=u:n
( 53 )
( 54 )
( 55 )
( 56 )
ii.) depreciao exponencial (Kwentzle)

K = (u : n) .
iii.) depreciao mdia (Ross) - considera apenas a idade

K = 1/2 x (u/n + (u/n))
iv.) depreciao (Ross-Heidecke) - considera a idade e estado de conservao

K = 1/2 x (u/n + (u/n)) + [1 1/2 x (u/n + (u/n))] x C
Os valores de C para Ross-Heidecke, so os seguintes:

0.00% novo
0.32% entre novo a regular
2.52 % regular
8.09% entre regular e reparos simples
18.10% reparos simples
33.20% entre reparos simples e importantes
52.60% reparos importantes
75.20% entre reparos importantes e sem valor
100.00% sem valor

Em sntese, apresentamos, no quadro e figura seguintes os valores do factor "K" para cada um dos
modelos de depreciao referidos:
VALORES DE u/n
Modelo de depreciao
Linear
Exponencial
Mdia
Novo
(Ross)
Entre novo a regular
(Ross-Heidecke)
Regular
(Ross-Heidecke)
Entre regular e reparos simples
(Ross-Heidecke)
Reparos simples
(Ross-Heidecke)
Entre reparos simples e importantes
(Ross-Heidecke)
Reparos importantes
(Ross-Heidecke)
Entre reparos importantes e sem valor
(Ross-Heidecke)
0.20
0.04
0.12
0.12
0.12
0.14
0.19
0.28
0.42
0.58
0.78
0.40
0.16
0.28
0.28
0.28
0.30
0.34
0.41
0.52
0.66
0.82
0.60
0.63
0.48
0.48
0.48
0.49
0.52
0.57
0.65
0.75
0.87
0.80
0.64
0.72
0.72
0.72
0.73
0.74
0.77
0.81
0.89
0.93
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Quadro 2 - Valores do factor "k" (% acumulada de depreciao) valores de K
Figura 2 - Curvas de Depreciao Fsica
Estes estudos tm o valor que lhes quisermos dar e apenas devem servir como suporte referencial.
O avaliador dever em cada caso atribuir a percentagem de depreciao fsica que entender melhor
se adequar ao caso em apreo.
B.2 DEPRECIAO FUNCIONAL
A depreciao do valor da construo por razes de natureza funcional deve ser efectuada pois o
comprador, em geral, reflecte no preo a propor para a aquisio do imvel, os aspectos de no
funcionalidade que o mesmo apresenta.
No estado actual da arte ainda no se encontram definidos modelos que permitam, de forma
objectiva, quantificar a depreciao motivada por razes de natureza funcional.
Compete ao avaliador, enunciar valores para a mesma com base na sua experincia e intuio.

B.3 DEPRECIAO AMBIENTAL

A depreciao do valor da construo por razes de natureza ambiental deve ser efectuada pois o
comprador, em geral, reflecte no preo a propor para a aquisio do imvel, os aspectos negativos do
ambiente onde o mesmo se insere.
Da mesma forma, como j referido a propsito da depreciao funcional, no estado actual da arte
ainda no se encontram definidos modelos que permitam, de forma objectiva, quantificar esse tipo de
depreciao, cabendo ao avaliador, enunciar valores para a mesma com base na sua experincia e
intuio.
C. ENCARGOS COM A VENDA
Os aspectos de depreciao referidos nos pontos anteriores so automaticamente reflectidos no
montante a despender com esta rubrica, dado que, como j referido atrs, esta ser, em geral, fixada
com base numa percentagem do valor da venda do produto, o qual obviamente j se encontra
reduzido face ao valor dos produtos normais, devido aos aspectos negativos referidos.
D. LUCRO
Os aspectos de depreciao referidos nos pontos anteriores so automaticamente reflectidos no
lucro, dado que, como j referido atrs, o mesmo ser, em geral, fixado com base numa percentagem
do valor da venda do produto, o qual obviamente j se encontra reduzido face ao valor dos produtos
normais, devido aos aspectos negativos referidos.
Vejamos agora a questo da sobrevalorizao.
8.3. A SOBREVALORIZAO
Por vezes, os terrenos para construo ou os edificados neles implantados beneficiam, face aos seus
homlogos da zona, de aspectos ambientais excepcionais que lhes conferem um valor acrescentado.
Poderemos, apontar, a ttulo de exemplo, a vista franca sobre mar ou sobre uma paisagem
paradisaca, o benefcio das infraestruturas de lazer de um condomnio fechado, etc.
O valor dos terrenos ou dos edificados, nestes casos, fica obviamente potenciado face ao valor dos
seus congneres "normais" situados na localidade. Por vezes, tambm, o edificado em si, rene
condies especiais de sobrevalorizao, que no se verificam nos outros edificados da localidade.
A ttulo de exemplo, poderemos enunciar os aspectos ligados Histria, cultura, sua arquitectura
singular, etc.
S que nestes casos, a sobrevalorizao dever apenas recair sobre o valor da construo dado
ser apenas esta a componente que contribui para a existncia daquelas singularidades.
No entanto, da mesma forma como referido no ponto anterior, ainda no se encontram definidos
modelos que permitam, de forma objectiva, quantificar a sobrevalorizao dos imveis motivada por
singularidades ambientais, histricas, culturais, arquitectnicas, e outras.
Tambm para este parmetro dever o avaliador enunciar um valor, com base na sua experincia e
intuio.

A subjectividade na quantificao das depreciaes e sobrevalorizaes ser seguramente reduzida,

no futuro, por via da concepo e implementao de bases de dados imobilirios e explorao das
tcnicas de regresses mltiplas.
8.4. FORMULRIO DE CLCULO
V =T (1+ C) (1- kfunc) (1- kamb) (1+ ks)+C (1+ C) (l-kfis) (l-kfunc) (l-kamb) (1+ ks)+V ( C + C) ( 57 )
com:
C = ET : T
C = EC :C
C = EVC : V
C = LC : V
sendo:
V - valor comercial presumvel do edificado em apreo;
T - valor comercial presumvel de terrenos "normais" situados zona e com a mesma
edificabilidade;
ET - encargos com a aquisio do terreno "normal";
C - custo estimado da construo a novo (de reproduo o substituio);
EC - encargos conexos com a construo a novo;
LC - lucro do promotor;
kfis - coeficiente de depreciao fsica;
k func - coeficiente de depreciao funcional;
kamb - coeficiente de depreciao ambiental;
ks - coeficiente de sobrevalorizao.

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Universidade Fernando Pessoa

Este manual foi retirado do Livro MANUAL DE AVALIAO IMOBILIRIA, da

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

NDICE DO MTODO DO CUSTO

2. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ

3. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE CONSTRUO DE RAIZ

5. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE LOTEAMENTO

6. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE EVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

7. ABORDAGEM ESTTICA VARIANTE INVOLUTIVA OPERAO DE REABILITAO

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

consequentemente ao avaliador), as seguintes duas questes:

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo do Valor Residual

Quadro 1 - Tipologias de activos a transformar e de activos transformados.

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

EC - encargos conexos com a construo;

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Os exemplos seguintes ilustram o exposto:

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Avaliao imobiliria Mtodo do custo - 8/40

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Avaliao imobiliria Mtodo do custo - 9/40

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

aqui pertinente, a avaliao do produto imobilirio concludo e no a avaliao do terreno onde o

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

necessariamente evoludo e no ser possvel a reproduo numa dimenso econmica e tecnolgica

Avaliao imobiliria Mtodo do custo - 11/40

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

ii) na distribuio e alimentao de gua, esgotos, energia elctrica, outros;

B - CUSTO INDIRECTO DE PRODUO "CIP"

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

ou, de uma forma mais genrica:

C - CUSTO DE PRODUO "CP"

D - PREO DE VENDA DA CONSTRUO "PC"

E - ENCARGO FINAL COM A CONSTRUO "C''

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Cp=c = CDP x (1 + ) (1 + tIVA) - Mobra x tIVA

2.2.3.3. COMPONENTES DO CUSTO DE CONSTRUO UNITRIO

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

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Se pelo contrrio, o regime for de dependncia, ou seja, se as actividades de promoo e de

2.2.4.1. ENCARGOS ADMINISTRATIVOS "Eadm"

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iv.) guas e esgotos;

B - LICENAS E TAXAS "L"

C - GESTO DO EMPREENDIMENTO "G"

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Se dividirmos os empreendimentos nos seguintes trs tipos: