Método Custo Exercícios Resolução

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA
Universidade Fernando Pessoa

Mtodo do custo Resoluo de exerccios
MTODO DE CUSTO
Pressupostos mais comuns para as avaliaes de imveis pelo mtodo de custo
1 - 100% de capitais alheios para a construo Recurso a financiamento externo para a construo
2 - 100% de capitais prprios para a compra do terreno No h necessidade de recorrer a
financiamento externo para a compra do terreno
3 - As despesas com a comercializao so, normalmente, definidas como uma percentagem do
valor de venda do imvel (V) e no so contabilizadas como um custo, mas sim como uma deduo
receita.
4 - O mtodo esttico porque no h uma anlise ao longo do tempo. Todos os custos e proveitos
acontecem num perodo mximo de 1 ano. Caso o perodo de tempo em questo fosse superior a um
ano, seria necessrio recorrer a mtodos dinmicos (mtodo do Cash-flow).
Avaliao imobiliria Mtodo do custo Resoluo de exerccios - 1/24

PROBLEMA N 1
Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:
rea bruta habitao - 195 m2
rea de varandas - 45 m2
rea do estacionamento - 120 m2
De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o edifcio se encontra, foram
apurados os seguintes custos:
Custos de construo habitao - 500 /m2 Ab
Custos de construo varandas - 300 /m2 Ab
Custos de construo estacionamento - 450 /m2 Ab
Custos de taxas e licenas - 15 /m2 Ab.hab
Custos administrativos - 2,5% do custo de construo
Custos de projecto - 5% do custo de construo
Custos comerciais - 5% dos custos totais
Margem de promoo - 20% sobre o investimento
De acordo com a prospeco efectuada, lotes de terreno com caractersticas semelhantes so
vendidos na zona por 100.000 .
RESOLUO DO PROBLEMA N 1
1 - Custo de construo
Cc (habitao) = 500/m x 195m = 97.500
Cc (varandas) = 300/m x 45m = 13.500
Cc (estacionamento) = 450/m x 120m = 54.000
Cconstruo = 97.500 + 13.500 + 54.000 = 165.000
2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto
(encargos com a construo - Ec)
C. taxas e licenas = 15/mAb.hab x 195m = 2.925
C. administ. = 0,025 x 165.000 = 4.125
C. projecto = 0,05 x 165.000 = 8.250
C.(taxas + administ. + projecto) = Ec = 2.925 + 4.125 + 8.250 = 15.300
3 - Custos de desenvolvimento
Custos de desenvolvimento = Cconstruo + Ec
C. desenvolvimento = 165.000 + 15.300 = 180.300

4 - Custos financeiros
Neste exemplo, uma vez que no dado, vamos admitir que no h custos financeiros
C.financeiros = 0
5 - Custos totais
C.totais = T + Et + C.desenvolvimento + C.financeiros
(admitindo que no valor dado para o terreno j esto includos os encargos com a sua aquisio, ou
seja T + Et = 100,000)
C.totais = 100.000 + 180.300 + 0 = 280.300
6 - Custos de comercializao
C.com. = 0,05 x C.totais
C.com. = 0,05 x 280.300 = 14.015
7 - Investimento
Inv. = C.totais + C.com.
Inv. = 280.300 + 14.015 = 294.315
8 - Margem de promoo (M)
M = 0,20 Investimento
M = 0,20 294.315 = 58.863
9 - Valor de venda (V)
V = Investimento + Margem
V = 294.315 + 58.863 = 353.178
V = 353.178
NOTAS
Este problema (acadmico) no obedece aos pressupostos normais da aplicao do mtodo de
custo. Por um lado, no define custos financeiros, e, por outro, no segue o pressuposto n 3, uma
vez que considera o custo de comercializao como uma percentagem do custo total.
Uma formulao mais correcta para este problema seria:
Custos comerciais - 5% do valor de venda
Custos financeiros - 5% dos custos de desenvolvimento

Assim, a resoluo seria:

1 - Custo de construo (sem alterao)
Cconstruo = 165.000
(encargos com a construo - Ec) (sem alterao)
C.(taxas + administ. + projecto) = Ec = 15.300
3 - Custos de desenvolvimento (sem alterao)
C. desenvolvimento = 180.300
C.fin. = 0,05 C.desenvolvimento
C.fin. = 0,05 180.300 = 9.015
5 - Custos totais (Investimento)
(admitindo que no valor dado para o terreno j esto includos os encargos com a sua aquisio, ou
seja T + Et = 100,000)
C.totais = 100.000 + 180.300 + 9.015 = 289.315
C.com. = 0,05 x V
M = 0,20 289.315 = 57.863
V = Investimento + Margem + C.comercializao
V = 289.315 + 57.863 + 0,05V 0,95V = 347.178 V = 347.178/0,95
V = 365.451

PROBLEMA N 2
a) Determine o valor de mercado de uma moradia com as seguintes caractersticas:
rea bruta habitao - 180 m
rea de varandas - 25 m
rea do estacionamento - 90 m
Custos de construo habitao - 650 /m Ab
Custos de construo varandas - 400 /m Ab
Custos de construo estacionamento - 450 /m Ab
Custos de taxas e licenas - 20 /m Ab.habitao
Custos administrativos - 2,5% do custo de construo
Custos de projecto - 5% do custo de construo
Custos de comercializao - 5% do valor de venda
Custos financeiros - 5% dos custos de desenvolvimento
Margem de promoo - 20% sobre o investimento
b) Qual o valor actual do imvel se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo?
a)
1 - Custos com o terreno
T = 80,000
Et = 80,000 7,5% = 6.000
T + Et = 80.000 + 6.000 = 86.000
Cc (habitao) = 650/m x 180m = 117.000
Cc (varandas) = 400/m x 25m = 10.000
Cconstruo = 117.000 + 10.000 + 40.500 = 167.500


C. taxas e licenas = 20/mAb.hab x 180m = 3.600
C. administ. = 0,025 x 167.500 = 4.187,50
C. projecto = 0,05 x 167.500 = 8.375
C.fin. = 0,05 183.663 = 9.183
5 - Custos totais (Investimento)
C.totais = 80.000 + 6.000 + 183.663 + 9.183 = 278.846
C.com. = 0,05 x V
M = 0,20 278.846 = 55.769
V = Investimento + Margem + C.comercializao
V = 278.846 + 55.769 + 0,05V 0,95V = 334.615 V = 334.615/0,95
V = 352.226

b) Qual o valor actual do imvel se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo?
Nesta situao temos:

T + Et - 100%
Cconstruo - 50%
Ec - 35% (taxas e licenas) + 50% (custos administrativos) + 90% (custos de projecto)
Custos totais
86.000 (T+Et) + 0,50167.500 (construo) + 0,353.600 (taxas) + 0,504.188 (admin.) +
0,908.375 (projectos) = 180.642
Custos totais = 180.642 + 0,05[ 180.642 - 86.000(T+Et) ] = 185.374
Margem (M)
M = 0,20 185.374 = 37.075
Valor de venda actual (V)
V = 185.374 + 37.075 + 0,05V
V = 222.449 / 0,95 = 234.157

PROBLEMA N 3
Determine o valor de mercado de um edifcio destinado a indstria, atendendo aos seguintes valores:
- rea de terreno 1.000 m2
- rea de armazm 700 m2
- rea de logradouro 300 m2
- Custos de construo armazm 400 /m2 Ab
- Custos de construo logradouro 50 /m2 Ab
- Encargos com a construo 10% custo construo
- Custo Terreno 75/m2
- Despesas com a aquisio do terreno 6.000
- Depreciao fsica e funcional:
.Fsica armazm 15%
.Fsica logradouro 10%
.Funcional armazm 10%
- Depreciao ambiental, devido a uma lixeira situada na zona, de 15%.
- Mediao Imobiliria 2,5% do valor venda (custos de comercializao)
- Lucro da operao 15% do valor venda
1 - Custo do terreno
T = 75/m 1.000m = 75.000
Et = 6.000
T + Et = 75.000 + 6.000 = 81.000
Cc (armazm) = 400/m x 700m = 280.000
Cc (logradouro) = 50/m x 300m = 15.000
Cconstruo = 280.000 + 15.000 = 295.000
Ec = 0,1 x 295.000 = 29.500

5 - Custos financeiros (no h)
C.fin. = 0
6 - Depreciaes
Depreciao fsica
Armazm: 0,15 280.000 = 42.000
Logradouro: 0,10 15.000 = 1.500
Total depreciao fsica = 43.500
Depreciao funcional
Armazm: 0,10 280.000 = 28.000
Total depreciao funcional = 28.000
Depreciao ambiental
Terreno: 0,15 75.000 = 11.250
Armazm: 0,15 280.000 = 42.000
Logradouro: 0,15 15.000 = 2.250
Total depreciao ambiental = 55.500
Total das depreciaes = 43.500 + 28.000 + 55.500 = 127.000

Neste caso, como os custos comerciais e a margem vm definidos em funo do valor de venda,
podemos escrever:
V = T + Et + Cc + Ec - Dep. + C.com. + M
V = 75.000 + 6.000 + 295.000 + 29.500 - 127.000 + 0,025V + 0,15V
V(1-0,025-0,15) = 278.500
V = 278.500 / 0,825
V = 337.576

PROBLEMA N 4
Pretende-se avaliar um apartamento T2 acabado de construir, com as seguintes caractersticas:
Apr = 90,5 m2
Avar = 14 m
Agar = 15 m
De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o apartamento se encontra, foram
Custos de construo habitao
550 /m Ab
Custos de construo varandas
325 /m Ab
Custos de construo estacionamento
450 /m Ab
Custos de taxas e licenas
30 /m Ab hab
Custos administrativos
2,5% do custo de construo
Custos de projecto
5% do custo de construo
Custos comerciais
5% dos custos totais
Margem de promoo
25% sobre o investimento
Valor do terreno
250/m Ab hab
Valorizao por vista mar
5% Valor venda
Foi realizada uma prospeco na zona para apartamentos semelhantes, tendo sido obtidas as duas
referncias seguintes:
Referncia 1 Tipo T2:
i) Valor de venda = 127.500
ii) reas e valores estimados das reas acessrias
Apr = 95 m2
Avar = 10 m / Vvar = 6.000
Agar = 15 m / Vgar = 8.500
Referncia 2 Tipo T2:
i) Valor de venda = 125.000
ii) reas e valores estimados das reas acessrias
Apr = 85m2
Avar = 20 m2 / Vvar = 10.000
Agar = 25 m2 / Vgar = 14.000
a) Determinar o valor do imvel atravs do mtodo comparativo (mercado) e mtodo dos custos,
de modo a ser possvel confrontar os dois valores.
b) Determinar o valor do imvel admitindo que apenas a estrutura est realizada.

a)
Aplicao do mtodo comparativo
- Clculo do valor da varanda com base nos valores das referncias
R1 - Avar = 10 m / Vvar = 6.000
R2 - Avar = 20 m / Vvar = 10.000
OA - Avar = 14m / Vvar = 6.000 + (10.000 - 6.000) x (4/10) = 7.600 (interpol. linear)
- Clculo do valor da garagem com base nos valores das referncias
R1 - Agar = 15 m / Vgar = 8.500
R2 - Agar = 25 m2 / Vgar = 14.000
OA - Agar = 15m / Vgar = 8.500 (porque as reas do OA e da R1 so iguais)
- Clculo do valor da habitao com base nos valores das referncias
V(R1) = 127.500
Apr(R1) = 95 m2
U(R1) = (127.500 - 6.000 - 8.500) / 95m = 1.189,5/m
V(R2) = 125.000
Apr(R2) = 85 m2
U(R2) = (125.000 - 10.000 - 14.000) / 85m = 1.188,24/m
U(OA) = (1189.5 + 1188.24) /2 1.189
Concluso (mtodo comparativo)
V(OA) = 1.189/m 90,5m + 7.600 + 8.500 = 123.705
Aplicao do mtodo dos custos
T = 250m Ab hab. 90,5m = 22.625 (admite-se os encargos j incluidos)
Cc (habitao) = 550/m x 90,5m = 49.775
Cc (varandas) = 325/m x 14m = 4.550
Cconstruo = 49.775 + 4.550 + 6.750 = 61.075


C. taxas e licenas = 30/mAb.hab x 90,5m = 2.715
C. administ. = 0,025 x 61.075 = 1.527
C. projecto = 0,05 x 61.075 = 3.054
C.fin. = 0
5 - Custos totais
C.totais = 22.625 + 68.371 = 90.996
C.com. = 0,05 x custo total
C.com. = 0,05 x 90.996 = 4.550
NOTA:
Mais uma vez, no segue os pressupostos apresentados atrs. Embora alguns avaliadores utilizem
este processo (C.com = %C.totais) volto a chamar a ateno que o outro procedimento (C.com = %V)
mais correcto.
M = 0,25 (90.996 + 4.550) = 23.887
V = Investimento + Margem
V = 90.996 + 4.550 + 23.887
V = 119.433 1,05 (valorizao por vista mar) = 125.405

Comparao dos dois mtodos

Mtodo comparativo - 123.705
Mtodo dos custos - 125.405
Valor final - 125.000
b) Qual o valor actual do imvel se apenas a estrutura est realizada?
Admitindo que a estrutura corresponde a 30% da obra, vem:
T + Et - 100%
Cconstruo - 30%
Ec - 35% (taxas e licenas) + 30% (custos administrativos) + 90% (custos de projecto)
Custos totais
22.625 (T+Et) + 0,3061.075 (construo) + 0,352.715 (taxas) + 0,301.527 (admin.) +
0,903.054 (projectos) = 45.105
Custos comerciais
Custos comerciais = 0,05 45.105 = 2.255
Margem (M)
M = 0,25 (45.105 + 2.255) = 11.840
Valor actual (V)
V = 45.105 + 2.255 + 11.840
V = 59.200

PROBLEMA N 5
a) Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:
rea bruta habitao
220 m2
rea de varandas
25 m2
rea do estacionamento
40 m2

500 /m2 Ab
250 /m2 Ab
350 /m2 Ab
Encargos
Custos comerciais
3% do custo totais
Margem de promoo
E os seguintes valores de mercado, por m2, para cada uma das dependncias:
Habitao
850 /m2 Ab
Varandas
350 /m2 Ab
Estacionamento 500 /m2 Ab

b) Calcule o Valor do imvel admitindo que a estrutura, as alvenarias e a cobertura esto realizados
a)
Aplicao do mtodo comparativo
V (terreno) = 30.000
V (habitao) = 850/m 220m = 187.000
V (varandas) = 350/m 25m = 8.750
V (estacionamento) = 500/m 40m = 20.000
V (total) = 215.750
Aplicao do mtodo dos custos
T + Et = 30.000 (admite-se os encargos j includos)

Cc (habitao) = 500/m x 220m = 110.000
Cc (varandas) = 250/m x 25m = 6.250
Cconstruo = 110.000 + 6.250 + 14.000 = 130.250
Ec = 0,15 130.250 = 19.538
C.fin. = 0
5 - Custos totais
C.totais = 30.000 + 149.788 = 179.788
C.com. = 0,03 x custo total
C.com. = 0,03 x 179.788 = 5.394
M = 0,20 (179.788 + 5.394) = 37.036
V = 179.788 + 5.394 + 37.036
V = 222.218
Comparao dos dois mtodos
Mtodo comparativo - 215.750
Mtodo dos custos - 222.218
Valor final - (215.750 + 222.218) / 2 = 219.000

PROBLEMA N 6
a) Proceda avaliao de um pavilho industrial com as seguintes caractersticas:
Descrio Ab
Nave Industrial
4.500 m2
Escritrios
150 m2
Balnerios
250 m2
Refeitrio
120 m2
Terreno
8.000 m2
Custos
Terreno
20 /m2
Nave Industrial
150 /m2
Escritrios
225 /m2
Balnerios
200 /m2
Refeitrio
200 /m2
Infra-estruturas
240.000
Taxas e licenas
12.5/m2 Ab const.
Projecto
5% Cc
Custos Administrativos
2,5% (Cc + Cterreno)
Custos Comercializao
3,0% V
Margem de Promoo (M)
20,0% Investimento
b) Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.

a)
T = 20/m 8.000 m = 160.000 (admite-se os encargos j includos)
Cc (nave) = 150/m x 4.500m = 675.000
Cc (escritrios) = 225/m x 150m = 33.750
Cc (balnerios) = 200/m x 250m = 50.000
Cc (refeitrio) = 200/m x 120m = 24.000
Cc (infraestruturas) = 240.000
Cconstruo = 675.000 + 33.750 + 50.000 + 24.000 + 240.000 = 1.022.750


C. taxas e licenas = 12.5/mAb x (4.500+150+250+120)m = 62.750
C. administ. = 0,025 x (160.000 + 1.022.750) = 29.569
C. projecto = 0,05 x 1.022.750 = 51.138
C. desenvolvimento = 1.022.750 + 143.457 = 1.166.207
C.fin. = 0
5 - Custos totais (investimento)
C.totais = 160.000 + 1.166.207 = 1.326.207
C.com. = 0,03 x V
M = 0,20 1.326.207 = 265.241
V = Investimento + Margem + C.com = Investimento + Margem + 0,03V
0,97V = 1.326.207 + 265.241
V = 1.591.448 / 0,97 = 1.640.668
b) Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.
R = V T / 12 = 1.640.668 0,07 / 12 = 9.571/ms

PROBLEMA N 7
Objectivo: avaliar um terreno
Dados:
- rea do terreno 5.000m2
- C.O.S. (coeficiente de ocupao do solo PDM para o local) 0,8m2/m2
- Tipologias:
R/C 6 T2 e 3 T3
1 Andar 6 T2 e 3 T3
2 Andar 6 T2 e 3 T3
3 Andar 6 T2 e 3 T3
- Custo de construo:
Habitao 450 /m2
Cave 175 /m2
- Encargos decorrentes dos custos de projectos, licenas, administrativos e outros 20% do valor
global do custo de construo
- Prazo de execuo do empreendimento 2 anos (taxa de juro 7%)
- Custo de promoo e comisses de venda 3% V
- Lucro do promotor 20% V
- Valores previsveis de venda das fraces:
T2 100.000
T3 150.000
a) indique o valor do terreno/ m de rea do terreno

b) indique o valor do terreno / m de rea de construo acima do solo
c) indique o valor do terreno / fraco
Valor de venda
T2 - V = 24 100.000 = 2.400.000
T3 - V = 12 150.000 = 1.800.000
Vtotal = 2.400.000 + 1.800.000 = 4.200.000

Custos
Ab acima do solo = 0,8 m/m terreno 5.000 m = 4.000 m (4 pisos com 1.000 m/piso)
Ab abaixo do solo (cave) = 1.000 m
Cc.hab = 450 /m 4.000 m = 1.800.000
Cc.cave = 175 /m 1.000 m = 175.000
Cc = 1.800.000 + 175.000 = 1.975.000
Encargos com a construo - Ec
Ec = 0,20 1.975.000 = 395.000
Encargos financeiros - Efin
(supondo que a entidade que concede o emprstimo liberta a primeira tranche no incio do 1 ano e a
2 tranche no incio do 2 ano e que o emprstimo concedido compreende os custos de construo e
os encargos com a mesma)
Efin = (1.975.000 + 395.000)/2 0,07 (1 ano) + (1.975.000 + 395.000) 0,07 (2 ano) =
248.850
Encargos comerciais - Ecom
Ecom = 0,03 4.200.000 = 126.000
Lucro (margem) - M
M = 0,20 4.200.000 = 840.000
V = T + Cc + Ec + Efin + Ccom + M T = V - (Cc + Ec + Efin + Ccom + M)
T = 4.200.000 - (1.975.000 + 395.000 + 248.850 + 126.000 + 840.000)
T = 615.150
a) Terreno (/m de terreno) = 615.150 / 5.000m = 123,03 /m
b) Terreno (/m2 Ab acima do solo) = 615.150 / 4.000m = 153,79 /m
c) Terreno (/fraco T2) = 615.150 / (24 T2 + (3/2) 12 T3) = 14.646 /T2
Terreno (/fraco T3) = 615.150 / (12 T3 + (2/3) 24 T2) = 21.970 /T3
(considerando que 1T2 = (2/3)T3)

PROBLEMA N 8
O imvel em estudo um edifcio destinado a habitao, com uma rea coberta de 39 m2 e um
logradouro de 12 m2. O edifcio constitudo por dois pisos. Foi assim realizada uma pesquisa pelos
bairros habitacionais antigos de toda a cidade, de forma a poderem ser conhecidos os valores pelos
quais os respectivos proprietrios desejam vender prdios antigos devolutos e a precisar de obras.
Com base na anlise de mercado efectuada e depois de realizadas as devidas homogeneizaes,
atribuiu-se a este imvel o valor comercial de 850/m de rea bruta construda (valor actual).
Admitindo que o imvel restaurado pode ser comercializado a 1.300/m, e que no primeiro piso se
pode impermeabilizar toda a rea (39m + 12m), devido a uns anexos existentes, e com os seguintes
custos de reconstruo:
Habitao
27.000
Encargos
20% custo reconstruo
Lucro
20% valor venda
Determine o valor actual do imvel, pelo mtodo comparativo e mtodo de custo.

Mtodo comparativo
V = 850/m 39m 2 = 66.300
Mtodo custo
Valor aps restauro = 1.300/m (39m + 12m + 39m) = 117.000
Custos reabilitao
Cc = 27.000
Ec = 0,20 27.000 = 5.400
Lucro (margem) = 0,20 117.000 = 23.400
Vaps restauro = Vactual + Cc + Ec + Lucro Vactual = Vaps restauro - (Cc + Ec + Lucro)
Vactual = 117.000 - (27.000 + 5.400 + 23.400) = 61.200

PROBLEMA N 9
a) Determine o valor de mercado do terreno para a construo de uma moradia inserido num
mercado com as seguintes caractersticas:
rea bruta de habitao
250 m2
rea bruta de varandas
25 m2
rea bruta de estacionamento
120 m2
De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o imvel se encontra, foram apurados
os seguintes custos:
750 /m Ab
400 /m Ab
550 /m Ab
Custos de taxas e licenas
20 /m Ab habitao
Custos administrativos
2,5% do custo de construo
Custos de projecto
Custos de fiscalizao da obra
Custos de comercializao
4% do valor da venda
Custos financeiros
7% dos custos de desenvolvimento
Margem de promoo
De acordo com a prospeco efectuada, imveis com caractersticas semelhantes so vendidos por
700.000.
b) Qual o valor actual, se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo da moradia?

Este o caso tpico do mtodo de custo - variante involutiva (a partir do valor do imvel transformado,
procuramos determinar o valor do imvel por transformar). Neste exemplo em particular, conhecemos
o valor do imvel transformado (valor de mercado do terreno mais a construo (moradia)) e
pretendemos determinar o valor de mercado do imvel por transformar (terreno) sabendo que l se
pode construir aquele edifcio (moradia). Este mtodo aplica-se para a determinao do valor de
mercado de terrenos com um determinado potencial construtivo - o terreno vale em funo daquilo
que l se pode construir. Este mtodo (custo - involutivo) j foi utilizado no problema 8, embora para
um imvel diferente. Em todos os outros problemas o mtodo utilizado foi o mtodo de custo, variante
evolutiva.
a)
Expresso geral do mtodo evolutivo
Vbruto = Tbruto + Cc + Ec + Cfin + M + Ccom
onde
Vbruto (valor de mercado) = Vliq + Ccom Vliq = Vbruto - Ccom
Tbruto = Tliq + Et
O que pretendemos calcular o Tliq
Podemos escrever
Tbruto = Vbruto - (Cc + Ec + Cfin + M + Ccom)
Tbruto = Vliq - (Cc + Ec + Cfin + M)
Tbruto = Vliq - (Cc + Ec + Cfin) - %M(Tbruto + Cc + Ec + Cfin) [1]
onde:
M = %M(Tbruto + Cc + Ec + Cfin)
a partir de [1], vem, fazendo C = Cc + Ec + Cfin :
Tbruto = Vliq - C - %M(Tbruto + C)
(1+%M)Tbruto = Vliq - C (1 + %M)
Tbruto = [Vliq - C (1 + %M)] / (1+%M) [2]
Para o exemplo em particular, temos:
Cc (habitao) = 750/m x 250m = 187.500
Cc (varandas) = 400/m x 25m = 10.000
Cconstruo = 263.500


C. taxas e licenas = 20/mAb hab x 250m = 5.000
C. administ. = 0,025 x 263.500 = 6.588
C. projecto = 0,10 x 263.500 = 26.350
C. fiscalizao = 0,02 x 263.500 = 5.270
C.(taxas + administ. + projecto + fiscalizao) = Ec = 43.208
Custos de desenvolvimento = Cc + Ec
C. desenvolvimento = 263.500 + 43.208= 306.708
C.fin. = 0,07 306.708
C.fin. = 21.470
5 - Custos totais - terreno
C.totais = C.desenvolvimento + C.financeiros
C.totais = 306.708 + 21.470 = 328.178
VB = 700.000 (prospeco)
Vliq + 0.04Vliq = VB Vliq = VB / 1.04 Vliq = 700.00 / 1.04 = 673.077
Aplicando a expresso [2] vem:
Tbruto = [673.077 - 328.178 (1+0,20)] / (1+0,20)
Tbruto = 232.719,50
Tliq + 0,075 Tliq = 232.719,50
Tliq = 232.719,50 / (1+0,075)
Tliq = 216.483

b) Qual o valor actual do imvel, se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo da
moradia?
0,5 Cc = 0,5 263.500 = 131.750
0,7 C. taxas e licenas = 0,7 5.000 = 3.500
0,5 Cadminist. = 0,5 6.588 = 3.294
0,9 Cproj. = 0,9 26.350 = 23.715
0,5 Cfisc. = 0,5 5.270 = 2.635
Total = 164.894
Cfin. = 0,07 164.894 = 11.543
Tbruto = 231.822
M = 0,20 (231.822+ 164.894 + 11.543) = 81.652
Custos + margem = 231.822 + 164.894 + 11.543 + 81.652 = 489.911
V = Tbruto + Cc + Ec + Cfin. + M + Ccom
V = 489.911 + 0,04V
V = 489.911 / 0,96
V = 510.324

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Universidade Fernando Pessoa

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Assim, a resoluo seria:

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2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto

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Nesta situao temos:

V = 222.449 / 0,95 = 234.157

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7 - Valor de venda (V)

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Custos de construo varandas

Custos de construo estacionamento

Custos de taxas e licenas

2,5% do custo de construo

5% dos custos totais

25% sobre o investimento

Valorizao por vista mar

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2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto

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Comparao dos dois mtodos

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De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o edifcio se encontra, foram

Custos de construo varandas

Custos de construo estacionamento

15% do custo de construo

20% sobre o investimento

Estacionamento 500 /m2 Ab

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2,5% (Cc + Cterreno)

Margem de Promoo (M)

b) Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.

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2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto

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a) indique o valor do terreno/ m de rea do terreno

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