Método Comparativo Exercícios Resolução

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA
Universidade Fernando Pessoa

Mtodo comparativo - resoluo de exerccios
Exerccio 1
Calcule o valor de mercado de um apartamento T1, possuidor das caractersticas apresentadas na
tabela seguinte, designado por OA, tendo em considerao as 6 referncias fornecidas.
Caract. 1
Caract. 2
Caract. 3
Caract. 4
Preo
OA
No
No
Sim
No
REF1
Sim
Sim
No
Sim
84500
REF2
Sim
No
Sim
Sim
74600
REF3
Sim
No
No
Sim
84000
REF4
No
No
Sim
Sim
74000
REF5
Sim
No
No
Sim
84300
REF6
Sim
No
No
No
83700
Homogeneizao da caracterstica 1
N
REF 2
Caract. 1
Sim
Caract. 2
No
Caract. 3
Sim
Caract. 4
Sim
Preo
74.600,00
REF 4
No
No
Sim
Sim
74.000,00
600,00
0,811%
0,992
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
N
REF 1
Caract. 1
Sim
Caract. 2
Sim
Caract. 3
No
REF 3
Sim
No
No
N
REF 1
Caract. 1
Sim
Caract. 2
Sim
Caract. 3
No
REF 5
Sim
No
No
Caract. 4
Sim
Sim
Diferena
%
Caract. 4
Sim
Sim
Diferena
%
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Preo
84.500,00
84.000,00
500,00
0,595%
0,994
Preo
84.500,00
84.300,00
200,00
0,237%
0,998
0,996
Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 1/29

N
REF 2
Caract. 1
Sim
Caract. 2
No
Caract. 3
Sim
REF 3
Sim
No
No
N
REF 2
Caract. 1
Sim
Caract. 2
No
Caract. 3
Sim
REF 5
Sim
No
No
Caract. 4
Sim
Sim
Diferena
%
Caract. 4
Sim
Sim
Diferena
%
Preo
74.600,00
84.000,00
9.400,00
12,601%
0,888
Preo
74.600,00
84.300,00
9.700,00
13,003%
0,885
0,887
N
REF 3
Caract. 1
Sim
Caract. 2
No
Caract. 3
No
Caract. 4
Sim
Preo
84.000,00
REF 6
Sim
No
No
No
83.700,00
300,00
0,358%
0,996
Diferena
%
N
REF 5
Caract. 1
Sim
Caract. 2
No
Caract. 3
No
REF 6
Sim
No
No
Caract. 4
Sim
No
Diferena
%
Preo
84.300,00
83.700,00
600,00
0,717%
0,993
0,995

QUADRO FINAL DE COEFICIENTES

N
OA
REF 1
REF 2
REF 3
REF 4
REF 5
REF 6
Caract. 1
No
Sim
0,992
Sim
0,992
Sim
0,992
No
1
Sim
0,992
Sim
0,992
Caract. 2
No
Sim
0,996
No
1
No
1
No
1
No
1
No
1
Caract. 3
Sim
No
0,887
Sim
1
No
0,887
Sim
1
No
0,887
No
0,887
Caract. 4
No
Sim
0,995
Sim
0,995
Sim
0,995
Sim
0,995
Sim
0,995
No
1
MDIA =
Preo
?
84.500,00
73.630,23
74.600,00
73.630,00
84.000,00
73.498,99
74.000,00
73.630,00
84.300,00
73.761,48
83.700,00
73.604,51
73.625,87

Exerccio 2
Imvel
Tipologia
Estacionamento
OA
T3
Movimento
da rua
Movimentada
REF1
T3
Movimentada
140000
REF2
T3
130000
REF3
T3
REF4
T3
REF5
T3
Movimentada
Pouco
movimentada
Pouco
movimentada
Pouco
movimentada
Preo
?
140000
155000
110000
Homogeneizao da caracterstica "Estacionamento"

Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 1
T3
REF 2
T3
Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 3
T3
REF 4
T3
Movimento da
Rua
Movimentada
Movimentada
Diferena
%
Movimento da
Rua
Pouco
Movimentada
Pouco
Movimentada
Diferena
%
2
Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 4
T3
REF 5
T3
Movimento da
Rua
Pouco
Movimentada
Pouco
Movimentada
Diferena
%
1
Preo
140.000,00
130.000,00
10.000,00
7,692%
0,929
Preo
140.000,00
155.000,00
15.000,00
10,714%
0,903
Preo
155.000,00
110.000,00
45.000,00
40,909%
0,710
0,916

Homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua"

Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 1
T3
REF 4
T3
Movimento da
Rua
Movimentada
Pouco
Movimentada
Diferena
%
2
Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 2
T3
REF 3
T3
Movimento da
Rua
Movimentada
Pouco
Movimentada
Diferena
%
1
Imvel
Tipologia
Estacionamento
REF 2
T3
REF 5
T3
Movimento da
Rua
Movimentada
Pouco
Movimentada
Diferena
%
1
Preo
140.000,00
155.000,00
15.000,00
10,714%
0,903
Preo
130.000,00
140.000,00
10.000,00
7,692%
0,929
Preo
130.000,00
110.000,00
20.000,00
15,385%
1,182
0,916
Mdia dos coeficientes de homogeneizao =

Imvel
Tipologia
Estacionamento
OA
REF 1
T3
T3
1
T3
1
1
2
0,916
1
1
T3
T3
0,916
T3
REF 2
REF 3
REF 4
REF 5
Movimento da
Rua
Movimentada
Movimentada
1
Movimentada
1
Pouco
Movimentada
0,916
Pouco
Movimentada
0,916
Pouco
Movimentada
0,916
MDIA =
Preo
?
140.000,00
128.225,81
130.000,00
130.000,00
140.000,00
128.225,81
155.000,00
130.024,89
110.000,00
100.748,85
123.445,07

NOTAS:
1 - Na homogeneizao da caracterstica "Estacionamento", uma vez que o coeficiente resultante do
par 4/5 resultava muito abaixo dos outros dois, eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas
os dois primeiros.
2 - Na homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua", uma vez que o coeficiente resultante
do par 2/5 resultava incoerente - assumindo que "Rua Pouco Movimentada" representa uma
caracterstica positiva e que, portanto, o valor da referncia 5 devia ser superior ao da referncia 2 eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas os dois primeiros.

Exerccio 3
Sim
Cond.
fechado
No
Rua
movimentada
Sim
No
Sim
No
Sim
430000
Sim
Sim
No
Sim
455000
T4
Sim
Sim
Sim
Sim
470000
REF4
T4
Sim
No
No
No
400000
REF5
T4
Sim
No
No
No
410000
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
OA
T4
Sim
REF1
T4
REF2
T4
REF3
Preo
?
Homogeneizao da caracterstica "Andar / Vistas"

N
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
REF 1
T4
No
Sim
Cond.
Fechado
No
REF 2
T4
Sim
Sim
No
Rua
Preo
Movimentada
Sim
430.000,00
Sim
Diferena
%
455.000,00
25.000,00
5,495%
1,058
Homogeneizao da caracterstica "Condomnio Fechado"

N
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
REF 2
T4
Sim
Sim
Cond.
Fechado
No
REF 3
T4
Sim
Sim
Sim
Rua
Preo
Movimentada
Sim
455.000,00
Sim
Diferena
%
470.000,00
15.000,00
3,297%
0,968

Homogeneizao da caracterstica "Varandas / Rua Movimentada"

N
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
REF 2
T4
Sim
Sim
Cond.
Fechado
No
REF 4
T4
Sim
No
No
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
REF 2
T4
Sim
Sim
Cond.
Fechado
No
REF 5
T4
Sim
No
No
Rua
Preo
Movimentada
Sim
455.000,00
No
Diferena
%
400.000,00
55.000,00
13,750%
1,138
Rua
Preo
Movimentada
Sim
455.000,00
No
Diferena
%
410.000,00
45.000,00
10,976%
1,110
1,124

N
Tipologia
Andar
Vistas
Varandas
OA
REF 1
T4
T4
1
T4
1
T4
1
T4
1
T4
1
9
2
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
Sim
No
REF 2
REF 3
REF 4
REF 5
1,058
7
1
5
1
7
1
5
1
Cond.
Fechado
No
No
1
No
1
Sim
0,968
No
1
No
1
Rua
Movimentada
Sim
Sim
1
Sim
1
Sim
1
No
1,124
No
1,124
Preo
?
430.000,00
455.000,00
455.000,00
455.000,00
470.000,00
455.000,00
400.000,00
449.451,22
410.000,00
460.687,50
MDIA = 455.027,74
NOTAS:
1 - Considerou-se, como simplificao, que as caractersticas "Andar" e "Vistas" estavam
relacionadas, tendo estas caractersticas sido agrupadas e consideradas como s uma. Esta
associao tem lgica, pois existe, efectivamente, uma relao entre o andar e as respectivas vistas.
2 - Agruparam-se, igualmente, as caractersticas "Varandas" e "Rua Movimentada", uma vez que
existe um paralelismo entre as duas, ou seja, a varanda existe quando existe rua movimentada e
vice-versa.

Exerccio 4
Calcule o valor de mercado de um apartamento T3, com as reas a seguir indicadas, tendo em
considerao as 2 referncias fornecidas.
reas do OA
Apr = 120 m
Aarr = 5 m
Aterr = 25 m
Agar = 25 m
Atotal = 175 m
Referncia 1
T3
Vvenda = 160.000
reas
Apr = 110 m
Aarr = 8 m
Aterr = 10 m
Agar = 15 m
Atotal = 143 m
Valores estimados das reas acessrias
Varr = 2.500
Vterr = 6.000
Vgar = 8.500
Referncia 2
T3
Vvenda = 179.500
reas
Apr = 130 m
Aarr = 6 m
Aterr = 20 m
Agar = 23 m
Atotal = 179 m
Valores estimados das reas acessrias
Varr = 2.500
Vterr = 7.000
Vgar = 10.000

Exerccio 4 - Resoluo
Referncia 1
Vpr = Vglobal - Vgar - Vterr - Vvar
Vpr = 160.000 - 8.500 - 6.000 - 2.500 = 143.000
Upr = Vpr / Apr = 143.000 / 110m = 1300/m
Ugar = Vgar / Agar = 8.500 / 15m = 566,7/m
Uterr = Vterr / Aterr = 6.000 / 10m = 600/m
Uarr = Varr / Aarr = 2.500 / 8m = 312,5/m
Referncia 2
Vpr = Vglobal - Vgar - Vterr - Vvar
Vpr = 179.500 - 10.000 - 7.000 - 2.500 = 160.000
Upr = Vpr / Apr = 160.000 / 130m = 1230.8/m
Ugar = Vgar / Agar = 10.000 / 23m = 434.8/m
Uterr = Vterr / Aterr = 7.000 / 20m = 350/m
Uarr = Varr / Aarr = 2.500 / 6m = 416.7/m
Avaliao do T3
Upr = (1300 + 1230.8) / 2 = 1265.4/m
Ugar = 434.8/m (referncia 2)
Uterr = 350/m (referncia 2)
Uarr = 416.7/m (referncia 2)
Nota: utilizamos os valores das reas acessrias relativos referncia 2 uma vez que esta apresenta
reas mais aproximadas do imvel em avaliao e valores mais realistas.
PVT = 120m 1265.4/m + 25m 434.8/m + 25m 350/m + 5m 416,7/m = 173.552
PVT = 173.552

Exerccio 5
Pretende-se avaliar um apartamento com as seguintes caractersticas:
T3, com aquecimento central completo
2 Frentes
2 Lugares de garagem
Situada em rua muito movimentada
Com anexo e lavandaria.
Para o efeito conseguiu-se recolher a seguinte prospeco:
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Localizao
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua B
Rua B
Rua B
Rua A
Rua A
Rua B
Rua C
Rua C
Rua C
Tipologia
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T4
T4
T4
T3
T3
T3
N frentes
3
3
3
3
2
2
3
2
3
2
3
2
3
2
2
2
Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
Sim
Pr Instal.
2
No
Completo
2
No
Pr Instal.
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
SIm
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Pr Instal.
2
Sim
Completo
2
No
Completo
2
Sim
Valor
124.000
115.000
125.550
118.000
117.000
110.500
128.000
108.000
120.000
110.000
130.000
116.000
123.500
113.000
114.000
119.000
Observao
Venda forada
Frente p/ jardim
Rua muito movimentada
Resoluo
Uma vez que a prospeco bastante extensa, vamos eliminar aqueles imveis que, de alguma
maneira, representam referncias menos fiveis / teis.
1 - Eliminamos a referncia 2, uma vez que se trata de uma venda forada, sendo o seu valor de
venda no representativo do mercado. A venda forada significa que o vendedor tem urgncia em
vender e est disposto a praticar valores de venda abaixo dos valores reais de mercado.
2 - A caracterstica "Frente para jardim" da referncia 7 nica e no comparvel com nenhum dos
outros imveis. Assim sendo, elimina-se tambm esta referncia.
3 - Sendo o nosso Objecto de Avaliao um T3, elimina-se todas as referncias de tipologia T4.

QUADRO RESULTANTE DAS SIMPLIFICAES

N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Localizao
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua B
Rua B
Rua B
Rua A
Rua A
Rua B
Rua C
Rua C
Rua C
Tipologia
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T4
T4
T4
T3
T3
T3
N frentes
3
3
3
3
2
2
3
2
3
2
3
2
3
2
2
2

Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
Sim
Pr Instal.
2
No
Completo
2
No
Pr Instal.
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
SIm
Completo
2
No
Completo
2
No
Completo
2
No
Pr Instal.
2
Sim
Completo
2
No
Completo
2
Sim
Valor
124.000
115.000
125.550
118.000
117.000
110.500
128.000
108.000
120.000
110.000
130.000
116.000
123.500
113.000
114.000
119.000
Observao
Venda forada
Frente p/ jardim
Homogeneizao
Homogeneizao da caracterstica "N de frentes"
N
5
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
2
Rua A
T3
N
8
Localizao
Rua B
Tipologia
T3
N frentes
2
Rua B
T3
N
4
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
3
Rua a
T3

Completo
2
No
Completo
Valor
117.000
No
Diferena
%
124.000
7.000,00
5,983%
0,944

Completo
2
No
Valor
108.000
Completo
120.000
12.000,00
11,111%
0,900

Pr Instal.
2
No
Valor
118.000
Pr Instal.
No
Diferena
%
No
Diferena
%
110.500
7.500,00
6,356%
0,936
0,927

Homogeneizao da caracterstica "Aquecimento Central"

N
14
Localizao
Rua C
Tipologia
T3
N frentes
2
16
Rua C
T3
N
4
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
3
Rua A
T3
N
5
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
2
Rua A
T3

Pr Instal.
2
Sim
Completo
Valor
113.000
Sim
Diferena
%
119.000
6.000,00
5,310%
1,053

Pr Instal.
2
No
Valor
118.000
Completo
No
Diferena
%
124.000
6.000,00
5,085%
1,051

Completo
2
No
Valor
117.000
Pr Instal.
No
Diferena
%
110.500
6.500,00
5,882%
1,059
1,054
Homogeneizao da caracterstica "Lavandaria + Anexo"

N
3
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
3
Rua A
T3
N
8
Localizao
Rua B
Tipologia
T3
N frentes
2
10
Rua B
T3
N
15
Localizao
Rua C
Tipologia
T3
N frentes
2
16
Rua C
T3

Completo
2
Sim
Completo
Valor
125.550
No
Diferena
%
124.000
1.550,00
1,250%
1,013

Completo
2
No
Valor
108.000
Completo
SIm
Diferena
%
110.000
2.000,00
1,852%
1,019

Completo
2
No
Valor
114.000
Completo
Sim
Diferena
%
119.000
5.000,00
4,386%
1,044
1,025

Homogeneizao da caracterstica "Rua muito movimentada"

N
1
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
3
Rua B
T3
N
5
Localizao
Rua A
Tipologia
T3
N frentes
2
Rua B
T3
N
8
Localizao
Rua B
Tipologia
T3
N frentes
2
15
Rua C
T3
N
10
Localizao
Rua B
Tipologia
T3
N frentes
2
16
Rua C
T3

Completo
2
No
Valor
124.000
Observao
No
Diferena
%
120.000
4.000,00
3,333%
0,968
Rua m. movimentada

Completo
2
No
Valor
117.000
Observao
No
Diferena
%
108.000
9.000,00
8,333%
0,923
Rua m. movimentada

Completo
2
No
Valor
108.000
Observao
Rua m. movimentada
Completo
Completo
Completo
No
Diferena
%
114.000
6.000,00
5,556%
0,947

Completo
2
SIm
Valor
110.000
Completo
Sim
Diferena
%
Observao
Rua m. movimentada
119.000
9.000,00
8,182%
0,924
0,941

N
1
Localizao
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua A
Rua B
Tipologia
T3
1
T3
1
T3
1
T3
1
T3
1
N frentes
3
0,927
3
0,927
3
0,927
2
1
2
1

Completo
2
No
1
1
1,025
Completo
2
Sim
1
1
1
Pr Instal.
2
No
1,054
1
1,025
Completo
2
No
1
1
1,025
Pr Instal.
2
No
1,054
1
1,025
T3
Completo
No
1,025
Completo
No
Rua B
T3
0,927
1,025
10
Rua B
T3
Completo
Sim
1
T3
1
T3
1
T3
1
1
2
1
2
1
2
1
1
Pr Instal.
1,054
Completo
1
Completo
1
1
2
1
2
1
2
1
1
Sim
1
No
1,025
Sim
1
14
Rua C
15
Rua C
16
Rua C
Observao
0,941
0,941
0,941
0,941
0,941
Rua muito
movimentada
1
Rua muito
movimentada
1
Rua muito
movimentada
1
0,941
0,941
0,941
MDIA =
Valor
124.000,00
110.783,04
125.550,00
109.436,36
118.000,00
111.142,39
117.000,00
112.806,16
110.500,00
112.315,10
108.000,00
110.695,61
120.000,00
113.975,04
110.000,00
110.000,00
113.000,00
112.059,24
114.000,00
109.909,34
119.000,00
111.936,07
111.368,94
NOTAS:
1 - Tenha-se em ateno que, para as vrias caractersticas, com excepo do "Movimento da rua", a
homogeneizao deve ser feita para a mesma rua, ou seja, a homogeneizao no deve ser feita
para imveis situados em ruas diferentes.
2 - Relativamente ao movimento da rua, considerou-se que, nas ruas para as quais nada se diz, o
movimento pouco e que isso constitui uma caracterstica positiva em contraponto com "Rua muito
movimentada".

Exerccio 6
Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T1 com as caractersticas indicadas na primeira
linha do quadro:
Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T1, que apresentada no
quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Apartamentos
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
movimentada
ascensor
mar
Preo
A avaliar
T1
No
Sim
Sim
No
Sim
Referncia 1
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.500,00
Referncia 2
T1
Sim
Sim
No
Sim
Sim
80.000,00
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Sim
77.000,00
Referncia 4
T1
No
Sim
No
Sim
Sim
74.000,00
Referncia 5
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.300,00
Referncia 6
T1
Sim
No
Sim
No
Sim
83.700,00
Referncia 7
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.300,00
Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 50 m"

Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 2
T1
Sim
Sim
No
Sim
Referncia 4
T1
No
Sim
No
Sim
Preo
Sim
80.000,00
Sim
74.000,00
Diferena
6.000,00
%
8,108%
0,925
Homogeneizao da caracterstica "Garagem fechada"

Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 2
T1
Sim
Sim
No
Sim
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Preo
Sim
80.000,00
Sim
77.000,00
Diferena
3.000,00
%
3,896%
1,039

Homogeneizao da caracterstica "Existncia de ascensor"

Terrao com
Rua no
Existncia de
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 1
T1
Sim
No
Sim
Sim
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Preo
Sim
84.500,00
Sim
77.000,00
Diferena
7.500,00
%
9,740%
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Referncia 5
T1
Sim
No
Sim
Sim
1,097
Preo
Sim
77.000,00
Sim
84.300,00
Diferena
7.300,00
%
9,481%
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
1,095
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Sim
77.000,00
Referncia 7
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.300,00
Preo
Diferena
7.300,00
%
9,481%
1,095
1,096

Homogeneizao da caracterstica "Terrao com vista para o mar"

Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 6
T1
Sim
No
Sim
No
Referncia 7
T1
Sim
No
Sim
Sim
Preo
Sim
83.700,00
Sim
84.300,00
Diferena
600,00
%
0,717%
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 6
T1
Sim
No
Sim
No
Referncia 5
T1
Sim
No
Sim
Sim
0,993
Preo
Sim
83.700,00
Sim
84.300,00
Diferena
600,00
%
0,717%
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
ascensor
movimentada
mar
0,993
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
Referncia 6
T1
Sim
No
Sim
No
Sim
83.700,00
Referncia 1
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.500,00
Preo
Diferena
800,00
%
0,956%
0,991
0,992


C1
C2
C3
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
C4
C5
C6
Terrao com
Existncia de
Rua no
vista para o
movimentada
ascensor
mar
Preo
A avaliar
T1
No
Sim
Sim
No
Sim
Referncia 1
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.500,00
0,925
1,039
0,992
80.566,19
Referncia 2
T1
Sim
Sim
No
Sim
Sim
80.000,00
0,925
1,096
0,992
80.438,74
Referncia 3
T1
Sim
No
No
Sim
Sim
77.000,00
0,925
1,039
1,096
0,992
80.430,70
T1
No
Sim
No
Sim
Sim
74.000,00
1,096
0,992
80.438,74
Referncia 5
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.300,00
0,925
1,039
0,992
80.375,50
Referncia 6
T1
Sim
No
Sim
No
Sim
83.700,00
0,925
1,039
80.438,96
Referncia 4
Referncia 7
T1
Sim
No
Sim
Sim
Sim
84.300,00
0,925
1,039
0,992
80.375,50
MDIA =
80.437,76

Exerccio 7
Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T2 com as caractersticas indicadas na primeira
linha do quadro:
Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T2, que apresentada no
quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Apartamentos
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Preo
A avaliar
T2
No
No
Sim
Sim
No
Referncia 1
T2
Sim
Sim
No
Sim
Sim
99.500,00
Referncia 2
T2
Sim
No
Sim
No
Sim
97.500,00
Referncia 3
T2
Sim
No
No
No
Sim
90.000,00
Referncia 4
T2
No
No
Sim
No
Sim
95.000,00
Referncia 5
T2
Sim
No
No
Sim
Sim
99.300,00
Referncia 6
T2
Sim
No
No
Sim
No
98.700,00
Referncia 7
T2
Sim
No
No
Sim
Sim
99.300,00
Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 70 m"

Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 2
T2
Sim
No
Sim
No
Referncia 4
T2
No
No
Sim
No
Preo
Sim
97.500,00
Sim
95.000,00
Diferena
2.500,00
%
2,632%
0,974

Homogeneizao da caracterstica "Pr instalao para aquecimento central"

Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 1
T2
Sim
Sim
No
Sim
Sim
99.500,00
Referncia 5
T2
Sim
No
No
Sim
Sim
99.300,00
Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Preo
Diferena
200,00
%
0,201%
Fogo de
Existncia de
sala com
recuperador
ascensor
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 1
T2
Sim
Sim
No
Sim
Referncia 7
T2
Sim
No
No
Sim
0,998
Preo
Sim
99.500,00
Sim
99.300,00
200,00
Diferena
%
0,201%
0,998
0,998

Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 3
T2
Sim
No
No
No
Referncia 2
T2
Sim
No
Sim
No
Preo
Sim
90.000,00
Sim
97.500,00
Diferena
7.500,00
%
8,333%
1,083


Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 5
T2
Sim
No
No
Sim
Sim
99.300,00
Referncia 3
T2
Sim
No
No
No
Sim
90.000,00
Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Preo
Diferena
9.300,00
%
10,333%
Fogo de
sala com
Existncia de
recuperador
ascensor
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 7
T2
Sim
No
No
Sim
Referncia 3
T2
Sim
No
No
No
1,103
Preo
Sim
99.300,00
Sim
90.000,00
9.300,00
Diferena
%
10,333%
1,103
1,103
Homogeneizao da caracterstica "Fogo de sala com recuperador de calor"

Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
Fogo de
sala com
Existncia de
recuperador
ascensor
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 6
T2
Sim
No
No
Sim
Referncia 7
T2
Sim
No
No
Sim
Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
No
98.700,00
Sim
99.300,00
Diferena
600,00
%
0,608%
Fogo de
Existncia de
sala com
ascensor
recuperador
de calor
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Referncia 6
T2
Sim
No
No
Sim
Referncia 5
T2
Sim
No
No
Sim
0,994
Preo
No
98.700,00
Sim
99.300,00
600,00
Diferena
%
Preo
0,608%
0,994
0,994


C1
C2
C3
C4
C5
C6
Designao
Tipo
Ab privativa
>ou= a 70m2
Pr instalao
para
aquecimento
central
Garagem
fechada
A avaliar
Referncia 1
T2
No
No
Sim
Sim
No
T2
1
Sim
0,974
Sim
0,998
No
1,083
Sim
1
Sim
0,994
99.500,00
104.183,33
Referncia 2
T2
1
Sim
0,974
No
1
Sim
1
No
1,103
Sim
0,994
97.500,00
104.183,33
Referncia 3
Referncia 4
T2
1
T2
Sim
0,974
No
No
1
No
No
1,083
Sim
No
1,103
No
Sim
0,994
Sim
90.000,00
104.183,33
95.000,00
Referncia 5
1
T2
1
Sim
1
No
1
No
1,103
Sim
0,994
Sim
104.183,33
99.300,00
Referncia 6
1
T2
0,974
Sim
1
No
1,083
No
1
Sim
0,994
No
104.183,33
98.700,00
Referncia 7
1
T2
0,974
Sim
1
No
1,083
No
1
Sim
1
Sim
104.183,33
99.300,00
0,974
1,083
0,994
104.183,33
MDIA =
104.183,33
Fogo de
sala com
Existncia de
recuperador
ascensor
de calor
Preo

Exerccio 8
Pretende-se avaliar um estabelecimento comercial. Para tal, foi realizada uma prospeco na zona,
para estabelecimentos semelhantes, que apresentada no quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Estabelecimentos
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
OA
R1
R2
R3
R4
R5
R6
Ermal
MinhoInveste
MinhoInveste
Imolustre
Imolustre
MinhoInveste
MinhoInveste
Tenes
Tenes
Tenes
Fojo
Fojo
Tenes
Tenes
210
380
350
325
300
270
215
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Boa
Mdia
Mdia
Mdia
Mdia
Boa
Boa
P
Direito
Estado de
Conservao
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
Bom
Bom
Bom
Bom
Bom
Bom
Bom
Novo
Novo
Novo
Novo
Novo
Novo
Novo
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
Sim
No
Sim
Sim
Sim
No
No
No
No
No
Sim
?
1.470,00
1.440,00
1.550,00
1.430,00
1.560,00
1.580,00
Homogeneizao da caracterstica "Boa visibilidade do exterior"

quadro II
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R1
MinhoInveste
Tenes
380
R4
Imolustre
Fojo
300
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R2
MinhoInveste
Tenes
350
R4
Imolustre
Fojo
300
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Mdia
No
Mdia
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Mdia
No
Mdia
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
No
No
1.470,00
No
No
Diferena
%
F. de Homogeneizao
1.430,00
40,00
2,797%
1,028
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
No
No
1.440,00
No
No
Diferena
%
F. de Homogeneizao
1.430,00
10,00
0,699%
1,007
1,017
Homogeneizao da caracterstica "rea de montra"

Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R3
Imolustre
Fojo
325
R5
MinhoInveste
Tenes
270
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Mdia
Sim
Boa
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
Sim
No
1.550,00
No
Sim
Diferena
%
F. de Homogeneizao
1.560,00
10,00
0,641%
1,006

Homogeneizao da caracterstica "Armazm na cave"

quadro IV
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R2
MinhoInveste
Tenes
350
R3
Imolustre
Fojo
325
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R1
MinhoInveste
Tenes
380
R3
Imolustre
Fojo
325
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Mdia
Sim
Mdia
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Mdia
Sim
Mdia
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
No
No
1.440,00
No
Sim
Diferena
%
F.de Homogeneizao
1.550,00
110,00
7,639%
1,076
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
No
No
1.470,00
No
Sim
Diferena
%
F.de Homogeneizao
1.550,00
80,00
5,442%
1,054
1,065
Homogeneizao da caracterstica "Lugar de garagem"

Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
R5
MinhoInveste
Tenes
270
R6
MinhoInveste
Tenes
215
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Boa
Sim
Boa
P
Direito
Estado de
Conservao
Bom
Novo
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Sim
Bom
Novo
Sim
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
Sim
No
1.560,00
Sim
Sim
Diferena
%
F. de Homogeneizao
1.580,00
20,00
1,282%
1,013

quadro VI
Desig.
Promotor
Localizao
do Prdio
rea
(m)
OA
R1
Ermal
MinhoInveste
1
MinhoInveste
1
Imolustre
1
Imolustre
1
MinhoInveste
1
MinhoInveste
1
Tenes
Tenes
1
Tenes
1
Fojo
1
Fojo
1
Tenes
1
Tenes
1
210
380
1
350
1
325
1
300
1
270
1
215
1
R2
R3
R4
R5
R6
Boa
rea de
Visibilidade
Montra
do Exterior
Sim
Sim
1
Sim
1
Sim
1
No
1,017
Sim
1
Sim
1
Boa
Mdia
1,006
Mdia
1,006
Mdia
1,006
Mdia
1,006
Boa
1
Boa
1
P
Direito
Estado de
Conservao
Infraestruturas
p/
Equipamentos
Armazm
na Cave
Lugar de
Garagem
Preo/m
Bom
Bom
1
Bom
1
Bom
1
Bom
1
Bom
1
Bom
1
Novo
Novo
1
Novo
1
Novo
1
Novo
1
Novo
1
Novo
1
Sim
Sim
1
Sim
1
Sim
1
Sim
1
Sim
1
Sim
1
Sim
No
1,065
No
1,065
Sim
1
No
1,065
Sim
1
Sim
1
Sim
No
1,013
No
1,013
No
1,013
No
1,013
No
1,013
Sim
1
?
1.470,00
1.596,46
1.440,00
1.563,88
1.550,00
1.580,00
1.430,00
1.580,17
1.560,00
1.580,00
1.580,00
1.580,00
MDIA =
1.580,08

NOTAS:
1 - Assume-se que a caracterstica "Promotor" no tem qualquer influncia no valor final no se
fazendo a homogeneizao nesta caracterstica.
2 - Assume-se que as localizaes so equivalentes, no se fazendo a homogeneizao nesta
caracterstica.
3 - Dado que estamos a trabalhar com preos unitrios (/m) no h necessidade de fazer a
homogeneizao da caracterstica "rea" (rea total do estabelecimento).
4 - O valor final do imvel seria dado por
PVT = 1.580,08/m 210 m = 331.816,80 331.817

Exerccio 9
Pretende-se avaliar um apartamento T3 pelo mtodo comparativo. Para tal, fez-se uma prospeco
na zona em questo, seleccionando um conjunto de 8 apartamentos semelhantes ao imvel em
avaliao. Tendo em vista a homogeneizao dos valores de venda dos imveis da prospeco,
seleccionaram-se como relevantes as seguintes 3 caractersticas:
- Tipologia
- Existncia de garagem fechada
- Existncia de ascensor
No quadro seguinte, resumem-se estas caractersticas para os 8 imveis da prospeco:
Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
OA
T3
Sim
No
R1
T2
No
Sim
99.500,00
R2
T2
Sim
No
97.500,00
R3
T2
No
No
90.000,00
R4
T2
Sim
No
95.000,00
R5
T2
No
Sim
99.300,00
R6
T2
No
Sim
98.700,00
R7
T2
No
Sim
99.300,00
R8
T3
No
No
125.000,00
Homogeneizao da caracterstica "Tipologia"

Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R8
T3
No
No
125.000,00
R3
T2
No
No
90.000,00
35.000,00
38,889%
1,389


Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R2
T2
Sim
No
97.500,00
R3
T2
No
No
90.000,00
7.500,00
8,333%
1,083
Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R4
T2
Sim
No
95.000,00
R3
T2
No
No
90.000,00
5.000,00
5,556%
1,056
1,069

Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R1
T2
No
Sim
99.500,00
R3
T2
No
No
90.000,00
-9.500,00
-10,556%
0,905
Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R5
T2
No
Sim
99.300,00
R3
T2
No
No
90.000,00
-9.300,00
-10,333%
0,906

Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R6
T2
No
Sim
98.700,00
R3
T2
No
No
90.000,00
-8.700,00
-9,667%
0,912
Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
R7
T2
No
Sim
99.300,00
R3
T2
No
No
90.000,00
-9.300,00
-10,333%
0,906
0,907

Quadro final de coeficientes

Desig.
Tipologia
Garagem fechada
Existncia de
ascensor
Preo
OA
T3
Sim
No
R1
T2
No
Sim
99.500,00
1,389
1,069
0,907
134.086,06
T2
Sim
No
97.500,00
1,389
1,069
0,907
131.390,86
T2
No
No
90.000,00
1,389
1,069
0,907
121.283,87
T2
Sim
No
95.000,00
1,389
1,069
0,907
128.021,87
T2
No
Sim
99.300,00
1,389
1,069
0,907
133.816,54
T2
No
Sim
98.700,00
1,389
1,069
0,907
133.007,98
T2
No
Sim
99.300,00
1,389
1,069
0,907
133.816,54
T3
No
No
125.000,00
1,389
1,069
0,907
168.449,83
R2
R3
R4
R5
R6
R7
R8
MDIA =
135.484,19

Método Comparativo Exercícios Resolução

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Universidade Fernando Pessoa

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 1/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 2/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

QUADRO FINAL DE COEFICIENTES

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 3/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Estacionamento"

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 4/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua"

Mdia dos coeficientes de homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 5/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 6/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Andar / Vistas"

Homogeneizao da caracterstica "Condomnio Fechado"

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 7/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Varandas / Rua Movimentada"

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

QUADRO FINAL DE COEFICIENTES

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 8/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 9/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 10/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 11/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

QUADRO RESULTANTE DAS SIMPLIFICAES

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 12/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Aquecimento Central"

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Homogeneizao da caracterstica "Lavandaria + Anexo"

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =

Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 13/29

INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIA

Homogeneizao da caracterstica "Rua muito movimentada"

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex.

Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =