ABNT NBR 5674 Rev 02 2011

Projeto de reviso da NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto
de manuteno
Texto: 17.02.2011
Fevereiro - 2011
1/26
Incio dos trabalhos no SINDUSCON-SP dia 17.02 s 9:00 e encerrada s 11:15 hs.
Sumrio
Prefcio
Introduo
1. Escopo
2. Referncias normativas
3. Definies
3.1 Edificao
3.2 Servio de manuteno
3.3 Sistema de manuteno
3.4 Previso oramentria
4. Requisitos para um sistema de gesto da manuteno
4.1 Organizao
4.2 Coleta de dados - Verificaes
4.3 Programa de manuteno
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades
6. Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.2 Acompanhamento da execuo
7. Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
7.2 Registros
7.3 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
7.5 Indicadores gerenciais
8. Incumbncias ou encargos
Anexos
A Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva (informativo)
B Lista dos registros (normativo)
C Modelos dos registros (informativo)
Prefcio
Copiar padro
Introduo TEXTO A SER REVISADO PELO SINDUSCON SECOVI
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia tem crescido no setor da

construo civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo
limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades
produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros
produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por
novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles
exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em
uso.
texto de 17 de fevereiro de 2011
Estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edificaes, demonstram

que os custos anuais envolvidos na operao e manuteno das edificaes em uso variam
entre 1% e 2% do seu custo inicial.
Este valor pode parecer pequeno, porm acumulado ao longo da vida til das edificaes
chega a ser equivalente ou at superior ao seu custo de construo.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de
cumprida a sua vida til projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e
um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de novas edificaes.
Economicamente relevante no custo global das edificaes, a manuteno no pode ser
feita de modo improvisado, espordico ou casual.
Ela deve ser entendida como um servio tcnico perfeitamente programvel.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas
edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios,
essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de
edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de custo e maximizao da
satisfao dos usurios.
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de

edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas,
elementos ou componentes; e
Nota:
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus
programas de manuteno atendendo a presente norma
Includo na reunio de 17 de fevereiro de 2011.
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.

Para as edies datadas aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no
datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
Rever no final dos trabalhos
ABNT NBR 14037 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao.
ABNT NBR15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
Requisitos para os sistemas estruturais
Requisitos para os sistemas de pisos internos
Sistemas de vedaes verticais externas e internas

Requisitos para sistemas de coberturas
Sistemas hidrossanitrios
3 Definies
Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definies, e as constantes da ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1:
3.1 Edificao
Produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2 Gravidade
Indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575
3.4 Interveniente
3.6 Preditivo inserido na reunio de 14.12.10
3.6 Previso oramentria
Documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno.
3.7 Servio de manuteno
Interveno realizada sobre a edificao e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes.
3.8 Sistema de manuteno
Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno
3.9 Urgncia
Velocidade com a qual o servio deve ser resolvido
4 Requisitos para a manuteno

4.1 Organizao
4.1.1 A organizao gesto do sistema de manuteno deve levar em considerao as
caractersticas das edificaes, tais como:
a) tipologia das edificaes;
b) uso efetivo da edificao;
c) tamanho e complexidade da edificao;
d) localizao e implicaes do entorno da edificao
4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciao patrimonial.
b) estabelea o fluxo de informaes relevantes e modo de comunicao, entre os
diversos intervenientes; e
c) estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos intervenientes.
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno
sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes
parmetros a serem adaptados em funo da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes mencionado nas ABNT
NBR15575-1 a ABNT NBR 15575-6.
b) Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de
servio de manuteno;
c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de
emergncia;
d) Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no
manual de operao, uso e manuteno
e) Registros das inspees, conforme item 7.2.
NOTA: Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.
4.1.4 Na organizao\da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista infra-estrutura

material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de
manuteno necessrios, a saber:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples,
padronizados e cclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns;
b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou
interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e
Observar o item que trata das responsabilidades e condies de garantia do sistema
c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada
com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado
de degradao;
As definies acima devem ser propostas eventuais revises ou sugetso
baseada em literatura disponvel: Norma anterior, N. I. Predial do IBAPE, dentre
outras.
Enviar sugestes para a comisso
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos

diferentes tipos de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por
empresas especializadas ou profissionais qualificados.
4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR
14037.
4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B
desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperao considerando:
a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificao;
b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas
sua vida til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios;
c) as solicitaes e reclamaes dos usurios.
4.2.3 Os relatrios das inspees devem:
a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
c) ser preditivos
d) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e;
NOTA: Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.
4.3 Programa de manuteno

4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua
periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos
elementos, componentes e equipamentos.
Incio da Reunio no SINDUSCON, do dia 17 de fevereiro de

2011 no item 4.3.2.
IMPRIMIR O TEXTO PARA DISTRIBUIO AOS PRESENTES
4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:

a) durabilidade esperada dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e
componentes, devendo atender ABNT NBR 15575-1;
b) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus

metas efetivas tanto fsicas como financeiras;
c) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas;
d) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;
e) solicitaes e reclamaes dos usurios;
f) registros das lies aprendidas;
g) rastreabilidade dos servios;
h) restries climticas e ambientais;
i) escala de prioridades entre os diversos servios; e
j) previso financeira
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e
componentes observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;
d) identificao do responsvel;
e) documentao referencial e formas de comprovao; e
f) custo.
4.3.4 A periodicidade varivel em funo de cada sistema e quando aplicvel aos
elementos e componentes.
O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas sries temporais para
a periodicidade a ser ajustada em funo das indicaes dos projetos ou as especificaes
tcnicas
4.3.5 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a
serem realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual
das reas Comuns entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3.6 Os modelos descritos em 4.3.4 devem ser adaptados para cada edificao.
4.3 7 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a
elaborao do programa de manuteno preventiva., a saber:
a) em A.2.1 Periodicidade das inspees para o primeiro ano;
b) em A.2.2 Periodicidades das inspees bi-anual, trienal e qinqenal:
c) em A.2.3 Periodicidades a serem estabelecidas conforme o empreendimento, e
especificada pelo fabricante do sistema ou do sub-sistema.
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
5.1 Consideraes
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a
considerar:
a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia;
d) reduo da necessidade de sucessivas intervenes;
e) seqncia racional e durao das atividades;
f) cronograma fsico x financeiro;
g) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
h)
i)
j)
k)
l)
m)
procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;

especificaes detalhadas dos insumos e materiais;
manutenibilidade;
dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
instrues em caso de imprevistos;
prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas
inspees verificaes e atividades de manuteno
n) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua
execuo
5.3 Previso oramentria anual

O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos
financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro
definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao
de servios de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro
em estimativas fsicas, de custos e de ndices inflacionrios.
As previses oramentais devem ser elaboradas considerando:
a) as condies dos sistemas, dos subsistemas, dos elementos e dos componentes da
edificao, demonstradas no relatrio de inspeo, e nas solicitaes dos usurios;
b) os riscos decorrentes da no realizao dos servios de manuteno no prazo
previsto; e
c) os recursos disponveis; e
d) a urgncia, a gravidade e idade da edificao, principalmente quando envolvem
risco, sade e segurana
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos
servios de manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas
intervenes.
6 Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.1.1 Recomenda-se que os oramentos dos servios de manuteno contenham: devem
ser
a) dados do cliente;
b) escopo discriminados devendo conter pelo menos os seguintes itens:
a) escopo dos servios ou objeto;
c) descrio de cada atividade ou lista de inspees
d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos
ou projetos, quando aplicvel;
e) lista dos equipamentos de segurana EPIs - Equipamentos de Proteo Individual
e coletivos a serem utilizados utilizados;
f) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;
g cronograma fsico-financeiro ou prazos;
h) procedimento executivo adotado;
i) verificaes e controles de execuo adotados;
j) periodicidade dos servios;
k) incumbncias de cada parte;
k) responsabilidades e obrigaes incumbncias de cada parte; e

l) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;
m) garantias e excluses.
n) previso de seguros, se aplicvel
6.1.2 A contratao de servios de terceiros pode ser feita com base em:
a) preo fixo para determinado servio claramente discriminado;
b) preo unitrio, em que a empresa contratada recebe pelos servios efetivamente
realizados, tendo como base um preo unitrio previamente pactuado;
c) contrato global por perodo determinado, com preo previamente estabelecido, em
que o contratado assume a responsabilidade pela manuteno de uma edificao ou
equipamento em funcionamento;
d) por administrao, onde a empresa contratada ressarcida das despesas de
mo-de-obra, materiais e equipamentos necessrios para a realizao dos servios
de manuteno e remunerada por uma porcentagem sobre o total das despesas
realizadas.
6.1.3 Para a avaliao das propostas recomenda-se deve-se observar:
a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos
humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros
servios em andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de
acervo tcnico;
c) referencias formais de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis a esta
Norma;
e) preo, prazo para a execuo, condies de pagamento, cronograma fsicofinanceiro com base no contrato; e
f) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado
ENCERRADA A REUNIO do dia 17 de fevereiro de 2011 s 11:15hs, no item 6.1.3.
Prever um novo modelo do anexo A cujas sugestes devem ser encaminhadas
comisso para anlise futura, a partir da reunio de abril de 2011
Prximas reunies dias:
17 de Maro de 2011, (3 quinta-feira), no SINDUSCON SP

para anlise e discusso do texto da ABNT 14.037, das sugestes
recebidas da consulta nacional.
13 de Abril de 2011, ( 2 quarta-feira devido ao feriado do dia 21 de
abril), no SECOVI-SP para constinuo daanlise do texto da NBR
5674, a partir do item 6.2.
6.2 Acompanhamento da execuo

6.2.1 Antes do incio dos servios o executante deve providenciar:
a) dispositivos especiais que assegurem condies necessrias realizao segura
dos servios de manuteno;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou
prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais
riscos.
6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da
edificao devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso prever sistemas de
reserva.
6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria, das sadas de emergncia.
6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro planejado condicionando-se a
execuo de uma nova etapa aprovao da etapa anterior.
6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao tecnicamente
permitidas, o memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de
operao, uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.
6.2.6 Durante a realizao dos servios devem ser estabelecidos controles a fim de
assegurarem a terminalidade.
7 Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar
evidncias da gesto do sistema de gesto da manuteno, economia na realizao dos
servios de manuteno, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos
servios de manuteno e auxiliar no programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao da gesto do sistema de gesto da manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR
14037 e Manual dos fornecedores dos equipamentos;
b) o programa da manuteno;
c) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronolgico quanto financeiro
d) os contratos firmados;
e) mapa de cotao dos preos dos servios;
f) normas tcnicas, catlogos, manuais dos projetos, desenhos, procedimentos
executivos dos servios de manuteno e propostas tcnicas;
g) relatrio de inspeo verificao;
h) dirio de obra;
i) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem
constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;
j) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma conforme Anexo B.
k) ata das reunies do condomnio em que assuntos afetos manuteno constarem
da ordem do dia ou da agenda.
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao
do programa de manuteno, do planejamento, das inspees verificaes e da efetiva
comprovao da realizao das manutenes.
Recomenda-se que para cada registro haja local em que deve constar:
a) sua identificao;
b) as funes responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;

d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar
armazenado assegurando sua integridade;
Os registros devem demonstrar custos, tempo de execuo de cada servio e conter
anotaes da efetiva execuo e dados que possibilitem tomar aes futuras.
As atas das reunies de condomnio devem ser consideradas como registros que
evidenciam toda sorte de eventos referentes ao sistema da gesto da manuteno
Devem ser considerados registros as Notas Fiscais, contratos, certificados, termos de
garantia e demais comprovantes da realizao dos servios ou da capacidade tcnica
das empresas ou profissionais para execuo dos mesmos.
Esta Norma recomenda para a organizao e a coleta dos dados a utilizao de um Livro
de Registro da Manuteno, onde devem estar indicados os servios de manuteno
preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentao
O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.
Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1.
As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata
do condomnio.
Tabela 1 Fluxo da documentao
Manual de Operao,
Uso e Manuteno
Programa da
Manuteno
Planejamento
da
Manuteno
Arquivo
Propostas
Tcnicas
Mapa de
Cotao
Contratos
Registros de
Controles
Dirio de Obra
da
Execuo
Arquivo
Relatrios de
Inspeo
7.4 Arquivo
10
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como
parte integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a
guarda do proprietrio, sndico e/ou da administradora do condomnio.
Toda esta documentao deve estar disponvel ao construtor/incorporador quando
solicitado.
Quando houver troca do responsvel pela guarda da documentao estes devem ser
entregues formalmente ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais
O sistema de manuteno pode dispor de indicadores de eficincia da gesto do sistema de
manuteno com a finalidade de mensurar, por exemplo:
a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho
necessrio;
c) a relao ao logo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes
d) a manutenibilidade do valor da edificao ao longo de sua vida til, em funo do
resultado do sistema de manuteno.
8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, o sndico, a administradora e a empresa responsvel
pela sua manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao
manual de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao, o sndico, ou a administradora devem fazer cumprir e
prover os recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de
operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das
partes autnomas individualizadas e pelo conjunto da edificao de forma a atender ao
manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.5 O proprietrio ou os condminos podem delegar a gesto da manuteno da edificao
empresa ou profissional legalmente habilitado.
8.6 A empresa ou profissional deve assumir a incumbncia tcnica pelo sistema de
manuteno da edificao ficando sob sua incumbncia:
a) Assessorar o proprietrio ou condminos nas decises que envolvam a manuteno
da edificao, inclusive no sistema da manuteno e planejamento anual das
atividades, conforme indicado em 4 e 5;
b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer
documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como
contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
c) Realizar as verificaes na edificao e orient-las ;
d) Preparar previses oramentrias;
e) Implementar os planos de manuteno;
f) Adaptar o programa modelo disposto no Anexo A desta Norma edificao;
g) Realizar ou supervisionar a elaborao de projetos e a programao dos servios de
manuteno;
11
h) Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas brasileiras, projetos e

orientaes do manual de operao, uso e manuteno da edificao que atende
ABNT NBR 14 037.
i) Orar os servios de manuteno;
j) Realizar ou assessorar o proprietrio ou os condminos na contratao de servios
de terceiros para a realizao da manuteno da edificao, quando for o caso;
k) Supervisionar a execuo dos servios de manuteno;
l) Estabelecer e implementar uma gesto do sistema de gesto dos servios de
manuteno, conforme esta Norma;
m) Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o
estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno da
edificao;
n) Assessorar o proprietrio ou os condminos naquelas situaes emergenciais.
12
Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
A.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva
Os modelos descritos em A.2.1, A.2.2 e A.2.3 encampam periodicidade relativa ao primeiro
ano, aos primeiros cinco anos (bi-anual, trienal e qinqenal) e que devem ser estendidas
para os demais anos, bem como as periodicidades a serem estabelecidas conforme o
empreendimento.
As sries temporais indicadas so largamente usadas no setor
A.2 Modelos
A.2.1 Periodicidade mnima das verificaes para o primeiro ano
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Periodicidade
Responsvel
Documentos
a cada semana
Equipamentos
industrializados
Sauna mida
Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
Instalaes Hidrulicas / Louas

/Metais / Bombas
Equipamentos
industrializados
Equipamentos
industrializados
Iluminao de
emergncia
Grupo Gerador
Fazer a drenagem de gua no

equipamento
Verificar nvel de leo,
entradas e sadas de
ventilao desobstrudas,
local isolado, sempre aps o
uso do equipamento
a cada 15 dias
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Bombas de gua limpa e de

gua servida:alternar a chave
no painel eltrico para utilizlas as em sistema rodzio
Equipe de
Manuteno Local
Efetuar teste de
funcionamento dos sistemas
por quinze minutos
Fazer teste de funcionamento
dos sistemas por quinze
minutos
a cada ms
Equipe de
Manuteno Local
Manuteno geral
Empresa
Especializada
Jardim
Equipe de
Manuteno Local
Equipamentos
industrializados
Pressurizao de
escada
Devero ser alternados os

ventiladores atravs de chave
comutadora, para que no
haja desgaste.
Equipe de
Manuteno Local
Equipamentos
industrializados
Pressurizao de
escada
Efetuar a manuteno
preventiva dos ventiladores e
do gerador
Empresa
especializada
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem /
Spa
Ligar o motor
Equipe de
Manuteno Local
Contrato com Empresa

Especializada
Relatrio da Empresa
Especializada
/ continua
13
continuao
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Periodicidade
a cada ms
Manuteno recomendada
pelo fabricante e atendimento
resoluo 176 do ministrio
da Sade e norma NBR
13971
Responsvel
Documentos
Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio da
Empresa Especializada
Equipamentos
industrializados
Ar Condicionado
Equipamentos
industrializados
Iluminao de
emergncia
Para Blocos autnomos e

Mdulos. Efetuar teste de
funcionamento do sistema
por mais de uma hora
Equipe de
Manuteno Local
Equipamentos
industrializados
Automao de
portes
Manuteno Geral dos

sistemas.
Empresa
Especializada
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Pedras naturais
(mrmore, granito
e outros)
Enceramento de peas
polidas (ex.: pisos, bancadas
de granito, etc), e se de alto
trfego semanalmente ou
diariamente
Limpeza dos ralos e grelhas
das guas pluviais e calhas;
e diariamente em poca de
chuvas intensas
a cada 2 meses
Equipe de
Manuteno Local
Bomba de incndio:Testar seu

funcionamento
Equipe de
Manuteno Local
Limpar e regular sistemas de

queimadores
Limpar os filtros de gua
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local

/Metais / Bombas

/Metais / Bombas
Equipamentos
industrializados
Equipamentos
industrializados
Equipamentos
industrializados
Gerador de gua
quente
Gerador de gua
quente
Iluminao de
emergncia
Para Unidades Centrais.

Verificar fusveis, led de carga
da bateria selada, nvel de
eletrlito da bateria comum
Verificar vegetao prxima
quadra
Jardim
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de Manuteno Local e/ou Empresa

Especializada
a cada 3 meses
Aplicar leo lubrificante nas
dobradias e maanetas
Equipe de
Manuteno Local
Esquadrias de Alumnio
Limpeza da persiana de
enrolar
Equipe de
Manuteno Local
Limpeza dos orifcios dos

trilhos inferiores
Equipe de
Manuteno Local
Limpeza geral esquadria

(zona martima ou industrial)
Equipe de
Manuteno Local

/Metais / Bombas
Verificar as caixas de esgoto

e guas pluviais
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipamentos
industrializados
Porta corta fogo
Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem /
SPA
Limpeza da Tubulao
Sistema de
automao
Dados-informticaVoz-Telefoniavdeo-TV
Efetuar servios de operao
a cada 4 meses
Empresa
especializada
/ continua
14
continuao
Sistema
Elemento/
Componente
Equipamentos
industrializados
Circuito Fechado
de TV
Atividade
Responsvel
Documentos
Verificao no sistema
instalado.
Empresa
Especializada
Drenar o depsito de gua

quente;
Acionar as tubulaes que
no so constantemente
usadas (ladro),
Aplicao de produtos
qumicos
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local

/Metais / Bombas
Limpar e verificar regulagem

do mecanismo de descarga
Equipe de
Manuteno Local

/Metais / Bombas
Limpar os aeradores (bicos

removveis).
Equipe de
Manuteno Local

/Metais / Bombas
Manuteno de Bombas de
Recalque gua potvel,
incndio, esgoto e guas
pluviais
Empresa
Especializada
Sistemas de combate a incndio

(splinkers, etc) e seus componentes
industrializados (bombas, vlvulas
de fluxo, detectores de fumaa
/Metais / Bombas
Manuteno a fim de
assegurar a operacionalidade
do sistema e componentes
Empresa
Especializada
Testar abertura e fechamento

dos registros dos sub solos e
cobertura (barrilete)
Equipe de
Manuteno Local
Testar os disjuntores
Equipe de
Manuteno Local
Verificar integridade dos

brinquedos, encaixes e
apertos dos parafusos
Verificar os elementos de
fixao
Equipe de
Manuteno Local
e/ou Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
Verificar os ralos e sifes das

louas, tanques e pias.
Equipe de
Manuteno Local
Verificar funcionamento das

bombas submersas, e
semanalmente nas pocas de
chuva
Limpeza dos reservatrios
(inferior e superior)
Equipe de
Manuteno Local
Periodicidade
a cada 6 meses
Equipamentos
Gerador de gua
industrializados
quente
/Metais / Bombas
Desratizao e Desinsetizao
Instalaes
Eltricas
Quadro de
Distribuio de
Circuitos
Play ground
Revestimentos
Deck de madeira
de parede/ piso e
teto
/Metais / Bombas
/Metais / Bombas

/Metais / Bombas
Contrato e Certificado
da Empresa
Especializada
Empresa
Especializada
Certificado e Atestado
de Potabilidade da
gua emitido por
15
A.2.2 Periodicidades mnimas das verificaes bi-anual, trienal e qinqenal

Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Periodicidade
Responsvel
Verificao da integridade
estrutural conforme ABNT
NBR 15575-2 conforme
sees de 3.1 a 3.10
Efetuar a regulagem das
portas
Empresa
especializada
Empresa
especializada
Verificao completa do
sistema
Empresa
Especializada
Contrato / Relatrio Tcnico

acompanhado da respectiva
ART
Verificao Visual
Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio de
Inspecionar a camada
drenante do jardim,
verificando se no h
obstruo na tubulao e
entupimento dos ralos;
Inspecionar e refazer onde
necessrio os
rejuntamentos dos pisos,
paredes, soleiras, ralos e
peas sanitrias.
Lavagem da fachada,
muros, reas externas
Equipe de
Manuteno
Local
a cada ano
Estrutural
Lajes, vigas e pilares
Equipamentos
industrializados
Porta corta fogo
Equipamentos
industrializados
Gerador de gua
quente
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
Impermeabilizao
Equipamentos
industrializados
Impermeabilizao
Revestimentos
Azulejo/ Cermica/
de parede/ piso e
Pastilha
teto
Equipamentos
Gerador de gua
industrializados
quente
/Metais / Bombas
Equipamentos
Gerador de gua
industrializados
quente
Lavar internamente os
depsitos de gua quente
Limpar o crivo do chuveiro
Limpeza das chamins

Limpeza geral esquadria
(zona urbana ou rural)
Equipe de
Manuteno
Local
Empresa
especializada
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno
Local
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno
Local
Contrato Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Sistema de
segurana,
pelo fabricante
Empresa
Especializada
Sistemas de
Automao
Dados informtica
Voz Telefonia
Vdeo Televiso
pelo fabricante
Empresa
Especializada
Reapertar parafusos
aparentes dos fechos
Equipe de
Manuteno
Local
Reapertar todas as
conexes
Equipe de
Manuteno
Local
Quadro de
Distribuio de
Circuitos
Equipamentos de Incndio
Instalaes
Eltricas
Banheira de
Hidromassagem /
Spa
Equipamentos
industrializados
Recarga de Extintores
Refazer o rejuntamento das

bordas
Regulagem do freio
Contrato e Certificado Empresa

Especializada
Equipe de
Manuteno
Local
Empresa
Especializada
/continua
16
continuao
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Documentos
Repintar os forros dos

banheiros
Empresa
especializada
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada

banheiros
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada

banheiros
Empresa
especializada

Especializada
Trocar os vedantes
(courinhos) das torneiras,
misturadores de lavatrio e
de bid e registros de
presso
Verificar a calafetao de
rufos, fixao de para raios,
antenas e elementos
decorativos
Equipe de
Manuteno
Local
Verificar as juntas de
dilatao, e preencher com
mastique quando
necessrio.
Verificar as tubulaes de
captao de gua do jardim
para detectar a presena de
razes que possam destruir
ou entupir as tubulaes;
Equipe de
Manuteno
Local
a cada ano
Esquadrias de Ferro
Paredes e Tetos
Internos revestidos
de Argamassa/
Gesso liso/ ou
executado com
componentes de
Gesso Acartonado
(Dry-Wall)
Pintura / verniz (interna/ externa)
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Forros
Gesso

/Metais / Bombas
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Paredes externas/
fachada
Revestimentos
Piso Cimentado, Piso
de parede/ piso e
Acabado em
teto
Concreto, Contrapiso
/Metais / Bombas
Esquadrias de Ferro
Vidros

/Metais / Bombas
Vidros
Quadra Poliesportiva
Repintar as esquadrias
Verificar o desempenho da
vedao e fixao dos
vidros
Verificar o desempenho da
vedao e fixao nos
caixilhos
Verificar, anis oring dos
registros de presso,
misturador de lavatrio e de
bid
Vidros Temperados:
Inspeionar o
funcionamento do sistema
de molas e dobradias e
verificar a necessidade de
lubrificao.
Equipamentos: Pintar os
equipamentos
Pintura dos brinquedos
Play ground
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Deck de madeira
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Rejuntamento e
Tratamento de
Juntas
Remover o verniz existente

com o uso de removedor,
lixar e envernizar
novamente
Verificar e completar o
rejuntamento nas juntas de
dilatao e juntas de
trabalho com mastique .
Equipe de
Manuteno
Local
Equipe de
Manuteno
Local
Equipe de
Manuteno
Local
Equipe de
Manuteno
Local
Equipe de
Manuteno
Local
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Empresa
especializada
Contrato Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno
Local e/ou
Empresa
Especializada
Empresa
especializada

Especializada
Empresa
especializada
Contrato Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
\continua
17
continuao
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Documentos
a cada 2 anos
Esquadrias de madeira
Instalaes
Eltricas
Tomadas,
Interruptores e
Pontos de Luz
Encerar as esquadrias
Reapertar conexes e
verificar estado dos
contatos eltricos
substituindo as peas que
apresentem desgaste
Empresa
especializada
Equipe de
Manuteno
Local
a cada 3 anos
Revestimentos
Paredes externas/
de parede/ piso e
fachada
teto
Esquadrias de madeira
Efetuar lavagem da fachada

e muros.
Empresa
Especializada
Pintar ou envernizar as
esquadrias
Teste Mangueiras
Empresa
especializada

/Metais / Bombas
Verificar gaxeta, anis

oring e estanqueidade dos
registros de gaveta e dos
registros de esfera
Equipe de
Manuteno
Local

/Metais / Bombas
Verificar o diafragma da
torre de entrada e a
comporta do mecanismo de
caixa acoplada
Repintar as reas internas
(unidades privativas e reas
comuns)
Empresa
Especializada
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Repintar as reas internas

comuns)
Repintar os forros das reas
secas
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Empresa
especializada

Especializada
Repintar as reas externas

e as fachadas da edificao
comuns),
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Repintar as reas externas

e as fachadas da edificao
comuns),
Empresa
Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Pisos de concreto polido

pintado: Repintar a
superfcie quando
necessrio em funo do
uso
ver NBR-5419
Empresa
especializada
Contrato Empresa
Especializada
Empresa
especializada
Livro de Registro de
Manuteno/Contrato Empresa
Especializada
Raspar, calafetar e aplicar

acabamento nos pisos com
acabamento
.
Empresa
especializada
Contrato Empresa
Especializada
Paredes e Tetos Internos

revestidos de Argamassa/
Gesso liso/ ou executado
com componentes de
Gesso Acartonado (DryWall)
Revestime
ntos de
parede/
piso e teto
Forros
Gesso
Revestime
ntos de
parede/
piso e teto
Paredes externas/ fachada
Equipamen
tos
industrializ
ados
Sistemas de proteo
contra descargas
atmosfricas
Revestime
ntos de
parede/
piso e teto
Pisos de Madeira Tacos e

Assoalhos
Contrato Empresa
Especializada
Contrato e Certificado da
\continua
18
continuao
Sistema
Elemento/
Componente
Atividade
Responsvel
Documentos
a cada 5 anos
Teste Hidrosttico dos

extintores
Empresa
Especializada
Contrato e Certificado da

/Metais / Bombas
Verificar a estanqueidade
da vlvula de descarga,
torneira automtica e
torneira eletrnica
Verificao peridica de
acordo com a norma NBR
5419.
Medio hmica do
Sistema nas verificaes ou
atendendo a legislao
municipal.
NOTA: Em locais expostos
corroso severa, os
intervalos entre verificaes
devem ser reduzidos.
Empresa
Especializada
Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio de
Equipamentos
industrializados
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
19
A.2.3 Periodicidades a serem estabelecidas conforme o empreendimento, e

especificada pelo fabricante do sistema ou elemento/componente.
Sistema
Elemento/
Componente

/Metais / Bombas
Atividade
Responsvel
Documentos
Limpar os
filtros e efetuar
reviso nas
vlvulas
redutoras de
presso
conforme
orientaes do
fabricante;
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Equipe de Manuteno Local

e/ou Empresa Especializada
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Sistema de combate
incndio
Equipamentos
industrializados
Grupo Gerador
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Sauna mida
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Sauna Seca
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Equipamentos
industrializados
Iluminao de
emergncia
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Livro de Registro de
Manuteno /
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Revestimentos
de parede/ piso e
teto
Revestimentos
especiais (frmica,
pisos elevados,
materiais compostos
de alummio)
Madeira
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Contrato com
Empresa
Especializada
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Contrato com
Empresa
Especializada
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
Contrato com
Empresa
Especializada
Manuteno
recomendada
pelo fabricante
e atendimento
s leis
municipais
pertinentes.
Pisos em
grama; seguir
as orientaes
da empresa de
paisagismo
Pisos
flutuantes e de
base asfltica:
seguir as
recomendae
s do fabricante
Verificar os
equipamentos
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada

e/ou Empresa Especializada.
Manuteno Local
e/ou Empresa
Especializada

e/ou Empresa Especializada
Contrato Empresa
Especializada
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Forros
Piscina
Equipamentos
industrializados
Elevadores
Equipamentos
industrializados
Aquecedor Individual
Equipamentos
industrializados
Instalaes de
interfone
Verificao no
sistema
instalado.
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Exausto mecnica
Verificao no
sistema
instalado.
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
Equipamentos
industrializados
Antena Coletiva
Verificao no
sistema
instalado.
Contrato e Relatrio
da Empresa
Especializada
20
Anexo B
(normativo)
Lista dos registros
B.1 Objeto
Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponveis no condomnio
constituindo evidncias de que as atividades de manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (Check-List) de verificaes deve seguir modelo feito
especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade,
sugerimos a seguir modelos no restritivos a fim de auxiliar o Sndico a realizar
periodicamente as verificaes, ver tambm Anexo C.
B.2 Classificao dos registros
Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou
dos elementos ou dos componente da edificao, utilizando-se, por exemplo, a subdiviso
constante do Anexo A.
B.3 Tabela dos principais registros
A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Os vrios tipos de registros indicados constituem as evidncias de que o condomnio
efetuou as manutenes previstas.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manuteno Preventiva
Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de Assemblias dos assuntos afeitos Manuteno
Sistemas eletromecnicos
Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores
Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas
Verificaes e Relatrio de Medio hmica (com terrmetro calibrado e aferido
INMETRO)
Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas
Atestado SPDA
Proteo contra descargas atmosfricas
Automao Dados - informtica - Voz Telefonia - Vdeo - Televiso
Verificaes com registros no Livro de
Gerador de gua quente
Manuteno ou em formulrios especficos
Ar Condicionado
ou dependendo do caso Relatrio da
Aquecedor Coletivo
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuio de Circuitos
Manuteno
Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz
Elevadores
Exausto mecnica
21
ou dependendo do caso em Relatrio da

Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manuteno
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados
Relao de equipamentos
Sistemas de segurana
ou dependendo do caso em Relatrios de
empresa especializada
Sistema de segurana especficos
Certificado da Empresa Especializada
Automao de portes
Instalaes de interfone
Instalaes Hidrulico-Prediais e gs
Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas

pluviais / Louas / Metais / Bombas

ou dependendo do caso em Relatrios bem
como Certificado da Empresa Especializada/
Certificado e Atestado de Potabilidade da
gua
Atestado de Instalao de Gs
Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno
Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem
e Esgoto com registro no Livro de manuteno
Banheira de Hidromassagem
Sistemas combate a incndios

Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incndio
FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra
incndio das edificaes
Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e
outros opcionais
Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores
Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes
Certificado de Desratizao e Desinsetizao
Sprinklers e seus componentes
industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo, Verificaes com registros no Livro de
detectores de fumaa, etc.)
Pressurizao de escada
ou dependendo do caso em relatrios, como
Certificado da Empresa Especializada
Iluminao de emergncia
22
Revestimentos de paredes / pisos e tetos

Pedras naturais (mrmore,
granito e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cermica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/
Gesso liso/ ou executado com
componentes de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Piso Cimentado, Piso Acabado
em Concreto, Contrapiso
Rejuntamento e Tratamento de
Juntas
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou

em formulrios especficos
Forros de gesso
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Revestimentos especiais
(frmica, pisos elevados,
materiais compostos de
alummio)
Forros Madeira
Esquadrias
Alumnio
Ferro
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou

em formulrios especficos
Madeira
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Piscina
Sauna Seca
Sauna mida
Verificaes com registros

no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos, devendo
incluir referncias s condies de higiene
SPA
Desratizao e
desinsetizao
Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou
externamente)
Impermeabilizao
Verificaes com
registro no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos
23
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus
registros
C.2 Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema
Subsistema
Atividade
Data da
realizao
Responsvel
pela
atividade
Prazo
Custos
C.3 Modelos de lista de verificaes para um subsistema

C.3.1 Manuteno Preventiva da Central de Interfone
Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento
Tipo XYZ
Central de interfones NN aptos.
Servios a serem realizados incluir periodicidade

Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao da re-aperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema
Status
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao
Responsvel pelo servio :

Responsvel do condomnio
Empresa responsvel :
24
C.3.2 Manuteno Preventiva da Central de Alarme

Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento
Tipo XYZ
Central de alarme do sistema de combate a

incndio.

Verificao dos fusveis
Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e teste do sistema automtico
Verificao e teste dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Teste de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a IT-CB13/01
Verificao e testes dos comandos eltricos
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Re-aperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Status
Hora incio
Hora trmino
Data

25
C.4 Modelos de lista de verificaes para um equipamento

C.4.1 Manuteno Preventiva das Bombas
Condomnio
Endereo
Equipamento
Motor
Bomba
Quadro comando
Bombas 01 a 04
Modelo
Modelo
Modelo
no. srie
potncia
no. srie
Status
Eltrica
Rec
01
Rec
02
Press
01
Press
02
01
02
03
04
Verificao dos fusveis

Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A,
Verificao e re-aperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes
Mecnica / Hidrulica
Verificao dos mancais
Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento+oxidalo+conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da bia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)
Hora incio
Hora trmino
Data

-------------------------------------------------
26

ABNT NBR 5674 Rev 02 2011

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

ABNT NBR 5674 Rev 02 2011

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Projeto de reviso da NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia tem crescido no setor da

Estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edificaes, demonstram

Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.

ABNT NBR15575-5 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5:

4 Requisitos para a manuteno

texto de 17 de fevereiro de 2011

4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

4.1.4 Na organizao\da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista infra-estrutura

4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos

4.3 Programa de manuteno

Incio da Reunio no SINDUSCON, do dia 17 de fevereiro de

4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:

b) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus

procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;

5.3 Previso oramentria anual

k) responsabilidades e obrigaes incumbncias de cada parte; e

Prximas reunies dias:

17 de Maro de 2011, (3 quinta-feira), no SINDUSCON SP

texto de 17 de fevereiro de 2011

6.2 Acompanhamento da execuo

c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;

Tabela 1 Fluxo da documentao

texto de 17 de fevereiro de 2011

texto de 17 de fevereiro de 2011

h) Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas brasileiras, projetos e

texto de 17 de fevereiro de 2011

Instalaes Hidrulicas / Louas

Fazer a drenagem de gua no

Bombas de gua limpa e de

Devero ser alternados os

Contrato com Empresa

texto de 17 de fevereiro de 2011

Para Blocos autnomos e

Manuteno Geral dos

Bomba de incndio:Testar seu

Limpar e regular sistemas de

Instalaes Hidrulicas / Louas

Instalaes Hidrulicas / Louas

Para Unidades Centrais.

Equipe de Manuteno Local e/ou Empresa

Limpeza dos orifcios dos

Limpeza geral esquadria

Instalaes Hidrulicas / Louas

Verificar as caixas de esgoto

Porta corta fogo

Efetuar servios de operao

Drenar o depsito de gua

Instalaes Hidrulicas / Louas

Limpar e verificar regulagem

Instalaes Hidrulicas / Louas

Limpar os aeradores (bicos

Instalaes Hidrulicas / Louas

Sistemas de combate a incndio

Testar abertura e fechamento

Verificar integridade dos

Verificar os ralos e sifes das

Verificar funcionamento das

Instalaes Hidrulicas / Louas

texto de 17 de fevereiro de 2011

A.2.2 Periodicidades mnimas das verificaes bi-anual, trienal e qinqenal

Contrato / Relatrio Tcnico