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DOSSI CAPITAIS DO URBANO

SOBRE OS CAPITAIS QUE


PRODUZEM HABITAO NO BRASIL
Lcia Shimbo*

RESUMO

Este artigo procura analisar o alinhamento indito entre


Estado, finanas e construo civil ocorrido no Brasil nos anos 2000, que permitiu que grandes empreiteiras e incor
poradoras passassem a produzir habitao para famlias de rendas mdia e baixa. Se, por um lado, houve a constituio
de um complexo imobiliriofinanceiro bastante sofisticado, por outro, permaneceram a base produtiva industrial com
elementos arcaicos e a dependncia em relao aos subsdios pblicos.
PALAVRASCHAVE: construo civil; mercado imobilirio; finanas;
poltica habitacional.

On Capitals that Produce Housing in Brazil


ABSTRACT

This article seeks to analyse the unprecedented alignment


between state, finance and construction industry that took place in Brazil in the 2000s, enabling the housing produc
tion for middle and lowincome families promoted by large construction companies and developers. If, on the one hand,
there was the establishment of a real estate and financial complex quite sophisticated, on the other, it remained the
industrial production base with archaic elements and the dependence on public subsidies.
KEYWORDS: construction industry; real estate; finance; housing policy.

[*] Universidade de So Paulo, So


Carlos, So Paulo, Brasil. luciashim
bo@gmail.com
[1] Landim, 2009. Agradeo imen
samente a pista dada aqui por Jos
Eduardo Baravelli.

Nunca tivemos uma combinao de fatores como a atual, os


astros finalmente se alinharam. (Declarao do diretor exe
cutivo de Negcios Imobilirios do Grupo Santander Brasil,
O Estado de S. Paulo, 9 ago. 2009.)1
Grandes grupos da construo civil (as conhecidas
empreiteiras) e da incorporao (do mercado imobilirio classe a)
passaram a produzir habitao para famlias de rendas mdia e bai
xa a partir dos anos 2000 no Brasil. Houve um alinhamento indito
entre legislao, instituies pblicas, recursos financeiros e cadeia
produtiva da construo, que j vinham se movendo com diferentes
velocidades desde os anos 1990, que colocou a produo de habitao
em outro patamar de acumulao de capital.
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Mesmo podendo ser frgil e efmero ou no, pois ainda muito


recente , esse patamar articulou as dimenses da produo, do Estado
e das finanas, regido por uma lgica de maximizao dos lucros e de
rentabilidade das operaes financeiras.E essa exacerbao do carter de
mercadoria (commodity) da habitao no uma especificidade brasi
leira,mas se encontra numa tendncia mundial do capitalismo avanado,
em que a busca incessante pela maximizao dos valores de troca, tanto
pelos produtores quanto pelos consumidores, tem diminudo o acesso
aos valores de uso da habitao para uma grande parte da populao, afli
gindo de modo estrutural a universalizao do direito moradia digna.2
Em termos empricos, cabe questionar como ocorreu esse alinha
mento de rbitas que possibilitou a constituio do segmento econ
mico,3 assim genericamente denominado pelo mercado imobilirio,
e que borrou as fronteiras de distino entre produo da habitao
de interesse social (promovida pelo Estado) e aquela voltada para a
habitao de mercado, formando uma zona intermediria hbrida a
habitao social de mercado.4
Analiticamente, cabe pensar qual denominao podemos dar a
esse novo sistema que escapa tanto da chave de leitura que apartou
a produo e o consumo da habitao quanto daquela que separou a
incorporao e a construo, como agentes com interesses diferentes
na disputa pelo ambiente construdo.
Ermnia Maricato j afirmava ser necessrio um novo enfoque te
rico na pesquisa sobre habitao, diante da nfase colocada na esfera do
consumo (o papel do Estado e as polticas pblicas) e, em especial, dian
te da produo acadmica sobre arquitetura e urbanismo que ignorava
a construo e sobre engenharia e tecnologia que ignorava o trabalho.5
No almejando resolver esse difcil ajuste de enfoque, este artigo
procura analisar a forma capitalista de produo da habitao,6 no
porque ela seja responsvel pela maioria do estoque habitacional
vale destacar que a produo domstica ou a autoconstruo ainda
bastante significativa em pases como o Brasil , mas porque ela
mobilizou um conjunto significativo de agentes (de proprietrios de
terras a agentes financeiros, passando por construtoras subcontrata
das e investidores internacionais, entre outros), centralizou capital e
concentrou terras urbanas em seus land banks, sendo capaz de produzir
em escala e de influenciar a produo do espao urbano. Essa trajetria
foi evidenciada nos dados empricos aqui reunidos, provenientes de
diversas pesquisas7 que recorreram a trs estratgias metodolgicas
fundamentais e combinadas: 1) pesquisa documental; 2) compilao
e anlise de bases de dados primrios e secundrios; 3) pesquisa de
campo de carter qualitativo em empresas construtoras.
De modo geral, o artigo procura discutir a articulao contempo
rnea entre Estado, finanas e produo que possibilitou a formao

[2] Harvey, 2014.


[3] Envolve a incorporao e cons
truo de unidades habitacionais
com valores at US$ 100 mil, destina
das a famlias que somam renda sufi
ciente para acessar tanto os subsdios
pblicos (famlias de baixa renda)
quanto o crdito imobilirio (famlias
de mdia renda).
[4] Shimbo, 2012.

[5] Maricato, 2009. Uma refern


cia importante para a autora e para
um conjunto de trabalhos que procu
rou enfatizar a dimenso da produo
Michael Ball. Ver Ball, 1986.
[6] A concepo de formas de pro
duo foi adotada por Samuel Jara
millo para se pensar o caso de Bogot
(Colmbia) na dcada de 1980, iden
tificando quatro formas de produo
do espao construdo: a autocons
truo, a produo por encomenda,
a promoo capitalista e a produo
estatal capitalista desvalorizada. Ver
Jaramillo, 1982.
[7] Esse conjunto envolve a pesqui
sa desenvolvida no meu doutorado
(Shimbo, 2012) e os projetos re
cmfinalizados com apoio do CNPq
(Produo do Programa MCMV
na regio central do estado de So
Paulo: insero urbana e avaliao
arquitetnica, construtiva e tecno
lgica Chamada MCTI/CNPq/
MCIDADES n 11/2012) e da Fapesp
(Poltica habitacional, construo
civil e mercado imobilirio no Brasil
contemporneo). A autora agradece
o apoio financeiro recebido e as equi
pes que integraram tais projetos.

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[8] Para analisar o complexo


imobilirio/financeiro, Manuel
Aalbers procura articular a indstria
(tanto o setor imobilirio em geral
quanto o habitacional real estate/
housing), as finanas e o Estado
retomarei essa questo a seguir. Ver
Aalbers, 2015.

de um complexo imobiliriofinanceiro8 que, por sua vez, influenciou


a estruturao das cidades brasileiras e a compreenso terica sobre
as relaes entre os capitais ali envolvidos. Nesse sentido, a estrutura
do artigo procura acompanhar esse argumento principal e se organiza
em cinco itens: 1) o Estado e seus mecanismos de regulao e de finan
ciamento; 2) as finanas, em suas diferentes origens (pblica e privada,
nacional e internacional) e lgicas prprias; 3) a produo em si, ou
seja, a indstria, a atividade de construo e a produo de valor; 4) a
distribuio e o consumo dos produtos habitacionais e seus impactos
na produo do espao; 5) como questionamento final, as possveis
chaves de leitura sobre os capitais que produzem habitao.
ESTADO

[9] Arretche, 2002.

[10] O programa, criado em 1995,


dirigiase a famlias com ganhos
mensais de at doze salrios mni
mos, utilizava recursos do FGTS e do
SBPE e possibilitava financiamen
tos para a produo, ampliao e
aquisio de unidades habitacionais
(novas ou usadas), alm da produ
o de lotes urbanizados.

Depois dos anos 1990, possvel identificar um conjunto de


mecanismos regulatrios e institucionais que favoreceu a amplia
o da atuao de grandes empresas na produo de habitao para
faixas de renda mais baixas. A perspectiva colocada era introduzir
os princpios de mercado na proviso habitacional, divergindo do
modelo baseado na promoo pblica por intermdio de estados
e municpios, praticado desde a implementao do Banco Nacio
nal de Habitao (bnh), que vigorou durante 21 anos, entre 1964 e
1985, na poltica habitacional brasileira.9
Esses mecanismos podem ser organizados em trs grupos: 1) im
plementao de programas de financiamento ao consumidor e pro
duo e de qualificao de empresas construtoras; 2) promulgao de
leis e resolues; 3) criao de instituies.
Em relao aos programas, a criao do Programa Carta de Crdito
foi um divisor de guas no paradigma da poltica habitacional, ao pro
piciar acesso direto dos consumidores ao financiamento para obten
o da casa prpria, um imvel novo ou usado, sem a intermediao de
incorporadoras ou rgos pblicos de promoo de moradia como
era necessrio at ento.10
O Programa Carta de Crdito, apesar de procurar atender, original
mente, a faixas de renda mais baixas, acabou sendo o principal instru
mento de financiamento para os setores de renda mdia e foi, na pr
tica, o mecanismo pelo qual a incorporao imobiliria privada pde
captar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (fgts
a ser discutido no item seguinte) para a produo de unidades ha
bitacionais novas, fomentando o que depois viria a ser o segmento
econmico do mercado imobilirio.
Esse modelo em que as empresas construtoras obtm tanto o fi
nanciamento produo quanto ao consumidor direto com o agen
te financeiro ser a essncia do Programa Minha Casa Minha Vida
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(pmcmv), lanado em 2009, que j passou por trs fases distintas.


Num mesmo programa h a linha (denominada Faixa 1) que atende
habitao de interesse social, voltada para famlias de baixa renda (com
ganhos mensais de at r$ 1.600,00); e a que atende habitao de mer
cado, destinada a famlias de mdia renda, que se subdivide em duas
faixas (Faixa 2, at r$ 3.100,00, e Faixa 3, at r$ 5.000,00).11
Em ambas as linhas, as empresas construtoras ganharam relevn
cia, atuando como o agente que executa o programa, no mais restrito
s encomendas e licitaes do poder pblico, como ocorre na forma
de produo estatal, mas atuando como o agente imobilirio que faz
a mediao e intermediao entre proprietrios de terra, agente finan
ceiro e consumidores.
Ainda em relao aos programas, procurando apoiar o desenvolvi
mento institucional e tecnolgico do setor imobilirio e da construo
civil, em 1997 foi criado o Programa Brasileiro da Qualidade e Pro
dutividade do Habitat (pbqph), que procurava certificar empresas
de servios e obras da construo como requisito necessrio para a
obteno de financiamento junto aos agentes financeiros.
Atualmente, o pbqph formado por doze projetos (relacionados
s questes de normatizao, qualidade dos componentes e sistemas
construtivos, formao e qualificao de profissionais e at assistn
cia tcnica autoconstruo e ao mutiro, entre outras), dos quais se
destaca o Sistema de Qualificao de Empresas de Servios e Obras
(SiQConstrutoras), que se assemelha a outros sistemas e programas
de gesto da qualidade (como a iso 9001, por exemplo).12
Alm disso, houve diversas leis e resolues que estimularam direta
mente a produo de habitao via mercado entre 2002 e 2006, que
podem ser assim sintetizadas: a) estmulo ao financiamento imobili
rio, reduzindo os juros pagos aos bancos sobre depsitos no utilizados
para financiamento dentro do Sistema Financeiro de Habitao (sfh)
e exigindo que, no mnimo, 65% dos depsitos em contas de poupan
a sejam utilizados para esse fim; b) simplificao e intensificao da
aplicao das leis de reintegrao de posse de propriedade residencial
no caso de inadimplncia (alienao fiduciria); c) diminuio do Im
posto sobre Produtos Industrializados (ipi) relativo a certos insumos
e materiais de construo; d) fomento para a securitizao de recebveis
imobilirios atravs da iseno de imposto de renda sobre ganhos fi
nanceiros advindos dessa transao; e) aumento da segurana tanto de
empreendedores atravs da disponibilizao de garantias sobre proprie
dade quanto de compradores atravs do regime tributrio especial.13
Por fim, foram criadas instituies que, de um lado, procuravam in
tegrar, finalmente, as polticas nacionais relacionadas ao territrio e s
aglomeraes urbanas e, de outro, facilitar o acesso das empresas aos
financiamentos e comunicao com gestores pblicos. A primeira

[11] Na Fase 1 (20092011), houve a


construo de 1 milho de moradias
em todo o territrio nacional. A Fase
2 (20112014), com previso inicial de
mais 2 milhes de unidades, foi am
pliada em 2012, totalizando 2,4 mi
lhes de unidades habitacionais. Ver
Cardoso, 2013. A Fase 3 seria lanada
em 2014, mas somente no incio de
2016 se anunciou o seu lanamento,
contemplando apenas as Faixas 2 e 3.
Ver Alves, 2016.

[12] Ver Santos, 2003.

[13] Para um maior detalhamento


dessas leis, ver Royer, 2009.

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[14] Em 2011, as seguintes empresas


faziam parte da Mesa Corporate: 1)
atuantes na produo de habitao
para a faixa de zero a trs salrios
mnimos (SM): Bairro Novo (Ode
brecht), Direcional, Emccamp,
Cury; 2) atuantes nas faixas supe
riores a trs SM: Brookfield, Even,
ViverInpar, HMCDDI, Homex,
MRV, LivingCyrela, Moura Dubeux,
Trisul, WTorre, OAS, PDG, Queiroz
Galvo, Rodobens, Rossi, Tecnisa e
TendaGafisa.
[15] Pgina da Abrainc , em
http://abrainc.org.br/abrainc/so
breaabrainc/. Acesso em: 15 jan.
2016.

[16] Ver Royer, 2009; 2016.

[17] Ver Chesnais, 2005.

[18] Royer, 2016.

delas foi o Ministrio das Cidades, criado em 2003 a fim de articu


lar habitao, saneamento e transporte urbano, suprindo uma lacuna
institucional at ento existente. Sendo responsvel pela gesto da
poltica habitacional, ele perdia fora operacional diante da manuten
o da Caixa Econmica Federal (Caixa), subordinada ao Ministrio
da Fazenda, como agente operador dos programas e principal agente
financeiro dos recursos do fgts.
Mesmo com essa limitao operacional, a estruturao do Minis
trio das Cidades logo repercutiu numa articulao em torno da pro
posta de uma Poltica Nacional de Habitao (pnh) e de um Sistema
Nacional de Habitao (snh), discutida em conferncias municipais,
estaduais e nacionais ao longo de 2004.
Em 2008, foi criada na Caixa a Mesa Corporate, com o objetivo de
centralizar o atendimento para grandes construtoras e incorporado
ras e agilizar a anlise de capital de giro dos empreendimentos. Para a
Caixa, o conceito de grande construtora diz respeito s empresas com
atuao nacional e com faturamento anual bruto superior a r$ 300
milhes.14 Em 2013, grande parte dessas empresas se organizou na
Associao Brasileira de Incorporadoras Imobilirias (Abrainc), ten
do como um de seus propsitos buscar o [] equilbrio nas relaes
com o governo e consumidores.15
FINANAS

Esses mecanismos regulatrios e institucionais favoreceram, de um


lado, o aumento do volume de recursos destinado aos financiamentos
habitacionais e, de outro, a garantia para investidores privados inves
tirem seu capital em empresas construtoras e incorporadoras. Devido
a essa juno de recursos pblicos e privados, capitais de origem na
cional e internacional, e a toda uma lgica da rentabilidade regendo as
prioridades do financiamento habitacional, que escapa lgica banc
ria tradicional, de acordo com Royer,16 as iniciativas a serem descritas
a seguir no dizem respeito somente ao financiamento em si, mas a
essa concepo mais alargada de finanas, adotada por diversos auto
res para se pensar a acumulao capitalista contempornea.17
O modelo de financiamento habitacional adotado no Brasil des
de a fundao do Banco Nacional de Habitao (bnh) baseouse em
dois instrumentos de captura de poupanas privadas, submetidos
regulao pblica dentro do sfh. De acordo com Royer,18 tratase
de recursos parafiscais ou paraestatais: o Fundo de Garantia do
Tempo de Servio (fgts) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Em
prstimo (sbpe).
O fgts foi criado em 1966, dois anos aps a criao do bnh, e
desempenhou papel central nas alteraes das relaes trabalhistas
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promovidas pelo Estado brasileiro. Para Rodrigues,19 o fgts trocou


a garantia de emprego pela possibilidade de se comprar uma moradia,
colaborando para a difuso da ideologia da casa prpria e para o des
locamento do mundo do trabalho para o do viver. Na prtica, associou
de modo direto a questo do trabalho moradia.20 Para o trabalhador,
o acmulo de anos trabalhados significa um aumento de recursos re
colhidos para o fgts em seu nome, o que resulta num maior poder de
compra da casa prpria. Para o sfh, o fgts constituiu um fundo que
no se esgota enquanto houver trabalho assalariado formal no pas e
que atende questo habitacional sem onerar o oramento pblico.
O segundo instrumento de captura de recursos para a habitao
o sbpe, formado pelos recursos das cadernetas de poupana ad
ministrados pelo sistema bancrio (pblico e privado), e se destina
primordialmente ao financiamento habitacional para os setores de
renda mdia. Em ambos os instrumentos, fgts e sbpe, os finan
ciamentos so remunerados a baixas taxas de juros e os recursos
retornam ao sistema medida que os muturios pagam suas parce
las. Alm disso, h uma garantia do governo federal contra a possvel
falncia dos agentes financeiros.21
Por meio dos programas habitacionais j citados e de outras linhas
de financiamento, o volume de recursos provenientes desses dois
fundos foi aumentado vertiginosamente nos ltimos dez anos. Em
2003, quando se iniciou o primeiro governo Lula, o valor total contra
tado pelo fgts era de aproximadamente r$ 3 bilhes e pelo sbpe, r$
2 bilhes; em 2011, quando se iniciou o primeiro governo de Dilma
Rousseff, esses valores passaram para, respectivamente, r$ 34 bilhes
(em 2014, j alcanava r$ 44 bilhes) e r$ 75 bilhes.22 Alm desses
fundos, houve a aplicao de bilhes de reais provenientes do Ora
mento Geral da Unio (ogu), como subsdio para os financiamentos
do pmcmv.23 Alm dessa massiva aplicao de recursos pblicos e
paraestatais, houve a entrada de capital privado (nacional e estran
geiro) nas empresas construtoras e incorporadoras que abriram seu
capital na Bolsa de Valores, sobretudo a partir de 2006.
O cenrio internacional ps2004 era favorvel, na medida em que
diversas economias se encontravam em crescimento, com capitais cir
culando no mundo inteiro (portanto, elevada liquidez) e investidores
vidos por novos negcios. No Brasil, segundo Lazzarini,24 cada vez
mais, empresrios passaram a considerar a abertura de capital das
suas empresas em bolsa, vendendo parte de suas participaes ou lan
ando, pela primeira vez, novas aes no mercado (em ingls, Initial
Public Offering ipo), a fim de atrair novos investidores e injetar
rapidamente capital financeiro nas empresas.
No caso da construo civil, estimulada pelo grande crescimento
do setor no perodo, houve uma onda de ipos de empresas constru

[19] Rodrigues, 2013.

[20] Rodrigues, 2013.

[21] Cardoso, 2013.

[22] Dados disponveis em: http://


www.cbicdados.com.br/menu/fi
nanciamentohabitacional/. Acesso
em: 30 nov. 2015.
[23] Brasil, 2012.

[24] Lazzarini, 2011.

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[25] Instituto Brasileiro de Geogra


fia e Estatstica, 2006.
[26] O SFI foi criado em 1997, repleto
de novos mecanismos que poderiam,
teoricamente, aproximar o mercado
imobilirio ao capital financeiro, e
procurava superar os impasses que
imobilizaram o SFH. Ver Fix, 2007.

[27] Ainda segundo a autora, aps


a desregulamentao dos mercados
financeiros iniciada na dcada de
1970, nos Estados Unidos, o real estate traduz um negcio financeiro,
completamente imerso no mercado
de capitais e se dedica promoo
de ganhos especficos, desde a fase
da incorporao e administrao de
imveis at o agenciamento de cr
dito e administrao de garantias.
Nesse sistema, considerada como
uma frao do negcio imobilirio, a
habitao passou a ser compreendi
da como toda edificao destinada
ao uso residencial e que possa ser
transacionada no mercado, na qual
o prprio bem financiado serve como
garantia nas operaes de financia
mento as conhecidas hipotecas
(Royer, 2009, p. 41).

toras e incorporadoras, sobretudo entre 2006 e 2007. At 2008, as


25 empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa ha
viam captado mais de us$ 20 bilhes.25 O Sistema de Financiamento
Imobilirio (sfi)26 j havia possibilitado um leque de instrumentos
financeiros de captao de recursos s incorporadoras e construtoras,
e, nessa tendncia, as empresas brasileiras procuraram se aproximar
do modelo norteamericano de real estate. Como destaca Royer, a ex
presso, que no tem uma traduo exata para o portugus, referiase
originalmente propriedade e aos bens incorporados. Posterior
mente, passou a englobar uma atividade negocial e hoje o termo real
estate significa tanto o bem imvel como a atividade imobiliria.27
No entanto, no Brasil, apesar de estar pautado como um horizonte a
ser seguido, o modelo do real estate no se implantou por completo e de
senvolveu satisfatoriamente apenas um de seus mecanismos: a imerso
no mercado de capitais. E prevaleceu aqui um modo especfico de entrada:
a captao direta dos recursos pelas empresas incorporadoras no mer
cado de aes, por meio da abertura de seus capitais na Bolsa de Valores.
No caso das empresas construtoras e incorporadoras com atua
o no setor residencial, diferentemente do caso norteamericano, a
unidade habitacional no passou a ser transacionada, ela mesma, no
mercado financeiro, mas sim as aes de determinada empresa que
atua na produo e incorporao de empreendimentos residenciais.
A abertura de capital pode propiciar tanto um aumento da estrutura de
capital voltada para incorporao de novos terrenos como um aumen
to da base de capital, da capacidade de endividamento e do capital de
giro; e ambos os aspectos garantem a continuidade das obras. Nessa
ltima etapa, as empresas recorreram tambm aos financiamentos
mais baratos, junto ao sfh, destinados tanto produo como aos
consumidores citados anteriormente.
PRODUO

A esse aporte de capital privado (estrangeiro e nacional), as gran


des empresas incorporadoras e construtoras puderam somar os recur
sos do sfh e dos programas habitacionais por meio de sua atuao
no segmento econmico, at ento pouco atrativo para as grandes
protagonistas do mercado imobilirio e da construo, promovendo
alteraes na sua estrutura administrativa e societria, nas estratgias
do modelo de negcios e na produo em si.
Das quinze empresas que atuavam no segmento econmico e
que participavam da Bovespa em 2009, apenas duas (mrv e Tenda)
iniciaram sua atuao na dcada de 1970, com foco exclusivo nesse
pblico. Outras trs (Inpar, Rodobens e Rossi) passaram a atender a
esse segmento desde o incio da dcada de 1990, sendo que algumas
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delas j atuavam nos nichos de empreendimentos autofinanciados.


A maior parte (dez empresas do total) so joint ventures ou subsidirias
de grandes construtoras nacionais (Odebrecht, Camargo Corra)
as grandes empreiteiras de obras pblicas , ou, ainda, empresas vol
tadas para imveis de alto padro (Gafisa, Cyrela etc.), que destinaram
uma porcentagem de sua produo ao segmento, a partir de 2006.28
Para exemplificar, em relao estrutura administrativa e socie
tria, Inpar, Cyrela e Gafisa criaram, respectivamente, as subsidi
rias Viver Empreendimentos Imobilirios, Living e Fit Residencial
para atuarem exclusivamente no segmento econmico. Gafisa e
Odebrecht estabeleceram uma joint venture, constituindo a Bairro
Novo; e Cyrela, Concima, Cury e Tecnum criaram a Cytec. Tambm
houve um processo de aquisies, por grandes empresas, de cons
trutoras que j atuavam no segmento econmico, como a Tenda,
adquirida pela Gafisa em 2008 (e separadas em 2014), e a hm, ad
quirida pela Camargo Corra. As demais criaram linhas especficas
de produtos para atender ao segmento econmico, como o caso
das empresas Rossi, Rodobens, Company/pdg, Tecnisa (que em
2010 passou a atuar junto com a Novolar no pmcmv), Eztec, Trisul
e Even. Por fim, a mrv a nica que j atuava exclusivamente no
segmento econmico antes do boom imobilirio e no foi adquirida
por construtoras maiores, apesar de realizar parcerias com empresas
locais em alguns empreendimentos. A novidade que esse segmen
to trouxe para o mercado imobilirio foi a ampliao geogrfica da
atuao das grandes incorporadoras e construtoras, extrapolando o
eixo RioSo Paulo e abrangendo terrenos no interior do estado de
So Paulo e nas capitais de outros estados brasileiros.29
Em relao produo, as grandes empresas construtoras de capi
tal aberto promoveram a padronizao arquitetnica e construtiva das
tipologias habitacionais e a produo em escala da habitao, pautada
por uma racionalidade com traos manufatureiros e industriais, sobre
a qual se acoplou uma lgica das finanas, com mecanismos bastante
sofisticados de gesto da produo e de captao de recursos.
Para tanto, como j indicaram alguns estudos recentes,30 um salto
tecnolgico fundamental empreendido pelas grandes empresas foi a
adoo de sistemas informatizados de gesto e de controle de mo
de obra e de materiais, junto com o emprego massivo de maquinrio
de transporte de materiais e a intensificao de utilizao de elemen
tos construtivos prfabricados e industrializados. Alm disso, com
a abertura de capital, as metas de produo passaram a ser pautadas
por estratgias financeiras, estipuladas por acionistas institucionais
e acionistas proprietrios das empresas, numa estrutura em que h
predominncia dos administradores financeiros sobre os adminis
tradores industriais.31

[28] Shimbo, 2012.

[29] Ver Castro e Shimbo, no prelo.


Esse artigo se baseou nos resultados
da pesquisa Recent Trends of the Supply
of Formal Housing in the Metropolitan
Area of So Paulo, coordenada por He
lena Menna Barreto Silva, com apoio
do Lincoln Institute of Land Policy
(LILPEUA), entre 2013 e 2015.
[30] Como exemplos, cito os seguin
tes trabalhos: Moura, 2011; Baravelli,
2014; e Lopes e Shimbo, 2015.
[31] Nesse sentido, resvalase aqui
num trao do regime de mundializao financeira (como coloca Ches
nais, ou da financeirizao, como
preferem outros autores), em que a
posio ocupada pela propriedade
burstil do capital coloca nas mos
dos proprietriosacionistas [] os
meios de influir na repartio da ren
da em duas dimenses essenciais: a
da distribuio da riqueza produzida
entre salrios, lucro e renda finan
ceira, e a da repartio entre a parte
atribuda ao investimento e a parte
distribuda como dividendos e juros
(Chesnais, 2005, p. 48).

126 SOBRE OS CAPITAIS QUE PRODUZEM HABITAO NO BRASIL Lcia Shimbo

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[32] O autor estabelece as seguintes


categorias para se definir uma forma
de produocirculao do espao
construdo: Trabajo direto la mo
vilizacin de la capacidad humana de
trabajo en los procesos inmediatos de
apropiacin de la naturaleza; Control
tcnico de la produccin consiste
en la capacidad de regular la puesta
en accin de los medios de producci
n; Control econmico directo de la
produccin consiste en el domi
nio sobre los medios de produccin;
Control econmico indirecto de la
produccin consiste en la capaci
dad de afectar la produccin desde el
exterior del proceso productivo" (Ja
ramillo, 1982, p. 176).

[33] Shimbo, 2012.

Com mais detalhes, em cada categoria analtica presente na con


cepo de forma de produo de Jaramillo,32 h na produo da habi
tao promovida pelas grandes empresas uma combinao de elemen
tos sofisticados ou novos com elementos simples ou arcaicos.
No trabalho direto no canteiro, h uma continuidade da produ
o manufatureira, com pouca mecanizao e emprego abundante de
mo de obra (por meio da contratao das subempreitadas prti
ca corrente na construo civil), baseada ainda em forte explorao
do trabalho, alcanando, em alguns casos, o extremo de prticas que
exploram mo de obra anloga escrava. Ao mesmo tempo, h ele
mentos bastante sofisticados, que envolvem saberes especializados e
grau elevado de industrializao, tais como a padronizao da produ
o (com seus projetos executivos muito bem detalhados), o uso de
grandes equipamentos de transporte de materiais e procedimentos
de prfabricao de componentes.
Em relao ao controle tcnico da produo, est presente um
elemento que d continuidade a uma perspectiva industrial, qual
seja, a presena, no canteiro de obras, de uma equipe prpria da em
presa (funcionrios diretamente contratados), estruturada no trip
formado por engenheiro, mestre de obras e almoxarife.33 Entretanto,
acoplase a isso um sistema informatizado, o sistema online, que
abrange um conjunto complexo de softwares de planejamento e de
controle de materiais e de mo de obra.
No controle econmico direto da produo, esto presentes, so
bretudo, elementos sofisticados, na medida em que, na posio de con
trole, encontramse os proprietrios, acionistas, executivos, gerentes e
tcnicos que trabalham em diversos departamentos das empresas que
envolvem, principalmente, as etapas de aquisio de terreno, estudo
de viabilidade, obteno de aprovaes governamentais e comerciali
zao das unidades. Alm disso, para atuarem em diversos estados do
Brasil, essas empresas se organizam em sede principal e sedes ou escri
trios regionais, que se articulam tanto pelo sistema online quanto
por auditorias presenciais nos canteiros em andamento.
Por fim, em relao ao controle econmico indireto da produo,
possvel identificar quatro principais agentes que se relacionam di
retamente com as grandes empresas construtoras e incorporadoras,
lidando com contedos e prticas especficos: 1) instituies financei
ras, sobretudo a Caixa e os mecanismos regulatrios da poltica habi
tacional; 2) prefeituras municipais e as restries das legislaes e das
articulaes polticas locais; 3) fornecedores de materiais e insumos e
as condies de oferta e demanda do setor da construo civil; 4) gover
no federal, principalmente os ministrios das Cidades, do Trabalho, da
Fazenda e da Casa Civil, tanto para a definio de recursos, formulao
de programas quanto para a regulamentao das atividades industriais.
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Em suma, a entrada rpida de recursos (tanto para produo quan


to para consumo); a estruturao de um mercado nacional e interna
cional de fornecimento de equipamentos e de materiais de constru
o (com grandes grupos industriais internacionais envolvidos); os
sistemas informatizados de gesto e de controle de mo de obra e de
materiais; as metas de produo pautadas por estratgias financeiras
e estipuladas por acionistas institucionais e acionistas proprietrios
(nas expresses de Chesnais)34 ou seja, a predominncia dos ad
ministradores financeiros sobre os administradores industriais e
outros mecanismos sofisticados se acoplaram perfeitamente a uma
base manufatureira de produo ou a uma base de produo industrial
no fabril, especfica, mas jamais atrasada, que a construo civil e
seu canteiro de obras em que h sempre brechas para um controle
fluido da produo ou para reproduo de prticas arcaicas.

[34] Chesnais, 2005.

ESPAO

Dificilmente, embora no seja impossvel, as grandes empresas


produziriam empreendimentos do segmento econmico no cont
guos rea urbana, pois isso implicaria custos adicionais com am
pliao de redes de gua, luz e esgoto, que requisitariam uma articu
lao mais forte com o poder pblico local que, em muitos casos,
as grandes empresas no tm. Os estudos sobre a insero urbana da
produo do pmcmv indicam justamente que grande parte dos em
preendimentos das Faixas 2 e 3 (para as quais se volta a produo da
maior parte das grandes empresas de capital aberto) se localizou em
reas mais centrais ou com urbanizao mais consolidada, sobretudo
quando comparados, em termos de localizao, com os empreendi
mentos da Faixa 1 do mesmo programa por sua vez, situados em
novas frentes de expanso urbana.35 Alm disso, a localizao impor
ta para o consumidor, que pode adquirir sua casa por intermdio do
agente imobilirio no mercado diferentemente da Faixa 1, em que a
demanda indicada pelas prefeituras e os beneficirios no escolhem
seu local de moradia.
Nesse caso, na Faixa 1, a valorizao das unidades residenciais
produzidas est fortemente relacionada garantia de financiamen
to para que seu pblicoalvo as compre dada, aqui, pelo Estado,
gerando uma demanda quase cativa. Nesse sentido, a perspectiva
da valorizao imobiliria do espao produzido como atributo fun
damental do produto, como ocorre em outros casos de incorporao
(por exemplo, residncias para estratos mdios e altos e edifcios de
escritrios) e em outros instrumentos financeiros aportados ante
riormente ao setor imobilirio, no necessariamente perseguida
pelas empresas construtoras.

[35] Por um lado, grande parte das


crticas vem ressaltando o agrava
mento da segregao socioespacial
que o programa, sobretudo na Faixa
1, vem causando nas cidades brasilei
ras. Ver, por exemplo, Cardoso, 2013,
e Santo Amore, Shimbo e Rufino,
2015. Por outro lado, alguns estudos
procuram matizar tal crtica, apon
tando que o padro de localizaes
dos empreendimentos das Faixas 2
e 3 menos perifrico que a produ
o pblica anterior, embora as dis
tncias em relao s centralidades
urbanas ainda sejam elevadas. Ver
Marques e Rodrigues, 2015.

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[36] Em entrevista recente, Raquel


Rolnik aponta que um dos proble
mas cruciais do PMCMV criar os
semcidade: A gente tinha os
semcasa e agora ns estamos crian
do os semcidade. Ns j vimos esse
filme porque essa poltica j foi apli
cada no Chile, no Mxico e na fri
ca do Sul e as consequncias foram
desastrosas. Ver Pavan, 2015. Para
o caso do Chile, o estoque constru
do de habitao social se tornou um
problema social e urbano: se antes o
problema eram os semteto, hoje
se refere aos com teto. Ver Rodr
guez e Sugranyes, 2005.
[37] Ver Villaa, 1985.
[38] Castro e Shimbo (no prelo)
citam um exemplo emblemtico de
ganho de renda imobiliria tanto
com a venda de terrenos quanto com
a comercializao posterior de pro
dutos de diferentes usos: um grande
proprietrio fundirio de Guarulhos
(que, segundo corretores imobili
rios, tornouse dono de 40% das
terras da cidade) vendeu uma gleba
de 110 mil metros quadrados para a
MRV por R$ 17 milhes, sendo que
havia pago R$ 7 milhes pela rea
um ms antes. A MRV usou 60 mil
metros quadrados do terreno para a
construo de oitocentas unidades
habitacionais, que foram vendidas
rapidamente, e o restante para a cons
truo de um condomnio fechado de
galpes industriais para locao.
[39] Informaes obtidas nos rela
trios anuais da empresa. Disponvel
em: http://ri.mrv.com.br/relato
rios_anuais.aspx. Acesso em: 10
ago. 2015.

J nas Faixas 2 e 3, em que as unidades habitacionais so comer


cializadas diretamente com as incorporadoras e construtoras, a locali
zao ganha mais relevncia, mas ainda est fortemente influenciada
pelo financiamento habitacional e pela solvabilidade da demanda.
Isso porque a aquisio e o preo dos terrenos, em geral, partem de
um clculo realizado de trs para a frente: como o teto mximo de fi
nanciamento por unidade habitacional est fixado pelo programa de
acordo com a localidade e com a faixa de renda, o agente imobilirio
faz um estudo de viabilidade em que contabiliza a quantidade mxi
ma de unidades que o terreno suporta, na maioria das vezes organiza
das em condomnios fechados (verticais ou horizontais). Com isso,
calculase o Valor Geral de Vendas (vgv) potencial, multiplicandose
a quantidade de unidades pelo valor de financiamento por unidade, e,
em geral, o preo do terreno no deve ultrapassar 10% desse total, a
fim de se garantir a liquidez do empreendimento. Dessa forma, ou as
empresas acabam ditando os preos ou os proprietrios de terras
j as oferecem nesse patamar, causando, muitas vezes, elevao dos
preos em determinada regio e possibilitando grande apropriao
de renda fundiria.
Para exemplificar, foi significativa a produo de habitao em re
as industriais, ativas ou no, localizadas em reas urbanas tanto em
cidades de regies metropolitanas quanto em cidades mdias, onde
havia infraestrutura bsica (gua, luz e esgoto), mas sem contar ne
cessariamente com comrcio e servios, ou seja, em regies que no
apresentariam, a princpio, a promessa de valorizao imobiliria com
o uso habitacional e que se caracterizariam como no cidade.36 Nes
se caso, a localizao (nos termos de Villaa)37 no foi determinante
para a definio do preo da habitao. Mas, obviamente, foi funda
mental para auferir maior extrao de renda tanto para o proprietrio
de terras quanto para a incorporadora.38
As rendas imobilirias podem ter sido ainda maiores, e muito di
fcil precisar tais ganhos diante da caixapreta onde esto tais dados,
guardados pelas empresas, tendo em vista que muitas delas montaram
seu banco de terrenos antes mesmo do lanamento do pmcmv. Alis,
de fundamental importncia para as empresas de capital aberto mos
trar para seus acionistas o vgv potencial de seu banco de terrenos, na
medida em que a garantia de que a produo tenha um local para se
fixar no solo e ser vendida. Em muitas das empresas, o valor do banco
de terrenos foi vertiginosamente elevado no momento que se seguiu
abertura de capital e se manteve durante o pmcmv como exemplo,
h o caso da mrv, que, em 2006, apresentava um banco de terrenos
avaliado em r$ 154 milhes; no ano seguinte, quando a empresa abriu
seu capital, esse valor passou para r$ 10 bilhes e, em 2013, alcanou
o patamar de r$ 23 bilhes.39
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COMO PENSAR ESSES CAPITAIS QUE PRODUZEM HABITAO?


CONSIDERAES FINAIS

Esse alinhamento indito de rbitas possibilitou que grandes em


preiteiras e incorporadoras produzissem habitao por meio de uma
produo pautada pelo acoplamento industrialfinanceiro com mui
to subsdio pblico, fundos paraestatais e capital privado; amparadas
por uma segurana jurdica e institucional; e com demanda garantida
pela ampliao do financiamento ao consumo.
Por um lado, as fronteiras entre formas de produo pblica e pri
vada se borraram, tornando ainda mais complexas as relaes entre
Estado e mercado. Por outro, os agentes privados se combinaram em
diferentes arranjos produtivos, ora nas mdias e grandes empreiteiras
produzindo habitao para uma demanda quase cativa, ora nas incor
poradoras de alto padro criando seus braos econmicos, ou, ainda,
em grandes grupos imobilirios que abraaram ambas as atividades de
incorporao e construo para produzir a habitao social de mercado.
Se a sociologia urbana marxista francesa, ao organizar os agentes
em ciclos de reproduo do capital, em faces do capital ou em tipos de
capitais envolvidos na produo do espao urbano,40 foi fundamental
para a compreenso dos interesses e lgicas de cada um deles, agora
sobressaem as intersees e as sobreposies nas relaes entre Es
tado e agentes produtores e entre os prprios agentes sejam eles
ligados ao mercado imobilirio e incorporao (os incorporadores),
sejam relacionados atividade da construo em si (os construtores).
Se olharmos essa forma de produo pela esfera do consumo, dian
te do carter da mercadoria impossvel (na expresso de Topalov)41
que implica necessariamente a interveno estatal, possvel identi
ficar a permanncia das mesmas fontes de recursos do bnh (fgts e
sbpe) e de algumas caractersticas importantes dos programas habi
tacionais brasileiros (tanto pela segmentao em faixas de renda, se
parando a habitao de interesse social e a habitao de mercado,
quanto pelo financiamento direto ao consumo).
Se tomarmos a anlise sobre os efeitos dessa produo no espao
urbano, ou seja, na esfera da distribuio do produto habitao, tam
bm h continuidade, para no dizer intensificao, das desigualdades
socioespaciais, j causadas pela grande escala e monofuncionalidade
dos conjuntos habitacionais promovidos pelo Estado, quase sempre
localizados nas periferias urbanas.
Se analisarmos a questo pela esfera da produo, enfatizando a
construo em si, h a manuteno da base produtiva que emprega
muita mo de obra e subcontrata empresas menores para a prestao
de servios, perpetuandose a precariedade e a explorao clssica do
trabalho no canteiro de obras.

[40] Respectivamente: Topalov,


1979; Harvey, 1982; e Lipietz, 1984.

[41] Topalov, 1987.

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[42] Maricato, 2009.

[43] Aalbers, 2015.

[44] Ver Pereira, 2006; Fix, 2011;


Rufino, 2012; Sanfelici, 2013; Hoyler,
2014, entre outros.
[45] Aalbers, 2015.

[46] Gitahy; Pereira, 2002.

Dessa forma, tratar tais rbitas de modo isolado no colabora para


a compreenso da complexidade que se coloca hoje na produo imo
biliria como um todo e que tem na habitao seu exemplo paradig
mtico. Alm disso, pode reforar separaes que j foram apontadas
na literatura como insuficientes (como afirmava Maricato)42 e que no
permitem vislumbrar a novidade que esse alinhamento coloca.
Isso porque no est em jogo uma disputa entre faces do capi
tal ou entre agentes envolvidos na produo do ambiente constru
do, na qual os trabalhadores pudessem reivindicar o valor de uso
da habitao e o Estado mediar a relao com os construtores e os
incorporadores, mas sim uma tal imbricao entre produo, Esta
do e finanas que as alteraes promovidas em uma rbita necessa
riamente repercutem na outra.
De acordo com Aalbers, o vnculo entre habitao (housing) e mer
cado imobilirio (real estate) promovido pelo poder das finanas se
tornou ainda mais forte no capitalismo contemporneo.43 Tratase de
um complexo imobilirio-financeiro (real estate/financial complex) que
vai seguir trajetrias especficas em cada um dos contextos nacionais.
No caso brasileiro, a habitao (ou o parque pblico, como ocorreu
na Holanda) e a dvida do consumidor (os subprimes norteamerica
nos) no chegaram a ser transacionados como ativos financeiros, mas
houve uma profunda reestruturao imobiliria que gerou um novo
patamar de acumulao de capital, como dito anteriormente e como
apontaram diversos estudos recentes.44
A ideia de complexo, como coloca Aalbers a partir da referncia
norteamericana de complexo militarindustrial adotada nos anos
1960,45 j foi utilizada para se pensar a construo no Brasil e vem da ma
triz econmica que pensou a formao do complexo cafeeiro. No caso,
Gitahy e Pereira utilizaram essa concepo para indicar a consolidao
do complexo industrial da construo no Brasil dos anos 1930, que
assumiu papel fundamental no processo de industrializao nacional.46
Mais do que um nico capital ou agente ou segmento, tratase de
um complexo que abrange todas as atividades relacionadas pro
duo da habitao: concepo, planejamento, aquisio de terras,
construo, regulao, financiamento, distribuio e manuteno.
A denominao complexo refora a adequada ideia de interdepen
dncia dessas vrias atividades e das vrias empresas e instituies
que as promovem, tanto do ponto de vista tcnico quanto do ponto de
vista poltico e econmico.
Pela chave de leitura que enfatizou a construo, um termo em dis
puta. Convencionalmente, a denominao setor da construo serve
como parmetro para pesquisas setoriais. No debate acadmico, foram
diversos os nomes adotados: ramo (filire, em francs, como coloca Ca
rassus, mas que no tem uma correspondncia exata para o portugus);
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macrocomplexo da construo; construbusiness, bastante adotado pelos


agentes do prprio setor; at a noo de sistema produtivo setorial.47
A ideia de complexo vem se somar a essa profuso de nomes, mas
procura se contrapor, assim como outras denominaes, ideia do
atraso na construo civil, que pautou os estudos sobre as alternativas
para sua modernizao48 e sobre a dimenso no produtiva da produ
o imobiliria, vinculada ao capital promocional.49
Nesse sentido, podemos pensar na formao de um complexo
imobiliriofinanceiro na produo de habitao no Brasil nos anos
2000?50 Se Gitahy e Pereira pensaram num complexo industrial da
construo quando a habitao econmica passou a ser um nicho de
mercado no Brasil dos anos 1930,51 nos anos 2010 Aalbers prope a
ideia de complexo imobiliriofinanceiro (real estate/financial complex)
para evidenciar o aumento da interdependncia de mercado imobili
rio e finanas no capitalismo mundial.52 Em ambos os complexos, a
atuao do Estado foi absolutamente necessria.
Entre esses extremos temporais e recortes analticos e espaciais to di
versos entre si, h a perspectiva de se referir a um momento de inflexo na
produo de habitao, e a palavra subsequente a complexo procura dar
conta do motor principal que o impulsiona. Se o industrial caracterizava
o incio do sculo xx, pareceme que o acoplamento imobiliriofinan
ceiro cabe perfeitamente no incio do sculo xxi, com a ressalva de que,
no caso da habitao no Brasil, ele ainda no perdeu o lastro na indstria,
permanecendo uma base produtiva ainda com elementos arcaicos, e no
Estado, por meio dos financiamentos habitacionais e subsdios pblicos.
H ainda fragilidades que desestabilizam a permanncia desse
complexo e que apontam para uma agenda futura de pesquisa. Por um
lado, a elevao das atividades imobilirias j diminuiu consideravel
mente, e uma suposta crise se anuncia no setor. Por outro, os efeitos na
configurao das cidades e na vida cotidiana das famlias beneficiadas
j se mostram bastante perversos.

[47] Ver Prochnik, 1987; Federao


das Indstrias do Estado de So Paulo,
2008; e Bougrain e Carassus, 2003.

[48] Apontavamse dois caminhos


possveis, quase em direes opostas:
as alteraes tecnolgicas e organi
zacionais, sob a chave da industriali
zao (ver Bruna, 2002); e a ideia da
resoluo autnoma dada pela popu
lao em relao casa prpria, que
inspirou os movimentos por moradia
(ver Turner, 1990).
[49] Incorporadores e proprietrios
de terra, nessa abordagem, so con
siderados como agentes improduti
vos que se apropriam do sobrelucro.
Ver Ribeiro, 1997.
[50] Vale destacar que Rolnik j tra
balha com a ideia de que o pas esteja
na fronteira da expanso do comple
xo imobiliriofinanceiro. Ver Rol
nik, 2015.
[51] Gitahy; Pereira, 2002.
[52] Aalbers, 2015.

Recebido para publicao


em 5 de fevereiro de 2016.
Aprovado para publicao
em 25 de abril de 2016.
NOVOS ESTUDOS
CEBRAP

lcia shimbo doutora em arquitetura e urbanismo e professora do Instituto de Arquitetura e


Urbanismo da Universidade de So Paulo (iauusp).

105, julho 2016


pp. 119-133

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