Você está na página 1de 18

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CVEL DA

CIDADE

JOO DOS SANTOS, solteiro, dentista, residente e


domiciliado na Rua X, n 000, nesta Capital - CEP n 77.888-45, inscrito no CPF(MF) sob o
n. 444.555.333-22, com endereo eletrnico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por
seu mandatrio ao final firmado instrumento procuratrio acostado , esse com endereo
eletrnico e profissional inserto na referida procurao, o qual, em obedincia diretriz
fixada no art. 106, inc. I c/c art. 287, ambos do CPC, indica-o para as intimaes que se
fizerem necessrias, vem, com o devido respeito presena de Vossa Excelncia, com
suporte no art. 8, da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), para ajuizar a presente

AO DE DESPEJO,
(com pedido de tutela
antecipada)
1

contra PEDRO DAS QUANTAS, casado, comercirio, residente e domiciliado na na Rua Y,


n 000, nesta Capital CEP n 77.888-99, possuidor do CPF(MF) n. 111.222.333-44,
endereo eletrnico desconhecido, pelas razes de fato e direito que a seguir passa a
expor.

INTROITO

( a ) Quanto audincia de conciliao (CPC, art. 319, inc. VII)


O Promovente opta pela realizao de audincia conciliatria
(CPC, art. 319, inc. VII), razo qual requer a citao da Promovida, por carta ( CPC, art.
247, caput) para comparecer audincia designada para essa finalidade ( CPC, art. 334,
caput c/c 5).

(1) SNTESE DOS FATOS


O Autor adquiriu de Manoel Fictcio, proprietrio do bem ora
em destaque, na data de 00/11/2222. Esse imvel situa-se na Rua Y, n 000, nesta Capital,
igualmente objeto do Registro n 12233, do Cartrio de Registro de Imveis da 00 Zona.
(doc. 01).

16

Pelo mesmo o Autor pagou, em moeda corrente nacional, a


importncia de R$ .x.x.x ( .x.x.x. ). Isso pode ser concludo do que se observa da escritura
pblica de compra e venda, lavrada no Cartrio Beta. ( doc. 02)
Atualmente o referido imvel se encontrado registrado em
nome do Autor (doc. 03), perante o Cartrio de Registro de Imveis supra-aludido .
Destaque-se, outrossim, que referido imvel fora locado em
pacto escrito ao Ru por Manoel Fictcio, para fins residenciais, no dia 22/33/444 ( doc. 04).
H previso de trmino para 22/33/0000, portanto ora prorrogado por tempo indeterminado.
De outro norte, antes mesmo de providenciar a alienao do
imvel em espcie, fora dado ao locatrio, ora Ru, o direito de preferncia para
aquisio do imvel (LI, art. 27). E isso fora feito com as mesmas condies de venda
ofertas ao Autor, inclusive preo e outras condies pertinentes alienao, exatamente
em obedincia aos temos da Lei do Inquilinato, sendo aquele devidamente cientificado por
meio de notificao extrajudicial. (doc. 05)
Observa-se do pacto locatcio espcie ( doc. 04) que no h
clusula expressa de vigncia no caso de alienao . Igualmente antes de alienao, nem
mesmo qualquer averbao do contrato, com essa clusula, junto matrcula do imvel em
lia, o que se observa registro imobilirio. (LRP, art. 167-16 II c/c LI, art. 8, caput)

16

Registrado o imvel em destaque em nome do Autor na data de


22/33/0000, o mesmo, aps essa data, e obedecendo ao prazo de noventa dias estatudo
em lei(LI, art. 8, 2), entendendo no lhe convir locar o imvel denunciou ao Ru
informando o prazo de noventa(90) dias para que desocupasse o bem(LI, art. 8, caput), o
que no foi obedecido pelo mesmo.
Observe-se, mais, que o Ru, diante da cincia da alienao
do imvel locado, deixou de pagar os aluguis e outros encargos locatcios que lhe pertine
por lei.
Diante desse quadro ftico, superado o prazo estipulado na
notificao em espcie, restou devido o ajuizamento da presente ao de despejo, visto
que o Ru feriu disciplina prevista na Lei do Inquilinato.

(2) MRITO
Reza a Lei 8.245/91(LI), no aspecto da alienao do imvel na
vigncia de locao que:
LEI DO INQUILINATO
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar
o contrato, com o prazo de noventa dias, para a desocupao, salvo se a locao

16

for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de


alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.
1 - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel, como imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
2 - A denncia dever ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro
da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na
manuteno da locao.
Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de
direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel
locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe
conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio
de cincia inequvoca.
Pargrafo nico A comunicao dever conter todas as condies do negcio e,
em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como
o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.

O direito do Autor em obter o despejo e extino do pacto


locatcio, advm, segundo a melhor doutrina, do princpio venda rompe locao.
16

9.3. Incidncia do princpio venda rompo locao


A lei n. 8.245/91 amplia o princpio venda rompo
locao em diversos aspectos, de forma mais favorvel ao
locador,

que,

alis,

coerente

com

esprito

de

desregulamentao ( ou de restrio interveno do Estado )


nas relaes entre locador e inquilino.
9.3.1. Requisitos para incidncia
As

trs

modalidades

de

locao

urbana

abrangidas pela Lei n. 8.245/91 (residencial, no residencial e


locao para temporada ) podem se abrangidas pela denncia
com fundamento no seu art. 8, desde que haja os seguintes
requisitos:
a) a locao no for por tempo determinado ( s incide a
denncia se a locao for por tempo indeterminado; em se
tratando de locao no residencial, no incidir a denncia no
perodo de renovao, ainda que judicial );
b) o contrato no contiver clusula de vigncia em caso de
alienao ( a clusula, assim, deve ser expressa, que no prprio
documento do contrato ou em clusula parte);

16

c) havendo clusula expressa de vigncia, antes referida,


estar a mesma devidamente averbada no registro de imveis
( Lei n 6.015/73 Lei dos Registros Pblicos art. 167, I, n 3 ).
No basta assim, a inscrio no Cartrio de Registros de Ttulos e
Documentos (mesmo porque a Lei n. 6.015/73, no art. 129, 1,
diz, expressamente, que esto sujeitos a registro, no Registro de
Ttulos e Documentos, para surtir efeitos em relao a terceiros,
os contratos de locao de prdios, sem prejuzo no disposto no
art. 167, I, n 3). ( SALAIBI FILHO, Nagib. Comentrios a Lei do
Inquilinato. 10 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. Pgs. 104-105)

Desse modo, comprovou-se que o Autor cumpriu todos os


requisitos necessrios instaurao da presente ao de despejo.
A esse respeito:
AGRAVO

INTERNO

CONTRA

DECISO

MONOCRTICA

PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO NO


RESIDENCIAL. AO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL DE
LOCAO. DIREITO DE PREFERNCIA. AVERBAO DO
CONTRATO NA MATRCULA DO IMVEL. NECESSIDADE.
BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENO. IMPOSSIBILIDADE.

16

DESPEJO IMEDIATO DO LOCATRIO. POSSIBILIDADE. CASO


CONCRETO.
A lei de locaes (lei n. 8.245/91), em seu artigo 59, determina
expressamente os requisitos necessrios para o deferimento de
medida liminar de despejo. Alm das hipteses previstas na lei
de inquilinato, para fins de concesso da medida liminar de
despejo, devero estar presentes os requisitos do artigo 273,
caput,

i, do

CPC, autorizadores

da

concesso

da

tutela

antecipada, quais sejam, a prova inequvoca e convencimento da


verossimilhana, requisitos especficos, bem como o fundado
receio de dano irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos
autos em que esto presentes os requisitos legais autorizadores
do despejo imediato. Agravo interno desprovido. (TJRS; AG
0427848-62.2015.8.21.7000; Bento Gonalves; Dcima Quinta
Cmara

Cvel;

Rel

Des

Adriana

da

Silva

Ribeiro;

Julg.

16/12/2015; DJERS 26/01/2016)


APELAO CVEL.
Direito civil. Ao de procedimento comum ordinrio. Locao de
imvel no residencial. Pedido de resciso do vnculo locatcio e
despejo do bem, alienado na vigncia do negcio jurdico.
Denncia do contrato (art. 8, caput e 1 e 2 da Lei n
8.245/91). Inexistncia de desocupao voluntria. Sentena de
procedncia. Irresignao. Preliminar de nulidade da sentena,
por afronta ao art. 458, II, do cdigo de processo civil.
16

Descabimento. Violao ao art. 113 do Cdigo Civil que s foi


alegada em grau de apelao. Caracterizao de inovao
recursal vedada. Exceo contemplada no art. 517 da Lei n
5.869/73

no

configurada.

Apeladas

compradoras

que,

extrajudicialmente e no prazo, notificaram a apelante de que no


tinham interesse em prorrogar a locao. Observncia dos
requisitos

objetivos

previstos

na

legislao

de

regncia.

Pretenso da recorrente em ser ressarcida por perdas e danos.


Pedido que no foi deduzido no momento processul prprio,
mediante reconveno. Impossibilidade de anlise. Consectrios
da sucumbncia devidos. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ;
APL 0262519-44.2008.8.19.0001; Dcima Quarta Cmara Cvel;
Rel. Des. Gilberto Guarino; Julg. 22/07/2015; DORJ 24/07/2015)
APELAO CVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AO DE DESPEJO. LEI N 8.245/91. CERCEAMENTO DE
DEFESA AFASTADO. IMVEL NO RESIDENCIAL. DENNCIA
VAZIA.

NOTIFICAO

PREMONITRIA

COMPROVADA.

DIREITO DE PREFERNCIA DO LOCATRIO NA COMPRA DO


IMVEL RESPEITADO. CONTRAPROPOSTA RECUSADA PELO
LOCADOR. IGUALDADE DE CONDIES COM TERCEIROS.
LIMINAR

PARA

ADMISSIBILIDADE.
FORMULAO

DESOCUPAO
RESSARCIMENTO

EM

SEDE

DE

DO
DE

PEDIDO

IMVEL.

BENFEITORIAS.
CONTRAPOSTO.

INADMISSIBILIDADE.
16

1. Verificado que a matria discutida eminentemente de direito,


no h necessidade de produo de prova pericial e oral, pois
apenas procrastinaria a soluo do litgio, adequando-se com o
julgamento antecipado da lide (art. 330, I, do CPC), sem que haja
vilipndio aos princpios do contraditrio e da ampla defesa. 2. A
Lei do inquilinato (Lei n 8.245/91), assegura ao locatrio a
preferncia para adquirir o imvel locado, nos casos de venda,
promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou
dao em pagamento. Esse direito de preferncia, todavia, deve
ser exercido em igualdade de condies com terceiros, razo pela
qual no fica o locador obrigado a aceitar a contraproposta
ofertada pelo locatrio. 3. O prazo de 90 dias para que o locatrio
desocupe o imvel, previsto no art. 8 da Lei n 8.245/91, s
aplicvel s hipteses em que houve a venda do imvel e o
adquirente procedeu denncia do contrato. No comprovando o
locatrio a efetivao da compra e venda do imvel fica afastado
o pleito judicial neste sentido. 4. Mostra-se cabvel a concesso
de liminar para a desocupao do imvel em quinze dias,
independente de audincia da parte contrria, se a ao de
despejo tiver sido proposta em at trinta dias do termo ou do
cumprimento da notificao comunicando o locatrio do intento
de retomada do imvel (Lei n 8.245/91, art. 59, 1, VIII). 5. O
procedimento da ao de despejo por denncia vazia no
comporta a realizao de pedidos contrapostos, logo, incabvel o
deferimento de pedido de indenizao por benfeitorias realizadas
16

pelo locatrio no imvel. Incumbe ao locatrio a proposio de


ao de indenizao pelos gastos e prejuzos sofridos, porm,
dever ser formulada por meio de ao prpria. 6. Apelao
conhecida e no provida. (TJDF; Rec 2013.01.1.184415-6; Ac.
841.459; Primeira Turma Cvel; Rel Des Simone Lucindo; DJDFTE
26/01/2015; Pg. 308)

(3) DA TUTELA ANTECIPADA ANTE CAUSAM


consabido que pertinente, nas aes locatcias, o pedido de
tutela antecipada de urgncia, nos mesmos moldes da Legislao Adjetiva Civil (CPC, art.
303).
Segundo o magistrio de Luiz Fux, temos que:
A antecipao da tutela encontra campo frtil no terreno das
locaes. A urgncia to caracterstica nessa forma de tutela
jurisdicional afina-se com a densidade social do tema locatcio,
sempre desafiador no s da sensibilidade do juiz mas tambm
de sua prontido no atuar da lei, ora em prol do locador ora em
prol do locatrio.
Alis, se pode afirmar que a lei de locaes contempla casos
notrios de tutela antecipada, inspirados na nossa prtica

16

judiciria e que vieram a lume muito antes de se cogitar dessa


norma in procedendo insculpida no art. 283 do CPC. ( In, Tutela
antecipada e locaes: os fundamentos da antecipada da tutela e
sua aplicao na relao locatcia. Rio de Janeiro: Destaque,
1995. Pg. 125)

Urge, na hiptese, trazer baila julgados pertinentes


possibilidade de tutela antecipada exatamente da situao ora tratada:
AGRAVO LEGAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MESMOS
ARGUMENTOS DO AGRAVO. DESPEJO. FIADOR INSOLVENTE
NO COMPROVAO NOS AUTOS. DECISO MANTIDA POR
SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DE AGRAVO
NO PROVIDO. DECISO UNNIME.
1. A agravante tenta desconstituir a deciso terminativa
vergastada insistindo nos argumentos suscitados no recurso de
agravo de instrumento, de que o fiador do contrato de locao
tornou-se insolvente, ante as inadimplncias registradas em seu
nome pelos rgos de proteo creditcia, alm da possibilidade
do deferimento da antecipao de tutela com base no art. 273 do
CPC [CPC/2015, art. 303], para que seja decretado o despejo da
agravada. 2. Quanto insolvncia do fiador, ficou bastante claro
na deciso agravada que tal fato no restou cabalmente provado.
No obstante o fiador ter dvidas anotadas em seu nome nos
16

rgos de proteo ao crdito, no se pode, com fundamento


somente nisso, afirmar que ele insolvente. 3. Isso porque no
se sabe se as dvidas anotadas em nome do fiador nos cadastros
de devedores foram por ele mesmo contradas, se so exigveis
ou tenham sido anotadas no valor que realmente deve ser. 4.
Nesses casos, presente os requisitos do art. 40 da Lei do
inquilinato, pode o locador exigir novo fiador ou a substituio da
modalidade de garantia, o que no o fez. 5. Segundo, com
relao possibilidade do deferimento da antecipao de tutela
com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], sabe-se que
possvel, nas aes de despejo, ainda que no esteja presente
uma das hipteses permissivas da concesso liminar do despejo,
enumeradas no 1 do art. 59 da Lei de locaes, sua concesso
como antecipao de tutela, porque aplicvel o art. 273 do CPC
[CPC/2015, art. 303] tambm a essas aes, desde que presente
os pressupostos legais. 6. Entretanto, no presente caso, no
vislumbrou-se risco de dano irreparvel ou de difcil reparao ao
agravante e nem de ineficcia da tutela antecipada caso seja ela
concedida aps a resposta da r. 7. A antecipao de tutela sem
a oitiva da parte contrria deve ser concedida somente se houver
risco de sua inutilidade se for concedida posteriormente, o que
no ocorre no presente caso. 8. Deciso agravada mantida por
seus prprios fundamentos. 9. Recurso improvido unanimidade
de

votos.

(TJPE;

Rec.

0016090-16.2015.8.17.0000;

Terceira

16

Cmara Cvel; Rel. Des. Bartolomeu Bueno de Freitas Morais; Julg.


25/02/2016; DJEPE 11/03/2016)
AGRAVO REGIMENTAL CONTRA DECISO MONOCRTICA
PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO.
AO DE DESPEJO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
DENNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMVEL.
ANTECIPAO

DE

TUTELA.

DESPEJO

IMEDIATO

DO

LOCATRIO. POSSIBILIDADE.
Alm das hipteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de
concesso

da

medida

liminar

de

despejo,

devero

estar

presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC


[ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concesso da tutela
antecipada, quais sejam, a prova inequvoca e convencimento da
verossimilhana, requisitos especficos, bem como o fundado
receio de dano irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos
autos em que esto presentes os requisitos legais autorizadores
do despejo imediato do locatrio, considerando as provas
preliminares juntadas pelo autor. Inteligncia do art. 8 da Lei n.
8.245/91. Agravo interno desprovido. (TJRS; AgRg 029983290.2015.8.21.7000; Viamo; Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel
Des

Adriana

da

Silva

Ribeiro;

Julg.

02/09/2015;

DJERS

16/09/2015)

16

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO. AO DE DESPEJO.


CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DENNCIA EXERCIDA NO
PRAZO. RETOMADA DO IMVEL. ANTECIPAO DE TUTELA.
DESPEJO IMEDIATO DO LOCATRIO. POSSIBILIDADE.
Alm das hipteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de
concesso

da

medida

liminar

de

despejo,

devero

estar

presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC


[ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concesso da tutela
antecipada, quais sejam, a prova inequvoca e convencimento da
verossimilhana, requisitos especficos, bem como o fundado
receio de dano irreparvel ou de difcil reparao. Hiptese dos
autos em que esto presentes os requisitos legais autorizadores
do despejo imediato do locatrio, considerando as provas
preliminares juntadas pelo autor. Inteligncia do art. 8 da Lei n.
8.245/91. Agravo de instrumento a que sega seguimento, por
improcedente. (TJRS; AI 0293581-56.2015.8.21.7000; Caxias do
Sul; Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel Des Adriana da Silva
Ribeiro; Julg. 20/08/2015; DJERS 08/09/2015)
LOCAO DE IMVEL. AO DE DESPEJO. ANTECIPAO DE
TUTELA. POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO ART. 273 DO
CPC

[CPC/2015,

art.

303].

IMVEL

ALIENADO

PELO

LOCADOR. ART. 8 DA LEI N 8.245/91. DENNCIA DO


CONTRATO DE LOCAO PELOS ADQUIRENTES. AUSNCIA
DE CLUSULA DE VIGNCIA EM CASO DE ALIENAO E DE
16

AVERBAO NA MATRCULA DO IMVEL. NOTIFICAO


REGULAR. PROVA INEQUVOCA, VEROSSIMILHANA DA
ALEGAO E RECEIO DE DANO DE DIFCIL REPARAO.
Tutela antecipada para determinar o despejo da locatria,
assegurado prazo para desocupao voluntria. Recurso provido,
com observao. (TJSP; AI 2137547-29.2015.8.26.0000; Ac.
8657416; Bragana Paulista; Trigsima Sexta Cmara de Direito
Privado; Rel. Des. Walter Cesar Exner; Julg. 30/07/2015; DJESP
07/08/2015)

Diante disso, o Autor vem pleitear, sem a oitiva prvia da


parte contrria, tutela antecipada com as seguintes orientaes:

Em face dos motivos antes expostos, por


analogia antes deferindo o pleito ora formulado de
depsito de cauo de trs(3) meses de aluguel( LI, art.
59, 1 c/c art. 64, caput), o Autor requer tutela
antecipada em carter antecedente (CPC, art. 303,
caput) de desocupao do imvel locado, independente
da oitiva antecipada do Ru, com a expedio do
competente mandado de desocupao liminar,
concedendo a este o prazo de 15(quinze) dias, a partir
16

da intimao, para voluntariamente atender ao comando


judicial

em

estudo,

sob

pena

da

decretao

do

despejo(LI, art. 59, 1 c/c art. 65).


Requer,
desocupao

mais,

seja

que

cumprida

ordem

judicial

com

ordem

de
de

arrombamento de fora policial(LI, art. 65)


(3) PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Posto isso, pede e requer o Autor que Vossa Excelncia tome as


seguintes medidas:
a) Determinar a citao do Ru, por mandado, para que o
mesmo, querendo, oferea defesa no prazo legal, sob pena de
revelia e confisso, bem como a cincia desta ao a eventuais
ocupantes ou sublocatrios (LI, art. 59, 2);
b) pede, mais, sejam JULGADOS PROCEDENTES os pedidos
formulados

nesta

ao,

declarando

extinta

relao

contratual, com a decretao do despejo do Ru e eventuais


ocupantes
definitiva
pagamento

e/ou
a

sublocatrios,

medida
de

custas

liminar,
e

confirmando
condenando

despesas

tornando

mesmo

processuais,

alm

ao
de

honorrios advocatcios definidos no contrato (clusula 22);

16

c) requer, mais, com o trnsito em julgado desta demanda,


seja o Autor autorizado a levantar a cauo depositada,
independentemente de novo pedido nesse sentido.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em


direitos admitidos, sobretudo pela oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas,
se necessrio for, alm do depoimento pessoal do Ru, o que desde j requer.
D-se causa o valor de R$ 00.000,00 ( .x.x.x.x ), o qual
corresponde, segundo os ditames do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato c/c art. 1.046,
2, do CPC, ao valor de doze(12) meses de aluguis.
Respeitosamente, pede deferimento.
Cidade, 00 de maro do ano de 0000
Fulano(a) de Tal
Advogado(a)

16