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Cdigo Civil

SECO III - DIREITO E ENCARGOS DOS CONDMINOS


ARTIGO 1420. - (direito dos condminos)
1.
2.

Cada condmino proprietrio exclusivo da fraco que lhe pertence e comproprietrio das
partes comuns do edifcio.
O conjunto dos dois direitos incindvel; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem
lcito renunciar parte comum como meio de o condmino se desonerar das despesas
necessrias sua conservao ou fruio.

NOTAS:
Cada condmino assume duas posies no condomnio: proprietrio exclusivo da faco ou fraces
que lhe pertencem e comproprietrio das partes comuns do edifcio. Mas no pode alienar um direito sem
o outro. Como tambm no pode renunciar a compropriedade para se eximir a comparticipao das
despesas e servios necessrios conservao ou fruio das partes comuns (cfr. artigo 1424., n.os 1
e3). Todavia, essas partes podem ser alienadas ou modificadas desde que obtido o acordo de todos os
condminos (cfr. o artigo 1419.).
A exclusividade assinalada no obsta, porm, a que, entre duas ou mais fraces se estabeleam
relaes de imvel para imvel (v.g., serventia). O que importa que no se altere o ttulo constitutivo da
propriedade horizontal no que este tem de conter obrigatoriamente (artigo 1414. e 1415.), sob pena de
sua nulidade (artigo 1416., n. 1).
Por outro lado, se nada em contrrio constar deste ttulo, cada condmino pode subdividir a sua fraco
(ver n.os 3 e 4 do artigo 1422.-A). S que, para tanto Ter de ser respeitado o exigido pelos
mencionados artigos 1414. e 1415.: independncia de cada uma das novas unidades ou fraces e
sadas prprias para uma parte comum do prdio ou para a via pblica (artigo 1422., n. 2, al a)).
ARTIGO 1421. - (partes comuns do prdio)
1.

2.

3.

So comuns as seguintes partes do edifcio:


o O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes
restantes que constituem a estrutura do prdio;
o O telhado ou os terraos de cobertura ainda que destinados a uso de qualquer fraco;
o As entradas, vestbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou
mais condminos;
o As instalaes gerais de gua, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gs,
comunicaes e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
o Os ptios e jardins anexos ao edifcio;
o Os ascensores;
o As dependncias destinadas ao uso e habitao do porteiro;
o As garagens e outros lugares de estacionamento;
o Em geral, as coisas que no sejam afectadas ao uso exclusivo de um condmino.
O ttulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de uma condmino certas zonas das partes
comuns.

NOTAS:
As partes comuns, como se disse na nota ao artigo anterior, pertencem, em compropriedade, a todos os
condminos e na proporo da fraco ou fraces de cada um deles no prdio.
O presente artigo fixa, no n.1, o que se entende por partes comuns o prdio e, no n.2, o que se presume
que sejam. Da que, alm, se trate de bens obrigatoriamente comuns, enquanto que, aqui, a enumerao
exemplificativa.
Assim, resulta que neste n. 2 se podem incluir outros bens como comuns, v.g., antenas de TV (incluindo
parablicas) e de radiodifuso.
Tal presuno, todavia, pode ser ilidida(*), provando-se que os elementos exemplificativamente referidos
no n. 2 pertencem exclusivamente a condmino ou condminos (ver n.3 do artigo). Da que o sto do

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edifcio, por exemplo possa estar integrado na fraco imediatamente inferior ou mesmo outra. Tudo
depende do ttulo constitutivo ou sua alterao.
Outro exemplo: as garagens podem fazer parte das fraces com que comunicam directamente.
O ttulo constitutivo pode afectar, exclusivamente a um ou mais condminos, certas zonas das partes
comuns, por exemplo, arrecadaes ou terraos (nomeadamente servindo tambm de cobertura). Cfr. al.
a) do n.2 e n.3 do artigo.
algo frequente que as dependncias destinadas ao uso e habitao do porteiro (al. c) do n. 2), por
desnecessrias passem a ser arrendadas (para aumento da receitas) ou mesmo vendidas (com igual
objectivo ou para distribuio proporcional pelos condminos). Tal desnecessidade resultar, certamente,
quer do facto de nunca ter havido porteiro, quer porque, tendo ele existido, ocorrer resciso do contrato
de servio ou despedimento (cfr., respectivamente, artigos 2. e 4. do Regulamento dos Porteiros de
Lisboa, in III Parte, Legislao Complementar), ou ainda por haver sido instalado um porteiro automtico
(sistema electrnico, j bastante utilizado).
Aquela nova destinao de instalao ter de ser discutida e aprovada em assembleia de condminos
(n. 1 do artigo 1430.).
Por seu lado a instalao de porteiro automtico deve ser qualificada de inovao (ver artigo 1425.).
Quando quela nova destinao importa distinguir duas situaes:
1. hiptese - Se a deliberao da assembleia for a de arrendamento (inclusive a um condmino), as
referidas instalaes continuaro a integrar-se na categoria de partes comuns e, como tal, sob a
administrao da assembleia e do administrador (artigo 1430., n.1). No haver, pois lugar a alterao
do ttulo constitutivo da propriedade horizontal: continua destinado a habitao.
2. hiptese - Se a deliberao da assembleia optar pela venda, ento porque as instalaes deixam de
se qualificar de partes comuns, - passando a fraco autnoma, haver que individualiz-la, como tal,
naquele ttulo constitutivo e atribuir-lhe o valor relativo (permilagem ou percentagem). E tal alterao do
mesmo ttulo s pode fazer-se por escritura pblica (n. 1 do artigo 1419.).
Em nota final, nesta matria, advirta-se que o regulamento dos Porteiros de Lisboa ( transcrito na II Parte
- Legislao Complementar ) distingue a supresso do porteiro em prdios a construir (artigo 3.) e em
prdios j construdos (artigo 4.).
(*) Refutar; desmentir; contestar; impugnar; contradizer; com argumentos; contraditar.
ARTIGO 1422. - (limitaes ao exerccio dos direitos)
1.
2.

3.
4.

Os condminos, nas relaes entre si, esto sujeitos, de um modo geral, quando s fraces
que exclusivamente lhes pertencem e quanto s partes comuns, s limitaes impostas aos
proprietrios e aos comproprietrios de coisas imveis.
especialmente vedado aos condminos:
o Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparao, a segurana, a linha
arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio;
o Destinar a sua fraco a usos ofensivos dos bons costumes;
o Dar-lhe uso diverso do fim a que destinado;
o Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidas no ttulo constitutivo
ou, posteriormente, por deliberao da assembleia de condminos aprovada sem
oposio.
As obras que modifiquem a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio podem ser
realizadas se para tal se obtiver prvia representativa de dois teros do valor total do prdio.
Sempre que o ttulo constitutivo no disponha sobre o fim de cada fraco autnoma, a alterao
ao seu uso carece da autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria
representativa de dois teros do valor total do prdio.

NOTAS:
Redaco do Decreto-Lei n. 267/94, de 25 de Outubro.

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Dispe o artigo : 1. - de um Modo geral (ou seja, pelo toca s relaes de vizinhana, impostos mesmo
fora do condomnio), sobra as limitaes dos condminos, entre si, quer no tocante s fraces prprias,
quer quanto s partes comuns; 2. - de forma especial e pelo que toca exclusivamente, ao condomnio, o
que consta do n. 2.
Nesta ltima matria e em princpio regula o ttulo constitutivo ou o posterior acordo de todos para o
modificar(al. d) do n. 2). Supletivamente (*) vale o mencionado nas restantes alneas do artigo.
No violar a al. a) do n. 1 do presente artigo a abertura da comunicao de uma fraco para outra,
atravs da respectiva parede divisria, desde que pertencentes ao mesmo condomnio e no prejudique a
segurana, a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do edifcio (ver o n. 1 do artigo 1422.-A).
Em relao de acordo (o mesmo que deliberao da assembleia) de considerar, por exemplo, o
Regulamento do Condomnio que haja sido aprovado por maioria (n. 2 artigo 1432.)(1) .
De considerar ainda que a ocupao de edifcio ou de suas fraces autnomas sem licena de
utilizao ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvar de licena de utilizao constitui
contra-ordenao (artigo 54., n. 1, al. b) do Decreto-Lei . 455/91, de 20 de Novembro , que aprovou o
regime de licenciamento das obras particulares), punvel com a coima graduada de 100 contos at ao
mximo de 10 mil contos, no caso de pessoas singulares, ou at 30 mil contos, no caso de pessoa
colectiva (n. 3 do mesmo artigo).
(*) Supletivo; que serve para completar; que supre.
ARTIGO 1422.-A - (juno e diviso de fraco autnomas)
1.
2.
3.
4.
5.

No carece de autorizao dos restantes condminos a juno, numa s, de duas ou mais


fraces do mesmo edifcio, desde que esteja contgua.
Para efeito do disposto no nmero anterior, a contiguidade das fraces dispensada quando se
trata de fraces correspondentes a arrecadaes e garagens.
No permitida a diviso de fraces em novas fraces autnomas, salvo autorizao do ttulo
constitutivo ou da assembleias de condminos, aprovada sem oposio:
Nos casos previstos no nmero anterior, cabe aos condminos que juntaram ou cindiram as
fraces o poder de, por acto unilateral constante de escritura pblica, introduzir a
correspondente alterao no ttulo constitutivo.
A escritura pblica a que se refere o nmero anterior deve ser comunicado ao administrador no
prazo de 30 dias.

NOTAS:
Aditado pelo Decreto-Lei n. 267/94, de 25 de Outubro.
ARTIGO 1423. - (direito de preferncia e de diviso)
Os condminos no gozam do direito de preferncia na alienao da fraco nem no direito de pedir a
diviso das partes comuns.
NOTAS:
Embora o regime de compropriedade seja aproximado a da propriedade horizontal (veja-se, por exemplo,
o n. 1 do artigo 1416.) e at subsidirio dele (artigo 1404.), o certo que, quando o direito de
preferncia na alienao de fraces e de divises de partes comuns, os dois apontados regimes legais
so frontalmente opostos (cfr. artigos 1409., n. 1, e 1412., n. 1, respectivamente), como se v do
presente artigo.
Todavia, h quem entenda que, face ao princpio da liberdade contratual (artigo 405. do Cdigo Civil),
podem os condminos acordar em estabelecer, entre eles, o direito de preferncia na alienao de
fraco.
Tal pacto, - ainda que obtido em assembleia, ter de o ser por unanimidade, j que se trata de disposio
legal supletiva do ttulo constitutivo, se neste no foi logo arredada expressamente. No caso de
deliberao da assembleia no , pois, de aplicar o artigo 1432., n.os 1 e 2 ( que se reportam a

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administrao das partes comuns, - n.1 do artigo 1430.), mas o n. 1 do artigo 1419., j que se trata de
alterar o referido ttulo constitutivo, no qual se projecta, como dissemos, a norma supletiva sob anlise.
Advirta-se, de qualquer forma, que se a fraco alienada for possuda em compropriedade, nada na lei
obsta, a que seja respeitada a preferncia entre os respectivos comproprietrios (artigo 1409. do Cdigo
Civil).
Finalmente haver que assinalar que, alienada a fraco, o condmino alienada e o novo condmino
devero participar, ao administrador, a substituio de proprietrios, para, assim, se actualizarem os livros
daquele administrador. Alis, no Regulamento do Condomnio podem estabelecer-se outros prazos de tal
comunicao e as sanes respectivas pela sua inobservncia.
ARTIGO 1424. - (encargos de conservao e fruio)
1.
2.

3.
4.

Salvo disposto em contrrio, as despesas necessrias conservao e fruio das partes


comuns do edifcio e ao pagamento de servios de interesse comum so pagas pelos
condminos em proporo do valor das suas fraces.
Porm, as despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum podem, mediante
disposio do regulamento de condminos, aprovada sem oposio por maioria representativa
de dois teros do valor total do prdio, ficar a cargo dos condminos em partes iguais ou em
proporo respectiva fruio, desde que devidamente especificadas e justificados os critrios
de determinao a sua imputao(*).
As despesas relativas ao diversos lanos de escadas ou s partes comuns do prdio que sirvam
exclusivamente algum dos condminos ficam a cargo dos que delas se servem.
Nas despesas dos ascensores s participam os condminos cujas fraces por eles possam ser
servidas.

(*) Acto ou efeito de imputar ou atribuir responsabilidades; aquilo que se imputa


NOTAS:
Redaco do Decreto-Lei n. 367/94, de 25 Outubro.
Em matria de contribuio nas despesas de conservao e fruio das partes comuns do edifcio e
pagamento de servios no interesse comum vale o que estiver fixado no ttulo constitutivo da propriedade
horizontal ou for posteriormente acordado pelos condminos.
E, assim, na falta de acordo vale o preceituado neste artigo: as despesas necessrias com aqueles
objectivos sero pagas por todos os condminos na proporo do valor das respectivas fraces ou outro
critrio.
A proporo estabelecida (legalmente ou por deliberao ou seja ocupada temporariamente.
Todavia, as despesas relativas aos diversos lanos de escadas (incluindo patamares, corrimes,
ornamentos, etc.) ou s partes comuns do prdio que sirvam exclusivamente algum ou alguns dos
condminos ficam a cargo destes (n.3 do artigo). Assim, as despesas de conservao e fruio do ltimo
lano de escadas, se estas servirem apenas o condminos do andar mais elevado, ficaro a seu cargo.
O mesmo se verifica se a cobertura do prdio for um terrao com acesso directo e exclusivo da fraco do
ltimo andar para uso nico do respectivo condmino (cfr.art.1421., n. 2.
O usufruturio da fraco o responsvel pela quota-parte dos encargos que a ela corresponda, desde
que se trate de reparaes ordinrias (cfr. artigo 1471. e 1473. do Cdigo Civil).
De salientar que a diviso sem ateno percentagem ou permilagem s admitida para as que se
reportem ao pagamento de servios de interesse comum, e no as do n. 1 do artigo.
Os montante de contribuies dos condminos deliberados em assembleia dos mesmos e em dvida
porem ser imediatamente exigidos atravs de execuo, servindo a correspondente acta de ttulo
executivo contra o proprietrio devedor (art. 6. do Decreto-Lei n. 268/74, de 25 de Outubro).
Os encargos devidos no podem ser satisfeitos apenas parcialmente, nem com facilidades de pagamento
(prestaes, etc.), face ao disposto no n. 1 do artigo 763. do Cdigo Civil.

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A preceituada razo de quotizao nas despesas comuns leva a que as relativas aos ascensores, por
exemplo, no possam ser exigidas aso condminos das fraces do rs-do-cho e andares que queles
aparelhos no tenham acesso.
Da que se o condmino do rs-do-cho incluir uma arrecadao em piso superior (normalmente sto),
haja de contribuir para despesas no elevador. Embora, evidentemente, no pela percentagem ou
permilagem desse condmino mas na proporo que se estabelecer em assembleia de condminos.
O condmino-senhorio pode acordar com o arrendatrio da sua fraco que seja este a suportar as
despesas com a conservao e fruio das partes comuns do edifcio e servios no interesse comum, no
correspondente quotizao que caiba ao senhorio (ver artigo 40. a 43. do Decreto-Lei n. 321-B/90, de
11 de Outubro, em LEGISLAO COMPLEMENTAR).
ARTIGO 1425. - (inovaes)
1.
2.

As obras que constituam inovaes dependem da aprovao da maioria dos condminos,


devendo essa maioria representar dois teros do valor total do prdio.
Nas partes comuns do edifcio no so permitidas inovaes capazes de prejudicar a utilizao,
por parte de algum dos condminos, tanto das coisas prprias como das comuns.

NOTAS:
Por inovaes, para efeitos, deste artigo, devem entender-se as obras novas (al. a) do n. 2 do artigo
1422.), ou sejam, as que importem alteraes das partes comuns, j que para as inovaes nas fraces
vale aquela al. a). Doutra forma no se compreenderia que o presente artigo (n. 1) exigisse aprovao da
assembleia, que o n. 2 proibisse as inovaes que refere, - nas partes comuns -, e que o artigo 1426.
determinasse que as despesas com as inovaes ficam a cargo dos condminos, nos termos fixados pelo
artigo 1424. .
ARTIGO 1426. - (encargos com as inovaes)
1.
2.
3.
4.

As despesas com as inovaes ficam a cargo dos condminos, nos termos fixados pelo artigo
1424. .
Os condminos que no tenham aprovado a inovao so obrigados a concorrer para as
respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
Considera-se sempre fundada a recusa, quando ao obras tenham natureza volupturia (*) ou
no sejam proporcionalmente importncia do edifcio.
O condmino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas
vantagens da inovao, mediante o pagamento da quota correspondente s despesas de
execuo e manuteno da obra.

NOTAS:
Redaco do Decreto-Lei n. 367/94, de 25 de Outubro.
Ver notas ao artigo 1424.
Os condminos no so obrigados a colaborar nas despesas com obras de inovao aprovadas nos
termos do artigo 1425.. Mas, para tanto, tm que invocar justificao, que ficar a constar da acta de
aprovao das obras.
Todavia , se a justificao no for aceite pala assembleia, poder ser proposta aco judicial para assim a
declarar. E, ento, julgada improcedente a aco, o condmino discordante ser compelido a concorrer
para as despesas.
S num caso estar vedado o recurso aos tribunais: quando as obras tiverem natureza volupturias(*) ou
no sejam proporcionadas importncia de edifcio (n. 3 do artigo).
So volupturias(*) as obras que, no sendo indispensveis para a sua conservao, nem lhe aumentem
o valor, servem apenas para recreio de quem as faz (artigo 216. , n. 3, do Cdigo Civil).
(*) Relativo a gozos morais e materiais; diz-se das despesas suprfluas com o luxo e gozos materiais.

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ARTIGO 1427. - (reparao indispensveis e urgentes)


As reparaes indispensveis e urgentes nas partes comuns do edifcio podem ser levadas a efeito, na
falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condmino.
Notas:
Estabelece este preceito o regime da iniciativa das reparaes indispensveis e urgentes nas partes
comuns do edifcio. E atribui-a, em primeiro lugar, ao administrador (cfr. a al. f) do artigo 1436.) e, se o
no houver ou, havendo-o, ele estiver impedido de exercer as funes (por doena, ausncia prolongada,
etc.), a qualquer condmino (ou grupo deles).
Como se sublinhou tal regime exclusivo das partes comuns, j que s respeitantes s fraces
prevalece o n. 1 do artigo 1422., como vimos.
Exige o preceito que as obras sejam indispensveis e urgentes (por exemplo: reparao de elevadores,
de telhado, de instalao elctrica, de portas de entrada, de escadas). O uso da conjuno mostra que as
reparaes tero de revestir as duas caractersticas assinaladas: indispensveis e urgentes. Se, embora
indispensveis, no so urgentes, ou, sendo urgentes, no so indispensveis, h que aguardar o
regresso do administrador s suas funes ou nomear algum para elas.
Os condminos que tiverem tomado a iniciativa das obras tm direito ao reembolso do que se houver
gasto, na proporo de todas as fraces.
ARTIGO 1428. - (destruio do edifcio)
1.
2.
3.
4.

No caso de destruio do edifcio ou de uma parte que represente, polo menos, trs quartos dos
seu valor, qualquer dos condminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais,
pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruio atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do nmero
dos condminos e do capital investido no edifcio, a reconstruo deste.
Os condminos que no queiram participar nas despesas da reconstruo podem ser obrigados
a alienar os seus direitos a outros condminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado
judicialmente.
permitido ao alienante escolher o condmino ou condminos a quem a transmisso deve ser
feita.

NOTA:
Trata-se de uma forma de extino do regime de propriedade horizontal, por extino do seu objecto
material.
ARTIGO 1429. - (seguro obrigatrio)
1.
2.

obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto s fraces autnomas,
quer relativamente s partes comuns.
o seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, no entanto, efectu-lo
quando os condminos o no hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha
sido fixado.

NOTAS:
Redaco do Decreto-Lei n. 367/94, de 25 de Outubro.
Vide o artigo 5. do Decreto-Lei n. 268/94, de 25 de Outubro (in LEGISLAO), sobre a actualizao do
seguro.
ao administrador que compete efectuar e manter o seguro do edifcio contra o risco de incndio (al. c)
do artigo 1436. ).
Tal obrigao poderia parecer limitada s partes comuns, j que s estas so abrangidas pela
administrao (n. 1 artigo 1430. ). Todavia, porque do interesse de todos os condminos que as
prprias fraces estejam seguras contra aquele rico, o n. 2 do artigo pretendeu estabelecer a

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obrigatoriedade, mesmo sobre cada uma e todas as fraces. S assim se explica a referncia a edifcio
(cfr. ainda a al. c) do artigo 1435. ).
Da que, mesmo a esta parte (das fraces) se alarguem as funes do administrador.
Se o administrador ou cada condmino no efectuar o seguro, pode, no regulamento que possa qualquer
deles substitu-los, com direito a reembolso do valor dos prmios que tiver desembolsado.
De salientar que a obrigatoriedade se limita ao seguro contra o rico de incndio. Mas nada obsta a que,
em assembleia, se delibere pelo alargamento a outros riscos (terramoto, ciclone, etc.).
ARTIGO 1429.-A - (Regulamento do Condomnio)
1.
2.

Havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo constitutivo, deve ser
elaborado um regulamento do condomnio disciplinando o uso, a fruio e a conservao das
partes comuns.
Sem prejuzo do disposto na al. b)do n. 2 do artigo 1418., a feitura do regulamento compete
assembleia de condminos ou ao administrador, se aquela o no houver elaborado.

NOTA:
Aditado Pelo Decreto-Lei n. 267/94, de 25 Outubro.
Vide al. b) do artigo 1436..