Jos Urbano Menegheli

OAB/MG 60.117
Rua Baro do Rio Branco, 98, Sl. 204, centro, Governador
Valadares/MG Cep. 35.010-030, Telefone: (33) 3083-0745,
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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... VARA CVEL DA

COMARCA...

.............................(qualificao), portador da Cdula de Identidade/RG n .... e

CIC n ...., residente e domiciliado na Rua .... n ...., na Comarca de ....,
atravs de seu bastante procurador e advogado, infra-assinado, ut
instrumento da mandato incluso, com escritrio na Cidade de ...., na Rua ....
n ...., onde recebe intimaes, vem mui respeitosamente perante Vossa
Excelncia, para propor

ANULAO DE NEGCIO DE COMPRA E VENDA

com procedimento estabelecido pelo art. 282 e segs. do Cdigo de Processo

Civil, contra .... e sua mulher .... (qualificao), residentes e domiciliados na
Comarca de ...., na Rua .... n .... e contra ...., com sede na Comarca de ...., na
Rua .... n ...., Bairro .... pelas seguintes razes de fato e de direito que passa
a expor:

DOS FATOS

1. O Requerente em ...., atravs de Instrumento Particular de Compromisso de

Compra e Venda, adquiriu por compra de .... e sua mulher ...., por intermdio
do corretor de imveis ...., representante da imobiliria ...., um apartamento
de n ...., tipo .... do Edifcio ...., localizado na Rua .... n ...., na Comarca
de ...., imvel este hipotecado em favor de .... Crditos Imobilirio, tudo
conforme se v no documento de n .... inclusos.

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2. Que o interesse na aquisio do aludido imvel por parte da Requerente se

deu pelo "anncio" publicado em jornal da cidade (....), no qual a
Imobiliria .... divulgou a venda do aludido apartamento mediante o
pagamento de uma pequena entrada e o saldo o comprador assumiria com
prestaes mensais de R$ .... (....), aproximadamente.

3. Feito os contratos preliminares, entre o Requerente e imobiliria ....,

atravs da pessoa do Sr. ...., este informou ao Autor que para a realizao do
negcio, o mesmo deveria comprovar uma renda de R$ .... (....) mensais, e
que a prestao do apartamento seria aproximadamente de R$ .... (....)
mensais, conforme anncio.

4. Diante das condies declaradas pelo Vendedor e das possibilidades

financeiras do Requerente-comprador, comprovando uma renda lquida
mensal de R$ .... (....), documentos comprobatrios anexo, verificado, pois,
que poderia assumir um compromisso de R$ .... (....) mensais e, confiando nas
declaraes do vendedor, o negcio se realizou nas condies avenadas nos
documentos n .... e .... inclusos, sem "anuncia" do Banco ....

5. Que o negcio de compra e venda do supracitado imvel se formalizou

pelo preo certo, ajustado e total de R$ .... (....), pagos da seguinte forma:
R$ .... (....), j recebidos como sinal e princpio de pagamento; R$ .... (....),
tambm j recebidos em moeda corrente e legal do pas; R$ .... (....),
representadas atravs da entrega de um veculo marca ...., modelo ....,
certificado n ...., cor ...., placa ...., pelo que do plena e geral quitao dos
preos descritos nos itens anteriores; e o saldo aproximado de R$ .... (....), o
comprador, o assumir junto ao rgo Financeiro competente, e de que o
mesmo tem pleno conhecimento ....

6. O Requerente ciente de que deveria assumir o saldo aproximado de R$ ....

(....), visto que a sua renda mensal o autorizava arcar com tal nus financeiro,
procurou a Agncia Financeira ...., para retirar o carn de pagamento das
prestaes a vencer a partir da data da celebrao do contrato, no importe
aproximado de R$ .... (....) mensais, conforme informaes da vendedora
imobiliria ....

7. Entretanto, para total surpresa do Requerente, ao contatar com a

financeira ...., foi informado que o saldo devedor do apartamento citado era
de R$ .... (....), e mais, que o valor da prestao de R$ .... (....) mensais e,
que a renda exigida de R$ .... (....) mensais, tudo conforme documento
n .... anexo.

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8. Assim, diante do que foi declarado no Contrato de Compromisso de

Compra e Venda firmado entre o Requerente e os primeiros requeridos e,
constatado que o comprador, jamais poderia assumir tal dvida, vez que sua
renda insuficiente, procurou a imobiliria .... para desfazimento do negcio.
Esta reconhecendo o "erro" que levou o Requerente a praticar, de imediato se
comprometeu em revender o imvel objeto do malfadado negcio, conforme
comprova o documento n .... incluso, no qual se compromete em promover a
venda do aludido imvel, agora com o preo verdadeiro de R$ .... - com
entrada de R$ .... e o saldo devedor de R$...., com prestao atual de R$ ....,
em 15 anos financiados pelo Banco .... ou vista por R$ ...., conforme
documento incluso.

9. Para solver a importncia relativa ao sinal e princpio de pagamento no

valor de R$ .... (....), o Requerente pagou aos Requeridos a importncia de
R$ .... (....) em dinheiro, deixando de obter lucros em aplicaes bancrias e
mais R$ ...., representados pelo seu automvel ...., marca ...., ano ...., cor ....,
placa ...., causando-lhe srias perdas e prejuzos no trabalho, alm de ter
pago imobiliria ...., a importncia de R$ .... (....), referente ao Contrato de
Compromisso de Compra e Venda, conforme recibo incluso, doc. ....

10. Diante dos fatos, est configurado que a vontade do Requerente cerca-se
de vcio insanvel porque a realidade sobre a situao do imvel (preo real,
j que dependia de financiamento) lhe foi omitida pelos promitentesvendedores, levando-o a erro essencial no ato jurdico praticado, cujo defeito
enseja a sua anulabilidade.

Ademais, jamais o Requerente lograr xito no financiamento junto ao

Banco ...., por insuficincia de renda, j demonstrada e, pela causa
superveniente apontada no item .... supra.

11. A falsa noo da realidade inserida no Contrato de Compromisso de

Compra e Venda, quanto ao preo do imvel, que para sua plena quitao
depende de financiamento, conduziu o Requerente a erro prprio, que se
soubesse do valor real do saldo devedor a financiar de R$ .... e no os
aproximados R$ ...., com certeza no o teria concretizado.

12. Destarte, os Requeridos devero restituir ao Requerente a importncia

recebida como sinal e princpio de pagamento e as parcelas por ventura
pagas pelo Requerente junto agncia financeira, corrigida monetariamente,

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acrescidas de juros de mora, perdas e danos a ttulo de lucros cessantes, pela

perda do veculo, que tambm constitui diminuio no patrimnio do
Requerente.

13. A ttulo de ilustrao, o Requerente junta trs recibos de prestaes pagas

junto financeira ...., nas seguintes importncias - Venc. em .... R$ ....; Venc.
em ....; Venc. em .... e, as parcelas j vencidas de .... e .... so de R$ .... e
R$ ...., cujo aumento mensal e automtico como se v, jamais poder o
Requerente assumir, pois, ao contrrio, fatalmente ir insolvncia.

DO DIREITO

14. O vcio de consentimento, manifestamente comprovado pela

documentao apresentada, autoriza o Autor a formular seu pedido com
fundamento nos art. 86 e 147, II do Cdigo Civil, "in verbis":

"Art. 86 - So anulveis os atos jurdicos, quando as declaraes de vontade

emanarem de erro substancial."

"Art. 147 - anulvel o ato jurdico:

I - ....

II - Por vcio resultante de erro, dolo, coao, simulao, ou fraude" (arts. 86 e

113).

15. J.M. DE CARVALHO SANTOS, (in Cdigo Civil Brasileiro Interpretado, Vol. II,
12 Ed.), ao interpretar o art. 86 do Cdigo, citando Clvis Belilqua, assim se
expressa: "o erro para viciar a vontade deve ser tal que, sem ele o ato no se
celebraria". DARCY ARRUDA MIRANDA, (in Anotaes ao Cdigo Civil
Brasileiro, 1 Vol. pg. 63, 2 Ed. 1986), Comentando o aludido artigo,
assevera: "O erro importa em sua discordncia entre a vontade interna e a
vontade declarada."

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16. CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA, ( in Instituies de Direito Civil, Vol. I, 10

Ed., 1987, pgs. 350 a359), discorrendo sobre a Teoria dos Defeitos dos
Negcios Jurdicos, assevera: "O mais elementar dos vcios do consentimento
o erro. Quando o agente, por desconhecimento ou falso conhecimento das
circunstncias, age de um modo que no seria a sua vontade, se conhecesse
a verdadeira situao, diz-se que procede erro. "No negcio jurdico inquinado
de erro h uma vontade declarada, porm defeituosa." Na mesma obra, o
Ilustre Prof. Caio Mrio, comentando o art. 86 do Cdigo Civil, leciona: "Para
que torne ento defeituoso o ato negocial, e, pois, anulvel, o erro h de ser,
primeiro a sua causa determinante, e, segundo, alcanar a declarao de
vontade na sua substncia ..." E, acrescenta mais adiante, "Causa
determinante do ato, conduz a elaborao psquica do agente e influncia na
sua deliberao de maneira imediata, falseando a vontade volitiva."
ORLANDO GOMES, (in Introduo ao Cdigo Civil, Vol. I, 5 Ed., 1977, pg.
507), sobre a rubrica "Defeitos dos Negcios Jurdicos", leciona: "O erro uma
falta de representao que influencia a vontade no processo ou na fase da
formao. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em
consonncia com sua verdadeira motivao. Tendo sobre um fato ou sobre
um preceito noo inexata ou incompleta, o agente emite sua vontade de
modo diverso do que a manifestaria, se deles tivesse conhecimento exato, ou
completo." Mais adiante o autorizado Mestre, na obra j citada, no captulo:
Ineficcia dos Negcios Jurdicos, assevera: "Ato anulvel o que se pratica
em desobedincia a normas que protegem especialmente certas pessoas e
tutelam a vontade do agente contra os vcios que podem destorc-la." So
causas determinantes da anulabilidade do negcio jurdico: a) ...; b) os vcios
do consentimento; c) ...;"

17. O Prof. JOO CASILLO, (in O erro Vcio da Vontade, Edio 1982, RT-SP),
dissertando no tema: Teorias sobre o Erro na Vontade, escreve: "Se houver
discrepncia entre a vontade declarada e a vontade interna ou se a vontade
j nasceu defeituosa, haver vcio da vontade". "Toda vez que a vontade for
defeituosa por obra exclusiva do agente, temos erro, e se esta vontade foi
manifestada num ato jurdico, o Direito tem interesse por este vcio do
consentimento." (pg. ....) "... o que se reverte de tal significado, de tal
importncia, que se o agente soubesse que estava obrando em erro, se
soubesse realmente a verdade sobre os fatos, no teria externado sua
vontade daquela forma. o erro de cuja conscincia impediria o agente de
praticar o ato se o conhecesse." (pg. .... e ....).

18. A formao escorreita do Contrato, cujo decreto anulatrio se pretende,

justifica o chamamento do segundo ru para compor a lide, vez que
intermediou e influiu sobremaneira no negcio.

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19. ORLANDO GOMES, (in Contratos, 7 Ed. Forense, pg. 464), no subttulo:

Obrigaes e Responsabilidades do Corretor segundo pargrafo, leciona:

"Cumpre-lhe ministrar s partes os informes interessantes realizao do

negcio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstncia influente
na apreciao da convenincia da realizao do contrato, como, dentre
outras, a situao econmica e financeira do outro contraente e a alterao
no valor dos bens que sero objeto do contrato a se realizar. Se a oculta ou
simplesmente a omite, responde por seu comportamento."

20. A despeito da matria em questo, nossos Tribunais, assim, tm-se

pronunciado:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Resciso - Condio suspensiva - Subrogao do financiamento - Incorrncia - Restaurao do estado das partes da
situao anterior - Utilizao do imvel pelo compromissrio comprador Necessidade de apurao do valor locativo, referente ao perodo, em
liquidao" (TJMG - Ap. 68.967 - B. Horizonte - 2C-j. 18.2.87 rel. Des. Walter
Veado-v.u) - RT-610 p. 222/3.

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Apartamento - Mora do comprador Inflao - ndices imprevistos - Parte do preo pago - Ao de resciso Procedncia com devoluo das parcelas j recebidas - Aplicao do art. 924
do CC.

Ementa oficial: Resciso de promessa de cesso de frao ideal de terreno e

de apartamento, com clusula penal prevendo a devoluo do imvel e a
perda do sinal e das parcelas pagas se ocorrer inadimplemento. A
imprevisibilidade, na data da celebrao do contrato, dos atuais ndices de
inflao que tornam excessivamente oneroso o pagamento das parcelas por
parte do adquirente do imvel, enriquecendo injustamente o alienante com a
correo monetria, e fato que no pode deixar de ser considerado pelo Juiz.
Tendo o adquirente pago mais da metade do preo do imvel previsto no
contrato tendo natureza penal a referida clusula, aplica-se o art. 924 do CC,
mantendo a reintegradoria de posse, obrigando o alienante a devolver ao
adquirente o que efetivamente recebeu do mesmo ttulo de sinal e de

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parcelas, sem correo monetria deduzida razovel taxa de ocupao." (Ap.

Cvel 13594 - Acrdo do TJ-RJ, RT-551 p. 177/0).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Resciso - Inadimplemento imputvel

aos compradores - Financiamento pelo SFH no obtido por eles Impossibilidade superveniente de executar a obrigao - Caracterizao do
art. 1.058, pargrafo nico, do CC.

"Evidencia impossibilidade superveniente, alheia vontade do contratante, a

mudana de regras na obteno de financiamento pelo SFH para
cumprimento de obrigaes assumidas dele depende." (Ap. 83.576-2-14C. j. 17.9.85 - Rel. Des. Dnio Garcia) Acrdo do TJSP (Cvel) - RT-605 p. 74/6.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Resciso - Parte do preo a ser

financiada por estabelecimento bancrio - Financiamento negado - fato no
imputvel ao devedor - Restituio das partes ao estado anterior.

"Se o compromisso de compra e venda est condicionado concesso de

emprstimo por estabelecimento bancrio e este no o concede, impe-se a
resciso, com a restituio das partes ao estado anterior." (Ap. 85.083-214C. - j. 16.4.85 - rel. Des. Franciulli Netto). Acrdo do TJSP (Cvel) - RT-598
p. 88/0.

21. A melhor doutrina e o direito moderno impem aos Requeridos restiturem

o que receberam, frustando-lhes o dolus malus ou enriquecimento sem causa,
tudo retornando ao estado anterior.

DO PEDIDO

22. Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretaes

doutrinrias e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa
Excelncia, se digne ANULAR o incluso Contrato de Compromisso de Compra
e Venda firmado entre as partes, determinando ainda aos Requeridos a
devolverem a importncia de R$ .... (....), relativo ao sinal, princpio de
pagamento, corrigidos monetariamente, bem como ao pagamento de juros,
despesas contratuais, perdas e danos (lucros cessantes), custas processuais,

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honorrios advocatcios na base de 20% e ainda devoluo das prestaes j

pagas.

PROVAS

23. Para provar o alegado, alm das provas documentais j produzidas,

protesta pela juntada de novos documentos, exames periciais, depoimento
pessoal dos Requeridos, o segundo na pessoa de seu representante legal e,
oitiva de testemunhas, cujo rol apresentar oportunamente.

REQUERIMENTO

24. Vista do Exposto, requer a Vossa Excelncia a citao dos Rus, o

segundo na pessoa de seu representante legal, para responderem aos termos
da presente ao e apresentarem a defesa que tiverem, no prazo de 15 dias,
tudo sob pena de revelia.

VALOR DA CAUSA

25. Para os efeitos legais e fiscais, d-se presente o valor de R$ ....

Assim, D. e A. esta com os inclusos documentos, espera pela procedncia da

ao, na forma do pedido supra.

Termos em que

Pede Deferimento

...., .... de .... de ....

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........................
Advogado OAB/....

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